ISSN 2055-5490
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第七期 No.007 2014年9月12日 星期五 甲午年 八月十九
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侨领单声口述实录： 我在伦敦投资买房的小秘密
实用指南
中新财经特稿
房产新闻
中国式地产开发商 地产枭雄许家印 军人作风王健林
苏格兰独立公投 对房地产市场有哪些影响？
详见8版
详见9版
新生老生必读之 在英国搬家实用攻略
详见9版
详见10版
田园新城镇规划建设的英国经验 英国的田园城镇规划建设和改造 经验是整个世界的楷模。 从 1898 年英国的埃比尼泽·霍华 德爵士 (Ebenezer Howard) 最早提出田 园城镇的概念，到 1903 年和 1920 年建 立了两个试验性质的田园城镇：列曲 沃斯田园城镇和威尔温田园城镇。田 园城镇的设计思想在西方产生了很大 影响，此后美国、加拿大、澳大利亚、 德国等相继建立了一批田园城镇。 二战之后，英国的新城镇法案拉 开了 27 个新城镇的序幕。从多方面展 示了英国在田园新城镇规划建设方面 的影响。
沧海桑田，短短几十年间，曾经 的零散村庄迅速成长为区域枢纽的米 尔顿 • 凯恩斯新城；古老的剑桥大学城 成功延伸出世界级的科技园区，焕发 青春；一度接近荒废的伦敦金丝雀码 头区凤凰逆磐，成为伦敦第二个国际 金融中心；曾经的英国贫民窟斯特拉 特福德（Stratford），借力 2012 年伦敦 奥运会，迅速发展成为伦敦新的科教 文卫中心区…… 一个个田园新城镇的成长，一片 片旧城改造，无不向世人展示英国城 镇建设的成功范本。 如今，当英国中南部尤其是首都
伦敦地区的住房压力形势严峻，英国 再次批量建造田园城镇迫在眉睫。 今年，英国政府正式宣布，将在 位于伦敦东部泰晤士河出海口南岸的 Ebbsfleet 区域建造一个期待已久的田 园城镇。随后，中央政府还将公布两 个田园城镇的选址。 针对英国即将掀起新一轮田园城 镇建设的新潮，英国各地政府和智库 机构纷纷面向全社会征集可行性方案， 寻求田园新城镇的规划建设方案。 9 月 3 日晚，2014 年主题为“怎样 规划建设一座可持续发展的田园城镇” 的英国最高经济学奖沃福森经济学奖
(Wolfson Economics Prize) 公 布 获 奖 项 目。大卫 • 鲁丁 (David Rudlin) 的城市 设计和研究咨询事务所 URBED 提交 的英国田园城镇规划方案夺得大奖， 被授予 250,000 英镑的奖金。 由英国著名华裔城市规划师杨威 博士创立的杨威及合伙人（一体化城 市规划）事务所联合 Peter Freeman 等 机构提交的方案《关于 21 世纪田园城 市规划的研究》，从全球 279 项申请 中脱颖而出，并被大赛专家评委会推 荐进入大奖的决赛前五强，在英国各 界反响热烈。 为了及时学习英国在田园城镇规
划方面的最新成果，回顾英国新城镇 建设过程中的经验得失，《英国房产 周刊》特地采访了杨威博士（第 2 版）， 第一太平戴维斯住宅研究部总监、《田 园城镇，开辟新天地》专项报告的主 笔 Susan Emmett 女士（第 3 版）。 同时，我们为您整理英国比较典 型的几个新城镇规划建设案例（第 4、 5 版），并制作了英国战后新城镇分布 图，以及未来新田园城镇最佳区域图 （第 6、7 版），以飨读者。
杨威及合伙人（一体化城市规划）事务所所设计的田园城镇效果图
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2 版 封面专题
编辑：汇 鑫
2014年9月12日 - 9月25日
华裔城市规划师杨威： 英国新城镇规划建设的成功要素 【英国房产周刊范慧勇】针对当 前英国中部和南部，尤其是大伦敦地 区住房严重短缺的局面，英国政府和 智库机构纷纷面向全社会征集可行性 方案，寻求田园新城镇的规划建设方 案。 9 月 3 日 晚，2014 年 主 题 为“ 怎 样规划建设一座可持续发展的田园城 镇”的英国最高经济学奖沃福森经济 学 奖 (Wolfson Economics Prize) 公 布 获 奖项目。大卫·鲁丁 (David Rudlin) 的 城市设计和研究咨询事务所 URBED 提 交的英国田园城镇规划方案夺得大奖， 被授予 250,000 英镑的奖金。 由英国著名华裔城市规划师杨威 博士创立的杨威及合伙人（一体化城 市规划）事务所联合 Peter Freeman 等 机构提交的方案《关于 21 世纪田园城 市规划的研究》，从全球 279 项申请 中脱颖而出，并被大赛专家评委会推
荐进入大奖的决赛前五强，在英国各 界反响热烈。 沃福森经济学奖由英国零售集 团 Next 公 司 董 事 长 沃 福 森 勋 爵 (Lord Wolfson) 于 2011 年设立的，致力于发 展和鼓励在住房、社会和经济上为英 国创造福祉的企业和个人。该奖的现 金奖励高达 25 万英镑，是全世界奖金 仅次于诺贝尔经济学奖的第二大经济 学奖项。 针对杨威女士及团队入围决赛的 新田园城镇规划方案，以及英国新城 镇建设值得借鉴的经验和教训等问题， 《英国房产周刊》在杨威及合伙人（一 体化城市规划）事务所位于伦敦市中 心的办公室专访了气质优雅的杨威女 士。 杨威博士不但是英国著名的华裔 皇家注册规划师，擅长于将具有创意 性的规划设计付与实践。她同时还是
英国皇家注册规划师资格评审委员、 英国皇家建筑师协会业主顾问、英国 米尔顿·凯恩斯城市发现中心基金会 理事。杨威女士是这些机构中最年轻 的成员，同时也是目前唯一的华裔成 员。 由杨威博士主持的浦艾斯豪绿色 城市扩建项目曾被英国政府建筑及建 设环境委员会专家评审小组评价为总 体规划的典范。 杨威博士长期致力于促进中英两 国城市规划专业上的交流和合作，特 别是低碳田园城市理念的发展和实践。 她现任中英生态城市与绿色建筑工作 组联席主席。她同时受中国住房与城 乡建设部邀请，并受英国外交部与英 国商务投资总署委派，担任中国住建 部英方首席规划专家，对中国城乡一 体化的生态可持续规划方法提出了政 策方面的建议。
我们规划的特点是，首先它运用 了英国现有的新城镇规划建设的法律， 包括土地的买卖等，因此也将是最快 可以实施的一个方案。因为我们都知 道，英国面临最大的问题就是速度问 题，有很多地方，都有规划，但是从 买地、转变土地使用类别到住宅用地， 到建设规划、规划审批，到最后建设 阶段。这个周期非常地漫长缓慢。 我们的方案考虑到这些因素，因 此建议在一个地方政府辖区内，寻找 大约 400 公顷土地，相对比较容易启动， 规划 10000 户居民住宅，一般而言人 口是 25000，同时能够提供 10000 个工 作，设施包括医疗、教育、商业、交 通等等辅助设施。这样的新城镇基本 上是能够做到自给自足的。按照我们 的这个方案，1 万户的规模是一个基准，
1 万户以上都没有问题。其中包括 30% 左右的经济适用房。 第三，规划的土地原来是农业用 地，经过审批转化成市镇建设用地， 给征地的农场主非常优惠的价格。比 农业土地收益增加很多，但是又比现 有城市周边的建设用地要便宜很多。 这种价格的差值，将成为这个新城镇 未来发展的红利。 另外一个比较吸引人的要素是， 原来霍华德定义田园城市的红利是在 城镇内部分享的，我们认为，这个红 利应当由地方政府、发展商和周边的 居民来共同分享。受益的人群更多， 政府也比较容易跟当地居民解释新城 镇建设的好处和意义。 我们另外的一个建议是提出了一 个弧线，从南安普顿、牛津到剑桥以
及费利克斯托 (Felixstowe) 的弧状地带， 是最适合第一轮田园城镇建设的最佳 位置。这个弧线区域是英国最缺住宅 的区域，而且也是经济发展最好的区 域。这个弧线区域，有很多地方急需 城镇更新改造，有很多地方有废弃的 工业或军用土地。同时，由于工作机 会很多，这个区域有很强的自给自足 的发展新城镇的基础。 我们认为第一轮的田园城镇，应 该在这个弧线区域。因为这个区域从 需求和经济模型方面考虑，最为可行， 也最为急迫。但整个英国的田园城镇 建设，并非只限制在这个弧形区域。 当时我也跟沃福森勋爵解释，我 们的模型能够持续发展。他非常赞成， 而且称赞我们的方案是 5 个进入决赛 方案中，能够最快地得到实施的。
最后，也是最根本的，因为我们 的团队非常优秀和全面，主要成员包 括伦敦国王十字区域 (Kings Cross) 城市 改造更新的发展商 Argent 的创始人、 在业界非常受尊敬的 Peter Freeman， 英国城乡规划协会 (TCPA) 的主席 Lee Shostak， 可 持 续 发 展 工 程 设 计 机 构 Buro Happold，另外还有英国经济发展 顾问机构 Shared Intelligence，和专业预 算机构 Gardiner & Theobald 等。 因为我们从客观真实的角度考虑 的更多，我们报告的对象其实是政府， 是向政府提出规划建议，我们更多地 考虑政府在规划新城镇时的各种难题， 比如法律法规、购买征地、新城镇经 济自给自足等等问题。写作报告的对 象，其实不是竞赛的评委。
还有就是它有没有足够的工作机会， 满足居民就近工作；最后就是这个城 镇是否跟周边社区相融合的同时有自 己的特色。 从居民需要的角度，满足了这些 要素，这个社区就会比较有活力。 《英国房产周刊》：我们知道， 在英国二战之后的部分新城镇建设中， 个别城镇在可持续发展方面欠佳。您 认为如何才能保证一个新城镇的可持 续发展和繁荣？
杨威：正如我们方案的一个主要 特色，就是围绕一个 5 分钟步行距离 的邻里社区概念设计的。等于将很多 宜居元素衔接到一起，中间有一个社 区中心或镇中心。镇中心是各个邻里 社区的心脏，而邻里社区中心可以有 四个五个，而且可以复制延伸。主要 取决于这个区域道路的承载能力，以 及周边的自然情况，比如地形地貌特 征，是否有重要的生态保护、历史保 护的地带。
疗等方面增加负担。因此，一个好的 新社区，如果地方政府能够集中到一 个新的区域，就可能减少原有居民区 的公共设施压力。 《英国房产周刊》：您在方案里 提出的第一批新城镇建设的弧线区域， 其实距离英国住房压力最大的伦敦地 区还是有一些距离。您认为伦敦住房 压力问题如何能够得到缓解？ 杨威：我们提出的弧线区域对伦 敦住房短缺是能够起到互补作用的。 其实霍华德在 100 多年前提出田 园城市的概念，主要就是因为伦敦市 居民拥挤、卫生条件非常差等因素。 他提出建造田园城镇，既拥有乡村的
自然环境，又具备城市的生活便利， 通过优势结合，并且通过铁路公共交 通和枢纽城市紧密联系的理想模型。 目前政府预测，未来 20 年，伦敦 人口还将增加 200 万人，每年至少新 增 5 万户住宅才能满足需要。伦敦内 部本身还是有不少地方可以改造或继 续发展的，特别是伦敦东区。但是， 绝大多数英国人都有一个乡村情节， 年轻人向往城市的工作机会、繁华和 社交生活，而一旦结婚生孩，就希望 能够到用有自己的花园、更适合家庭 的乡村生活。
方就会缺乏吸引力、没有活力。英国 北部不少城镇存在这样的问题。 《英国房产周刊》：米尔顿·凯 因斯作为英国二战之后新城镇建设的 典范，从建成以来，不断发展，充满 活力。您作为米尔顿·凯恩斯城市发 现中心基金会理事，如何分析这个城 镇的规划建设发展？ 杨威：米尔顿·凯恩斯这个城镇 最大的特点是能够自给自足。目前规 模约 25 万人，具有很好的经济活力， 成为它能够长远发展的重要因素。 从选址上，米尔顿·凯恩斯在英 国一号高速公路的旁边，而且是英国 南北铁路干线的一个站点，刚好处于 牛津和剑桥两个大学城中间，同时到 伦敦和伯明翰也是等距的，可以称得 上是英格兰的中心位置。这个位置很 大程度上决定了它的成功。 在建设中，合理利用了城镇的特
色，充分利用了原有的两条绿色生态 带，将原有的几个小镇和 10 几个小村 庄融合在一起。充分保留了原来的自 然生态带，包括原有的通向伦敦的运 河、和另外两条天然河道。将自然和 民居结合的很好。 还有，米尔顿·凯恩斯在经济自 给自足方面是非常出色的，非常值得 中国新城镇建设借鉴。米尔顿·凯恩 斯的中小型企业特别多，10 人以下的 公司占了所有公司的 90%。这样的话， 它的经济活力非常强。最近的金融危 机中，米尔顿·凯恩斯的经济非但没 有下滑，而且保持较强的增长。正因 为此，这个城镇的中产阶级比例也相 对最大，居民大部分是辛勤工作的职 业专业人士。 这些都是米尔顿·凯恩斯的成功 之处。但是，由于它在规划建设是在 石油危机之前，当时设计的理念认为
杨威及合伙人（一体化城市规划）事务所创始人 杨威博士
可行性最强的方案 《英国房产周刊》：首先恭喜您 团队的方案从 279 个参赛方案中脱颖 而出，进入沃福森经济学奖的决赛。 请问您的方案有哪些特点，成为“高 度赞扬的方案”进入前五名？ 杨威：在颁奖仪式之后，我跟奖 项的创始人沃福森勋爵面谈，首先感 谢他设立了这么一个非常有意义的奖 项。今年的主题激发我们对英国田园 城镇规划进行了深入和研究，接下来， 我们会用我们的研究成果跟英国不少 地方政府具体地谈，地方政府可能更 感兴趣。 沃福森勋爵对我表示，我们的方 案在可行性上是最强的，是最有可能 在最短的时间里开始实施的。无论从 规模还是法规方面，都是最值得推荐 的。
新城镇成功与否的标准 《英国房产周刊》：您觉得一个 新城镇项目的成功与否，主要表现在 哪些方面？您的方案优势如何保证这 些成功要素的？ 杨威：衡量一个田园城镇或新城 镇的标准，是它的居民在使用上是不 是方便。 第一是基本的要素，居住是否舒 适安全；第二是否有很好的公共开放 空间，有各种配套的活动设施；这个 城镇是不是跟自然有一个很好的结合；
利益共享的田园城镇发展模式 地方政府的代表，当地企 业的代表，以及城市化、 社会福利、住房、商业、法 律和财经领域的专业人士。
田园城镇发展 合作公司
英国田园城镇选址 《英国房产周刊》：您认为哪个 具体的位置最有可能短期内开始建设 新的城镇？ 杨威：英国中央政府指出，新城 镇建设主要由地方政府主导。因此， 要看哪些地方政府觉得有最合适的位 置，要看地方政府的意愿。 目 前， 我 们 在 伦 敦 西 部 的 Wokingham 规划了一个有 1500 户规模 的田园社区。 英国很多地方政府更多的是采用 居民区延伸扩建的模式，在合适的小 村镇增加居民住宅。但是，这种方式 会让已有的居民产生抗拒心理。原有 居民生怕新增住宅在交通、就学、医
共有 愿景 社区土地信托
主发展商
考虑田园城镇的长远利益， 负责管理社区的体育文化、 商业零售等公共设施。
带来实际的财政支持、技术 专家以及可持续发展的社会 责任。 数据来源：杨威及合伙人（一体化城市规划）事务所
英国新城镇建设经验教训 《英国房产周刊》：请问从英国 过去一些新城镇或城市改造项目，有 哪些经验或教训值得借鉴？ 杨威：我觉得经验教训还是挺明 显的，因为二战之后，住宅非常短缺。 政府必须在短期内建造大量住宅。当 时提出了新城镇理念。 从政策的角度看，二战之后的新 城镇理念是完全正确的，但是，当时 最大的忽视是，没有把建造居住空间、 人性化尺度和城市设计的理念融入到 规划理念中。中国当前的新城镇建设 存在同样的问题，规划的理论都没什 么问题，但是新建造的居住区和工作 的区域没有有机地结合在一起；居住 区为了提高土地使用率，住宅密度过 高，忽视了公共空间的人性化设计， 而且也缺乏地方特色等。这样一来， 由于这个区域没有自身发展演变的动 力，在经过 10 年 20 年之后，这种地
居民将依赖汽车出行，尽管当时也设 计了一些自行车道、步行道，但大部 分是作为休闲娱乐设施规划建设的， 因此比较曲折。石油危机之后，当人 们开始重视公共交通时，公交系统的 服务有点跟不上。目前，米尔顿·凯 恩斯正在关注如何提高公交系统的服 务和效率，以及改善自行车道的实用 功能和安全性等问题。 《英国房产周刊》：那么您觉得 米尔顿·凯恩斯新城镇成功的主要原 因是什么？ 杨威：米尔顿·凯恩斯的相对成 功跟规划初期的投入有直接关系。当 初政府花了大量的工作宣传，面向全 世界征集规划设计人才、推广城市吸 引居民。当时伦敦地铁到处都能见到 米尔顿·凯恩斯的广告。目前的很多 居民，是当初设计建设这个城镇的人。 跟目前新城镇建设过程中，规划
设计主要是私营商业性质有很大不同， 当初规划设计米尔顿·凯恩斯的人员， 全部是由政府资助雇佣的，一个几百 人的充满活力的年轻团队。这些人才， 后来大部分留在了当地就业创业。 如今，每天有很多人从米尔顿·凯 恩斯到伦敦等外地上班，但也有很多 人从伦敦等地到米尔顿·凯恩斯上班。 所以这个城镇已经成为一个区域的中 心，在经济上不但能自给自足，而且 还能提供更多的就业机会。 在二战后规划新城时，有人争论 东伦敦和米尔顿·凯恩斯哪个位置更 好。有人指出，如果建了米尔顿·凯 恩斯，就会影响到东伦敦的振兴。于 是政府专门做了研究，最后发现，米 尔顿·凯恩斯能够提供的和东伦敦是 不一样的。米尔顿·凯恩斯是一个新城， 有崭新的形象，将吸引来自欧洲大陆 乃至全世界的企业进驻。
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2014年9月12日 - 9月25日 编辑：董白白
封面专题 3 版
第一太平戴维斯Susan Emmett：
新城镇建设不是解决住房紧张的万灵药
第一太平戴维斯住宅研究部总监 Susan Emmett 女士。 【英国房产周刊语熙】针对英国 新城镇规划建设的急迫问题，世界领 先的房地产服务提供商第一太平戴维 斯研究部在日前发布了题为《田园城 镇，开辟新天地》的专项报告。 第一太平戴维斯的研究分析表明， 如果按照政府提出的每个新城镇容纳 “15,000 户或更多住宅”的标准，英 国每年都需要建设一个规模类似于政 府最新批准的位于伦敦东部泰晤士河 南岸的新田园城镇 Ebbsfleet，才能基 本满足伦敦的过剩居住需求。 报告分析指出，英国当前的住房 短缺局面主要有两个方面的原因：没 有足够的在建房屋，以及地方当局并 未将规划住房需求摆在工作首位。 第一太平戴维斯认为，即使现有 的规划目标得以实现，在未来 5 年时 间里，英格兰南部的房屋短缺依然高 达 16 万，其中伦敦地区占 80％。 针对英国新城镇建设面临的问题、 理想的选址等问题，《英国房产周刊》 专门采访了《田园城镇，开辟新天地》 专项报告的主笔，第一太平戴维斯住 宅研究部总监 Susan Emmett 女士。
Susan Emmett 曾是英国《泰晤士报》 房地产版块的主编，从事房地产报道 16 年之久，目前是第一太平戴维斯住 宅研究部总监，负责分析研究应够房 地产发展、投资趋势等热点问题。 她 所负责的市场报告，成为业界热门必 读的研究文章。 《英国房产周刊》：根据您主笔 的报告指出，在未来 5 年时间里，英 格兰南部的房屋短缺依然高达 16 万， 其中伦敦地区占 80％。但是，在伦敦 外环高速 M25 以内，由于绿化带保护 的原因，很少有合适的地块建设大规 模的居民区。据您看，哪些区域能成 为部分缓解这一难题的潜在地点呢？ Susan Emmett：我们目前还没有指 出特别具体的选址。不过，我们的报 告中有一张地图标示出了部分包含绿 化带的适宜地区。该地图列出了一些 影响新城镇发展的要素，比如现有城 市地区可能制约发展的平均楼价等。 我们假设所有的制约因素依然存 在，如绿化带（浅灰色），重要的自 然风景区（AONB，暗灰色），或具特 殊科学兴趣地（暗灰色）的区域。 同
时，我们也考虑进了当前的发展用地， 以及通过现有的公路和铁路到伦敦的 通勤时间。 用这些标准，我们划分出一些跨 整个东南地区可以大规模发展的潜力 所在区域。它们包括： *Northamptonshire 和 Peterborough：周围的城镇如 Northampton，Kettering 和 Corby 都有着 良好的土地供应 ; *Rugby 和 Wellingborough * 繁荣之弧（The Arc of Prosperity）：伦敦附近由西向东北的 绿化带，这里交通基础设施可以以公 路和铁路开拓新发展领域而改善，包 括米尔顿·凯恩斯（Milton Keynes）， 贝德福德（Bedford）； *M11 和东部：沿着 M11 高速公路 走廊，目前被绿化带所约束，且有潜 力容纳北伦敦外溢的人口； *M3 和 M4 走廊：周围的城镇， 如雷丁（Reading），Bracknell， Basingstoke 和 Wokingham； * 围绕 Ashford 的区域； * 萨 里 和 苏 塞 克 斯（Surrey and Sussex）：南方丘陵和有着美丽自然风 光的高威尔德地区之间的地方。 如果你感兴趣，也可以参考获得 沃福森经济学奖的大卫·鲁丁 (David Rudlin) 的方案，他提出将现有的 40 个 城镇扩建一倍，建设期为 30-35 年， 每 个 城 镇 新 增 15 万 人。 这 些 城 镇 主 要 包 括：Northampton、Norwich、、 Oxford、Rugby、Reading 和 Stafford 等。
英格兰最有可能发展田园城镇的区域
A B
Average House Price Average House Price Over £500,000 £400,000 to £500,000 £350,000 to £400,000 £300,000 to £350,000 £250,000 to £300,000 £200,000 to £250,000 Up to £200,000
C
Green Belt Other Constraints
D
E
F A
B
《英国房产周刊》：您如何评价 英国政府刚刚确定的一个田园城镇建 设选址——位于伦敦东部泰晤士河出 海口南岸的 Ebbsfleet 区域？成为新城 镇适合的地点需要考虑的主要因素有 哪些？ （下接第四版）
C
Northamptonshire和Peterborough： 周围的城镇如Northampton， Kettering和Corby都有着良好的土地 供应; 繁荣之弧（The Arc of Prosperity）： 伦敦附近由西向东北的绿化带，这里 交通基础设施可以以公路和铁路开拓 新发展领域而改善，包括米尔顿·凯 恩斯（Milton Keynes），贝德福德 （Bedford）。
D
M3和M4走廊：周围的城镇，如雷丁 （Reading），Bracknell， Basingstoke和Wokingham。
E
萨里和苏塞克斯（Surrey and Sussex）：南方丘陵和有着美丽自 然风光的高威尔德地区之间的一小 片地方可以帮布莱顿人口减压。
F
围绕Ashford。
M11和东部：沿着M11高速公路走廊， 目前被绿化带所约束，且有潜力容纳 北伦敦外溢的人口。
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2014/9/10 15:13:52
4 版 封面专题
编辑：语 熙
2014年9月12日 - 9月25日
英国新城镇建设案例 米尔顿·凯恩斯新城 米尔顿·凯恩斯新城坐落在伦敦 和伯明翰之间，是英国在第二次世界 大战之后重点建设的 27 个新城镇的典 范。1967 年开始规划，规划人口为 25 万人，面积 88.7 平方公里。 与其他战后新城相比，米尔顿·凯 恩斯有更多绿色空间，却又有巨大的 网格状扩张的道路，现代建筑和其他 基础设施一应俱全。开始设计米尔顿 凯恩斯的时候，该地区人口不到 5 万，
伦敦金丝雀码头金融区改造
如今早已突破 25 万人，完成了当初规 划的目标。 米尔顿·凯恩斯如此成功主要原 因也是诸多最受人尊敬的城市规划师 和建筑师，包括诺曼·福斯特爵士， 理查德麦考麦先生，拉尔夫·厄斯金， 亨宁·拉森，马丁·理查德森和约翰·温 特创建的设计。他们创造了一种强烈 的现代主义设计和所用的方格系统布 局。
原镇设计还考虑了其他主要功能 包括密集种植，绿地和湖泊；而这些 都成为今天的米尔顿凯恩斯吸引人来 居住的原因之一。原计划最早规定城 镇里不能有建筑应比当地最高的树高， 但这一条后来有被修订。 米尔顿·凯恩斯已经成为英格兰 中部一个区域性的居住、营商和购物 中心城镇。
为了缓解伦敦传统金融城的压力 , 英国政府在 1980 年之后，开始提出改 造 1960 年代之后因为伦敦东区港口码 头衰退而几乎荒芜的金丝雀码头地区， 作为第二金融城。 金丝雀码头而今已经成为伦敦最 重要的金融区和购物区，位于古老的 西 印 度 码 头（West India Docks） 和 船 坞区（Docklands）。已经云集了英国 数座最高的大楼，成为新贵们住房首
选地之一和公司商务办公的绝佳场所。 金融业、出版业、教育业等及各 种配套的服务产业开始入驻并促进了 东伦敦的繁荣，复兴了区域经济，也 为政府缓解了就业问题。 不得不提的是，DLR 的贯通和城 市机场的修建是本区得以复兴经济的 强心针，及时带动了本区经济的发展。
金丝雀码头改造前 金丝雀码头改造后
米尔顿·凯恩斯俯瞰图
剑桥科技园区
剑桥俯瞰图
英国剑桥科技园及配套居民区是 老城延伸扩建的典范。 1960 年代英国威尔逊工党政府提 出了改善大学在国家产业活动中对创 新的贡献的施政方针。但是，由于剑 桥市政府对工业的消极态度，科技成 果产业转换缓慢，高技术产业未能在 剑桥发展起来。 1960 年代后期，美国斯坦福大学 发展的例子促使大学实验室和研究机
第一太平戴维斯Susan Emmett： 新城镇建设不是解决住房紧张的万灵药 （上接第三版） Susan Emmett：Ebbsfleet 交通便利， 乘坐快轨 1 号到伦敦 St Pancras 站只有 不到 20 分钟的路程。也有人建议在附 近建立一个大型的休闲度假胜地从而 创造就业机会并吸引更多人前来。 我们认为可以成为新城镇的合适 地点，需要在基础设施方面做到交通 便捷，在政治基础方面做到当地政府 支持认可，同时必须是有住房需求的 地方。 《英国房产周刊》：筹集为新城 镇配备一套全新基础设施的成本是一 个重要的挑战。考虑到英国中央和地 方政府当前的财政情况，如何才能筹 集到这些资金？ Susan Emmett：其中一部分资金可 以来自土地价格升值获利的部分，部 分用于基础设施建设。然而，土地红 利和开发商的投资将作为中央和地方 政府财政资助的必要补充。 其次，新城镇项目必须是地方政 府主导，并且得到当地社区和居民的 支持。 第三，新城镇需要达到一定规模， 必须保证有一个扎实可行的规划方案， 能够吸引到足够的土地所有者、开发 商和最后入住的居民认可。
因此我们建议成立一个新城镇发 展合作公司（NTDC），作为长久团结 投资者和开发商的机构。这个合作公 司应当新城镇本地社团或政府主导的， 确保透明度，问责制并帮助建立来自 居民的支持。NTDC 可以创建一个规划 框架，有借贷投资基础设施的权利， 能与私营企业分享土地价值红利，必 要时有权限强制征集建设土地等。 我们需要鼓励土地所有者将土地 用于新城镇建设，可以通过面向全国 招标，或者向土地所有人分享项目股 份等方式征集土地。 《英国房产周刊》：第一太平戴 维斯的报告认为，建造新城镇并不是 解决住房紧缺的万灵药。请问还有哪 些其他的解决方案吗？ Susan Emmett：目前，应对住房危 机并没有单一的解决方案。新城镇建 设也不是万灵药，而只是一个大拼图 的一小块而已。 我们认为，在建设新城镇之外， 如何扩建改造一些原有城市，有可能 一定程度上缓解当前的住房问题。扩 展现有城镇，适当地增加某些区域的 人口密度，将成为满足住房需要战略 的一部分。
构的负责人认识到科学与高科技产业 的密切关系。1O 多家企业从大学实验 室衍生出来，在剑桥第一次形成了以 技术为基础的公司浪潮。 1969 年莫特报告提出了剑桥以研 究和开发为基础的企业的规划，并在 城市中建立科学园的要求，在加强教 学与科学研究的联系的同时，必须大力 将科研成果应用于工业、医学和农业。 受到此思想的启发，1970 年，剑
桥大学圣三一学院在离市中心 3 英里 的城市西北角规划出了 24 英亩土地， 建立剑桥科学公园，利用学院传统的 科学和创新优势，加速科研成果的转 化， 剑 桥 地 区 的 高 技 术 公 司 中 约 有 10%-15% 在科学园内，许多外国大公 司都在科学园内开设了分公司，促进 了整个剑桥地区高科技产业的发展。
新城镇建设征地的可行性方案
按照土地现有价值购买： 通过法律征地程序(CPO)
面向全国招标： 鼓励土地拥有者 欣然参与
土地拥有者入股： 占有新城镇项目 一部分股份
土地增值红利来偿还债务 和投资基础设施。 在新城镇法规中体现。
招标将考验市场。公开竞标 因素可能会压低价格，未来 土地增值红利可用于投资基 础设施建设。
土地拥有者能够从长远的土 地增值中持续获利。
可以减少政府财政资助， 但不能调动土地拥有者积 极参与
地方政府应该以每年建造24 万套住宅为目标积极推进
通过新城镇发展公司(NTDC) 的股权结构运营 数据来源：Savills
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2014年6月
2014年9月12日 - 9月25日 编辑：语 熙
斯特拉特福德（Stratford） 斯特拉特福德位于伦敦东区，隶 属于伦敦的纽汉姆区（Newham）。 该地区最初以农业为主要经济支 柱。18 世纪到 19 世纪中期，主要靠种 植马铃薯。尽管进入 19 世纪，斯特拉 特福德的交通枢纽地位日渐形成。但 是，这个区域很久以来，是伦敦乃至 全英国最贫穷的区域。 斯特拉特福德区域的重建规划于 数年前开始实施。在 2005 年夏天伦敦 赢得 2012 年奥林匹克运动会主办权后， 以新建奥林匹克公园为代表的斯特拉 特福德区域改造计划更是进入了一个 集中开发的阶段，一大批重要的开发 项目均落户于此。 截止目前，已完成的项目包括，全 欧洲最大的购物中心 Westfield Stratford
封面专题 5 版
英国新城镇规划 沃福森经济学奖获奖方案要点
City、伊丽莎白女王奥林匹克公园、欧 洲之星高铁途经的斯特拉特福德国际 火 车 站 和 150 High Street 住 宅 项 目。 现阶段，奥林匹克公园内正在进行的 项 目 包 括，East Wick & Sweetwater， Olympicopolis，国际广场（International Quarter）和 iCity 四大项目。其中新建 成 的 East Wick & Sweetwater 街 区 将 为 伦敦提供超过 1,500 套住宅。 Olympicopolis 项目将吸引维多利亚 和阿尔伯特博物馆以和伦敦大学学院 在奥林匹克公园内设立新址。预计该 项目将于 2018 年完成。国际广场项目 规划有 13 栋写字楼，2 栋住宅及酒店 项目。iCity 是一个科技发展项目，由 拉夫堡大学（Loughborough University） 将此设立一个科技校区。
大卫·鲁丁 (David Rudlin) 9 月 3 日 晚， 英 国 最 高 经 济 学 奖 沃 福 森 经 济 学 奖 (Wolfson Economics Prize) 公布获奖项目，大卫·鲁丁 (David Rudlin) 的城市设计和研究咨询事务所
URBED 的英国田园城镇规划方案夺得 大奖，被授予 250,000 英镑的奖金。 根据大奖获得者大卫·鲁丁的方 案，英国政府需要新制订一个田园城 镇法案，在英国近 40 个现有的成熟城 镇基础上，延伸扩建成田园城镇，将 这些现有城镇的居民规模分别扩大一 倍。 该方案虚构了一个名字为 Uxcester 的城镇，来阐述规划发展理念。方案 认为，扩大现有城镇是安置迅猛增长 的居民的最合适方法，同时还能保护 深受人们喜爱的乡村及周边环境。 大卫认为，英格兰地区能够按照 他的规划理念发展的城镇多达 40 个， 包括北安普顿、诺维奇、牛津、拉格 比 (Rugby)、雷丁和斯塔福德 (Stafford) 等。他所提交的规划方案要点还包括： * 英国需要制定新的《新城镇法 案》，赋予地方城镇政府参与投标竞 选田园城市的权利，而且不应该加重 当地财政税收负担。 * 该法案将允许竞标成功的地方政 府新的规划建设权利，包括财务担保 （但不是补贴）、改良的征地权；可
以设立一个田园城镇基金会，以促进 各个花园城市发展和推广。该法案还 应赋予地方政府根据自身需求规划房 屋、发展建设的权利。 * 城镇扩张将需要有连接到市中心 的电车或巴士快速交通（类似于剑桥 当前运营的那样）。城镇的扩展将围 绕着几个生态绿化的步行邻里社区扩 散，每个步行邻里社区有小学、商业 用地和便民商店等配套设施。可以借 鉴北欧、荷兰和德国的现代城镇模式。 * 财务模型显示了一个现代化的有 轨电车方案，为新的田园城镇提供便 捷的服务。Uxcester 的规模会仿效其他 欧洲多数新田园城镇。 * 新扩展的田园城镇新增加的居民 人口，将保证镇中心有特点的独立商 店的活力。 * 规划显示，在每一个被开发的区 域，都会保证公园和绿地对整个社会 民众开放，而不是被私人独占。 * 保证新政镇 20％的新房是经济 适用房。 * 绝大多数绿化带（如果此镇有绿 化带的话）将得到保护和加强。
奥运会前的斯特拉特福德（Stratford）
改造后的斯特拉特福德（Stratford）
大卫·鲁丁 (David Rudlin) 田园城镇规划图
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17. Telford
18. Cmwbran
19. Milton Keynes
20. Stevenage
21. Harlow
22. Ipswich
23. Hatfield
24. Basildon
25. Hemel-Hempstead
26. Bracknell
27. Crawley
3. Irvine
4. Glenrothes
5. Livingston
6. Washington
7. Peterlee
8. Newton Aycliffe
9. Skelmersdale
10. Preslon
11. Runcorn
12. Worrington
13. Peterborough
Northern Ireland
16. Redditch
2. East Kilbride
14. Corby
15. Northampton
1. Cumbernauld
根据1946年《新城镇法》 规划建设的城镇名单
数据整理：《英国房产周刊》范慧勇 董白白 图表制作： 余 米 2014年9月
3
Glasgow 2
1
Scotland
5
4
Edinburgh
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6
8
Newcastle
North East
Aberdeen
英国战后新城镇分布总览 及未来田园城镇选址最佳区域图
7
1. Solent 2. Swindon & Wiltshire 3. Thames Valley Berkshire 4. Oxfordshire 5. Buckinghamshire Thames Valley 6. South East Midlands 7. Northamptonshire 8. Greater Cambridge & Peterborough 9. New Anglia 10. South East (Essex)
A-Road Road improvements HS2 Crossrail Rail Planned overhead electrification New rail Airport Seaport Universities Arc of Opportunity
数据来源：杨威及合伙人（一体化城市规划）事务所
Local Enterprise Partnerships (LEPS)
Motorway
英国最新一批田园城镇最佳区域图
6 版 封面专题
2014沃福森经济学奖 获奖方案推荐的扩建城镇分布图
Belfast
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Plymouth
18
17
Exter
15
Oxford
0 km
Portsmouth
14
26
19
27
23 24
London
20 21
Cambridge
East Anglia
13 Peterborough
100km
N
South East (including London)
25
Brighton
Nottingham
East Midlands
Sheffield
Leeds
Northampton
Southampton
Bath
Bristol
Birmingham 16
Leicester
West Midlands
11
Manchester
Worrington
12
North West
9 Preslon
10
South West
Cardiff
Wales
Liverpool
Blackpool
Yorkshire & Humberside
Ipswich
200km
Dover
22
Norwich
编辑：董白白 2014年9月12日 - 9月25日 7版
8 版 人物专访
编辑：汇 鑫
2014年9月12日 - 9月25日
侨领单声口述实录：
我在伦敦投资买房的秘密 在位于伦敦北部高档社区的家中，年逾八旬的单声博士气宇轩昂，风度翩翩，依 旧透出年轻时英俊倜傥的魅力，开怀谈笑，更是感染记者。 在畅谈了他早年在西班牙南部海滨城市购买的地皮在 30 年中涨了 1000 至 5000 倍的近乎传奇的往事之后，单声博士带着我们《英国房产周刊》的记者，步出他的书 房，让记者领略他那栋红砖密砌、半圆拱顶和烟囱高耸的别墅的独特。 在 1967 年回到伦敦定居后，单声果断地在英国购房置业，自住之外还有投资物业。 其中，单声自住的别墅本身和购买过程，同样传奇。 还是让我们听单老细细回顾。
“伦敦的房子，过去涨，将来还会一直涨。” 这些年来，英国的房地产一直不 错，比西班牙厉害。英国房地产尤其 是伦敦的房产，一直涨一直涨，过去涨， 将来还会一直涨。 无论大的市场如何波动，房价整 体都在涨。我举一个简单的例子，我 刚 来 这 里 不 久， 在 Golders Green 用 3000 英 镑 买 了 一 栋 房， 后 来 房 子 从 3000 镑涨到 7000 镑，12000 镑，在后 来涨到 10 万镑，20 万镑，现在那栋房 子的价格要超过 200 万英镑。这也就 四十多年的功夫，从 3000 镑到 200 多 万镑。 我现在住的这栋房子，在 1887 年 建造的时候，只有 1200 英镑，还包括 这么大一片地。你看它现在值多少钱，
市场上的价格要远超过 1000 万镑。我 是 1988 年买的，当时的价格是 70 万 英镑左右。20 多年，涨了十几倍。所 以你看，英国的房子，大房大涨，小 房小涨。所以买房子是对的。而且这 个地方，房价涨的比税涨得快。 因为伦敦是一个国际都市，对于 有钱人是个天堂。而且，如果有钱人 不在这里挣钱，就不用付税，这些好 处非常难得。是避税天堂——在英国 避税是合法的，逃税才犯法。 英 国 这 个 地 方， 我 在 1954 年 刚 来 UCL 读 书 的 时 候， 非 常 不 喜 欢 这 里。记得那个时候找房子找不到，在 报 纸 上 看 到 有 一 个 房 子， 价 钱 很 便 宜，于是我就想去看看。跑到门口一
看，外面挂着一个牌子写着：“Whites Only”，只租给白人。那时候英国人 非常有偏见歧视，非常高傲。 如今，没有这些问题了。中国强 大了以后，这种歧视就没有了。如今， 这里无论从人权还是物权，都很好。 如今年纪大了，觉得这个地方很好。 医疗、交通完全免费。 因此，对于中国人来说，如果孩 子来这里读书，如果买一个房子，不 但能够免掉付给房东租钱，将来自己 不用了，还可以租给其他人赚钱，或 者卖掉赚钱。所以，你看离学校近的 的地方，房子一个比一个好。
单声的家坐落在伦敦汉普斯特德地区，这栋半圆拱顶和烟囱高耸的别墅， 无论在建筑设计，还是历任主人的身份，都颇具传奇色彩。
“我住的这个房子很传奇。” 1967 年回到伦敦后，刚开始不住 这里。 1982 年有一天，我开车子路过这 里，看到有这么一个房子，很奇怪， 房顶是圆的，很像音乐厅。 那时候，我们很多好朋友很喜欢 唱京戏。我在车子上就想，这个房子 的圆顶大厅，如果在里面唱京戏，效 果一定很好。后来又路过几次，每次 都跟我太太讲这个事。她就跟我说， 你既然这么喜欢这个房子，为什么不 写封信给这个房东，你说你很想买这 个房子。 于是，我没多久就给房东写了这 个信。用我太太的话讲，就是一张邮 票的事情。 可是，信发出来很久，一直没有 回音。慢慢的，我就把这个事情忘掉了。
很 久 之 后， 大 概 3 年 多 后 的 一 个 早 晨， 八 点 来 钟， 我 接 到 一 个 电 话。电话那头，一个英国老先生的声 音， 跟 我 说 他是约翰·萨维尔（John Savile），我说我不认识你。他说，你 不是给我写过信，说很想买我房子的 吗？ 他说，我现在想卖这个房子了， 如果你还是想买，明早 9 点来家门口 找我吧。 第二天一大早，我就开车来到这 房子门口，8 点半按门铃没有人开门； 8 点 45 分，还没人。一直到 9 点整， 一分不差，老先生给我开门了。 这个老先生就对我讲，他说你喜 欢音乐，我也喜欢音乐。我没说错， 他真喜欢音乐，他说我现在年纪大了， 我房子真的要卖了，我就卖给你。
我当时还纳闷地问，这个房子不 留给你的儿子吗？那个老约翰说，我 儿子太坏了，我与他断绝了父子关系， 这个房子不会留给他。卖掉房子的钱， 我会全部捐掉。 后 来 我 才 知 道， 他 儿 子 那 就 是 BBC 原 来 的 著 名 节 目 主 持 人， 就 是 前些年被指控性侵未成年人的那个吉 米·萨维尔（Jimmy Savile）。 我当时说好，你要多少钱？他开 的价钱比市价一半都不到。我说好， 我买。我说你讲这些话算数吗？他说 算数。我就付了他 500 英镑作为定金。 过了几天，他再次打电话给我。 他 说 我 出 的 价 太 低 了， 你 能 多 加 我 五万英镑我就卖给你。我说行。 这样就买成了。
设计师 理查德·诺曼·肖（Richard Norman Shaw） 英国历史上著名的建筑设计 师，曾就读皇家艺术学会。他的设 计打破了当时哥特式建筑在英国的 统治地位。他有一个鲜明的设计特 点就是“高烟囱”设计。
第一任主人 埃德温·朗斯登·龙（Edwin Longsden Long RA）
“房子的秘密。” 我买了这个房子之后，发现了一 个巨大秘密。卖给我的人不知道，如 果他知道他就不会卖给我了。 我搬进来以后，这个地方的博物 馆有一个人，来过好几次，还写了好 多信，说很想来参观这个房子。 我开始也不知道他们为什么要来 看这个房子，这个房子没有什么奇怪 嘛。结果他告诉我，这个房子盖的时候， 是给埃德温·朗 (Edwin Long) 住的，是
专门造给他住的，他住了好多年。 这个埃德温·朗很了不得，他是 英国近代非常著名的画家，是皇家艺 术学会的委员 (RA)。他的画在他在世 的时候，就能卖到了七八万英镑一幅。 而建这个房子，他才花了 1200 镑。 还有就是，设计这个房子的，也 是一个非常了不得的人。设计师是诺 曼·肖（Norman Shaw），在当时非常 出名，他有一个鲜明的设计特点就是
“高烟囱”设计。 这也是一个巧事，所以我说这是 运气。我买的时候也不知道，卖给我 的人也不知道，如果他知道他就不会 卖给我了，他这个价钱还可以加倍不 止。 这个房子现在我不能卖掉，我也 跟我儿子孙子讲，说你不要卖这个房 子，这等于是个古董了，要一代一代传。 第二任主人 约翰·萨维尔（John Savile）
“不能让钱躺在银行里睡觉。” 从投资方面，收藏古董比投资房 地产还要好。我举个简单的例子，我 曾经在诺丁山那个地方逛街的时候，在 路边看到一个乾隆年间的犀牛角雕刻 的花篮。我看到了就买，大概是 1970 年前后，270 英镑。前几年捐给国内博 物馆的时候，由于这个雕刻当时在跳蚤 市场买的，没有发票，当时在海关必须 报个价格报关。我当时就报了 275 镑，
当时海关的人就哈哈大笑了起来。他们 跟我说，这个犀牛角花篮，至少有 75 万英镑，我们已经估过价了。古董文物 很多时候是无价的，投资增长可观的不 得了，比房地产还好。 投资的角度，古董跟房地产一样， 是被动定价的投资产品。无论估价多 少，如果没有人买，就实现不了收益。 它不像股票和黄金，今天标价多少，
英国著名画家，创作属于典型 的东方主义流派。1874 年，他访问 了耶路撒冷，并以《圣经》为题材， 创作了大量的作品。其中就有他的 成名之作： 《市场里的巴比伦婚礼》。 他的画在国家肖像画廊和伦敦大学 的博物馆均有收藏。
就能按照标价交易。 在投资方面，我一直认为，不能 让钱躺在银行里睡觉，一定要让钱保 值增值。那么，就要买房子、买股票、 买古董，还有就是开店做生意。 （敬请关注本报下一期人物专访， 听单声博士的太太单桂秋林女士讲述 她在香港和英国多套房产投资的故 事。）
已故的前 BBC 著名主持人吉米·萨维尔（Jimmy Savile）的父亲。吉米·萨 维尔在死后后被指性侵未成年人和精神病人。约翰·萨维尔跟吉米断绝了 父子关系。
第三任主人 单声 1985 年，单声博士从约翰·萨维尔手中买到了这套大宅子，成为了 它的第三任主人。
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2014年9月12日 - 9月25日 编辑：明 翾
房产新闻 9 版
中国式地产开发商
CHINA NEWS SERVICE
中新财经特稿 【中国新闻社庞无忌】32 架包机 直飞内蒙古乌兰浩特，80 辆大巴车队 统一集结浩浩荡荡地向阿尔山进发， 500 多名来自全国各地的媒体记者齐聚 一堂，数辆警车开道……这是中国知 名地产商恒大集团近期声势浩大地宣 布进军农牧业的场面。 无论是去年恒大足球队捧得亚冠 奖杯当晚，球员们身着印有恒大冰球 广告的球衣；出动 5000 多人夜宿蒙古 包，为恒大农牧集团揭牌；还是狂轰 滥炸式地在所有可见的媒介上集中投 放恒大粮油的广告，恒大不差钱的“土 豪”营销带上了恒大董事局主席许家 印浓重的个人风格。 十余年来，中国高速发展的房地 产市场在催生一大批知名富豪的同时， 也让许多性格各异的开发商从幕后走 向台前。他们传奇式的发家经历为人 们津津乐道，而他们企业的经营方式 和处事风格也带上了老板强烈的个人 色彩。
地产枭雄许家印 作风强势的许家印被称为“一代 地产枭雄”。有人曾经评论称，恒大 的成败，系于许家印一身。他不按常 规出牌的行事作风，豪掷千金的胆量 和强硬的手段被认为是成就恒大的最 重要因素。而动辄千万元（人民币， 下同）的大手笔营销更是被视为恒大 的招牌动作。 笔者亲身参加过数场恒大的媒体 发布活动，无一不是人头济济，场面
宏大壮观。以恒大近期在内蒙古阿尔 山举办的粮油订货会为例。3500 名经 销商和 500 多名记者都通过印有“恒 大粮油集团全国订货会”标志的包机 和大巴车到达目的地。当天活动现场 还有活动保障人员约 5 万人。 而恒大对于“大场面”的偏爱不 止于此。当天活动场地的总面积 11 万 平方米，约为 15 个足球场的面积。仅 晚上活动结束后，5000 多人夜宿 500 个大蒙古包，就创造了同一时间最大 户外露营吉尼斯纪录。
新成立的恒大粮油、恒大乳业、 恒大畜牧的超高薪招聘也延续了这种 高调风格。恒大称其开出行业平均水 平 2 倍的薪资：总经理年薪 200 万元起， 营销总监 150 万元起。 这也与许家印的理念一致：“对 企业和产品，要高调；对个人，始终 要低调。”与产品发布和人员招聘时 的轰动相反，许家印本人在成名后甚 少接受采访，也很少在各种论坛上发 表观点。
军人作风王健林 与许家印的土豪风格类似，大连 万达集团董事长王健林在“花钱”上 也绝不手软。而且二者都对第一、最 大等头衔有着相当程度的青睐。 万达集团是中国商业地产的龙头 企业，目前已在全国开业万达广场 95 座。其中按照王健林的设想，许多万 达广场都成为了一个城市的中心。 近期万达集团不断斥巨资在海外 买楼、买地，而且大都瞄准了当地的 地标式建筑，如收购西班马德里地标
建筑“西班牙大厦”、投资 9 亿美元 在芝加哥建设高 350 米，地上 89 层的 五星级酒店，拟成为城市新地标。 除了对最大、第一的追求外，王 健林的军人作风也体现在其说一不二 上。据万达集团的一位中层员工介绍， 万达集团就是王健林的一言堂，大到 公司战略决策，小到员工着装，一切 都以王健林的想法和策略行事。 在万达内部的年中业绩会上，从 上至下，包括王健林本人在内的几百 个工作人员均统一身着白衬衫和黑色 西裤。据透露，这是王健林唯一认可 的“工作服”。 “万达的声音就是王健林的声 音”，这一点也可以从所有涉及万达 的新闻上看出来。替集团发声、规划、 做决定、在外露面的都是王健林本人， 而据万达内部人士透露，集团其他高 管会有意回避以个人身份代表万达或 者接受媒体采访。 除了许家印和王健林外，万科集 团董事局主席王石也以强烈的个人风 格影响企业的运作。近年来王石逐渐 淡出公众视野，围绕在他身边的新闻 也从地产渐渐转移到私人感情生活、 登山健身等其他领域，不过，王石“不 拿地王”、谨慎小心的态度还是渗透 到万科的整体的战略和发展中。 在王石登顶珠峰之后，万科上下 也掀起一股运动健身的风潮，公司甚 至将之作为员工的考核标准。万科总 裁郁亮、副总裁毛大庆也多次出现在 登珠峰、跑马拉松等高强度的运动现 场。
苏格兰独立公投对房地产市场有哪些影响？ 【英国房产周刊董白白】随着 9 月 18 日关于苏格兰是否独立的全民公 投临近，尤其是最新的民意调查显示 赞成和反对独立的比例旗鼓相当。这 些不确定性不但引发英镑连续几天贬 值，也进一步引发全世界对英国未来 国际地位的担忧。 对投资者来说，苏格兰独立公投 带来的不确定性太多：苏格兰会承担 英国的多少债务？苏格兰还会继续使 用英镑吗？苏格兰将分得多少北海的 石油收入？外界对这一项的估测分歧 很大。苏格兰会实行不同的财政政策 吗？苏格兰可以加入欧盟吗？等等等 等 《英国房产周刊》获得的材料显 示，一旦苏格兰在 9 月 18 日的公投时 选择“赞成独立”，英国房地产市场 最具变数的将是苏格兰尤其是爱丁堡 的房屋市场。 尽管支持苏格兰独立的一方表示， 苏格兰政府完全有能力来稳定房地产 市场，帮助人们买房，与开发商以及 银行合作来确保买家的利益。 但大部分经济领域的专家则表示， 作为一个独立的苏格兰，将面临更高 的利率，从而导致更昂贵的抵押贷款， 以及前景并不明朗的经济形势导致投 资的减少。
货币和信用不确定性 谋求独立的苏格兰民族党想保留 英镑，但却遭到伦敦所有主要政党的 反对，从而可能带来 18 个月的不确定 性。若苏格兰独立，将在这段时间里 与英国磋商分手细节。 评级机构穆迪曾表示，苏格兰独 立后有望获得投资级信用评级，但会 面临比英国其他地区更高的借贷成本。 如果分手细节的磋商进展不顺，其评 级将会更低。 苏格兰货币的不确定性和政府信 用的不确定性，将暂缓买方进入市场 的速度，并且对房价造成巨大的影响。 地 产 经 纪 公 司 的 Mark Coulter 表 示，苏格兰独立已经对商业信心产生 了影响并导致投资决策搁浅。商业市 场不喜欢不确定性，房地产市场也不 例外。这种不确定性不容小觑，例如 至少为期两年的货币谈判期间，养老 金的不确定性、欧盟成员身份，以及 加息等问题。这一系列问题都将对房 地产市场造成消极影响。 有些地产公司表示，公投结果的
不确定性已经暂缓了商业复苏的速度， 一些投资者也开始准备了备用方案以 应对苏格兰独立这一公投结果。
部分项目投资暂停 9 月 6 日， 格 拉 斯 哥 Buchanan Galleries 购物中心扩建的项目被叫停， 因为如果在 9 月 18 日的公投中苏格兰 独立，该项目的投资者将撤资。其他 英国房地产公司对《金融时报》表示 他们将表示推迟决策，例如一些大型 零售商在公投结果公布前拒绝提交租 金。同时，有顾问指出，苏格兰的投 资者将暂缓房地产贷款。 房地产顾问公司世邦魏理仕 (CBRE) 表示，“销售商们开始担心目 前的不确定性会给房价造成负面的影 响。一些买家表示只有当公投结果显 示苏格兰不会独立后，才会继续购买 交易。一旦公投结果赞成独立，他们 将放弃或是重新协商条件。” 6 日公布的民意调查显示，表示 同意独立的民意首次占据上风。来自 Cushman & Wakefield 的合作伙伴 David Davidson 表示，将有更多交易被冻结。 现实存在的风险是，公投前苏格兰地 区的大部分交易都被推迟了。 皇家特许测量师协会 (RICS) 曾发 出警告，苏格兰地区的商业地产正面 临某些不确定因素。如果公投结果为 “赞成”，那么将面临一个为期 18 个 月的过渡期。
商用地产需求或增加 一旦苏格兰独立，办公用房需求 量的激增将会直接刺激商业地产的发 展。 如果苏格兰独立，公务员数量的 增加以及大使馆的设立都会促进市场 发展。但是某些领域，如金融行业则 表示他们将南迁。然而，苏格兰政府 很可能采取削减公司税务的措施来避 免此类情况的发生。 独立支持者认为，外交官的涌入， 政府官员的增加都将对房产市场造成 积极影响。一位城市房产专家表示： “任何振兴地方经济的举措都将对房 产市场产生积极效应。从另一方面考 虑，这些举措也会对房屋的需求量造 成一定的促进作用并带来额外的住宅 需求。” 市场专家表示，如果大使馆，政 府部门等需要通过竞争来获得许可，
这将拉高办公用房的房价。因为商业 地产与宏观经济是密切相关的。 到目前为止，公投并未对房屋出 售或房价造成影响。其中的特例是， 爱丁堡的房产市场中的超级豪宅房价 已经超过 100 万英镑。对于高端市场 来说，购买决策受货币和税收的影响 较大，市场的不确定性也将延缓购买 决策。 但是对于房产市场的其他部分并 没有显现出明显的效果，这也进一步 表明人们的买卖需求并不会被公投的 结果所影响。例如，无论公投结果如 何首次购房者仍需要买房。买房需求 更大程度上是受个人经济和生活方式 的影响，并不是宏观经济和政治因素。
启用“退出条款” 有知名顾问表示，“退出条款” 已经在苏格兰地区的商业地产开始实 施，如果选民选择独立，允许买家放 弃交易或者重新协商价格。” 有些公司则表示出对公投结果的 担心，他们认为任何倾向于苏格兰独 立的表态都将对一些拓张计划造成消 极的影响，直到公布最终的公投结果。
来自 Cushman & Wakefield 的合作 伙伴 David Davidson 表示表示，据他所 知有买家在合同中要求，如果最终结 果为赞成票，该协议将无效。这意味 着买家可以重新协商价格，因为房价 很可能因苏格兰独立而下跌。 由 律 师 事 务 所 Nabarro 完 成 的 一 份民意调查显示，如果苏格兰独立， 81% 的地产投资者将减少投资。此外， Nabarro 的调查发现对于英国的投资者 来说苏格兰的城市并非热门之选。 来自 Ryden 公司的顾问和研究员 Mark Robertson 表示，由于公投结果的 不确定，过去 6 个月中来自英国的机 构和海外的投资者对在苏格兰的投资 意愿已经受到影响。Robertson 预测， 如果公投结果为“反对”，则将促进 一轮投资热潮。但是他也警告说一旦 结果为“赞成”，市场将保持在一个 相对不活跃的状态。很有可能出现投 资者将抛售苏格兰房产的状况。
独立政府或加大房产投资稳定市场 据今年 8 月发布的数据显示，爱 丁堡的平均房价在 2008 年经济危机造 成的下跌影响后出现了每年 6.8% 的上 涨。
爱丁堡房产租售公司市场发展 总 监 David Marshall 表 示：“ 在 过 去 12-18 个月内房地产市场有明显复苏的 迹象，房价有所上涨，但并非直线上 涨。”即便不考虑即将到来的公投， 很多因素都已经对该地区的房地产市 场造成了直接的影响。Marshall 先生表 示： “房屋供给主要由地方政府来决定， 无论公投结果如何，印花税在明年都 将被土地和建筑交易税所取代，并由 苏格兰政府控制。” 值得注意的是，独立也会带来很 多积极的机会。但无论公投的结果如 何，苏格兰将面临巨大的挑战是需要 增加经济适用房的数量。人口平均寿 命的延长加剧了房屋的需求量。 苏格兰政府发布的白皮书指出， 苏格兰面临的房屋问题与英格兰不同， 社会住房仍是我们住房系统中的重要 部分，满足 23% 的家庭住房需求。一 套完善灵活的预算方案将有助于苏格 兰政府建设更多的经济适用房。房地 产集团 Shelter 认为，住房是一个权力 下放的问题，因此苏格兰政府有足够 的能力开发更多的房屋。 苏格兰独立后，他们将设置自己 的房产税率以适应市场需求，增加新 建住房的资本支出并刺激房地产开发。
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编辑：董白白 2014年9月12日 - 9月25日
10 版 赢克沃兹特约·房产宝典
特约赞助之房产宝典 赢克沃兹 - 专注伦敦置业179年
赢克沃兹(Winkworth)解读
房屋交易中涉及的法律问题 对买房者来说，在英国交易房产 时涉及的法律程序可能是最为繁琐， 也需要专业知识的一个过程。其中涉 及到聘请专业的房产交易律师，如何 顺利推荐交易过程，交易前期需要准 备的文件材料以及在英国不同地区交 易房产的手续差异等多个话题。今天， 来自赢克沃兹 (Winkworth) 的房产专家 将针对以上的几个方面，为您一一解 答在英国买房过户中将涉及的法律问 题。
4．与律师协商，如果购房交易没 有完成，将不支付任何律师费用。 5. 仔细比较各个律师提供的报价， 确认报价是否合理。决定你是否需要 地产律师提供一份环境调查，以了解 该区域的基本信息，如洪水风险，化 学物质水平等。
首先，通过一份简单的指南让你 了解房产交易律师的职责有哪些：
- 尽可能全面的将基本信息提供给 房产交易律师，例如抵押贷款放贷者 的信息，卖家的信息，你的身份证明 以及一些你需要通过律师向卖家询问 的问题。 - 完成抵押贷款申请表，尽快回答 律师的疑问。 - 使用挂号邮件或提亲自送达文件 以节省时间。 - 仔细检查卖家对提问的反馈。 - 有任何疑问随时咨询你的房产交 易律师。 - 从买卖双方确认交易到交换合 同，一般需 21 天。21 天是从买家代理 律师收到卖家律师所发送的全部房屋 资料的那天开始起算。
- 向卖方提问咨询，例如与邻里是 否存在矛盾以及房产包括哪些固定财 产和家具。 - 检查房产的全部担保证书的副 本，规划许可书的细节以及结构监管 证书。 - 确认卖方是否真正拥有该房屋的 所有权并为您出具一份报告。 - 检查地方权威的索引以及房产所 在区域的规划方案。 - 支付房产印花税 - 安排将不动产登记在你名下 接下来，赢克沃兹 (Winkworth) 的 专家总结了选择房产交易律师时的需 要注意的几个事项供各位买家参考。 1．在开始找房前，至少比较三位 房产交易律师的报价。最好向朋友、 家人以及地产经纪人征求意见。 2．如果想提前回答一些具体的问 题，请告之你的房产交易律师。 3．让房产交易律师知道你希望何 时交换合同并完成。告诉律师你需要 了解购买进程。
Winkworth 赢克沃兹成立于 1835 年，现为伦敦单体最大的不动产经纪公司及 业界为数不多的英国证交所上市企业。我们坚持着 179 年来的品牌传统，为每一 位顾客贴身定制专属房屋体验。而赢克沃兹中国部则在传统的继承中突破创新，植 根东方传统、洞察西方市场，为您带来最贴心的全程零文化差异服务。我们的咨询 服务涵盖出租、出售及房产管理，为您提供在英国乃至欧洲地区急剧升值潜力的公 寓、别墅、酒庄等资源，终身配套的房屋管理及再出租服务配合专业的法律团队， 更为您提供可持续的房屋增值保障。 我们期待与您沟通，帮您找到完美的家。 Tel: 020 7355 0286 / M: 07990034759 / china@winkworth.com
如果买家希望尽快完成过户中的 法律手续，以下措施可以帮你推进购 房进程：
在前期调查和法律手续需要的文 件准备妥当之后，最重要的环节就是 签署并交换合同。针对英格兰和威尔 士的买家，在不损失你的押金和产生 任何法律成本的前提下，互相交换合 同是整个法律流程的最后一步并且是 不可反悔的。 在交换合同的同时，买家会被要 求支付一定数额的押金，通常情况押 金为房款的 10%，有些情况为 5%。如
果买家在这个流程后决定放弃购买， 不仅无法拿回押金还可能面临卖家的 法律行为。在这个阶段，购买一份房 屋保险是十分必要的。此外买家还需 要考虑购买其他的保险，如人寿保险。 通常来说，对二手房而言，交房 日期至少会设置在交换合同后的 2 周。 这样可以留出充足的时间给买家搬进 新家。所有的资金都通过后该交易才 算正式完成。此时买家才真正拥有了 该房产的法律权利。对期房而言，交 房日期由买家所购公寓的具体完工日
期决定，时间范围从几周到四年不等。 剩余房款也需在交房日期前 1-2 周付 给开发商。 当资金到位后，房产交易律师会通 知买家，之后你就可以领取钥匙并搬入 新家了。接下来律师还会发给你一份完 工报告。买家需要仔细阅读这份报告， 因为它需要反映出最初的报价。 在苏格兰购房 如果您打算在苏格兰购房，所涉 及的法律程序会有些许不同。
在苏格兰买房，卖家通常会设置 一个指导价格，有兴趣的买家需要投 标建议竞标的结束时间。当卖家接受 了买家提供的价格后，一旦有任何一 方改变主意，都会支付一笔罚金。因此， 在购房前买家投标前就需要处理好房 屋抵押贷款的事宜。 此外，与在英格兰和威尔士地区 购房不同，苏格兰的很多房产交易律 师也会参与到地产代理业务之中。
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2014年9月12日 - 9月25日 编辑：董白白
家装艺术 11版
新生老生必读之 “在英国搬家实用攻略”
无论是开学季还是毕业季，无论是继续求学还是步入职场，在外漂泊搬家总是难免的。 从收纳打包到联系搬家公司，每个环节都十分繁琐，一不小心很容易发生纰漏，造成财 务的损失不说还影响搬新家的心情。本期，小编就按照搬家所涉及的流程，从不同的阶段， 一步一步地为大家介绍一些实用的信息和小窍门。帮各位准备搬家的同学避免一些麻烦， 让你下一阶段的新生活有个轻松愉快的开始。
前期准备 第 一 步 是 准 备 打 包 用 的 工 具。 除 了 旅 行 箱， 纸 箱 和 编 织 袋 都 是 搬 家 时 的 必 备 工 具。 但 是 需 要 注 意 的 是，如果你准备用纸箱，一定要考虑 到纸箱的大小和重量，一般建议重量 以一个人可以搬得动的为宜；箱子的 尺 寸 不 要 太 大， 长、 宽、 高 最 好 在 30×30×40 公分间。如果整箱都放书 本的话，要尤为注意箱子的重量。此外， 专门用来封箱的宽胶带在超市或一镑 店可以买到。
常用外国搬家公司网站： http://www.anyvan.com/
第二步，粗略估计一下你的行李 数量，这样在选择搬家公司时才能明 确的知道自己要雇一辆什么型号的车。 车型不同，费用也有所区别。尤其是 外国的搬家公司，他们需要你在搬家 前给出详细的物品清单，比如几个旅 行箱，几个纸箱，是否有家具、自行 车等等。 第三步，选择搬家公司。通过分 类网站找到的大部分外国搬家公司都 是按小时收费，价格从每小时 25 镑到 50 镑不等。同学可以根据搬家的距离 和行李的数量选择你需要几名工人帮
你搬，所需的工人越多，每小时的费 用也就越高。如果不想找外国搬家公 司，同学们可以选择华人的搬家公司。 一些中国超市也可以提供搬家服务。 当然，如果自己或朋友有车，也可以 选择自己搬。 另外，同学们还可使用一个搬家 服务平台 Anyvan，该网站要求同学们 先发布一个“工作邀请”。之后，对 你的搬家需求感兴趣的公司则会提供 报价。小编建议各位同学至少比较 3 家不同搬家公司的报价后再做决定。
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收纳与打包 在打包装箱前，建议给物品做一 份清单，并用记号笔在纸箱外面标明 并 编 号。 例 如：No.1 棉 被、 寝 具； No.2 书籍；No.3 冬天衣物……这样就 可以清楚地知道自己有多少件行李需 要搬运，万一有遗漏也能立刻发现。
收纳小窍门
此外，每个箱子都分工明确，至少可 以让你在搬到新家的第一晚能用最短 的时间找到必须物品。此外，更加合 理的方式是将已经分好类别的箱子再 按照厨房、卧室、客厅等不同区域进 行分类。这样就可以直接将箱子一次
性搬到新家中的确切位置。如果没有 明确分类，搬家公司的工人很可能将 所有的行李都堆放在客厅，那么则需 要你二次劳动，将物品归整到正确的 区域。
作为学生，免不了需要打包各种书籍、课本。在收纳这类物品时， 可先横向排列书籍，再用垂直立式排列方式固定。
如何打包已经开封的液 体也是女生在搬家时最常遇 到的难题。尤其是有些护肤 品是按压式瓶口，对待这种 特殊瓶子，必须使用特殊方 法。用剪刀剪取一小段吸管， 在吸管侧边剪个缺口，再固 定至瓶盖下的卡榫，防止液 体渗出。
针对最普通的瓶盖式瓶 子，也有小窍门来确保液体 不会在搬家过程中发生泄漏。 截取一小片保鲜膜，将瓶口 处 封 住， 再 将 瓶 盖 拧 紧。 夹 在平身与瓶盖之间的保鲜膜 既增加了二者的摩擦力又能 提到缓冲作用。
搬家当天 除了分类装箱这一原则，如何安 排打包的时间也有讲究。虽然各位同 学到英国的时间也许只有一两年，但 是东西七七八八的也一定不少，尤其 是女生，各种衣服鞋子，包包化妆品， 看着不多，收拾起来往往就会被自己 平时惊人的购买力给吓到。因此，本 着合理分配体力的原则，小编建议大 家分次打包，将一些平时用不到的东 西，衣服等先打包，日常的洗漱用品 可留到最后。 此外，冰箱里的冷冻食品也是搬 家时的一大难题。长途搬运食物可是 相当不划算的，因此，小编建议大家 在搬家前 1-2 周就要开始规划自己的 采购计划，不要购买过多的食品给搬 家增加不必要的负担。如果实在没有 规划好，在搬家前还剩余了很多冷冻 食品，可以到超市购买保温袋。
如果前期工作都已经准备就绪，搬家的过程也许并没有想象中复杂。在 此，小编再叮嘱大家几个需要注意的小细节，确保搬家一切顺利。 1. 与搬家公司派来的司机确认新家的地址。不要因为沟通不畅造成不必 要的麻烦。 2. 在搬家当天，换上舒适的运动装和鞋是十分必要的。如果需要自己动 手搬家，最好穿长袖衣裤以免在搬运箱子时被划伤。千万不要穿拖鞋、凉鞋 和高跟鞋以免扭伤。 3. 清点好行李的数量，避免遗漏或丢失。 4. 码放行李时采取“重下轻上”的原则。厨具等易碎品要在箱子外标明， 并注意轻拿轻放。 ★顺利搬家后还有两件非常重要的事情千万不要忘记，一是到银行更改 银行账单的地址，二是去警局注册。
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