英国房产周刊 20141107 011

ISSN 2055-5490

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第十一期 No.011 2014年11月7日 星期五 甲午年 闰九月十五

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独家报道 中资公司伦敦房地产投资风云 中美加财团全面收购 戴德梁行(DTZ) 详见8版

中国人寿、平安集团或在 汇丰大厦竞购中败给卡塔 详见8版 尔主权基金

旺地靓盘

十年内将有3600亿中国热钱 涌入英国房地产业

Shoreditch 伦敦科技艺术精英新城

详见9版

详见6、7版

中新财经特稿

空置率一笔“糊涂账” 中国楼市泡沫有多大？ 详见9版

英国楼市进入价格波动期

华人追捧伦敦期房热度不减 期房投资热强势回归 如何规避风险

从预算到成交 购买期房的具体流程

银行经理按揭顾问经验谈 如何通过抵押贷款购买期房

绝非一本万利 投资期房有哪些风险

尽管英国房地产市场出现价格波动调整的大行情，但华人投资者对伦敦期房的追捧丝毫没有受到行 情和天气趋冷的影响而放缓。背景为伦敦九榆新区未来景观效果图。图片来源：九榆新区官网。

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2 版 封面专题

期房投资专题 编者按

楼盘还是一片废旧厂房或 者地块的旧房正在拆除中，新 房根本还没有影子的时候，已 经“盛大开盘”并且在短短一 两周里被抢购数百套。这就是 伦敦期房销售的炙热。根据《英 国房产周刊》的采访调查，尽 管英国房地产市场出现价格波 动调整的大行情，但华人投资 者对伦敦期房的追捧丝毫没有 受到行情和天气趋冷的影响而 放缓。 10 月 2 日， 中 国 绿 地 集 团 在伦敦的首个楼盘项目兰姆公 馆开盘发售期房，不到两周时 间销售近 100 套，销售金额达 5 亿人民币。10 月 23 日傍晚，中 国万达集团海外首个房地产项 目“伦敦一号”项目开盘发售 期房，当天晚上预留给英国市 场 的 起 价 79.5 万 英 镑 到 100 万 英镑的一居室公寓被预订一空。 据接近这些楼盘销售的人士向 《英国房产周刊》透露，期房 买家中，很大一部分是华人投 资者，而这些楼盘预计按时建 成完工的时间都是 4 年之后的 2018 年。 面对华人如此炙热的期房 投资，《英国房产周刊》特地 采访了英国代理销售期房的部 分机构专业人士以及在英国投 资购买过期房的华人投资者， 了解英国期房投资的行情、心 得以及潜在风险等。同时，我 们专门整理了期房投资的步骤、 风险、注意事项，以及如何在 英国获得按揭贷款等实用信息， 供广大读者参考。 《英国房产周刊》范慧勇

自住投资心态各不同

华人投资伦敦期房渐入佳境

华 人 投 资 者 没 能 赶 上 2002 年 到 2007 年的那一轮英国期房投资热潮， 但根据《英国房产周刊》的调查，在 2011 年英国房地产市场从金融危机中 复苏以来，新的一轮期房投资中，华 人的身影随处可见，而且获利颇丰。 英国大型连锁房地产代理机构富 可思顿 (Foxton) 的国际部的托马斯·霍 姆斯对《英国房产周刊》记者说，根 据 他 在 伦 敦 市 场 过 去 14 年 的 了 解， “2008 年金融危机期间和之前，几乎 没有什么华人客户，更不用说投资很 不了解的期房。” “从 2011 年开始，我们留意到华 人投资者越来越活跃，尤其是最近两 年，伦敦泰晤士河沿岸的几个大型楼 盘期房销售中，华人面孔随处可见。 也带动了一批活跃的华人代理机构，” 霍姆斯表示。

根据英国房产代理机构富可思顿 (Foxton) 的 统 计，2013 年 伦 敦 40% 的 新建住宅是以期房的形式售出，2014 年上半年伦敦新楼盘的期房售出比例 约为 65%。 莱坊公司的报告显示，2012 年， 至 少 有 22 亿 英 镑 的 海 外 资 金 购 买 伦 敦新建住房，其中 40% 来自于包括香 港特区在内的中国、新加坡投资者。 2013 年、2014 年来自中国的投资者比 例有所上升。莱坊的报告同时显示， 三分之一的期房投资者是为计划来英 国读书的子女投资购买的。 进入 2014 年下半年，随着中国万 达、绿地集团和总部基地在伦敦的几 大项目陆续开盘，并在中国的北京、 上海、广州、香港等众多大型城市巡 展推广发售期房。和中国房地产开发 商在伦敦的期房项目一起，英国本地

的房地产开发商也纷纷瞄准中国投资 者，密集地到中国各地推销英国的期 房项目。比如和“万达伦敦一号”项 目同在伦敦九榆新区的巴特西电站大 型楼盘、位于伦敦金融城和科技城中 间地带的 Principal Tower、伦敦最大的 住宅综合区格林威治半岛项目等，全 力吸引海量的中国投资客户。 期房投资买涨不买跌 “华人投资伦敦期房，除了伦敦的各 项优势，比如国际金融中心、世界名 校云集、社会稳定、市场自由、私有 财产的法律保障等原因之外，更看重 的是房产的升值潜力，”英国房地产 中介 Stack & Bonner 的丹尼尔·罗毅兹 对《英国房产周刊》记者表示：“从 过去两年的客户情况看，几乎所有的

华人客户对房价上涨带来的实际或账 面收益，都表示开心。” 根据英国国家统计局 (ONS) 新近 发布的统计显示，英国平均房价过去 的一年里上涨了 10.2%，其中伦敦地区 的平均房价一年里上涨 19.3%。也就预 示着去年同期投资购买的期房的市场 价格已经同步上涨。 期房投资看中的是市场前景，根 据国际四大会计事务所之一的普华永 道预测，受通货膨胀、市场供应严重 不足、居民人口和就业人口的快速增 长等因素影响，英国房价在到 2020 年 的 6 年间将上涨 35%。 记者在采访中发现，个别地段的 期房，比如伦敦塔桥的一个楼盘、九 榆新区的几个已经封顶的楼盘，楼价 增幅远远超过平均房价的增幅，不少 中国投资者慕名而来。“有不少中国 客户刚一见面就问，我预订的这个房 子多久能涨一半，你就给我再卖出去，” 富可思顿公司的霍姆斯表示：“尽管 我们不能对客户承诺什么，但是我们 已经有客户满意地获得了这个幅度的 实际收益。” 《英国房产周刊》记者在九榆新 区的一个滨河楼盘售楼部采访时了解 到， 该 楼 盘 2011 年 发 售 时， 原 价 32 万英镑的单身公寓期房，如今在楼盘 即将完工入住的成交价已经达到 56 万。 在同一区域 2011 年刚开始改造的期房， 无不上涨过半到一倍不等。 自住投资两种心态 在采访中，《英国房产周刊》发现， 购买期房的华人因为购房目的不同， 心态有很大不同：自住房购买者不太 在意房价变化；而纯投资的华人购房 者对房价变化的格外敏感。 Teddy 小姐两年前硕士毕业后留英 工作，喜欢阅读投资理财文章的她早 在去年就打算购买一套一居室“蜗居” 自住，“不但能节省房租，还能积累

伦敦部分期房部分楼盘概览

One Nine Elms

The Ram Quarter

开发商：绿地接团 开发商：万达集团 分别由两栋 56 层和 43 层的塔楼组成，最高 建筑达 203 米，未来这里将拥有全伦敦住宅楼中 最高的空中游泳池。万达伦敦 ONE 项目户型丰富， 55 平方米的一居室公寓起价 79.5 万英镑。 万达伦敦 ONE 将成为九榆新区连接伦敦市中 心门户区的标志性建筑。从万达九榆一号高层， 向西北可俯瞰英国女王的官邸白金汉宫；北面俯 视英国议会大厦和伦敦眼；向南俯瞰美国大使馆 新馆、荷兰大使馆新馆、巴特西电站周边的配套 项目等政商区域。 配套： 项目的地面一层 50% 的面积被规划为公共 活动空间，以及在高楼的顶层提供一个免费的公 共观景平台。此外面积达 22,783 平方米高端酒店 （VISTA）将为所有业主提供“五星级管家服务”。 交通： 属于伦敦轨道 1 区，紧近伦敦地铁 vicator 线 上的 Vauxhall 站，将 Victoria, Green Park 和 Oxford Circus 等伦敦地标纳入十分钟通勤圈。未来，万 达 ONE 还将受惠于伦敦地铁 Northern 线的延长工 程。新地铁通达后，九榆新区距离老金融城 City 仅 14 分钟，距离唐人街 Leicester Square 只需 10 分钟。 售价：79.5 万英镑起

兰姆公馆坐拥泰晤士河美景，并直接享有流 经小区的旺德尔河的水畔绿地空间。滨河景观流 淌于兰姆公馆 661 套奢装公寓间的每个角落。兰 姆公馆的户型从 31 平米到 222 平米十分灵活， 首付 30 万起、约 3% 超低利率、内伦敦富人区、 市中心学区房、泰晤士河畔。 兰姆公馆周边触手可及之地，拥有世界著名 的英超联赛足球队切尔西主场、历史最悠久的温 布尔登网球公开赛会馆、伦敦最大的皇家里士满 公园、美国驻英大使馆新馆为核心的伦敦最新的 政经商务区，为小区奠定了坚实的投资优势和升 值空间。

仅 5 分钟，即可转乘通达伦敦各大名胜、机场。 伦敦市政府立项规划的南北纵贯城铁 (Crossrail 2)， 将给楼盘带来额外的高附加值和增值空间。

配套： 兰姆公馆配套设施非常齐全，健身房、酒吧、 商店，搭配河边美景，致力打造最具英伦特色的 高档公寓。地处内伦敦西南部传统富人区，社区 配套成熟完善，除了小区配套的商店、餐厅、咖 啡馆之外，大型购物中心一路之隔；有悠久的文 化传统，所处学区在伦敦名列前茅；环境清幽却 不失活力，享受都市田园优雅生活；而治安更是 名列前茅，投资自住两相宜。 交通： 兰姆公馆交通极为便利，只需 15 分钟就可 以到达 Waterloo 车站，距离市中心各主要金融商 务、文化教育、商业娱乐中心平均 30 分钟车程内。 楼盘距离全英最大的交通枢纽站 Clapham Juction

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编辑：董白白

2014年11月7日 - 11月20日

3版

期房投资热强势回归 如何规避风险 房产的资本金，等将来换大房时做首 付。” “ 我 觉 得 自 己 是 比 较 幸 运 的， 今 年 初 我 预 订 到 房 子 的 时 候， 几 乎 每 套 一 居 室 都 有 7 到 10 个 人 仍 在 排 队，”Teddy 对记者表示：“虽然办理 按揭贷款费了点时间，还好都办妥了。” 当问及年初预订时有没有担心期 房能否顺利完工入住，有没有关心房 价问题时，Teddy 表示没有太留意：“因 为房子是自己住，这几年没有打算卖， 也就没有留意周边的房价。” 同 样 是 购 买 期 房， 和 Teddy 小 姐 截然不同，来自中国温州的佟恒先生 过去一年半来时刻关注房价行情。 佟恒先生去年 6 月份在伦敦西三 区 Ealing 火车站附近一个楼盘购买的 一套两居室期房，“当时身边的很多 朋友说值得买，但是我没有计划自己 住。我的大部分资金在做生意用，如 果今年底明年初交房，我还真没有足 够的钱过户。” “从去年交了定金之后，我几乎 天天刷屏，看房价。只要有时间，就 会给去年买房的中介经理打电话，问 现在合不合适出手，” 佟恒说：“上 个月中介跟我说，房价已经涨了快三 分之一了，而且跟我说，如果现在不 开始卖，明年恐怕要交齐全款拿钥匙。” 佟恒告诉记者，目前中介已经有 几 个 客 户 出 价，“ 虽 然 比 我 去 年 交 10% 定金时的房价 65 万英镑高出不到 我期望的 30%，但已经有出价超过 80 万镑的了。” 尽管在记者采访中没有遇到购买 期房亏本的华人买家，但是托马斯·霍 姆斯和丹尼尔·罗毅兹两位接待过大 量华人客户的专业人士都表示，他们 经历过 2008 年金融危机之前购买期房， 金融危机爆发后赔光订金和 10% 首付 款的投资者。采访中他们多次提醒， 期房投资有风险，更不是一本万利。

让投资者在一个成功的新楼盘竣工前 以便宜的价格购买，同时往往也使得 置业者在房产的设计特点、装置及配 件方面享有话语权。但也有需要特别 注意的重大风险。 因此，《英国房产周刊》特地为 您梳理购买期房过程中的一些细节， 让您胸有成足。 调查楼盘所在区域 确保你对工程的进度计划了如指 掌，这样有利于你管理自己的财务状 况，也使你清楚地知道交付入住的时 间。记得你可能要为地毯、灯具或花 园的草坪额外付费。 购房者应确保开发商信誉良好并 且购买了保险，这样一来，假如他们 破产，你至少可以拿回定金。 雇佣一位独立律师来检查手续总 没错。 如果你的房产将处于一片更大的 开发区内，查明其他房屋何时竣工， 不然最初几年你可能会相当于居住在 建筑工地。 依据英国房地产的相关法律，如 果竣工期无故被拖延了半年以上，你 有权撤资并获得全额退款。 同样建议去看看这个开发商已经 交付使用的楼盘性价比如何，从而也 能对你所购买房产竣工后的样子有个 心理预期。 住房信息包的意义何在？ 期房出售 房产信息手册为处于购房初期阶 段的购房者提供他们所需的必要信息， 并且也向准买家提供诸如家庭能源效 率方面的重要信息。 【英国房产周刊 梅子】购买还未 建成的房产并不适合胆小的投资者， 但许多置业购房者和投资者的勇敢都 得到了奖励。 购买期房意味着以当前价格先购 买下还在图纸上或刚刚开始打地基的

房产，等待竣工时房产价值增大。正 如我们最近所见，市场坚挺的时候， 初 始 10% 的 押 金 赚 取 的 利 润 可 以 在 10%-20% 之间。因此，人们对期房的 需求随着市场的强劲而更加强劲。 购买期房确实有其优势。它可以

Battersea

期房发布 通常大的投资公司将有机会在正 式发售前以折价价预订购买一些单元。 剩余的往往会在发售时向个人投资者 开放。一些代理商的确会出售一些正

式发售前的房屋，而且他们将尝试将 其出售给客户资源库中有实力的投资 者。无论哪种形式，地产代理商将向 你提供所有期房市场相关的材料，而 后你将得以通过观看样板房评估房产。 样板房被设计为你自己投资所期待的 那种典型房型。 越早获得即将发售的楼盘信息， 越有可能选到心仪的单元，并且也会 在价格上得到一定的折扣。你的议价 能力应该由地产开发区所吸引的购买 需求决定。需求越高，你的议价能力 就越低。 做调查研究 对于任何房产的购买，尤其是你 用于投资随后打算出售的房产，认真 做足研究非常重要。如果你没有在付 款前对房地产开发区、周边区域和出 租房产的潜在需求做足调查研究，你 的财政状况可能会不容乐观。 那么，在购买期房前你都应该考 虑哪些问题呢？ 地点 地点是老生常谈的问题，但是格 外重要。房产潜力的关键因素就是地 点。周边区域还有发展潜力吗？必要 的基础设施齐全吗？适宜的公共交通、 商店、餐厅、公园和学校都距离几何？ 通过在英国最大的房地产网站 Zoopla 或 Rightmove 上搜索地产信息，你可以 找出特定地产开发区临近的配套设施。 了解市场 如果你计划出租或者出售建成的 房产，你应该为你计划购买的房产类 型建立目标市场。与当地地产代理商 聊聊有助于理解需求可能来自于哪里。 确认有多少单元已卖给在楼盘完成时 计划出售房产的购房者也是明智的， 因为你的房产最终可能与同一地产开 发区内的大批房产竞争。 （下转第四版）

Royal Wharf

开发商：Ballymore

该项目的第三期由世界著名的福斯特建筑 事务所 (Foster Partners) 和盖里建筑事务所 (Gehry Partners) 设计，共包括 1,305 套公寓。该楼盘单 身公寓的最低售价为 495,000 英镑，一居室公寓 售价从 590,000 英镑起，两居室公寓 120 万英镑 起售，三居室和四居室公寓的起价分别为 190 万 英镑和 320 万英镑。 作为伦敦著名地标小黄瓜的设计师 Foster 此 次的作品是一栋波浪状的建筑，被称为“天际线”， 位于 ElectricBoulevard 大道的西侧，未来将成为 伦敦最大的屋顶花园。花园贯穿楼宇，集餐饮、 花园、娱乐于一身，打造出一个多功能交互社交 空间。盖里建筑事务所设计的部分名为“光影台” （Prospect Place），由 5 栋建筑组成。该设计有 一个十分贴切的昵称：花朵。其配套设施包括餐 厅、放映厅、会议厅、瑜伽中心以及理疗室。 在巴特西项目中，无论是波浪起伏的“光影 台”还是像花朵一样怒放的“天际线”，就本着 最大限度利用太阳光的理念，为居民们带来更多

日光。 配套： 曾经是伦敦大型工业地标的巴特西电站改 造 工 程 的 最 后 一 期 将 在 总 长 250 米 的 Electric Boulevard 大 道 上 建 成 103 套 经 济 适 用 房、 一 间 诊所、健身房和社区内部的私人花园，以及拥有 167 间客房的酒店，商铺、咖啡厅和餐厅。 交通： 项目毗邻泰晤士河，位于集优雅与繁华于一 身的巴特西电站附近，交通十分便利。穿过切尔 西桥，步行数分钟可抵达著名的切尔西广场。未 来，伦敦地铁 Northern 线延伸工程增设巴特西电 站新站，届时从巴特西项目到达中国城只需 10 分钟，进一步拉近其余伦敦核心 1 区的距离。 售价：495,000 英镑起

Royal Wharf 为您提供了丰富的户型进行选 择，包括高端联体别墅，复式公寓，两居室公寓， 一居室公寓和单身公寓。全部房型的室内装饰均 采用了现代、简洁的设计风格。项目首期预计于 2016 年夏天完工。项目总计将提供 3,385 套新建 住宅。 配套： 小区内 45% 的区域被定义为开放空间和活 动区，此外还建有 3 个公园和 2 个迷你公园。这 里不仅是您的居住空间，更是与家人一起共度的 美好时光。此外，Royal Wharf 还规划出总面积达 4750 平方米的商业配套，商铺、酒吧、餐厅一应 俱全，旨在为您提供更精致的生活服务。 交通： 未来步行 10 分钟即可到达 Crossrail 线上的 Custom House 站。 从 Royal Wharf 到 伦 敦 中 心 的 Tottenham Court Road，Bond street 和 Paddington 等 地 只 需 不 到 20 分 钟。 乘 DLR 快 线， 从 Pontoon Dock 站上车，到达伦敦城市机场只需 4 分钟，快 速连接欧洲各大城市。 售价：40 万英镑起

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4 版 封面专题

在英国购买期房的流程 【英国房产周刊 董白白】无论是 已经公开发售的绿地兰姆公馆、万达 ONE 项目，还是正在等待政府审批的 亚洲商务港计划，伦敦的期房无疑吸 引着越来越多的中国力量。大批华人 买家对于新建公寓住房的情有独钟也 增加了英国期房购买的关注度。 对于精明的投资者，在伦敦购买 国际投资性房地产期房具有诸多好处。 比如有机会在特定开发项目中获得最 好的公寓或房子；享受开发商提供的 折扣售价，以获得资金支付建筑成本； 获得在建房地产为期 10 年的保证等。 其中，可直接让购房者获益的优 势在于，购买期房可在建筑完工前转 售该房产且无需支付印花税和土地税， 从而实现资本增值 / 收益。一般情况下， 交换合同完成后，即使房产仍在建设 过程中时，您也可以将产权转售出去， 利用市场升值机会获得资本增值。但 需要提醒各位投资者，务必确认好合 同条款，因为有些住宅区不允许在实 际竣工前转售，或在建筑完工前只允 许转售一次。然而，投资期房当然也 存在风险。如果房产价格跌落或开发 商遇到经济困难，您的投资可能遭遇 危险。 此外，在英国购买期房非常方便， 特别是对于那些定居海外的人士，甚

需 求， 可 登 陆 英 国 房 地 产 信 息 网 站 Zoopla，Rightmove 等 查询 新建 在售 的 楼盘信息，或通过地产中介公司，由 专业的房产顾问为您提供咨询服务。 此外，您还需进一步明确购房目的， 例如：买房出租 , 儿女求学，移民投资 等，因为这将影响您购买房产的类型、 户型、地段等诸多因素。 3. 交付定金 在如意为您争取到一个您认为满 意的价格后，开发商会与您签署一个 购房意向书并收取 1000-2000 镑的定 金 , 约定在 15- 20 个工作日内交换合 同。对于这类购置，开发商会设立严 格的期限。

至无需前往伦敦便可完成投资性购置。 虽然购置期房的操作方法和所有 住宅房地产购置相同，但仍存在显著 不同。应读者需求，本期《英国房产 周刊》将把目光投向在英国购置期房 的各个环节，从确定购房意向到交换 合同，再到收房验房，一步一步为您 详解在英国购买期房的流程。

资金可用于房产投资。除了房产本身 售价，还要考虑到买房交易中的一次 性费用（平均为房产售价的 5%）， 如 印花税 , 房产律师费费以及每年的一些 持续性费用，如市政务业税，物业管 理费，房产委托租赁服务费，维修费 用等。如果需要贷款购房，不要忘记 在此时取得银行的贷款意向书。

1. 预算 根据贷款额度 , 计算出自己有多少

2. 挑选物业 根据您个人对物业地段和配置的

4. 委任律师 在签署购房意向书后，您需要聘 用一位地产律师与开发商的律师尽快 开始对该物业进行各项法律问题的调 查以及合同的确认。您可选用开发商 推荐的律师行或自行选择。 5. 交换购房合同 在交换合同时，您要支付购房价 5%-10% 的 定 金 ( 减 掉 之 前 已 付 过 的 1000- 2000 镑定金 )。 此时，您的律师 会把一切与该房产有关的法律信息提

供给你，如该房屋周边的污染情况， 水淹历史，当地政府的近期规划等。 并回答您的任何法律方面的疑问。一 旦完成合同交换，房产交易便受到法 律的保护。 6. 第二笔定金 10% 根据交房的期限，一般情况下， 您需在交换合同后 6 个月支付第二笔 购房定金（房款的 10%，共两次）。 7. 安排按揭贷款 在交房前的 3- 4 个月 , 您可以正 式提交贷款的申请。这一阶段您需要 格外注意时间的安排，防止出现交房 时贷款不到位的情况。 8．验房 在最终竣工前进行为期两周的检 查，确认房屋没有缺陷，一些设施都 完好并可正常使用。 9. 完成交易日期 在双方共同认可的交易日期，您 的律师会进行土地注册的相关事宜 , 包 括支付印花税和其他注册费用。支付 完成后 , 您可拿到房契。至此，您的购 房流程也全部完成。

期房投资热强势回归 如何规避风险 （上接第三版） 价格 也推荐你看看同区域内待售或待 租的类似房产。 当你出售或出租房产时那会给你 一个回报率的心理预期。但需注意， 市场在 12 个月内可以发生很大变化， 所以你并不总能保证最终价格会在当 前市场兑现。你可以查查在英格兰和 威尔士地区的最新售价，或者你可以 查查现在当地待售或待租的房产，看 看什么样的房产都出价几何。在某些

情况下，开发商将会在最初一两年保 证租金回报率。多了解了解市面上都 是什么样的房产在出售。 当地房产量是否充足（包括已建 成和正在建的）？如果充足的话，那 么大量楼盘市场同期竣工可能导致市 场饱和的危险出现。四处观察下，向 当地地产代理商确认下近期周边是否 有计划中或建设中的地产开发区。 房产本身 再看看房产的细节、尺寸和规格。

如果你打算竣工后出售或出租你的房 产，它是否合目标市场的胃口呢？不 同家庭在单一专业方面的要求总略有 不同。确保这房产适合到你所希望吸 引到的市场，无论是对购房者还是租 户。同样的，查查是否会有比如服务 费之类的额外费用。 评估尚未建成的房产显然更加困 难。然而，你不该单单依赖于房产的 计算机生成图像 (CGI) 或者开发者的销 售说辞。尽量去实地逛逛，看看街道 都在哪边，有铁路的话也看看铁路，

搞懂你的房产将位于哪里，想象建成 后从楼里望出去的风景会如何。 虽然并非总可能如此，起码试着 确保房产处于最佳的位置之一，因为 你将会获得更好的租金收益和资本增 值。试着找出有独特卖点的房产，比 如风景优美，配备停车场或者开放式 与自然亲密接触之类。

开发区内的位置对之后大概什么样有 个心里预期。一定去楼盘选址的地方 看看，这样你就可以想象它的样子并 且考虑到日照以及周边环境等问题。 了解下房屋面积，有助于你选择合适 的家具以满足你的需求。请持续关注 整个建筑过程并且在快完工时做做调 查，这样你就可以发现缺陷并及时修 复。

建筑过程中 通过图片很难判断一个楼盘样貌 究竟如何，但你可以通过楼盘在地产

伦敦部分期房部分楼盘概览

Royal Arsenal Riverside

皇 家 阿 森 纳 河 畔（Royal Arsenal Riverside） 是英国最大的房地产开发集团伯克利精心打造 的横贯铁路地铁上盖精品楼盘。该项目位于伦 敦东南的皇家格林威治区的 Woolwich。其中的 Vantage 大厦共 20 层，户型丰富包括一居室，两 居室三居室公寓。而 Kinetic 是 Cannon Square 内 部最后一部分在售户型，业主可选择曼哈顿套房， 一居室，两居室以及三居室公寓。 配套： 谈到周边配套，皇家阿森纳河畔的规划也并 没有让记者失望，已经营业的 Tesco express 和规 划中的 Sainsbury's ,Boots 都将满足该业主的日常 需求。此外，皇家阿森纳河畔所在的 Woolwich 是 伦敦南部泰晤士河沿岸一个充满生活气息的居住 区域，拥有南部伦敦最老的市集，周边配套更加 丰富齐全。同时，Woolwich Garden 剧院以及各种

店铺餐馆一应俱全。为了满足业主家庭的子女教 育需求，小区内部还有幼儿园、博物馆、格林威 治文化遗产中心等文化设施。 交通： DLR 轻轨线和正在建设的 Crossrail（横贯铁 路）成为皇家阿森纳河畔与伦敦中心连接的生 命通道。距离伦敦轻轨列车（DLR）和国家铁路 Woolwich Arsenal 车 站 仅 300 米，18 分 钟 到 达 伦 敦金丝雀码头金融区，27 分钟到达伦敦金融城， 35 分钟可达伦敦唐人街和西区商务区等。除了 轨道交通，皇家阿森纳河畔独特的地理位置还提 供了一种特殊的交通选择。皇家阿森纳河畔小区 位于伦敦横贯铁路 Woolwich 车站的上盖，将于 2018 年全线通车的这条快速铁路，将到达金丝雀 码头、伦敦金融城、邦德街以及希斯罗机场等地 的时间缩短近一半。 售价：£322,500 – £725,000

New South Quarter

New South Quarter 是 一 个 位 于 克 罗 伊 登的标志性小区，整个楼盘包括 923 套住宅 公 寓 和 休 闲 购 物 设 施。New South Quarter 当代建筑风格为克罗伊登地区带来了意思城 市的气息。 小 区 临 近 万 德 河 和 万 德 公 园 (Wandle River& Wandle Park)， 同 时 享 有 克 罗 伊 登 的 购 物 和 交 通 便 利。 整 个 小 区 的 工 程 建 设 进 展 顺 利， 第 一 期 将 能 于 2015 年 2 月 入 住； 二 期 楼 于 2015 年 4 月 可 入 住， 整 个 小 区 将 于 2015 年底完工。 项 目 的 出 租 收 益 率 预 计 每 年 可 达 4.50% - 5.80%。 周边： New South Quarte 位 于 克 罗 伊 登 的 中 心， 周 边 有 许 多 商 店， 设 施 和 娱 乐 场 所， 包 括 有 规 划 中 的 Westfield 购 物 中 心， 当 她 建 成以后在这里你将有更多的购物和休闲设

施，可供选择。 在克罗伊登这个位于伦敦周边最环保的 卫星城镇里，您可以享受到超过 120 个公园。 交通： 从 New South Quarte 到克罗伊登中心只 有 五 分 钟 的 路 程， 伦 敦 市 中 心 约 半 小 时， 当 你住在 New South Quarte，每天上下班将变 得容易。 在 西 克 罗 伊 登 有 定 期 火 车 服 务， 在 东 克 罗伊登 EAST CROYDON 有快速火车连动伦 敦。 如 果 不 是 上 班 族， 也 可 以 简 单 地 在 温 德 尔公园站跳上一辆电车，享受沿途风光。 此外，这里也非常靠近 M25 （ 9.7 英里 远），M23（ 8.3 英里远）和盖特威克机场（20 英里）。 售价：22 万英镑起

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编辑：明 翾

2014年11月7日 - 11月20日

封面专题 5 版

如何通过抵押贷款购买期房 【英国房产周刊 梅子】购买期 房有其对购买者独特的挑战。 多数开发商都希望你在交换合 同前有适当的抵押贷款。你还需在 交易时支付 5% 至 10% 的押金。 然而多数贷款银行将只提供有 效期为半年的贷款证书，所以如果 你的房产半年内不能交付，那么你 之后将不得不重新申请贷款。假如 不重新申请的话将有可能失去押金， 同时你也面临着不得不寻找新的房 产的可能。 多数贷款人同样也希望在项目 开始和结束时做个房产估值，所以 如果房产价值骤变你的贷款规模也 会不同。 目 前， 由 于 英 国 中 央 银 行 收 紧 按揭贷款政策，这意味着贷款银行 对借款人要求的负担能力和压力测 试更加严格，以确保其有足够能力 偿还贷款。 Bolt Burdon Kemp 律师事务所的 Stephen Hill 指出，许多人在支付押 金、签署房屋建筑购买协议时都没 有意识到他们在合同中以宣传的价 格购买了房产。如果购房者因无论 何种原因没有完成交易，他们将因 未能履行协议中他们的部分而失去 押金。另外，如果建筑商持续以更 低价格出售，他们将因协定价格与 建筑商实际出售的价格不同而被起 诉。 购 买 期 房 时， 购 房 者 通 常 被 要 求支付 10% 至 30% 的押金并且签订 往往由房屋建筑商制定的合约用以

约定同意支付余额并且在竣工时完 成交易。 然而问题在于，如果房价跳水， 那么房产可能不能提供足够的保障 来获得抵押贷款用以支付购买时价 格的余额，并且买方除非筹集到足 够的现金否则将不能完成交易。 假如买方因为未能支付余额而 被要求从交易中退出，他们还可能 被房屋建筑商起诉。购买期房时， 多数买家没有意识到如果他们没能 完成交易，那么除了肯定要放弃押 金外，还将因给房屋建筑商带来的 进一步损失而被起诉。 历 经 了 上 一 次 经 济 衰 退， 由 于 房产价格暴跌而未能筹集到贷款且 被无数房屋建筑商起诉的期房购买 者们总有太多的疑问。 贷款银行看法如何 Santander 银 行 表 示：“ 我 们 将 根据规格和未来的建筑做出估价， 并且竣工时会再次估价。如果房产 不能在半年内交付，那么等到真正 快交付使用时候需重新议价。顾客 通常需在 28 天内交易，可能在最后 交付阶段还不知道房产或者最终整 个社区什么样，这也是需要考虑的 风险之一。不过买得早往往可以有 折扣。” 英国最大的按揭贷款银行 Halifax 的 抵 押 贷 款 总 监 Craig McKinlay 指 出：“ 期 房 抵 押 贷 款 申 请可以说与其他任何贷款申请没有

任何不同。所不同的是估价是基于 选址而非竣工的楼盘。因此估价师 将依据建筑商的规划而给出价格。 建筑完工时会有一个最终验收的过 程来确保房产兑现了所承诺的规划。 我们经营范畴内确实有针对这种情 况 的 含 更 长 报 价 有 效 期 的 产 品。 Halifax 当前新的建筑产品有有效期 持续至 2015 年 1 月 31 日的。” 按揭顾问看法如何 SPF 私人客户按揭贷款顾问公司 的首席执行官 Mark Harris 表示，购 买期房时候获得抵押贷款是很简单 的，尽管一些贷款人仍旧针对贷款 比率有一些限制，特别是新楼盘的 公寓，但总体与其他买卖交易没什 么不同。抵押贷款没什么具体好处， 缺 陷 倒 是 很 多。 其 有 效 期 一 般 为 3 至 6 个 月 —— 因 此 至 大 多 期 房 竣 工 交付时都已过期。 许多购房者干脆在不到半年就 要竣工的时交易并且一步注资到位。 如果工程进度慢于计划，则你的抵 押贷款也需延期，这通常不是什么 大事儿，但这往往会成为贷款人改 变条款的契机。 如 果 你 最 终 买 亏 了， 抵 押 贷 款 将依据估价或购买价中较低的那一 个贷出——因此你将需要额外的押 金。 这 不 仅 不 起 作 用， 相 反， 如 果 房产增值，贷款人还是希望看到实 实在在的押金注入。

购买期房的风险 【英国房产周刊 梅子】在英国购 买期房涉及到挑选房产、支付预约费、 选择具体的单元并且在交换合同时支 付 10% 的押金。然后就坐下来，放轻 松并且等待楼盘竣工，之后将交付给 你并配有 1 至 2 年的保险。然后这就 没有任何风险了吗？再好好想想吧！ 购买期房一般意味着为新房支付 额外的费用。在市场蓬勃价格飙升的 时候没什么，但市场萧条时候你买的 房子可能要好几年才能物有所值。 所以在购买期房前聪明点，获得 一些折扣总没错，否则就购买已经有 了几年历史的房产。新建筑在房地产 繁荣时期变得炙手可热，因为门槛低 的抵押贷款驱使开发商建更多的楼。 2007 和 2008 年地产泡沫破灭时， 许多人都受到波及，许多楼盘要么没 完工要么价值远低预期。在英国购买

了新建筑的买方在危机到来后受到最 沉重的打击使价格大幅下降。 金融危机爆发之后，一些原本打 算购买期房的人发现房产完工时价格 下挫了 35%。也就是说抵押贷款被撤 回，许多蒸发的押金价值十几万英镑。 其他值得当心的风险： 1. 如果在完工前开发商就进入破 产管理的话，即使在英国你的，10% 押金也处于危险之中。理想情况下要 么选择历史悠久的开发商，要么选择 类似 Barratt homes 的大型国有房屋建 筑商。记得时机一样非常重要。 2. 在“地产周期”顶峰购买期房 要冒很大的风险，因为你依法签署了 将在竣工时按合约完成购买交易的合

同（即使价格缩水 20%）。这可能意 味着 150,000 英镑购买的房产被估价只 值 120,000 英 镑。 因 此 在 80% 的 抵 押 贷款中你自己要支付 54,000 英镑而非 你预约是设想的 30,000 英镑。有这种 差异是很糟的，更糟的是没有这种差 异。开发商可以依合同起诉你未履行 合同造成的损失。 3. 在没什么对比销售数据的区域 购买公寓期房时也要小心。如果没有 足够的可比较销售数据，那么你又如 何知道自己是否花了冤枉钱呢？ 针对这些风险，尤其是对于投机 炒房的人来说，如果不想亏掉订金， 永远做好准备，如果这个楼盘转手不 掉你将怎么办？

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6 版 旺地靓盘

Shoreditch伦敦科技艺术精英新城 英国伦敦作为世界顶级的金融中 心已不是新闻，但伦敦逐渐孕育出世 界第二个硅谷外加时尚创业之都， 俨然成为国际科技创业界的热门话 题。位于伦敦金融城北部边缘地带的 Shoreditch，Old Street 环 岛 地 带 迅 速 崛起，成为伦敦科技创业园区的核心。 随着辖区政府逐渐批准一系列开 发项目，Shoreditch 在未来 5 到 10 年 间，将迅速兴建一批时尚楼盘小区， 并迅速崛起成为伦敦市中心和金融城 高楼区南北不远并立的新兴高楼区， 成为汇聚包括银行家、艺术家和科技 精英人士的新城。 随着英国、伦敦市和 Shoreditch 所在的地方政府共同推动，2010 年 英国政府颁布了一项支持“伦敦科技 城”发展的计划，将包括奥林匹克公 园在内的东伦敦建造成高科技产业中 心，命名为“伦敦科技城”。政府投 入了 4 亿英镑支持科技城的发展，制 定优惠政策并确保把新建筑中的一部 分空间用作孵化区。 据《英国房产周刊》从伦敦发展 规划署获悉，目前，伦敦科技城已经 成功吸引包括思科、英特尔、亚马逊、 Twitter、高通、Facebook、谷歌等大 型公司在内的 2000 多家企业进驻， 就连 Facebook 的副总裁乔安娜·希 尔兹 (Joanna Shields) 也毅然投奔，执 掌伦敦科技城投资机构，巴克莱银行 等金融机构也再次开展针对创业企业 的特殊融资服务。 在这个没有边界的高科技和创意 新聚落，原本几乎被遗弃的重工业贫 民区，已经焕然一新，Shoreditch 一 带的伦敦科技城成为美国硅谷之外的 又一个国际科技创业中心，并迅速向 北部的 Hoxton、东部的 Bethnal Green 等地辐射延伸。

在新兴的科技创业企业如雨后春 笋般涌现的同时，Shoreditch 的文化 历史积淀也逐渐被人们重新发掘展 现。500 年前，青年莎士比亚曾在位 于 Shoreditch 的剧院登台表演过自己 的戏剧，包括那广为世人所知的《罗 密欧与朱丽叶》和《亨利五世》等剧 目的首演。如今，青年莎士比亚剧院 所在地将被开发商发掘保护，并和周 边时尚创意社区融为一体，成为伦敦 当代前卫艺术家的乐土。 Shoreditch 所处的地理位置绝佳， 其西南部聚集着一大批享誉世界的 高校科研机构，包括伦敦大学学院 (UCL)、伦敦政治经济学院 (LSE)、伦 敦城市大学 (City) 以及国际顶尖的艺 术院校伦敦艺术大学中央圣马丁学院 等。Shoreditch 正南不到一公里是以 英国中央银行为核心的金融城，汇聚 了全世界数百家大型银行的总部或欧 洲总部。东北部不远是 2012 年伦敦 奥运会主会场所在地 Stratford，将成 为伦敦新的文化艺术中心区之一。 Shoreditch 西 部 不 远 处 的 Kings Cross 火车站一带，已经开始被英国政府重 点发展成为一个国际领先的医疗健康 科研城。 《英国房产周刊》从 Shoreditch 辖区地方政府获得的资料显示，在接 下来 5 到 10 年里，Shoreditch 这个曾 经的伦敦东北近郊的贫民窟，将发生 翻天覆地的变化。400 多年前的莎士 比亚剧场遗址将被保护性开发、旧的 铁路货场将被摩天大楼和商住小区所 取代、曾经破旧的厂房被新锐的设计 师改建成工作室、时尚小区的建成开 始吸引投资银行家、律师、艺术家的 入驻……这些都将奠定 Shoreditch 作 为伦敦精英新城的地位。

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2. Avant Garde

楼盘：Principal Tower 发展商：W1 Developments 已经在英国、中国以及东南亚国家大规模 推介的 Principal Tower 将是伦敦金融城北部边缘 地带最高的居民楼。作为 Shoreditch 一带数栋高 楼项目之一，将和金融城的地标建筑 Gherkin、 Tower 42、Cheesegrater 和 Walkie-Talkie 等南北相 望。 Principal Tower 由享誉国际的英国诺曼·福斯 特建筑设计所 (Foster + Partners) 设计。高层单元 的景观无敌，能够俯瞰几乎各个角度的伦敦繁荣 市景。 Principal Tower 楼 盘 中 的 主 楼 高 50 层，200 多套一居、两居、三居公寓，面积 50-250 平米不等， 最低售价为 70 万英镑。 Principal Tower 楼 盘 即 将 开 工 建 设， 预 计 2018 年完工入住。

1 楼盘：Avant Garde 发展商：Telford Homes

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Avant Garde 是 Shoreditch 目前最高的已经建 成入伙的楼盘。 Avant Garde 楼盘共有 257 套住房，从单身公 寓、到三居室豪华顶层复式公寓，价格从 43.5 万 英镑到 350 万英镑不等。 尽 管 位 于 Shoreditch High Street 地 铁 站 出 口 北侧 60 米的 Avant Garde 楼盘目前是该地带最高 的居民楼，暂时拥有无敌的伦敦金融城景观。 但 是， 随 着 Shoreditch High Street 地 铁 上 盖 楼 盘 Goodsyard 项目即将在审批后开建更高的住宅楼， Avant Garde 楼盘将仅是高楼群中的普通一栋。

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编辑：董白白

2014年11月7日 - 11月20日

Shoreditch区域近期房价增量和增幅 相比5年前 相比1年前 相比3年前

相比6个月前

£14

£12

4,5

7,7

7 ,75 £86

2 £7,

3. The Stage

994

£30

,50

84

10

相比3个月前

1. Principal Tower

1.48%

5.92%

36.00%

30.52%

18.88%

Shoreditch平均租房标价 房产类型

4. Goodsyard

别墅 公寓 平均

一居室

两居室

三居室

四居室

五居室

£1,298pcm £1,639pcm £1,613pcm

£2,541pcm £2,183pcm £2,199pcm

£3,119pcm £3,069pcm £3,080pcm

£2,914pcm £3,031pcm £3,010pcm

£3,688pcm £3,550pcm £3,665pcm

各项指数

数据来源：Zoopla

Shoreditch均售房标价 房产类型 别墅 公寓 平均

一居室

两居室

三居室

£449,832 £555,483 £552,640

£808,564

£1,266,660

£860,751

£1,139,269

£1,382,908 £496,813

£857,574

£1,150,921

£959,124

四居室

77%

综合指数

五居室 £1,919,037

舒适度&安全性 娱乐&夜生活 公园&休闲设施 餐饮&商业配套

£673,333

学校&公共配套

£992,000

交通&旅行

数据来源：Zoopla

楼盘：The Stage 开发商：Plough Yard The Stage 楼盘地块处于 英国文学艺术的宝地。伦敦 第二古老的剧院 Curtain 剧院 位于楼盘中心庭院位置，500 年前，青年莎士比亚曾在位 于这里的剧院登台表演过自 己的戏剧，包括那广为世人 所知的《罗密欧与朱丽叶》 和《亨利五世》等剧目的首演。 The Stage 楼 盘 开 发 商 在项目破土过程中发现了 Curtain 剧院的遗址，并立刻 向辖区政府提出规划修改， 将剧院所在地发掘保护，建 成和周边时尚创意社区融为 一体的博物馆式小型剧院和 户外演出场地。 The Stage 楼 盘 将 共 有 385 套公寓，主楼高 40 层。 整个楼盘配套的还有一个由 150 年历史的维多利亚时期 的铁路桥改建的休闲购物餐 饮区。

重点关注项目 楼盘：Goodsyard 开发商：Hammerson和Ballymore 位于 Shoreditch High Street 地铁上盖的 Goodsyard 楼盘项目，将是整个区域的中 心项目，也是规模最大的楼盘。按照今年 7 月份提交给辖区政府的规划，楼盘将有 10 栋居民楼，其中最高的两栋为 166 米和 153 米，居中的两栋分别为 130 米和 117 米。 整个楼盘位于一个 1964 失火后被废弃至今的铁路货运站场，Goodsyard 总共规 划建设 1500 套住宅，以及 5 万平方米的商业楼面，和两万平米的公共休闲活动空间。 由 Hammerson 和 Ballymore 两大开发商共同开发的 Goodsyard 楼盘项目，预计 于 2016 年开工建设。

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7版

8 版 行业资讯

编辑：汇 鑫 2014年11月7日 - 11月20日

中美加财团全面收购戴德梁行（DTZ）

《英国房产周刊》获悉，以中国 香港太盟投资集团 (PAG)、美国德克萨 斯太平洋集团 (TPG) 和加拿大安大略省 教师养老基金 (OTPP) 联合组成的财团 于 11 月 5 日 以 12.2 亿 澳 元 ( 约 6.8 亿 英镑 ) 全面收购总部位于伦敦的国际 大型房地产顾问公司戴德梁行 (DTZ)。 2011 年 12 月 5 日，澳大利亚工程公司 UGL 集团以 7750 万英镑的价格收购戴 德梁行。 此次收购戴德梁行的中美加财团 在业务上有着千丝万缕的联系。太盟 投资集团 (PAG) 现任董事长兼首席执 行官单伟建，曾在 2011 年之前是美国 德克萨斯太平洋集团 (TPG) 的合伙人，

主导公司在亚洲尤其是中国的投资业 务。 尽 管 单 伟 建 于 2011 年 6 月 辞 任 TPG 的合伙人，但是，按照双方的安排， TPG 将有某些权利与单伟建共同投资 或共同牵头某些投资项目，单也将继 续以顾问身份为 TPG 所投资的一些公 司提供服务。财团另一公司加拿大安 大略省教师养老基金 (OTPP) 在中国分 别投资了阿里巴巴与京东商城，在两 家电商公司今年先后进行的 IPO 中获 得丰厚回报。 在中美加财团完成收购戴德梁行 的同时，戴德梁行于今年 9 月在 PAG 和 TPG 财团支持下开始并购美国商业 地产顾问公司 Cassidy Turley 将按计划

中国人寿/平安集团 或在伦敦汇丰大厦竞购中败给卡塔尔主权基金 《英国房产周刊》获悉，卡塔尔 酋长国国家主权基金 (QIA) 趁该国元 首 塔 米 姆· 本· 哈 迈 德· 阿 勒 萨 尼 (Sheikh Tamim bin Hamadal-Thani) 在 到 英 访 问 期 间 宣 布， 将 以 11 亿 英 镑 的价格竞购位于伦敦金丝雀码头金融 区 (Canary Wharf) 加 拿 大 广 场 八 号 (8 Canada Square) 的汇丰控股集团总部大 楼 (HSBC Tower)，让本已经在竞标中处 于优势的中国人寿集团和中国平安集 团丧失先机。 如果卡塔尔主权基金以 11 亿英镑 的价格完成竞购，将成为英国历史上 最大的房地产交易。 位于伦敦金丝雀码头金融区核心 位置的汇丰控股总部大厦是伦敦最大 的商业地产之一。 该大厦目前的所有人是全世界第 四大养老金投资基金、韩国国家养老 金基金 (SKNPS)。该基金于 2009 年 11 月 12 日·以 7.725 亿英镑从汇丰控股 手中购得大厦所有权，并获得汇丰控 股以每年 4600 万英镑的价格回租大楼 17 年半的合同，使得该大厦的平均年 收益约 6%。韩国国家养老金基金今年 4 月宣布计划出售伦敦汇丰大厦。 据《英国房产周刊》获得的资料 显示，由于汇丰控股仍将继续租用该

大厦至少 13 年，并且每年将按照通货 膨胀率提高租金，使得该大厦对投资 者非常有吸引力。中国人寿集团和中 国平安集团均参与竞购，并因出价相 对较高而占有先机。 2013 年 7 月 8 号，平安保险集团 以 2.6 亿英镑从德国地产基金 Commerz Real 购得位于伦敦老金融城的地标建 筑劳合大厦。今年 6 月 20 日，中国人 寿集团联合卡塔尔国家主权基金购得 伦 敦 金 丝 雀 码 头 10 Upper Bank Street 大楼，中国人寿将持有该楼 70% 的股 权，卡塔尔控股将持股 20%，原业主 金丝雀码头集团持股 10%，是今年伦 敦迄今为止最大的商用物业交易。 短短一年半时间，该大厦贬值约 24%。但同期，汇丰控股重新拿回大楼 的产权，却录得 2.5 亿英镑的利润。 伦敦汇丰大厦由享誉国际的英国 诺曼·福斯特建筑设计所设计，1999 年 1 月开工建设，2002 年建成，2003 年正式启用后一直是汇丰集团的全球 总 部 所 在。 大 楼 共 有 45 层， 高 度 为 210 米，总楼面为 10.2 万平方米，造 价约 5 亿英镑。 伦敦汇丰大厦此次销售的代理机 构为仲量联行 (JLL) 和 GM 房地产公司。

进行，预计 2014 年 12 月 31 日完成交 易。届时，新的戴德梁行集团每年的 营收将接近 20 亿英镑，全球雇员超过 2.8 万人。 根据熟悉该交易的人士透露，收 购完成后，戴德梁行将以一家独立、 私有的国际房地产顾问公司的形式运 营，现有的高层管理团队维持不变， 仍将继续使用 DTZ 的公司品牌为客户 服务。 收购完成后，戴德梁行现任首席 执行官 Tod Lickerman 将继续担任现职。 世邦魏理仕公司 (CBRE) 前任首席执行 官 Brett White 将于明年 3 月正式就任 戴德梁行集团的执行主席，届时督导 Tod Lickerman。 戴德梁行 (DTZ) 是英国人 Chesshire Gibson 于 1784 年在伯明翰创建的，自 1987 年起是伦敦证券交易所的上市公 司。1999 年与新加坡戴玉祥公司及香 港梁振英测量师行合并，故此中文命 名为“戴德梁行”，当中“戴”是指 戴玉祥，“德”则是 DTZ 音译，而“梁” 则是梁振英。2011 年 12 月 5 日，DTZ 控 股 被 澳 洲 UGL 集 团 以 7750 万 英 镑 的价格全面收购。 此次收购戴德梁行的中美加财团 在业务上有着千丝万缕的联系。太盟 投资集团 (PAG) 现任董事长兼首席执 行官单伟建，曾在 2011 年之前是美国 德克萨斯太平洋集团 (TPG) 的合伙人， 主导公司在亚洲尤其是中国的投资业 务。 尽 管 单 伟 建 于 2011 年 6 月 辞 任 TPG 的合伙人，但是，按照双方的安排， TPG 将有某些权利与单伟建共同投资 或共同牵头某些投资项目，单也将继 续以顾问身份为 TPG 所投资的一些公

司提供服务。 太盟投资集团 (PAG) 总部位于中 国香港，前身为太平洋投资集团，成 立于 2002 年，在亚洲管理超过 100 亿 美元资产，其基金涵盖私募股权、房 地产和绝对回报战略。该集团在中国 投资的企业包括好孩子公司、海南航 空集团、金风科技、派普集团、扬州 汇银、远洋地产、哈尔滨啤酒、以及 励晶太平洋矿业以及超市连锁企业等。 美国德克萨斯太平洋集团 (TPG) 是 全球最大的私人股本集团之一。TPG 是最早进入中国也是最活跃的投资公 司之一，是中国及亚洲地区私人股本 投资的先锋，包括收购深圳发展银行 (SDB) 等大型企业。 据《英国房产周刊》获悉，中国 国家外汇管理局通过麾下的投资公司 曾 于 2008 年 向 TPG 的 旗 舰 基 金 投 入 25 亿美元。2011 年 5 月，中国最大的 国有银行之一中国国家开发银行收购 TPG 少数股份。今年 8 月，中国人寿 集团以 2.5 亿美元收购 TPG 约 3.5% 的 股份。 TPG 集团在中国的主要交易撮合 者是 2011 年 6 月辞去该集团合伙人职 务的单伟建。单伟建于当年 7 月 1 日 加入此次收购戴德梁行财团的另外一 家企业太盟投资集团 (PAG)，并出任董 事长兼首席执行官。 在任太盟投资集团主席兼首席执 行 官 前 的 12 年， 单 先 生 是 德 州 太 平 洋投资集团 (TPG) 的高级合伙人，以 及新桥投资集团 (Newbridge Capital) 的 联席主管合伙人。在此之前，单先生 曾任摩根大通的董事总经理，同时兼 任该行中国区首席代表。他曾担任宾

（图说：太盟投资集团(PAG)现任董事 长兼首席执行官单伟建） 夕法尼亚大学沃顿商学院助理教授， 也曾任职世界银行及旧金山 Graham & James 律师事务所。单先生持有美国加 州大学柏克莱的博士及文学硕士学位， 以及旧金山大学工商管理硕士学位。 他毕业于北京对外贸易学院（现称对 外经济贸易大学），并曾于该校任教。 财团的另一家公司加拿大安大略 省教师养老基金 (OTPP) 也在中国有大 量投资。该公司投资的企业包括中国 最大的两家电商企业阿里巴巴与京东 商城，并在这两家公司上市中获得丰 厚回报。OTPP 的投资分散在上市公司 证券、基础设施、商业地产、固定收 益产品、私人股权基金、外汇六个领域。 由 TPG、PAG 和 OTPP 三 大 公 司 组成的财团全面收购后的戴德梁行， 将和世邦魏理仕公司 (CBRE)、仲量联 行 (JLL) 等，共同领军国际商业房地产 顾问服务。

豪宅税在即 看您的房子何时达到200万英镑起征点 随着英国工党在年会上正式提出， 一旦明年大选当选，将对价值超过 200 万英镑的房产征收“豪宅税”。考虑 到工党明年获选的几率很大，一向谨 慎英国人从现在就开始担心了，估算 着自己的房产距离被税还有多少年免 疫力。 工党的“豪宅税”政策计划面向 的是那些拥有房产价值超 200 万英镑 业主，但是在如何评定房产价值是否 超过 200 万英镑，以及税率等细节问 题上，仍存在争论。

更难预测的是未来有多少房产将 升值到豪宅税的纳税起征点。虽然众 多机构、智库和地产分析师为未来一 两年房价进行了预测，但面对未来几 十年的涨势仍很少有人甘冒风险。 为此，《英国房产周刊》特地为 读者整理了以下这些基于历史价格的 预测数据，希望这些表格能为您提供 参考答案。 我们的表格显示的是不同区域基 于历史价格涨幅的预测价值。数据来 自全英房屋抵押贷款协会 (Nationwide

假设你当前房产价值400,000英镑 并且周边区域房价涨幅与过去20年均价一致：

Building Society)，是运转时间最长的房 地产价格指数之一，其历史可以回溯 到几十年前。这组数据基于过去 20 年 的增长，以此为所有区域提供年度增 长数据的预测。我们根据当前 40 万、 60 万和 80 万英镑三个档次的房产进行 预测，显示不同价值房产需要多少年 升值到 100 万英镑，从现在总共需要 多少年将升值到 200 万英镑“豪宅税” 的起征点。

假设你当前房产价值400,000英镑 并且周边区域房价涨幅与过去20年均价一致：

假设你当前房产价值800,000英镑 并且周边区域房价涨幅与过去20年均价一致：

这个模型准确度如何？

中国人寿集团今年六月购得多数股份的大厦(图片四栋高楼的前方中间一栋)，和 中国人寿正在竞购的汇丰控股大厦(标有HSBC汇丰标识的大楼)相距仅有200米。

根据《英国房产周刊》从全英房屋抵押贷款协会的数 据分析，位于伦敦的、当前价值 80 万英镑的房产，最快将 在短短 10 年内突破 200 万英镑大关。目前 60 万英镑的房产， 最快将在 14 年内突破 200 万英镑“豪宅税”起征点。而众 多价值 40 万英镑的房产，最多在 20 年内超过 200 万英镑。 尽管工党表示，豪宅税征收过程中多房产价值的评估将采 取保守的统计数据，但是，无论如何，按照英国房价增长 和通货膨胀率的历史数据看，目前计划对极小部分房产的 “豪宅税”一旦开始征收，将在未来几十年里成为针对很 大一部分房产的税负。

以上分析预测是根据过去 20 年间，英国房 价平均年增长 6.7% 的实际数据预测，基本符合 长期以来的规律。 这个预测仍旧容易受到周期性影响。房屋分 析师表示，伦敦一般在周期开始时表现良好，并 且伦敦在金融危机低谷后的复苏以及后来的蓬勃 发展足以预示未来 20 年的前景。 未来预测中，另一个巨大的未知是一旦“豪 宅税”税开始征收后对房价的影响。有些人担心 这会导致根本没有超过 200 万英镑的房产得以出 售——相当于价格被封顶。 根据英国最大的房产网站 Rightmove 的统计， 在伦敦目前待售房产中 5.1% 要价 200 万英镑及 以上，“豪宅税”或许对超过 200 万英镑不太多 的房产产生巨大的价格下滑压力。 房地产代理机构第一太平戴维斯的 Lucian Cook 认为：“豪宅税将一定程度上扼杀 200 万 起征点以上的房地产市场。某种程度上讲这种影 响已经产生了负面作用。市场上已经聚拢了大批 200 万英镑以下的房产。五年内将发生什么？我 们不知道。”

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2014年11月7日 - 11月20日

编辑：明 翾

房产新闻 9 版

空置率一笔“糊涂账” 中国楼市泡沫有多大？ 【中国新闻社庞无忌】房屋空置 率一向被业内视为衡量楼市泡沫的一 项关键数据，但是中国的住房空置率 却一直是笔“糊涂账”。 一个民间机构上半年发布了一项 针对中国自有住房空置率的统计报告， 近期引发市场热议。这项报告认为， 中国 2013 年城镇地区自有住房空置率 为 22.4%，总共有近 5000 万套住房空 置。研究进一步指出，这些空置住房 占用了 4.2 万亿元（人民币，下同）银 行住房贷款，空置住房资产占中国城 镇家庭资产的 11.8%，造成大量资源闲 置。 住房空置主要是指家庭或个人在 购房后，既不自住也不出租，使住房 处于闲置状态。同时，由于开发商过 度开发引起的库存长期积压、“卖不 出去的”也可以视为空置之列。空置 房在房屋总量中所占比率即为空置率。 虽然上述民间报告试图填补空置 率数据的空白，不过遗憾的是，该报 告甫一出炉便遭到来自各方的质疑， 不仅未能解答民众对于空置率的疑惑， 反而引出更多猜测。 值得注意的是，5000 万套住房是 中国 5 年的商品房成交总量。按照每 套房子住 3 个人计算，能提供 1.5 亿人 居住，而现在中国城镇常住人口才 7 亿多人。如果不计入城镇外来人口， 这也意味着如北京等城市平均每户家 庭就有一套住房处于空置状态。如果

数据属实，那么中国楼市有着极大的 泡沫待消化。 有着“大炮”之称的华远地产董 事长任志强极力反对这一结论。他从 近十多年来的住宅竣工数量推算称， 在去除旧房拆除面积之后，中国十多 年来新增城镇住房套数和家庭数量大 体 一 致， 并 不 可 能 出 现 近 5000 万 套

的住房空置。一些专家则直言“如果 5000 万套住房空置属实，那么中国楼 市早就崩盘了”。 不过，研究报告的作者指出，宏 观的人口和竣工数据对比忽视了“带 房进城”的“被城镇化”农民。这些 人由于区位划分被直接并入城市，并 未创造出新增购房需求，于是“多余

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中新财经特稿

的部分新建房屋被购买多套房的人群 买走”，供需错配致空置率高企。很 多网友也纷纷表示，自家所住小区空 置情况更为严重，统计数据可能低估 了中国的住房空置和楼市泡沫情况。 为什么针对空置率的争议这么 大？其中一个重要原因是，即使业内 呼吁多年，中国官方依然没有发布过

十年内将有3600亿中国热钱涌入英国房地产业

【英国房产周刊范慧勇】根据英 国权威智库最新发布的研究报告称， 中国将在 2025 年之前向英国英国基础 设施投资 1050 亿英镑（约为 10500 亿 人民币），主要集中在能源、交通运 输和房地产行业，其中用于房地产的 投资将约为 360 亿英镑（3600 亿人民 币）。这些都将掀起新一轮的中英合 资或合作企业的诞生。 中国投资“改变游戏规则” 根据英国经济与商业研究中心 (Cebr) 受品诚梅森律师事务所 (Pinsent Masons) 的 委 托 联 合 编 制 的 研 究 报 告 称，随着中国资本寻觅安全的海外投 资避风港，预计中国对英投资将快速 增长。2025 年前中国将向英国基础设 施投资 1050 亿英镑，其中向包括核电、 风力或太阳能发电等能源行业投资 435 亿英镑、向房地产行业投资 360 亿英 镑，交通运输业 190 亿英镑。这份报 告将在下月由中国对外承包工程商会 (CICA) 在北京正式发表。 品诚梅森律师事务所最近正在为 中国总部基地集团在伦敦的亚洲商务 港等中资公司英国大型项目提供法律 服务。品诚梅森合伙人理查德·劳迪 (RichardLaudy) 称，如此大规模的投资 额度，对英国而言将是一个“改变游 戏规则的大举措”。 中国从 2005 年到 2013 年的 8 年间， 以中国主权财富基金为主力的中资企 业和机构加大在英国的投资力度，已 经在英国投资 117 亿英镑，投资遍布 英国各大行业和各类资产，从英国最

大的水务公司“泰晤士水务”、最大 的国际机场伦敦希斯罗机场、最大的 购物商城 Fosse Park、以及大量英国上 市公司的股份。 该报告预计，就吸引中国海外投 资而言，英国在 144 个国家中位列第三， 仅次于美国和日本。 房地产投资势头强劲 经济与商业研究中心的报告发现， 中国到英国的投资流量在 2014 年上半 年迅速攀升，其中有 20 亿英镑投入基 础设施，包括房地产。 在房地产行业，从 2013 年 5 月到 2014 年 6 月，在短短一年多的时间里， 包括中国人寿集团、中国建设银行、 中投公司、万达集团、绿地集团、华 彬集团等在内的中资公司大举投资英 国伦敦房地产市场，投资额接近约 19 亿英镑，总资产规模超过 92 亿英镑， 所收购或待建项目包括伦敦多个地标。 用不了多久，伦敦的天际线将有很大 一部分被中资楼宇占据。 目前中国绿地集团的兰姆公馆已 于 10 月 2 日开盘期房预订、万达集团 的“ 万 达 伦 敦 ONE” 楼 盘 也 于 10 月 23 日开盘发售。 根据世邦魏理仕地产咨询服务公 司 (CBRE) 和英国国家统计局的数据显 示，今年上半年，中国投资者成为伦 敦写字楼物业的最大买家，上半年已 经完成 11.55 亿英镑的交易，从去年排 名第 6（全年成交 7.31 亿英镑），跃 升到榜首。

在竞争中脱颖而出 经济与商业研究中心的报告认为， 中国对英国投资迄今面临的主要障碍 是英国缺乏随时可以上马的新项目， 因为英国政府在金融危机期间冻结或 砍掉了大型基础设施项目。 中国资本的竞争对手包括加拿大 和远东的养老基金，以及中东的主权 财富基金，这些基金也在等待机会， 准备向合适的基础设施项目投入巨额 资金。 品诚梅森合伙人理查德·劳迪认 为，尽管面临竞争，但中国投资方往 往脱颖而出，因为他们愿意承担建设 风险。作为例证，他指出中国已向非 洲和东欧的基础设施项目投入巨资， 同时作为交易的一部分，中国集团得 以销售设备，并赢得建筑和工程机遇。

报告发现，尽管中国投资方愿意 在英国利用自己的强大工程和施工实 力，但他们也面临障碍。例如，中国 风电技术由于记录较短，因此尚未吸 引到英国的金融支持。还有人担忧， 中国工程资格可能在英国得不到承认。 其结果是，中国企业更有可能与 英国公司结成合作伙伴关系，作为进 入欧洲市场的途径。北京建工集团已 与英国建筑公司合作承建 8 亿英镑的 曼彻斯特空港城项目，这是中国在英 最大投资项目之一。 报告认为，中国投资英国大型基 建项目初期可能以合资、合作或投资 股份等的形式参与进来，不过，在从 国际经历中汲取教训、积累经验之后， 战略联盟将逐渐转变为独立的投资。

针对空置率的统计数据，而民间机构 大都不具备统计空置率的能力和条件。 实事求是的说，空置率的统计并 不容易：一方面业界对空置房的定义 尚存争议——什么样的房屋在多久无 人使用之后才应该算作空置，小产权 房、商业、厂房、办公楼等各种性质 的房产算不算在内。另一方面，如何 在不干扰居民隐私的情况下，科学统 计出空置还有待研究。目前所知的房 屋空置率统计方法还主要是通过夜晚 数小区灯光以及查水表电表。 此外，与针对其他问题的统计不 同，空置率很难通过抽样调查来进行 推导，因为各地、甚至各个小区的情 形可能千差万别。 尽管存在种种障碍，但官方事实 上是有能力对空置率做出定义和统计 的。例如北京公安机关就有人口、人 房关联的电子地图，其中空置房屋多 少可以实时查询。那为什么中国当局 从未发布过整体空置率的数据呢？ 业内人士猜测，过去十年的全民 炒房热使许多家庭都拥有多套住房， 从目前鬼城、空城数量不断增加的状 况来看，部分地区房地产开发过量的 问题显而易见，空置率数据可能并不 低。但土地财政仍然是是许多地方的 “命根子”，在利益影响下，不难理 解为何开发商和政府对此讳莫如深， 盖因担心由此引发市场恐慌、加剧房 地产市场下行。

英国平均房价单月下滑 部分地区持续上涨 【英国房产周刊】根据英国最权 威的房价统计机构——英国土地注册 局 (Land Registry) 的统计数据，英格兰 和威尔士地区的房产平均成交价格在 九月份下跌 0.2%，是过去一年内的单 月最大下滑。截止到 9 月底的过去一 年，平均成交房价的增幅也从 8 月份 的 8.4% 下 滑 到 7.2%， 成 为 2013 年 5 月以来成交房价年增长率首次下滑。 同时，根据英国中央银行最新公布 的数据，九月份英国各金融机构批准 的住房按揭贷款数量也下滑到一年多 来的新低。9 月份获批按揭贷款数量为 61267，比 8 月份的 64054 有明显下滑。 贷款金额比去年同期下滑了 8.7%。 根据《英国房产周刊》从英国土 地注册局获得的统计报告显示，伦敦 房产平均成交价格单月下滑 0.7%，但 和去年同比上涨为 18.4%。 英国土地注册局统计显示，英格 兰和威尔士的平均成交房价为 177,299 英镑，低于 2007 年 11 月金融危机爆 发前峰值的 181,324 英镑。 报告显示，英国东部、西南部和 威 尔 士 地 区 的 房 价 持 续 增 长， 其 中 东 部 地 区 九 月 份 增 长 1.4%， 年 增 长 10.9%。下滑幅度最大的地区是约克和 汉 博 地 区 (Yorkshire 和 Humberside)， 单月下滑 2.2%，年增长仅为 1.4%。 英国房地产专业人士彼得·罗灵 思表示，伦敦房价下滑很大程度上是 受工党有关豪宅税的政纲影响，以及 利率面临上涨、明年大选的不确定性 等因素影响。 英国将于明年 5 月进行政府换届 大选，由于目前工党和保守党民调指 数旗鼓相当，自民党和英国独立党选 情起伏变化，造成明年大选的结果难 以预测，也为房地产市场带来众多不 确定性因素。

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编辑：董白白 2014年11月7日 - 11月20日

10 版 赢克沃兹特约·房产宝典

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你真的需要购买住宅保险吗？

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这意味着保额是根据房产地点和卧室 数量自动分配的。这很便捷，但并不 能保证保额精确。也有一些“无限保额” 保单，对于那些财产价值超过 50,000 英镑的人来说是不错的，因为这个价 格是粗略地基于平均保额 35,000 英镑 得出的（尽管那些超高价值财产不会

允许被保）。 类似古董和画作等非常昂贵的个 人物品应经专家估价并且单独列出。 特别值得注意的是：这类东西的价值 会随着时间增加，所以每年“保额” 增长时要么重新估价要么重新投保。

保险类别 确定险种后，别忘了细致地比较 价格。 以新换旧：此时应按物品原价支 付，尽管一般对衣物有折旧损价。 赔偿保险：此时经纪人只支付你 财产的当前价值，所以倘若当前价值 较低可能对你不利。 附加保险：附加保险有许多种类。 “所有风险”涵盖你带出家门的钱包、 珠宝等的财产；法律保险会支付诉讼费。 小贴士： 建筑保险和财产保险我都需要的 话应该购买联合保险吗？ 购买联合保险可能会更便宜，但 并不意味着其中没有陷阱。比如一些 保 险 公 司 Co-op、Direct Line 在 某 些 案 例 中，Hastings、Privilege 和 TESCO 等，会有一个对政策中所有部分 的单独超额。这意味着如洪水等影响 你房屋结构和财产的索赔会一定程度 贬值。但假如你决定购买两个单独的 保险，那么索赔时可能产生赔偿责任 不清的争论。这种情况虽较少发生但 也并非没有可能。

尽管住宅保险不像汽车保险那样是法律要求必须购买的，但一些抵 押贷款银行会将其做为住房按揭贷款的前提条件。可你真的需要它吗？ 赢克沃兹 (Winkworth) 的专家认为为建筑购买保险一般来讲是好主意， 虽然保险条款看起来都是虚无缥缈的，但“失去家园”的灾难场景的确 时有发生。自问“如果我失去了一切我会做什么？”有哪些是你真正想 要替换的？说了这么多，恰当的财产保险可以很便宜，所以投入和所得 得以巧妙地平衡。它可能还值得自我投保。 住宅保险分类 住宅保险通常分为两大类： 建筑保险 ---- 为房产永久固定的 建筑、装置和配件（如厨房和浴室） 投保； 财产保险 ---- 为放置在家中的物 品（如家具，电视和个人物品）投保。 你可以分别购买两种保险，或者 多数情况下你可以选择购买一家保险 公司的联合保险。 自我投保 与其每月向保险公司支付 25 英镑， 不如把钱投在高息储蓄账户。那么当 你房产受损需要收复时，你只需从账 户中提取现金。如果什么也没发生你 仍可以将其用作现金储蓄。 想要更安全的话，可以通过储蓄 和用超高免赔额（承保人本人需承担 的款额如 2000 英镑）的住宅保险一起。 这会使保单非常便宜并且重大事故发 生时你当然也是被保的。 自我投保的问题在于虽然在三四 年没有索赔的情况下它运转良好，但 早期若遇到房产损坏需要修补的话你

可能没有足够的现金来支付。 建筑保险和财产保险的区别是什么？ 尽管许多保险公司对他们进行捆 绑销售，但他们是两种不同的保险产 品。粗略的鉴别方法是：想象你可以 把你的房子倒置，所有会掉下来的东 西归属财产保险范畴，其他一切都属 建筑保险。 确认保险金额正确总是要紧的， 这是你被保涵盖的金额。保额不足会 导致无法支付索赔，保额过量会使你 支付太多。关于如何评估在每种情况 下你需要的被保额度的全部细节在如 下财产和建筑部分。 是否值得将建筑保险和财产保险联合？ 联合保险未见得总会更便宜。如 果有时间不妨也去看看独立条款，特 别当你在某一险种中处于高风险时， 比如入室盗窃或洪水。若价格差异不 是很大，那么选择联合保险政策就有 点两头落空，既没有“管辖”又缺少 管理。

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2014年11月7日 - 11月20日 编辑：董白白

铜质花苞吊灯 售价：£159 这款铜制 吊灯悬挂在空 中， 光 线 把 整 个房间的空气 都 温 暖 了。 由 于材质本身也 可 以 反 光， 白 天 时， 自 然 光 与它也能配合 出不错的效果。 目前共两种尺 寸可选。

家装艺术 11版

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复古灯泡吊灯 售价：£195 Heal 的 最 新款吊灯也包含 “铜”这一元素。 简单的灯泡搭配 铜质灯架，没有浮 夸的装饰，没有迷 乱的造型，一切都 回到了设计的源 点。设计师所传达 的不仅仅是一种 现代化的设计风 格，更是生活原本 就该遵循的定律。

售价：£450 Rothschild & Bickers 是英国 为数不多的玻璃制造厂之一。这几 款复古吊灯便出自该厂。左侧这款 烟灰色吊灯是为了纪念 1951 年夏 天举办的英国国家展览而设计，采 用了烟灰色玻璃灯罩和流线型铜质 顶座。

”

“ 温暖你的家

折纸椅 金属制品依旧是室内家装的主导，与钢、铁那些冷色系的金属相比，铜色则传 递出温暖的情调，弥漫着优雅的味道。铜色的温暖如同秋天的金色一样令人着迷， 如果厌倦了一沉不变的家居设计，铜制品正是这个季节的完美选择。本期《英国房 产周刊》为大家整理出一系列“铜”色系的家装饰品。看看它们是如何温暖这个深 秋的。

镀铜红酒杯 售价：£28 当金属遇上玻璃，红酒杯也可 以变得很性感。这些人工吹制的玻 璃酒杯的杯身涂了一层金属膜。每 套两支酒杯，一场气氛神秘的酒会 马上开始。

丝带台灯 售价：£95 起 这款铜质丝带台灯的灵感 来源于折纸手工艺品。几经折 叠，曲面、平面；直线、弧线 被恰到好处的统一进一件作品。

仿古烛台 售价 : £35 这款仿古烛台混搭了玻璃 与铜两种材质，造型简洁。

剪影椅 售价：£60,000 将人体工程学应用到家具设计中已经不是什么新鲜事了，比 如这款“剪影”椅。椅子背面使用了整片铜轧制而成，让您多角 度欣赏它的金属质感。由于做工复杂，这款椅子只接受定做。 设计师：David Linley

售价：£149 - £299 在彩色钢板的表面涂上一层铜 粉，然后沿着激光切割线简单的折 叠，一件现代感十足的家具就完成 了。折叠效果则将动感与舒适感融 为一体。

镶铜边玻璃花瓶 售价：£300 这款玻璃花瓶虽然造型很普通，瓶口的 铜色涂层却算得上点睛之笔。玻璃与铜混搭 也为原本冰冷的玻璃花瓶带来一丝温暖的气 息，非常适合深秋这个略显落寞的季节。

铜色柱形花瓶 售价：£150 这款细高的花瓶选择了铜质薄片为材料，而 瓶身内部还涂有黑色的防水漆。光亮的铜质表面 增加了室内的反光源，可以起到提亮房间的效果。

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