ISSN 2055-5490
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第十五期 No.015 2015年1月16日 星期五 甲午年 十一月廿六
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泰康人寿海外房产投资首单落定 2亿英镑伦敦买楼
中国地产行业“老大”易主 万科绿地较劲的背后
2015年房价预测 英国楼市走势几何？
怎么改造房屋最赚钱 投资回报率最高
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伦敦房地产潜力热点区域大盘点
《英国房产周刊》将逐一对伦敦的这些热点区域进行深度分析，为您提供该区域的 优劣势分析、房地产行情，以及在建、待建楼盘的实用信息。
2015伦敦房地产市场 走势高端研讨会
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2015上半年 抄底伦敦房产最佳时机？
Why the first half of 2015 could be a best time to buy property in London？ 戴德梁行 英国房产周刊
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2 版 封面专题
伦敦房地产潜力热点区域大盘点 每天都会有读者朋友咨询，希望了解当前是 不是在英国买房或卖房的好时机？在英国尤其是 伦敦，何处的房产最有增值潜力？在英国投资房 地产需要注意哪些问题？等等，回答每位朋友关 心的问题，正是我们《英国房产周刊》的职责和 一如既往地秉承的宗旨。 《英国房产周刊》从创刊以来，不断地为读 者提供有价值的参考信息，关注华人购房置业的 热点话题，报道大型中资企业的投资举动，我们 与读者互相成就，携手同行。 时间进入 2015 年，英国的时政经济形势暂时 进入政府换届大选前的不明朗时期，外加英国央 行可能上调基准利率等不确定性因素，英国尤其 是伦敦的房地产市场进入一段低迷期。
尽管局部的和短期的行情可能波动起伏，但 是伦敦市场长久以来房源短缺、供不应求的局面 却始终没有任何改善的迹象。在这样的大背景下， 任何低迷的时期都是一个难得的买方市场。 根据伦敦政府去年底发布的《2014 伦敦住房 情 况》(The Housing in London 2014) 报 告 显 示， 伦敦人口有望在接下来的几年里超过此前 860 万 的峰值，到 2031 年，达到 1000 万常住居民。但 是，再看看每年新建的住宅，却只有区区三万套。 从现在到 2018 年的短短三年里，伦敦将新增 56.4 万人，其中 36.8 万人属于金融、科技、教育等领 域的专业人士， 对中高档房产的需求是刚性的。 但在同时期，伦敦地区可统计的新增住宅完工数 量还不到 13 万套。
显然，在伦敦，“大庇天下寒士俱欢颜”只 是个传说。因此，朋友们最关心的买房时机问题 自然就有了答案。至少在伦敦，超过 3 到 5 年的 中长期房产投资，几乎是没有风险的。 那么，哪个区域的房产更有潜力呢？由于每 个人的喜好和关心的角度不尽相同，不可能有标 准的答案。于是，我们《英国房产周刊》从创刊 以来，陆续通过旺地靓盘版面，深入介绍伦敦的 热点潜力区域。通过剑桥和南安普顿两期专题， 我们分析介绍了这两个城市的房产行情。 新的一年里，我们希望通过伦敦热点潜力区 域和英国各城市这两条主线，为读者提供各地房 地产市场的最新行情和专家解析。 伦敦作为最受华人投资者青睐的市场，不同
的区域有着不同的特色和潜质。我们通过本期， 也就是 2015 年第一期，对伦敦几乎所有的具有投 资潜力的区域进行全面梳理，并且特别制作了一 个总览图，给您一个非常直观的认识。 接下来，《英国房产周刊》将逐一对伦敦的 这些热点区域进行深度分析，为您提供该区域的 优劣势分析、房地产行情，以及在建、待建楼盘 的实用信息。 如果您有任何希望了解，但是我们还尚未涉 及的内容或角度，我们诚意地邀请您，发微信或 邮件提醒我们。我们将为您提供更为详尽的信息， 为您成功投资房产支招解惑！ 《英国房产周刊》编辑部
伦敦房地产潜力热点区域名录 序号和具体位置请参照6-7版总览图
01 Harrow & Wealdstone
改造面积: 177公顷 新增就业: 3000（按照目前已经规划的项目估算，下同） 新建住宅: 2800套（按照目前已经规划的项目统计，具体数量有待辖区 政府审批确定，下同）
位于伦敦西北近郊的 Harrow 区拥 有英国最著名的贵族学校哈罗公学， 整个区的学龄儿童人均拥有的优质教 育资源位列伦敦前茅。区内为数不多 的仓储和旧工业区改造，将成为新建 住房的主要土地来源。对于 Wealdstone 以及 Harrow 镇中心的重建改造工程将 提供强大的发展动力。在镇中心零售 业、办公以酒店的发展以及 Wealdstone
工业区内的基础设施及其他商务设施 的建设，都将将促进现有就业能力的 提升。 位于战略性地块的高密度住宅和 混合用途发开项目，以及与基础设施 投资相匹配的高标准的建筑设计和可 持续性，将为该区域未来的住宅市场 提供坚实的增值基础。
04 Cricklewood / Brent Cross 改造面积: 324公顷 新增就业: 27000 新建住宅: 10000套
本区域是伦敦北郊的战略发展中 心区域，受到英国中央政府和伦敦市 政府的高度重视。2014 年 12 月英国财 政大臣在秋季财报中表示，将在政策 和财政等方面全力支持 Brent Cross 区 域的全面改造，并对购物中心全面升 级。
改造的总投资额高达 40 亿英镑， 无论是考虑到更广泛的经济发展、新 建住宅，还是改造工程，亦或是包括 Thameslink 和地铁 Northern 线改造工程 在内的公共交通改善项目，Brent Cross /Cricklewood 拥 有 极 大 的 发 展 潜 力。 Brent Cross 将建成一个伦敦北部的都市
05 Wembley
改造面积: 239公顷 新增就业: 11000 新建住宅: 11500套 英国国家足球队的主场是本区域 发展的中心。新建住宅以及娱乐相关 的开发将会充分结合该地区标志性的 世界级体育场馆和包括音乐厅和展会 中心在内的其他设施。 三个大型的枢纽车站的升级工程， 将提升该区域的交通便利程度，以应
07 Upper Lee Valley
对高峰时期巨大的需求量，车站间的 连接和休闲设施也将一并完善。 城市改造规划将再生一个活力的 Wembley 中心。包括一系列新的商铺、 辖区政府的新市民中心在内的公共区 域，至少创造 11500 个就业机会。
02 Colindale / Burnt Oak
改造面积: 262公顷 新增就业: 2000 新建住宅: 12500套 地处伦敦通向北部的干线公路、 铁路要道，曾经的空军基地和运输站 场为今后发展提供了大量可开发土 地。该区域包括一系列以住宅为主的 大型综合开发项目。各项目分别处在 开 发 建 设 的 不 同 阶 段， 包 括 前 英 国 皇家空军东部营地到 M1 高速区域、 Hendon College 地 块、 现 有 Grahame
Park Estate、Peel Centre、Colindale 地 铁站和医院及图书馆西部。在 Brent 区 内，一些主要潜力的开发地块还包括 Edgware 路附近的 Oriental City，Zenith House 和 Capital Way。 这个区域拥有大型华人超市、酒 楼等餐饮、零售和服务机构，是伦敦 地区的华人聚居区之一。
开发面积: 3900公顷 新增就业: 15000 新建住宅: 20100套 The Upper Lee Valley 是 伦 敦 经 过 Stansted 国际机场到剑桥大学城，并继 续向北延续到 Peterborough 沿线战略经 济发展带的战略位置，具有长远的发 展潜力。伦敦市政府规划将长远开发 的区域包括 Tottenham Hale、Blackhorse Lane、Central Leeside 和 Ponders End。 这些位于伦敦北郊的大片可改造空间， 尤其是在 A1010 走廊的可开发地块， 具备无限空间。 区域内自然环境优美，湖泊连绵、 绿树遍布，规划的综合住宅小区将和 当地环境融为一体。
08 RAF Uxbridge
改造面积: 48公顷 新增就业: 500个 新建住宅: 2000套
The Upper Lee Valley 是 伦 敦 经 过 Stansted 国际机场到剑桥大学城，并继 续向北延续到 Peterborough 沿线战略经 济发展带的战略位置，具有长远的发 展潜力。伦敦市政府规划将长远开发 的区域包括 Tottenham Hale、Blackhorse Lane、Central Leeside 和 Ponders End。 这些位于伦敦北郊的大片可改造空间， 尤其是在 A1010 走廊的可开发地块， 具备无限空间。 区域内自然环境优美，湖泊连绵、 绿树遍布，规划的综合住宅小区将和 当地环境融为一体。
03 Mill Hill East
改造面积: 48公顷 新增就业: 500个 新建住宅: 2000套
可用于房地产开发的用地主要位 于曾经的军营 Inglis Barracks 和政府仓 库用地。目前，辖区 Barnet 政府已经
中心，与周边地区形成互补关系。这 将带动新建住宅以及当地配套服务的 显著改善。Cricklewood 新火车站已提 上日程，新建工程将于近期展开。无 疑将为该区域带来巨大的上行空间。
批准了几大开发项目，未来将集中新 建一大批住宅，为地方提供就业、社 区设施、公共空间及服务等综合发展。
06 Haringey Heartlands / Wood Green
改造面积: 50公顷 新增就业: 2000 新建住宅: 1000套 基 于 铁 路 和 原 工 业 用 地，Wood Green 镇中心西南地带有一系列开发机 会和潜力。 位于 Hornsey 水处理厂原址的住宅 项目和商住综合开发工程进展顺利。 其他主要的开发机会包括 Clarendon 路
的燃气场和相邻的 Coburg 路的工业区。 紧邻 Wood Green 镇中心的重建项 目将提供丰富多样的用途。该区域毗 邻大型的公共绿地 Alexandra 公园，是 该地区绿色可持续发展的关键因素之 一。
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编辑：董白白
09 West Drayton
3版
14 Park Royal
开发面积: 27公顷 新增就业: 200 新建住宅: 800套
位于伦敦希思罗国际机场和 Uxbridge 镇 中 间 点 的 West Drayton 是 伦敦横贯城铁 (Crossrail) 的站点之一。 周 边 有 数 所 中 小 学。 著 名 的 Brunel
2015年1月16日 - 1月29日
改造面积: 713公顷 新增就业: 10000 新建住宅: 1500套
University 就 在 附 近。 近 处 还 有 世 界 500 强企业聚集的科技园。 即将在旧的皇家空军 West Drayton 基 地 上 建 成 一 个 新 区 Drayton Garden
Village，包括 773 套新建住宅，以及相 配套的医疗机构、疗养院和各种商铺。
伦敦市长约翰逊仍旧坚持在伦敦东部 的泰晤士河出海口兴建全新的人工岛 上机场，至于希思罗，他的规划是彻 底关闭，并兴建一个大型田园城镇。 约翰逊的计划将提供大约 15 万套 住宅和 20 万个工作岗位，以代替那些 因为机场关闭而造成的损失。 规划认为，将希斯罗机场的土地
出售并建立一个新的行政区可以带来 470 亿英镑的收入，用于伦敦东部全新 机场的建设。规划中的新区设施一应 俱全，就业则以高科技方向为主，最 大程度利用伦敦西部产业带的高科技 企业资源，比如微软、沃达丰和 O2 等。
Park Royal 是伦敦重要的工业和仓 储物流区，在一定程度上具有与工业 相关项目的发展机会。 本地块和 Old Oak Common、Kensal
Canalside 和 White City 等热点发展区域 连成一片，拥有四通八达的交通配套、 公园绿地和运河水路资源。
10 Heathrow
开发面积: 700公顷 新增就业: 200000 新建住宅: 150000个
由于希思罗机场扩建第三条跑道 的计划受到周边居民的强烈反对，提 交的申请迟迟得不到政府的批准，对 于希斯罗机场的任何长远规划仍旧停 留在纸面上。 目前，机场运营公司提出了折中 的方案，延长线有的两条跑道中的一 条，从而增加航班起降班次。但是，
15 Old Oak Common 改造面积: 155公顷 新增就业: 55000 新建住宅: 24000
Old Oak Common 在新建住宅和工 作岗位方面有着巨大的潜力，将为伦 敦作为世界经济中心做出巨大的贡献。 重建方案应当以新建的公共交通基础 设施枢纽为重点，整合连接伦敦和伯 明翰的 HS2 线，城铁换乘站，其他全 国性主干线和 London Overground 的交 汇地。 横贯城铁的一个分支将连接从 Old
Oak Common 到 West Coast Main Line 并 延长经过 Wembley 到达 Watford 甚至更 远。 伦敦市长约翰逊寄望于这一区域 发 展 成 为 西 郊 的 Canary Wharf。 周 围 区 域 如 White City、Hammersmith 及 Ealing 提供了极为完善的休闲购物场 所，伦敦西区优质的生活环境及众多 优秀学校吸引众多投资者的目光。
11 Hayes
改造面积: 120公顷 新增就业: 1500 新建住宅: 3000套
在 2018 年 横 贯 城 铁 (Crossrail) 通 车 后， 每 小 时 最 少 有 10 趟 列 车 经 过 Hayes。乘客无需换乘即可直达伦敦市 中心。仅需 20 分钟即可到达邦德街， 到达金丝雀码头也只需 34 分钟。 曾经是工业区的 Hayes 拥有大量
的工业废地供开发改建。目前一个投 资额 2.5 亿英镑的大型项目，一期工程 将提供 132 套住宅和社区空间。规划 方案中还包括二期的 500 套住宅，以 适合家庭居住的一居室和两居室住宅 为发开重点。
Hayes 的改造项目包括一个设有 9 块屏幕的电影院和餐饮综合体。借助 良好的交通连接和高品质的生活质量， 将显著提高 Hayes 地区适合居住的形 象，以及商业投资。
Hayes
12 Southall
面积: 87公顷 就业能力: 3,000 最少新建住宅量: 6,000
将通过对 Southall 燃气地块的大面 积空地进行全新规划，引入一个大型 综合居民区，提升可持续提升住房容 量，改善社会基础设施，促进当地环 境，补充 Southall 现有优势，如民族认 同和与亚洲南部的连接。现阶段的当 务之急是完成 Southall 燃气工程地块的 规划，并保持现有镇中心的交通改善。
16 White City
改造面积: 110公顷 新增就业: 10000 新建住宅: 6000
该地区正在经历实质性的改变， 最大的购物城 Westfield 将 Shepherd’s Bush 提升为一个世界级的都市中心。 英国广播公司 BBC 搬空后的电视中心， 为本区的改造发展提供了更多的发展 空间，尤其是汇聚创意、媒体和娱乐 产业的优势。White City 和 Wood Lane 地铁站周边可以开发成高档住宅以及
写字楼，并配合商业、娱乐、公共场所， 教育以及零售业用途的项目配合当地 社区的发展。 帝国理工学院的新校区坐落此地， 预示着本区将成为国际级的教育和科 研中心。将增强该地区作为伦敦西部 和中心活力区的发展潜力。
13 Great West Road “Golden Mile” 面积: 800公顷 就业能力: 30000 最少新建住宅量: 1600
位于伦敦西部近郊交通要道的 Great West Road “Golden Mile”地区规 划有接近 30000 个新工作岗位和 1600 套住宅。 辖区的 Hounslow 区政府公布方案， 将本区域的规划分为三大相对独立的 区块： 第一是 The Blue Sky 区，将围绕着
BSkyB 媒体产业园区，和地标建筑前 Gillette 工厂展开。该区块的主题是创 意产业中心，在 BSkyB 园区之内提供 12500 个工作岗位。 第二区块是 Brentford Lock North， 规划建造包括住宅、商铺和毗邻 Grand Union Canal 运河的办公区。滨河水景 住宅小区将提供 560 套公寓，以及可
容纳 4000 工作人员的办公区。 第三区块是 Kew Gate，位于皇家 植物园旁边 Kew Bridge 以北，Brentford FC 的新体育馆的周边区域，作为体院 馆开发的一部分将建成 870 套新建住 宅。该区块还包括齐全的配套设施， 以及容量 12200 个工作岗位的办公区 域。
17 Kensal Canalside 改造面积: 20公顷 新增就业: 2000 新建住宅: 3500
Kensal Canalside 是连接 Park Royal、 Old Oak Common 和 White City 潜力区域 的中间走廊地带，该地区作为伦敦潜力发展区之一，在未来发展中面临机遇。
18 West Hampstead Interchange 改造面积: 18公顷 新增就业: 100 新建住宅: 800套
作为伦敦西北近郊重要的交通换乘站，尽享铁路、地铁、公交和城铁的便利， 毗邻伦敦时尚的名人聚居区，极有升值发展的空间。 读者邮箱: info@ukpropertyweekly.com / 地址: Level 28,One Canada Square,London, E14 5AB
4 版 封面专题
伦敦房地产潜力热点区域大盘点 19 Paddington
23 King’s Cross & St Pancras
改造面积: 38公顷 新增就业: 5000 新建住宅: 1000
27 Waterloo
改造面积: 53公顷 新增就业: 25000 新建住宅: 1900
伦敦通往英国西部的枢纽火车站 Paddington 的周边区域，大型企业云集 的商务区。该区域内的办公及住宅项 目现已完成且尚有余地进行高密度、 高质量的商业和住宅项目开发。 新 的 规 划 将 补 充 Paddington 的 独 特的运河沿岸属性，提高环境质量，
降低汽车使用量并于周边环境进一步 融合。 以 Kings Cross 为 中 心， 将 Euston Road 从 Whitechapel 到 Paddington 的沿 线，重点发展成为汇聚世界顶级生物 医药研发创新机构和企业的中心。
St Pancras 火 车 站 是 欧 洲 之 行 列 车位于伦敦市中心的终点站，紧邻的 King’s Cross 是通往英国中北部的枢 纽站，尤其是通往剑桥大学城的城际 快铁，成就了本区域汇聚国际顶级科 技企业和产业精英的能力。 高密度的商业开发、办公区、零 售 业、 娱 乐 和 住 宅 规 划 已 获 得 辖 区 Camden 和 Islington 政府的许可。此外，
改造面积: 78公顷 新增就业: 15000 新建住宅: 2500
坐落在该区域内的学术机构和商业群 体也可与附近的科技城互相推动发展。 由包括大英图书馆、大英博物馆、 UCL、Google 等伦敦 40 多家科研文教 和科技企业等倡议发起的伦敦“知识 角”以 King’s Cross & St Pancras 为中 心。同时本区域还是英国政府重点发 展成为一个国际领先的医疗健康科研 城 (Med City) 的核心区域。
该地区作为一个主要交通枢纽， 主要办公用地和战略文化区，在商业、 住宅以文化设施方面具有广阔的发展 空间。作为伦敦重要的旅游目的地之 一，对泰晤士河南岸的改造空间同样 会对当地居民和雇员带来更好的发展 机遇。因此，对于该地区的开发中应 认真地结合当地据民住宅及多发那个
20 Earls Court & West Kensington 改造面积: 38公顷 新增就业: 9500 新建住宅: 7500
处于伦敦顶级豪宅区域的边缘地 带，Earl’s Court 以及 West Kensington 被认定为伦敦西区中心最具潜力的区 域之一。新规划将其划分为四个“都 市乡村”，新建民宅、商户、酒店、 办公楼、教育机构以及社区设施，此 外也将建设商业街，打造区域内的休 闲和娱乐中心。 本区与伦敦南肯辛顿地区的世界
级的科技文教中近在咫尺，十分便利 地区享用三大博物馆（维多利亚和阿 尔伯特博物馆、自然历史博物馆、科 技博物馆），以及伦敦帝国理工学院、 皇家阿尔伯特音乐厅、皇家音乐学院、 皇家艺术学院和皇家地理学会等公共 资源。哈罗德百货购物天堂同样尽是 举步之劳。
24 Tottenham Court Road 改造面积: 19公顷 新增就业: 5000 新建住宅: 500套
名 副 其 实 的 伦 敦 中 心 点， 作 为 伦敦西区两个国际化购物中心之 一，Tottenham Court Road 是 连 接 着 Westminster 区 和 Camden 区 的 中 心 区 域，具有显著的发展潜力。包括增强
St. Giles, Tottenham Court Road 和 Oxford Street 东 段 的 公 共 范 围 并 改 善 Covent Garden, Oxford Street 和 Bloomsbury 间 的联系。
28 Farringdon / Smithfield 改造面积: 23公顷 新增就业：2500 新建住宅: 850
25 Victoria
改造面积: 47公顷 新增就业: 4000 新建住宅: 1000
伦敦市中心通向英国南部的交通 枢纽，充分利用公共交通换乘站的改 造，增强其发展潜力。附近区域均具有 综合开发的价值。规划项目将对于区域
的文化特征不断强化，并进一步改善 公共服务设施。该地区与 Vauxhall/Nine Elms/Battersea 热点潜力发展区以及泰 晤士河南岸之间紧密相连。
该区域汇集了一些具有发展潜力 的地块，并有潜力对公共领域进行改 善。这些改变将受到位于 Farringdon 的 横贯城铁和 Thameslink 项目的支持。 额外的开发能力规模取决于铁路线运
29 Elephant & Castle 改造面积: 88公顷 新增就业: 5000 新建住宅: 5000
Elephant & Castle 是 当 前 距 离 市 中心最近的房价低洼区域。位于交通 便 利 的 南 一 区， 离 文 化 中 心 的 南 岸 Southbank 和主要观景旅游地点极近， 多个交通线路的终点站，四通八达。 两年来，伦敦市长及 Southwark 区政府 引入 30 亿英镑进行占地 55 公顷的大型
21 Wandsworth
改造面积: 18公顷 新增就业: 2500 新建住宅: 3200
作为伦敦西南部老牌居住社区， 随着一个个现代化住宅楼打桩动工， 来自世界各自的开发商都将目光汇聚 于此，旺兹沃思（Wandsworth）因此也 被重新定位。中国最大的房地产开发 商绿地集团在伦敦的首个大型楼盘兰 姆公馆位于 Wandsworth 镇中心。 旺兹沃思已经逐渐发展成伦敦最
时尚、最具活力的一个区域。现代化 的建筑和历史感浓厚的老建筑交相辉 映，一栋栋现代感十足的公寓楼已经 完全改变了该地区的面貌。不仅仅得 益于大型购物中心和娱乐场所，该地 区的教育医疗等资源也是伦敦数一数 二的。此外，居住在旺兹沃思还可以 享受到全英国最低的市政物业税税率。
26 Vauxhall, Nine Elms, Battersea 改造面积: 227 新增就业: 25000 新建住宅: 20000
九榆新区（Nine Elms) 作为伦敦市 中心区最后也是规模最大的一个旧城 改造区域，势必迸发巨大的潜力，在 这一片 190 公顷的土地上将建成新的 住宅区域，美国驻英大使馆新馆将成 为九榆新区的中心标志之一，荷兰驻 英大使馆、希腊驻英大使馆也已确定 搬迁至此。 九榆新区步行可达议会大厦和巴 特西公园。区域建成后可提供 20000 新 住 户，25000 份 工 作 机 会 以 及 新 的 学校、公园、文化和艺术中心等。伦
敦交通局已经开始动工将地铁线路 Northern line 延伸到九榆新区，规划中 的 Battersea Power Station 和 Nine Elms 两 站 也 被 划 入 伦 敦 市 交 通 一 区 (Zone 1)。新地铁通达后，九榆新区距离老 金 融 城 City 仅 14 分 钟， 距 离 唐 人 街 Leicester Square 只需 10 分钟。 作为伦敦最具增长潜力的新使馆 区——九榆新区的房地产走势十分强 劲。据 zoopla 的数据显示，与去年同 期相比房价涨幅为 20.08%，与三年前 相比，涨幅更是高达 33.54%。
22 Euston
改造面积: 85公顷 新增就业: 7700–14100 （取决于英国2号高铁终点站的规划设计） 新建住宅: 2800–3800套（取决于英国2号高铁终点站的规划设计）
Euston 是伦敦市中心重要的铁路 枢纽，配有极为便利的公交和地铁网 络。该车站的周边区域尚未被利用且 很有潜力用作基础设施的发展。作为 规划中的英国 2 号高铁 (HS2) 的终点站，
整个车站及周边地区将全面改造。 以 Kings Cross 为 中 心， 将 Euston Road 从 Whitechapel 到 Paddington 的沿 线，重点发展成为汇聚世界顶级生物 医药研发创新机构和企业的中心。
30 London Bridge, Borough & Banksi 改造面积: 155公顷 新增就业: 25000 新建住宅: 1900
伦敦泰晤士河南岸沿线的的潜力 发展区。以 London Bridge 火车站和欧 洲最高楼——碎片大厦为中心的周边 区域。交通极为便利，让行人与周边
读者热线: 020 7659 2209 / 广告热线: 020 7659 2187 / 读者邮箱: info@ukpropertyweekly.com / 地址: 77 Oxford Street, London W1D 2ES
编辑：梅 子
31 City Fringe / Tech City
面的需求。从短期发展来看，对于国 际化车站的再次利用将为车站及周边 区域提供一部分新建设施，具有强大 发展潜力。 以壳牌公司总部改造为主的大型 项目，将使本区成为伦敦泰晤士河南 岸新兴的高楼区之一。
改造面积: 1400公顷 就业能力: 50,000 新建住宅: 32000
定优惠政策并确保把新建筑中的一部 分空间用作孵化区。并迅速向北部的 Hoxton、 东 部 的 Bethnal Green 等 地 辐 射延伸。 Shoreditch 所处的地理位置绝佳， 其西南部聚集着一大批享誉世界的高 校科研机构，包括伦敦大学学院 (UCL)、 伦 敦 政 治 经 济 学 院 (LSE)、 伦 敦 城 市 大 学 (City) 以 及 国 际 顶 尖 的 艺 术 院 校 伦 敦 艺 术 大 学 中 央 圣 马 丁 学 院 等。 Shoreditch 正南不到一公里是以英国中 央银行为核心的金融城，汇聚了全世 界数百家大型银行的总部或欧洲总部。 东北部不远是 2012 年伦敦奥运会主会 场所在地 Stratford，将成为伦敦新的文 化艺术中心区之一。Shoreditch 西部不 远处的 Kings Cross 火车站一带，已经 开始被英国政府重点发展成为一个国 际领先的医疗健康科研城。
32 Canada Water
营的需求，车站翻新的程度以及对于 交通及换乘能力的改善。 本区是连接伦敦科技城和医疗科 研城的中间地带，发展前景可观。
Stratford 为中心的 Lower Lee Valley 被认为是伦敦中心区之外的两个重要 办公区域之一。预计最多将创造 50000 个新的工作岗位，其中 30000 名是位 于 Stratford City 的办公室工作。 该地区作为 2012 年伦敦奥运会的 主会场，迅速地从英国曾经的贫民窟 振兴崛起。英国政府将追加投资 1.41 亿英镑，支持位于伦敦奥林匹克公园 内的文化新区建设项目。 规划中的文化中心位于奥运园区 的河畔，名声显赫维多利亚和阿尔伯 特 博 物 馆 (V&A)，Sadler’s Wells 剧 院和华盛顿史密森学会均将在此设立 分部。伦敦大学学院 (UCL) 也预定了 Orbit tower 南面的地块用于新校区的建 设。 V&A 博 物 馆 将 在 此 建 造 一 个 25,000, 平方米的分馆；Sadler’s Wells
规划建造一个有 650 个座位的歌剧院， 它同时也是舞蹈艺术学校和街舞学院 的排练场所。 “Olympicopolis”这个名字来自维 多利亚女王的丈夫阿尔伯特亲王。他 在 1851 年第一届世界博览会时创造并 使用了“Albertopolis”这个词，来指代 位于南肯辛顿的一块面积 86 英亩地块 的科教文化规划。 第一届世博会是由阿尔伯特亲王 大力倡导主办的工业科技文化艺术大 型展览，取得巨大成功后，英国用所 赚的资金修建了伦敦南肯辛顿地区的 三大博物馆（维多利亚和阿尔伯特博 物馆、自然历史博物馆、科技博物馆）、 伦敦帝国理工学院、皇家阿尔伯特音 乐厅、皇家音乐学院、皇家艺术学院 和皇家地理学会等，成为世界级的科 技文化中心区。
35 Isle of Dogs
规划面积: 46公顷 新增就业: 2000 新建住宅: 3300 OAPF progress: 2
作为另一潜力区，Canada Water 地 处伦敦东区并有地铁 Jubilee 线途径。 该区域拥有强大的开发潜力，包括对 于填充区域进行混合用途的重建并强 化现有商业区的公共交通换乘站以及 区 域 购 物 中 心。 受 零 售 业 的 需 求，
封面专题 5 版
34 Lower Lee Valley (including Stratford)
改造面积: 901公顷 新增就业: 70000 新建住宅: 8700
位于伦敦金融城北部边缘地带 的 Shoreditch，Old Street 环 岛 地 带 迅 速崛起，成为伦敦科技创业园区的核 心。Bishopsgate/South Shoreditch and Whitechapel/Aldgate 随着辖区政府逐渐批准一系列开 发项目，Shoreditch 在未来 5 到 10 年间， 将迅速兴建一批时尚楼盘小区，并迅 速崛起成为伦敦市中心和金融城高楼 区南北不远并立的新兴高楼区，成为 汇聚包括银行家、艺术家和科技精英 人士的新城。 随 着 英 国、 伦 敦 市 和 Shoreditch 所 在 的 地 方 政 府 共 同 推 动，2010 年 英国政府颁布了一项支持“伦敦科技 城”发展的计划，将包括奥林匹克公 园在内的东伦敦建造成高科技产业中 心，命名为“伦敦科技城”。政府投 入了 4 亿英镑支持科技城的发展，制
2015年1月16日 - 1月29日
扩建面积: 410公顷 新增就业: 110000 新建住宅: 10000 OAPF progress: 2
Canada Water 地区可能将发展成一个主 要的城镇中心并进一步提高新建住宅 数量的实质性增长以及就业能力。此 外，伦敦国王学院的新校区将为该区 域带来更强的活力。
Isle of Dogs 北部的金丝雀码头是伦 敦最重要的金融商务区之一，已经云 集了英国数座最高的大楼，成为新贵 们住房首选地之一和公司商务办公的 绝佳场所。 随着 2018 年横贯城铁的开通和各 大新项目的建设，将为该地区提供额 外 110000 个工作岗位。金丝雀码头地 区的零售业也有潜力为更广泛的顾客 来源提供服务，为顾客以及周边区域 提供休闲设施。
这个区域已经规划待建的大型 楼 盘 超 过 20 个 之 多， 总 规 划 住 宅 量 10000 套。 其 中 中 国 绿 地 集 团 的 Hertsmere 地 块， 已 经 获 准 建 造 一 座 242 米高的综合商住大楼，包括 700 套 住宅、办公室和商店等，该项目建成 将成为英国乃至全欧洲最高的高档公 寓项目。 中国主权财富基金之一的中国投 资公司是金丝雀码头区域最大的业主 金丝雀码头集团公司的第四大股东。
改造工程，改造后预计将会提供 5000 新住户，其中 1650 套为政府公屋。现 有的 Elephant&Castle 地铁站也将进一 步完善，同时会兴建伦敦中心区 70 年 内规划最大的公园、5 个公共广场、2 个社区花园以及自行车道等。
33 Old Kent Road
改造面积: 114公顷 新增就业: 1000 新建住宅: 2500
Old Kent Road 狭 长 地 带 具 有 大 量的旧厂房和仓储废地，为大举发展 提供巨大的空间。而伦敦市政府计划 延 伸 的 Bakerloo 地 铁 线， 在 Old Kent Road 将有多个站点，为新发展项目带 来无比的增值潜力。 根据伦敦交通局的预案，计划在 未来 15 年里，投资 20 到 30 亿英镑， 将 Bakerloo 地铁线从目前东段的终点 站 Elephant & Castle 向 东 南 延 伸， 经
过 Old Kent Road 沿线，经过伦敦大学 金 史 密 斯 学 院 (Goldsmith) 所 在 的 New Cross Gate，然后继续向东南运行途经 目前华人居民较多的 Lewisham 地区， 之后向南延伸到 Bromley 镇中心。 伦敦市政府在规划报告中明确指 出，希望通过 Bakerloo 地铁线路延伸， 推动沿线相对落后的经济增长速度， 提高就业率和整体收入水平，从而让 该区充满生机活力。
36 Deptford Creek / Greenwich Riverside 改造面积: 165公顷 新增就业: 4000 新建住宅: 5000
位于伦敦东区泰晤士河南岸的地 块德特福德 (Deptford) 曾经是 500 多年 前亨利八世修建的皇家船坞所在，也 是历史悠久的 Sayes Court Garden 和曾 修建大量军舰的船厂遗址。该区域隔 着泰晤士河，遥望对岸炙手可热的金 丝雀码头金融区。 利用自身的水景优势和历史传 统 特 色， 该 区 域 可 为 周 边 临 近 的 区 域输入新鲜血液。该区最大的地块是
Convoys Wharf，在荒废闲置了近百年 之后，被华人富豪李嘉诚麾下的和记 黄埔公司购买，并开始启动规划申请 和筹建工作。 作 为 Deptford 区 域 最 大 的 开 发 项 目，Convoys Wharf 规划兴建 3500 套住 宅，建造一个社区中心、保护地块上 的历史遗产、翻新一个有历史价值的 码头、建造 525 套经济适用的保障住房， 以及商店、餐厅、学校和医疗机构等。
37 Lewisham, Catford and New Cross 改造面积: 815公顷 新增就业: 6000 新建住宅: 8000
ide
区域更好的融合，并充分利用内河客 运 这 一 条 件。 在 Blackfriars 和 London bridges 这一带，将形成战略性的办公 及住宅区。
Lewisham 镇中心及其周边的改造 重建属于伦敦东南最大的区域之一， 未来具有振兴这个区域的战略意义。 伦 敦 市 政 府 规 划 延 伸 的 Bakerloo 地铁线，确定将途经 Lewisham，并有 多个站点。这无疑将推动沿线相对落 后的经济，提高就业率和整体收入水 平，增添生机活力。
Kender Triangle 项目已经完成了拆 除 工 作， 而 Lewisham Gateway 也 将 提 供不少发展机会，改进该地区的公共 环 境， 提 高 社 区 质 量。Waterlink Way 和 Deptford Loop 项目应该与更广泛的 保护改善工程一并展开，如东伦敦绿 化带。
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6 版 封面专题
伦敦房地产潜力热点区域总览图 Enfield Barnet Harrow
03 Mill Hill East
06 Haringey Heartlands / Wood
02 Colindale / Burnt Oak
01 Wealdstone
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Camden
05 Wembley
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Haringey
04 Brent Cross
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Hillingdon
Upper Lee Valley 0
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18 West Hampstead Interchange 08 RAF Uxbridge
Ealing
09 West Drayton 11 Hayes
12 Southall
Great West Road “Golden Mile” 13 10 Heathrow
14 Park Royal
Euston 22
Old Oak Common 15
17 Kensal Canalside 19 Paddington
White City 16
4
2
3
Waterloo 27 25 Victoria
Earls Court & West Kensington 20 Vauxhall, Nine Elms, Battersea 26
Hounslow
21 Wandsworth
Wandsworth
Richmond upon Thames
23 King’s Cross-St Pancras 31 City Fringe 28 24 Tottenham Court Road
1
Canada Water 32 29 Elephant & Castle
Old Kent Road 33
So
uth
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Lewisham, Catford and New
Lambeth
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Merton
46 Kingston upon Thames
49 Crystal Pa
47 South Wimbledon / Colliers Wood
Kingston upon Thames
Sutton
数据整理： 图表制作： 数据来源： 日 期：
30 London Bridge, Bo
《英国房产周刊》范慧勇 董白白 梅雪蒙 余 米 伦敦市政府，伦敦各区政府规划管理委员会 2015年1月 读者邮箱: info@ukpropertyweekly.com / 地址: Level 28,One Canada Square,London, E14 5AB
Croydon Croydon 48
编辑：董白白
2015年1月16日 - 1月29日
7版
01 Wealdstone 02 Colindale/ Burnt Oak 03 Mill Hill East 04 Brent Cross 05 Wembley 06 Haringey Heartlands/ Wood Green 07 Upper Lee Valley 08 RAF Uxbridge 09 West Drayton 10 Heathrow 11 Hayes 12 Southall 13 Great West Road “Golden Mile”
07
14 Park Royal 15 Old Oak Common 16 White City 17 Kensal Canalside 18 West Hampstead Interchange 19 Paddington
d Green
Waltham Forest
20 Earls Court & West Kensington
Redbridge
21 Wandsworth 22 Euston 23 King’s Cross-St Pancras 24 Tottenham Court Road
41 Ilford
y 34 Lower Lee Valley (including Stratford)
/ Tech City
Newham
25 Victoria
Havering
Barking and Dagenham
26 Vauxhall, Nine Elms, Battersea 27 Waterloo 28 Farringdon/ Smithfield 29 Elephant & Castle 30 London Bridge, Borough & Bankside 31 City Fringe/Tech City
51 Barking Riverside
32 Canada Water 33 Old Kent Road
Tower Hamlets 42 Royal Docks & Beckton Waterfront orough & Bankside 39 Greenwich Peninsula 44 Thamesmead and Abbey Wood 35 Isle of Dogs 43 Woolwich Charlton Riverside 38 36 Deptford Creek / Greenwich Riverside Bexley Riverside 45
34 Lower Lee Valley (including Stratford) 35 Isle of Dogs 36 Deptford Creek/ Greenwich Riverside 37 Lewisham, Catford and New Cross 38 Charlton Riverside 39 Greenwich Peninsula
Greenwich
40 Kidbrooke
Cross 37
40 Kidbrooke 41 Ilford 42 Royal Docks & Beckton Waterfront
Bexley
43 Woolwich 44 Thamesmead and Abbey Wood 45 Bexley Riverside 46 Kingston upon Thames
ewisham
alace 50 Bromley
1. City of London 2. City of Westminster 3. Kensington and Chelsea 4. Hammersmith and Fulham
Bromley
47 South Wimbledon/ Colliers Wood 48 Croydon 49 Crystal Palace 50 Bromley 51 Barking Riverside
London - Stansted - Cambridge - Peterborough 经济带
London - Luton Bedford 经济带
Wood Green
Romford
Harrow Ilford
Shepherds Bush
Uxbridge 西部经济带
泰晤士河出海口
Ealing
市中心黄金区域 内伦敦 都市中心 潜力发展区域 集约化区域
Hounslow
城市改造区域
Kingston
Bromley Croydon Sutton
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郊区重点发展区域 国家经济增长区 地方合作区 2012奥运会中心区 国家大型公园绿地保护区 地区及公园绿地带 绿化带 主要机场 横贯铁路 纵贯铁路 Thameslink East London Line Orbital Rail Network
8 版 封面专题
编辑：汇 鑫
2015年1月16日 - 1月29日
伦敦房地产潜力热点区域大盘点 38 Charlton Riverside
43 Woolwich
改造面积: 176公顷 新增就业: 1000 新建住宅: 3500
Charlton Riverside 的 开 发 与 泰 晤 士 河 南 岸 以 及 Deptford/Greenwich， Greenwich Peninsula 以 及 Woolwich 的 开发相结合。针对伦敦东部泰晤士河 两岸大量的工业荒地的开发，保护生
改造面积: 77公顷 新增就业: 5000 新建住宅: 5,000
态环境作为规划框架。 Greenwich 政 府 于 2012 年 批 准 了 Charlton Riverside 的战略规划方案，具 体的项目有待进一步规划审批。
39 Greenwich Peninsula 改造面积: 259公顷 新增就业: 7,000 新建住宅: 13,500
伦敦皇家格林威治区格林威治半 岛 (Greenwich Peninsula) 扮演了两个战 略性角色，一是国际化的旅游娱乐文 化景点，一是为伦敦提供住宅的大型 居住区。区域北部的商业开发项目以 O2 体 育 场 和 地 铁 Jubilee 线 站 点 为 中 心。河畔景观步道、公园和广场都为 该区域营造高质量的景观环境。
基于正在建设的横贯城铁和现有 的公共交通基础设施，将大幅提升这 一区域的住宅能力，Woolwich 将演变 成具有重要角色的中心。地处伦敦东 南四区，交通状况是否便利则成为购 房者考量该项目的关键砝码。DLR 轻 轨线和正在建设的横贯城铁成为本区 与 伦 敦 中 心 连 接 的 生 命 通 道。 乘 坐 DLR 轻轨线至 BANK 站约 35 分钟。
目前，最大的开发项目皇家阿森 纳河畔（Royal Arsenal Riverside）是英 国最大的房地产开发集团 Berkeley 精 心打造的横贯铁路地铁上盖精品楼盘。 除了轨道交通，Royal Arsenal Riverside 独特的地理位置还提供了一种特殊的 交通选择。小区内便有码头，可乘船 直达伦敦金融中心 Canary Wharf，航程 约 15 分钟。
这个超大型的项目是由香港亿万 富豪郑家纯 (Henry Cheng Kar-Shun) 主 导的。格林威治半岛项目占地 1400 万 平方英尺，沿着泰晤士河绵延 1.4 英里。 按照计划，该项目将提供 1 万套住房， 还有商店、酒店和学校，是伦敦最大 的房地产综合项目。
44 Thamesmead and Abbey Wood 改造面积: 811公顷 新增就业: 4000 新建住宅: 3000
Thamesmead 住宅环境和容量需通 过兴建新建住宅、社会和娱乐实施， 并改善开放空间和公共绿地一并得以 提高。 Tripcock Park 区域内靠近河边的区 域将作为发展重点，同时采取措施以 确保 Ridgeway 区域的景观资源得到充
40 Kidbrooke
改造面积: 109公顷 新增就业: 400 新建住宅: 2500套
该区域的发展重点是 Kidbrooke 火 车站及周边相邻的住宅用地、开放空 间和休闲娱乐设施。 规划纲要已获批的共有 4800 套住 宅。将整合火车站，优化公交车路线
与北 Greenwich 的链接以及周边区域和 现有道路、铁路间的快捷连接。整个 区域的公园绿地宽阔，休闲设施配套 完善。
41 Ilford
改造面积: 85公顷 新增就业: 800 新建住宅: 5000
Ilford 既是一个“潜力区域”，又 是东北伦敦的一个“都市中心”。该 地区将能提供建设 5000 套住房的闲置 土地。全面的重建地带将再次巩固该 区域作为一个“都市中心”角色，并 确立其新的休闲娱乐区，为更广泛的
周边区域服务的优势。对于该地区的 远期发展，作为镇中心混合用途的一 部分，办公室区域的规划需要与公共 交通，尤其是横贯城铁和 East London Transit 有效融合。
分良好的利用，通过东伦敦绿化带项 目改善地区间的关系。考虑到该地区 地势低洼的特点，在发展中还需尤其 注意对洪水的风险管理。在 White Hart Triangle 和其他工业地块的范围内增加 就业能力，具体措施包括废物管理和 物流供应。
48 Croydon
改造面积: 194公顷 新增就业: 7500 新建住宅: 7300
素有伦敦南部小曼哈顿之称的克 罗伊登 (Croydon) 将随着数十亿英镑的 城市改造投入，而焕发生机。其周边 楼盘的投资价值和升值空间也将随着 克罗伊登极其便利的交通生活设施， 以及城市改造的逐渐完善而备受关注。 克罗伊登是伦敦第四大商业中心， 是伦敦南部最大的商业、文化中心、 办公区和住宅区，每年的零售额高达 10 亿英镑。随着英国最大的购物中心 Westfield Croydon 将 于 2018 年 改 造 兴 建完工，配套设施将更加完善。 克罗伊登的城市改造工程总投资
高达数十亿英镑，资金来自政府和企 业，为该地区成为伦敦南部的核心区 奠定坚实的基础，因此被伦敦市政府 列为伦敦南部最具发展潜力的区域。 克罗伊登区域的房产价格每年 增 幅 在 9% 到 12%， 随 着 Westfield Croydon 等大型项目的完工使用，这个 区域的房产增值和租金收益将超出周 边区域。 2014 年克罗伊登地区的平均房价 增长已达到 12.65%。该地区在售项目 包 括 The Edridge、Saffron Square、New South Quarter、Morello。
42 Royal Docks &Beckton Waterfront 改造面积: 1100公顷 新增就业: 6000 新建住宅: 11000
Royal Docks 位于伦敦东区泰晤士 河沿岸，由 Royal Albert Dock,the Royal Victoria Dock 和 the King George V Dock 三大港口构成。 作为伦敦东区泰晤士河沿岸的活 力 新 区，Royal Docks 也 将 受 惠 于 正 在建设之中的横贯城铁。横贯城铁将 通过皇家码头区内的 Canning Town 和 Woolwich， 并 新 建 Custom House 站。 2018 年建成通车后，从皇家码头区到 邦德街的通勤时间将缩短 10 分钟，到 希斯罗机场的时间也将缩短 35 分钟。 该区域最大的项目之一由中国总 部 基 地（ABP） 投 资， 将 其 改 造“ 亚 洲商务港”——伦敦第三个金融城。
作为英国曾经的皇家海军基地， Royal Arsenal Riverside 在重新构建了该 区域的功能和风格之外，还很好的融 合了历史的痕迹。具有英伦风情的老 建筑和几十年历史的树木都别原封不 动的保留下来，整个项目的绿化率达 65%。
第一期工程预计于 2017 年完工，全部 改造工程与 2022 年结束。届时，皇家 码头区将成为与金丝雀码头金融城、 中心商业区一样重要的配套居民区。 由此衍生的升值空间不言而喻。 距该项目不远处是另外一个投资 额达 15 亿英镑的银镇码头项目，新建 一个集教育、科研、创新宗旨与一身 的展示中心，展示来自世界各地的先 进产品。 在过去的一年中，Royal Dock 的房 价增幅也表现不俗，呈现 12.88% 的增 长。Royal Dock 地区在售项目有 Royal Wharf、Royal Gateway、Hoola、City Island。
45 Bexley Riverside
改造面积: 1347公顷 新增就业: 7000 新建住宅: 4000
Bexley Riverside 毗 邻 Erith、 Crayford、Slade Green 和 Belvedere 等区 域。 未来将加大对公共交通设施进行 改 造， 其 中 一 大 重 点 工 程 便 是 争 取 将正在建设的横贯城铁工程从 Abbey Wood 延伸至此。该计划已经达到伦敦 市政府的支持，正在论证申请中。一 旦获批，将大幅提振该区域的潜力。 针对东伦敦绿化带项目，Belvedere Links 将对该地区风景以及绿化基础设 施的改善发挥重大的作用。任何新开 发的项目以及新建基础设施均必须避 免对自然环境造成不利的影响。
46 Kingston upon Thames 改造面积: 47公顷 新增就业: 700 新建住宅: 1000套
位于伦敦西南近郊的泰晤士河畔 的皇家金斯顿区，是英格兰王国的诞 生地，曾经有 7 个英格兰最早期的国 王在此地加冕。本区是伦敦西南最大 的都市中心，拥有近千年历史的集市， 和现代化时尚的大型购物中心。区域 人文历史悠久，周边多个大型皇家公 园环绕，中小学教育质量在英国名列 前茅，并拥有金斯顿大学等知名院校。 近期启动的 Eden Quarter 改造项目 是这个千年古镇难得的大型项目，预 计兴建 1000 套住宅，并且改造一大批 配套的购物休闲中心。
47 South Wimbledon / Colliers Wood
改造面积: 122公顷 新增就业: 500 新建住宅: 1300套
49 Crystal Palace 作为第一届世博会主场馆的水晶 宫，于 1854 年从原址海德公园整体拆 迁到伦敦东南郊的布罗姆利区，继续 作为科技文化体育等的展馆，在 1936 年的一场大火中被焚毁，留下一片历 史空白。 2013 年 10 月 3 日， 中 国 中 融 集 团董事长倪召兴携手伦敦市长鲍里 斯·约翰逊在伦敦东南部布罗姆利区 (Bromley) 宣布，将斥资 5 亿英镑重建 曾 经 是 1851 年 首 届 万 国 博 览 会 (The Great Exhibition) 主场馆、大英帝国维 多利亚时代的水晶宫 (Crystal Palace)。 预计，重建项目将创造出 2000 多 个永久工作岗位和数百个临时就业机 会，并给当地商业街带来更广泛的投资。
读者邮箱: info@ukpropertyweekly.com / 地址: Level 28,One Canada Square,London, E14 5AB
一年一度的温布尔登网球公开赛 让这个区域名镇世界。位于镇中心南 部的 South Wimbledon/ Colliers Wood 拥有大片工业用地有待进一步改造重 建。边缘地带的重新开发和改造，以 及 Colliers Wood 的外围商业园将共同 作用，形成区内新的一个整合协调的 镇中心，配套以优质的公共交通连接。
2015年1月16日 - 1月29日 编辑：明 翾
行业资讯 9 版
中国地产行业“老大”易主 万科绿地较劲的背后 【中国新闻社庞无忌】在连续 9 年“领跑”中国房地产市场之后，全 球最大住宅开发商万科去年销售额首 次被绿地集团超越，地产“一哥”的 位置易主。绿地赶超万科，一举打破 多年来万科居首的格局，同时也意味 着，2015 年房企竞争将会继续加剧。 对比绿地、万科两家房企日前公 布 的 销 售 业 绩， 绿 地 集 团 2014 年 以 2408 亿元（人民币，下同）的年销售 额首次击败行业龙头万科（销售规模 2151.3 亿元），成为中国房地产行业 的规模第一。万科的销售面积和销售 金 额 相 比 2013 年 分 别 增 长 21.1% 和 25.9%；而绿地集团由于海外业务增长 迅猛，预销售面积和金额同比分别大 增 30% 和 50%。 事实上，从两家企业制定 2014 年 度销售目标开始，绿地集团野心勃勃 的 2400 亿 目 标 就 已 有 超 过 万 科 的 意 图——万科当年的销售目标保守，仅 为 2000 亿元。 与常常被当作民营企业典范的万 科不同，作风激进的绿地集团总部位 于上海，是一家国有地产开发商。除 了因国企背景而在融资、拿地方面颇 有优势外，绿地集团还以在各地大量 修建摩天大楼而闻名。北京、上海、 济南等许多中国一二线城市，乃至一 些国外大城市都建有地标式的绿地中 心。 修建第一高楼能够打造“城市名
CHINA NEWS SERVICE
中新财经特稿
图片说明：绿地集团伦敦兰姆公馆项目示意图 片”，加之参与修建综合类的城市配 套项目，绿地集团能够得到各地地方 政府的支持，从而获得相对便宜的土 地。目前，绿地绝大多数的土地储备 都在一二线城市，且平均土地成本很 低。这一成本优势在 2014 年楼市整体 降温，楼盘售价下滑的背景下更为明
封面专题 上接第八版
伦敦房地产潜力热点区域大盘点
显。 此 外， 绿 地 集 团 2014 年 销 售 业 绩能够超越万科的重要原因在于该公 司近年来海外业务的迅速扩张。数据 显示，2014 年绿地集团海外收入达到 153 亿元，较上年大幅增加 467%；预 销 售 面 积 42 万 平 方 米， 较 上 年 激 增
568%。 不过，被超越的万科表示并不在 乎名次。万科总裁郁亮以一贯谨慎小 心的态度指出，当行业进入一个新的 时期时，对于传统业务规模数字的扩 张要保持一定的警惕。 郁亮曾在不同场合多次表示，中
国房地产行业以往“人人弯腰就能捡 到黄金”的时代已经结束，楼市进入 白银时代。 也有许多人士将这种增长 放缓的新时代理解为“楼市新常态”， 并将其与人口增长拐点的出现“挂钩”。 在此背景下，销售规模的扩张可 能不再是房地产企业争夺的唯一目标。 万科表示：“领跑者的责任在于率先 找到新的出路。”中国房地产市场， 特别是住宅市场需求逐渐饱和，许多 三四线城市已经出现供大于求的情况。 房地产开发企业也不可能再维持以往 快速开发、快速回款的增长模式，旧 出路即将被堵死。与此同时，大企业 出现增长极限，一些中小企业则深陷 债务泥潭。 寻求转型于是成为行业内许多企 业的共识。绿地集团对海外业务不断 倾斜就是一例。从 2012 年开始，绿地 的海外扩张脚步已遍及四大洲，成为 海外房产投资最大的中国房企。而且 除了修建写字楼和酒店，绿地集团称， 2015 年，绿地将在澳大利亚等已经建 立相当投资基础和资源渠道的海外市 场，集中力量寻求优质非房地产资源 的投资机会，如乳业、食品以及红酒等。 万科也在一年多前提出，未来将 由传统的住宅开发商向“城市配套服 务商”转型。除传统的住宅领域外， 万科还将积极拓展消费地产和产业地 产领域。
泰康人寿海外房产投资第一单落定 2亿英镑伦敦买楼
50 Bromley Town Centre 改造面积: 69公顷 新增就业: 2000 新建住宅: 2500
作 为 伦 敦 最 大 辖 区 的 镇 中 心， Bromley Town Centre 急待改造从而提升 成为伦敦东南部名副其实的都市中心。 规划通过改造兴建有特色的文化、 休闲设施、购物中心，以及新开发的 住宅项目，将 Bromley 镇中心打造成 一个伦敦大都会的卫星城，必将成为 一个新的投资潜力地区。 伦敦市政府计划将 Bakerloo 地铁 线向东南延伸到 Bromley 镇中心。根 据伦敦市政府的报告，将大力推动当 地的经济增长速度，为该区注入更强 的生机活力。
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Barking Riverside 改造面积: 3000公顷 新增就业: 16000 新建住宅: 26500
该区域的发展将着重点关注 Barking Riverside, Dagenham Dock, South Dagenham, Beam Reach, Beam Park 和 Rainham West 这些区域。 英国财政大臣日前表示，中央政 府 将 重 点 资 助 Bicester、Ebbsfleet 和 Northstowe 三大田园村镇，以及 Barking
Riverside、Brent Cross 和 Olympicopolis 三大位于伦敦的城市改造项目。其中 同意牵头提供 5500 万英镑的借贷，用 于伦敦城铁 (Overground) 向东部延伸到 泰晤士河北岸的 Barking Riverside 改造 区域，从而推动该区域约为 1.1 万套住 宅新区的兴建。
（封面专题全文结束）
中国泰康人寿竞购伦敦金融城 Milton Gate 办公楼的交易已经完成合同 交换，交易金额 1.98 亿英镑，将于本 周正式完成。该物业是泰康人寿在海 外投资收购的首个房地产项目，年收 益率为 5%。 泰康人寿的顾问服务机构是总 部 位 于 香 港 的 基 汇 资 本 (Gaw Capital Partners)，自此，该公司已经代表亚洲 客户在伦敦成功收购了六个优质地产 项目，其中包括 2013 年协助中国平安 集团以 2.6 亿英镑成功购买伦敦金融城 中心的地标性建筑——劳合社 (Lloyd's) 保险大厦。 根据《英国房产周刊》从接近交 易的专业人士获悉，交易双方已经完 成合同交换，整个收购交易将于本周 内完成。 泰 康 人 寿 收 购 的 这 栋 名 为 Milton Gate 的写字楼地址为 60 Chiswell Street London EC1Y 4AG， 位 于 英 国 中 央 银 行总部大厦正北 800 米，大楼的外墙 为浅绿色透明玻璃构成。该大厦由 Sir Denys Lasdun 设 计，1991 建 成 启 用。 2007 年，该大楼当时的业主 Exemplar 曾经斥资 3100 万英镑对整栋写字楼进 行了全面装修。 根据该写字楼卖方代理机构 Savills 的资料显示，办公楼总面积 1.9 万平方
米 (20.2 万平方英尺 )，整栋写字楼目 前由律师事务所 Addleshaw Goddard 租 用作为总部办公，目前还有近 10 年的 租约，每平方英尺的租金为 50 英镑。 按照 1.98 亿英镑的价格成交，该物业 的年收益率将为 5%。 该大楼此次交易的卖方是有中东 资 金 背 景 的 AGC Equity Partners， 于 2010 年以 1.67 亿英镑的价格从 Evans Randall 购得该物业，年收益率为 6%。 Evans Randall 于 2009 年以 1.27 亿英镑 购得该大楼，年收益率约 7.5%，此次 交易从买卖双方接触到成交仅用了 3 周时间。 成 立 于 1996 年 8 月 的 中 国 泰 康 人寿公司，总部位于北京，总资产超 4400 亿元，净资产超 250 亿元，旗下 泰康资产受托资产管理总规模近 6000 亿元。2006 年，泰康保险获得国家外 汇管理局的批准，成为首批可以用人 民币购汇进行境外投资的试点保险公 司。2009 年初，泰康人寿外管局批准 泰康人寿新增 10 亿美元的购汇额度， 为泰康人寿全球化配置资产奠定了基 础。 本次交易泰康人寿的顾问机构基 汇资本总部位于香港，旗下管理着 75 亿美元资产的私募房地产基金管理公 司。基汇资本最近几年在伦敦市场非
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常活跃，参与的收购交易包括 2012 年 的 Vintner’s Place、2013 年 的 劳 合 社 (Lloyd's) 保险大厦、2013 年的 M&S 百 货 公 司 总 部 Waterside 大 厦，2014 年 10 月收购贝莱德集团 (BlackRock) 位于 伦敦的 Exchange Tower 大楼。 基汇资本的联合创始人、董事长 兼执行合伙人吴继炜曾表示：“作为 一家活跃在大中华和亚太区房地产市 场的企业，基汇资本同时竭诚帮助亚 洲投资者在海外地产市场寻求更多的 投资机会。伦敦是世界上资本流动性 最强的门户城市之一。当地房地产市 场的高投资收益、高质量资产，配合 上诱人的长期债务利率使伦敦成为核 心地产投资中引人注意的市场。” 《英国房产周刊》获悉，在泰康 人寿联手基汇资本紧锣密鼓地竞购 Milton Gate 办公楼的同时，另有多家中 资企业在英国伦敦寻求购买优质物业。 截至 2014 年底，中国保险行业共 计 38 家险企得到外汇管理局批准，拥 有进行境外投资基本条件。2013 年至 今，是中国险资获得境外投资额度的 又一高峰期。如新华保险、阳光人寿、 华夏人寿、安邦财险等分别获得 8 亿 美元、12 亿美元、2 亿美元、6 亿美元 的境外投资额度。
编辑：董白白 2015年1月16日 - 1月29日
10 版 行业资讯
2015年房价预测 英国楼市走势几何？ 2014 年英国尤其是伦敦的房价上 涨速度远远超过预期，而现阶段其涨 幅速度已逐渐放缓。进入 2015 年，英 国的房产将呈现何种走势？不妨听听 英国各大房地产机构是如何预测的。 据英国最大的房地产按揭贷款机 构 Halifax 银行统计，截至去年 7 月， 伦敦和英国东南部纷纷取得了两位数 字的上涨——10%。此外，英国其他 地区也出现了自金融危机以来的最快 增长速度。进入 2014 年下半年，房价 涨幅有所放缓。但是据 Halifax 的数据 显 示， 去 年 11 月 英 国 的 平 均 房 价 为 186,941 英镑，年平均涨幅为 8.2%。 那么，2015 年影响英国房市的重 大因素有哪些？ 2015 年房价又将会如 何变化呢？
2015年房产市场中最大的挑战是什么？ 对 2015 年房产市场造成影响的因 素有很多。今年 5 月的英国政府换届 大选会是一个非常大的不确定性。它 将提高货币市场中大规模融资的成本， 进而拉高抵押贷款利率。 此外，大选的结果也是另外一个 影响因素。高端房地产市场将受到工 党提出的“豪宅税”影响。该党计划 对价值超过 200 万英镑的房产每年额 外征收一定比例的“豪宅税”。 另一个因素则是财政部大臣乔 治·奥斯本在去年年底提出的印花税 改革方案。该方案显著加大了对“豪宅” 的征税力度。
但 是 对 2015 年 房 市 来 说， 这 些 并非都是坏消息。绝大部分买家将会 受 益 于 新 的 印 花 税 政 策。 根 据 奥 斯 本先生提出的新政策，凡购买房价在 937,500 英镑以下房产的业主将少支付 一定比例的印花税。而这部分人群占 据了全部购房者的 90%。 抵 押 贷 款 经 纪 公 司 SPF Private Clients 的首席执行官马克·哈里斯表 示，印花税的变化将为今年春季提供 一个较为缓和的氛围，但是受大选不 确定性的影响，房产市场将保持低迷 直至 5 月大选结束。 哈里斯补充道：“一旦大选结果 公布，我们预计一部分在 2014 年积攒 的需求将逐渐在今年内得到释放。” 加息也将对房产买家造成影响。 一旦英国央行决定调整目前 0.5% 的低 利率，那么贷款成本将增加。尽管经 济学家们对于英国央行将于何时加息 意见不一，但是绝大部分专家预计， 央行不会再等很久。
专业机构如何预言2015年房产市场？ 预算责任办公室（Office for Budget Responsibility） 财政部已上调了早前对于未来 五 年 内 价 格 的 预 测。 现 在 的 预 测 为，2015 年 上 涨 7.4%，2016 年 上 涨 5.9%,2017 年 上 涨 5.8%，2018 年 上 涨 5.1%，2019 年上涨 3.8%。 该 部 门 表 示， 总 体 来 说， 截 至
2020 年第一季度，房价将上涨 31.4%。 但是，如果考虑上通货膨胀这一 因素，增幅将显得颇为温和。相对于 2007 年金融危机，实际房价增长 8.8%， 房价与收入的比增长为 9.5%。
英国皇家特许测量师学会(Rics) Rice 预测，在 2015 年英国各个地 区将迎来一个较为缓和的房价上涨， 平均涨幅为 3%。该学会表示，西北、 东 南、West Midlands、 约 克 郡 以 及 亨 伯赛德郡（Humberside）将出现最大涨 幅，达 5%。然而伦敦房价会出现低迷。 虽然在复苏初期表现良好，但是伦敦 房产市场无论在定价还是活动方面都 需要“喘口气”了。
资本经济学会Capital Economics 地产经纪学家马修·普安顿表示 供给和需求将大体上达到平衡，因此 房价涨幅终将在未来几个月内归零。 他补充道，2015 年一些地区将出现温 和的下跌。 但是由于贷款利率低，工资上涨 以及一些迹象表明贷款机构将增加贷 款量，他并不看好房价在任何一个区 域内会出现持续下跌。
IHS Global Insight 该机构英国和欧洲首席经济学家 霍华德·阿彻认为，经过一个温和的 增长期，在 2015 年年底，房价将出现 5% 这样一个稳定单并不显著的涨幅。 他表示，受最近新出台的印花税 政策影响，大部分买家都将得到实惠， 此外，就业形势良好，收入增加以及 低贷款利率都将对房地产投资市场产 生积极作用。 然而，与之息息相关的因素还有： 不断加大的房价与收入比、贷款机构 收紧房贷的政策，以及英国央行很有 可能在 2015 年加息等。
Halifax 贷款机构预计，在去年 7 月房价 出现约 10% 的涨幅后，2015 年全英范 围内房价将出现 3%-5% 的增幅。该机 构还表示，与 2014 年初相比，供给与
需求关系将有所改善。 今年可能出现的加息以及缩减的 承载力将成为抑制房屋需求量的重要 因素。而 5 月份的大选也造成极大的 不确定性，使得 2015 年前几个月房地 产市场呈现相对稳定的状态。
伦敦地区房价将维持不变，直至 2016 年出现 4.5% 的涨幅。 “我们坚持认为，历史高位的定 价和承载能力的制约都将限制未来的 房价增幅，尤其是在逐渐进入一个合 理的价格增长周期后，”莱坊国际表示。
第一太平戴维斯Savills
消费者对未来房市信心几何？
地产经纪公司预测，全英范围内 房价将上涨 2%，苏格兰地区将出现最 高涨幅，为 3.5%。 房价经过一段强势上涨后，承载 能力的限制以及贷款调控已经开始放 缓，这些因素利率上涨共同作用，将 限制未来的发展空间。 “伦敦，已经经历了最为强烈地 房价上涨，未来也将最容易受到影响， 因此我们认为 2015 年的房价将维持现 有水平，未来 5 年内的总涨幅也仅为 10.4%，为全英范围涨幅最低的区域，” 第一太平戴维斯表示。
据 Halifax 最新发布的房产信心报 告，消费者对房价的信心已跌至 2013 年的最低水平。 受访者中，对未来 12 个月持积极 入市态度的消费者与持观望态度的消费 者相比，高出了 25%。这一比值与 2014 年 9 月时的调查相比，增长了 14%。换 言之，认为未来 12 个月是一个购房好 时机的消费者数量出现了增长。 与之相对，认为未来 12 个月是适 合的卖房市时机的受访者与持相反态 度的受访者相比，高出了近 14%，该 比值与 2014 年 9 月进行的调查相比下 跌了 5%。 如果 Halifax 的这个报告有参考价 值，那么 2015 年将是一个不错的购房 时机；但对于卖房者，或许还要三思。
莱坊国际Knight Frank 莱坊国际预测，2015 年英国房价 最高涨幅为 3.5%，但是他们同样认为
Halifax发布英国宜居小镇排行
全英最适合居住的50个小镇
告诉你英国哪最阳光 哪的工资最高 哪的人最长寿 据 Halifax 最新发布的英国宜居小 镇排行榜，位于汉普郡西北角的 Hart 连续四年蝉联全英最适合居住小镇排 行榜榜首。萨里郡的 Elmbridge 和汉普 郡的温彻斯特则位列第二和第三。英 格兰东南部地区再次囊括宜居小镇排 行的前三名。 苏格兰的 Orkney Islands 位列第 47
位，而约克郡的 Hambleton 则成为英格 兰北部地区唯一上榜的小镇，其排名 也并不出彩，仅仅位列第 50 名。 在伦敦范围内，仅有两个行政区 挤进前 50 的排名，其中肯辛顿和切尔 西名列 34，Bromley 排在 37 位。位于 伦敦西南的 Richmond-upon-Thames 官 方隶属于萨里郡，在此次排名中位居
第 15 位。附近的泰晤士河和皇家植物 园也为当地居民的休闲娱乐提供了理 想场所。 该调查发现，肯辛顿和切尔西的 居民收入是全部入榜小镇中最高的， 平均薪酬为 1,372 英镑 / 周，这几乎是 全国平均值得两倍。 Halifax 生活质量调查对全英范围
内各个小镇进行全方位的考察，其中 包括居民健康，教育，就业水平，犯 罪率，气候以网络连接情况。而 Hart 在以上各项指标中均名列前茅。 该调查已进行了９年，采用国家 统计局，各相关政府部门以及警察署 的数据信息。
Hart何以当选？ 超过 97% 的 Hart 居民健康状况良 好，平均薪资为 839 英镑 / 周，远超英 国平均水平的 629 英镑 / 周。 此外，Hart 的居民每周还可以享 受到 32.5 小时的日照，同样高于英国 平均水平 29.5 小时 / 周。关于就业率， 在 Hart，16 到 64 岁 的 居 民 中 又 80% 处于在职状态。 Hart 居民的平均寿命也是英国最 高的，尤其是该地区的女性平均寿命 为 83 岁。 但 Hart 居民的付出同样不菲。因 为该镇的平均房价高达当地普通居民 年收入的 7.5 倍。 排 名 第 二 位 的 Elmbridge 位 于 萨 里，地处伦敦西南部。该镇由去年的 第 6 为上升至今年的第 2 位。过去，
Elmbridge 的平均薪资水平为 1,104 英 镑 / 周，是调查平均值得 4 倍。 其他与过去相比表现突出的小镇
还 包 括 Rutland， 由 去 年 的 17 位 跃 升 至第 4；Chiltern 也前进了 10 名，至今 年 的 第 5；Warwick 从 2013 年 的 第 42
名跨越至第 11 名。表现更为突出的是 Richmond，从去年的 54 位上升至今年 的第 15 位。 Halifax 表示，每个地区成年居民 的幸福指数自 2013 年期普遍提高。对 生活感到满意，幸福，少有焦虑等因 素也有助于他们所在地区排名的提升。 Halifax 的经济学家马丁·埃利斯 表示，Hart 能够蝉联 4 年冠军是非常 卓越的成就。 他补充道，“通过地区性的比较 不难发现英格兰南部地区无论在就业 还是健康等方面都表现的相当突出。” 低房价和良好的教育是北部地区 的优势。在苏格兰和威尔士地区，一 些地方的交通量较小且入室盗窃率低。
英国之最 调查还发现，就业率最高的地区 是坎布里亚郡（Cumbria）的 Eden，为 87%，其次是赫特福德郡（Hertfordshire） 的 Dacorum。 房 租 居 住 条 件 最 好 的 是 Essex 的 Uttlesford，South Buckinghamshire 的 Chiltern，East Midlands 的 Rutland， 这 些地区通常拥有 6.4 间住宅。 在排名前 250 的小镇中，房价与 收入比低于或与英国平均值 4.0 相当 的 地 方 包 括 Omagh, Fermanagh, North Lincolnshire 和 the WesternIsles。 此 外，The Western Isles 和
Highlands 两个小镇的人口密度最低， 仅为 9 人 / 平方公里，而英国的平均值 为 264。 全英最为阳光的地方是怀特岛， 该地居民每周可以享受 36.9 小时的日 光。 男性寿命最长的两个小镇分别是 Hart 和 South Cambridgeshire，为 83 岁。 英国平均值为 79.3 岁。 生活满意度最高的地方是北爱尔 兰的 Antrim。以 10 分制计算，Antrim 的满意度为 8.8，英国平均满意度为 7.5。
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2015年1月16日 - 1月29日
编辑：董白白
房产宝典 11版
怎么改造房屋最赚钱 投资回报率最高 阁楼
改造房屋不仅仅可以提升居住者 的生活质量，还能为您的房产增值。 房 地 产 服 务 机 构 Zopa 最 新 发 布 的调查报告显示，平均来说，房屋改 造 可 以 为 房 产 增 加 10% 的 价 值， 其 中改造阳光房的投资回报率最高，为 108%。 在调查中，Zopa 询问了使用其申 请住房改造贷款的用户一系列问题， 包括他们对房产做了什么样的改动， 利润和开始分别是多少。 Zopa 表示，通过对房产进行改造，
房主平均可为房产增值 30,000 英镑。 大到对房屋结构进行翻新，小至清洁 打扫，均可以帮助房产增值。但是如 果你不想过多投入，那么在房产进行 出售时也很难获得可观的回报。 Zopa 的 CEO 及 联 合 创 始 人 Giles Andrews 表示，“最新的房地产市场报 告显示，市场走势将放缓，房主需要 通过各种措施来使其现有房产增值， 而不是搬迁。由于贷款利率处在历史 地位，从长远角度看，房屋改造工程 会是一个很划算的增值方法。”
屋顶
花园
扩展
如果买家认为无法避免屋顶的维 修问题，那么他们很可能会压低报价。 对屋顶定期维护时期保持良好状态， 确保没有漏水现象可帮你避免被压价 的情况。 平均成本 : £4,150 平均利润 : £2,600 投资回报率 : 63%
花园往往是一个容易被忽略的区域，致使它杂草丛生，混乱不堪。但是前花 园却是潜在买家在看房时最先注意到的地方，一个简陋破败的花园则很难为买家 留下好印象。而整洁美观的花园则可为你的家增添一份热情、现代的氛围。 平均成本 : £4,550 平均利润 : £4,000 投资回报率 : 88%
扩展可以通过增添或扩展房间为房产增加更多使用面积。 最近政府放宽了对此类改建的要求。传统上，对于附属房产，只允许对进行 不超过 3 米的单层扩展改造；在没有规划许可的情况下对独立房产的扩展不得超 过 4 米。 到 2016 年 5 月，这些要求将分别增加至 6 米和 8 米。然而这仅限提前获得 邻居的许可。 如果你要进行一项两层的扩展工程，同样需要遵照过去 3 米和 4 米的限制。 并且扩展出来的部分与最远的边界之间的距离不得小于 7 米。此外，对屋顶的扩 展不能超过 4 米高， 同样，在房屋外部的拓展工程不能占用超过花园面积的一半。 平均成本 : £19,750 平均利润 : £14,000 投资回报率 : 71%
最近由全国建筑协会（Nationwide Building Society）进行的调查发现，阁楼改造可以为房产增值 20%。阁楼改造可在不 搬迁的前提下增加供额外的房间。基于 Permitted Development Rights，大部分改造都不需要规划许可。 规划官员往往热衷于保持街道外观的统一，因此大部分的阁楼改造都应将对整体外观的影响降到最低。 平均成本 : £24,6000 平均利润 : £12.000 投资回报率 : 50%
地毯 走廊和楼梯的地毯最易磨损。因 此多年积累的污渍和发霉的气味这很 可能使房子看起来过于老旧。经常清 洁您家的地毯则能为您的房产“减龄”， 营造现代、整洁的氛围。 平均成本 : £4,000 平均利润 : £2,000 投资回报率 : 50%
外观
浴室
和花园相同，房产的外观也会是 潜在买家最先注意的区域。肮脏的窗 户，残缺的门框和破损的屋顶瓦片会 为您的房产造成非常不好的影响并直 接影响到房屋价值。 花费一定时间对房屋的外观进行 粉刷和维修，则会让你的房子在第一 印象上便取得优势。 平均成本 : £6,000 平均利润 : £4,500 投资回报率 : 75%
很多房产买家希望浴室能够带有 自己的风格，但是一个干净，智能便 于清洁的浴室则是需要一定的投资的。 HSBC 调查发现，全新的浴室将为 房产增值至少 3,500 英镑。 平均成本 : £4,900 平均利润 : £2,350 投资回报率 : 48%
厨房 厨房往往是买家最先进行替换， 以符合他们需求的区域。如果卖家可 以提供一个现成的，具有吸引力的空 间可以为买家避免一些麻烦。 HSBC 调查发现，全新的厨房可以 为房产增值至少 5,000 英镑。 平均成本 : £9,600 平均利润 : £4,750 投资回报率 : 49%
阳光房 阳光房可为房产增加额外房间。与 拓展不同，只要阳光房所用土地不超过 原有建筑的一半面积，这项改建则不需 申请规划许可。如果至少一面新建的 墙壁和四分之三屋顶采用玻璃或透明材 质；或者阳光房是通过额外的门与原建 筑分隔开来，那么根据建筑规定也可免 去消防和结构安全的规定。 平均成本 : £5,300 平均利润 : £5,750 投资回报率 : 108 %
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