英国房产周刊 20150227 018

ISSN 2055-5490

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第十八期 No.018 2015年2月27日 星期五 乙未年 正月初九

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2015上半年 抄底伦敦房产最佳时期？ 戴德梁行Mike Bickerton： 中国银行Sophie： 2015是非常适合入市的年份 多重优势服务华人客户

德勤Christina Chen： 对英房产投资税务解惑

Bloomsbury Andy Ho： 排除英国买房的法律陷阱

详见2、3版

详见4版

详见4、5版

详见5版

新春佳节前夕，由《英国房产周刊》、戴德 梁行 (DTZ) 联合主办的伦敦房地产市场走向专题 研讨会在位于伦敦金融城的戴德梁行全球总部成 功举办。与会嘉宾就“2015 上半年 抄底伦敦房 产最佳时机？”的主题，针对英国房地产市场在 2015 年上半年将呈现何种走势？英国政府换届大 选对市场的干扰？英国央行可能的利息调整对楼 市有何影响？伦敦哪些区域最具发展潜力？等读 者关注的热点话题进行深入的探讨。

《英国房产周刊》总经理吕晶晶、戴德梁行 住宅部总监 Candice Matthews、戴德梁行新房部总 监 Mike Bickerton、戴德梁行评估咨询部资深总监 Jonathan Stickells、戴德梁行亚洲客户投资高级顾 问 Nicole Wang、中国银行信贷与财富管理业务部 的 Sophie、德勤中国服务部总监 Christina Chen 以 及 Bloomsbury 律师事务所的何志远 (Andy Ho) 律 师等嘉宾先后发言。来自英国各地、以及专程从 中国内地和香港来的 100 多位读者嘉宾集聚一堂，

与专家一同探讨了时下备受关注的房产话题。 此外，来自英国房产界的多位专家也出席了 此次研讨会。其中包括英国中国设计中心创始人 瞿铮、中铁三局集团公司英国公司副总经理张羽 博士、中国银行按揭与财富管理业务主管宋燕、 万达集团英国区市场总监刘石军，绿地集团英国 区市场总监助理赵立琨、Arup China 中国区总监 Carina Wu、《欧洲时报》英国版副总经理李强、 《英国房产周刊》主编范慧勇等。

研讨会上，《英国房产周刊》总经理吕晶晶 首先至欢迎辞，向与会嘉宾及到场参与活动的读 者表示了感谢。随后，吕晶晶援引多方研究机构 对于 2015 年伦敦房产市场走势的分析预测数据， 并结合即将到来的大选及加息猜测等不确定因素 对房产市场的影响，深入浅出的对今年上半年的 市场状况及发展走势进行了分析与预测。力求回 答“伦敦房产低迷行情将持续多久”这一大家最 为关注的话题。 （下转第二版）

南华桥251号/ Two Fifty One所在的市中心改造区域是伦敦交通一区最后一个房价低洼地

专题：英国房产另类投资 RIETs 英国房地产投资信托

英国十大房产投资信托 资产状况和收益率分析

房地产基金年回报19% 跟进投资是否为时过晚？

英国众筹买房靠谱么？ 流动性和风险解析

详见6版

详见7版

详见8版

详见9版

投资英国RIETs：高收益和流动性可以兼得 【英国房产周刊 向靖宇】很久以来，房产 已经不仅仅是挡风遮雨的居所，还逐渐成为投资 者保值增值的投资工具。对于大量手持现金急待 资产多元化的投资者而言，如何既能获得英国房 地产行业稳定增长的收益，又不希望受累于直接 投资实体房产的冗长周期和繁琐程序呢？ 总市值规模高达 460 亿英镑的英国房地产投 资信托 (RIETs)，不失为优势明显的选择之一。从 2007 年以来，英国近 40 家房地产投资信托 (RIETs) 相继成立上市交易，其中多数由之前运营多年的

房地产上市公司转换为 REIT 架构。当前英国市 场上的房地产投资信托主要投资于写字楼、商业 零售、工业、仓储、及医疗等领域，而在住宅方 面投入较少。 根据过往 3 年的收益率看，2012 年是 31％， 13 年是 20％，然后 2014 年是 24％，英国房地产 投资信托的投资回报超过或接近实体房产投资的 回报，成为没有足够资金投资实体房产的投资者 的最佳选择之一。 针对英国房地产投资信托的一些热点问题，

《英国房产周刊》记者特地采访了英国大型机构 房地产投资战略顾问机构 Consilia Capital 的创始 人亚历克斯·莫斯 (Alex Moss)。亚历克斯·莫斯 拥有近 30 年的英国房地产投融资的经验，同时 是欧洲上市房地产企业委员会的委员、多家房地 产机构的顾问，他同时客座执教于英国多家著名 商学院。 《英国房产周刊》：在 2014 年，房地产行 业回报颇丰。在您看来，2015 年是否也会有 2014 年这么好的业绩？因为我听闻一些对冲基金经理

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预测 2015 年市场行情不好，您认为呢？ 亚历克斯·莫斯：最主要的问题是相关性和 绩效驱动因素已发生变化。从历史上看，RIETs 与股市的相关性约为 85％ -90％。然而，在过 去的一年半中，这种相关性变化了很多。现在 RIETs 主要是受债券市场的推动。 如果我们回到 2013 年 5 月，当伯南克（当 时美联储主席）首次谈论到“Tampering”，人们 担心利率会上涨。 当时 RIETs 经历了大约一周的 抛售期，然后又恢复了过来。 （下转第六版）

编辑：明 翾

2 版 封面专题

《英国房产周刊》 吕晶晶：

伦敦楼市短期低迷 提供难得的投资良机

今天我们研讨会的主题是 2015 年 伦敦房地产市场的走势。正像我们发 出的疑问——2015 年上半年究竟是不 是抄底伦敦房产的最佳时机呢？接下 来，我想从以下几个方面做简洁的分 析： 首先，当前伦敦房地产市场低迷 的休整行情将持续多久？从 2014 年， 也就是去年秋季以来，伦敦的房地产 市场处于徘徊状态，市中心的肯辛顿 和切尔西等部分区域的豪宅市场还出 现了小幅的下滑行情。这其中主要的 原因有：英国央行的信贷紧缩政策， 严格限制房地产按揭贷款；还有英国 主要政党提出征收豪宅税，以及可能 对海外投资者征收资本利得税等影响。 我们在座的都知道，大伦敦地区 房地产严重供不应求的局面，在我们 可预期的将来，不可能有巨大的改善。 这也就意味着，伦敦的房价是由刚性 需求支撑的。因此，伦敦房地产市场 的低迷期，往往意味着是窗口期。那么， 这个低迷期将持续多久呢？这就引出 了我要分析的第二个要点。 英国 2015 年政府换届大选对市场 的干扰。这也是目前行情波动低迷的 主要原因之一。由于是中央政府的换 届大选，未来 5 年房地产市场的主要 政策在大选之前进入混沌期，无论是 豪宅税，还是资本利得税，还是对房 产租金的封顶政策，以及对海外投资 者是否会有限制等等，都需要到 5 月 份大选英国新政府成立之后，才可能 逐渐明了。因此，在 5 月份之前的政 策混沌期，楼市的低迷期，也为投资 者争取了难得的时间。 第三，关于英国央行在将来加息

的疑虑？由于英国央行目前 0.5% 基准 利率是其历史空前的最低利率，而且 持续了将近 5 年之久，其上调仅仅是 时间问题。很多华人朋友担心，一旦 央行在今年或明年上调利率，会不会 打击英国本地购房者的积极性，从而 造成房价持续低迷呢？我们的回答很 简单，低迷刚好可以抄底。 但是我们希望强调，一旦央行加 息，则意味着英镑兑人民币的升值。 因此，对于华人买家尤其是国内资金 的买家，等到央行加息，则意味着贻 误了最佳汇率期。看看目前的汇率， 再看看目前的伦敦房价，大家还犹豫 什么呢？ 最后，我想略微地提一下伦敦的 区域行情。在过去的几年里，我们亲 眼见证了 NINE ELMS、STRATFORD、 WOOLWICH 等 大 量 区 域 房 价 大 幅 度 上涨的行情。这些区域在十年前甚至 六七年前都是少有人问津的地方，但 是在过去几年里，都为投资者带来了 巨大的回报。我们不停的在问——伦 敦的下一个 NINE ELMS 在哪？于是， 我们《英国房产周刊》在 2015 年新年 第一期特别为各位制作了“伦敦房地 产潜力热点区域大盘点”的专题，根 据伦敦市政府的中长期重点发展规划， 分析了伦敦 50 多个潜力区域，供各位 参考。 接下来，其他的演讲嘉宾还将为 各位进行更加深入的分析和实用信息 的解释，各位都是相关领域的资深专 家。我们相信，在把握好投资窗口期 和投资区域这些要素，您在伦敦的房 地产投资一定能有满意的收获！

伦敦的房价由刚性需求支撑

2015年2月27日 - 3月12日

戴德梁行 Mike Bickerton：

“2015是非常适合入市的 伦敦房产市场为购房者提供了世 界顶级的教育系统以及完善的医疗系 统。英国以及伦敦拥有众多历史悠久 的景点和优美的风景。英国也是欧盟 成员国之一，可以享受很多欧盟的优 惠政策，但是另外一方面是，英国使 用独立的支付系统，使用的是英镑， 相对欧元来说，要稳定很多。 简略来说，英国伦敦房产市场包 括以下几大特点： 首先伦敦是世界上最重要的商业 和金融中心之一，也是通往欧盟 28 个 成员国的门户城市； 其次很多外国人选择英国最重要 的原因便是看好英国的教育系统，英 国的高等教育可以说闻名全世界，伦 敦数一数二的初高中教育也位于全英 之首。 第三，相对于欧洲其他成熟的发 达国家，英国政府对于移民一直都保 持着一个比较开放的态度。 着眼伦敦，其房地产市场也有着 众多的优势。 首先，伦敦的投资环境非常安全。 与西欧的主要城市相比，价格浮动也 比较低，一直以来都是值得信赖的国 际市场。

第二，流通性非常高。伦敦作为 世界上最大的单体交易市场，2014 年 整体交易额超过了 200 亿英镑。 第三，伦敦的居住者非常多，整 体的居住市场都处于一个供不应求的 状态。在投资者最看中的投资收益率 方面，伦敦也表现出色，初始收益率 在 4% 左右。另外，伦敦房产的质量也 相当有保证。伦敦政府对于施工质量 以及开发商有非常严谨的监督措施， 以最大程度的保护投资者的利益。 另外，英国的法律制度也非常的 完善，是充分保护业主利益。最后， 相对来说，购买以及持有房产的成本 很低，低于其他西欧城市。 大选干扰因素 2015 年是充满变数的一年。伦敦 房产市场受到大选、加息等不确定因 素的干扰，目前投资者都在观望期。 目前获得支持最多的两个政党分别是 保守党和工党。 对于保守党，一直是支持房地产 发展的，在过去几年内也出台了不少 利好政策，比如“帮助购买计划”， 印花税改革等；对于工党，他们一直 以来都是一个比较激进的政党，大家

都很关注他所提出的豪宅税。 豪宅税是将要对超过价值 200 万 英镑以上的房产征收的一个新税种。

戴德梁行 Nicole Wang：

“值得关注的伦敦潜力重 根据 2012 年伦敦市政府发布的一 个 8 年远景规划，我们可以看到政府 加大投入，将换来这些地区脱胎换骨 的变化，也侧面证实了这一规划的实 施脚步。 接下来为大家着重介绍一些重建 区的项目。 首 先 是 南 华 桥 251 号 / Two Fifty One 所在的市中心改造区域。这个区 位于伦敦的著名的核心区内，拥有出 色的中、小学，是伦敦的是重点学校。 这个地区非常适合有孩子的家长考虑。 此外，交通也非常便利，5 分钟可以到 达金融城，15 分钟可以到达伦敦西区。 南华桥 251 号共 41 层，由英国著 名的设计师事务所设计，周边交通便 利，距离地铁站近有几分钟的步行距

离。此外，该项目的配套设施也十分 完善，包括电影院、健身房、咖啡厅 等等。该项目的开间售价是 45 万英镑 起，一居室是 60 万英镑起，二居室是 79 万英镑起。 第 二 个 潜 力 区 域 是 Hackney 区， 它位于伦敦东二区，属于伦敦黄金三 角区。我们所说的黄金三角区就是伦 敦金融城、金丝雀金融办公区和伦敦 奥林匹克新区之间。 这里交通十分便利，5 分钟可以到 达奥林匹克广场，10 分钟到达金融城， 15 分钟到达金丝雀码头。另外这里还 是很多上班族休闲放松的好去处，周 边有很多餐厅、咖啡厅。目前，这个 区域的平均房价在 52 万英镑左右。 该 区 域 代 表 楼 盘 是 东 岸 57 号 /

Fifty Seven East，步行 2 分钟可以到达 最近的火车站，6 分钟到达金融城，13 分钟到达奥林匹克广场。东岸 57 号 / Fifty Seven East 也是典型的学区房，两 所伦敦非常有名的市重点小学都在这 个地区招生。价格是 47 万英镑起。据 统计，这一项目的投资收益率为 5.5%。 下面为大家推荐的潜力区域是格 林威治。在区域划分上，格林威治地 区属于二、三区之间。风景优美，环 境适宜居住，也是高档住宅的聚居地。 交通也是相当便利，乘坐火车或 DLR 轻轨到达伦敦都非常方便。很多在这 里居住的人们都是在金丝雀码头工作 的上班族。目前，这一区域的平均价 格在 50 万英镑左右。 标 志 性 楼 盘 佩 尔 顿 公 馆 / The

2015上半年 抄底伦敦房产最佳时期？ 英国央行或在将来加息

（上接第一版） 作为备受信赖的国际房产市场，伦敦一直以来都受到来 自世界各地投资者的青睐，不论是世界顶尖的教育系统还是 水平一流的医疗保障，亦或是英国悠久的历史文化，从文化 到经济，从移民政策到市场行情，伦敦市场的投资潜力不言 而喻。来自戴德梁行的 Mike Bickerton 对伦敦房产市场基本 情况、过去的成交量、投资收益率等一一进行了梳理，用数 据说话，细数了伦敦房产市场的多重投资优势。此外，Mike Bickerton 还着重针对竞选热门党派各自的房产政策进行了深 入的解读。 随后戴德梁行中国部的 Nicole Wang 通过一张伦敦未来 10 年的远景规划图，向各位读者展示了未来极具发展潜力 的投资区域。从交通条件，区位优势到教育资源，投资收益 率，Nicole Wang 简明扼要向读者介绍了众多优质新建项目 的，提供了十分有价值的购房资讯。

中国银行信贷和财富管理部的 Sophie 针对中国银行目 前向华人提供的各种金融产品进行了简要介绍，并具体讲解 了包括投资移民，留学，购房等不同用途的产品的申请需求。 其中，Sophie 更是贴心的读者梳理了一遍英国购房时申请贷 款的各项注意事，为参会读者提供了丰富详实的信息。 德勤中国服务部总监 Christina Chen 先从中、英购房者 的购房需求出发，解读了众多华人投资者并不了解的遗产税。 随后又对投资人颇为关心的税务热点问题进行了一一解读， 如去年 12 月刚刚做出调整的印花税有何变化？投资型购房 如何避税，如何确认自己的购房身份等等，英国籍贯和英国 税务居民在购房中的区别等等。 最后，来自 Bloomsbury 律师事务所的 Andy Ho 律师则 从购房中涉及的法务问题为读者答疑解惑。 本期《英国房产周刊》将进行专题报道，刊登各位演讲 嘉宾针对上述热点问题的详细分析，敬请关注第 2-5 版内容。

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2015年2月27日 - 3月12日

封面专题 3 版

的年份” 的差异，比如伦敦中心区的 2 房公寓 可能价值 200 万英镑，而外围地区一 栋 6 居室带游泳池的别墅也标价 200 万英镑。对于不同的房型，不同的地 点的房产，在征收豪宅税时如果不加 以区别对待，是否会略显不公平。第 三的问题是，英国有很多价值 200 万 以上的房产是年轻人通过继承来获得 的，这些年轻人大多没有足够的现金 缴纳每年的房产税，对这部分居住着 是否也将征收同等额度的豪宅税也都 是未知数。 因此，一旦工党在 5 月的大选中 获胜，他们要如何执行豪宅税，如何 平衡这些现实的困难，我们都拭目以 待。 当然，未来也可能会出现联合政 府，关于大选对房产市场造成的不确 定影响，戴德梁行认为：大选前的房 价是稳重有涨，大选后的涨幅将更加 明显。 无论哪个政党执政，哪些新的房 产政策将要出台，伦敦房价一直上涨 趋势都不会受到太大的影响。 但是，从房产方面来解读的话，我们 对于豪宅税的实施抱有怀疑态度。因 为在执行中豪宅税将遇到很多现实问

题。比如对房产的估价，是否会遇到 以前 200 万英镑的房产，由于要避税， 会压价至 190 万英镑，其次，区域上

央行加息势在必行 在过去 6 年中，英国央行一直保

持着基准利率 0.6%，鉴于目前的经济 状况以及市场上的传闻说今年年底英 国央行将对基准利率做出调整，戴德 梁行的研究部分的调查认为，在未来 3 年内，基准利率将上涨至 3%。因此， 加息前是入手伦敦房产市场的一个好 时机。此外，利率的上涨也会促进房 价的上升，刺激购买欲望。 欧洲房市聚焦英国 谈到欧盟和欧洲对英国房价的影 响，我将从以下三个方面简要分析。 首先是政治因素。在最近一两年内， 自欧盟成立以来就悬而未决的一些主 要问题纷纷爆发。比如今年年初希腊 大选问题，以及有些国家会不会涉及 的债务违约问题。第二是欧洲最重要 的国家，俄罗斯。去年其外交关系也 频繁触冰，尤其是对乌克兰的出兵， 也严重影响了欧洲的格局。经济方面， 今年年初欧盟颁布了量化宽松政策， 导致欧元大幅贬值。2011 年时，英镑 兑欧元还在 1：1.11，而目前，英镑兑 欧元已经是 1：1.35。整个欧洲来看， 俄罗斯的卢布也大幅贬值，贬值幅度 已超过 30%。 最后也是大家比较关注的国土安

重建区” Peltons。其最大的卖点是步行七分钟 可到达格林威治观象台幼儿园，8 分钟 到达格林威治大学。地理位置还属于 伦敦二区。5 分钟可以到达最近的火车 站，坐火车 10 分钟可以到达金丝雀码 头，20 分钟到达金融城。这个项目的 投资价值很好，性价比相当高，一房 的起价是 31 万英镑。 最后为大家推荐皇家码头地区。 这里一直以来被认为是伦敦通往欧洲 的大门，尤其是在 2012 年伦敦奥运会 成功举办后，伦敦金融中心逐步向东 移。皇家码头区的交通可以便捷的连 接伦敦市中心。DLR，伦敦城市机场 以及将于 2018 年建成通车的横贯铁路， 都加强了带地区与外界的联系。此外， 中国投资者总部基地耗资 10 亿英镑将

在此区域内打造亚洲经济港，从而将 皇家码头打造成伦敦新的经济中心。 目前，该区域的平均房价在 62 万英镑 / 套左右。 皇 家 码 头 / Royal Wharf 是 一 个 大 型综合楼盘项目，将建成 3000 套住宅， 占地面积 57 亩。值得注意的是，该项 目的户外面积占到了总面积的 40%， 也为居住者提供了一非常舒适的居住 环境。而且该项目的视野也很开阔， 可以饱览 02 体育馆，金融城，泰晤士 河美景。距离未来横贯城铁车站步行 仅需 3 分钟，乘坐横贯城铁只需 5 分 钟即可到达金融城。目前该项目的起 价为 34.5 万英镑 / 套。除了重建新区， 伦敦的老牌黄金区域也非常值得关注， 比如西敏寺区、soho 区、金融城区等。

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全问题。欧盟的申根协议一方面鼓励 了人员的流动，另一方面也给欧洲国 家造成了一定的威胁，比如刚刚发生 不久的法国巴黎“查理事件”。 因此，对投资者来说，欧洲国家 的安全形势的确存在着不确定性，因 为从地理位置来看欧洲大陆与中东地 区非常接近。欧盟和欧洲的经济形势 也都奠定了伦敦市场的避险地位。 据戴德梁行的统计，欧洲大陆， 俄罗斯和中东的卖家最近 1-2 年内在 伦敦的投资都大幅增加，这也进一步 促进了房价的上涨。 在过去 5 年，戴德梁行的数据显示， 伦敦中心区的涨幅将近 50%，大伦敦 的区也出现了 30% 的涨幅，明显高于 英国其他地方的涨幅。而未来 5 年， 由于各种不确定因素对于价格的影响， 戴德梁行的研究部门预测，到 2019 年， 伦敦中心区的涨幅将在 23%-26%。 不管是投资者还是有购房刚需的 业主，2015 年将是非常适合入市的年 份。我们希望大家持续关注伦敦黄金 地段的标志性房产，因为这部分房产 的涨幅将十分稳定。另外也希望大家 不要忽略重建区的房产，这些房产都 具有长期明显的增长前景。

编辑：汇 鑫

4 版 封面专题

中国银行 Sophie：

德勤Christina Chen：

多重优势服务华人客户 从 1929 年 至 1999 年， 中 国 银 行 在英国共设有 5 家分支机构。2007 年， 中国银行在伦敦开设了分行。面对所 有在英或海外华人，中国银行可提供 多种金融服务。 目前中国银行针对个人的金融服 务主要包括投资移民服务、出国留学 服务以及住房按揭金融服务。 关于投资移民金融服务，目前在英 国分类两大类：一是 Teri 1 投资移民， 要求至少投资 200 万英镑；另一类是 Teri 1 企业家移民，投资额是 20 万英镑。 第一类 T1 投资移民的具体投资要 求在去年 11 月新执行的政策中，将原 有的 100 万投资门槛上调至了现在的 200 万英镑，具体来说，这 200 万英镑 可用于投资英国的政府债券，可以投 资在英国注册成立并运营的公司的股 票或债券，即可注资该公司的基本也 可注资该公司的借贷资本。投资不能 通过离岸公司进行操作，必须投资在 英国本土的，符合英国金融监管机构 要求的公司。 第二种企业家移民要求 20 万英镑 的投资资金必须投在一家英国公司， 且至少为英国居民创造 2 个或以上的 工作机会。此外，企业家移民还需要 投资者通过语言考试。 中国银行针对留学生的服务以开

2015年2月27日 - 3月12日

设英国账户为主。其中的金色年华账 户可在留学生来到英国前就可提前将 账户开通，方便学生的使用。 关于住房按揭服务，中国银行也 具有丰富的经验和优势。首先是语言 和文化的优势，中国银行所有的客户 经理都可以讲广东话和普通话，在沟 通上毫无障碍。其次，中国银行的申 请要求与英国其它的商业银行相比都 是比较宽松的。有些英国商业银行会 要求客户有英国永久居留的身份或者 持有超过两年有效期的签证。而中国 银行只要求客户持有超过 12 个月的有 效签证。对于很多人在中国，希望进 行海外投资的客户，他们甚至没有英 国签证，即便是这种情况，中国银行 也是可以代办的。 第三点是，中国银行在办理信贷 时，可以接受海外收入。中国银行对 客户在海外的收入是与英国收入同等 对待的。针对一些从没来过英国的客 户申请贷款时，也可以通过中国银行。 在中国银行申请住房抵押贷款流 程也十分简单： 第一步对于客户的收入、开支状 况进行评估，以确定我们能借贷给你 的资金额度以及贷款年限。这样您可 以根据贷款额度去选定合适的房产。 下一步对客户选定的房产进行评

估，以确定该房产的售价是否与实际 价值相符。 第三步进入正式的贷款申请阶段。 需要对客户提交的所有文件进行审理， 主要包括客户的收入证明、税收证明 等。 最后，如果客户提交的文件都符 合要求，中国银行将与客户签订具有 法律效力的贷款合同。 在中国银行申请贷款时需要提供 的文件有： 1. 有效护照， 2. 最近三个月有效地址证明 3. 银行证明 4. 首付房款的存款证明（银行流 水或投资报告） 5. 最近三个月的工资单 6. 最近一年的完税证明 7. 已有房产的产权证明（可选） 8. 已有的债务报告（可选） 9. 已有的房产租约（可选） 10. 中国人民银行的征信报告（海 外投资者需提供） 11. 针对受雇佣的投资者需提供 可证明公司运营状况的文件。 希望这些信息对各位有所帮助。 多谢！

个人对英房产投资税

在世界范围内购置房产可以称为 中国人的一个嗜好。而英国又拥有一 个相对稳定的经济环境，投资房产的 风险也较低，自然也得到了更多中国 买家的青睐。近几年来，英国凭借优 质的教育资源逐渐称为了一个热门的 移民国家。 慎重考虑税务规划 从求学到工作，我个人在英国生 活了 20 多年，一直以来都觉得英国是 一个比较保守的国家。英国在税务方 面的要求也比较严格。中国人在购买 房产时与英国人的购买的思维很不一 样。英国人购房是用来自住，作为自 己的资产，用于增值。而中国人永远 都是在一些好的时机购置房产，这样 便会产生一些收入，也就涉及到了资 本利得税。 购买个人住宅的高端人士也多是 投资移民。在去年 11 月 17 日对于投 资移民的最低投资额作出调整的同时， 个人房产也被剔除出投资品类。 与房产相关的税务 如果是只购买一套房产，用于自 己居住，不产生收益的话则无需缴税。 如果是投资行为，将购得的房产用于 出租，即便您不是英国的税收居民， 也需要对于租金收入缴纳 20% 的税款。 印花税是购买房产时会涉及的一

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个重要税务种类。在去年年底英国财 政大臣最近公布的政策中，对印花税 的征收细则做出了一个较大幅度的调 整。调整后房产价值低于 12.5 万英镑 的房产无需缴纳印花税，房产价值达 到一百万英镑，印花税的税率调整为 10%，价值超过 150 万英镑的房产，税 率约为 12%。 住宅年度税是指由公司持有一套 价值超过 200 万英镑的房产，需每年 缴纳 1.5 万英镑 -15 万英镑不等税款。 这项税收的税率是固定的。那么如何 通过公司信托来避免这部分税款？您 需要通过专业人士进行。 是否为英国籍贯人士？ 其实方法很简单，只需通过回答 三个简单的问题便能得出答案。首先 是您的出生地在哪里，第二是您将来 退休在哪里，第三是您父母的出生地 在哪里？在座的大部分读者都不是英 国籍贯，但是是英国税务居民。在过去， 如果非英国籍贯的投资者在英国购房 是有很多优惠的，因为只要不将海外 资产带进到英国是不需要纳税的。 在 2013 年 4 月，英国出台了一项 新的税收政策，即如果您在海外拥有 超过 2000 英镑以上的收入，即使不将 收入汇至英国，您仍有义务做税务申 报。虽然您不是英国籍贯，但是只要

2015年2月27日 - 3月12日 编辑：明 翾

封面专题 5 版

Bloomsbury律师事务所Andy Ho：

税务解惑

在英国居住超过 183 天，也是会被认 定为英国的税务居民。 在过去，英国是根据您在英国逗 留的时间来进行纳税的。但是，在去 年英国也更改了相关税法。通过一些 其他因素来断定您是否属于税务居民。 如果您居住的时间比较短，但是您与 英国的相连比较紧密，比如您在英国 有房产，或配偶在英国居住、工作， 或孩子在英国上学，针对这种情况就 很难判定英国是否成为您的一个家。 现在，新税法将通过一个很复杂的测 量方式对您的身份进行判定。面对这 样一个新的变化，复杂的测量方式也 意味着更多的机会。通过一些税务策 划方案，德勤可以帮助一部分高端人 才或投资者合理避免这部分税款。 案例解释税收优惠 A 先生是在英国居住的一位投资 移民者，籍贯不是英国。目前持有一 块价值 500 万英镑的土地，计划建设 成为学生宿舍或住宅公寓。 在正常情况下，A 先生需要缴纳 标准的印花税，未来可能会涉及遗产 产税，将房子建成后会其租金收入需 缴纳税款，如果将房产出售，还会涉 及资本利得税，税率为 28%。在这种 情况下，德勤建议投资人通过海外离 岸公司来持有这块土地。其优势在于， 离岸公司可以避免遗产税，因为英国

排除英国买房的法律陷阱

的遗产税并不针对逝者在境外的遗产。 假设 A 先生每年的房租收入可达 50 万英镑，那么他所缴纳的税款将达 到 25 万英镑左右。如果使用信托方式 来贷款，将钱款投资到房产中，可以 将税款降至非常低的水平。以 50 万英 镑收入为例，可以节省约 17.5 万英镑 的税款。 此外，在印花税的税率方面也有 所区别。如果是价值 100 万英镑以上 的房产，印花税的税率为 12%，针对 A 先生的情况，德勤建议其将房产拆 分成多个公寓，这样可以获得较低的 税率，从而压低税收。 与国内不同，英国的税务周期从 每 年 的 4 月 6 日 到 次 年 4 月 6 日。 在 此提醒各位读者注意英国的报税时间。 作为全球四大税务公司之一，德 勤也不再是单纯的税务公司。跟着投 资者的需求，以及中国市场的需求， 德勤的服务也在逐渐丰富。随着中国 业务的逐渐壮大，目前德勤有超过 200 名会讲普通话的专业人士为英国的华 人提供税务服务。除了个人税收业务， 德勤在并购业务中也有所涉猎，比如 沃尔沃集团购买吉利汽车，万达集团 购买北汽。另外地产也是德勤非常关 注的一部分市场，很用心的设计了很 多方案帮助购房者解决税务上的各种 问题。

在英国购房是一个相当复杂的过 程，其中涉及到的法律问题也十分琐 碎。虽然问题小，却各个都很重要， 与购房者的切身利益息息相关。 首先，什么是房产卖卖合同截至 期限和房产交易完成通知？这是购房 过程中非常重要的一个时间节点。过 了这一期限，买家方可通过通知废止 或终止合同并且要求返还押金。交易 完成通知是指卖家或开发商通常给买 家发出通知，要求其在 10 个工作日之 内完成交易。否则买家的押金将不予 以返还。在此也提醒购房者注意，卖 家在不同阶段都会跟进房产交易进度。 在签署购房合同时，以下一系列 问题都应格外注意。比如您缴纳的押 金有谁持有，是以保管形式还是代理 形式持有？谁将授权押金交付，具体 地比例是多少？是否有独立的支付证 明？一般来说，购买新建房产的押金 是用来购买建材，也就是说买房需要 使用您所支付的押金用于建房。因此， 对于这部分押金的监管也显得尤为重 要。其中很重要的一点是，卖方所持 有用于建房的地皮是否具有抵押权， 买方是否可以在出现问题时通过出售 地皮来拿回押金？而购买现房则不同， 从缴纳定金到拿到房产钥匙这期间， 押金是不允许直接支付给卖方的。此 外，买家在购买时是否由新成立公司 代表买家？如果是以公司形式代表买 家购买，该公司是否可对永久产权的 房产进行抵押？这也是很多购房者会 遇到的问题。 随着楼市日渐火爆，很多开发商 都通过各种优惠方式来吸引购房者。 卖方可以提供的优惠种类也包括很多 不同类型，比如现金回扣，赦免预订 费用，减免家具费，物业费或地租津贴， 房租担保计划等。如果您获得了优惠， 切记要及时通知贷款方。如果不申报 的话，则属于违法行为。 很多新楼盘没有停车位，而且停 车位也是购房者在选购时非常敏感的 一各方面。 如果您的合约中涉及停车位，请 注意是否将其列为租约。如果是，也 要确认其租约的年限，以及是否与您 所购房产配套。停车位租约和使用权 之间的区别也是很大的。租约是有产 权的，可以到相关部门去进行登记。 而使用权只是开发商授予您的使用权 限，开发商有权将其收回。使用权是 不允许转售的。此外，停车位的管理 等问题也需要您提前有所了解。是否

收费，收费多少等细节都应做到心中 有数。 另外，很多新建的高层建筑都建 有阳台。这也引发了一个有趣的现象。 为什么有的阳台不涵盖在租约之内？ 如果您的阳台面对一条街道这类政府 拥有的公共区域，那么您将无法获得 阳台的所有权，只能获得使用权。此外， 由于您只拥有使用权，如何保护您的 使用权，阳台的维修等一系列问题也 都需要有所了解。 在签订合约时，购房者需注意卖 方是否在合约中规定了一个面积减少 百分比。因为房屋在建造过程中不可 能 100% 的与预计相同，因此允许一定 范围内的误差。购房者应注意卖方是 否在合同中保留权利，允许达到 10% 的误差。如果在收房时，使用面积减 少了 10%，作为购房者是没有权利投 诉的。另一方面，很多管理费是依照 使用面积来收取的，如果使用面积减 少，那么管理费也应相对减少。 在验房时，购房者应注意房产是 否存在一定的缺陷，比如地板、天花 板等建材是否有问题，承诺的家具是 否缺少等。验房时切记拍照留存并将 其例如缺陷校验清单。一般情况下， 购房者有 6 个月的时间进行投诉。在 此提醒各位购房者注意自己合同中规 定的投诉权利，包括投诉期限，以及 投诉后对方有多长时间来进行修复。

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如果只涉及到一些小的缺陷，购房者 没有权利去投诉。因此一定要将小的 缺陷与大的缺陷合并到一起寻求解决 方案。理想情况下，购房者在被通知 拿房的 10 个工作日之内可以去验房， 验房后通知对方并确认维修的时间。 有些发开商允许购房者确认房屋修好， 没有问题的情况下才完成购买，而有 些合同则不允许。因此您在签署合同 时应注意是否有此项条款。 细微缺陷和主要缺陷 最后，一些在居住过程中将涉及 到的问题也是购房者在签约时就需要 提前考虑到的。比如管理公司是哪家？ 买房是否有管理公司的股份？如果您 拥有管理公司的股份，则有权进行投 票，决定选择或更换一些服务公司。 这是一项非常重要的权利。此外，如 果您买房用于出租，也需注意是否有 选择租房中介的权利。如果需要改建、 装修，是否需要通知大房东？是否需 要申请许可文件？如果您的房产可能 会出租，需注意房产所在的地皮是否 被限制了只能出租给学生？如果是， 这类型的房产在出租或转手时将受到 一定的限制。

6 版 英国房产另类投资专题

投资英国房地产投资信托RIETs：

高收益和流动性可以兼得 更长的时间及缓慢的变化。 在房地产市场上有两个关键点： 其一是租户的变化，租户是否在增加？ 二是世界经济的大环境。 伦敦中心房地产市场 80% 的交易 都是来自海外投资者。比如说如果你 突然看到欧洲央行（ECB）启动 QE， 然后发现欧元非常便宜，那么你投资 将会从伦敦转移到换到欧元区，例如 巴黎或者别的地方。 在英国我们预计利率会上升。在全 球范围内，美国可能会率先提高他们的 利率，其次是英国。因此，我们将会看 到英镑会走强。所以不可避免地，对于 那些流入英国物业的投资来说这不是 一个好消息。但气氛环境还是非常不错 的，因为公司没有用太多的杠杆，另外 利用杠杆的成本也比较低。 英国房地产投资战略顾问机构Consilia Capital创始人亚历克斯·莫斯(Alex Moss)。 （上接第一版） 从那以后，我们看到的是国债的 收 益 率 持 续 走 低。 当 我 们 想 英 国 国 债 收 益 率 会 从 2.5% 涨 到 3.5 ％ 时， 收 益 率 下 降 到 1.5 ％。 所 以， 就 差 了 200bps。所以这也就解释了最近 RIETs 的表现。因为，REITs 是受到债券市场 的影响，国债收益率越低，它的价值 更高。 所以，这也就是说如果国债收益 率开始上涨，那么 REITs 出现回调的 风险也会增加。不过，我认为，在英国， 仍然可能会出现债券收益率翻了一倍， 而 RIETs 的收益率还是很高。 不过，如果在短时间内人们担心 利率上升，那么 REITs 的价格就一定 会有一个短期回调，因为这种情况以 前已经出现过两次了。如果我们看历

史表现，那么可以说 REITs 在近三年 内都表现得很好，2012 年是 31％，13 年是 20％然后 2014 年是 24％。所以 从历史上看来，REITs 价格的回调将会 出现。 另外，因为大部分当前产品的收 益率都是由国债收益率减少所驱动， 所以接下来我们希望看到的是，下一 阶段的增长是来自于租金收入。而这 取决于 GDP 的增长，即最根本的经济 增长。 《英国房产周刊》：你觉得在房 地产市场会出现修正吗？ 亚历克斯·莫斯：在 RIETs 市场上， 回调是非常迅速的，因为 REITs 的高 流动性和进行交易。所以你会看到在 一周内 REITs 可能会出现 5％或 15％ 的波动。而在房地产市场回调会需要

《英国房产周刊》：与房地产投 资信托基金（REIT）相比，直接投资 房地产有哪些优势和劣势？ 亚历克斯·莫斯：直接投资房地 产的缺点很明显，那就是流动性差。 按理说，如果你直接买一栋楼，那么 你通常会享有单一所有权。而房地产 投资信托基金（REITs）是一种可以交 易的证券。如果利率向上，那么你就 可以卖掉 RIETs，这都可以在一天内 完成非常容易。而不动产通常需要 3-6 个月才能卖出。而在市场下跌的情况 下，这可能需要更长的时间，也更难卖。 这就是直接投资的主要问题。正如我 们在全球金融危机时看到的，在价格 下降时人们不希望在楼上做买卖。 我们可以看到有越来越多的人通 过房地产投资信托基金来投资房地产 市场，这大概是因为他们担心退出机 制。 您 可 以 在 早 晨 醒 来， 谈 谈 Grexit

或欧元，或任何政治不确定性，比如 下届大选的议会，以及其它各种各样 的事情，如果是这样的话，你就很难 收回你的投资，并尽快转移到别的东 西。这就是为什么人们喜欢投资 REITs 的原因。 现 实 表 明， 长 久 看 来，3 年， REITs 的回报是受到房地产市场的影响 的。通过投资于房地产投资信托基金， 投资者能获得到的不错的回报，还能 享有流动性的好处。 《英国房产周刊》：REITs 与契约 型基金相比的投资优势是什么？ 亚历克斯·莫斯 : REITs 的投资 优势有两个：1、流动性好；2、专业性强。 比 如 说 投 资 M&G， 它 们 的 资 产 组合中房地产所占比重较小，因为他 们 的 投 资 领 域 更 加 多 元。 这 样 也 很 好， 因 为 收 益 率 高 投 资 产 品 也 够 多 元。另外也只有大型的基金才能走专 业性投资路线。比如说，英国最大的 两 家 REITs，Land Securities 和 British Land，它们的投资组合中基本是包含 了 50% 的伦敦中心区写字楼和 50% 的 零 售 物 业。Land Securities 最 近 买 下 了 Blue Water， 而 Blue Water 是 公 认 的英国最好的高质量零售物业之一。 又比如说 Hammerson，英国第三大的 REIT, 最近也在改造 Brent Cross。Brent Cross 是建于 1976 年英国最早的区域 性大型购物中心。还有 Intu，也是另 外一家专注于零售物业的公司，旗下 拥 有 Lakeside 等 多 处 零 售 物 业。 还 有 Derwent London、Capital Counties 和 Great Portland 都在伦敦中心区各处有 很多物业。当然，英国也有像 SEGRO 和 Hansteen 这样的工业地产 REIT，它 们在希斯罗附近有大量的工业用地及

项目。所以总体上来说，相比较于基 金的多元化投资，REIT 的优势就在于 既可以享受到上市公司的流动性优势， 另外也有地产行业各领域的专业性。 因为只有那些大型的购物中心，而非 是那些容易受经济影响更大的街边小 铺，才更有可能在市场中有竞争优势。 所以这也是为什么投资者都希望投资 于大型的购物中心。 《英国房产周刊》：那 REIT 与众 筹相比呢？ 亚历克斯·莫斯 : 众筹是一种很 好的募集资金方式，特别是对高科技 或者创业公司这种人们都知道风险很 大的投资领域来说。那么根据定义来 说，众筹的问题就在于人们一起募集 资金去抵押、投资，但每个人都是占 很小的一块。但是众筹也有一些优点， 比如说投资者不用担心怎么办手续走 流程等，因为这些别人都已经做好了。 另外投资者也有在二级市场上的定价 优势。当然，众筹也是受到监管的。 《英国房产周刊》：那么个人投 资者呢？他们可以怎么投资？ 亚历克斯·莫斯：现在市场上也 有零售基金，像 M ＆ G，他们做的非 常好，当然这里的零售基金是指针对 个人投资者，而不是指基金投在零售 物业。所以除了投资股市之外，投资 者们还可以选择像 M ＆ G 和 Legal ＆ General 这样的基金，它们都非常善于 为个人投资者提供基金投资选择。所 以这是两种个人投资渠道，投资者可 以让投资组合更多元化，比如这样就 可以投资到伦敦金融城的写字楼了， 因为这些写字楼通常都相当昂贵数量 也少。

英国房地产投资信托 房 地 产 投 资 信 托（Real Estate Investment Trust） 最 早 于 1960 年 起 源 于美国，时任美国总统艾森豪威尔签 署了《房地产投资信托法案》允许设 立 REITs，为个人及机构投资者投资商 业地产提供了新的路径。经过 50 多年 的发展，REITs 作为一种房地产证券化 产品已经非常成熟，尤其是在美国、 澳洲、日本等地区。截至目前，全球 REIT 总市值已超过一万亿美元，其中 美国为全球第一大 REIT 市场，占全球 总市值的 60%，澳大利亚和日本次之， 市值分别占 8% 和 6%。

英 国 的 首 批 REITs 于 2007 年 1 月 1 日 发 行（ 多 由 房 地 产 上 市 公 司 转 换 为 REIT 架 构 ）， 包 括：British Land，Brixton（2009 年 被 SEGRO 收 购 后 已 停 售 ），Great Portland Estates，Hammerson，Land Securities， Liberty International（ 现 Capital Shopping Centres Group Ltd），Prime Health Properties, Slough Estates（ 现 SEGRO）， 及 Workspace Group 等 八 支。虽然一上市即受到 2008 年全球金 融 危 机 影 响， 但 自 2010 年 开 始 逐 渐 恢复，并不断增长，截止目前，英国

REITs 总市值约 457 亿英镑，共有 39 只 REITs。 现 英 国 REIT 为 全 球 REIT 第四大市场，市场规模占全球总市值 6% 左右。英国 REITs 主要投资于写字 楼、商业零售、工业、仓储、及医疗 等领域，而在住宅方面投入较少。 REITs 主要有三种投资形式：权益 性（Equity REIT）、抵押型（Mortgage REIT） 及 混 合 型（Hybrid）。 权 益 型 REITs 直接持有并经营管理物业，抵押 型 REITs 则专门投资于房地产抵押贷 款，混合型 REITs 即结合权益型和抵 押型 REITs，既投资于房产物业又投资

抵押贷款。而我们常说的 REITs 指的 是权益型 REITs，它通过发行股票来募 集公众基金并投资于多个物业组合， 并由专业公司机构负责经营管理，通 过由稳定租金和物业增值获得收入， 并将出租收益以派息方式分配给投资 者，使得投资者获得长期稳定收入。 在现有市场上，由于权益型 REITs 长 期收益率较高、流动性较好、及收益 更加稳定等特点，所以在三种 REITs 类型中，权益型 REITs 占有市场主导。 从 组 织 结 构 来 看，REITs 主 要 有 公司型和契约型两种，其中公司型应

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用较为广泛。英国市场上的 REITs 都 为公司型，且要求必须为上市公司。 英 国 Finance Act 2006 对 REITs 公 司 的规定包括：（1）公司注册资金必须 为 5 万英镑以上；（2）90% 的应税收 入将被用于分红；（3）EBIT/ 利息应 高于 1.25；（4）单一股东持股不能高 于 10%，前五大股东持股合计不超过 50%；（5）公司 75% 净利润应来自房 地产租金，75% 资产用于房地产出租 业务，至少拥有 3 个物业且单一物业 不超过资产组合的 40%。

编辑：向靖宇

2015年2月27日 - 3月12日

7版

RIETs 英国十大房地产投资信托简介 Land Securities

Great Portland Estates

Land Securities 在 2007 年 1 月转为 REIT 架构，为 FTSE 100 指数公司之一， 也是目前英国规模最大的 REIT，市值 超过 100 亿英镑。Land Securities 投资 多元化，包括写字楼，购物中心及零 售物业等，拥有及管理约 2 亿 5000 万 平方英尺的商业物业。其在英国零售 物业包括：15 个购物中心（Bluewater 等）、17 个商业公园，17 个休闲中心等， 在伦敦管理着约 600 万平方英尺的写 字楼及零售物业及 4000 英亩的改造项 目。

伦敦中心区主要物业投资开发商， FTSE 250 指数公司。截止于 2014 年 9 月 30 日，Great Portland Estates 总资产 估值约为 30 亿英镑，面积超过 360 万 平方英尺，2014 年上半年总租金收入 约 1 亿英镑，净资产价值 21 亿英镑。 投资领域主要为写字楼（73%），零售 业（22%）， 及 住 宅（5%）。2014 年 第一季度总股东收益为 29.3%，总资 产收益为 22.5%，分别高于市场指数 27.4% 及 20.0%。

Shaftsbury PLC

British Land

British Land 为英国第二大 REIT 公 司，FTSE 100 指数公司之一，市值约 为 85 亿英镑，其物业投资包括写字楼、 零售物业、住宅及开发等。 British Land 现 管 理 超 过 180 亿 英 镑资产，管理物业面积约为 3200 万平 方英尺，项目总入驻率达 97.8%，每年 租金收入约为 6 亿英镑。旗下物业分 布全英国，其中伦敦物业占 53.6%， 包 括 Broadgate 片 区 多 处 写 字 楼、 Debenhams 百货、WEST END 片区多处 写字楼等；东南部物业占 7.4%，其它 地区物业 39%。

Hammerson

Hammerson 于 2012 年剥离写字楼 资产后，专注于投资零售物业。FTSE 100 指数公司之一，旗下在英国及法 国的物业资产价值约为 70 亿英镑，包 括 22 个高端购物中心（Bullring 等）， 22 个 零 售 百 货 并 投 资 了 15 个 高 端 outlets。 2014 年集团净租金（NAV）收入 达到 3 亿 5 百万英镑，年化资产总收 益 达 13.6%， 比 IPD 预 估 市 场 指 标 高 出 110bp。

Shaftsbury 在 2007 年 1 月 转 为 REIT，主要投资于伦敦 West End 区域。 主要物业项目有：Carnaby、柯芬园、 中 国 城、Soho 及 Charlott Street， 及 其 他写字楼、住宅等，资产总估值约为 26 亿英镑。2014 年度净资产价值回报 率为 28%，股利增长 4.8%，股价上涨 2.5% 至每股 12.3 便士。

Workspace Group

Intu Properties PLC

Intu Properties， 原 Liberty International PLC， 在 2010 年 5 月 将 其 Capital&Counties 业务分离后改名为 Capital Shopping Centres Group PLC， 后又在 2013 年 2 月再次改名为 Intu。 FTSE 100 公司之一，该公司在伦敦证 券交易所及约翰内斯堡证券所上市。 主 要 投 资 于 零 售 物 业， 截 止 2013 年 12 月 31 日，旗下物业总估值 70 亿 6 千万英镑，年租金收入约 3 亿 7 千万 英镑，资产面积达 1800 万平方英尺， 包括英国 18 个购物中心及西班牙 3 个 零售物业。

Derwent London

Derwent London，FTSE 250 指数公 司之一，主要投资于伦敦中心区域写 字楼物业。 截 止 2014 年 6 月 31 日， 其 下 管 理资产估值 37 亿英镑，达 570 万平方 英尺，其中 97% 集中于 West End 及伦 敦金融城片区。旗下资产位置优越， 69% 的物业都位于正在修建的城际铁 路沿线 800 米内。2014 上半年净租金 收入为 1 亿 2 千 300 万英镑，集团物 业总收益率为 12.2%，高于伦敦写字楼 IPD 总收益指数（10.8%）。

SEGRO

原 Slough Estate， 于 2007 年 4 月 改 名 为 SEGRO， 英 国 主 要 仓 储 及 轻 工业物业投资开发商，资产价值约为 45 亿 英 镑， 主 要 集 中 于 伦 敦 Western Corridor（包括 Thames Valley）区域， 法国、德国、及波兰等国的交通枢纽 城市。同时，在英国、比利时、荷兰 及捷克等重要物流市场开发仓储，在 Slough 和米兰开发写字楼。SEGRO 管 理的物业资产超过 530 万平方米，主 要类型为大型物流仓储（26%），小型 仓库及轻工业资产（43%），以及改造 工业用地（31%）。

英国十大房产投资信托 资产状况和收益率分析

读者邮箱: info@ukpropertyweekly.com / 地址: Level 28,One Canada Square,London, E14 5AB

Workspace 在伦敦拥有超过 100 处 办公资产，管理面积约为 520 万平方 英尺。2014 年第一季度物业总估值约 为 10 亿 8 千万英镑，总股东收益率为 76%，总资产回报率 34.7%。

LondonMetric Property

LondonMetric Property PLC 由 London&Stamford Property plc 和 Metric Property Investment plc 合并，并于 2013 年 1 月 28 日在伦敦证券交易所上市。 LondonMetric 主 要 投 资 于 零 售 休 闲 物 业、物流、及写字楼领域。截止 2014 年第三季度，该集团总资产估值约为 13 亿 4 千 万 英 镑， 年 化 租 金 收 入 达 720 万英镑，总资产回报率为 9.6%。

编辑：董白白

8 版 英国房产另类投资专题

2015年2月27日 - 3月12日

英国房地产基金年回报19% 此刻跟进投资是否为时过晚？ 从 2016 年至 2019 年平均投资回报率 将为 9%。

【英国房产周刊 董白白】在过去 两年内，英国房地产基金的投资回报 率出现大幅增长。但是，若此时将资 金投入到商业地产上是否已经错失商 机 呢？ 在 过 去 的 12 个 月 内， 约 有 40 亿英镑投资流入英国房地产基金。这 一数额超过了 2006 年房产市场出现泡 沫时的峰值。据投资地产数据库 (IPD)， 在 2014 年， 英 国 房 地 产 基 金 创 下 自 1988 年 以 来 最 高 的 年 投 资 回 报 率， 19%。 未来的一年中，是否也会出现同 样的大幅收益增长呢？许多专家对此 都持有相当乐观的态度，他们认为投 资回报率可出现 10% 或更多的增长， 但是他们却不认为市场会继续去年的 表现。 因此，对于房地产基金的投资仍 会值得期待，但是如何衡量您的投资 是否恰当仍需谨慎。 两位数字年回报率？ 过去几年内商业地产繁荣的主要 原因之一是英国的经济一直在增长。 当经济逐渐向好，越来越多的租 户需要为他们的上浮，咖啡厅和库房 寻求更大的空间，随着需求的增加， 房产租金的上涨也显得更为合理。因 此也增加了资本价值。 来自 Equilibrium 的财富经理 Mike Deverell 表示：“经济的上涨和商业地 产的增值有着历史上必然的联系。当 经济进入衰落时期，其价格也趋于下 跌，但是经济向好必然会带动其价格 上涨。” 分析师们认为商业地产今年将持 续良好表现的原因之一是，在过去的 4 个季度中商业地产价值的增幅超过 了租金收入的增长。而这一现象也是 2007 年至今首次出现。金融危机对房 产价值的影响十分显著，而目前这些 资本价值刚刚开始复苏。 保险巨头 Aviva 将来自消费者的数 十亿英镑投入商业地产，期待 2015 年 继续去年的涨势。该公司预计总回报

基金投资回报率 与 Aberdeen Property Trust 这 种 拥 有地产公司股份的基金不同，一些较 为流行的基金拥有实体物业，如办公 室、学生公寓或酒店。Aberdeen 地产 信 托 基 金（Aberdeen Property Trust） 是英国最具历史和规模的投资组合之 一，在过去 3 年的平均投资回报率为 27%，而整个行业的平均投资回报率为 23%。 另一个颇受欢迎的选择是 Legal & General UK 地产基金。在过去 5 年内， 它的表现最为突出，回报率为 46%， 高于平均值 33%。 目前也有一些商业地产的投资信 托基金，但是大部分是交易溢价。基 金的市场价值与资产价值间的差距约 为 10% 或更多，也使这些基金看上去 没那么吸引人。 平均而言，由于需要支付的费用， 基金总体的回报无法跑赢市场。过去 一年内，一个典型的地产基金的投资 回报率为 12%。

率（包括租金回报和资本增长）可达 到 18%。 Aviva 的 一 名 商 业 地 产 分 析 师 Richard Levis 表示，至少一年内出现的 利率上涨也会将进一步促进资本的增 值。 他指出：“处于历史低位的利率 将对地产价格的增长提供支持，有助 于房地市场的复苏。” Schroders 的地产负责人，基金经 理 Duncan Owen 也预测认为 2015 年同

样将出现两位数字的回报率。“经济 的复苏与低开发程度共同作用，意味 着需求和供给间的平衡对房东是一大 利好，同时我们预期租金将加速增长。” 谨慎对待 虽然涨势乐观，但英国最具经验 的商业地产基金经理也指出投资者需 谨慎。 管理着储户的34亿英镑的Aberdeen地产 信托负责人Gerry Ferguson表示，投资

者在今年可收获8%至15%的回报，但 是他也提醒投资者，从明年起租金收 入将再次成为收益的主要来源。 Ferguson 先 生 指 出：“ 尤 其 是 伦 敦地区，已经出现了租金增长的势头， 一些写字楼的租金在很长一段时间内 都保持在最低水平，这也是我认为租 金增长将强势反超的原因之一。” 从长期来看，其他方面也持谨慎 态度，尤其是考虑到未来某时间段一 定会上涨的利率。比如，Aviva 预测，

不要过度投资 专家建议仅将投资组合的一部分， 至多 10% 投入地产基金。 储户对于能否在金融危机时将现 金从这些基金中提取出来感到困扰， 也造成了专家的谨慎态度。如果基金 直接拥有房产，他们则很难筹集资金 归还给投资者。 大部分包括现金缓冲在内的投资 组合都可以满足迅速兑现，但是一些 顾问仍表示出担心。 Skerritt Consultants 的 Andrew Merricks 表示：“我并不准备将资金投 入一个资金，这将套牢我的投资者的 现金。这种基金很可能在接下来的经 济衰退期重演过去的颓势。”

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2015年2月27日 - 3月12日 编辑：明 翾

英国房产另类投资专题 9 版

英国众筹买房靠谱么？ 流动性和风险解析 【英国房产周刊 向靖宇】长久以来，许多人都希望以投资房产然后 出租的方式获得丰厚回报，但是高额的首付资金和银行按揭却让大部分 投资者望而却步。 对于那些想要投资住宅却暂时不能筹到足够起始资金的投资者来说， 众筹的出现可以帮助他们实现这个投资愿望了。 众筹支持者们声称这种方式不仅可以通过购买股份为希望投资住宅 物业的投资者们提供一个便宜的投资渠道。同时，英国还出现了一个叫 做“Property Partner”的众筹新平台甚至建立了物业股权二级市场，让投 资者们可以在这个二级市场上进行股份交易。 但是众筹投资却是伴随着高风险的。那些希望通过投资物业发家致 富的投资者们应该谨慎对待，起码在真正投资之前，应该充分了解到投 资风险、费用及安全问题，更重要的是要知道如何在想要结束投资时安 全退出。

英国众筹买房 众所周知，建立一个房地产投资 组合，不仅昂贵还很耗时耗力，但是 如果你只是想轻松地从物业市场增长 中获益呢？ 英国涌现出一批平台，可以让投 资者通过众筹这种方式享受到投资收 益了。投资者们可以选择通过这个平 台筹集贷款后再贷款给有需要的房东， 或者也可以筹集到贷款后自己出租、 管理该房产。 在这样的众筹平台上，物业投资 更加便利因为投资者们不需要大量的 初始资金，也不用承担贷款或是担心 资产位置及寻找适合的租客。 相反，投资者可以通过与其他投 资者一起购买房产并且获得租金收益。 所有与房产相关的事宜，如维护房产、 安排租客及收取租金等事宜将会有平 台指定的专员进行管理。 比 如 说， 基 于 曼 彻 斯 特 的 The

House crowd 平 台 就 是 这 方 面 很 好 的 例 子。The House Crowd 由 Frazer Fearnhead 及其测量和开发团队共同组 建。 该平台的运营模式是：成立一家 有限公司然后去购买房产，并指定租 赁团队去管理及出租房产。投资者们 在真正投入资产之前会被告知所有方 案细节。而该平台也会根据你的期望 收益为你提供租金及资产增值收益模 型。而如 Lendinvest 这样的贷款筹集平 台，则可以双向帮助愿意贷款和需要 投资的投资者们。 Lendinvest 每次都会为房东或房产 投资者们提供三到四种不同的投资选 择，并且只在收到回报时才用支付费 用。借款时间从一个月到五年不等， 投资者可以看到房产位置、价值、用 途等细节，也可以看到借款者需要的 资金数额、期限及退出机制等。

房产众筹平台有哪些新意？

众筹股份流动性问题

新 型 众 筹 平 台 Property Partner 发 展迅速，并已开创了购买投资股份的 二级市场。这个上星期开始运行的平 台，允许投资者集资购买用于出租的 房产，投资者们也可以选择在二级市 场上出售他们部分或全部的股份。投 资者们可以获得与他们投资份额相应 的租金回报，如果资产升值，他们也 可以选择出售股份从而获得资产增值 回报。 由 Octopus Ventures 和 John Moulton 投资的 Property Partner 平台会 为投资者们提供有关房产的相关资讯 以帮助投资者们决策。提供的信息包 括房屋的照片、平面图、由注册测量 师提供的估值报告，法律报告及如预 测租金收入等相关财务信息。 这些房产位置信息将由前苏格

Property Partner 平台创造的二级市 场让初次购房者有机会退出或者出售 他们全部或部分股份，并允许新的投 资者参与进来。 当然，这也意味着投资者能够找 到新的买家。因为在这个刚开始发展 的小众投资市场中，投资者非常有可 能找不到愿意以售价接手的新买家。 现有持股人可以在二级市场上 出 售 他 们 全 部 或 部 分 的 股 份。 比 如 说 Property Partner 平 台 上 有 一 栋 在 Croydon 的三居室房产，虽然已经通过 众筹获得了全部资金，但也有 53,178

兰银行住宅部总监及基金经理 Robert Weaver 带 领 的 团 队 提 供。Property Partner 现在有三个正在进行的项目（全 新投资或是在伦敦和南英格兰地区的 二级市场销售），另外有三个全新的 项目将马上开放。投资者们可以选择 他们想要投资的任何数量直到该项目 募资完成或出售。如果项目没能完全 募资，Property Partner 则会补上差价。 一旦购买了房产，每个房产的所有权 将会归于由代表投资者的特别项目团 队，Property Partner 也会指定一个租赁 中介为该房产寻找租客及进行管理。 在投资者获得收益之前，将要支 付一定的手续费用，其中包括：2% 的 购买房产金额和 15% 的租金收益（其 中 12.5% 加上 VAT。）

份股份正待出售。 现有投资者可以自己定价出售他 们全部或部分股份，新买家会决定是 否要进行交易。 这里的股份定价可以被看做是由 房产的最新总价除以股份数量得出的。 根 据 这 种 方 法 Croydon 的 房 产 为 每 股 22.66p，而该平台上也会列出待售股份 的 10 个最低报价，其中最低的报价为 每股 25p。 卖家出售自己的股份并不会有其 他额外费用，但是二级市场上的买家 如要购买股份则需支付 2% 的手续费。

如 果 市 场 上 没 有 人 购 买 出 售 股 份， Property Partner 允许投资者在五年后以 市价退出。 当房产被重新估价后，那些想要 退出的投资者手上的股票会集中在 Property Partner 平 台 上 销 售 4 周。 如 果没有新的买家购买这些股票，那么 Property Partner 会出售该房产，之后每 位投资者将获得收益。通常来说，卖 出这些房产会需要三到四个月的时间， 所以投资者想要通过这种方式退出， 那么得等待一定时间才能拿回自己的 本金。

退出出售房产而损失该房产以后的增 值收益。 通过抵押贷款来借钱投资是获得 投资回报的一个驱动因素。这就是所 谓的利用投资杠杆，使用杠杆让投资 者借用资金来获得更多的收益，但也 有可能在房产价格下降时损失更大。 比方说，如果投资者购买一个价值 10 万英镑的房产，其中抵押贷款了 3 万 英 镑， 如 果 房 价 上 涨 7%， 那 么 投 资 者将获得 7 千英镑的收益。但是从资 本收益回报上来说，投资者获得的收 益率是高于 7% 的。因为投资者购买 该房产实际上是只出资了由贷款而来 的 3 万英镑，所以资本收益率其实是 23%。（当然要计算准确的收益率是要

扣除所有包括贷款在内的利息、成本 等。） 如果市场行情不好，房价下降， 那么抵押物价值会缩水而投资者的所 欠贷款金额不变，那么投资者的亏损 率可能比房价贬值更多。 而在众筹购房项目中，投资者并 不能享受到由房价上升带来的贷款杠 杆收益，但在房价下降时，投资者也 可以获得风险保护。 众筹购房投资计划比传统的投资 房产基金或者是买地产公司股票风险 更大。投资者也会失去很大一部分的 投资控制权，因为这可不像是购买自 己房产那样，所有决策都由自己决定。

被用来投资房产的剩余资金将会被存 入巴克莱银行的一个独立客户信托基 金帐户中。每个物业投资项目都有各 自的特别管理机制，并且这些项目的 资 金 都 与 Property Partner 平 台 的 资 产 和负债或旗下的其他项目都没有关系。

如 果 Property Partner 陷 入 财 务 困 境， 那么会指定另外的一名经理去继续管 理投资。但是这样也可能会产生更多 的不确定性，因为投资者并不知道谁 是新的经理，也不知道他会如何管理 这些资产。

众筹买房的风险 当然，与其他所有的投资一样， 众筹买房投资也是有一定风险的。因 为购买房产股份是通过众筹购买非流 动性资产，那么投资风险相当集中， 所以也就让众筹买房投资风险很高。 投资者希望房产可以升值并获得稳定 的租金收入，但是投资者却无法控制 租客是谁。所以投资者们只能寄希望 于他们的中介负责工作，并且租客也 值得信赖能够按时交纳租金。 跟一般的投资出租房产模式一样， 众筹买房也可能会有空置期。同样， 当投资者想要早点退出时，众筹平台 也无法保证一定会有新的买家来接手 出售的股份。另外，在投资五年后， 投资者也有可能因为别的投资者想要

众筹平台监管问题 Property Partner 由财政管理局进行 监管，并且该局也出台了一些保护投 资者的政策。比如，所有投资者的钱 都是被放在与公司独立的帐户中，如 果公司倒闭这部分资金也能够被退回。 投 资 者 在 Property Partner 帐 户 中 没 有

其他众筹平台 其他的一些众筹平台允许投资者在找到新买家时可以早点退出投资。这些平台和 Property Partner 的区别是，Property Partner 创造市场让投资者只出售一部分的股份而在其他的平台上投资者则一定要出售全部的股份。很明显，这两种机制都 无法保证投资者能够顺利出售他们想要出售的股份，也无法保护投资者一定能够获得可观的回报。 读者邮箱: info@ukpropertyweekly.com / 地址: Level 28,One Canada Square,London, E14 5AB

编辑：董白白 2015年2月27日 - 3月12日

10 版 房产宝典

蜗居租房那些事儿：

哪些是房东应尽的义务？ 退房时如何讨回您的押金？ 出门在外，不管是求学还是打工，难免要在外租房住？当变身租户 的那一天起，您的权益有没有得到保护，您的押金都完整的退回来了吗？ 相信很多朋友都在租房时遇到过烦心事，不是中介公司无故放鸽子，就 是白花花的租房押金被克扣得七零八落。 在本期《房产宝典》中，小编就为各位华人租户整理出一些注意事项， 告诉您作为租客，哪些权利是必须争取的？

租赁类型 对大部分租户在租房时都属于短 期租约，但是在英国租房并非只有此 一种租赁类型。不同的租赁类型可为 租户提供不同的权利。 对于不属于 AST 的租户，如果他 们是议会或住宅协会的租户，他们可 能会享有反驱逐和传递租约的权利。 相反，如果租客租住在房东拥有的住 宅，学生公寓，酒店或民宿之中，他 们只享有一些基本权利。如果居住地 是由工作方或属于农业场所的一部分， 则需遵守不同的规定。 如果您的租金超过 100,000 英镑 / 年，您会获得一份标准的租赁合同， 而 不 是 有 保 证 的 短 期 租 约。 这 一 门 槛 从 2010 年 10 月 1 日 起， 由 过 去 的 25,000 英 镑 / 年 上 调 至 100,000 英 镑 / 年。自该日期起，年租近超过 25,000 英镑且低于 100,000 英镑，将获得受保 障的短期租约。

保障短期租户（AST） 在 1997 年 2 月 28 日 起， 凡 是 向 私人房东交纳租金，该房东不与租户 居住在同一住宅内的，该个人租户将 自动成为受保护的短期租户，租户可 限制其他人进入他们的住宅。 对 于 在 1989 年 1 月 15 日 后 搬 入 的租户，他们将被告知成为被保障的 短期租户。 无论是固定的租期还是被称为定 期租约的滚动合同，有保障的短期租 户赋予了人们居住在他们家中的法律 权利。 AST 将包括付款计划的很多细节， 比如服务费，租金，城市税以及何时 可以合法增加租金。租户英聘请一位 地产律师来帮您查看着一系列文件， 以确保您了解其中事项。AST 的期限 通常为 12，18 或 24 个月。 法律可以提供基本权利，而附加 的条件需写进租约并由房东和租户共 同签署。 租户有权居住至租约结束或听从 法院的通知，有权在 28 天内获得其租

约周期的信息，有权利阻止他人进入 住宅。租户有权不受任何干扰的居住 在他们的家中，房东或其他人员不能 随意进入，如果有需要需获得租户的 探访许可，一般情况需至少提前 24 小 时通知。

押金

登录 Gov.uk 的网站可以查询本地 调节服务的具体信息。 如果调解不成，您还可以将房东 告上法庭。 如果在押金问题上有争执，您可 以与房东所使用的租赁押金计划取得 联系。

租金和维修

租 赁 押 金 保 障（Tenancy Deposit Protection）是指房东或中介公司向您 收取的押金必须参加的法定计划，以 确保租户在没有保持房产良好的情况 下可以要回全部或部分押金。只要房 产保持一个良好的状态，收到这一计 划的保护，租户在搬走后可以取回押 金。 在租户搬入房产前需制作一份详 细的财产清单，以客观的记录当时房 屋内各项设施的状况。确保您看过并 同意该清单中所列事宜，因为这份文 件将成为您是否可以全数拿回押金的 重要依据。尽可能让这份财产清单做 的全面、详细，并记下在居住过程中 出现问题的地方，以及该问题是否告 知房东，是否维修等。 针对退换押金的比例的纠纷将由 独立的争议解决方来制定。目前有三 家授权的租赁押金计划。其中两个属 于保险性质，另外一个是保管性质。 全部三种计划可以提供关于押金返还 纠纷的免费解决服务。 在这三项计划下，租户还是将押 金交给房东或中介公司。如果选择了 保险型的计划，房东或中介公司可保 留押金并向保险公司支付溢价。如果 选择保管型计划，房东或中介需将押 金交给第三方保障计划。在房东或中 介公司收到押金后的 14 天之内，需向 租户提供押金是如何被保护的细节。

作为租户，您需要按时交纳租金， 如果没有，房东可以向法院提出诉讼 要求驱逐租户。如果您是按周支付租 金，需提供租金缴纳明细。 如果租客需要寻求一位室友作为 转租人或房客，需征求房东的允许。

否则会被视为违约。 房东有义务对房产进行维修，确 保其保持在良好状态，保持煤气，电， 供暖和自来水设备均达到标准，并完 成其他商议好的工作。此外，房东需 为每一个使用煤气的家电提供有效地 煤气安全认证且保证家具都是经防火 处理的。 作为租户，您也有责任看好自己 的家，保持家中的整洁，完成如更换 灯泡或保险丝等这样简单的维修。如 果需要进行维修，租户应通知房东。 即便房东拒绝维修，您也有权利要求 房东进行维修。

小贴士 如果您向房东缴纳了押金，小编 建议您直接向他们提出或以正式信函 的形式表达您的顾虑。 如果这种方法不起作用，您还可 以使用本地调节服务。

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小贴士 作为租户，只要您按时交纳租金 以及各种水电费并维修了任何损耗， 您就享有以下权利： 居住在安全且状态良好的房产中 在租约结束的 10 天内收回押金， 在某些情况下保护自己的押金。 质疑过高的收费 悉知房东的身份 不被打扰，如果房东需要来看房， 需要至少提前 24 小时通知您。 查看房产的能源效能证书（Energy Performance Certificate） 避免不公正的驱逐或不合理的租金 超过 3 年的定期租约需获得一份 书面协议

2015年2月27日 - 3月12日

编辑：董白白

家装艺术 11版

拿什么征服你家里的开放式空间？ 在伦敦，有一种国内并不常见的公寓户型——开间，又称单身公寓。说白了就是一个房间 里容纳了一家完整家里的全部功能区域，其最大的特点就是开放性。然而开放性的另一面就是 缺乏功能划分和隐私。如果不注意装饰，很容易把小家搞得一团糟。其实不仅是小家，即便您 是住大别墅，也应时刻注意家中开放空间的规划，只有将它们合理分配，住起来才会舒服。 当您需要对一个较大的空间进行划分和管理时，有些原则是一定要掌握的。无论是区分 厨房与餐厅，还是为卧室划定一个沐浴区，亦或是在起居室中圈出一块工作区，都是有章可 循，有法可依的。 本期《英国房产周刊》就为大家介绍几种隔断设计，帮您合理分割家中的开放式空间， 让它们可以各司其职。

巧用百叶隔断

颜色区分

这个百叶窗式柜子设计巧妙，即美化并利用了楼梯下面的积累空间，百叶 窗的形式又称为了一个完美的隔断，一开一合，动静皆宜。此外，抽屉与楼梯 的结合还增强了隔音效果。

多用途火炉

用厨房中的岛式料理台来划 分厨房和餐厅是家居装饰中屡试 不爽的方法。不过下面这间厨房 中的做法并不是这么简单。明亮 的绿色吧台椅突出了用餐区与餐 厅区在色调上的差异。不失为一 个既简单却有效的方法。

折叠门隔断

明亮的色调

位于房间中央的老式木材火炉可是整套设计中至关重要的部分。它使整体 风格颇为现代化却并不土气，同时还胜任了空间隔断的职能。它的一面是厨房， 另一面是起居室。尤为重要的是，以木材为原料的火炉一定具有更好的采暖效果。

如果你家有人热爱音乐，那么为他们划分一个更 加隔音的空间用来听音乐或练习乐器就是再实用不过 了。这种折叠门便于收放，可以只在有需要的时候才 打开，保证每个家庭成员的个人空间。

增加艺术感

明亮的黄色墙壁将这个巨大的房间分割成卧室和 更衣室两个功能区，同时还为卧室增添了大面积的暖 色，以营造温馨的氛围。虽然正面墙都是同一个颜色， 但与更衣室的装潢和构造相配合，也并不显得枯燥。

尝试悬挂式

玻璃隔断

这个颇具中国风的镂空隔断一下子就把人带进了 江南的烟雨中。变换丰富的窗格使隔断看上去赋予变 化。黑、白两色的主色调简单、清雅，正似徽派建筑 的白墙黛瓦。

藏品陈列

在起居室的一段划分出一个工作区最大的挑战就 在于如何做好隔音措施。首选便是规划一个玻璃房， 然而为了不显得太过独立，设计师只在起居室中增加 了一面玻璃隔断，这样既保证了隔音效果，又增加了 工作区与起居室之间的互动。

重新认识储物柜

在这个家中，正面墙的陈列柜不仅帮主人合理的 收纳了心爱之物，还起到了隔断的作用。此外，镂空 陈列柜还保证了房间的采光，将隐私与互动二者拿捏 的恰到好处。

在沙发后方多添一个低矮的储物柜，这整个空间 也便有了节奏，营造出了一个节奏紧凑的生活空间， 无论是看电视还是读书，都可以在这个角落完成。这 种隔断设计很适合 loft 户型。

这个隔断很具有实验性。在客厅与餐厅之间垂下来一块薄纱，既分割了两 个空间，却又不是将彼此置之千里之外。在薄纱顶部安装一个卷轴，需要的时 候可以将其卷起，恢复空间的通透性。

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2015年2月27日 - 3月12日

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