UK PROPERTY AND INVESTMENT WEEKLY 免费赠阅
第 四十三期 No.0 43
本期12版
2016年2月12日 / 丙申年 正月初五 星期五
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投英中企活力榜25强揭晓
哪类中资企业在英如鱼得水？ 独家专访CBRE张绍迁
中企投资英国房地产的“黄金秘笈” 重商誉+强技术=赢得交易 详见第2-3版 JLL洞察
中国经济喜忧参半 对外投资何去何从?
详见第6版
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房价20年上涨9倍！ 英国哪些区域涨幅最大？ 详见第8版
2 版 2016年2月12日 - 2月25日
编辑：范慧勇
封面专题
CBRE 张绍迁: 中企投资英国房地产的“黄金秘笈”
重商誉+强技术=赢得交易 《英国房产与投资周报》 文 / 范慧勇 董白白
过去的十年 , 是中英房地产市场实现“租、买、售、投”华丽转身的十年。 作为全球房地 产最大的顾问咨询机构 , 财富 500 强上市公司 , 世邦魏理仕 (CBRE) 伦敦中国企业部见证并 操盘了中国银行、中国工商银行、中国建 设银行等国家级金融机构购买伦敦金融城核心资产 , 合围英格兰央行的完 美商业构想 ; 与此同时 , 中国华彬国际、复星集团、平安保险等继续接棒 , 购得优质资产 , 逐渐包围英国地标性建筑“伦敦塔”: 中国人寿、海航集团 等乘胜追击 , 进军金丝雀码头金融区腹地 ...... 至此 , 中资机构在伦敦购买大 型优质商业资产的资金量以每年复合 增长率高达 94% 的速度递增 , 成为英 国这个全球资本市场上一支举足轻重的新生力量。 谈到中英大型房地产交易的内幕和秘笈 , 近日 , 记者有幸采访到了这位 “行业翘楚”世邦 魏理仕 (CBRE) 欧洲 / 中东 / 非洲执行董事张绍迁先生 (Richard Zhang)。迎着清晨和煦的阳光 , 硕大的落地窗前 , 这位业界焦点的 “掌门人”谦虚睿智 , 当记者问他 : 靠什么赢得 90% 中英房地产交易 , 又是 如何做到每笔交易都超过收益率预期呢 ? 张绍迁先生笑谈 :“因为 , 我们只
做正确的交易 !”鉴于行业规则 , 张绍迁先生并没有透露任何交易内幕和细 节 , 但他开头的三句 话似乎以另一种方式回答了记者的疑问 , 他说 :“顺势 , 我们是顺中英大势而为 ; 专业 , 全球 顶级操盘水准 ; 团队 , 打造世界级中英 混合战队。”因为拥有这三样“秘笈”, 所以 CBRE 一 直是行业领跑者。 作为顾问参加中资机构进入伦敦地产最早、并占有绝对市场份额的团 队领军人物 , 世邦魏理仕伦敦中国企业部创始人张绍迁先生因其卓越的业 绩 ,2015 年被英国最权威的专业房地产杂志《地产周报》(Property Week) 评 选为“英国房地产界 40 位 40 岁以下的最具影响力 (Forty Under 40)”的人 物之一。他同时还担任英国 48 家集团俱乐部房地产行业特别顾问 , 英国华 人房地产协会特别顾问等。 针对中资企业在英国房地产市场投资的历史和现状 , 面临的问题、隐患 , 以及投资区域和未来趋势等问题 , 《英国房产与投资周报》日前独家专访 了张绍迁先生。
CBRE 欧洲/中东/非洲执行董事 张绍迁先生 (Richard Zhang)
制度和资产优势 伦敦是“房东的天堂” 《英国房产与投资周报》：近年 来，伦敦作为全球一类投资市场，持 续受捧。而您的团队在中英地产交易 中，占 90% 市场份额。请问，根据 您的经验和分析，伦敦具备哪些优势， 让中国投资者趋之若鹜？ 张绍迁：伦敦在全球房地产投资 市场处于遥遥领先的地位，受全球资 本市场青睐，得益于以下几点： 第一，市场透明度全球最高，超 过美国。 第二，对于投资者而言，英国伦 敦是“房东（业主）的天堂”。这涉 及税务、管理费、规则等很多方面。 投资者作为房东，收取房租之后，基 本上没有成本。而且行业规则是房租 只涨不跌。在租约方面，甲级写字楼 10 年期起租或更长，十分有保障。 按 照 美 式 的 说 法 叫“Triple Net Lease”, 伦敦三净租约的收益回报很 高，美国通常的商业地产也做不到。 第三，市场流动性很充分，也就 是说，在伦敦有房地产资产，你永远
可以快速变现。 总交易量方面，尽管去年伦敦在 全世界排第二，纽约排第一。但问题 是，纽约大部分人是自己在玩，犹太 人基本上掌控了纽约核心的地产市 场。美国市场和英国市场的国际投资 者和本土投资者的比例基本是对调 的—美国市场是三七开，三分是国际 投资者，七分是本土。英国刚好相反， 七分是国际，三分是本土。特别是近 些年，这种趋势越来越明显。 去年，整个伦敦中心区写字楼的 交易量约为 164 亿英镑，稍逊于纽约。 像我刚才所说的，伦敦的海外买家比 例明显高于任何其他国际门户城市， 也就是说伦敦的流动性全球最好。 第四，根据行业的总体反映，伦 敦市场国际化的友好程度最高。伦敦 被 称 作 Safe Heaven“ 避 险 天 堂”， 资金投资在伦敦的安全程度全世界最 高，也是伦敦最吸引人的地方。 第五，如果再深入，英国的税务 政策更有优势，尤其是和美国相比。
有没有泡沫 市场说了算 对于税务规划完善的投资者，包 括做离岸商业投资，在英国赚了钱几 乎不交税。这么好的市场，100 英镑 投资进来，之后以 200 英镑卖掉，赚 取的 100 英镑几乎不用交税。这在发 达国家的高税收政策下是极具吸引力 的，而在美国这是不可能的。原因是 第一，美国监管机构的制度与英国不 同。第二，美国的税务成本远远高于 英国。 第六，英国市场的包容、自由程 度绝对世界第一。比如做开发项目， 尽管需要遵循行业规范或法规制度， 但和其它国际市场需要申请很多牌照 才能预售相比，英国市场几乎是零限 制。英国房地产行业理念是：房东的 天堂，交易双方都收益，政府最少的 行政干预，以及令人羡慕的税收政策。 当然，伦敦的优势还有很多，比 如地缘伏势，文化吸引力，全球多个 领域行业规则制定者，交通，教育， 民生安全等等，从各方面都促使其成 为最受喜爱的投资目的地城市。
《英国房产与投资周报》：正 如您所说，伦敦的地产项目在全世 界受青睐，市场持续上涨，于是有 一些分析人士开始认为伦敦房地产 的价格过贵，或存在泡沫，您如何 分析？ 张绍迁：伦敦房地产市场的全 球交易量，包括中英房地产市场， 在过去的十年里大势上是呈持续上 涨的。但持续上涨并不代表市场交 易就没有起伏，这是正常的市场状 况。至于这其中有没有泡沫，不是 靠什么人猜测，而是市场说了算。 很简单，在一个开放的、自由的市 场上，没有人能规定市场的上下限。 有人质疑伦敦的资产贵 ，那么我 们可以简单的将去年所有的投资产 品回报率做个 对比，划一条垂直 中线是零，大部分投资产品回报率 在零的左边，在去年是赔钱的，比 如股票、黄金、银、铜、铁，所有 贵金属、有色金属和钢铁；在零线 的右面，房地产，特别是伦敦写字 楼的总体回报收益是所有投资载体 中最高的。如果说伦敦写字楼的价 格贵，有谁能找一个比它更好的产 品来？ 《英国房产与投资周报》：难 道伦敦市场是完美的，没有任何风 险吗？
张绍迁：这世界没有任何事是 完美的，风险无处不在。目前看来， 欧盟公投还是个悬念，而且目前形 势不太乐观，但是我还是坚信英国 不会脱离欧盟。就像 2014 年 9 月 苏格兰独立公投一样，看起来情况 不妙，但是只要是稍微理性地考虑， 就不会选择独立。智者，永远选择 正确的路。 但这并不代表我们就可以“坐 享其成”的迎接 2016 年。从中国 投资者的角度考虑，2016 年的不 确定性更具复杂性。全世界的媒体 和市场会重点关注中国的经济和政 治政策。新年以来，我们的同行、 客户也好，以及政府部门，大家找 我咨询的焦点都在：中国股市熔断 这几次，20% 又蒸发了 ，还会有 企业继续出来投资吗？ 试想，如果中国股市新年以来 的情况发生在伦敦，就会触发各行 业恐慌；如果发生在纽约，新一轮 金融危机就又来了。但是发生在中 国，就没什么大问题。除了源于中 国股市跟经济基本面的关系不能划 等号之外，还有就是强大的中央政 府对中国企业走出去做海外投资战 略的决心和能力是不会动摇的。 再有，就是人民币汇率问题。 在加入 SDR，获得国际货币基金
未来几年赚钱 靠的是专业技术
张绍迁先生受招商银行Top500私人银行客户年会特邀（左三），作为海外地产投资主导演讲嘉宾出席演讲。
《英国房产与投资周报》：根 据您这么多年帮助大量的中国机构 在英国成功投资的经验分析，投资 者要想在英国取得成功，需要注意 哪些方面的问题？ 张绍迁：伦敦市场的一大特点， 就是市场成熟度很强，很透明。伦 敦房地产市场有今天世界上最成熟 的行业规则。 举 例 来 说，CBRE 公 司 1773 年成立，正式运营有 200 多年的历 史，目前全球房地产市场上的很多 规则，是老的魏理仕家族制定的。 他们制定规则的初衷就是帮房东、 投资人、有钱人赚钱，因此也就是 为什么我们说伦敦市场是“房东或 投资者的天堂”的历史原因。 因此，要想在英国市场上取得 成功，必须非常清楚地知道这个市 场的规则，然后找到能够代表并保 护自己利益的专业服务机构。像
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CBRE 这样全球顶级的专业服务机 构不是单纯的、传统意义的中介角 色，CBRE 的口号是“无可比拟”， 因此我们从来都不仅仅是帮助客户 买下一个优质资产，而我们还掌控 并预知这个资产的未来。 作为投资者： 在伦敦市场最首要面对的问题 是如何买到优质资产，而不是花多 少钱买到优质资产。主要原因是伦 敦市场面对的是全球成熟的买家， 现金和资产的流动性是非常健康和 积极的。 其次，规避交易过程中以及之 后可能面对的所有风险，这中间， 财务及税收架构，会有很大的不同， 专业的房地产顾问咨询机构会全方 位地保护买家的利益。 在技术操作层面，如果我们按 大事件顺序，从 2007 年次贷危机、 08 年金融危机、09 年伦敦地产市
封面专题
2016年2月12日 - 2月25日 3 版
编辑：董白白
CBRE伦敦中国企业部参与的中企投资项目
伦敦热点潜力区域何在 三个Location的含意不一样 组织（IMF）的特别提款权后，人民币 国际化并作为全球多个国家的外汇储 备是大势所趋。对于转型中的中国经 济和人民币国际化历程而言，SDR 既 是人民币在国际舞台上用能力和实力 说话的“面子”，又是中国深化金融 体制改革、扎扎实实做好经济的“里 子”。有“面子”有“里子”，海外 强大的人民币需求中，投资全球一类 市场不动产，毫无疑问，仍是“优中 之选”。 许多问题就是如此，看似危险， 但实际上是机会。很多看似不确定的 因素，对中国资本进一步走出来，或 者对个人海外投资，其实是有积极的 促进作用。 《英国房产与投资周报》：针对 个人投资者，最近两三年在伦敦炒期 房楼花的人越来越多，您对当前的市 场预期如何？ 张 绍 迁：CBRE 的 伦 敦 住 宅 部 非 常专业，100 多位私人投资物业的专业 团队成员服务全球客户，他们中给中 国大陆客户提供顾问咨询的一个人， 年最低交易量超过 5 亿人民币，可见 伦敦市场的美誉度之高。需要提醒中 国大陆买家，目前行情不适合继续炒 楼花，应该看中伦敦住宅市场的中长 期投资价值。伦敦房地产市场，更青 睐成熟买家，买家要确保将来交楼时 有能力完成交易。
场低谷，然后迅速反弹的市场情况看， 从 08 年到 12 年，我们称作只要你手 里有现金，闭着眼买什么都赚。12 年 到 14 年这三年，我们叫做谁勇敢谁赚 钱 ---- 谁有勇气大规模地竞标，谁 能灵活运用金融杠杆，谁能赚钱。 但是，接下来的市场行情，则要 看专业技术，包括未来几年趋势，谁 有专业技术谁赚钱。目前伦敦的大型 资产市场很热，当资产价格达到一定 程度的时候，大家就要博以技术，看 谁最会管理，会灵活运营资产。 同样资产在不同机构手里，会有 不一样的命运。所以，专业机构的价 值是让资产保持收益、抗风险增值、 最佳时期退出，这一切都需要一个为 资产“量身定做”的不二管理方案。 而完成这些需要有强大的专业团队， 强有力的、全方位的地产知识与技术， 对 CBRE 来说，这就是我们的角色， 能给客户带来的最大价值。
《英国房产与投资周报》：根据 您已经主导的中国大型中资机构成功 投资的情况看，中资企业青睐哪些区 域的哪类项目？像您提到很多项目在 金融城，您觉得接下来哪些项目 / 区 域值得推荐给中资企业？ 张绍迁：关于投资区域，我想分 成两部分来说，一部分针对机构投资 者，另外一部分针对个人投资者。 针对机构投资者，有一个特点， 购买的大楼都是世界顶级的金融、保 险、法务等大型机构租用的办公楼。 比如很多投资交易中，无论是中 国平安购买的劳合社大楼，还是中国 人寿在金丝雀码头购买的大楼，以及 海航集团购买的路透社总部大楼等。 一个很明显的特点就是，世界顶级公 司在里面办公，就是中国大型机构投 资者青睐的资产类别。这是一个共性。 有的企业投资战略稍有不同，不 一定最注重租户的名字是否大牌，但 是他要租金结构、租金水平，并且综
合考量房产的地理位置和房地产资产 本身的质量结构等问题，去追求好的 收益。 这是整体的大趋势和共性，大型 中资机构的项目我们基本上都有参 与，从初期的项目定位，到手把手的 带着他们进入每一个交易，到最终完 成交易，甚至后期物业管理也都是我 们在负责。这样，就会有一个总体的 把控。 从当前的市场状态看，第一受欢 迎的是伦敦金融城，以 Bank( 英国央 行 ) 为核心的区域。这是伦敦作为国 际金融中心的最主要的因素，基本上 所有大项目都集中在这。 另外，介于伦敦西区商圈 (West End) 和 金 融 城 之 间 的 Farringdon、 Holborn 一带，是增值潜力区。这个 区域前些年增幅最快，目前开始赶超 金融城的水平。 曾经的行情是，西区最贵，金融 城其次，中间地带排第三，再往外，
就是金丝雀码头居后，现在又多了一 个南岸地区。 接下来的行情，这几块中，西区 仍是最贵的，中间地带居第二位，金 融城第三，南岸地区将会紧跟金融城， 金丝雀码头随后。 在未来几年最有潜力的，第一要 素还是要离传统的金融城核心区近， 第二是新的横贯城铁。毕竟交通是改 变人们生活格局的首要因素，只要一 天没有开通，你就不会深刻体会到他 的重要性，所以围绕着公共交通一定 还有潜在空间。 除 了 伦 敦 核 心 区 以 外，City Fringe 科 技 城， 从 金 融 城 北 部 King’s Cross 到 Shoreditch， 再 到 Aldgate，顺着这个沿线下来到南岸 South Bank 这一圈，是升值潜力最大 的。虽然现在已经价值不菲，但是因 为它潜在的发展动力、内在的驱动力 的组合是最大的，有整个媒体城、科 技城，新的技术、新兴和传统的艺术、
历史文化的积累，以及地理位置的优 势。 针对个人投资者，我们从伦敦的 33 个行政区看，都是有潜力的。不 是说只有最核心的地方能赚钱。如果 以赚钱为目的，不是说只有富人区投 资者才能赚钱，原来的较落后区域也 有很大潜力。相比起来，富人区的钱 更不好赚，因为富人区投资者的竞争 更为激烈。 我们常说房地产投资 Location， Location，Location。 这 三 个 Location 的含意是不一样的。第一个 Location 是宏观区域。第二个 Location 是具体 的位置。比如对我来说，地铁站步行 10 分钟以外的要谨慎考虑。第三个 Location 是要考虑周边，涉及到整个 社区、衣食住行方方面面，细小到你 隔壁邻居是什么人，能不能相处等。 如果从投资出租的角度看，也要 考虑这个位置。从中国人的角度出发， 风水上更有讲究。
积累优秀投资者的形象和信誉 路子会越来越宽 《英国房产与投资周报》：接下 来英国政府扶持几大田园新城的建 设，以及伦敦市交通局规划的大型项 目，您觉得中资企业有没有参与这些 项目的可能，在参与过程中如何能更 顺利？ 张绍迁：都有。我刚好收到英国 《地产周报》(Property Week) 主编的 邀请，在今年 5 月份的一个包括伦敦、 曼城、伯明翰等主要城市政府官员参 加的高端论坛上做主讲嘉宾，将要讲 的就是怎么把地府更多的土地资源，
转化成商业或者住宅用途？以及怎么 在这个过程中转化的更好，以吸引更 多的海外投资？ 英国政府这么做，对中资机构和 投资者来说，一定是好事。但是， 问题是怎么做？如何做才能让我们更 具备优势，做的更好？这其中最重要 的，还是信誉第一。去年个别中资机 构中途撤退的交易，有很坏的市场影 响。伦敦市场从来不缺钱，如果信誉 不好，是很难立足在伦敦这个国际舞 台上的。
英国政府在选择潜在合作者的过 程中，尽管公开透明，但也会侧重考 虑熟悉的，有信用的，对市场规则， 行业规范熟悉的企业。还有一种可能 的优势，就是有钱——完全做被动 投资者，把钱拿来后，全权让专业资 产管理公司操作管理。对于很多中国 企业来说，从来英国投资的第一天开 始，就维持一个优秀投资者的形象和 信誉，你会发现在伦敦这个国际舞台 上，脚下的路会越来越宽。
张绍迁先生受世界知名学府 – 伦敦政经学院LSE特邀，作为中国投资英国房地产领域权威主讲嘉宾出席演讲。 该年度论坛由中国银行伦敦分行赞助主办（右一为48家集团主席Stephen Perry，左二为英国投资总署中国业 务资深董事Katie Lee）
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采访手记： 采访张绍迁先生是件非 常愉快的事，他从不吝 惜他的行业经验，绅士 有礼，不疾不徐，深奥 难懂的专业知识总能 被他解读的“浅显易 懂”。采访结束，记者 问他：“您和您的金牌 团队是如何看待在行业 内一次又一次的成功 的？”张绍迁先生幽默 地回答：“慢慢习惯就 好了……”
4 版 2016年2月12日 - 2月25日
编辑：林 亦
封面专题
哪类中资企业在英如鱼得水 投英中企活力榜25强揭晓 日前，英国致同会计师 事 务 所 (Grant Thornton) 与 《中国日报》共同发布了致 同 2015“ 投 英 跟 踪 调 查 报 告”， 依 据 中 资 企 业 在 英 国 投 资 经 营 的 情 况， 公 布 其中增长最快的 25 家公司。 中国驻英国使馆经商处公 参金旭出席发布仪式并做 主旨发言。 近 年 来， 中 英 经 贸 关 系 持 续 升 温， 榜 单 也 体 现 出中资企业在英国的投资 发展迅速且势头强劲。2015 年十月习近平主席对英国 的国事访问开启了持久开 放共赢的中英关系“黄金时 代”， 在 短 短 一 周 的 访 问 期间双方签署了大约 400 亿 英镑的多项商业合作协议。 中国企业在保持英国 经济增长方面继续扮演着 重 要 角 色 ,25 家 上 榜 企 业 在 2014 年的营业收入超过 350 亿 英 镑 , 同 比 2013 年
榜单里的 25 家企业总收入 增长 40%。这 25 家企业共 计给英国提供了 2500 个就 业岗位。相比这 25 家企业 2013 年 的 收 入 量， 他 们 的 总收入增长了 44%，而且增 长率最慢的企业也增长了 19%。 2015 年 的 投 英 中 资 企 业 25 强榜单显示，在英国 发展的中资企业涉及的行 业 很 广 泛， 包 括 科 技、 媒 体 和 电 信、 金 融 服 务、 零 售 和 消 费、 以 及 能 源， 而 传统的制造业企业在榜单 里的比例在减少。 榜单里也有很多之前 上过榜单的知名中资企业， 包括很多娱乐与消费行业 的 企 业， 如 复 星 集 团 收 购 的 银 十 字 宝 贝 婴 儿 推 车、 港中旅酒店公司所收购的 Kew Green Hotels，体 现 了 中国市场对娱乐与消费的 需求增加。
图说：中国驻英大使馆经商处公参金旭（左三）、英国中国商会会长司炳军（左四）、致同会计师 事务所中国组负责人西蒙·贝文（左一）、中国日报总编辑助理纪涛（左二）与上榜企业代表。 （摄影：中国日报 姜山）
1. 过去与现在:
变化中的投资格局 我们的2015年投英跟踪调查显示,中国企业在保 持英国经济增长方面继续扮演着重要角色,25 家 上榜企业在2014年的营业收入达到了创纪录的 超过350亿英镑,而这一数字在2013与 2012 年 分别为250 亿与170亿英镑。 25 强企业在 2014 年的平均增长率高达 44%, 较 2013 年的 38% 增 长明显。上榜企业中增长率最低也达到 19%, 远超当年的一般经济增 长率。此外 , 投英 25 强企业对英国的就业市场也做出了重要贡献 , 上 榜企业 2014 年在英国合计雇佣超过 2500 人。 伦敦仍旧为中国企业在英投资首选目的地 , 但值得注意的是今年 新上榜企业中有五家位于英国北部 , 或许反映出被称为“北方经济引 擎”的英国北部对于中国投资者的吸引力正逐渐加大。
地点
新兴产业趋势 今年上榜的 25 家企业对比过去 两年的上榜企业 , 可以看出中国在英 投资格局正在发生本质的转变。 回顾我们 2013 年首期跟踪调查 可以发现 , 当年的榜单主要被国有能 源、金融与电信企业占据 , 反映出以 往中国企业所采取相对传统的投资 策略 , 侧重于建立面向现有或新进入 英国中资企业的支持网络 , 提供所需 服务。此外 , 中国企业对收购英国知 名传统品牌一直青睐有加。 经对比不难发现 , 今年上榜企业 的行业主要集中分布于科技、传媒 与通讯业 (TMT), 金融业 , 消费零售 业和能源业 , 25 强中仅有一家来自 于传统制造业。 与 中 兴、Exception PCB Solutions、普联科技、联想以及 We
Are Very Social 这些上榜的 TMT 企 业相比 , 来自于旅游与休闲业的中国 港中旅集团 ( 收购 Kew Green 酒店 ) 的上榜更加体现出中国目前正处于 消费型经济的战略转型期。中国政 府最近一个五年规划也重点突出“中 国制造”到“为 中国制造”的转变 , 旨在满足国内“消费升级”与日益 增长的海外游需求 , 进而取代以制造 业等传统产业为主的投资主导型经 济。这些无疑将对中国企业的对英 投资产生深远影响。 与此同时 , 尽管中国银行、华为 以及 Pizza Express、 House of Fraser、 Hamleys 与维他麦 (Weetabix) 这些被 中国企业收购的消费品牌今年未能上 榜 , 但他们已然成为中英两国日益紧 密伙伴关系的重 要组成部分。
投英中资企
活力榜2 （按字母顺序排列） 公司名称
Agricultural Bank of China (UK
Bank of Communications (UK
China Construction Bank (Lon
China Taiping Insurance (UK)
China Telecom (Europe) Limit
China Unicom (Europe) Opera
中央区 [1] 伦敦 [14] 英国中部 [1] 北部 [5] 南部 [4]
行业多样性
Exception PCB Solutions Limi
金融行业 [5] 零售与消费品行业 [4] 科技、传媒与通讯业 [7] 建筑与房地产业 [1] 制造业 [1] 业务支持服务行业 [2] 能源及公用事业 [4] 休闲业 [1]
Far East Facade (UK) Limited
Fisher & Paykel Appliances Li Hisense UK Limited ICBC (London) PLC Kew Green Holdings Limited
Lenovo Technology (United K
Oriental Merchant (Europe) L
来自于民营企业日益增加的影响力
并购活动
PetroChina International (Lon
去年 25 强中有 20 家为国有企业 , 虽然 国有企业影响依然重大但今年上榜数量降至 15 家。这一变化与中国商务部公布数据的情 况基本吻合 , 该数据显示 2013 年中国对外直 接投资中民营企业占比过半 , 达 56%。 尽管部分中国企业难以被明确界定为国 有或民营企业 , 但今年 25 强中仍有超过半数 企业的母公司来自于中国中央政 府的所在地 北京 , 充分显示出国有企业对于中国经济和 对 外投资持续保持的双重重要性。除北京外 , 部分投资来自于如高新企业聚集的深圳等其 他地区 , 但改变目前以北京为主导的投资格 局仍尚需时日。与此同时 , 被竞争力问题 所 困扰的中国国有企业是否可继续保持与民营 同业者同等的投资规模与增速亦有待观察。
今年 , 通过自身 增长而上榜的企业 有 14 家 , 其余 11 家 的增长则来自于其所 完成的并购 , 而 2013 年通过并购上榜的企 业仅为五家。 此外 , 值得一提 的是今年涉及并购的 上榜企业均为首度上 榜 , 且主要集中于科 技、传媒与通讯业。
Putzmeister Limited
私营
国有
40%
60%
国有企业 VS 私营行业
Petroineos Fuels Limited ROC Oil (GB) Limited Seaco Global Limited 并购 44%
有机 增长 56%
Silver Cross (UK) Limited
Sinochem Europe Holdings PL
TIP Trailer Services UK Limite TP-Link UK Limited We Are Very Social Limited 并购 VS 有机增长
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ZTE (UK) Limited
封面专题
2016年2月12日 - 2月25日 5 版
编辑：林 亦
水？ 2. 主要驱动力
消费导向
推拉因素
中国对外直接投资的规模目前与外国对华投 资基本持平, 2015年上半年达560亿美元, 较 2014年增长14%。而部分证据显示, 目前中国 的对外投资或已超过来华投资。 以往中国政府出于资产保值的考虑 , 曾鼓励通过购买英国国债等 形式对英国金融业进行投资 , 而 如今作为“走出去”战略的一部分 , 中国政府正通过简化审批流程等一系列措施鼓励与支持多元化对外投 资。 今年中英所签署由中方出资三分之一 , 总耗资达 180 亿英镑的欣 克利角 (Hinkley Point) 核电站项目为目前最大的单笔对英投资 , 其未 来将会为英国创造 25000 个就业岗位。 除庞大的欣克利角项目 , 中英两国在习近平主席访英期间共同签 署了从游轮、天然气 , 到上海乐高乐园及中英高校间合作等一系列贸 易投资协定 , 涉及能源、基础设施、金融、娱乐、休闲、 汽车制造和 航空航天等多个行业。 与此同时 , 像科技巨头华为等一批中国企业在国际化道路上日渐 成熟 , 逐步成为在英国乃至遍及整个西方世界的知名品牌。
25强企业 所在地区
金融行业
伦敦
金融行业
伦敦
ndon) Limited
金融行业
伦敦
) Co Limited
金融行业
伦敦
ted
科技、传媒与通讯业
伦敦
ations Limited
科技、传媒与通讯业
伦敦
ited
科技、传媒与通讯业
南部
建筑与房地产业
伦敦
零售与消费品行业
中央区
零售与消费品行业
北部
金融行业
伦敦
休闲业-酒店、酒吧及餐饮
伦敦
科技、传媒与通讯业
南部
零售与消费品行业
北部
能源及公用事业
伦敦
能源及公用事业
伦敦
制造业
北部
能源及公用事业
英国中部
业务支持服务行业
伦敦
零售与消费品行业
北部
能源及公用事业
伦敦
业务支持服务行业
北部
科技、传媒与通讯业
南部
科技、传媒与通讯业
伦敦
科技、传媒与通讯业
南部
d
imited
Kingdom) Limited
Limited
ndon) Company Limited
LC
ed
席之地被多数人看作中国发展平衡经 济的关键要素。 中国民营企业的增长速度一直高 于国有企业 , 导致这一现象的原因主 要是多数国有企业较少直面 个人消 费者 , 受竞争保护以及在决策与战略 制定方面缺少灵活性。
习近平主席访英彰显了中英关 系“黄金时代”的开启 , 英国将通过 其金融服务、科技与创意产业等领域 的优势和极具吸引力的房地产投资机 会 , 为中国企业与个人提供适宜长期 发展的商业环境。而伦敦作为全球重 要的金融中心 , 多元文化交融与众多 跨国企业总部云集的“世界城”和进
军欧洲的重要跳板 , 无疑是吸引中国 企业赴英投资的关键一环。 作为全球最主要的人民币离岸 交易中心 , 伦敦被中国人民银行选择 作为全球首支人民币离岸债券的发行 地 , 而这一历史性决定无疑有助于中 英两国在金融市场增强互信。中国各 大银行目前在伦敦均设有分支机构 ,
其中最早一家更可追溯到 1929 年由 中国银行设立。如今 , 伦敦正迎来第 二 波包括嘉实基金、欧擎资产管理 集团在内的中国 金融服务机构的到 来 , 而中国太平与英国劳合社 (Lloyds) 签署合作谅解备忘录更预示着中英两 国金融机构将建立更加紧密的互信合 作关系。
视为适宜投资的长期避险资产。 英国作为通向欧洲最主要的跳 板 , 对于中国企业而言无疑是英国最 显著的拉动因素 , 中国企业可通过英 国进入欧洲这一全球最大的单一市 场 , 收购欧洲境内的低估值资产。欧 洲最大的 250 家企业中约 40% 选择 伦敦作为其总部所在地 , 与之相比仅 有 8% 选择巴黎 , 3% 选择马德里。 英国在研发与学术领域之间拥有 深入且紧密的合作关系。此外 , 极具
竞争力的税率也令英国成为设立控股 公司的首选地之一。英国因其优秀的 高等教育系统一直是中国学生海外留 学的热门选择。 英国政府近来下调签证费用与简 化申请流程均旨在吸引更多中国企业 与个人赴英投资和经商。而据研究显 示 , 劳动法、人力资源成本和移民政 策仍被视为中国企业在欧洲运营的三 大阻碍。
其他吸引力
未来英国是否仍具吸引力?
所属行业
K) Limited
尽管有预测中国经济将整体放 缓 , 但如果政府改革可全力支持民营 企业发展壮大 , 使其能够在整 体经济 中扮演更加重要的角色 , 则中国经济 仍具有巨大的增长潜力 , 而政府也可 从中受益 , 如今发展日新月异的服务 业就是一个典型实例。允许中国民营 企业在全球最活跃的消费市场占据一
英国拉动因素
投资英国房地产市场是中国企业 另一重点关注领域 , 包括绿地集团、 北京首开、万科、大连万达、总部基 地与复星国际在内的中国开发商正活 跃于英国的房地产市场。然而此现状 未能充分体现在今年的榜单中 , 主要 原因是中国开发商通常选择 在境外 设立离岸公司作为其投资载体。英国 政府于近期提高印花税可能会抑制一 部分个人投资者参与投资英国住宅市 场 , 但中国投资者仍将英国住宅市场
企业
K) Limited
作 为 一 个 拥 有 14 亿 人 口 国 家 , 在其国民寿命延长与收入增加的双重 驱动下 , 中国现正处于消费导向型经 济的转型期 , 而这一转型正是当下诸 多转变背后的关键推动因素。预计到 2020 年 , 达到中等收入水平的人口比 例将占城镇人口总数的 59%, 而这一 比例在 2010 年仅为 8%。
尽管中英两国已建立更加紧密的 合作伙伴关系且硕果丰硕 , 但尚不足 以确保中国投资者选择英国 而非其 他欧洲国家作为其投资目的地 , 毕竟 须考虑如法国的奢侈品行业与德国制 造业的实力对中国投资者形成的一贯 吸引力。 英国对于中国投资者最主要的吸
引力之一 , 无疑是其作为进入欧洲市 场的门户身份 , 因此英国未来在欧盟 的去留将成为影响这一投资吸引力的 决定因素。 致同的调查研究显示,超过 70% 的英国企业认为英国退出欧盟 (Brexit) 将 产 生 负 面 影 响 , 而 欧 洲 的 商业巨头均认为相较于希腊退出欧
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元区 , 英国退出欧盟的前则更令人担 忧。 然而 , 尽管有 60% 的欧盟企业希 望进一步推动欧洲经济一体化 , 这一 比例在英国仅为 30%。 目前 , 欧盟的改革谈判以及针对 欧盟问题的公投时机与最终结果均存 在巨大的不确定性。
中国太平与英国劳合社 (Lloyds)签署合作谅解备忘录
6 版 2016年2月12日 - 2月25日 （上接4、5版）
2. 未来 随着中国继续实施“走出去”战略及推动“一 带一路”这一对古丝绸之路经贸网络的现代版 延伸,中国的对外投资未来将保持稳步增长,预计 今后十年将达 1.25 万亿美元。 自然资源、高端消费品、科技与房地产将继续作为中国海外投 资的重点关注领域。而中国投资者也逐渐发现与健康生活方式相关 的全球消费需求 , 以及英国娱乐节目在中国拥有较高人气所蕴含的 商业机会 , 这或许可促使对于医疗、创意与休闲产业的投资进一步 增加。 中等规模的收购交易通常不易受政治干预且少有 国有企业参 与 , 因此预计将有更多中等规模的民 营企业参与到此类海外并购交 易当中。
新一代企业家 中国第一代民营企业家多数 已步入退休年纪 , 准备陆续交班 给下一代。加之更多中国本土企 业家选择在英国直接创立企业 , 借此影响 , 目前由国有企业占主 导的海外投资格局预计将进一步 向民营企业转移。 如今 , 许多在西方接受教育 的新一代中国企业家正影响更多 在英中国企业逐渐适应及采取当 地的经营方式。 这或许将有利于解决中国企
风险投资 (venture capital) 规模在 中国创新高 的同时 , 涌现出一批拥 有充足资金和丰富跨境交易经验且有 意收购欧洲资产的中国私募股权机构 (private equity)。 新一代本土投资型企业正在寻求 可以拓展中国国内市场的海外公司。 北京私募股权投资机构弘毅资本斥
资 9 亿英镑收购英国著名餐饮连锁品 牌 Pizza Express 便是一个实例。此笔 收购是中国投资机构借助中国政府 2013 年成立的上海自由贸易区进行 海外收购的典型案例 , 自贸区的设立 缓解了资本跨境自由流动的阻碍。 私募股权机构不仅可为这些“走 出去”的企业提供资金支持 , 同时还
能够提供一般企业可能缺少的在管理 与并购交易方面的专业知识。私募股 权机构通常具有更丰富的并购交易经 验 , 熟知当地市场且充分了解并购后 期发挥协同效应的重要性 , 因而与此 类专业投资机构展开合作可能成为 中国企业取得更大的全球性成就的关 键因素。
放策略 , 与国内同行和全球竞争对手 展开同场竞技。 2015 年春季 , 中国版工业 4.0 战 略的启动对于科技类企业而言无疑蕴 藏了更大的发展商机 , 该战略作为一 个平台旨在推动如制造业等中国传统 行业的数字化转型 , 提升中国企业在 全球的综合竞争实力。
中国拥有全球五分之一的科技类 专业毕业生 , 相信在不久的将来一定 会有像阿里巴巴、腾讯、百 度、小 米或其他我们目前还无法得知的科技 巨头出现在我们的投英 25 强榜单中。
维也纳酒店集团 80% 股份的收购后 , 已成为中国最大的酒店集团 , 并跻身 全球五大酒 店集团之列。而复星国 际也于 2015 年完成对法 国假日酒店 集团 Club Med 的收购。 同年 , 中国港中旅集团收购了英 国 Kew Green 酒 店 集 团 , 该 集 团 在
英国管理超过 50 家酒店 , 包括位于 西 伦 敦 的 RichmondHill 酒 店 和 位 于 布 莱 顿 的 The Grand 酒 店。 而 Kew Green 酒店集团 上榜今年 25 强 , 更 加反映出包括酒店业在内的整体休闲 产业的崛起。
科技产业崛起 业在海外投资发展道路上所面临 的阻碍。 值得一提的是 , 丰富的国际 经验或可在一定程度上减少由于 收购策略与谈判问题 , 以及由于 缺少尽职调查和不当的后期整合 等因素造成的阻碍中国企业海外 发展的问题 , 也可促使中国企业 充分重视公司治理以及聘用经验 丰富且熟知所在地市场环境的专 业顾问。
得益于中国对知识产权保护力度 的加强 , 中国的科技类公司如今已不 再是西方产品的“复制者”, 而是开 始面向全球市场自主研发更加成熟的 产品与服务。 相比过去 , 在中国崭露头角的科 技企业如今正以全球化的发展视角 , 更加灵活且有意接纳外部投资者的开
旅游与休闲业
绿色发展 今后我们预计将有更多的中 国企业参与对英国环保科技产业 的投资 , 这符合中国下一个五年 规划中有关绿色发展的政策方 针。规划中 , 中国政府承诺将在
私募股权的角色
今后五年中通过加大环境治理力 度 , 支持绿色清洁生产 , 大力推 进节能减排等一系列举措确保实 现可持续发展。
签证申请手续的简化作为一部分 诱因 , 使得中国目前每年的出境游人 数达到了约 1.2 亿 , 预计今后将有更 多中国游客赴英感受英伦之美。 酒店业近年来正成为受中国投资 者关注的热门行业。国有酒店集团锦 江国际在完成与铂涛集团的合并与对
JLL洞察
中国经济喜忧参半，对外投资何去何从? 仲量联行英国JLLUK
2015 年，中国的商业地产市场一 片火热。受全球经济不确定性的影响， 国内投资者和国外私募股权基金都试 图通过房地产寻找安全港。在此推动 下，全年房地产投资额达到 280 亿美元， 较 2014 年增长 47%。 但是在历经一年的股市波动后， 中国这个亚洲经济的引擎向投资者释 放的信号却不那么明朗：2015 年 GDP 增长出现了 25 年以来的最低增幅，上 证指数下跌 15%，人民币 / 美元汇率跌 幅接近 1.5%，已跌至五年来最低。 但是，仲量联行中国研究部总监 周志锋认为，中国的股票市场并不能 反映实体经济的形势，近期中国央行 抛售外币，表明其有决心维持货币稳 定，而不会通过实施货币贬值推动出 口。 他表示：“近期的经济数据表明， 中国经济增速放缓的态势可能已经止 住：在经济刺激政策预期的推动下， 对 2016 年 GDP 增 长 的 普 遍 预 期 为 6.5%。制造业和建筑业增速放缓，而 服务业继续健康发展，双速经济将继 续存在。因此，我们将很难再见到像 过去几年那样的大力度刺激计划。短 期内，中国经济很可能会呈现‘L 型’ 发展态势，但是针对劳动力、资本市场、 税制体系、监管壁垒和行政管理等方 面实施的供给侧改革将为中国经济的 长期稳定和可持续发展带来新的增长 引擎。” 那么，2016 年中国的经济形势对 全球房地产市场有什么影响？ 仲量联行国际资本集团中国部总 监夏飏飏以及仲量联行驻英中国业务 负责人庞树东刚刚结束了对 15 名跨境 投资者和开发商的走访，对于中国投 资者今年将向何处、以何种方式以及 出于何种理由进行投资的问题，分享
市场，分别收购了 5 Fleet Place 和 30 South Colonnade，有力地证明了新投资 者的高涨热情。 中国投资者还对英国以外的哪些 欧洲市场有感兴趣？ 庞树东：不少已经进入伦敦市场 中国投资者，现在也开始计划向其他 欧洲市场扩张，像巴黎和法兰克福这 样门户城市的办公楼和酒店资产成为 他们的首选目标。
了他们的看法。 2015 年，中国的对外投资额约为 250 亿美元，较 2014 年增长 46%。这 种发展态势能否在 2016 年得到延续？ 夏飏飏：答案是肯定的，我们认 为成熟的中国投资者仍将继续对全球 门户城市进行投资，尤其是在当前的 国内形势之下。 中国股市和货币的持续波动以及 全球经济的不确定性是否会影响对外 投资？ 庞树东：尽管近期外汇政策释放 的信号比较复杂，但对外投资已经成
为很多中国机构投资者和房地产公司 的长期战略。去年 10 月，中国人寿收 购伦敦 99 Bishopsgate 就是个典型案例， 表明中国的保险公司将继续平衡房地 产投资组合，加大对全球城市的投资 力度，以对冲中国市场的波动风险。 美国是中国资本在全球的首选目 的地，2015 年的投资额高达 60 亿美 元。2016 年，美国是否仍有吸引力？ 夏飏飏：作为全球最大的房地产 市场，对于那些寻求市场流动性以及 各种资产类型投资机会的中国投资者 来说，美国具有特别的吸引力。中国 人寿与平安信托的波士顿合资项目就 是典型的案例。
澳大利亚也是深受中国投资者欢 迎的市场，去年投资额达到 45 亿美元。 澳大利亚有哪些吸引力呢 ? 夏飏飏：在过去的 20 年中，澳大 利亚一直是深受中国游客喜爱的旅游 目的地。同时，它还吸引并接纳了大 量的中国留学生和技术移民。过去几 年，作为一个成熟的市场，澳大利亚 高度透明的市场、人民币兑澳元的汇 率优势以及高企的投资收益率，吸引 了中国投资者纷至沓来。同时，大量 中国投资者也出于子女求学等原因投 资澳洲住宅市场。 纵观欧洲，伦敦是最受中国投资 者和开发商亲睐的投资目的地，为什 么它会有这么大的吸引力？ 庞树东：在全球门户城市中，伦 敦绝对是出类拔萃的，仅 2015 年前三 季度就吸引了超过 20 亿英镑的中国资 本。在其法律制度、市场透明度、税 收优惠、长期收益稳定性和安全性， 以及习近平主席去年访英后的政治支 持等因素推动下，伦敦将持续成为中 国投资者的重心所在。中英两国政府 高层的频繁往来，将进一步推动双边 投资活动的发展。在仲量联行的协助 下，大型国有开发商保利集团和综合 业务企业海航集团已成功进入伦敦
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展望未来，中国投资者的海外投 资策略将发生什么变化？ 庞树东：不少中国投资者，尤其 是保险公司，已经形成了成熟的对外 投资模式和战略，其中一些开始寻求 合 资 和 联 合 投 资 等 形 式， 并 且 开 始 拓 展 新 的 投 资 类 别。 例 如， 平 安 与 Blumberg 最近在美国收购了一系列仓 储项目。未来，我们预期投资者在继 续投资优质商业地产的同时，也会将 投资目光转向学生公寓和房地产基金 产品，同时开拓其他潜在的新市场。 本文转载自仲量联行英国 微信号：JLL_UK
编辑：董白白
7版
封面专题
英国哪些区域房产需求最旺？ 《英国房产与投资周报》 文 / 董白白
根据英国房地产网站 eMoov 公布的最新房产热门区域指数显示，伦敦东郊的 Bexley 区蝉联英国房产需求最高的地区， 第四季度市场上待售房产的 79% 顺利成交。伦敦西郊的 Hounslow 区成为全英国 2015 年第四季度按季度对比房产需求量涨 幅最大的区域，涨幅为 50%。在全英最冷门房产区域排行中，Aberdeen 不幸地位列榜首。
伦敦外围行政区和通勤带持续火热 在 2015 年第四季度中，伦敦外围 行政区和通勤带持续火热。Bexley 再 次成为英国房产需求最高的地区，需 求量为 79%（成交量 / 待售房产量）。 在伦敦东部，Havering (71%) 和 Barking and Dagenham(69%) 同样排名靠前，此 外还有西部的 Hillingdon (66%) 和南部 的 Sutton (66%)。 排在房产热门榜前 10 的各个行政 区目前的平均房价均低于伦敦均价。 然而，由于首都周边行政区的需求持 续增加，这五个地区将成为 2016 年关 注重点，考虑价格将出现上涨。
2015年第四季度 房产热点区域排行(需求比例)
由于地处通勤带的房产需求量也 出 现 持 续 增 长，Cambridge 以 75% 的 增幅从全国房产热门排行的第七位升 至第二位。Watford (71%) 和 Guildford (65%) 也继续保持着前十的地位。此外， 首次跻身排行榜的 Bedford，其需求量 目前为 67%。 将 Bedford 归 入 通 勤 带， 对 一 些 购房者来说可能离伦敦过远，但高速 铁 路 可 以 在 40 分 钟 之 内 到 达 伦 敦 St Pancras 站，使其成为一个可行的选择， 向普通买家突出日益扩大的伦敦通勤 带。 布里斯托是东南地区外唯一进入 前 10 名的城市。74% 的需求量使它成 为第四季度中全英第三大房产热点区 域，需求量在 2015 年持续保持强劲。 持续进行的布里斯托机场建设无疑将 增加城市的房产需求，其中一个航站 楼扩建已经完工另一个将于今年完成， 机场在 17 年中见证了 4.8 万客流量的 增长。 eMoov.co.uk 的 创 始 人 兼 CEO， Russell Quirk 表示：“由于购房者持续 涌入外围行政区和通勤带，2016 年， 中心伦敦的房产需求量将持续减少。 由于人们向外拓展寻找可负担的房产， Bedford 首 次 排 进 伦 敦 需 求 排 行 的 前 十。” “布里斯托成为今年关注的焦点 之一。它一直稳居前十名，并坚持对 抗伦敦泡沫，平均房价为首都的一半。”
需求量季度增幅 年度增幅排行榜 2015 年第四季度相比第三季度， 伦敦 Hounslow 行政区的房产需求量出 现 50% 的巨大涨幅，且平均房价略高 于£300,000。该区域将继续保持上涨 趋势，在 2015 年结束时，其平均房价 已上涨 12%。 此轮增长背后的可能因素为几乎 确定在此区域进行的基础设施建设和 经济开发计划。 尽管作为伦敦平均房价最高的地 区之一，Richmond upon Thames 的房 产需求量仍保持上涨走势，自去年第 三季度上涨了 17%。 2015 年最后一季度，莱斯特的房
产需求量上涨了 43%，与去年同期相 比上涨 62%，成为 2015 年第四季度中 第二大涨幅城市，并在全年涨幅排行 中位居第三。 此外，英国西北部同样保持着强 劲的涨势，Wirral 涨幅为 36%，Wigan 涨 幅 15%，Oldham 涨 幅 14%， 都 跻 身 第 四 季 度 涨 幅 前 10 名 之 中。 另 一 个表现不佳的东北部地区同样也展示 出 一 线 希 望，Northumberland 见 证 了 20% 的涨幅，North Tyneside 的涨幅为 17%。 纵观 2015 年，英国西北部地区比 表现出巨大的房产需求涨幅，全年涨
幅最大的地区中有一半位于西北部， 分别为 Sefton（+89%）, Bolton（+63%0, Wirral (+58%), Rochdale (+45%) 以 及 Trafford (+44%)。 此外，莱斯特以 62% 的房产需求 涨 幅 成 为 2015 年 第 三 大 涨 幅 地 区。 North Lanarkshire 以 59% 的涨幅为并不 景气的苏格兰市场带来了希望，排名 第四位，而 Hounslow 以 43% 的涨幅成 为伦敦唯一入围的行政区。在前十名 中，还有代表中部地区的 Dudley (+44%) 和伯明翰 (+40%)。
2015年第四季度房产热点区域排行 （和第三季度相比需求增幅）
2015房产热门区域 和去年同期需求增幅排行榜
北部需求下降明显 Aberdeen成全英最冷门地区 在 2015 年最后一个季度， 整个北部地区都感受到了明显 的需求下降。第四季度中，需 求量跌幅最大的地区为 Bradford （-30%）， 排 在 第 二 位 的 是 Huddersfield， 下 跌 了 29%。 其 中位于北部中心地带的利兹需 求量缩减 20%。东北部地区有 三个城市进入第四季度的需求 跌幅榜，分别是 Stockton- OnTees (-28%), Sunderland (-22%) 以及 Hull (-19%)。尽管西北部 被认为需求量比较健康，但自 第三季度 Sefton 也经历了大幅 需求下跌（-23%）。 持续下跌的原油价格对苏 格兰经济造成巨大打击，导致 了房产需求的连锁反应，尤其 是在 Aberdeen。虽然并不是目 前房产需求最冷门的地方，但 是 Aberdeen 在 2015 年也出现了
高达 31 的跌幅。紧随其后的是 Stockton-On-Tees（-22%）。 作为“英国最无力担不起 的地点”，牛津地区的房产需 求 也 下 跌 了 21%， 位 列 第 三。 在伦敦，进入房产需求跌幅榜 的 分 别 为 Southwark (-10%), Wandsworth (-9%) 和 Camden (-8%)。 在全英最冷门房产区域 排 行 中，Aberdeen 很 不 幸 的 以 10% 的需求量排在首位。同 时，东北部地区的需求量也持 续保持低位，进入冷门地区前 10 的地区还包括 Stockton-OnTees (13%), Sunderland (14%), Gateshead (18%),Northumberland (18%) 和 Durham (19%)。 皇家行政区肯辛顿和切尔 西以及威斯敏斯特同样进入冷 门排行，其房产需求均为 16%。
2015年第四季度 房产需求量跌幅榜
2015房产需求跌幅榜
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2015房产冷门区域排行（需求量）
8 版 2016年2月12日 - 2月25日
编辑：董白白
房价20年上涨9倍！
英国哪些区域涨幅最大？ 根据英国权威机构最新发布统计的 数据显示，过去 20 年，伦敦部分区域的 房价飙涨了逾 9 倍，排名前 20 的区域最 低涨幅为 665%；而英国平均房价在过去 20 年比原价上涨了 300%。 根据国际房地产顾问服务机构第一 太平戴维斯 (Savills) 最新发布的报告称， 从 1995 年到 2015 年，英国平均房价从 66,110 英 镑 上 涨 到 262,847 英 镑， 是 原 价的近 4 倍。意味着英国平均房价在 20 年里增长了约 20 万英镑，平均每年上涨 一万英镑。 在这份报告中，第一太平戴维斯的 研究部门并未预测接下来 20 年的增长行 情，但该机构预测未来 5 年，英国平均
房价将上涨 17%。 报告援引英国土地注册署的数据统 计分析称，伦敦房价涨幅最快的区域是 位于 Lambeth 区的 Oval 一带，平均房价 在过去 20 年里上涨了 938%。这里所指 的区域，以地方政府市政议员的选区为 单元。 伦敦涨幅最大的 20 个区域如图所示 : 第一太平戴维斯研究部住宅市场研 究 部 负 责 人 Lucian Cook 称，20 个 涨 幅 最快的区域被伦敦所垄断，其中包括一 些原本很普通但越来越高尚化的社区， 比 如 Queens Park、Kensal Green、East Dulwich、Cathedrals、Stoke Newington Central、Dalston 等区域。
在伦敦之外，牛津的 St Margaret's 一 带表现最突出，平均房价在过去 20 年上 涨了 659%。另外，Brighton and Hove、 North Oxford、Cambridge 等地表现突出。 报告称，英国目前仍有 6% 的区域内， 平均房价低于 10 万英镑。而在 1995 年， 88% 的区域房价低于 10 万英镑。主要集 中在英格兰北部和威尔士的老工业区。 英国有 66 个居民区域的平均房价超 过 100 万英镑，其中 53 个位于伦敦。而 在 1995 年，仅有 8 个居民区域房价超过 30 万英镑。
房子大卖的9个建议 让买家的队伍排起来 等到春暖花开的时节再出售房产是 大多数卖家持有的传统观念，然而，实 际上这可能是在浪费时间。如果你计划 在春天销售房产，那么你现在就要开始 推广了。 数百万的买家在每年的一月访问房 产门户网站，因为这是他们做出新年规 划的时间。开始新的理财投资、重新定 位、职业转型、继续通勤生活或就近就 业等，这些都可能促成新的购房需求。 去 年， 房 屋 搜 寻 者 的 数 量 创 下 历 史 新 高。 一 月 份 访 问 房 产 门 户 网 站 Rightmove 的人数超过 1 亿人次，该公 司接到的电子邮件和电话询问数量也高 达 430 万。同时期，英国第二大房产门 户网站 Zoopla 也记录下高于圣诞节前几 个月 45% 的访问量。 那么，如何才能在这个时间段内捕 获购房者的芳心呢？今天《英国房产与 投资周报》的小编为您整理出卖房期间 的 9 条建议，让买家的队伍排得更长些
合适的代理中介 毫无疑问，选择卖房的代理中介是 最关键的。但这并不意味着最贵的就是 最好的。那些定位“豪华”房产的中介 公司往往无法对终端市场的销售投入大 量热情。最好也不要选择那些太过便宜 或热情的公司。根据自己待售房产的特 点，选择拥有大量目标潜在客户群体的 代理机构。
网络推广 目前，传统地产中介的独家销售代 理费用，通常是房产成交价格的 1.3% 左右 (VAT 另加 )，一套中等价位的房产， 代理费用往往好几千英镑。 但 是， 例 如 eMoov.co.uk 和 Sarah
Beeny's Tepilo 这样的网络售房平台，一 次性费用仅为 500、600 英镑。尽管需 预先支付，但这些费用包含预约看房、 针对价格以及其他传统中介可提供服务 的咨询。 如果你选择网络中介帮您出售房 产，确保他们在 Rightmove 或 Zoopla 等 主流地产门户网站上帮您做广告。
积极主动 让不好的天气变成你的优势。组织 一个房屋开放日以吸引买家。此外，不 妨为看房的潜在买家奉上一杯热饮，让 他们安心舒适的看房。 如果你表现得十分友好热情，看房 者也会对您产生更多好感，同理也更容 易喜欢您的房产。
不要禁止鞋子 在门口放一块垫子来保护地毯，但 是切记不要要求看房者必须先脱鞋。一 些人会因此感到不舒服，而在看房时感 到不舒服的人通常很难成为买家。
热烈欢迎 确保你家给人感觉很温馨。如果看 房要提前而你却在工作，可以将房子的 供热定时设置在访客到访前一小时。
光线明亮 在昏暗的冬日，灯光可以帮你最大 限度地展现你的房产。可以将多个光源 组合在一起，比如立式台灯、桌式台灯。 好的房屋照明需要有层次感。带有调光 器的顶灯可以提升整个房间的气氛。
善用镜子
在冬天无法打开通向花园或阳台门 的时候，很多小房子都会让人觉得幽闭 狭小。在走廊这类狭窄的地方摆放一面 镜子，通过镜像扩大空间感。
户外空间 不管是你还是别人，在每年的这个 季节，都无法使花园营造出辉煌的景象。 而你能做的是，通过整理草坪来减少损 失。然而，您可以向看房者展示花园的 照片，让鲜花盛开的美好景色弥补一下 季节的缺陷。
文字方面 检查你的广告。很多中介公司采用 一种华而不实的写作风格。比如将一个 车位描述成“多车位车道 / 停车设施”。 切记要将这种文案剔除。 做到清晰、乐观和信息详实。将内 容按照要点罗列。内容中需要包括平面 图、可显示房产位置的地图以及其它重 要信息，例如周边学校、交通连接、手 机 & 宽带信号、商店、配套设施以及绿 地。 强调房产的独特卖点，它们可以是 房产的景观、花园甚至是颇具魅力的建 筑风格。 突出长处但不虚假夸大。2008 年颁 布的新的不公平贸易规则（BPRs）中的 商业保护以及不公平贸易条例中的消费 者保护（CPRs），都为个人提供更多保 护以抵制误导性信息。 在一个案子中，一栋已售房产标明 带有“街边停车位”，但是当买家搬进 房子后发现，由于路边没有设置相应的 车位，卖家一句不假思索的描述最终演 变成一宗法律纠纷。
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房产资讯
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2016年2月12日 - 2月25日 9 版
编辑：董白白
伦敦交通局选定13家地产商 开发70余地铁上盖黄金地块 日 前， 伦 敦 交 通 局 选 定 了 包 括 Berkeley Group、British Land、Canary Wharf Group、Barratt 和 Taylor Wimpey 等在内的 13 家房产开发商与之合作， 在未来 10 年中，在伦敦范围内 75 个 地铁上盖黄金地块建造 10 万套住宅和 配套设施。 去年 10 月，TfL 公布了在地铁站 上盖及周边见着 10 万套住宅以及铁路 基础设施的计划，这些房产开发计划 为伦敦的公交系统募筹集到 10 亿英镑 的资金。该计划中有 75 个地块入选， 总面积 300 英亩，将用于建设住宅， 写字楼以及商业空间。 有超过 50 家房产公司表达了与交 通局合作的兴趣，被选中的企业中不 乏大型开发商，包括 Berkeley Group、 British Land、Canary Wharf Group、 Barratt 和 Taylor Wimpey 等。 作为伦敦最大的地主，伦敦交通局 持有 3,000 个地块，总计 5,700 英亩土地。 伦敦交通局商业地产部总监
Graeme Craig 表示，此轮 300 英亩的土 地开发项目只是发展计划的第一波。 交通局通告称，目前位于九榆， Northwood 和 Parsons Green 范 围 内 的 三个项目已经提交了规划申请，总计 建设约 600 套新建住宅。 “目前我们正在审查资产，以确定有 多少地块可以用于开发，尤其是在伦 敦外部，为伦敦人提供可以负担的住 宅，同时也可催生用于继续投资交通 网络的收益。” 交通主体正在向自给自足的关系 转型，政府的支出审核中被削减巨额 资金后，转型后的 10 年间它将面临每 年 7 亿英镑国家补贴的损失。 伦敦交通局正在与其运营团队合 作以确保能够从国家铁路网过去犯的 错误中吸取经验，并只对运输能力没 有增长预期的地块进行开发，以免限 制操作。 进军地产界作为交通局战略的一 部分，将在未来 10 年中通过商业活动
数十个黄金地块待开发 75 个 地 块 中 约 有 三 分 之 二 位 于 伦敦中心的交通一区和交通二区。它 们 包 括 地 铁 站 周 边 及 其 上 盖， 以 及 铁 路 基 础 设 施， 例 如 Bermondsey 和 Southwark 两 个 地 铁 站 上 盖 的 建 筑， 或 是 Elephant & Castle 地 区 用 来 停 放 Bakerloo line 列 车 的 London Road depot 的上盖。 Craig 说道：“现在的想法是，要 把交通局商业地产部转变成为一个开
募集 34 亿英镑，其中有三分之一将来 自住宅建设。 Craeme Craig 认为，这种合作开发 模式对交通局长久以来管理旗下物业 资产的方式是一种根本性地转变。因 为将来有 50 到 75 个交通站点的物业 将以合资开发的模式进行，开发面积 将会达到 1000 万平方英尺。 Craig 表示：“如果我们把所提到 的所有交通站点上盖物业都进行开发， 那么在以后的 10 年，伦敦交通局共同 开发的项目将比其他在伦敦的机构都 要多。目前，伦敦交通局已经任命英 国 Land Securities 公司的前任首席执行 官 Francis Salway 作为最近新成立的物 业顾问团队的非执行董事。Francis 也 会继续寻找另外的 4 至 5 位董事会成 员。在伦敦交通局内部，商业地产开 发团队现共有 5 名成员，但在未来 3 到 4 年内，团队将不断扩大，并计划 增加 24 名成员。
商业价值空间无量 发公司。我们在伦敦有 5700 公顷的土 地，437 个交通站点，超过 3000 栋的 建筑，这些都是我们丰厚的资产。我 们应该在这些资产的基础上产生更多 的 收 益。 我 们 的 发 展 机 会 包 括 South Kensington 和 Northwood 地 铁 站、 Old Street 环 岛 一 带、Hammersmith、 Vauxhall 公交车站、Kidbrooke 火车站和 Morden town 的黄金地段的改造等等。”
与伦敦交通局合作共同开发伦敦 市中心极具商业价值和升值空间的地 块，这种机会无疑充满了巨大的吸引 力。 以伦敦交通局去年初宣布的 Southwark 地铁站共同开发项目为例， 这个在 Blackfriars 路的地块开发包括三 个方面：空置的办公楼 Algarve House （Development Securities 有一份该办公 楼 800 万英镑的期权协议，三月即将
已立项规划的三大站点 九榆地铁站Nine Elms 规划建设 332 套新建住宅，其中 25% 为经济适用房。外加 5332 平方 米的办公空间和 612 平方米的零售物业。项目还包括一个公共广场、游 乐场、人行道和自行车专用线、残障人士专用车位和自行车位等。项目 获利用于支持地铁 Northern Line 延伸工程。
Northwood地铁站项目 计划建设 127 套住宅，其中 20% 为经济适用房，包括无障碍通行的 全新地铁站、公共汽车和火车换乘配套等。项目还包括一个公共广场、 300 个停车位，以及 1240 平方米零售物业。
Parsons Green地铁上盖项目 计划改建已经作为厂房的 Parsons Green 老地铁站地块，建造 119 套 住宅，其中 40% 为经济适用房，以及 5100 平方米零售、厂房和餐饮物业。 项目预计新增 300 个工作岗位。
执行）；交通局拥有的 Southwark 地铁 站的上盖地块，以及由 Southwark 区政 府拥有的 Southwark 地铁站附近的一些 土地。而改造计划则是以住宅项目为 主的综合项目，改造面积达到 22.5 万 平方英尺，将新建 300 套住宅以及零售、 餐馆及公共区域等多项配套设施。 Development Securities 的 主 管 Julian Barwick 表示：“这片区域恰好 是在 Southwark 最有活力的区域并且发
展潜力很大。这个项目可以增进该地 区的就业，提供新的住宅、公共区域 及娱乐设施。” Craig 评 价 这 个 和 Development Securities 的合作项目既可以发挥出资 产的最大价值也可以为 TfL 带来丰厚 回报，而这些回报则可以继续用来投 资交通网络建设。
被选定的13家公司名单 Balfour Beatty Barratt Development / London and QuadrantHousing Association (Consortium) Berkeley Group The British Land Company Canary Wharf Group Capital and Counties U+I / Notting Hill Housing Group(Consortium) Land Securities Group Mace Limited / Peabody Trust / DV4 Limited(Consortium) Mount Anvil Group Limited / Hyde HousingAssociation Limited Redrow Homes Stanhope / Mitsui Fudosan Company Limited Taylor Wimpey
英国地产白皮书在伦敦成功发布 由华人建筑环境专家联盟 （CBEEs）编写的《英国房地产白皮书 系列一：住宅投资》于 2016 年 1 月 30 日在伦敦成功发布。这是第一部从中 国投资者的角度出发撰写的海外房产 投资指南。白皮书编写的目的是帮助 中国机构投资者，地产开发商和个人 投资者（高净值人士）全方位地了解 英国市场发展的现状和未来投资机遇， 为他们投资决策提供辅助和依据。本 次活动有幸邀请到英国著名侨领单声 夫妇。 单老现场给大家讲述了他在西 班牙和英国的投资往事和投资经验。 白皮书显示 2015 年英国经济全面 复苏，实现了 2007 年以来最强劲的增 长。GDP 增长速度 2016 年预计维持在 2.5％左右，这在世界七大发达国家中 排名第一。安全，稳定和风险可控是 英国住房投资市场的最大特点，被海 外投资者称为“安全天堂”。长期的 住房短缺成为房价上升的重要原因， 强劲的租房需求更保证了租金上涨和 投资收益。2015 年 10 月习近平主席访 英，开启了中英关系的黄金时代。同时， 中国高净值人群高涨的海外投资热情， 使得英国迅速获得中国投资者的青睐。 但是因为其缺乏对海外投资相应的知
识与技能，许多投资并不成功。 白皮书根据中国投资海外的偏好 与决策习惯，创造了一套独特的‘五星’ 海外房地产投资评估体系。该体系以 五大评估指标为核心，包括：投资的 安全性，收益性，风险可控性，稳定 性和便利性。该体系帮助投资者了解 短、中、长期三类投资的产品的不同
赢利点和投资模式，实现合理的投资 配备，以最小的风险获得最大的收益。 本次活动的主办方华人建筑环境 专家联盟是建筑工程领域的全球化网 络。联盟主席周蕾博士强调 2016 年中 国海外投资的热情将持续增长，并预 测投资英国也会形成井喷的状态，同 时海外投资逐渐从伦敦拓展到英国的
各大城镇。根据五星海外房地产投资 模型的分析，伦敦，曼彻斯特，纽卡 斯尔和牛津成为四大热点城市。伦敦 依然是最火热的城市，吸引了众多的 海外投资者和资金。但是近年来随着 大量的热钱涌入也带来了一定的泡沫 风险，尤其对市中心区域的高端住宅 的投资需谨慎。曼彻斯特得益于其产
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业竞争力和就业人口增长，住房投资 的收益性和稳定性俱佳。纽卡斯尔的 便利性和收益性最低，但是由于租金 回报率高非常适合长线投资，并且学 生租赁市场较为兴旺，租金收入稳定。 牛津是五星评价模型打分最高的城市， 作为世界一流学府的所在地，住房长 年供不应求，以房养学成为流行，房 屋升值快，租金高，无论短期或长期 都是最佳的投资目的地。 来自超越实验室的风投专家周露 博士则强调虽然房地产依然受到中国 投资者的偏爱，但是也需要与其他高 附加值的投资产品相结合，以便减少 投资风险。房地产＋高科技将是未来 海外投资的一种新趋势，英国作为科 技大国，许多医疗与新能源的科技产 品可以弥补房地产投资不够灵活便捷 的弱点，并提升投资的整体收益率。 白皮书的英文发布会已于 1 月 26 日在曼城与土木作公司联合举行。活 动受到了 Salford 市政府和曼城总领事 馆的大力支持。在本次活动之后，华 人建筑环境专家联盟将继续在中国各 地进行路演，宣传英国房地产投资模 式与项目。
10版 2016年2月12日 - 2月25日
编辑：董白白
投资资讯
最高罚款3000镑 房客移民身份检查2月1日开始执行 《英国房产与投资周报》 文 / 董白白
2016 年 2 月 1 日起，政府要求出 租房房东需对新搬入的访客进行移民 身份检查的新规正式生效。新规中， 房东有权对租户的护照或其他有效 证件进行检查并进行备份。同时，未 对租客进行移民身份检查房东或面临 3000 英镑罚款。 这些“出租权利”条款已于 2016 年 1 月 1 日被写入英格兰的新租赁协 议。现有租赁协议不会受到影响，且 该计划适用于整个英格兰地区。 此外，传统房东、将房租转租的 个人以及与房客同住的房主也必须对 准租户在英国的居留状态进行检查。 在这项政策下，英格兰的房东必 须检查 18 岁以上的新租客是否有权利 在英国居留，并向内政部报告任何可 疑情况。 然而对于出租保障性住房和学生 公寓的房东，只要当地政府或高更教
育机构可以证明个人具有在英国停留 的权利，即可享有豁免权。 该立法也将把未能对租客进行居 留身份检查的不法房东定性为刑事犯 罪。这意味着，如果房东未对租客进 行检查，他们可能面临监禁。 Birmingham, Walsall,Sandwell, Dudley 和 Wolverhampton 这几个地区的 房东已经于 2014 年 12 月对该条款率 先进行了试行，一些机构甚至已经面 临罚款。 然 而， 据 律 师 事 务 所 Simpson Millar 的数据，在过去 12 个月的试行 期内，罚款数量甚至还不到 12 起。其 中 6 期出自伯明翰，2 起在 Sandwell， 1 起发生在 Dudley。罚款总额达 9,480 英镑。 移民律师 Sumita Gupta 对这一新规 定表示质疑，认为“出租权利”计划 发挥的作用很小，但是会造成移民群
体的苦难和恐惧。 住宅出租代理协会的常务董事 David Cox 表示：“全面推广将帮助剔 除少数利用移民弱点来谋取利益的无 赖房东。” 然而，房东们因为对租户的检查 受到警告，他们有可能被指控歧视。 为了避免罚款或歧视租户，房东，中 介公司需要熟悉与“出租权利”相关 的内政部行为守则。目前，内政部已 经公布了行为守则，包括避免非法歧 视的指导。 移民部长 James Brokenshire 表示， “在过去一年中，我们与将会受到计 划影响的人们进行了足够长时间的接 触，并进行了彻底的评估。” “我们设计的系统是低干涉方式， 并允许全国范围内有合法权利的人们 快速，轻松地展示他们的出租权利。”
未将租客押金存入指定保护方案 房东将面临高额罚款风险
需提交的文件 房东需要对可以显示潜在租客具有英国居留权的文 件进行检查，并保存好文件副本。 包括: 英国护照 EEA 护照或 ID 卡 永久居留卡或可以显示永久居留权的旅行证件 内政部移民状态文件 作为英国公民的注册或入籍证明
新房数量意外大降 伦敦房价还要涨涨涨 据英国国家房屋建筑委员会 (NHBC) 的数据显示，尽管政府推出了 众多旨在缓解市场压力的方案，但是， 去年伦敦地区新房完工数量仍意外地 下降。这让伦敦本已严重短缺的房屋 供应危机雪上加霜，刺激房价持续上 涨。 作为全英建筑行业最权威的机构， NHBC 的统计显示，2015 年内，伦敦 完工的新房量仅为 25,994 套，与 2014 年的 28,518 套相比大幅下跌了 9%。尽 管 NHBC 指出，这一数值已经是历史 记录中的第三高位。 英国全国的情况有所缓和，去年 一 年 的 新 建 住 宅 量 为 156,140 套， 与
有调查显示，约 30 万名房东可能 因未将租客缴纳的押金存入政府指定 的保护方案中，而面临严重的罚款风 险。Money.co.uk 的经济商业研究中心 发布的调查报告表明，总额高达 5.14 亿英镑的租户押金并没被存入政府指 定的保护方案中。 尽管去年 6 月政府已经对此进行 过严厉打击，未按规定执行的房东可 能面临高达数千英镑的罚款。 罚款未设上限，按照初始保障金 的三倍计算。以普通的 1,250 英镑押金 为例，如果未将押金存入官方保障方 案中，潜在的罚款为 3,750 英镑。 另外，房东需对新搬入的访客进 行移民身份检查的政策，也将于下周 一 (2 月 1 日 ) 开 始 执 行， 目 前， 官 方 指 定 的 保 障 方 案 有 三 个， 分 别 是
Deposit Protection Service, My Deposits 和 TenancyDeposit Service。 如何向官方机 构申请租户押金保护，回复“DPS+ 电 子邮件或手机号码”，我们的读者服 务专员将为您提供详细指导。 世邦魏理仕的报告指出，不受保护 的押金可能使房东有能力在退还租客 现金时不公平的对待。当发生争议时， 如果租户的资金未受保护，房东可在没 有正当理由的情况下留下押金，而房客 也无能为力，只能诉诸法律行动。 据政府网站，如果租客认为房东 并未将押金存入保护方案，他们可以 向当地法庭申请。 如果法庭发现房东并未对押金进 行保护，可以命令持有者将押金返还 或在 14 天内将押金存入保护计划的账 户中。同时，法庭还可要求房东在 14
天之内支付押金三倍的罚款。 随着租房人数的增加，近年来租 户押金出现激增。2001 年至 2014 年间， 英国的住房拥有率从 70% 降至 63%。 相比之下，同一周期内，私人出 租房屋的份额上涨了 9%，接近全部家 庭的五分之一。目前全英国有接近 200 万房东。 世 邦 魏 理 仕 的 数 据 预 计， 截 止 2015，约有 85% 的房东符合租金保护 的规定，这也意味着约有 284,000 名房 东未按规定将租户的押金存入保护计 划。自 2007 年，将押金存入保护计划 成为强制规定。而 2008 年的数据显示， 只有三分之一的房东按规定执行。 伦敦和东南部的押金总价值最高， 预 估 2015 年 这 两 个 地 方 分 别 达 到 12 亿英镑和 5.44 亿英镑。
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上一年的 146,359 套相比增长 7%，与 2009 年相比增长了 75%。 与 此 同 时， 全 英 国 独 栋 别 墅 的 完 工 数 量 上 升 至 10 年 中 的 最 高 值 42,173 套，而连襟别墅的数量也升至 35,423，创下了 20 多年来的最高。 “2015 年 是 英 国 住 房 持 续 增 长 的 一 年，”NHBC 的 首 席 执 行 官 Mike Quinton 表示。“无论是公共部门还是 私营企业，都表现良好，同时我们也 看到全国大部分地区的房屋建筑水平 都令人鼓舞。”“要回到经济衰退前 的的新房建筑水平还有很长的路要走， 但 2015 年表现出过去三年中增长的稳 固。”
家装艺术
2016年2月12日 - 2月25日 11版
编辑：董白白
改造车库 哪些方面不能忽略？ 如果您正在寻求将家居空间最大化的方法，而纵观整套房产却只剩车库可 以用来改造，那么今天小编要为各位介绍的几大注意事项就显得相当及时了。 对英国很多房产来说，空间就意味着升值，因此众多业主都在寻找扩展家 居空间的方法。从阁楼小屋到地下室改造，亦或是侧部阳光房拓展，不同的需 求决定了您的选择。 除了这些常见常用的拓展方法，另一个增加生活空间的途径是对车库进行 改造。如果您家的车库正好有改造潜力，在动工前可以考虑以下方面。
协调基础，底部构造和上层构造 将车库改建成生活空间，车库的大门往往不是以砖石为填充。 如果车库的墙壁是单层或其他方面结构不完善，您可能需要为车库 的外部新砌一层砌体，通常使用 100mm-150mm 的绝缘腔。在这种情况下， 需要对基础进行检车（以探孔方式），以确保它们能够达到要求。如果 不达标，则需要安装新的。了解房屋状态的最佳途径是寻求专业人士的 帮助，他们可以是承建商或建筑设计师。
最大化利用房屋高度 即使这意味着一点点的结构工作，但是可以在高度 和预选都允许的前提下，为您创造一个实用空间。 在高层床的下部挤进一工作区或起居空间，可以最 大限度的丰富房间的功能性，也可最大限度的利用空间
发掘现有功能 检查周边现有的特殊行业规定，如 1998 年为燃 气取暖颁布的燃气安全（安装与使用）规范。如果房 间内已经存在一个两用锅炉，确保您的规划中包括适 当的一氧化碳监测与通风规定。
注重功能 一旦结构和最终的室内尺寸被确定，接下来就是设计时间了。首要任务是跟据户型 和平面图，包括立柱墙，增加面积以及家具和大型家具的位置来确定空间的功能。 在这一阶段，您需要考虑未来如何使用这部分空间，以及可能在其间发生的一系列 活动。比如，一套独立公寓应关注空间规划，同时如果高度允许可以对房间进行隔层。 又比如，工作坊或工作室可能更需要注重光线等方面。
高效节能 无论车库改造后是用作单身 公寓或只是增加了一个起居室， 都要求比普通车库更为保暖。而 无论是质量还是安装，隔热都是 重中之重。如果可能，多比较一 些品牌的 SuperQuilt，选择既不 占用空间且热量损失低的产品。 正确安装尤为关键，因为即 使是最小的裂缝也将导致“冷 桥”，这将对功能造成损害并导 致冷凝和发霉。=
尽早规划采暖，供水和电力
空间最大化 尤其是在将车库改造为卧室，起居室或厨房这些使 用率高的案例中，您需要巧妙充分的利用新空间。 可以融入折叠或伸缩功能。这可以涉及床，工作台， 滑动门等，基本上就是那些可以“消失”的部分。此外， 考虑安装吊柜或橱柜。靠近天花板的空间利用率往往极 低，因此可以选择钢丝悬吊的方式创造一些储藏空间。
新增的生活空间少不了供水， 供电和采暖方面的支持。地板是 采暖可以更加节省空间，对现有 的中央供暖进行拓展也是一个选 择（需请工程师为您计算 BTU 的 要求以及现有锅炉的能力）。此外， 如果您打算增加洗手盆或马桶， 还需准备冷、热水供应。 针对采光和电力，充足规划 很重要。这样可以避免未来出现 二次增加线缆，插座等的情况， 破坏了整体视觉效果。
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12版 2016年2月12日 - 2月25日
广 告
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