IMMOBILIER

Un secteur en mutation CONSTRUIRE AUTREMENT

Promoteurs, constructeurs et agents multiplient les innovations pour s’adapter aux nouvelles réglementations, à la hausse des prix du foncier et des matériaux, à l’évolution des demandes et aux tensions sur le marché de l’emploi.

Pour Jérôme Florentin, Directeur de la Maîtrise d’Ouvrage du Groupe Plurial Novilia, « la réalisation de logements sociaux utilisant des procédés de construction inédits ou des matériaux biosourcés correspond à notre volonté d’anticiper les nouveaux modes de vie, l’évolution de la réglementation notamment thermique et de répondre aux enjeux sociétaux actuels et à venir ».

IMPRESSION 3D

Deux programmes récemment lancés illustrent cette démarche : « en mai 2022, nous débuterons la livraison des cinq maisons individuelles plain-pied de notre programme Viliaprint, construites au sein de Rema’Vert, le premier écoquartier labellisé de Champagne-Ardenne, que Plurial Novilia aménage depuis 2012. Il s’agit des premières maisons en France dont les murs de béton et les éléments porteurs sont entièrement réalisés en impression 3D. Notre ambition est de faire passer cette technologie du stade de l’expérimentation à un stade pleinement opérationnel, avec un modèle économique reproductible. Car si pour l’instant, cela ne concerne que les maisons individuelles, de nombreuses recherches sont actuellement menées pour appliquer cette technique aux

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Pour Jérôme Florentin, les nouveaux modes de construction seront plus économiques et plus respectueux de l’environnement.

immeubles collectifs ». L’impression 3D possède en effet de nombreux atouts. Le béton ainsi réalisé est trois fois plus solide en compression que le

Les bâtiments du nouveau projet de Plurial Novilia seront construits avec des blocs de béton biosourcé préfabriqués en atelier. béton classique. Elle offre une liberté quasiment infinie en matière d’architecture. Les chantiers sont plus courts (la partie gros œuvre est notamment divisée par trois), génèrent moins de déchets et de nuisances et nécessitent moins de matières premières. « L’intervention d’un robot de six mètres pour poser les murs permet aussi de réduire la pénibilité du travail et l’accidentologie pour les ouvriers. Il s’agit d’une dimension aujourd’hui essentielle pour tous les promoteurs ». Seul (gros) bémol : le coût de construction d’une maison 3D est supérieur de 25 % à celui d’une construction classique. Un handicap qui pourrait se résorber dans les années qui viennent, avec la mise au point de process de production plus économiques, liés au développement annoncé de cette technique.

ÉCORESPONSABILITÉ ET ÉCONOMIES

Autre projet porté par Plurial Novilia : « nous allons prochainement construire 90 logements « verts » à Bétheny, Taissy et Fismes, en partenariat avec la start-up Muance, dont le siège se situe dans le sud de la France, mais qui va implanter son unité de production à Vatry. 80 % des bâtiments, notamment l’ossature en fibre béton, y seront préfabriqués, puis assemblés sur le chantier. Les façades seront en bois. Quant au matériau isolant, il sera réalisé à partir de miscanthus, une plante très répandue dans la région ». Avec une réduction annoncée de 50 % des délais de construction, une diminution de 30 % des coûts, et une baisse estimée à 60 % des émissions de CO2 liées au chantier, « cette opération s’inscrit pleinement dans notre volonté de poursuivre, voire d’accélérer, la construction de logements sociaux en dépit de la hausse constante des prix du foncier et en étant plus respectueux de l’environnement à chacune des phases d’un projet ».

Jacques Taquet

Nous devons anticiper pour répondre aux enjeux sociétaux actuels et à venir.

Jérôme Florentin

Chanvre, miscanthus…

DU VÉGÉTAL DANS LES MURS

La Marne et l’Aube possèdent une longueur d’avance sur les autres départements pour la production de blocs en béton en fibres de miscanthus ou de chanvre. Le procédé a dépassé le stade du prototype, mais la filière doit s’organiser pour se développer.

Dans la Marne, près de 2 000 hectares de chanvre ont été plantés cette année par 110 agriculteurs.

Selon l’ADEME, les matériaux de construction seraient responsables de 10 % des émissions de CO2 en France. De surcroît, leur prix flambe depuis fin 2020, sur fond de pénurie des matières premières nécessaires à leur fabrication, liée à la reprise des marchés américains et chinois. Pour le bois, longtemps considéré comme la seule alternative aux matériaux classiques, la hausse atteint 20 à 30 % (chiffre Fédération Française du Bâtiment). Ces préoccupations environnementales et économiques ont conduit les professionnels et les pouvoirs publics à explorer le potentiel isolant de plusieurs plantes pérennes, comme le chanvre et le miscanthus, très présentes en Champagne-Ardenne, particulièrement dans la Marne et l’Aube. Les sols et le climat y sont en effet particulièrement propices à l’essor de ces végétaux qui ne nécessitent quasiment aucun intrant et favorisent la biodiversité.

DES ISOLANTS TRÈS EFFICACES

La fibre de chanvre est utilisée depuis les années 60 pour la fabrication de papier ou de textile. Apparu plus récemment dans la région, le miscanthus possède un pouvoir calorifique très supérieur à celui du bois, ce qui en fait un combustible très intéressant pour les centrales thermiques. Les deux tiers des surfaces cultivées en France sont consacrées à cet usage. Mais ces deux plantes possèdent un autre point commun : ce sont d’excellents isolants. D’où l’idée, développée depuis une quinzaine d’années dans l’Aube et la Marne, de les intégrer dans des blocs de béton, à la place des granulats traditionnels. Si on prend l’exemple du miscanthus, le matériau obtenu est trois fois plus isolant que le béton habituel, pour un surcoût d’environ 2 %.

UNE FILIÈRE EN DÉVELOPPEMENT

L’utilisation de ces matériaux biosourcés semble donc promise à un bel avenir. Le volume de commandes a quasiment doublé depuis 2020. Reste à mettre en place une véritable filière de production, en capacité de traiter des volumes importants. Cela nécessite une implication des exploitants et coopératives agricoles, qui hésitent encore à s’engager sur le long terme, et des industriels du BTP, qui peuvent être séduits par la disponibilité de la matière et la maîtrise possible des prix. Sans oublier la création d’ateliers de défibrage, de conditionnement et de fabrication des blocs de béton. Plusieurs entreprises se sont lancées dans l’aventure, parfois depuis plusieurs années, dans l’Aube (par exemple Cibbios à Vendoeuvre-sur-Barse) comme dans la Marne (Le Bâtiment associé à Muizon, prochainement Muance à Vatry).

Jacques Taquet

RE 2020

LA RÉVOLUTION ÉNERGÉTIQUE

Annoncée depuis plusieurs années, définie dans les détails il y deux ans, la nouvelle réglementation thermique et énergétique a pu être anticipée par les constructeurs de logements individuels ou collectifs neufs.

Depuis le 1er janvier, un seuil limite de consommation totale d’énergie et d’émission de CO2 annuelle est fixé pour chaque maison ou appartement neuf, qui doit être déterminé dès la conception du bâtiment, en tenant compte de sa surface, de son orientation, de la zone de construction et de son altitude. Ces nouveaux critères s’appliquent au chantier de construction et à l’exploitation du logement, et seront régulièrement revus en fonction de l’évolution du changement climatique.

LIMITER L’EMPREINTE CARBONE

« Nous sommes prêts à nous conformer à ces nouvelles obligations, d’autant que notre bureau d’études a participé à plusieurs réunions avec les ministères concernés pour affiner les changements impliqués par ces décisions », explique David Pinto, chef des ventes du groupe Geoxia Nord-Ouest, qui construit chaque année 200 maisons individuelles dans la région, et qui commercialise 3 marques correspondant à 3 segments de clientèle (Maisons Castor, Maison Familiale et Maisons Phénix). « Concrètement, nous devons désormais prioriser les matériaux de construction à faible empreinte carbone, permettant une meilleure isolation thermique. Nous devons aussi éviter de recourir aux énergies fossiles, et limiter au maximum les ponts thermiques, autrement dit les zones où la barrière isolante est rompue. La nouvelle réglementation énergétique inclut aussi une notion inédite, « le confort d’été », pour garantir la fraîcheur pendant les épisodes caniculaires de

Pour David Pinto, les constructeurs sont prêts pour s’adapter aux nouvelles normes environnementales.

plus en plus récurrents, notamment en veillant au ratio d’ouvertures entre baies vitrées et surfaces opaques, ou en installant des dispositifs de brassage d’air ou de rafraîchissement nocturne ».

IMPACTS SUR LE PRIX

Toutes ces obligations auront un impact sur les coûts de construction et sur le prix des maisons neuves : « difficile d’évaluer précisément ce surcoût, mais nous estimons qu’il devrait varier de 6 000 à 20 000 € en fonction de la surface de la maison. Il faut d’ailleurs noter que de plus en plus d’acquéreurs sont aujourd’hui très réceptifs aux enjeux environnementaux, et ont intégré l’idée qu’un logement aux nouvelles normes constitue une garantie de plus-value en cas de revente ».

Face à la multiplication des agences

LES MÉTIERS CHANGENT

Recrutements compliqués, concurrence des réseaux sociaux, raréfaction des biens à vendre : pour faire face à ces mutations, les agences multiplient les initiatives et enrichissent leur offre de services.

Près de 70 % des transactions immobilières sont réalisées par des professionnels, contre 50 % en 2000. Ce dynamisme du marché s’est accompagné d’une augmentation spectaculaire du nombre d’agences (réseaux, franchises ou indépendants). On estime qu’il en existe aujourd’hui 28 000 en France (chiffres ORPI). Les parts de gâteau disponibles sont donc de plus en plus petites, d’autant que depuis quelques années, les agences doivent affronter la concurrence des sites de vente en ligne et des particuliers qui publient leurs annonces sur les réseaux sociaux. Cette atomisation du marché est d’autant plus sensible que les biens à vendre se raréfient, surtout dans les grandes villes. Conséquence directe de cette équation : les agences font face à un turn-over pouvant atteindre 30 %.

DES STATUTS VARIÉS

Directeur des agences Redouté Immobilier de Reims, Eric Redouté a également rejoint cet été le réseau Keller Williams, premier groupe immobilier mondial, présent en France depuis 2016 : « contrairement aux réseaux classiques de mandataires, qui travaillent seuls chez eux, le concept Keller Williams repose sur la création de Market Centers, regroupant des espaces de travail, d’échanges collaboratifs et de formation, où les agents immobiliers indépendants peuvent venir quand ils le souhaitent. Les plus expérimentés sont accompagnés durant un an, tandis que les débutants suivent deux ans de formation, avec un coaching personnalisé ou des réunions de groupe. Une formation continue est également au programme, pour les aider à atteindre leur chiffre d’affaires prévisionnel. Cela nous permet de mieux gérer nos besoins en recrutement, en proposant des postes de salariés dans nos 3 agences et des statuts d’agents indépendants, permettant d’exercer ce métier à temps plein ou en complément d’une autre activité ». Cette formule répond aussi à la raréfaction des biens : « si les mandats sont partagés entre tous les agents, chacun est spécialisé dans un secteur de Reims ou dans une commune à moins d’une heure de Reims, par exemple Châlons, Epernay, Rethel ou Château-Thierry. Les acquéreurs disposent ainsi d’un choix plus large d’appartements ou de maisons ».

SERVICES NUMÉRIQUES

Autre outil aujourd’hui indispensable pour les agences : un site internet utilisant les dernières technologies en matière de visites virtuelles : « depuis le 1er confinement, nous mettons en ligne une visite détaillée en 3D des biens qui nous sont confiés en exclusivité. Très

Eric Redouté mise sur un logiciel dernière génération de visite virtuelle pour attirer des clients au-delà de la Champagne.

simple à utiliser, ce logiciel permet de découvrir une maison ou un appartement dans les moindres détails, y compris les surfaces de chaque pièce. Les acquéreurs peuvent ainsi éviter une visite inutile, car beaucoup de gens limitent encore leurs déplacements par crainte du Covid, ou manifester leur intérêt. Un acquéreur parisien s’est par exemple positionné pour l’achat d’une maison, et a signé le compromis de vente très rapidement ».