Interview Ernst Vejdovszky „Du hast nur eine Chance, wenn dein Wort gilt“

„Ich bin nicht der Typ, der sich kränkt.“

ERNST VEJDOVSZKY VITA ERNST VEJDOVSZKY

Vorstand S Immo AG

Der studierte Betriebsinformatiker (67) war 1986 ein Gründungsmitglied der Sparkassen Immobilien Anlagen AG und seit Börsengang der S Immo AG 2001 im Vorstand und dann CEO des Immobilienunternehmens. Wenn er sich nicht gerade um seine Geschäfte kümmert, blickt er in die Ferne und denkt ans Reisen.

Ernst Vejdovszky tritt als längstdienender Manager eines ATXKonzerns von der Bühne ab. Dem ImmobilienKonzern S Immo AG hat er ein klares Profil mitgegeben. Die

Börsianer-Chefredaktion

hat den in der Branche hochgeschätzten Manager zu einem Gedankenaustausch über Handschlagqualität, Inflationsgefahr, Fusionsdruck und Fehlentscheidungen getroffen.

INTERVIEW INGRID KRAWARIK FOTOS STEFAN BURGHART

„DU HAST NUR EINE CHANCE, WENN DEIN WORT GILT“

Ernst Vejdovszky hat wie kein anderer Manager die Geschicke der S Immo AG geprägt, war er doch einer der Gründungsväter. Seine fachliche Exzellenz hat ihm in der Branche viel Zuspruch beschert. Außerdem hat er lange im heimischen Immobilienpoker um mögliche Fusionen und Übernahmen zwischen Immofinanz AG, CA Immo AG und S Immo AG mitgespielt. Die Ausbootung bei der Hauptversammlung am 12. Oktober 2020, bei der eine Änderung der Satzung für ein Weitermachen an der Spitze der S Immo AG notwendig gewesen wäre, war unschön, diese hat er aber galant akzeptiert. „Die Welt dreht sich weiter, ich bin nicht der Typ, der jetzt ein Jahr lang weint.“ Die Börsianer-Chefredaktion traf einen entspannten Ernst Vejdovszky zum Abschiedsinterview in den bescheidenen Räumlichkeiten des Konzerns am Wiener Karlsplatz. Sein Büro als ehemaliger Vorstandsvorsitzender mit Blick auf den Wienerberg hat er bereits an seinen Nachfolger Bruno Ettenauer abgegeben. Den Kaffee trinkt er mit zwei Löffel Zucker. Pläne für seine Zeit nach der S Immo AG hat er bereits geschmiedet, denn er hat immer noch großen Spaß an seiner Branche.

Herr Vejdovszky, Sie gelten als Manager mit Handschlagqualität. Was heißt das ge-

nau? – Ernst Vejdovszky: Für mich war immer wichtig, dass ich keine Spiele spiele. Wenn was ausgehandelt wird, stehe ich nach bestem Wissen und Gewissen dazu.

Was hat Sie dahingehend geprägt? - Früher, als ich noch in der Bank war, wurden viele Geschäfte mündlich gemacht. Da ging es um Geldeinlagen über 100 Millionen, Schilling wohlgemerkt. Das war damals viel Geld, da hat man am Telefon das Geschäft besiegelt. Diese mündlichen Vereinbarungen haben zu 99,99 Prozent gehalten. Da war völlig klar, du hast in der Umgebung nur eine Chance, wenn dein Wort gilt.

Ist das heute auch noch so? - Ich glaube weitgehend ja. Es gibt immer Einzelne, die sich nicht daran halten. Das spricht sich aber irgendwann herum.

Begegnet sich die Immobilienbranche auf

Augenhöhe? - Mir ist nie etwas anderes aufgefallen.

Hat sich die Kommunikation mit Investoren

verändert? - Die hat sich deutlich geändert. Investoren sind professioneller geworden, werden professionell beraten, und dementsprechend müssen Unternehmen auf hohem Niveau kommunizieren. Heute muss man sich bei jeder Aussage sehr gut überlegen, was man sagt. Die juristische Begleitung hat ein viel höheres Gewicht als früher.

Sie haben bei vielen Ihrer Entscheidungen sehr viel Weitsicht bewiesen, sind etwa früh in den jetzt boomenden Markt Deutschland gegangen, haben Grundstücke um Berlin

gekauft. Wo muss man jetzt hinschauen? - (lacht) Würde ich das verraten, würde ich vielleicht die Geschäftsgrundlage meiner künftigen Tätigkeit preisgeben.

Versuchen wir es anders: Wenn Sie mit der Brille des Weisen zurückschauen, welche Indikatoren gab es damals, nach Deutschland

zu gehen? - Die Preisdifferenzen im europäischen Raum waren, etwa zwischen Rumänien und Deutschland, extrem. Das haben wir in Relation gebracht zur Einschätzung der wirtschaftlichen Situation und der möglichen Entwicklung in beiden Räumen.

Und worauf sollte man bei Immobilien heute schauen, wenn man fünf bis zehn Jahre vorausblickt? – Auf lange Sicht sind Faktoren für Preise von Immobilien wie der Standort, also die Lage, das entscheidende. Demografie ist ein Thema, die Entwicklung von Städten, Schlagwort Gentrifizierung. Wenn ich ein Glasscherbenviertel in unmittelbarer Nähe zum innersten Kern der Stadt habe, braucht man kein Experte sein, um zu erkennen, dass das jetzige Glasscherbenviertel irgendwann von Künstlern besiedelt wird und im nächsten Schritt eine gefragte Gegend wird. Da spielen die Entfernung

Preise. „Was ist Inflation, sind vier Prozent wirklich schon besorgniserregend?“, fragt Ernst Vejdovszky.

zum Zentrum oder die Entfernung zu einer Grünzone eine wichtige Rolle.

Welche Risiken sollte man im Kopf haben? Ich denke da derzeit an Themen wie Inflation, das Eingreifen des Staates, Mietpreisdeckel, die Preisentwicklung oder auch ge-

stiegene Baupreise. - Die wirklichen Gefahren lauern von politischer Seite.

Sind politisch indizierte Mietbremsen eine

Form der Enteignung? - Eine Mietpreisbremse beeinträchtigt die Wertentwicklung. Typischerweise kommen alle nach längeren Zeiträumen drauf, dass die beabsichtigte Bremse das Gegenteil bewirkt von dem, was man wollte. Was ist denn der Grund für steigende Mieten in Städten? Es gibt weniger Wohnungen als Leute, die dort wohnen wollen. Die einzige Gegenstrategie ist für mich, dass wir alles tun, damit dort mehr Wohnungen entstehen. Das fängt mit Widmungen an, mit Förderungen – da ist Wien relativ gut im europäischen Vergleich –, und dann wird ein Angebot entstehen und irgendwann sind die Preise wieder flach.

Ist Inflation eine Gefahr für Immobilien?

- Was ist Inflation? Sind vier Prozent schon besorgniserregend, oder ist das eine normale langfristige Preisentwicklung?

Was ist mit den gestiegenen Baupreisen,

verzögern die nicht Projekte? - Natürlich. Wenn aufgrund der konjunkturellen Situation die Baukonjunktur grad verrückt spielt, werde ich mit dem Baubeginn zwei Jahre warten.

Findet das jetzt statt? - Ich glaube, ja. Ich habe solche Entscheidungen immer wieder getroffen. Ich war immer ein Anhänger, Immobilien wirklich langfristig zu sehen, also auf zehn bis 15 Jahre. Dann spielen doch zwei Jahre keine Rolle.

Wenn Preise steigen und Projekte verschoben werden, gibt es doch wieder ein knapperes Angebot und die Mietpreise steigen

erst wieder? – Das ist immer eine Abwägung. Ich habe die Baupreise und die Verkaufspreise, ich muss mich fragen, wie sich die Mieten und die Yields entwickeln. Dann kann es sein, dass ich entscheide, doch zu bauen, obwohl es teurer ist, weil ich in zwei Jahren stark gestiegene Mieten erwarte.

Wann ist der Zeitpunkt, Immobilien zu ver-

kaufen? – Ich nehme Gewinne manchmal mit, auch wenn sich nachher herausstellt, dass es nicht der Peak war. Die letzten zehn Prozent sind egal, wenn man zum richtigen Zeitpunkt eingestiegen ist. Es gibt Fälle, wo man im Nachhinein betrachtet falsch entschieden hat. Wenn man das den Aktionären „one-on-one“ erklären kann, verstehen sie das auch.

„Die einzige Gegenstrategie zu hohen Preisen ist, mehr Wohnungen zu bauen.“

ERNST VEJDOVSZKY

Die Immobilienbranche ist unter Fusionsdruck. In Deutschland will die Vonovia die Deutsche Wohnen übernehmen. Was steckt

dahinter? - Wenn ich von der Mindestgröße ausgehe, bringt sie primär Vorteile am Kapitalmarkt, also am Beschaffungsmarkt für Eigen- und Fremdkapital. Das bedeutet günstigere Finanzierungen und ein erweitertes Spielfeld. Wenn ich kein Problem habe, eine Anleihe mit einem Volumen von einer Milliarden Euro zu begeben, dann spiele ich in einer anderen Liga.

Braucht es an der Wiener Börse eine große Immo-Lösung am Kapitalmarkt zwischen den börsennotierten Playern S Immo AG,

Immofinanz AG und CA Immo AG? – Von mir bekommen Sie dazu keinen Kommentar zu diesem Zeitpunkt.

Versuchen wir es anders: Was macht die S

Immo AG so einzigartig? - In Relation zu unserer Größe sind wir eine Linie gefahren, die gepasst hat, wie man an Ergebnissen und Entwicklung der Börsenkurse gesehen hat. Eine Linie, die gegen die herrschende Lehre von vielen Investmentbankern war. Also Diversifikation und nicht Pure Player.

Aktuell hat bei der S Immo nicht jede Aktie ein Stimmrecht, hier gibt es eine Grenze von 15 Prozent. Was war der ursprüngliche Nutzen? – Wir wollten verhindern, dass

Vertieft. Ernst Vejdovszky mit der „Börsianer“-Chefredaktion in der Zentrale der S Immo AG am Karlsplatz.

ein großer feindlicher Aktionär dort einsteigt und mit einem Schlag mehr Rechte hat.

Weil die S Immo eine Volksaktie war? – Eine Oma-Aktie, wenn wir schon einen Begriff aus der Vergangenheit bemühen, im Sinn einer konservativen Geschäftspolitik. Etwas, das die Oma dem Enkel weitergeben kann und an dem der Enkel noch Freude hat. Wir wollten eine Positionierung schaffen, die einen gewissen Schutz vor den Haien der Kapitalmärkte bietet.

Waren Sie gekränkt, als die Hauptversammlung gegen die Aufhebung der Altersgrenze gestimmt hat und Sie dadurch Ihren Vorstandsvorsitz früher als geplant aufgeben

mussten? - Ich bin nicht der Typ der sich kränkt oder sagt, jetzt werde ich ein Jahr lang weinen. Die Welt dreht sich weiter, mach das Beste draus. Es ist eine normale Entwicklung. Kein Vorstand soll glauben, dass seine Funktionszeit ewig dauert.

Sie sind seit langer Zeit selbst Anleger, ha-

ben Sie jemals Aktien verkauft? - Ich habe die S Immo noch nie verkauft. Aber ich habe Ende Februar 2020 rückblickend den Fehler begangen, alle meine Aktien mit Ausnahme der S Immo zu verkaufen.

Wirklich? Warum? - Weil meine Befürchtungen über die Auswirkungen der Pandemie schlimmer waren, als sie sich dann nachträglich rausgestellt haben. Mitgewirkt hat sicher auch das persönliche Erlebnis in meinem Aktienportfolio nach der Finanzkrise. Da hatte ich die gleichen Aktien, und der Wert im Depot war dann nur noch 60 Prozent, das wollte ich nicht mehr erleben. Der Schritt, alle zu verkaufen, war zu radikal. Ich habe inzwischen auch wieder eingekauft, leider zu wenig. Manche Entscheidungen sind falsch.

#DEUTSCHLAND

MEGADEAL BEFEUERT WAHLKAMPF UMS WOHNEN

Inmitten einer aufgeheizten Atmosphäre in Deutschland, in der sich Mieter für die Enteignung ihrer Vermieter starkmachen, die Hausbesetzerszene zum Angriff bläst, in der fast in jeder Großstadt von Hamburg bis München Bürgerinitiativen für bezahlbaren Wohnraum eintreten und die Parteien in ihren Wahlprogrammen dem Thema Wohnen ausführliche Kapitel widmen, kündigen die beiden größten börsennotierten Wohnungsbaukonzerne Deutschlands ihren Zusammenschluss an. Es ist der zweite Anlauf, den Vonovia-Chef Rolf Buch in dieser Sache unternimmt. Der erste, ein feindlicher, scheiterte. Investoren rechnen damit, dass ein großer Konzern unterm Strich mehr verdient als jeder einzeln für sich, weil sich Kosten in Einkauf und Verwaltung sparen lassen. Vonovia SE beziffert die möglichen Einsparungen auf 105 Millionen Euro im Jahr. Mehr als 50 Prozent der Stimmen der Aktionäre müssen bis Ende August für den Deal zusammenkommen. Vonovia SE hat sich insgesamt 22 Milliarden Euro gesichert, um die Übernahme zu finanzieren. Acht Milliarden davon will der Bochumer Konzern noch in diesem Jahr durch eine Kapitalerhöhung ablösen – was aus Sicht der Vonovia-Aktionäre zu einer Verwässerung ihres Einsatzes führen kann. Beide Unternehmen versuchen, Kritiker zu beschwichtigen: Man wolle ein „mieterorientiertes und gesellschaftlich verantwortungsvolles Wohnungsunternehmen schaffen“, heißt es. Unterm Strich wird der Erfolg bei Mietern entscheiden, ob der geplante Zusammenschluss eine gute Idee ist. Und da steht es nach Aussage von Vonovia-Mitarbeitern nicht zum Besten. Auf einem Bewertungsportal macht ein Vonovia-Mitarbeiter seinem Ärger Luft: Durch lange Bearbeitungszeiten und standardisierte Antworten von Kundenanfragen komme es zu Unmut. „Hier sollte nachgebessert werden.“ Korrespondent Oliver Stock

Was braucht es für eine bessere Aktienkul-

tur in Österreich? - Eine Vielzahl von Dingen, weil Aktien, der Kapitalmarkt und die Börse haben eine wichtige Funktion für den Wohlstand des Landes. Und für die Entwicklung der Wirtschaft.

Wie drückt sich das aus, woran machen Sie

das fest? – Länder, in denen der Kapitalmarkt und die Börse und die Quote an Aktionären eine wichtige Rolle spielen, haben einen wesentlich höheren Wohlstand. Das lässt sich ganz einfach vergleichen.

Sie sind seit mehr als 30 Jahren bei der S Immo AG, waren ein Gründungsvater und haben das Unternehmen an die Börse gebracht. Gibt es ein Fazit Ihrer Zeit bei der

S Immo AG? - Wenn man mehr richtige als falsche Entscheidungen trifft, liegt man ganz gut. Und die falschen sollten kleinere Dinge sein und die richtigen die größeren.

Entscheiden Sie aus dem Bauch oder schauen Sie auf Excel-Listen und KPIs?

„Wenn man mehr richtige als falsche Entscheidungen trifft, liegt man ganz gut.“

ERNST VEJDOVSZKY

Was ist Ihr Rezept? - In Wirklichkeit ist das Bauchgefühl die Summe von Erfahrungen, die man gemacht hat, ohne dass man Excel-Sheets braucht. Wenn das Gegenüber den Eindruck hat, der andere meint es ehrlich, dann verhält man sich anders. Das gilt für Mitarbeiter genauso wie für Geschäftspartner. Also eine Grundehrlichkeit. Eigentlich ist es das Leben der eigenen Philosophie und Grundsätze über einen längeren Zeitraum, und da eine hohe Beständigkeit und Verlässlichkeit. Wenn man das lebt, manifestiert sich das nicht in einem Ereignis, sondern in einer Vielzahl.

Wer waren Ihre Ansprechpartner in schwie-

rigen Situationen? - Ich bin der Typ, der nicht nur, aber sehr viel auf sich selbst baut.

Gehen Sie jetzt in den Unruhestand? - Vielleicht wird es noch schlimmer! (lacht) Ziemlich unruhig. Es ist noch nichts offiziell.

Beruflich werden Sie also nicht kürzertre-

ten? – Es schaut nicht danach aus.

Geht das in Richtung Selbstständigkeit? - Das auf jeden Fall.

Woher nehmen Sie die Energie? – Das ist eine gute Frage. (denkt nach)

Sind Sie ein Motivator im Gestalten? – Ja. Eigentlich wollte ich immer die Entscheidungen treffen. Die trifft man nicht allein, sondern man muss die anderen überzeugen, den Weg mitzugehen. Etwa nach Deutschland oder die Grundstücke rund um Berlin. Das war meine Idee. Das motiviert, das gibt Energie. n

#IMMOPOKER

FACETTEN EINES IMMOBILIEN-POKERS

Die Übernahmeschlacht zwischen Immofinanz AG und S Immo AG ist geschlagen, mit weitreichenden Folgen für die unterlegene Immofinanz AG. Deren Vorstandsvorsitzender Ronny Pecik trat mit 29. Juni 2021 zurück, am gleichen Tag hatte er noch seine Anteile an der Immofinanz AG an den einst mit ihm befreundeten Investor Peter Korbacka verkauft. Ein paar Tage zuvor, am 24. Juni 2021, war die Immofinanz AG, die 26, 49 Prozent an der S Immo AG hält, bei der außerordentlichen Hauptversammlung (HV) mit ihrem Antrag gescheitert, das Höchststimmrecht zu kappen. 61 Prozent stimmten zwar dafür, die erforderlichen 75 Prozent wurden aber nicht erreicht. Die Aktionäre Aggregate Holdings, Peter Korbacka und die Erste Asset Management stimmten dagegen. Das Höchststimmrecht begrenzt die Anteile bei Abstimmungen auf 15 Prozent. Die Immofinanz AG hatte ihr am 19. Mai 2021 veröffentlichtes Übernahmeangebot von 22,25 Euro je Aktie an den Wegfall des Höchststimmrechts gekoppelt. Das Ziel waren 50 Prozent plus einer Aktie. Am 25. Juni blies die Immofinanz AG den Übernahmeversuch endgültig ab. Der Abstimmung bei der HV war ein wochenlanger Hickhack vorangegangen. S-Immo-Vorstandschef Bruno Ettenauer hatte das Angebot für nicht angemessen beurteilt und die Aktionäre zu Telefonkonferenzen eingeladen, um seine Sicht des Angebots darzulegen. Bei der HV gab es dann mehrere Fragen zu einem Treffen am 11. Februar 2021 zwischen ExS-Immo-Vorstandschef Ernst Vejdovszky, S-Immo-Aufsichtsratschefin Karin Rest und Ronny Pecik sowie ImmofinanzFinanzaufsichtsratschefin Bettina Breiteneder. Karin Rest gab bekannt, dass es sich dabei um einen Gedankenaustausch bezüglich einer möglichen Fusion gehandelt habe. Ronny Pecik hatte sich aus den weiteren Verhandlungen rausgehalten, diese führte Immofinanz-Vorstandschef Stefan Schönauer.