Appartement en Eigenaar nr 2 2023

Abonnement voor Schilderwerk

Klanten waarderen GlansGarant met een 8.8

Géén kopzorgen meer over schilder onderhoud!

Nooit meer discussies in de ALV over het schilderonderhoud. Bespaar tijd en geld met het GlansGarant onderhoudsplan! Onze transparante onderhoudsbegrotingen bieden u ontzorging en budgetzekerheid. Een perfect geschilderd pand voor een vast bedrag per maand en voor meerdere jaren. Lang leve de vereniging!

Lees alle voordelen op: www.glansgarant-vve.nl

VOORWOORD

Verduurzamen is tegenwoordig de norm, maar kan dit zonder risico’s. In dit nummer leest u hoe de verzekeraar daarnaar kijkt. Maar ook wordt er gekeken naar oplossingen als snelladen en accu’s.

Al met al ligt er dus weer een informatieve editie van Appartement en Eigenaar voor u. Wij wensen u veel leesplezier toe.

COLOFON

Wonen Media BV

Postbus 2093, 1960 GB Heemskerk

Telefoon 0251 207 450

E-mail info@appartementeneigenaar.nl Internet www.appartementeneigenaar.nl

Uitgever Marc Zagwijn

Redactie Marc Zagwijn , Adine Welsink

Vormgeving Rob van Leeuwen

Advertentie-exploitatie Tim Hes

Coverfoto Istock

ISSN 1572-185X

Lithografie en druk

Van Rixel en Van Hoesel, Heemskerk

Opgave en vragen over abonnementen: Abonnementenland

Postbus 20, 1910 AA Uitgeest

Tel. +31(0)251-25 79 24

Fax +31(0)251-31 04 05

Site: www.bladenbox.nl voor abonneren of www.aboland.nl voor adreswijzigingen en opzeggingen. Abonnementenland is ook bereikbaar via Twitter. Stuur uw tweet naar: @Aboland_klanten.

Marc Zagwijn

Glasvezelaansluiting, brandende vragen

Bij glasvezel denken veel mensen aan snel internet. Klopt!

Glasvezel is vezel van glas die zo dun is als een haar. Begin jaren 60 van de vorige eeuw werden de eerste lasers ontwikkeld. Al snel zocht men naar een methode om het laserlicht te transporteren zonder dat dit gehinderd zou worden door stofdeeltjes in de atmosfeer. De conclusie was dat glas het ideale materiaal hiervoor zou zijn. Glasvezel! Hiermee wordt data met de snelheid van het licht verstuurd via een kabel die is opgebouwd uit superdunne vezels. Dit gebeurt met knipperend laserlicht. Een beetje zoals er vroeger via morsecode werd gecommuniceerd, alleen dan veel en

veel sneller! In 2004 was Nuenen de eerste gemeente in Nederland die werd aangesloten op dit moderne internetnetwerk.

Voordelen van glasvezel zijn dat je over het algemeen kunt spreken van een vrij stabiele verbinding, omdat er geen onderbrekingen plaatsvinden in jouw buurt. Je bent niet afhankelijk van de afstand tot de wijkcentrale of het kijk- en internetgedrag van de buren, dat kan namelijk de verbinding vertragen of zelfs verstoren. Internetproviders kunnen over het algemeen vrij gebruik maken van het glasvezelnetwerk. Dat betekent dat jij de vrijheid hebt om bij verschillende bedrijven een abonnement af te sluiten voor een glasvezelverbinding.

Door: Joric Witlox, Witlox Brand Veiligheid

Zo kun je kiezen voor een all-in abonnement, of een internet-only pakket. Tot slot verbruikt de glasvezelkabel minder energie dan de standaard internetverbinding die er nu ligt. De glasvezelkabel communiceert data door middel van licht. Dat is veel zuiniger dan de stroomkabels voor het ‘gewone’ internet.

Het klinkt misschien allemaal te mooi om waar te zijn. Zitten er nog addertjes onder het gras? Zijn er bepaalde dingen waar je rekening mee moet houden? Ja!

Appartement & Eigenaar heeft een helpdesk voor bewoners, bestuurders en beheerders van VvE’s. Zo komen wij al sinds de opkomst van glasvezelnetwerken in contact met VvE’s die glasvezelkabels laten installeren. Zoals gezegd een goede zaak, maar wat veel bewoners zich misschien niet realiseren is dat de kabels vaak in meterkasten getrokken worden. Hiervoor worden gaten geboord, die bijvoorbeeld uit de woning daaronder komen en via het plafond weer doorgetrokken worden naar de woning erboven. Gevolg is dat de woningen onderling niet alleen met kabels, maar ook feitelijk met een open verbinding met elkaar verbonden worden. Het

veilige brandcompartiment, wat iedere woning wettelijk moet zijn, wordt door de geboorde gaten namelijk beschadigd zodat rook en brand van de ene woning kan doorslaan naar de andere woning.

Het Bouwbesluit, dat als doel heeft ervoor te zorgen dat bewoners en bezoekers van gebouwen veilig kunnen verblijven en als het nodig is veilig kunnen vluchten, zegt daar iets over. In artikel 2.84 staat te lezen: “De weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag van een brandcompartiment (woning) naar een andere woning is ten minste 60 minuten.”

Vaak blijkt dat woningen onbewust in open verbinding met elkaar staan en rook en brand dus zonder moeite van de ene naar de andere woning kunnen doorslaan. Denk met name aan zulke boorgaten of niet brandwerend afgewerkte kabels, leidingen of mantelbuisjes in de meterkasten maar ook aan de luchtaanvoer en rookgasafvoer van de CV installatie via een door de woningen gedeelde schoorsteen (schacht).

Wil je dit eens laten onderzoeken? Witlox Brandveiligheid kan inspecties uitvoeren. Dan weet of je er veilig bij zit.

NIEUWS

UIT DE VVE-WERELD

Een overzicht van innovatieve producten, diensten en ontwikkelingen die voor VvE’s relevant zijn.

Perfecte verlichting op juiste moment!

Stap in een wereld waar verlichting niet alleen helderheid biedt, maar ook proactief reageert op uw behoeften. Laat uw omgeving oplichten met onze slimme LED-armaturen met sensoren, die automatisch inschakelen zodra beweging wordt gedetecteerd. Bovendien kunt u de lichtintensiteit moeiteloos aanpassen naar uw persoonlijke behoeften, waardoor u kunt genieten van een veilige en comfortabele omgeving.

VINCI van Locinox op Roland Garros

Het prestigieuze grandslamtoernooi Roland Garros gebruikt de VINCI van Locinox om de toegangspoorten tot de tennisvelden te beveiligen. Het mechanische codeslot biedt eenvoudige en effectieve toegangscontrole.

Luchtkwaliteitsensor CheckAER

Met de luchtkwaliteitsensor CheckAER heeft men een eenvoudige en effectieve oplossing bij de hand, om in een oogopslag te weten wanneer het tijd is om te ventileren. Om de luchtkwaliteit precies vast te stellen, mengt de CheckAER de door de mens uitgeamende lucht en vluchtige organische kamerluchtbelastingen.

Langer thuis blijven wonen

Automatische deuren kunnen zeker bijdragen aan het langer thuis blijven wonen voor mensen met een beperkte mobiliteit of ouderen. Ze bieden verschillende voordelen die de toegankelijkheid en het gemak in huis vergroten. Hier zijn enkele voordelen van automatische deuren in het kader van thuiszorg.

Geschil binnen uw VvE?

Onze specialisten weten wat er speelt in VvE’s. Wij adviseren u met kennis van zaken vanuit een praktische insteek. Als het kan, dan komen we tot een oplossing met alle betrokken partijen. Als het moet, dan procederen we op het scherp van de snede om recht te doen aan uw belangen. Even sparren? Neem gerust vrijblijvend contact met ons op.

www.bvd-advocaten.nl

Recht doen.

UITLEG SPLITSINGSAKTE: EEN SPLIJTZWAM

Het is aannemelijk dat de meeste VvE-procedures gaan over uitleg van de splitsingsakte. Een rondje langs de uitspraakvelden laat zien dat in 2023 al tientallen uitspraken dit punt aanstipten. Voor de appartementseigenaar is de precieze uitleg vaak een ver-van-mijn-bedshow. Daarom ga ik in dit artikel de uitlegregels uit de rechtspraak langs om concreet te maken langs welke meetlat een rechter het pleit beslecht.

Hoge Raad staat centraal

Bij uitleg van splitsingsakten gaat het uiteraard ook over de uitleg van toepasselijke modelreglementen. In de wet is niet opgenomen hoe splitsingsakten moeten worden uitgelegd. Hiervoor moet de toevlucht worden genomen tot de rechtspraak. Het hoogste rechtscollege van Nederland, de Hoge Raad, heeft zich al meermaals uitgesproken over de uitleg van splitsingsakten.

Op 1 november 2013 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen over de uitlegregels.1 In deze kwestie lag de vraag

Mr. B.J. Agteresch, advocaat bij BVD advocaten

voor of bepaalde gedeelten al dan niet gemeenschappelijk zijn. Daarvoor moest de splitsingsakte worden uitgelegd. De Hoge Raad oordeelde dat voor de beoordeling van de voorliggende vraag de inhoud van de splitsingsstukken (de splitsingsakte en –tekening) bepalend is.2 Bij uitleg daarvan komt het aan op de in deze stukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit (in dat geval) de omschrijving van de gedeelten van het gebouw in de akte en de gehechte tekening.3 Dit moet worden bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. Daarbij mogen slechts worden meegenomen die gegevens die voor derden uit of aan de hand van de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.4 Dat vanuit het oogpunt van rechtszekerheid.

Concreet: de splitsingsakte mag (in de regel) alleen uitgelegd worden met de informatie die de splitsingsakte en/of –tekening biedt. Daar mag later niet zelf een draai aan worden gegeven. Voor iedereen moet dezelfde uitleg gelden, zodat alleen stukken uit de openbare registers ‘meewegen’. Andere stukken, zoals brieven, mails, notulen en zelfs besluiten, tellen dus niet mee.

Wat als de splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn? Dan moet de rechter vaststellen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Als de splitsingsakte en –tekening elkaar tegenspreken, kan niet op voorhand beslissende betekenis worden toegekend aan de splitsingsakte. De rechter moet dan aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen en aan de hand van aannemelijkheid van rechtsgevolgen van de verschillende interpretaties bepalen aan welk document doorslaggevend gewicht toekomt.5

Later heeft de Hoge Raad verduidelijkt dat bij verschillende uitlegmogelijkheden van de splitsingsstukken betekenis mag worden toegekend aan waarneming van feitelijke kenmerken.6 De rechter mag dan dus kennisnemen van de situatie ter plaatse. Dit mag de rechter ook meewegen bij het beoordelen welke uitleg tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt.

Uitleg in de praktijk

Eind goed, al goed? Nee, zeker niet. Er komen nu eenmaal splitsingsakten voor die verschillend kunnen worden uitgelegd. Vaak is dat advocatenvoer. Appartementseigenaren kunnen nu eenmaal niet de hun gewenste uitleg ‘kiezen’. Het is aan de rechter om bij verschil van inzicht de juiste uitleg vast te stellen. Een alternatief is wijziging van de splitsingsakte, maar dat is bij een conflict binnen een VvE (vrijwel) onmogelijk. Telkens weer moeten rechters dus de splitsingsstukken uitleggen. Ik bespreek enkele recente voorbeelden.

De uitspraak van 15 februari 2023 van Rechtbank Amsterdam ziet op kamerverhuur, wat was verboden in de splitsingsakte.7 De eigenaar van een appartement verhuurt, naast eigen gebruik, enkele kamers aan vriendinnen. De concrete vraag is of dat gebruik in strijd met de splitsingsakte komt. In de splitsingsakte staat dat de appartementen bestemd zijn om te worden bewoond door ‘de eigenaar en/of gebruiker al dan niet met zijn gezin’. Ook is bepaald dat de appartementen niet zijn bestemd voor het in gebruik geven of verhuren van kamers. De appartementseigenaar ziet een haakje in een bepaling waarin staat dat eigenaren huisgenoten mogen laten inwonen. De rechter ziet zich gesteld voor de vraag of door die bepaling ook huurders onder huisgenoten kunnen worden gezien. Kortgezegd komt de rechter tot de slotsom dat huurders niet als huisgenoten kunnen worden gezien, omdat deze al onder de definitie ‘gebruikers’ vallen. Het is de meest aannemelijke uitleg dat bij de term huisgenoten moet worden gedacht aan bijvoorbeeld een partner of kind. Relevant in het licht van de uitlegregels is dat de rechtbank overweegt dat correspondentie,

2 Onder verwijzing naar HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223.

3 Vgl. HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933.

4 HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, r.o. 3.4.2.

5 HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, r.o. 3.5.2.

6 HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337.

7 Rechtbank Amsterdam 15 februari 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:747.

processtukken uit eerdere procedures en vergadernotulen niet voor derden kenbaar zijn en dus niet meewegen bij de uitleg van de splitsingsakte.

In een arrest van 14 februari 2023 van het Gerechtshof Amsterdam gaat het om de vraag of balkons onrechtmatig zijn geplaatst, omdat toestemming van de vergadering ontbrak.8 De eigenaar vindt van niet, met een beroep op een artikel in de splitsingsakte. Hierin staat dat voor het aanbrengen van ‘uitstekende voorwerpen’ aan de buitenzijde geen toestemming nodig is. Het hof ziet een balkon echter niet als ‘uitstekend voorwerp’, maar als aanbouw. Daarbij let het hof op de context van de bepaling, waarin ook zaken als vlaggen en bloembakken zijn uitgezonderd van toestemming. In tegenstelling tot die zaken is een balkon betreedbaar en constructief verweven met het gebouw. Er wordt met een balkon een verblijfsruimte gecreëerd. Ten onrechte heeft de appartementseigenaar daarom geen toestemming aan de vergadering gevraagd voor het

aanbrengen van een aanbouw, te weten een balkon. Het hof oordeelt (nog) niet tot verwijdering van de balkons (wat wel de consequentie kan zijn van het nalaten van het vragen van toestemming), maar lijkt aan te koersen op een minnelijke regeling. Uitleg is in dit geval – en vaak – een kwestie van alles of niets.

In een uitspraak van 1 maart 2023 van de Rechtbank Rotterdam oordeelt de rechtbank over een splitsingsakte van een appartementencomplex met winkels en woningen.9 De woningen zijn boven de winkels gelegen.

8 Gerechtshof Amsterdam 14 februari 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:370.

9 Rechtbank Rotterdam 1 maart 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:1755. De auteur van dit artikel stond de bewoners van het appartementencomplex bij in deze procedure.

heroal S 77 SL

Hef- schuifdeursysteem

Een goed functionerende kascommissie is essentieel voor een goed functionerende VvE.

r g g

KASCOMMISSIEGIDS VOOR VVE S Dez g dé pr h p k omm d de a k ni g Ve g g n E g fi ën S p oo p d v k s d reke g itg legd d n k word g d en d b beho d d c p z n d h d heck k k k ss e d s g W oc g n k geb k k n va g t s raagb k p Ve s goe d n o óók ij he mo de d d he sta e k D K mm d hre u en d eke g k en d d we d por e n p m g a en K sc m ds ge p m o en d g g n e kom O k m a fi ië e g E er ij een d n ge h bo k all k sc m ma k d en Ma den O bed m e g ac H d me h fd n e b Po k ma g t rne t n s b Po BV D u eu ges agd d he h on p s k voo h a r p k s e-a p k d e oo kasc si g fi cië ad ev k s te b g p n o p n s M n www s g d

d he s d dw rk K mm g d s hr Fou d r k g kunnen d we d por an em na e D Kasco ds g m o en d d g g e en k m O k mda fi ië e s vo V E e z k ee den g h boe ie sba kasco m r be d en Ma den d bed om g e a H d m h d n e o e d P b k n m g e n A an b j Po n B D ut ge agd d the h con p pe ijke vo h n t naa p k e- p k d e kas si ede n g cië o e k s te g p en p en M r n www m s g d

gena dege fi n e en p oor p d vo k va reke g itg legd d n o k worde g d n w d bij eho da p d h g heck s k ke ka s d de s g W och g h k geb k g v aag k V r g d r e ó k g he mo de e d h s d k D m s g d F en ekeni g k n d d erk d o em n pp em g n K scom g d gee p ou n g g n en k me k dat d ië g oo c ijk en d ge e h boek n alle b a k om maa k b stu d n Ma d n O bedr m en g t acc H w d mee d ter Pos k man g ne b Pos BV D e gd d heo h n ro p e e w ijk voor h t l e p k ch p k d oo ka com den g fin cië ad s te b g p n toe p s M www k ss eg

De kascommissie moet zeker stellen dat de jaarrekening klopt, voldoet aan de wettelijke eisen én voldoende inzichtelijk en begrijpelijk is voor de leden van de VvE.

Drs. Maarten den Ouden D E K A S C O M M S S E G D S V O O R V V E S

wil cont ole en. Stap voor stap wo dt voor elke post van de jaarr kening uitgelegd hoe de cont ole kan wo den gedaan en wat de bijbeho ende aandachtspunten zijn. Met de handige checklists kan el kascommissie di ect aan de slag. Vert ouwen is goed de cont ole moet óók goed zijn’ is het motto van de auteur die ook het standaa dwerk De Kascommissiegids voor ve enigingen outen in de jaar kening kunnen di ect doorwerken in de portemonnee van de appartementseigena en. Deze Kascommissiegids geeft tips om fouten (en audes) tijdig te signale en en te voorkomen. Ook omdat de financiële egels voor VvE erzichtelijk op een rij wo den gezet -in deze 3e d uk de nieuwste wetg ving voor VvE verwerkt- is het boek niet alleen onmisbaar voor kascommissies, maar ook voor VvE-behee ders -bestuurders. Maar en den Ouden is bedrijfse onoom als regi oun onder meer hoofd in erne ont e bij de P tbank en manager In erne A oun antsdien t bij tkan o en V De au eur is er in geslaagd theo etische ont eprincipes en et elij schrif a en naar p aktische ontr aanpak die ook oor kascommi sie eden met einig financië of admini atieve ennis e begrijpen en oe te pa sen is. Meer informatie: www.appartementeneigenaa .nl excl. verzendkosten

DE KASCOMMISSIE GIDS

VOOR VERENIGINGEN VAN EIGENAARS

GIDS

DE KASCOMMISSIE GIDS

Wij van Appartement en Eigenaar hebben ons daarom sterk gemaakt voor het actualiseren en opnieuw beschikbaar krijgen van de Kascommissiegids voor VvE’s.

+ Modulair systeem in diverse isolatieklassen

+ Optioneel volledig geintergreerde aandrijvingssystemen

+ Maximale transparantie door volglas- of vleugelhoek + nul-barrière met geïntegreerde waterafvoer Rolluiken | Zonwering | Roldeuren | Ramen | Deuren Vliesgevels | Service heroal.nl

Het appartementencomplex heeft een hoofd-VvE en twee onder-VvE’s (winkels respectievelijk woningen). De voorliggende vraag is (onder meer) of onderhoud van asbesthoudende delen van de gevels van de bovenliggende woningen voor rekening van de winkels en woningen gezamenlijk (dus de hoofd-VvE) komen of slechts voor rekening van de woningen. In de akte staat kortgezegd dat slechts het onderhoud van gemeenschappelijke delen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de woningen voor rekening van de woningen komen. Omdat de gevels niet uitsluitend (maar wellicht wel grotendeels) dienstbaar zijn aan de woningen, komt het onderhoud van de gevels naar het oordeel van de rechtbank voor rekening van de hoofd-VvE en dus mede voor de winkeliers.

Hoe lees ik mijn akte?

Uit de gegeven voorbeelden blijkt wel dat de praktijk van uitleg van splitsingsakten veelkleurig is. Allerhande uitlegconflicten worden aan de rechter voorgelegd. De uitkomst laat zich soms wel voorspellen.

Om conflicten voor te blijven, is mijn advies om goed op de hoogte te zijn van de splitsingsakte. Bijvoorbeeld bij het aanbrengen van een aanbouw kan het gevolg van het ten onrechte vragen van toestemming aan de vergadering verstrekkend zijn. Een procedure kan dan leiden tot een verplichting tot afbreken van de aanbouw. Dat kan uiteindelijk de uitkomst zijn van

de besproken balkonkwestie. Ik kan mij echter niet aan de indruk onttrekken dat appartementseigenaren soms maar gewoon aan de slag gaan en het hun onbekende risico van de akte voor lief nemen. Dat is onverstandig.

Uitleg van een splitsingsakte is wat mij betreft geen hogere wiskunde. Er is weinig ruimte om creatief te lezen. In de genoemde uitspraken, zeker die van de balkons en de kamerverhuur, werd de splitsingsakte vindingrijk ingezet. Maar zo vindingrijk is de rechter niet. Dat is jammer van de risico’s en de kosten. Mocht een akte lastig leesbaar zijn, adviseer ik om een deskundige te raadplegen. Dat zorgt in ieder geval voor het inzichtelijk maken van risico’s.

Zelfs als een akte zichzelf tegenspreekt, geeft de rechtspraak richting. Dan zoekt de rechter namelijk naar de meest aannemelijke uitleg. De rechter zoekt dan, praktisch, vaak met behulp van de situatie ter plaatse, naar de meest logische redenering.

Tegelijkertijd is een salomonsoordeel van een rechter soms nodig. Mijn advies in die gevallen is om, zo mogelijk, feitelijke stappen on hold te zetten totdat de rechter heeft geoordeeld. Het is tenslotte eenvoudiger en minder pijnlijk om een aanbouw later nog te plaatsen, dan deze verplicht te moeten verwijderen.

Verduurzamen is tegenwoordig de norm, maar is deze transitie geheel zonder risico’s?

U kunt er tegenwoordig niet meer aan ontkomen. De drang om te verduurzamen neemt steeds grotere vormen aan. Van isoleren, elektrische auto’s, laadpalen tot zonnepanelen, iedereen heeft met verduurzaming te maken. Dit wordt ook nog eens aangewakkerd door de energiecrisis. De stijgende energiekosten maakt dat iedereen in de wijk wel een gebouw heeft voorzien van zonnepanelen.

Door: Rob van den Heuvel Accountmanager VastgoedRivez Assurantiën & Risicobeheer B.V.

Recent heeft het onderwerp nog het landelijke nieuws gehaald. Er vindt een energietransitie plaats, waarbij onder andere de energievoorziening verschuift van aanlevering door derden naar het zelf opwekken van energie. Het aantal zogenoemde thuis-energiecentrales is inmiddels groot. Naar verwachting zijn er voor het einde van 2023 in Nederland meer dan 80 miljoen zonnepanelen geïnstalleerd. De veiligheid van zonnepaneelinstallaties is bij deze transitie een onderbelicht thema en dit baart Brandweer Nederland grote zorgen. Woningen worden getransformeerd naar energiecentrales en wij wonen daar allen in.

De ervaring leert dat vaak niet wordt stilgestaan bij het thema veiligheid. Er wordt dan gedacht dat een installateur hier al voldoende aandacht aan besteedt. Maar niets is minder waar. Het vertrouwen hebben in de deskundigheid van een installateur is goed. Maar het installeren van zonnepaneelinstallaties blijft mensenwerk. En waar mensen werken bestaat altijd een kans op een vergissing. Daarnaast hebben zonnepaneelinstallaties te kampen met weersinvloeden, wat na verloop van tijd aandacht verdient door middel van controle.

Vanwege de grote vraag naar zonnepanelen neemt het aantal installateurs toe. Grotere installatiebedrijven huren onderaannemers in voor het plaatsen van nieuwe installaties om te kunnen voldoen aan de vraag. Maar zijn deze onderaannemers wel deskundig en houdt men voldoende zicht op de veiligheid? Het gaat immers om uw veiligheid en om uw woning, die u in handen legt van een ander.

Het is voor de verzekeraars dagelijkse kost. Vragen over hoe het verzekeringstechnisch is geregeld als er zonnepanelen zijn geplaatst. Ook komt het regelmatig voor dat de zonnepanelen al zijn geïnstalleerd en pas later het besef komt dat dit mogelijk ook gevolgen kan hebben voor de verzekering.

In geval van een VvE zijn er veel verschillende scenario’s denkbaar als het op zonnepanelen aankomt. De VvE kiest er gezamenlijk voor om zonnepanelen op het dak van het gebouw te plaatsen. Of individuele eigenaren laten na een akkoord van de Algemene Ledenvergadering van de VvE zonnepanelen op het dak plaatsen. Ook het verhuren van daken van een VvE-gebouw aan een derde partij komt voor. Maar hoe nu te handelen om ervoor te zorgen dat u goed verzekerd bent als VvE?

Informeer vooraf bij uw verzekeringsadviseur naar mogelijke gevolgen van een wijziging. Niets doen is immers geen optie, aangezien het plaatsen van zonnepanelen een risicowijziging betreft. U bent verplicht een risicowijziging te melden bij uw verzekeraar. Maar wat zijn nu punten van aandacht waar u zelf al op kunt letten, als uw VvE voornemens is om iets te ondernemen op het gebied van zonnepanelen.

Een zonnepaneelinstallatie dient altijd bevestigd te worden door middel van verankering of ballast. Het lijkt vanzelfsprekend. Maar uit ervaring kunnen wij stellen dat dit bij het plaatsen van zonnepanelen vergeten kan worden, al dan niet bewust. Helaas hebben zich vorig jaar na diverse stormen al situaties voorgedaan waarbij de panelen van het dak zijn gewaaid met een enorme schade als gevolg. Vanwege

uiteenlopende redenen waren de zonnepanelen zonder verankering of ballast op het dak van het VvE gebouw geplaatst. Gelukkig betrof het in deze gevallen enkel materiële schade en was er geen omstander gewond geraakt. Men kan stellen dat hierbij sprake was van een constructiefout. Een constructiefout is standaard uitgesloten van verzekeringsdekking. Kortom, de kosten voor vervanging van de afgewaaide, kapotte panelen zijn voor eigen rekening van de VvE. Al met al een onwenselijke situatie voor iedere partij.

Andere aandachtspunten zijn de omvormers en de bijbehorende bekabeling. Plaats een omvormer op een plek vrij van huisraad, zodat een omvormer de geproduceerde warmte kwijt kan. Controleer ook regelmatig visueel de installatie of er geen schroeiplekken of andere beschadigingen zichtbaar zijn. Daarnaast is het eenvoudig te controleren of de bekabeling juist is geplaatst. De bekabeling dient per kleur gebundeld te worden. Voorkom dat er bij de installatie bekabeling met diverse kleuren met elkaar gebundeld wordt. Tevens is het belangrijk dat bekabeling in een kabelgoot wordt geplaatst en dat dakdoorvoeren op een deugdelijke manier worden aangebracht en vervolgens op een deskundige wijze worden afgedicht.

Diverse verzekeraars eisen tegenwoordig een keuring van de zonnepaneelinstallatie. De zogeheten SCIOS scope 12-keuring is een inspectie van uw gehele zonnepaneelinstallatie. Bij een dergelijke keuring worden niet alleen de PV-panelen, maar ook de strengen, connectoren, omvormers, optimizers en bijbehorende meterkasten gecontroleerd op deskundige aanleg en juiste materiaalkeuze. De inspecteur kijkt naar de brandrisico’s en de elektrische veiligheid van de installatie. Een keuring wordt niet altijd verplicht gesteld, maar is wel altijd te adviseren. Immers is een thuisenergiecentrale niet vrij van risico’s. Afhankelijk van de omvang van een zonnepaneelinstallatie, bouwaard van het gebouw of andere factoren kan een dergelijke keuring verplicht worden gesteld. Zorg nadat de keuring heeft plaatsgevonden dat eventuele herstelpunten ook worden hersteld en dat er een herstelverklaring volgt.

Heeft u als VvE vragen over de mogelijke verzekeringstechnische gevolgen omtrent zonnepanelen. Neem contact op met u verzekeringsadviseur voor advies. Voorkomen is immers beter dan genezen.

Oneindig veel buitenleven

Balkonbeglazing - Tuinkamers - Terrasoverkappingen - Glazen wandsystemen - Windschermen

Bouwinvest gaat 63 appartementencomplexen uitrusten met slimme batterijsystemen van iwell

Vastgoedbelegger Bouwinvest Real Estate Investors heeft haar 300 woningcomplexen, en zichzelf, een forse milieudoelstelling opgelegd. Volgens Eric-Jan Dekkers, Manager Technical Management bij het ‘Residential Fund’ van Bouwinvest, moeten alle 19.000 woningen in die complexen al in 2045 volledig ‘Paris Proof’ zijn. Daar moeten nog veel maatregelen voor uitgevoerd worden. Voor dit jaar ligt de focus onder andere op 63 appartementencomplexen, waar AC-laders voor elektrische auto’s geplaatst gaan worden. “De batterij-systemen van iwell lossen het probleem op, dat aan de ene kant de vraag naar opladen enorm toeneemt, terwijl aan de andere kant de netcongestie het niet toelaat om grotere vermogens mogelijk te maken.”

Duurzame zonne- en windenergie

De batterijsystemen van iwell worden overdag opgeladen met ingekochte, duurzaam opgewekte zonne-energie. En ’s nachts, als het flink waait, gebeurt hetzelfde met windenergie. De slimme iwell systemen kijken dan naar het aanbod van de beschikbare duurzame energie, waardoor een zo duurzaam mogelijke mix wordt opgeslagen in de batterijen. Zo optimaliseert het zelflerende batterijsysteem alle energie¬stromen binnen een gebouw, zoals voor de verlichting van kelders en trappenhuizen, liften en dergelijke, maar ook daarbuiten met de verlichting van parkeerterreinen en de AC-laders voor elektrische auto’s. Het systeem vlakt tegelijkertijd ook de piekbelasting af (peak shaving).

Zelflerend batterijsysteem als oplossing Dekkers noemt een maatregel waarmee hij de noodzaak voor een slimme oplossing illustreert: “Vanaf 2030 wil de gemeente Amsterdam alle benzine- en dieselauto's binnen de ring A10 weren. Andere steden zoals Utrecht en Rotterdam zouden het voorbeeld uit de hoofdstad zomaar eens kunnen volgen. Er zal daar dus een enorme vraag naar het elektrisch laden van auto’s ontstaan. Het mooiste is dan natuurlijk dat je een oplader beschikbaar bij je huis hebt. Maar bij appartementen kan dat gewoonweg niet zomaar. Daar is bijvoorbeeld de aansluiting van het gebouw niet toereikend voor. Het gebouw kan niet

meer elektra leveren dan dat het al doet.” Bovendien zal de netcongestie, die in het hele land uitbreidingen van netaansluitingen nagenoeg onmogelijk maakt, volgens netbeheerder TenneT, niet voor 2030 opgelost zijn.

Vincent Ruijter, CCO van iwell, zegt daarover: “Het grootste probleem is dat de netaansluiting van het appartementengebouw gebaseerd is op de pieken in de vraag. Die pieken liggen doordeweeks rondom het ontbijt en vanaf een uur of vijf in de middag. Daar zou dan ’s avonds het opladen van de elektrische auto’s bij komen, en dat kan nu eenmaal niet.”

In 2022 gestart met uitrol Power Cubes Het afgelopen jaar werd gestart met het plaatsen van 10 Power Cubes van 30 kWh van iwell, die bij de 10 complexen nu in totaal 40 AC-laders kunnen voorzien van stroom. Extra batterijen moeten in het komende jaar bij de resterende 53 complexen ruim 200 AC-laders mogelijk maken, waardoor op die complexen ruimschoots aan de vraag naar slim opladen voorzien kan worden. Dekkers merkt daarbij op: “Het is vanzelfsprekend niet de bedoeling dat één van de bewoners van half vijf tot de volgende ochtend zijn auto aan de lader laat staan. Zoveel AC-laders kunnen we niet plaatsen, maar dat hoeft nu ook nog niet. Uit de praktijk blijkt dat de voorziene uitbreiding voorlopig afdoende laadcapaciteit zal bieden.”

ONTDEK DE MOGELIJKHEDEN VAN MAATWERK VOOR UW VVE

VERENIGING VAN EIGENAREN

Zijn de belangrijkste risico’s voor uw VvE verzekerd? Gun uw VvE een specialist en ontdek de mogelijkheden van maatwerk voor uw VvE. Neem direct contact op met één van onze specialisten.

Bel 088 8000 920 of mail naar vastgoed@rivez.nl.

VV E BEHEERDER

Bent u als professionele VvE beheerder opzoek naar een partner voor assurantiën? Wij zijn bij uitstek de partner voor een langdurige samenwerking voor u en uw relaties. Met onze maatwerkproducten voor uw relaties, de VvE, kunt zich als VvE beheerder onderscheiden in de concurrerende VvE markt.

Voor een vrijblijvend kennismakingsgesprek, bel direct met 088 8000 920.

Pro teer van onze kennis, inkoopkracht, creativiteit en netwerk

Persoonlijke advisering en begeleiding door onze vastgoedspecialisten

Advies op maat over het verzekeren van uw VvE risico’s.

Altijd op zoek naar de ideale balans tussen premies en voorwaarden

Een eigen VvE-pakket met maatwerkproducten voor uw VvE

Met de monitoren en het intercomtoestel van de serie GTwin kiest u voor tijdloos design aan de muur en bent u voorbereid op de toekomst.

Op de smartphone zien wie er voor de deur staat? GTwin heeft een gratis App en met een multi-user gateway per gebouw krijgen alle monitoren in het gebouw automatisch deze feature.

Art 7/GTwin

De ART 7/GTwin handsfree monitor heeft een 7” beeldscherm waarop bezoekers dag en nacht haarscherp zichtbaar zijn. En met behulp van de verlichte toetsen is de bediening uiterst intuïtief. Of kies voor de TEKNA-S GTwin, een praktische no-nonsense monitor met telefoonhoorn.

Neem contact op met Vercoma voor het meest aantrekkelijke vervangingssysteem waarmee u bent voorbereid op de toekomst.

verkoop@vercoma.nl | T 075 62 17 628

TEKNA-S GTwin

ART 1/GTwin App op smartphone

Grotere opgave

Al die 19.000 woningen in de huidige portefeuille van Bouwinvest zullen de komende jaren een verduurzamingsslag moeten maken om energiezuiniger en aardgasvrij te worden. Dekkers: “Technische oplossingen zijn er nu al, en die worden in de toekomst alleen nog maar meer en beter. We hebben een routekaart klaarliggen waarmee we onze doelstelling (‘Paris Proof’ in 2045) gedurende de komende jaren denken te kunnen waarmaken. Maar heel eenvoudig wordt het niet. We zijn namelijk mede afhankelijk van de instemming van huurders. We kunnen niet zomaar beslissen dat er bijvoorbeeld nieuwe lagetempera¬tuurradiatoren in een

woning geplaatst worden of dat er buizen door een kamer worden aangelegd. In de praktijk betekent het dat we 19.000 keukentafelgesprekken zullen gaan voeren om onze plannen toe te lichten. Om al deze zaken uit te kunnen leggen, kun je niet volstaan met een enkele huurdersbijeenkomst of een mooie folder. Daarvoor, verwachten we, zullen we alles uit de kast moeten halen, tot de individuele gesprekken aan toe.”

Ruijter vult nog aan: “Als in de toekomst op die 63 appartementencomplexen zonnepanelen geplaatst gaan worden, dan kunnen onze batterijen ook voor duurzame opslag voor uitgesteld gebruik van die zonne-energie zorgdragen.”

VERDUURZAMING aanjager om woningen te moderniseren

De noodzaak om te verduurzamen neemt door het maatschappelijk debat en stijging van de energiekosten snel toe, ook bij VvE’s. Bewoners willen graag een woning die weer jaren mee kan met lagere energiekosten en met meer comfort. Meer dan de helft van de VvE’s blijkt er onvoldoende financiële reserves voor te hebben. Verduurzaming kan de aanjager zijn voor modernisering van bestaande appartementengebouwen. Mits je overzicht hebt van alle mogelijkheden, inclusief garanties, financiering en subsidies. Zet de integrale bril op!

door: stichting WNR

Voor VvE’s speelt er nogal wat. Naast de eisen voor reservering van budget, moet het onderhoud ineens ook worden gecombineerd met maatregelen om te verduurzamen. Waar te beginnen? De ene bewoner klaagt over koudeval langs de ramen, de ander over oververhitting in de zomer. Aanbieders komen met de meest uiteenlopende oplossingen. Verduurzaming kan de aanjager zijn voor modernisering van bestaande woningen. Mits je overzicht hebt van alle mogelijkheden, inclusief garan-

ties, financiering en subsidies. Want alleen met een doortimmerd investeringsvoorstel komt er draagvlak. Maar hiervoor is meer nodig dan louter technische oplossingen. Het gaat over het woonplezier en over de zeggenschap van de bewoners, om hun vertrouwen in de voorgestelde aanpak, in de toekomst van hun woning. Over kosten en vooral over opbrengsten. Kijk daarom naar de totale investering én naar de besparing op de energiekosten én naar de kosten van onderhoud. Zet vooral de integrale bril op.

Ontzorgen:

VvE-renovaties makkelijk maken Stichting WNR (WoonlastenNeutrale Renovatie), faciliteert integrale woonlastenneutrale renovaties voor VvE’s. Walter van Steenis, directeur van WNR, ziet zijn organisatie als verbinder tussen VvE’s, renovatiepartners en financiers. “Ontzorging van VvE’s gaat over goed advies en procesbegeleiding, kwalitatief hoogwaardige en betrouwbare uitvoering met garanties op de gebouwprestaties. De maandlasten voor eigenaren en bewoners in een VvE kunnen hierbij gelijk blijven. Zeker als de VvE beschikt over voldoende onderhoudsreserves. Maar ook als dat niet het geval is, is een volledige schilrenovatie in één keer vaak de meest comfortabele en financieel aantrekkelijkste oplossing. De investering in een totaalrenovatie leidt namelijk tot veel lagere kosten voor onderhoud. En de energiebehoefte voor verwarming is dan nog maar een tiende van voor de renovatie. De lening wordt gewoon via de servicekosten afgelost, dus de bewoners worden niet opgezadeld met een hypotheek.”

Haalbaarheid begint met gedegen MJOB

Van Steenis benadrukt het belang van een gedegen meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) met de volledige vervangingscycli voor de komende 30 jaar. Want het ‘huishoudboekje’ moet op orde zijn. Stichting WNR is met name gericht op grote appartementsgebouwen uit de jaren 1960 tot 1980 en verzorgt haalbaarheidsstudies die de VvE-bewoners niet overvragen. “Wij creëren duidelijkheid over prestaties en haalbaarheid en zadelen leken niet op met technische discussies. In de haalbaarheidsstudie rekenen wij naar een aanpak waarin elke geïnvesteerde euro in isolatie en techniek de grootste meerwaarde heeft. We kijken naar de gehele levensduur.”

Sociale totaalrenovatie

Ondanks de lage energierekening, de woningverbetering met hoger comfort en waardestijging van de woning, kunnen bewoners soms die extra servicekosten toch niet betalen. Met als gevolg dat ze niet durven te kiezen voor de totaalrenovatie. Samenwerking met de gemeente is dan cruciaal, zodat er een vangnet is voor wie het echt niet kan betalen. WNR maakt zich sterk voor sociaal beleid: wie er woont moet er na de renovatie kunnen blijven.

Financiering op basis van kwaliteitsgarantie

Door de minimale energielasten achteraf is de investering in VvE-renovatie juist aantrekkelijk voor financiers, meent Walter van Steenis. Het proces van WNR faciliteert dat: ”Met een gebouwprestatiegarantie voor de duur van een lening geven wij duidelijkheid over de financiële ruimte die door de energiebesparing vrijkomt, en zo ontzorgen we ook de financier. Want die kan dan een langlopende lening verstrekken voor een hoogwaardige aanpak met lage maandlasten.”

Als je het doet, doe het dan goed Hoogwaardige gevelrenovatie in één keer of een stapsgewijze aanpak; als je het doet, doe het dan goed! Durf ruim te denken en te kijken en ga voor kwaliteit in de aanpak. Goedkoop is bij renovatie namelijk al snel duurkoop. En het hoeft niet ingewikkeld te zijn. Een goede jas van thermische isolatie rondom, energieleverende kozijnen en energiezuinige balansventilatie is een beproefde aanpak voor gezond, comfortabel en betaalbaar renoveren. Hoe dan ook is het van belang de juiste volgorde van maatregelen te treffen en de details goed op elkaar te laten aansluiten. Dus: zodra je kozijnen en glas vervangt, zorg je ook voor energiezuinige balansventilatie. Daarmee voorkom je vochtproblemen en krijg je een gezond binnenklimaat. En als je glas vervangt pak je meteen goed isolerend en dus drievoudig glas, zodat de winterzon mee kan helpen het gebouw op te warmen. Ook moet de verwarmingsinstallatie passen bij de energiebehoefte, want te grote afgifte leidt tot onnodig warmteverlies. Voorkom dat je zaken uit het oog verliest en neem alle betrokken experts mee in de gekozen aanpak.

Condoreno

WNR is partner bij het Europese project Condoreno. Hierin dient WNR met haar projecten als inspiratiebron voor de ontwikkeling van een renovatie-aanbod voor Belgische en Franse VvE’s om voorbij label A te komen en toekomstbestendige woningen en financiële zekerheid te creëren voor de bewoners.

Kijk voor meer informatie op https://wnr.nu.

De laadpaal voor VvE’s

Simpel, snel en zonder gedoe!

Laadsnel biedt een unieke all-in oplossing voor een laadpaal op je eigen parkeerplaats. Een simpele en snelle oplossing voor iedere VvE met een behoefte voor een laadpaal.

De voordelen:

Geen hoge investeringskosten. Wie gebruikt, die betaalt!

Iedereen kan meedoen, nu of later. Binnen zes weken na aanvraag worden de laadpalen geplaatst. Mogelijk vanaf één laadpaal.

Onze werkwijze

Advies

Ben erg goed geholpen. Fijne snelle montage. Goede afstemming met personeel over werkzaamheden en deskundige uitleg.

Welke oplossing is geschikt voor jouw VvE? Hoeveel laadpunten zijn er nu en in de toekomst nodig? Wij vertellen het graag in een vrijblijvend adviesgesprek.

Installatie

Laadsnel.nl biedt een veilige en voordelige oplossing voor laadpalen voor iedere VvE. We vertellen je graag meer over de installatie en techniek. En binnen 6 weken na aanvraag worden de installatie en de laadpalen geplaatst.

Gebruik

Geen hoge investeringskosten, maar voor een vast bedrag per maand of kWh zorgeloos rijden en laden! En alleen de gebruiker van de laadpaal betaalt. En het is altijd mogelijk om extra laadpunten te plaatsen.

Vraag nu een vrijblijvende offerte aan

Jeroen, onze adviseur

laadoplossingen, neemt binnen

24 uur contact op!

De techniek achter laadpalen in parkeergarages

Elektrisch rijden is niet meer weg te denken en het belang van efficiënte laadpunten in parkeergarages wordt steeds groter. Deze laadpunten moeten niet alleen gebruiksvriendelijk zijn, maar ook veilig, kostenefficiënt, toekomstgericht en het liefst ook op je eigen parkeerplaats.

Waarom niet allemaal een aansluiting vanuit de eigen meterkast?

Hoewel het mogelijk is om voor elk laadpunt een afzonderlijke aansluiting vanuit de meterkast te installeren, heeft deze aanpak verschillende beperkingen. Ten eerste is het een kostbare optie, zowel qua installatie als onderhoud. Ten tweede biedt het minder flexibiliteit in termen van waar en wanneer laadpunten kunnen worden geïnstalleerd of uitgebreid. Ten derde zal deze optie heel snel de capaciteit van de meterkast overbelasten, wat veiligheidsrisico's kan opleveren.

Laadsnel.nl, een toonaangevende aanbieder van laadoplossingen voor VvE’s, maakt gebruik van een unieke technologie genaamd de 'ringleiding' om deze beperkingen te voorkomen.

Waarom een ringleiding?

Een ringleiding, of vlakbandkabel, is een technologie die haar oorsprong vindt in de wereld van windmolens en bagagebanden op luchthavens. Het belangrijkste voordeel van een ringleiding is de flexibiliteit: je kunt op elke gewenste plek 'inpluggen'. Dit betekent dat je vrij bent om te bepalen waar en wanneer je een laadpunt monteert. Daarnaast is het systeem gemakkelijk uit te breiden, waardoor het een toekomstgerichte oplossing is. Een ringleiding, maakt gebruik van één grote aansluiting die het mogelijk maakt meerdere laadpunten aan te sluiten zonder de noodzaak van meerdere aansluitingen vanuit de meterkast. Dit zorgt niet alleen voor meer flexibi-

liteit, maar vermindert ook de belasting op de meterkast en verbetert de algehele veiligheid van het systeem. Jeroen Merkus, adviseur laadoplossingen bij Laadsnel.nl: “Onze installateurs hebben jarenlange ervaring op het gebied van het plaatsen van laadpunten, daarnaast is elke oplossing per VvE maatwerk en gaat er een uitgebreid adviestraject aan vooraf.”

Toekomstgerichte installatie van laadpunten

De ringleiding maakt het mogelijk dat iedereen, ongeacht het huidige aantal elektrische rijders, deel kan nemen. Je kunt starten met een klein aantal laadpunten en deze later uitbreiden naarmate de vraag groeit. Na de aanleg van de ringleiding installatie, kan er vaak binnen twee weken een extra laadpunt worden bijgeplaatst. Dit maakt het systeem zowel toegankelijk als toekomstgericht.

Brandveiligheid en laadpunten

Laadsnel.nl benadrukt ook het belang van veiligheid van hun installaties, vooral in parkeergarages. De technologie is zo ontworpen dat in geval van een calamiteit, alle laadpunten in één keer kunnen worden uitgeschakeld. Dit wordt gedaan door een centrale noodstop of door de laadpunten te koppelen aan de brandmeldinstallatie. Zodra er een brandmelding wordt gedaan of gedetecteerd, worden ook de laadpunten uitgeschakeld.

Kosten van de laadpunten

De kosten van het laadpunt worden in het model van Laadsnel.nl gedragen door de berijder van de elektrische auto. Diegene betaalt alleen voor het opladen en niet voor de aanschaf van het laadpunt. De prijs is een vaste prijs per KWh, net zoals bij het laden op straat. Dit maakt de oplossing haalbaar voor elke VvE zonder hoge instapkosten of investeringen en zonder dat de overige bewoners, die niet elektrisch rijden, hiervoor opdraaien.

Meer weten over de laadoplossing voor VvE’s? Kijk op laadsnel.nl

PAPIER IS GEDULDIG

De bewijskracht van een factuur

VvE’s geven veel geld uit. Betalingen geschieden meestal op basis van een factuur. En kascommissies steunen bij hun controle van de jaarrekening vaak op de aanwezige facturen. Maar wat is de waarde van zo’n factuur eigenlijk – is een factuur voldoende bewijs dat er geld betaald moet worden of geld betaald is?

Vroeger

Enkele decennia geleden lieten bedrijven hun facturen op speciaal papier door drukkerijen drukken en veelal ook nummeren. Facturen waren herkenbaar als een min of meer officieel document, onmiskenbaar afkomstig van het op de factuur vermelde bedrijf. De geleverde prestaties en de bedragen in guldens werden op dit document getypt of geschreven en intern binnen het bedrijf voor verzending gecontroleerd, hetgeen bleek uit één of meer officiële stempels die op het document werden gezet.

Tegenwoordig

Iedereen met een laptop of PC en een printer (en dat is dus bijna iedereen) kan met behulp van Word of een ander programma heel snel een prachtige factuur vervaardigen.

Slimme chatbots als ChatGPT zijn al in staat om gemanipuleerde foto’s te ontwerpen en zelf teksten te maken – het zal niet lang duren of je kunt ook via een dergelijk programma een factuur maken. Zo lang die factuur wordt gebruikt om werkelijk geleverde goederen of diensten in rekening te brengen, is daar niets op tegen natuurlijk.

Maar dankzij deze moderne hulpmiddelen is het steeds eenvoudiger om ook nepfacturen de wereld in te slingeren, in combinatie met e-mail ook in zeer grote aantallen.

Foute facturen

Hoe kunnen foute facturen zoal in de VvE-administratie terecht komen? Er is een scala aan mogelijkheden, we zetten er vijf voor u op een rijtje:

1. De VvE ontvangt een factuur, zonder dat er een prestatie is geleverd. Dit

fenomeen staat ook wel bekend als “spookfactuur”.

Vaak gaat het om kleinere bedragen omdat de verzender ervan uit gaat dat bij kleinere bedragen minder goed wordt nagegaan of er daadwerkelijk goederen of diensten zijn geleverd. En voor de verzender vormen heel veel van deze kleine betalingen door mensen of organisaties die in deze oplichtingstruc trappen bij elkaar een fors bedrag. Hier is sprake van externe fraude – de verzender van de spookfactuur is geen lid van uw VvE of anderszins betrokken bij uw VvE, maar gewoon een ordinaire oplichter.

2. Iemand binnen de VvE declareert uitgaven onterecht. Dan is er sprake van interne fraude. Bijvoorbeeld iemand van de technische commissie binnen de VvE schaft via internet duur gereedschap aan, krijgt daarvoor ook een ‘echte’ factuur van de betreffende leverancier. Hij betaalt de factuur zelf en declareert die bij de penningmeester. Vervolgens maakt hij gebruik van de mogelijkheid om de bestelling binnen 14 dagen te retourneren, zonder dat aan de penningmeester te melden en het reeds ontvangen bedrag terug te betalen.

3. De grote meerderheid van de penningmeesters is natuurlijk eerlijk, maar helaas komt het toch met enige regelmaat voor dat een penningmeester van een vereniging, stichting of VvE zelf fraude pleegt. Bijvoorbeeld door het wijzigen van bedragen op een ontvangen ‘echte’ factuur – het bedrag van de factuur is € 100, met behulp van Word of ander programma verandert de € 100 in € 1.000 en de € 900 steekt de penningmeester in eigen zak.

Door: Drs. Maarten den Ouden, Bedrijfseconoom

4. Bij VvE-beheerders die de administratie voor meerdere VvE’s doen, kan het gebeuren dat een factuur bestemd voor VvE X per abuis wordt verwerkt in de administratie van VvE Z. Een administratieve vergissing dus, maar wel nadelig voor VvE Z.

5. Niet alleen penningmeesters, ook VvE-beheerders kunnen in de verleiding komen om valsheid in geschrifte te plegen. Een echte factuur van een echte leverancier bestemd voor VvE nr.1 wordt gekopieerd en ook in de administratie en betalingen van VvE’s nummers 2 t/m 50 verwerkt. Als één van de VvE’s dit ontdekt, kan de beheerder excuses maken en zeggen dat het een administratieve fout was… Een andere mogelijkheid is dat de beheerder de adressering van een echte factuur van een echte leverancier van VvE nr. 1 wijzigt in het adres van VvE nr. 2 en andere VvE’s. Dat is iets meer werk, maar valt minder snel op.

Voorkom fouten en fraude door een goede organisatie

Hoe kan een VvE nu voorkomen dat er ‘foute facturen’ betaald worden? Door intern te werken met een goede procedure voor betalingen. Die procedure kan het best worden vastgelegd en worden bekrachtigd door de algemene ledenvergadering, zodat die niet eenvoudig gewijzigd of genegeerd kan worden. De ALV kan aan de kascommissie vragen om de naleving van deze procedure ook te controleren. Belangrijke punten in deze procedure:

- er moet functiescheiding zijn tussen fiatteren en betalen. Dat wil zeggen dat nooit één persoon zonder fiat van een tweede persoon een factuur mag betalen. Dus de penningmeester mag pas betalen nadat de factuur voor akkoord is getekend door een ander bestuurslid.

- iemand (iemand anders dan de persoon die betaalt) moet vaststellen dat er opdracht is gegeven aan de leverancier die de factuur stuurt. Bij grote bedragen zal

Meer weten over mogelijkheden om fraude en fouten te voorkomen? In de gids

Financiën van de VvE, gids voor appartementseigenaren en VvE-bestuurders is veel informatie te vinden. Te bestellen via www.kascommissiegids.nl.

-

dat kunnen aan de hand van een getekende offerte.

iemand (weer iemand anders dan de persoon die betaalt) moet vaststellen dat de prestatie inderdaad en naar tevredenheid geleverd is. Dus bijvoorbeeld bij geleverde goederen moet er een handtekening voor ontvangst aanwezig zijn.

Natuurlijk is het mogelijk en vaak is het efficiënt om bij grote(re) bedragen met een wat zwaardere procedure te werken en bij kleine(re) bedragen met een wat meer eenvoudige procedure.

Wat doet de kascommissie?

Belangrijk is dat de kascommissie beseft dat papier geduldig is. De aanwezigheid van een factuur is geen bewijs dat kosten terecht door de VvE betaald zijn. Het is essentieel dat de kascommissie vaststelt dat de prestatie die op de factuur wordt gedeclareerd inderdaad geleverd is. Dat is makkelijk(er) vast te stellen als binnen de VvE een goede procedure wordt gehanteerd! Want dan blijkt uit de diverse handtekeningen op de factuur al snel dat de prestatie geleverd is.

Een ander belangrijk punt is dat de kas-

commissie vaststelt dat de VvE inderdaad aan de leverancier betaald heeft. Dat is niet altijd eenvoudig, onder andere omdat de betalende partij de naam die bij de overschrijving op de bankafschriften wordt vermeld naar eigen believen kan kiezen.

Per kostensoort zijn er verschillende aandachtspunten en controlemogelijkheden voor de kascommissie. De Kascommissiegids voor VvE’s bevat uitgebreide checklists voor de controle van de diverse kostensoorten.

Méér weten over goede controle door de kascommissie? De nieuwe editie van de Kascommissiegids voor de VvE (3e geactualiseerde druk, januari 2023) is te bestellen via www.appartementeneigenaar/ kascommissiegids

Samenwerking met branchevereniging VvE Professionals versterkt de kwaliteit en service van Direct VvE Beheer B.V

Introductie:

Als VvE-beheerbedrijf begrijpt Direct VvE Beheer B.V. het belang van het leveren van hoogwaardige diensten aan Verenigingen van Eigenaren (VvE's). Om deze belofte na te komen is Direct VvE Beheer B.V. lid geworden van de branchevereniging VvE Professionals. Door lid te zijn van deze branchevereniging en te voldoen aan de kwaliteitseisen, kan Direct VvE Beheer B.V. de kwaliteit en service bieden waar klanten op kunnen vertrouwen. In dit artikel bespreken we hoe de samenwerking met branchevereniging VvE Professionals bijdraagt aan het succes van Direct VvE Beheer B.V..

Kwaliteitseisen en professionaliteit: Een VvE-beheerder die bij een branchevereniging is aangesloten, neemt zijn vak serieus. Direct VvE Beheer

B.V. heeft ervoor gekozen om lid te zijn van branchevereniging VvE Professionals vanwege hun kwaliteitseisen en deskundigheid. Om aan deze eisen te voldoen moet een beheerder onder andere beschikken over een recente Verklaring Omtrent het Gedrag (VOG) en een bedrijfs- en beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Deze vereisten waarborgen dat beheerders betrouwbaar en verantwoordelijk zijn bij het uitvoeren van hun taken. Door samen

te werken met branchevereniging VvE Professionals, kan Direct VvE Beheer B.V. klanten de garantie bieden dat zij met een professionele partner in zee gaan.

Voordelen voor VvE’s: De samenwerking tussen Direct VvE Beheer B.V. en branchevereniging VvE Professionals heeft aanzienlijke voordelen voor onze klanten. Ten eerste kunnen klanten erop vertrouwen dat ze te maken hebben met een professioneel beheerder dat voldoet aan strikte eisen op het gebied van betrouwbaarheid en deskundigheid. Dit vertaalt zich in een betere kwaliteit van het beheer en een hogere tevredenheid onder onze VvE-leden.

Bovendien profiteren klanten van Direct VvE Beheer B.V. ook van de uitgebreide kennis en expertise van branchevereniging VvE Professionals. Als lid van de branchevereniging heeft Direct VvE Beheer B.V. toegang tot een netwerk van professionals en specialisten in het VvE-beheer veld. Dit stelt Direct VvE Beheer B.V. in staat om snel te schakelen en oplossingen te bieden voor complexe vraagstukken en uitdagingen die zich kunnen voordoen bij het beheren van een VvE. Door gebruik te maken van deze gedeelde kennis en

ervaring kan Direct VvE Beheer B.V. haar klanten voorzien van advies op maat en innovatieve oplossingen die aansluiten bij de specifieke behoeften van elke VvE.

Een ander voordeel van de samenwerking met branchevereniging VvE Professionals is de voortdurende professionele ontwikkeling van de medewerkers van Direct VvE Beheer B.V.. Als lid van de branchevereniging hebben wij toegang tot educatieve trainingsprogramma's die ons up-to-date houden met de nieuwste ontwikkelingen en trends binnen de VvE-sector. Dit stelt Direct VvE Beheer B.V. in staat om voortdurend te groeien en te verbeteren, waardoor wij onze klanten altijd de best mogelijke service kunnen bieden.

Tot slot draagt de samenwerking met branchevereniging VvE Professionals bij aan het bevorderen van transparantie en professionaliteit binnen de VvE-beheer branche als geheel. Door te voldoen aan de strenge eisen en normen van de branchevereniging, werkt Direct VvE Beheer B.V. actief mee aan het versterken van het vertrouwen van het publiek in VvE-beheerders. Dit komt zowel Direct VvE Beheer B.V. als de gehele sector ten goede en draagt bij aan een positief imago en een verbeterde reputatie van de VvE-beheer branche.

Direct VvE Beheer B.V. is een dynamisch en groeiend bedrijf dat gespecialiseerd is in het leveren van hoogwaardig VvE-beheer. Met een sterke focus op kwaliteit, service en klantcontact is Direct VvE Beheer B.V. een betrouwbare partner voor zowel kleine als grote Verenigingen van Eigenaren (VvE's).

We begrijpen dat elke VvE uniek is en specifieke behoeften heeft. Daar-

om stellen we onze diensten samen op basis van de specifieke vereisten en wensen van elke VvE. Of het nu gaat om financieel beheer, technisch beheer, administratief beheer of een combinatie van deze aspecten, Direct VvE Beheer B.V. biedt oplossingen die naadloos aansluiten op de behoeften van onze klanten.

Kwaliteit staat hoog in het vaandel bij Direct VvE Beheer B.V. We streven ernaar om uitstekende diensten te leveren die voldoen aan de hoogste normen in de branche. We werken nauw samen met VvE's om een solide en transparante samenwerking op te bouwen, waarbij communicatie en betrokkenheid centraal staan. Direct VvE Beheer B.V. streeft ernaar om de verwachtingen van haar klanten te overtreffen en een positieve impact te hebben op de VvE’s die wij beheren.

Naast de focus op kwaliteit en service, hecht Direct VvE Beheer B.V. ook veel waarde aan klantencontact. We geloven in het opbouwen van sterke relaties met onze klanten en het bieden van een persoonlijke aanpak. Direct VvE Beheer B.V. luistert actief naar de wensen en behoeften van onze klanten en staat altijd klaar om vragen te beantwoorden, advies te geven en ondersteuning te bieden. We streven ernaar om een vertrouwde partner te zijn die VvE's helpt bij het efficiënt beheren van de VvE.

Of het nu gaat om het opstellen en beheren van budgetten, het organiseren van vergaderingen, het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden of het afhandelen van administratieve taken, Direct VvE Beheer B.V. neemt de zorgen en lasten van VvE's uit handen. We zorgen voor een professionele en gestructureerde aanpak, waardoor VvE's kunnen profiteren van soepel en effectief beheer.

WAT KUNNEN

WIJ VOOR U BETEKENEN?

WAT DACHT U VAN…

ĉ Antislipvloeren

ĉ Balkonvloeren

ĉ Vloercoating

ĉ Hemelwaterafvoer

ĉ Afschotverbetering

ĉ Betonreparatie

ĉ Schilderwerk

ĉ Dilatatie-afdichting

ĉ Ophoogsystemen

ĉ Trappen + bordessen

ĉ Parkeervloeren

Kortom: wat uw opdracht

ook is, wij zetten graag onze jarenlange ervaring in om uw project tot een goed einde te brengen.

MULTI PROTECT, UW SPECIALIST IN VASTGOEDONDERHOUD

WWW.MULTIPROTECT.NL

Antislipvloeren Parkeervloeren Hemelwaterafvoer Trappen & bordessen Balkonvloeren

Geïsoleerde- / ophoogsystemen

Is fraude door VvE beheerder te voorkomen

Er zijn meerdere keurmerken voor VvE beheerders in Nederland in omloop en tot op de dag van vandaag is het geen wettelijke verplichting om als VvE beheerder zo’n keurmerk te hebben.

Het verplicht stellen van een keurmerk aan VvE beheerders is geen enkele garantie dat er zich geen fraude gevallen meer zullen voordoen. Ook het uitvoeren van audits geen garantie hiertegen want het zijn en blijven momentopnames.

Voor VvE’s die met fraude worden geconfronteerd een is het een trieste zaak omdat het behoorlijke consequenties met zich meebrengt.

Denk hierbij aan het niet voldoen van de assurantiepremies en niet kunnen betalen van onderhoudsnota’s, Omdat er geen financiële middelen meer aanwezig zijn. Alle VvE eigenaren dienen een extra bijdrage te voldoen om in ieder geval het gebouw weer in dekking te krijgen, te houden en aan andere financiële verplichting te voldoen.

Verantwoordelijkheid van de VvE’s zelf. Het komt in de praktijk veel voor dat er geen bestuur of kaskommissie kan worden gevormd vanuit de VvE leden en dan maar uit gemakzucht het volledige beheer van alle financiële middelen wordt overgelaten aan de beheerder.

Bij het aangaan van een beheerovereenkomst met een beheerder heeft er zelden controle plaats of de beheerder beschikt over een beroeps- en bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering.

Beide bieden echter geen dekking tegen fraude, maar het verkrijgen van deze verzekeringen zegt al iets over de bedrijfsvoering van de beheerder.

Helaas komt nog steeds voor dat beheerkantoren werkzaamheden uitvoeren en niet beschikken over genoemde aansprakelijkheidsverzekering.

Heeft een keurmerk zin?

De meeste beheerkantoren zien geen enkel nut in het hebben van een keurmerk onder het motto: ‘het kost veel geld’, dat moet doorberekend worden naar de klanten

Sommige keurmerken zijn uitsluitend gericht op de interne processen. Het interesseert de VvE’s niet Een beheerder wordt meestal gekozen om het gunstige tarief.

Tot slot zullen VvE’s zich bewust zijn dat het uitbesteden van het beheer geld kost evenals het beheer wordt uitbesteed dient niet alleen te worden gekeken naar de goedkoopste offerte. Er dient ook gekeken te worden of de beheerder als ondernemer zijnde zijn “eigen” zaken op orde heeft. De VvE kan altijd navraag doen of de beheerder over een diploma beschikt als VvE beheerder en zich regelmatig bijschoolt via permanente educatie.

Meer weten of aanmelden bij VvE Professionals kijk op de website

De deur die de belangrijke dingen in het leven beschermt.

Daloc appartementsdeuren houden niet alleen treinrovers tegen. Ze houden ook vervelende geluiden buiten de deur en zijn vuuren rookbestendig. Door het unieke design beschermt de deur jou jarenlang en gaat zelf jarenlang mee. Een veilige investering voor jou en alles om je heen.

Lees alles over de ultieme appartementsdeur op daloc.nl

www.mitsubishi-liften.nl/m-use

‘‘Sinds de installatie in februari 2018 hebben wij nog geen storing gehad, wij ervaren M-Use® dan ook als geweldig. Ik krijg nog steeds complimenten van mijn medebewoners over ons besluit’’. Breunis van de Pol, VvE Residence du Sud

Met M-Use® €50.000 besparen op een nieuwe lift?

‘‘De liftkosten konden bij ons op jaarbasis oplopen tot ruim € 9.000. Bij Mitsubishi zijn we voor een periode van 20 jaar voor een volledig nieuwe lift inclusief all-in onderhoud en keuringen door derden € 6.500 per jaar kwijt.’’

Eerlijke spreiding van de kosten over huidige en toekomstige gebruikers

Gegarandeerde beschikbaarheid voor 40 jaar

Transparante afrekening op basis van daadwerkelijk gebruik

€0 initiële investering bij gebruik van M-Use®

Meer klanten over M-Use®, de uitgebreide brochure en een vrijbijvende liftinspectie vind je op:

www.mitsubishi-liften.nl/m-use

Je kunt ook ons direct bereiken op 0318 586 586 of info@mitsubishi-liften.nl