RESPONSABILITÀ CHI FORNISCE LA LISTA DEI MOROSI

Gli eventuali creditori dello stabile possono chiedere i nomi dei condòmini che non hanno versato gli oneri di loro competenza. Ok. Ma chi li deve disporre? L’amministratore o il condominio? La risposta appropriata è...

Fabrizio Plagenza

Si parla spesso delle problematiche relative al recupero del credito in condominio, avendo riguardo agli oneri condominiali che i condomini devono versare all’amministratore, senza dimenticare che, parallelamente, diverse problematiche insorgono anche nel caso in cui sia il condominio debitore nei confronti dei terzi.

La norma in esame non può che essere l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, comma 1, a mente della quale l’amministratore «è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi». La norma richiamata pone in capo all’amministratore un obbligo di collaborazione e cooperazione con il terzo creditore del condominio, secondo i principi basilari di buona fede e correttezza. L’amministratore che riceve la richiesta della lista dei condòmini morosi da parte del terzo creditore è, dunque, obbligato alla consegna. Ma che cosa succede se l’amministratore non ottempera alla richiesta? Il creditore, in difetto di consegna da parte dell’amministratore, dovrà agire

giudizialmente per ottenere un provvedimento dal Tribunale, con cui il Giudice ordini all’amministratore la consegna della lista completa con i nominativi dei condòmini morosi. In caso, dunque, di inadempimento dell’amministratore, ne risponderà lui personalmente o il condominio? La questione è controversa.

Il dibattito

Parte della dottrina e alcune pronunce di alcuni tribunali di merito hanno interpretato la norma nel senso che, essendo l’amministratore il soggetto obbligato alla consegna della lista dei condòmini morosi al creditore che ne abbia fatto richiesta, allora sarà l’amministratore in persona e non il condominio, nella persona dell’am ministratore, a essere legittimato passivo in un eventuale giudizio: quindi, seguendo questa tesi, il creditore converrà in giudizio la persona dell’amministratore chiedendo che venga obbligato giudizialmente a comunicare la lista predetta. Povero amministratore. Responsabile personalmente nei confronti dei terzi anche per quanto riguarda le sue funzioni di amministratore. I sostenitori di questa tesi fanno leva su un’ordinanza del 16 gennaio 2018 del Tribunale di Catania (che indicherebbe un difetto di legittimazione passiva del condominio in favore della persona dell’amministratore). Tuttavia, mi sento di dover criticare questa interpretazione, che fa ricadere in capo alla persona dell’amministratore la legittimazione passiva in giudizio. La pronuncia del Tribunale di Catania richiamata dai fautori della suddetta tesi, aveva a oggetto il pagamento parziale effettuato dal con dominio in persona dell’amministratore e non certo dall’amministratore personalmente. Si aggiunga che l’addebito di responsabilità (poi esclusa) in capo alla persona dell’amministratore, induce, contrariamente a quanto sostenuto, che legittimato passivo sia sempre il condominio e per esso il professionista.

Il mandato

Ragionando, inoltre, non può che evidenziarsi che l’amministratore è in possesso dei dati dei condòmini morosi non a tito lo personale ma proprio. Egli, infatti, agisce sulla base di un contratto di mandato. Ma v’è di più a consentire una fondata critica alla tesi della legittimazione passiva della persona dell’amministratore. Se legittimato passivo è la persona dell’amministratore, come intervenire nel caso in cui il rapporto di mandato, per qualsiasi causa, venga meno oppure nei casi in cui,

Che cosa succede se l’amministratore non ottempera alla richiesta? Il creditore, dovrà agire giudizialmente

nelle more di un giudizio, si verificasse la morte dell’amministratore? Il giudizio andrebbe interrotto e poi riassunto? Nei confronti del nuovo amministratore a cui sicuramente non sarà imputabile «perso nalmente» l’inottemperanza del predecessore. Ritengo, quindi, che la giurisprudenza debba uniformarsi riconoscendo la legittimazione passiva del condominio in persona del’amministratore e non della persona dell’amministratore. Ciò in quanto vi è differenza tra le obbligazioni che nascono dal contratto di mandato tra amministratore e condòmini e quelle che nascono e producono effetti nei confronti dei terzi. Per esempio, la Suprema Corte di Cassazione (pronuncia n. 12715/2019) chiaramente ha scisso i rapporti interni da quelli esterni al punto da aver qualificato i condòmini, quali terzi nei confronti del credito vantato dal creditore nei con fronti del condominio.

Corretta interpretazione

Sulla base di queste personali motivazioni, ritengo che una corretta interpretazione dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile debba convergere con chiarezza nell’indicare che sia il condominio e per esso il suo amministratore ad avere l’obbligo di comunicare al proprio creditore insoddisfatto i dati dei condòmini morosi. Un’interpretazione, questa, che del resto trova conferma, per esempio, nell’ordinanza resa in data 1 febbraio 2017 dal Tribunale di Roma, Sezione Quinta Civile, Giudice Mario Bertuzzi, secondo cui «ritenuto che il ricorso appare fondato, atteso che, ai sensi dell'art. 63 disp. att., cod., civ., il condominio e per esso il suo amministratore ha l'obbligo di comunicare al proprio creditore insoddisfatto i dati dei condòmini morosi nel pagamento dei contributi condominiali relativi al credito stesso», così da aver condannato il condominio e non l’amministratore alla consegna della lista dei condòmini morosi. Confermativa anche la sentenza del Tribunale di Roma, n. 10424/2018 pubblicata il 22 maggio 2018 che ha condannato il condominio (e non l’amministratore) alla consegna dei dati richiesti, sulla base che «le relazioni interne al condominio ed i rapporti intercorsi tra i condòmini ed i vari amministratori non interessano e non possono avere rilevanza sulla società creditrice che da anni non vede soddisfat to il proprio credito per lavori effettuati in favore del condomino. Deve pertanto ritenersi la carenza di legittimazione passiva, nel presente procedimento, del precedente amministratore». Anche recentemente, il Tribunale di Roma si è pronunciato in tal senso, con l’ordinanza pubblicata in data 17 febbraio 2020 dal Tribunale di Roma, Sez. Quinta, Giudice Miccio. Resta inteso che, laddove i condòmini riscontrassero che l’amministratore abbia tenuto una condotta contraria ai principi di buona fede e correttezza nel suo operato, e a causa di ciò il condominio subisca un pregiudizio, i condòmini avranno diritto a rivendicare nei confronti dello stesso un danno deri vante da inadempimento contrattuale.

Fabrizio Plagenza

Avvocato del Foro di Roma e Mediatore. Autore di articoli in materia condominiale e locatizia. Cura la formazione e l'aggiornamento degli amministratori di condominio con particolare riferimento agli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie.