CONDOMINIO SE LA DELIBERA È IN CADUTA LIBERA

CONDOMINIO

SE LA DELIBERA È IN CADUTA LIBERA

Una decisione assembleare può essere impugnata. Ma non sempre. Il Codice civile stabilisce i termini entro i quali si possono contestare quelle adottate senza il pieno rispetto della legge. Senza sbagliare

Palmiro Fronte

« I o non ci sto!», «Questa delibera è ingiusta!», «Io mi oppongo», «Questa delibera viola i miei diritti»… Quante volte abbiamo sentito queste espressioni, una volta chiusa l’assemblea di condominio. Fortunatamente, le delibere non sono come i diamanti: non sono per sempre. L’articolo 1137 del Codice civile offre, infatti, un prezioso rimedio per contestare le delibere che il condòmino ritiene essere illegittime. Ma da chi, quando e come può essere impugnata la delibera? Il condòmino assente, dissenziente o, addirittura, astenuto può rivolgersi al Giudice del Tribunale (del luogo dove si trova l’immobile) per chiedere l’annullamento della decisione assunta dall’assemblea. Il legislatore ha stabili to tempi molto ristretti: 30 giorni dalla data della delibera per i condòmini dissenzienti e astenuti, 30 giorni dalla data di comunicazione della delibera per i condòmini assenti. Ma, precisamente, quali delibere sono da ritenersi annullabili? Possono essere impugnate perché annullabili tutte quelle delibere che sono contrarie alle clausole previste nel regolamento condominiale o alla legge.

La casistica

Tra i casi più frequenti, ricordiamo le delibere adottate con un quorum diverso o inferiore rispetto a quello prescritto dal codice civile o dal regolamento condominiale. Non possiamo, poi dimenticare, che l’articolo 66 Disposizioni attuative del Codice civile ha introdotto una vera e propria rivoluzione copernicana, contemplando una nuova ipotesi di annullamento della delibera assembleare, sconosciuta prima della riforma del condominio del 2012. Infatti, in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile, ai sensi dell’articolo 1137 del Codice civile, su istanza dei condòmini dissenzienti o as senti perché non ritualmente convocati.

Le falle

In altre parole: se nell’avviso di convocazione inviato dall’amministratore a ciascun condòmino manca o non sono precisamente e espressamente indicati la data dell’adunanza assembleare, il luogo, l’orario e l’ordine del giorno. O, ancora, se l’avviso di convocazione non è stato comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima adunanza con le sole modalità previste dalla legge (posta raccomandata, fax, consegna a mani o pec), il condòmino dissenziente o assente perché non ritualmente convocato può impugnare la delibera. Se trascorrono inutilmente 30 giorni senza che il condòmino promuova azione di annullamento, la delibera diventa obbligatoria e vincolante per tutti i condòmini.

Quelle nulle

Non possiamo concludere senza fare riferimento ad un’altra tipologia di delibere che possono essere impugnate: le delibere nulle. Nel Codice civile non compare una definizione precisa e delle delibere nulle non vi è traccia. Sono stati i giudici e gli studiosi di diritto ad elaborare questo concetto, individuando, di volta in volta, i casi di nullità. Sono allora nulle quelle delibere che incidono su diritti individuali dei condòmini e sulle parti di loro proprietà esclusiva, le delibere che presentano un oggetto illecito, contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume, o addirittura priva degli elementi essenziali relativo dei nominativi dei condòmini presenti e i rispettivi millesimi. La distinzione tra delibere nulle e delibere annullabili, tuttavia, non è un mero gioco di parole. Per le delibere nulle, l’azione è imprescrittibile, non essendo soggetta ad alcun limite di tempo, ed è azionabile da chiunque abbia un interesse (anche da coloro che hanno votato a favore). Bisogna ricordarsi che, prima di andare da vanti al giudice e iniziare una vera e propria causa, è obbligatorio avviare la procedura di mediazione, così come prevista dal D.Lgs. 28/2010 con l’assistenza di un legale di fiducia. Dopo una serie di incontri volti a trovare un punto di intesa sarà firmato un accordo che vale come titolo esecutivo. In caso contrario, si potrà procedere giudizialmente.