DOMANDE & RISPOSTE AFFITTI E PROPRIETARI: CHI PAGA?

Risponde Daniela Zeba, Pubblicista sul Sole 24 Ore e Libricondominio, blogger, gestisce uno studio di amministrazioni immobiliari a Ravenna. Formatore e docente in corsi di abilitazione e aggiornamento alla professione, è stata dirigente di associazioni di categoria

CHI DEVE PAGARE LA MANUTENZIONE?

Arrivano in redazione moltissime domande relative alla divisione delle spese tra locatore e locatario: quali sono le spese che spettano all’uno o all’altro.

Teniamo presente che l’articolo 1576 c.c. prevede, come criterio generale, che il locatore (proprietario) deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, a eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico del conduttore (inquilino). In sintesi, tutte le spese ordinarie sono quindi a carico dell’inquilino, mentre il proprietario è tenuto solo a intervenire di manutenzione straordinaria. Senza entrare nello specifico, il primo criterio di carattere generale per suddividere le spese tra proprietario e inquilino è quindi quello di individuare la tipologia di intervento.

La differenza tra ordinaria e straordinaria

Come si individua la manutenzione ordinaria rispetto a quella straordinaria? La norma di riferimento è il Testo Unico dell’Edilizia, il Tue (D.P.R. 380/2001, aggiornato dal Decreto Semplificazioni D.L. 76/2020). Ai fini del Testo Unico Edilizia, per interventi di manutenzione ordinaria si intendono quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Per fare qualche esempio, rientrano tra gli interventi di manutenzione ordinaria quelli che riguardano opere interne (riparazione, rinnovamento e sostituzione di intonaci, rivestimenti, infissi, serramenti, controsoffitti, pavimenti, apparecchi sanitari, canne fumarie e di ventilazione, aggiunta di nuovi apparecchi sanitari in bagni esistenti), e opere esterne (riparazione e sostituzione, purché senza alterazione delle caratteristiche, posizioni, forme e colori preesistenti, di intonaci, rivestimenti, serramenti, manti di copertura, impermeabilizzazioni, guaine, grondaie, cornicioni). Ai fini del Testo Unico per l’ Edilizia per interventi di manutenzione straordinaria si intendono, invece, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. Sono classificati come interventi di manutenzione straordinaria quelli che riguardano opere interne (consolidamento delle strutture portanti interne; opere di sottomurazione, deumidificazione, sostituzione di solai, apertura e chiusura di porte; creazione, eliminazione o modificazione di partizioni verticali interne, di locali per servizi igienici e tecnologici; rifacimento di collegamenti verticali interni a una singola unità immobiliare; dotazione di nuovi impianti), e opere esterne (le opere esterne che comportano modifiche delle caratteristiche, posizioni, forme e colori di quelle preesistenti; opere di sostegno e di contenimento; consolidamento di strutture portanti perimetrali e coperture nonché adeguamento del loro spessore e delle loro caratteristiche alle esigenze di isolamento; sostituzione, senza modifiche geometriche, della struttura portante della copertura). Inoltre, l’Agenzia delle Entrate riporta questi esempi di manutenzione straordinaria: • installazione di ascensori e scale di sicurezza • realizzazione e miglioramento dei servizi igienici • sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e

con modifica di materiale o tipologia di infisso • rifacimento di scale e rampe • interventi finalizzati al risparmio energetico • recinzione dell’area privata • costruzione di scale interne • interventi finalizzati all’utilizzo di fonti rinnovabili di energia, ad esempio l’installazione di una stufa a pellet o di impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, o l’installazione o l’integrazione di un impianto di climatizzazione invernale ed estiva a pompa di calore • sostituzione della caldaia (in quanto intervento diretto a sostituire una componente essenziale dell’impianto di riscaldamento) Si può affermare senza ombra di dubbio che i costi di piccola manutenzione, come le spese dovute a riparazione causate dal normale deterioramento o uso del bene, sono a carico del conduttore (artt.1609, 1621, 2153, 2764 c.c.). Il locatore deve eseguire, invece, tutte le riparazioni necessarie (art.1583 c.c.), eccettuate quelle di piccola manutenzione. Gravano sul proprietario i costi relativi a casi fortuiti, quindi, le attività di manutenzione che si presentano per eventi non previsti e imprevedibili, non evitabili attraverso le comuni opere di manutenzione ordinaria, ma anche quelle dovute alla vetustà del bene in oggetto. Ovviamente, spettano sempre al locatore anche tutte le eventuali opere di adeguamento dell’immobile alle normative vigenti. Tuttavia, talvolta le attività di manutenzione possono prestarsi a diverse interpretazioni e non sempre è possibile

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determinare in maniera chiara se si tratti di interventi dovuti all’uso prolungato da parte dell’inquilino o alla longevità dell’immobile. Per tale ragione, qualora non sia determinabile l’origine della spesa, ossia se quest’ultima sia riconducibile alla fruizione o all’anzianità del bene, la normativa prevede che la competenza venga decisa in base agli usi locali. Come spesso accade, in mancanza di chiare ed esaustive indicazioni normative, è stata la giurisprudenza, di volta in volta, a fornire ulteriori indicazioni per l’applicazione dei principi generali ad alcune fattispecie particolari.

Le tabelle orientative

Ci sono delle tabelle di riferimento facilmente consultabili?

Certamente. Per dirimere le controversie in materia di ripartizione delle spese tra locatore e conduttore, nel corso degli anni sono state elaborate diverse tabelle. La più diffusa e conosciuta è la ripartizione oneri tra locatore e conduttore, concordata tra Confedilizia e sindacati inquilini (Sunia, Sicet, Uniat) registrata il 30.4.2014 a Roma (Agenzia Entrate, Ufficio territoriale Roma 2, n. 8455/3) aggiornata poi nel 2017 in allegato al decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 16 gennaio 2017. La tabella, che tiene conto anche della riforma della normativa condominiale, consente un’immediata individuazione della spesa con l’indicazione di chi sia tenuto a farvi fronte.

Evitare i contenziosi

Cosa si può fare per evitare spiacevoli discussioni e contenziosi fra locatore e conduttore?

Può essere usata e applicata tale tabella richiamandola semplicemente in sede di stipula e sottoscrizione del contratto di locazione, inserendo un articolo che indichi come gli oneri accessori alla locazione vengono ripartiti in base alla tabella Oneri accessori ripartizione fra locatore e conduttore concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat registrata il 30 aprile 2014 a Roma (Agenzia Entrate, Ufficio territoriale Roma 2, n. 8455/3).

Spese comuni e locazione

E in condominio, chi deve pagare le spese condominiali? Il locatore o il conduttore?

Le spese condominiali a carico del conduttore, ossia dell’inquilino, comprendono i costi del servizio di pulizia, del funzionamento e della manutenzione dell’ascensore, della fornitura di acqua, di energia elettrica, nonché dell’eventuale condizionamento e riscaldamento delle parti in comune: in sintesi, tutte quelle spese relative alla gestione degli spazi condivisi, definite altresì come costi ordinari. A questi, vanno escluse le spese dovute ad attività di rifacimento degli impianti o delle facciate che, invece, sono da considerarsi a carico del locatore, così come le opere comuni che possono ritenersi straordinarie.

La suddivisione

Come si fa a sapere quali sono le spese condominiali che, nel dettaglio, spettano all’ inquilino?

Salvo accordi diversi in fase di firma del contratto di locazione, la ripartizione delle spese condominiali previste per legge è quella riportata nella tabella Oneri accessori ripartizione fra locatore e conduttore concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat registrata il 30 aprile 2014 a Roma (Agenzia Entrate, Ufficio territoriale Roma 2, n. 8455/3) e successive integrazioni. Tale tabella fa riferimento anche alle spese di carattere condominiale.

Responsabilità del proprietario

Se l’ inquilino non paga le spese condominiali di sua spettanza può essere perseguito legalmente dall’amministratore?

No. Al di là del servizio di ripartizione delle spese che l’amministratore condominiale può fornire al proprietario con immobile locato che lo richiede, la persona responsabile nei confronti del condominio resta, comunque e sempre il proprietario, perseguibile legalmente dal condominio in caso di mancato pagamento anche della sola quota dell’affittuario.