LA VOSTRA POSTA
Risponde Daniela Zeba, Pubblicista sul Sole 24 Ore e Libricondominio, blogger, gestisce uno studio di amministrazioni immobiliari a Ravenna. Formatore e docente in corsi di abilitazione e aggiornamento alla professione, è stata dirigente di associazioni di categoria
CHI DEVE PAGARE LA MANUTENZIONE?
Arrivano in redazione moltissime domande relative alla divisione delle spese tra locatore e locatario: quali sono le spese che spettano all’uno o all’altro. Teniamo presente che l’articolo 1576 c.c. prevede, come criterio generale, che il locatore (proprietario) deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, a eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico del conduttore (inquilino). In sintesi, tutte le spese ordinarie sono quindi a carico dell’inquilino, mentre il proprietario è tenuto solo a intervenire di manutenzione straordinaria. Senza entrare nello specifico, il primo criterio di carattere generale per suddividere le spese tra proprietario e inquilino è quindi quello di individuare la tipologia di intervento.
La differenza tra ordinaria e straordinaria Come si individua la manutenzione ordinaria rispetto a quella straordinaria?
12 - CONDOMINIO SC
La norma di riferimento è il Testo Unico dell’Edilizia, il Tue (D.P.R. 380/2001, aggiornato dal Decreto Semplificazioni D.L. 76/2020). Ai fini del Testo Unico Edilizia, per interventi di manutenzione ordinaria si intendono quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Per fare qualche esempio, rientrano tra gli interventi di manutenzione ordinaria quelli che riguardano opere interne (riparazione, rinnovamento e sostituzione di intonaci, rivestimenti, infissi, serramenti, controsoffitti, pavimenti, apparecchi sanitari, canne fumarie e di ventilazione, aggiunta di nuovi apparecchi sanitari in bagni esistenti), e opere esterne (riparazione e sostituzione, purché senza alterazione delle caratteristiche, posizioni, forme e colori preesistenti, di intonaci, rivestimenti, serramenti, manti di copertura, impermeabilizzazioni, guaine, grondaie, cornicioni).
Ai fini del Testo Unico per l’ Edilizia per interventi di manutenzione straordinaria si intendono, invece, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. Sono classificati come interventi di manutenzione straordinaria quelli che riguardano opere interne (consolidamento delle strutture portanti interne; opere di sottomurazione, deumidificazione, sostituzione di solai, apertura e chiusura di porte; creazione, eliminazione o modificazione di partizioni verticali interne, di locali per servizi igienici e tecnologici; rifacimento di collegamenti verticali interni a una singola unità immobiliare; dotazione di nuovi impianti), e opere esterne (le opere esterne che comportano modifiche delle caratteristiche, posizioni, forme e colori di quelle preesistenti; opere di sostegno e di contenimento; consolidamento di strutture portanti perimetrali e coperture nonché adeguamento del loro spessore e delle loro caratteristiche alle esigenze di isolamento; sostituzione, senza modifiche geometriche, della struttura portante della copertura). Inoltre, l’Agenzia delle Entrate riporta questi esempi di manutenzione straordinaria: • installazione di ascensori e scale di sicurezza • realizzazione e miglioramento dei servizi igienici • sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e
