Condominio sostenibile e Certificato Settembre 2021

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SICUREZZA negli EDIFICI e nei LUOGHI DI LAVORO

N. 41 AGOSTO / SETTEMBRE 2021

EDITORI@LE

CONDOMINI E BONUS, SCUSATE IL RITARDO

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superbonus

iciamo la verità: quando Enea ha iniziato a diffondere i dati relativi all’utilizzo del superbonus a molti (compresa la redazione di Condominio Sostenibile e Certificato) sono cadute le braccia. Ma come? Arriva un’opportunità unica, quella di abbassare drasticamente (gratis) i consumi energetici, e quindi la bolletta del riscaldamento o raffrescamento che incombe ogni anno puntuale come le tasse, e i condomini se ne stanno con le braccia conserte?

D’accordo, la prima versione (e in parte anche la seconda) dell’incentivo è risultata macchinosa, difficile, piena di insidie. Ma com’è che tanti proprietari di singole abitazioni, piccole palazzine e villette sono riusciti a utilizzarlo? Perché i dati erano, e sono,

questi: la stragrande maggioranza di superbonus è attivato da proprietari di edifici isolati. E i condomini?

Assenti, o quasi, ingiustificati. Ma le cose sono cambiate. I condomini assomigliano a quelle grandi navi da crociera che per fare manovra ci mettono una vita, mentre il motoscafo attracca a tutta velocità. Ma alla fine si muovono.

Gli ultimi dati Enea, riferiti allo scorso agosto, hanno corretto in parte la falsa partenza. È vero, il numero di interventi in condominio rimane ancora molto limitato (il 13% di quelli asseverati), ma l’importo complessivo degli investimenti rappresenta ormai il 46% del totale. Insomma, una parziale buona notizia. Anche perché non si può pretendere che

una villetta unifamiliare possa essere paragonata a un condominio con decine di appartamenti di proprietà.

Ma i dati Enea suggeriscono anche altro: la potenzialità, ancora inespressa, dell’incentivo fiscale. Se tutti gli edifici condominiali medio-grandi costruiti prima del 1980, i più energivori, dovessero utilizzare il superbonus, il monte fondi a disposizione lieviterebbe fino al cielo. Diamo, ancora, la verità: i soldi stanziati a bilancio non basterebbero. Dato che la media del costo dei lavori supera abbondantemente i 500 mila euro a intervento, i tecnici calcolano che ci vorrebbero altri 30 miliardi. Una cifra difficilmente proponibile, soprattutto considerando il deficit di bilancio aggravato a causa degli aiuti all’economia per il covid.

In ogni caso, i condomini si sono svegliati. Tardi, ma sono in recupero.

L’ammontare ammesso in detrazione è passato da 4,8 a quasi 5,7 miliardi: +18% nel solo mese di agosto che, tra l’altro, è quello delle ferie e quindi sostanzialmente fermo. E l’aumento si aggiunge al +38% di luglio, quando l’attività era quasi a pieno regime.

Merito del decreto Semplificazioni proposto dal governo, certo. Ma anche, probabilmente, di una maggiore consapevolezza da parte degli italiani, condomini in testa. Una consapevolezza alla quale Condominio Sostenibile e Certificato contribuisce, con orgoglio.

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DANIELA ZEBA

L’OCCASIONE

DI VERONA

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n autunno caldo ci aspetta, partendo dall’edizione 2021 della Fiera del Condominio, che dopo la battuta d’arresto del 2020, riserverà sorprese interessantissime per tutti e sarà occasione di crescita, approfondimento e affari all’insegna della sostenibilità. Come prima e meglio di prima. Come sempre e meglio di sempre.

Una rivista questa, che accompagnerà tra i padiglioni chi sarà a Verona e che potrà essere sfogliata online per chi seguirà le iniziative fieristiche dal web. Non potrete non leggerla tutta

d’un fiato, perché mai come in questo numero, gli argomenti sono di estremo interesse ed attualità. Non solo superbonus, ma approfondimenti sulle spese, sulle autorizzazioni edilizie, sulla sicurezza, sulla condivisione, focus sul rincaro bollette e l’attestazione energetica. Domande, ma soprattutto risposte e uno spazio dedicato ai libri: insomma una rivista per iniziare una nuova stagione alla grande con le penne più prestigiose del mondo condominiale.

Non perdete l’occasione per abbonarvi ed essere aggiornati su tutto quello che attiene alla vita in casa e in condomi-

nio: il benessere deriva dalla conoscenza. Il sapere ci rende liberi di scegliere al meglio quali materiali, strumenti, modalità sono più consoni alla nostra filosofia di vita e conseguentemente ci rende consapevoli della nostra libertà, nell’affermazione dei nostri diritti e nell’ ottemperamento dei nostri doveri. In questo delicato equilibrio, all’insegna del rispetto dell’altro e della sostenibilità dell’ambiente, potremo veramente godere della nostra casa, con rinnovato entusiasmo. Il futuro è già qui: rendiamolo piacevolmente spettacolare e godiamocelo.

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INVITO Villa Quaranta Via Ospedaletto, 57 - 37026 Ospedaletto (Verona) da mercoledì 13 ottobre a venerdì 15 ottobre 2021 ore 9,30

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I TEMI IN PROGRAMMA 13

13 ottobre ore 11 L’ACUSTICA DI SERRAMENTI E PORTONI DI INGRESSO Portoncini ad alte prestazioni La performance acustica dei portoncini d’ingresso Resistenza meccanica e isolamento termico vs isolamento acustico Ottimizzata ingegnerizzazione Dal progetto alla posa in opera Prestazioni di isolamento acustico Caso studio: come varia l’indice di isolamento acustico dal laboratorio all’opera L’importanza della posa Cenni di fisica del suono La normativa Domande e risposte Ing. Cristiano Vassanelli (Ingegnere) Raimondo Frau (Direttore Tecnico & Logistica Hörmann) 13 Ottobre ore 12:15 I NON COMPITI DELL'AMMINISTRATORE: QUELLO CHE L'AMMINISTRATORE NON DEVE FARE Avv. Palmiro Fronte (Responsabile scientifico Safoa) 13 Ottobre dalle ore 14:30 alle 18:30 SUPERBONUS UN ANNO DOPO: ASPETTI POSITIVI, CRITICITÀ ED ERRORI NELLA RICHIESTA DEGLI INCENTIVI, PROPOSTE DI MIGLIORAMENTO Introduzione al tema a cura dell’Ordine degli Ingegneri di Verona Ing. Matteo Limoni (Consigliere dell’Ordine degli Ingegneri di Verona) Sismabonus e Superbonus Ing. Silvia Bonetti (Consigliere Ingegneria Sismica Italiana) Situazione attuale della filiera - analisi e statistiche dello status quo Dott. Federico Della Puppa (Coordinatore scientifico Centro Studi YouTrade) Il punto di vista dei professionisti - quesiti di chiarimento e proposte migliorative Ordine degli Ingegneri di Verona: Ing. Andrea Falsirollo (Presidente); Ing. Matteo Limoni (Consigliere); Ing. Alessandro Pisanu (Coordinatore segretario della Commissione Ingegneri per il Condominio) Commissioni: Ingegneri per il Condominio, Impianti Termici e Energie ed efficienza (Ing. Elena Mazzola Ing. Giordano Contin); Luca Masini (Consigliere delegato di Duferco Energia) ed Ernesto De Rosa (Presidente nazionale Assimea) Il punto di vista di ENEA ad un anno dal Superbonus analisi delle pratiche ricevute, errori più frequenti, chiarimenti Ing. Domenico Prisinzano (Primo Ricercatore ENEA) Il punto di vista dell’Agenzia delle Entrate ad un anno dal Superbonus - analisi delle pratiche ricevute, errori più frequenti, chiarimenti Dott.ssa Elisa Favaron (Capo Sezione Assistenza Multicanale di Venezia Agenzia delle Entrate) Dott.ssa Silvana Di Marcello (Capo Team Sezione di Assistenza Multicanale di Venezia) Segue cena alle ore 19:30, su prenotazione (www.fieradelcondominio.com)

CFP per Ingegneri, Architetti, Geometri, Periti, Avvocati e Commercialisti 8 - CONDOMINIO SC

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14 Ottobre dalle ore 9:30 alle 12:30 LA SOSTENIBILITÀ PER I CONDOMINI 9:30 Come costruire o riqualificare un condominio 10:45 Coffee break 11:00 I protocolli LEED e di sostenibilità Ing. Marco Mari (Presidente GBC) 14 Ottobre dalle ore 14:30 alle 18:30 LA PREVENZIONE INCENDI NEI CONDOMINI (corso di 4 ore, richiesti crediti formativi anche per professionisti antincendio) Bozza di RTV per “sicurezza antincendio delle facciate e delle chiusure d’ambito degli edifici” - Incendi di camino, incendi da tetto, criticità dei tetti ventilati - Fotovoltaico – criticità e misure per la sicurezza antincendio - Colonnine di ricarica auto elettriche, le accortezze per la sicurezza antincendio - esempi di incendi, filmati, discussione sulle cause e sulle misure di prevenzione Ing. Michele Mazzaro (Direzione Centrale Prevenzione e Sicurezza Tecnica Corpo Nazionale VVF) - (2h) - D.M. 15 maggio 2020 - RTV per autorimesse - D.M. 08/11/19 Approvazione della regola tecnica di prevenzione incendi per la progettazione, la realizzazione e l’esercizio degli impianti per la produzione di calore alimentati da combustibili gassosi.

Ing. Armando De Rosa (Direzione Centrale Prevenzione e Sicurezza Tecnica Corpo Nazionale VVF) - (2h)

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15 Ottobre ore 11:00 RISOLUZIONE DEI PONTI TERMICI IN FACCIATA Criteri di scelta dei materiali Isolamento del controtelaio Misura delle prestazioni Modalità di installazione Ing. Giovanni Tisi (Ingegnere chimico) Arnaldo Finazzi 15 Ottobre dalle ore 14:30 alle 17:30 DIFETTI DEI BENI ACQUISTATI DAL CONDOMINIO E APPALTO: RECENTI NOVITÀ Aggiornamento sulla nuova direttiva europea 771: quando il compratore rinviene un difetto nel bene comprato cosa può chiedere? Sostituzione e riparazione del bene?

Il condominio stesso è un consumatore?

Quali sono le regole?

Prof. T. Dalla Massara (Professore ordinario dell’Università degli Studi di Verona) Dott.ssa S. Romanò (Dottoranda all’Università di Verona in Scienze giuridiche europee e internazionali) 15 Ottobre dalle ore 17:30 alle 19:00 LA FASE CONCLUSIVA DELL’INCARICO DI AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: QUALI OBBLIGHI E QUALI RESPONSABILITA’ ALLA LUCE DELLA RECENTE GIURISPRUDENZA Avv. Luigi D’Agosto (Avvocato in Verona) Per info: Virginia Gambino Editore Srl - Tel. 02 47761275 - e-mail: eventi@vgambinoeditore.it

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Periodico di informazione sul mondo del condominio Anno 9 - Numero 41 - Agosto / Settembre 2021 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità Head office, Editorial office, Subscription, Administration and Advertising Virginia Gambino Editore S.r.l.

Viale Monte Ceneri, 60 - 20155 Milano - Italy Tel. +039 02 47761275 r.a. condominio@vgambinoeditore.it Direttore responsabile / Publisher Virginia Gambino / virginia@vgambinoeditore.it Consulente editoriale / Editor Consultant Stefano Lavori / stefano@vgambinoeditore.it Daniela Zeba / info@studiozeba.it

Ufficio commerciale - Vendita spazi pubblicitari Commercial department - Sale of advertising spaces Viale Monte Ceneri 60 - Milano Tel. 02 47761275 - cell. 340 1761951 info@vgambinoeditore.it Collaboratori / Contributors Collaboratori / Contributors Valentina Anghinoni, Barbara Bartoli, Gaia Cigognini, Federico Della Puppa, Rosario Dolce, Sara Giusti, Selene Maestri, (fotografa), Veronica Monaco, Giancarmine Nastari, Aldo Piscitello, Giuseppe Rossi, Roberto Rizzo, Sabina Vuolo, Daniela Zeba, Michele Zuppardi Impaginazione e grafica- Layout and graphics Raffaella Sesia

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Periodicità / Frequency of publication bimestrale - 6 numeri /anno Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n.46) art. 1, comma 1 NE/TN Registrazione / Registration: N. 224 del 2-07-2013 del Tribunale Civile e Penale di Milano Ai sensi del D. Lgs. 196/2003, informiamo che i dati personali vengono utilizzati esclusivamente per l’invio delle pubblicazioni edite da Virginia Gambino Editore Srl. Telefonando o scrivendo alla redazione è possibile esercitare tutti i diritti previsti.

SOMMARIO

EDITORIALE CONDOMINI E BONUS, SCUSATE IL RITARDO.................................3 DANIELA ZEBA L’OCCASIONE DI VERONA..............................................................5 DOMANDE & RISPOSTE AFFITTI E PROPRIETARI: CHI PAGA?...........................12 STORIA DI COPERTINA FARAONE ARCHITETTURE TRASPARENTI QUESTO È IL BELLO DELLA SICUREZZA ..................................................................................................16 FIERA DEL CONDOMINIO EVENTI LE RISPOSTE GIUSTE PER GESTIRE LA CASA........................................26 IL PROGRAMMA SUPERBONUS AI RAGGI X.........................................................28

in corso 62 Lavori con la Supercila

DOSSIER SUPERBONUS - 1 SORPRESA, IL SUD BATTE IL NORD.......................................36 SUPERBONUS - 2 GUIDA RAGIONATA AI GENERAL CONTRACTOR.................44 SUPERBONUS - 3 MAXI SCONTO PASSO PASSO................................................54 SUPERBONUS - 4 MESSAGGIO IN BOTTIGLIA......................................................60 SUPERBONUS - 5 I SEGRETI DELLA SUPERCILA..................................................62 SUPERBONUS - 6 LEGGE NEUTRALE, COSTI E SORPRESE................................66 PRIMO PIANO SHARE ECONOMY IN CONDOMINIO PER AIUTARSI UN PO'...............................68 CONDOMINIO & PNRR LA RINASCITA ARRIVA IN CITTÀ...................................70 SICUREZZA NIENTE FIAMME IN CONDOMINIO....................................................74 PREZZI L'AUTUNNO CON LA SCOSSA...................................................................78 NEWS NOTIZIE DAL MONDO DEL CONDOMINIO..................................................82

Attenti ai materiali infiammabili

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PROFESSIONE PREVIDENZA GESTIONE SEPARATA CON MINI PENSIONI.................................84 LIBRI CIRCO BARNUM IN CONDOMINIO................................................................86 DIRITTO & ROVESCIO CASO TARANTO DEPREZZAMENTO SENZA APPELLO.......................................88 SENTENZE INGANNO DI CLASSE, MA NON È TRUFFA........................................92 NUOVE NORME MESSA A TERRA AD ALTA TENSIONE......................................94 SPECIALE FONTI ENERGETICHE ELETTRICITÀ UNA CENTRALE IN CONDOMINIO..................................................98 CONDOMINIO GREEN PUTIGNANO CASA PASSIVA, RISPARMIO ATTIVO........................................... 104 IDEE UTILI BAGATTINI COLORI NUOVI, FORMATI MAXI……............................................... 110 PSICONDOMINIO................................................................................................... 112

98 Se il condominio

produce corrente

LA VOSTRA POSTA

Risponde Daniela Zeba, Pubblicista sul Sole 24 Ore e Libricondominio, blogger, gestisce uno studio di amministrazioni immobiliari a Ravenna. Formatore e docente in corsi di abilitazione e aggiornamento alla professione, è stata dirigente di associazioni di categoria

CHI DEVE PAGARE LA MANUTENZIONE?

Arrivano in redazione moltissime domande relative alla divisione delle spese tra locatore e locatario: quali sono le spese che spettano all’uno o all’altro.

Teniamo presente che l’articolo 1576 c.c. prevede, come criterio generale, che il locatore (proprietario) deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, a eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico del conduttore (inquilino). In sintesi, tutte le spese ordinarie sono quindi a carico dell’inquilino, mentre il proprietario è tenuto solo a intervenire di manutenzione straordinaria.

Senza entrare nello specifico, il primo criterio di carattere generale per suddividere le spese tra proprietario e inquilino è quindi quello di individuare la tipologia di intervento.

La differenza tra ordinaria e straordinaria Come si individua la manutenzione ordinaria rispetto a quella straordinaria?

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La norma di riferimento è il Testo Unico dell’Edilizia, il Tue (D.P.R. 380/2001, aggiornato dal Decreto Semplificazioni D.L. 76/2020). Ai fini del Testo Unico Edilizia, per interventi di manutenzione ordinaria si intendono quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Per fare qualche esempio, rientrano tra gli interventi di manutenzione ordinaria quelli che riguardano opere interne (riparazione, rinnovamento e sostituzione di intonaci, rivestimenti, infissi, serramenti, controsoffitti, pavimenti, apparecchi sanitari, canne fumarie e di ventilazione, aggiunta di nuovi apparecchi sanitari in bagni esistenti), e opere esterne (riparazione e sostituzione, purché senza alterazione delle caratteristiche, posizioni, forme e colori preesistenti, di intonaci, rivestimenti, serramenti, manti di copertura, impermeabilizzazioni, guaine, grondaie, cornicioni).

Ai fini del Testo Unico per l’ Edilizia per interventi di manutenzione straordinaria si intendono, invece, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. Sono classificati come interventi di manutenzione straordinaria quelli che riguardano opere interne (consolidamento delle strutture portanti interne; opere di sottomurazione, deumidificazione, sostituzione di solai, apertura e chiusura di porte; creazione, eliminazione o modificazione di partizioni verticali interne, di locali per servizi igienici e tecnologici; rifacimento di collegamenti verticali interni a una singola unità immobiliare; dotazione di nuovi impianti), e opere esterne (le opere esterne che comportano modifiche delle caratteristiche, posizioni, forme e colori di quelle preesistenti; opere di sostegno e di contenimento; consolidamento di strutture portanti perimetrali e coperture nonché adeguamento del loro spessore e delle loro caratteristiche alle esigenze di isolamento; sostituzione, senza modifiche geometriche, della struttura portante della copertura).

Inoltre, l’Agenzia delle Entrate riporta questi esempi di manutenzione straordinaria: • installazione di ascensori e scale di sicurezza • realizzazione e miglioramento dei servizi igienici • sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e

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Gravano sul proprietario i costi relativi a casi fortuiti, quindi, le attività di manutenzione che si presentano per eventi non previsti e imprevedibili, non evitabili attraverso le comuni opere di manutenzione ordinaria, ma anche quelle dovute alla vetustà del bene in oggetto.

Ovviamente, spettano sempre al locatore anche tutte le eventuali opere di adeguamento dell’immobile alle normative vigenti.

Tuttavia, talvolta le attività di manutenzione possono prestarsi a diverse interpretazioni e non sempre è possibile

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LA VOSTRA POSTA

Risponde Daniela Zeba

funzionamento e della manutenzione dell’ascensore, della fornitura di acqua, di energia elettrica, nonché dell’eventuale condizionamento e riscaldamento delle parti in comune: in sintesi, tutte quelle spese relative alla gestione degli spazi condivisi, definite altresì come costi ordinari. A questi, vanno escluse le spese dovute ad attività di rifacimento degli impianti o delle facciate che, invece, sono da considerarsi a carico del locatore, così come le opere comuni che possono ritenersi straordinarie.

La suddivisione determinare in maniera chiara se si tratti di interventi dovuti all’uso prolungato da parte dell’inquilino o alla longevità dell’immobile. Per tale ragione, qualora non sia determinabile l’origine della spesa, ossia se quest’ultima sia riconducibile alla fruizione o all’anzianità del bene, la normativa prevede che la competenza venga decisa in base agli usi locali. Come spesso accade, in mancanza di chiare ed esaustive indicazioni normative, è stata la giurisprudenza, di volta in volta, a fornire ulteriori indicazioni per l’applicazione dei principi generali ad alcune fattispecie particolari.

Le tabelle orientative Ci sono delle tabelle di riferimento facilmente consultabili?

Certamente. Per dirimere le controversie in materia di ripartizione delle spese tra locatore e conduttore, nel corso degli anni sono state elaborate diverse tabelle. La più diffusa e conosciuta è la ripartizione oneri tra locatore e conduttore, concordata tra Confedilizia e sindacati inquilini (Sunia, Sicet, Uniat) registrata il 30.4.2014 a Roma (Agenzia Entrate, Ufficio territoriale Roma 2, n. 8455/3) aggiornata poi nel 2017 in allegato al decreto del Ministero delle infrastruttu-

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re e dei trasporti del 16 gennaio 2017.

La tabella, che tiene conto anche della riforma della normativa condominiale, consente un’immediata individuazione della spesa con l’indicazione di chi sia tenuto a farvi fronte.

Evitare i contenziosi Cosa si può fare per evitare spiacevoli discussioni e contenziosi fra locatore e conduttore?

Può essere usata e applicata tale tabella richiamandola semplicemente in sede di stipula e sottoscrizione del contratto di locazione, inserendo un articolo che indichi come gli oneri accessori alla locazione vengono ripartiti in base alla tabella Oneri accessori ripartizione fra locatore e conduttore concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat registrata il 30 aprile 2014 a Roma (Agenzia Entrate, Ufficio territoriale Roma 2, n. 8455/3).

Spese comuni e locazione E in condominio, chi deve pagare le spese condominiali? Il locatore o il conduttore?

Le spese condominiali a carico del conduttore, ossia dell’inquilino, comprendono i costi del servizio di pulizia, del

Come si fa a sapere quali sono le spese condominiali che, nel dettaglio, spettano all’ inquilino?

Salvo accordi diversi in fase di firma del contratto di locazione, la ripartizione delle spese condominiali previste per legge è quella riportata nella tabella Oneri accessori ripartizione fra locatore e conduttore concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat registrata il 30 aprile 2014 a Roma (Agenzia Entrate, Ufficio territoriale Roma 2, n. 8455/3) e successive integrazioni. Tale tabella fa riferimento anche alle spese di carattere condominiale.

Responsabilità del proprietario Se l’ inquilino non paga le spese condominiali di sua spettanza può essere perseguito legalmente dall’amministratore?

No. Al di là del servizio di ripartizione delle spese che l’amministratore condominiale può fornire al proprietario con immobile locato che lo richiede, la persona responsabile nei confronti del condominio resta, comunque e sempre il proprietario, perseguibile legalmente dal condominio in caso di mancato pagamento anche della sola quota dell’affittuario.

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STORIA DI COPERTINA FARAONE ARCHITETTURE TRASPARENTI

QUESTO È IL BELLO DELLA SICUREZZA

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L’azienda specializzata in balustre e parapetti in vetro vanta i più alti standard per sostituire il 90% di balconi e terrazzi che non sono a norma.Con un punto di partenza: maggiore solidità, ma anche migliore design Valentina Anghinoni

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Flavio e Sabatino Faraone insieme al team della produzione all'interno dello stabilimento di Tortoreto (Teramo)

Tortoreto, in provincia di Teramo e a poca distanza dai lidi dell’Adriatico, c’è un’eccellenza tutta italiana che, con la sua sede commerciale, affiancata dallo stabilimento produttivo e dal reparto interno di ricerca e sviluppo, da anni è un punto di riferimento nell’architettura dei sistemi in vetro, sempre al fianco di importanti studi di architettura e progettazione.

Ma anche di chiunque necessiti di un interlocutore preparato nella realizzazione e sostituzione di parapetti e balaustre. Attiva dal 1969, prima nella produzione di finestre e alluminio, poi nel campo delle facciate continue tutto vetro e delle facciate puntuali, l’azienda si è specializzata anche grazie alla spinta data dalla necessità di riqualificare e mettere in sicurezza questi elementi architettonici. «In Italia non c’è mai stata una politica di manutenzione e ciò è tristemente osservabile facendo un giro tra i nostri palazzi nelle nostre città. E non basta dare una mano di vernice, se la struttura è rovinata o arrugginita. Serve consapevolezza sull’importanza del parapetto, cioè di quella struttura che deve proteggerci dalla caduta nel vuoto.

I privati sono quelli che usufruiscono di questi spazi ed è importante che siano informati sui rischi a cui sono esposti», CONDOMINIO SC - 17

STORIA DI COPERTINA avverte Sabatino Faraone, presidente e fondatore di Faraone Architetture Trasparenti.

Domanda. Quali sono gli ostacoli maggiori a rinnovare o mettere in sicurezza i parapetti nel mondo condominiale?

Risposta. Spesso, purtroppo, le assemblee condominiali faticano a deliberare lavori come la messa in sicurezza dei parapetti, o altri interventi altrettanto importanti per liti o questioni economiche.

Però pensiamo che adesso i tempi siano più maturi: c’è maggior sensibilità alla sicurezza, anche nei contesti condominiali e sicuramente anche la spinta degli incentivi statali.

Sabatino Faraone

D. Per contattarvi basta telefonare al vostro ufficio commerciale o si passa attraverso un partner commerciale?

R. Si può contattare il nostro ufficio commerciale che poi provvede a indirizzare la richiesta al partner di zona o alla persona competente e formata sui nostri prodotti. In tutta Italia contiamo circa 70 partner.

D. Le vostre balaustre hanno delle certificazioni?

R. Tutti i sistemi di balaustre che vengono immessi sul mercato sono stati testati, solitamente presso il Politecnico di Milano, o un altro ente che rilascia un rapporto di prova che attesta che quel parapetto, con quelle caratteristiche, di quel

COSÌ IL CONDOMINIO È A NORMA (E CON BONUS) Flavio Faraone (nella foto), figlio del fondatore e Ceo di Faraone Architetture Trasparenti, è un dinamico imprenditore con un occhio attento ai processi di innovazione.

Domanda. La manutenzione non basta, è necessario procedere alla sostituzione con parapetti nuovi e sicuri. I bonus possono aiutare?

R. Sì, i bonus possono sicuramente aiutare e lo stanno facendo.

Spesso si arriva a un punto in cui il parapetto è talmente rovinato o vecchio che la soluzione più sicura è provvedere alla sua sostituzione per intero. Per esempio, quelli in ferro, se non sono stati riverniciati costantemente e la ruggine ha preso il sopravvento. Già prima dei bonus il mercato della ristrutturazione era piuttosto vivace. Adesso, in caso di intervento sulle facciate non ha senso escludere l’elemento parapetto dalla riqualificazione complessiva, anche perché, dal punto di vista dei costi, sono già state istallate strutture quali ponteggi, e via dicendo. Insomma, è tutto già predisposto.

D. Come far rientrare le balaustre nei vari bonus?

R. Con la risposta n. 482 dell’Agenzia delle Entrate sembra che i parapetti possano rientrare nel bonus Facciata (90%). Però queste risposte sono da prendere con molta attenzione in quanto si riferiscono a casi specifici, non è detto quindi che possano andare bene per tutti. Di conseguenza è necessario verificare con il progettista o il tecnico specializzato e competente in materia di bonus se il progetto rispetta le caratteristiche stabilite per accedere alla detrazione.

D. In un condominio da riqualificare è complicato rendere il proprio balcone o terrazzo agibile e sicuro?

R. La sostituzione di un parapetto, come complessità è paragonabile a quella di un normale infisso. Occorre valutare attenta-

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mente il supporto, se è in grado di reggere il nuovo elemento, che va posizionato, avvitato e fissato correttamente. L’importante è sempre affidarsi a persone che conoscono il prodotto e con una certa esperienza, in modo da farsi consigliare al meglio.

D. Quali sono i rischi che corre un amministratore di condominio riguardo la sicurezza?

R. L’amministratore non è responsabile della sicurezza all’interno delle pertinenze dei singoli condomini, ma è compito di questi ultimi vigilare sul proprio spazio esterno, balcone o terrazzo, e risarcire eventuali danni provocati a chi, passando di sotto, sia stato danneggiato da una caduta accidentale di qualsiasi genere. Certamente, però, l’amministratore può giocare un ruolo importantissimo per informare i propri condòmini e convincerli ad affrontare eventuali problemi, affidandosi a professionisti specializzati. Sostituire i vecchi parapetti significa aumentare la sicurezza e, allo stesso tempo, il valore dell’immobile. Un doppio vantaggio per i proprietari.

D. A chi ci si deve rivolgere per un controllo?

R. Ci si può rivolgere a noi, o anche a un progettista che sappia capire quando è il caso di sostituire o se si può recuperare l’esistente. Sicuramente, i nostri commerciali hanno una grande esperienza e sanno dare un riscontro immediato sul migliore cammino da intraprendere.

D. Qual è la situazione nei condomini italiani?

R. Secondo un’analisi che abbiamo intrapreso e riferita al 2019, in quell’anno in Italia sono stati costruiti complessivamente 3 milioni e mezzo di metri di parapetti, di cui il 73% all’interno di interventi di ristrutturazione: 670 mila metri sono stati realizzati in vetro e metallo, per la maggior parte nelle nuove costruzioni, grazie al design adatto a edifici più moderni. Molti di questi,

però, non sono a norma: per la precisione circa il 90% dei parapetti non rispetta gli ultimi requisiti in tema di sicurezza, e di questi una buona parte, circa il 30-40%, non presenta neanche i minimi requisiti di sicurezza.

D. Quali sono le soluzioni tecniche da adottare?

R. A parte la manutenzione, che in caso di strutture troppo vecchie e non più rispondenti alle normative vigenti in tema di sicurezza, o troppo in cattivo stato di conservazione spesso è un’opzione da scartare, la soluzione è sostituire il vecchio parapetto con uno nuovo. Esistono una varietà di soluzioni per poter scegliere il miglior modello di parapetto in base al contesto, o secondo un criterio di continuità se non si vuole modificare eccessivamente l’estetica della facciata.

D. Quali sono le vostre soluzioni di punta?

R. Il nostro parapetto tutto vetro, attualmente il modello di maggior tendenza, è Ninfa, che è anche uno dei nostri best-seller.

Però piace molto anche la serie Maior, il parapetto classico, con i montanti in alluminio, particolarmente adatto alla sostituzione di quei parapetti con i montanti in ferro, in quanto non si discosta troppo come stile. L’ultima novità di Faraone, invece, si chiama Giulietta, il balcone alla francese: quella tipologia di parapetto che si inserisce come protezione dove non c’è un balcone ma solo una finestra. Una soluzione molto usata in nord Europa e che è giunta fino a noi. È ideale sia nelle nuove costruzioni, sia in una facciata già esistente dove si voglia ricavare maggiore luminosità e un affaccio più confortevole.

D. I progettisti sono sufficientemente preparati riguardo al mondo delle balaustre?

R. Lavoriamo con molti professionisti e di questi un numero importante ormai ha raggiunto un buon livello di preparazione sui nostri prodotti, grazie all’esperienza e partecipando ai nostri eventi di formazione. Qualcuno direi che si sia addirittura appassionato alla materia. Chiaramente, questi professionisti devono seguire un progetto in ogni sua sfaccettatura, quindi specializzarsi su un unico elemento a 360 gradi non è possibile. Per accompagnarli nella realizzazione dei loro progetti, ci siamo noi e il nostro servizio di consulenza.

D. A che cosa bisogna stare attenti quando si sceglie un parapetto?

R. Per prima cosa, accertarsi che il prodotto rispetti le attuali norme e requisiti di sicurezza, soprattutto il D.m.

17/1/2018 che indica quali sono i carichi ai quali il parapetto deve resistere in base alla destinazione d’uso e la Uni 11678:2017, la norma che indica come eseguire i test di resistenza. Poi, farsi consigliare bene sul tipo di prodotto da installare, in base alle funzioni a cui

dovrà sopperire: il contesto è un elemento centrale per la bontà della scelta del prodotto.

Avete messao a punto un manuale sui parapetti in vetro. A chi è diretto?

R. A chiunque desideri approfondire le sue conoscenze sul parapetto. È un vero e proprio libro, non è un catalogo pubblicitario, e tratta il tema del parapetto nella sua interezza.

Una guida, insomma, consultabile da chiunque: progettista, installatore, amministratore o condòmino che si appresta a sostituire i propri parapetti. Anche per il posatore che deve eseguire l’installazione.

D. Quali sono i contenuti del manuale?

R. Comprende argomenti come quale parapetto utilizzare, con tutti i pro e i contro, secondo l’uso che se ne deve fare; quali trattamenti fare sull’alluminio e sul vetro, cosa sono e perché farli; le regole per una posa a regola d’arte. Tutte le informazioni essenziali per avere una panoramica completa sull’argomento e anche molte curiosità, elencate da chi, da anni, ci dedica la propria passione.

D. Che cosa prevedono le norme riguardo parapetti e balaustre?

R. Le norme sicuramente forniscono indicazioni sulle altezze da rispettare, anche se talvolta alcuni comuni prevedono misure diverse da quelle stabilite a livello nazionale. Oppure, la resistenza alla spinta di 200 o 300 chilogrammi, in base alla destinazione d’uso dell’immobile, se si tratta di luoghi domestici standard o luoghi di grande affollamento, predisposti per accogliere numeri importanti di utenti.

D. C’è chi mostra diffidenza verso un parapetto di vetro.

Sono davvero sicuri?

R. Assolutamente sì, sono stati testati per rispondere ai più stringenti livelli di sicurezza, per ricevere la conformità per l’utilizzo.

Quindi, si può utilizzare in modo completamente libero e senza nessuna paura. Più sicuri di molti, anche nuovi, in solo metallo.

D. Come si integrano comfort e design dell’immobile con una nuova balaustra?

R. Una nuova balaustra può cambiare completamente l’aspetto di un edificio. Il comfort di un prodotto dipende sia dalla sua bellezza, sia dalla sicurezza che è in grado di offrire. Infatti, i nostri prodotti sono sempre studiati anche dal punto di vista del design proponendo, anche per le finiture, diverse opzioni in grado Colonnina di ricarica di personalizzare il parapetto in base per auto elettriche all’estetica del progetto. Duferco Energia

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STORIA DI COPERTINA Ninfa 6 è l'ultima serie del parapetto tutto vetro di Faraone Architetture Trasparenti

vetro e dimensioni è conforme alla norma Uni 16678 e alla categoria di riferimento di resistenza alla spinta, solitamente di 200Kg/m o di 300 Kg/m corrispondenti alle classi C2 o C3, i più comuni in ambito residenziale. Le resistenze all'impatto arrivano fino a 650 J. Forniamo sempre tutte le indicazioni necessarie affinché

ogni prodotto venga installato correttamente, in modo da garantire le medesime caratteristiche e prestazioni per ogni esemplare. Le resistenze alla spinta arrivano, però, fino ai 1000 kg/m, come deve essere, per esempio, negli stadi e altri luoghi altrettanto affollati.

D. Secondo la vostra indagine, il 90%

UN’AREA TEST PER LA SICUREZZA AL 100% Dal 2008 a oggi Faraone Architetture Trasparenti ha istallato oltre 1 milione di metri di parapetti, di cui 850 mila soltanto del modello Ninfa, tutto in vetro. La sede di Tortoreto (Teramo), oltre a ospitare il reparto tecnico-commerciale e lo stabilimento produttivo, contiene un’area predisposta a eseguire i test di laboratorio su ciascun prodotto in commercio. «Abbiamo fotografato e catalogato tutte le sezioni di profilo che sono state utilizzate per i test: un centinaio di profili. A prova del fatto che, in materia di sicurezza, siamo scesi molto a fondo, eseguendo tutti i test possibili prescritti dalle più stringenti normative. Il nostro punto di partenza, infatti, non è mai un prodotto già esistente che va adeguato alle normative ma sono le normative stesse. Queste sono il fondamento per costruire prima il lavoro di analisi e di progettazione, per il quale ci serviamo di software sofisticati utilizzati anche dall’aeronautica militare per la progettazione di aerei. Poi, in base ai risultati ottenuti, andiamo a scegliere il tipo di alluminio, il tipo di elasticità che deve avere il profilo, e le caratteristiche di ogni componente. Il prodotto finito è il risultato di tutti questi elementi, e dell’attenzione posta nell’estetica e nel design», spiega Roberto Volpe (nella foto), Responsabile marketing dell’azienda.

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dei parapetti in Italia non è a norma.

Perché c’è questo ritardo?

R. Come è spiegato molto bene nel nostro Manuale del parapetto in vetro, la sorte del parapetto è stata fino a oggi nelle mani dell’impresa di costruzioni, che nella scelta dei materiali e della manodopera ha spesso guardato al minor prezzo. A un lavoro in partenza già precario, quindi, si aggiunge il problema della mancanza di una cultura della manutenzione.

D. Quali sono le principali cause di cadute dal balcone?

R. Non esiste una vera e propria casistica, noi ci documentiamo da sempre perché è proprio il nostro ambito di competenza, però purtroppo spesso registriamo che la

cattiva posa in opera, l’usura dei materiali o l’altezza del parapetto costituiscono le basi per il rischio di sfondamento del parapetto. Una caduta, poi, avviene anche a causa dell'altezza insufficiente della struttura protettiva o della sua conformazione.

Bisogna rivolgersi a un tecnico specializzato e controllare tutti gli elementi che possono presentare criticità.

D. Una delle novità è la nuova famiglia di balaustre tutto vetro Ninfa 6. Quali sono le sue caratteristiche?

R. Un miglioramento continuo rispetto alle versioni precedenti del modello Ninfa. L’esperienza maturata negli anni, su ciascun modello, ci porta a un prodotto sempre più innovativo. Infatti, prero-

gativa dell’azienda è l’idea di coniugare bellezza e funzionalità.

D. Come avviene il processo di innovazione dei vostri prodotti?

R. Nel processo di innovazione, sicuramente, l’esperienza è la carta vincente perché ci ha insegnato nel tempo che estetica, funzionalità e la sicurezza devono andare a braccetto. A ogni novità di prodotto semplifichiamo la fase di posa, un’istanza che si rivela particolarmente importante a causa della scarsità di manodopera specializzata. Forniamo sempre indicazioni puntuali per l’istallazione e, in caso ci fosse il minimo dubbio, siamo a disposizione degli installatori attraverso i nostri tecnici specializzati della zona. La Facciata del condominio De Gasperi a Brugherio (MB)

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STORIA DI COPERTINA Vista dall'interno di un terrazzo del condominio De Gasperi a Brugherio (MB).

Sotto, esempio di balcone alla francese nel condominio Kennedy di Brugherio (MB)

posa, infatti, è il fondamento della capacità di ogni manufatto di assolvere alle sue funzioni e, specialmente nei parapetti, rappresenta la sicurezza che lo stesso sarà in grado di offrire una volta installato.

D. È un’idea che vi accompagna dalla fondazione, oppure è cresciuta con il tempo?

R. Da sempre. Il cliente che si affida a un nostro prodotto deve essere sicuro della sua funzionalità e durata nel tempo. A conferma di ciò, nel Manuale del parapetto in vetro, che abbiamo recentemente pubblicato per colmare un’esigenza di informazione sull’argomento, sono riportati esempi di parapetti installati da noi cinquant’anni fa che si presentano ancora come nuovi.

D. A proposito, quanti anni compie Faraone Architetture Trasparenti nel 2021?

R. Nel 2019 abbiamo spento 50 candeline, quindi nel 2021 festeggiamo i 52.

D. Quali sono state le tappe principali della crescita?

R. I primi sei mesi dell’azienda li ricordo all’interno di un locale di 60 metri quadri. Dopodiché sono passato in un locale 22 - CONDOMINIO SC

di 400 metri quadri, e già mi sembrava uno spazio enorme. Nel giro di due anni, ho spostato l’attività in un’area di 2 mila metri quadri. Una cosa è certa: ieri, come oggi, ciò che conta è darsi da fare. Adesso lavoriamo in uno spazio di 6 mila metri quadri e abbiamo comprato altro terreno per arrivare a quota 10 mila.

D. Come è organizzata l’azienda?

R. Abbiamo una parte produttiva e una commerciale. Attualmente, contiamo 35 impiegati e 15 operai, a conferma del fatto che, da una parte, la progettazione nel tempo ha acquisito sempre più peso e, dall’altra, che i processi industriali si sono sempre più automatizzati, a garanzia di una maggior sicurezza per gli operai stessi. Un altro nostro fiore all’occhiello è il reparto di assistenza clienti, sia che si tratti di progettisti e installatori, quali serramentisti e vetrai, che in noi possono trovare dei partner preparati anche sulle normative di settore, sia amministratori di condominio o privati.

Ma non solo: possiamo contare su una squadra interna di ricerca e sviluppo, che collabora con Istituti di ricerca e Università. Infine, stiamo progettando l’Acca-

demia Faraone, all’interno del Campus Faraone, per formare manodopera specializzata nella posa dei parapetti.

D. Siete concentrati su una particolare area commerciale oppure i vostri prodotti sono distribuiti in tutta Italia?

R. Ormai dagli anni Ottanta siamo presenti su tutto il territorio nazionale, con rappresentanti in ogni regione e tre capiarea, rispettivamente a nord, al centro e a sud Italia. I nostri prodotti sono stati installati anche all’estero: in particolare in Francia, dove ormai abbiamo un nucleo fisso di tre agenti, negli Stati Uniti e negli Emirati Arabi.

D. C’è qualche realizzazione di cui siete particolarmente orgogliosi?

R. Sono davvero tante. Negli anni, infatti, siamo spesso stati pionieri nell’architettura che impiega il vetro come materiale protagonista, come è accaduto con le facciate puntuali (un sistema per l’applicazione di lastre di vetro come involucro degli edifici, ndr), le piramidi tutto vetro e lo sviluppo di scale tutto vetro.

Ma abbiamo anche lavorato con aziende prestigiose, come la Bmw, per la realizzazione di diverse rivendite concessionarie e oltre 40 sedi della Motorizzazione Civile in tutta Italia. Oppure, ricordo gli stadi sportivi come quello di Tirana o Vista esterna del condominio Kennedy a Brugherio (MB)

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STORIA DI COPERTINA ARRIVA IL MANUALE SCACCIA DUBBI Quali sono le normative vigenti per la sicurezza dei parapetti? Oppure, quali i segnali che indicano la necessità di intervenire con urgenza su un vecchio parapetto? O, ancora, a cosa prestare attenzione in Clicca qui caso di intervento di sostituzione o manutenzione? Informare gli addetti ai lavori, ma anche gli utenti e richiedi il finali, su tutto ciò che è importante sapere sui parapetti in vetro e non solo, è lo scopo più importante Manuale del Parapetto del Manuale del parapetto in vetro. Tutto quello che c’è da sapere sui parapetti e che nessuno ti ha mai in vetro detto, scritto da Sabatino e Flavio Faraone, rispettivamente presidente e ceo di Faraone Architetture Trasparenti. Una guida di circa 240 pagine e 29 capitoli, corredata di foto e illustrazioni a supporto delle spiegazioni di carattere tecnico e normativo, che contiene tutta l’esperienza dell’azienda. Dal 2009, infatti Faraone architetture trasparenti si è specializzata nell’offerta di soluzioni in vetro per parapetti e balaustre, prodotte in serie e nel rispetto delle normative in vigore. Per questo motivo, il Manuale non è affatto un catalogo dell’azienda e neppure soltanto un saggio teorico sul tema dei parapetti. Piuttosto, si tratta di una vera e propria raccolta dell’esperienza maturata, che nasce per soddisfare l’interesse crescente dei principali operatori di questo settore, dai serramentisti e vetrai ai progettisti, ma anche gli operatori del mondo condominiale quali amministratori di condominio e gli stessi privati, perché è scritto con un linguaggio chiaro e accessibile a tutte queste figure. Il Manuale offre una panoramica completa del settore, dalle normative vigenti a giugno 2021 alle soluzioni tecniche, dalle varie tipologie di applicazione ai principali punti da considerare per una corretta posa in opera. Disponibile solo in formato cartaceo da richiedere sul sito web www.faraone.it.

L'impresa Giacinto Infissi ha scelto il parapetto tuttovetro Ninfa 106 di Faraone per l'intervento di messa in sicurezza dei balconi e terrazzi della residenza Levante House a San Benetto del Tronto (Ascoli Piceno)

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quello dell’Atalanta, a Bergamo. Sempre al fianco dei progettisti, con consulenze ad hoc, anche al di fuori dei confini nazionali. Tra i progettisti più importanti e noti ricordo Zaha Hadid, Michele De Lucchi, Massimiliano Fuksas, Italo Rota e Daniel Libeskind.

D. Dove è possibile trovarne una testimonianza?

R. Da circa un anno abbiamo pubblicato il libro Architetture Trasparenti, dove è raccolta e illustrata una selezione di opere realizzate con importanti progettisti che si sono affidati ai nostri prodotti e alla nostra esperienza. Inoltre, sul sito web di Faraone Architetture Trasparenti, poi, si può trovare una gallery fotografica completa e facilmente consultabile.

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LE RISPOSTE GIUSTE PER GESTIRE LA CASA Torna il grande evento dedicato al mondo condominiale (13-15 ottobre) organizzato da Virginia Gambino Editore e dall’Ordine degli Ingegneri di Verona. Al centro: superbonus, prevenzione incendi, sostenibilità e...

Giuseppe Rossi

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l condominio al centro della scena.

Si accendono i riflettori sulla terza edizione della Fiera del Condominio (lo scorso anno sospesa per ovvi motivi di ordine sanitario). Ma, sconfitta la paura, e nel rigoroso rispetto delle misure anti contagio, quest’anno il grande evento dedicato all’abitare, alla gestione degli edifici e a tutta la filiera che ruota attorno al condominio torna in presenza e in streaming (per l’accesso è necessario, secondo le disposizioni di legge, il green pass). È una buona notizie, ma anche un’occasione per gli operatori del settore. Perché la Fiera del Condominio debutterà mettendo i superbonus al microscopio. Ma

l’agenda della Fiera del Condominio Sostenibile, organizzata da Virginia Gambino Editore e dall’Ordine degli Ingegneri di Verona, in programma dal 13 al 15 ottobre a Villa Quaranta (Verona), comprende anche occasioni speciali di approfondimento per tutti gli aspetti legati alla riqualificazione, ristrutturazione e messa in sicurezza degli edifici residenziali.

Insomma, soluzioni, prodotti, forum, convegni, formazione, workshop, consulenze fanno parte del fitto programma che è ormai delineato. Senza contare che la prestigiosa location è situata in uno dei paradisi italiani dell’enogastronomia (per chi vuole unire l’utile al dilettevole). La Fiera del Condominio

Soluzioni, prodotti, forum, convegni, formazione, workshop, consulenze fanno parte del programma. Senza tralasciare nulla torna quindi con rinnovata energia e, soprattutto, con un ricco programma per gli operatori della filiera: amministratori, professionisti, imprese, distributori e, non da ultimi, i proprietari di spazi abitativi che vogliono conoscere meglio le opportunità offerte dagli incentivi fiscali.

A cominciare dal convegno di apertura che, come accennato, vedrà al centro l’argomento caldo del momento: i superbonus 110%. Un’occasione, ma anche un grattacapo per amministratori e proprietari di immobili. Certo, un’opportunità ghiotta e imperdibile per rinnovare un condominio abbattendo i costi della spesa energetica (a maggior ragione, visti i rincari causati dall’aumento delle materie prime). Ma anche un piccolo labirinto che, nonostante le semplificazioni, costituisce un puzzle che non tutti gli amministratori di condominio e i proprietari di abitazione sanno o possono ricomporre. Proprio per questo tecnici e ingegneri, con l’ausilio di esperti dell’Enea e dell’Agenzia

delle entrate, cercheranno di risolvere il rompicapo, rispondendo alle domande, senza tralasciare suggerimenti e, dove necessario, le opportune critiche.

Se quello sul superbonus è l’evento clou di apertura, non bisogna dimenticare gli altri appuntamenti in programma.

Per esempio, è previsto un workshop dell’ingegner Marco Mari, presidente di GBC Italia, sulla sostenibilità per i condomini, prezioso per chi intende riqualificare un edificio e ottenere i protocolli Leed. Un altro workshop è centrato su un problema caldo: le modifiche e le integrazioni all’allegato del decreto che modifica le norme di sicurezza antincendi per gli edifici residenziali. Verranno affrontati gli aspetti legati alle caratteristiche principali degli edifici, della gestione dell’emergenza, manutenzione, riqualificazione e nuova costruzione dei condomini, compreso il delicato aspetto del cappotto ai fini della prevenzione. Il relatore garantisce un’assoluta competenza: sarà l’ingegner Michele Mazzaro, della direzione centrale Prevenzione e Sicurezza Tecnica Corpo Nazionale dei Vigili del fuoco.

Un altro appuntamento affronta, invece, un delicato problema giuridico, quello dei beni comuni acquistati dal condominio, anche in relazione alla nuova direttiva europea 771: quando il compratore individua un difetto nel bene comprato che cosa può chiedere?

La sostituzione e riparazione del bene?

E il condominio stesso si può considerare un consumatore? Quali sono le regole? Cose da sapere, soprattutto se si svolge la professione di amministratore condominiale. A districare la matassa giuridica saranno Tommaso Dalla Massara, professore ordinario dell’Università degli Studi di Verona e Silvia Romanò, dottoranda all’Università di Verona in Scienze giuridiche europee e internazionali.

La Fiera del Condominio, insomma, costituisce un appuntamento imperdibile per chi gestisce gli spazi abitativi e per chi opera per la loro riqualificazione.

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da mercoledì 13 a venerdì 15 ottobre 2021

SUPERBONUS AI RAGGI X L’evento organizzato a Villa Quaranta si aprirà con un convegno dedicato all’incentivo 110%. Ma non sarà solo una occasione per chiarire i punti oscuri con gli interventi dell’Agenzia delle Entrate e dell’Enea. Ecco perché Veronica Monaco

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M

atteo Limoni, ingegnere e consigliere dell’Ordine degli Ingegneri di Verona, e Alessandro Pisanu, ingegnere e coordinatore segretario della Commissione Ingegneri per il Condominio, sono due dei protagonisti del convegno di apertura della Fiera del Condominio 2021, che si inaugura mercoledì 13 ottobre, con il convegno «Superbonus un anno dopo: aspetti positivi, criticità ed errori nella richiesta degli incentivi, proposte di miglioramento», un bilancio tra luci e ombre a un anno effettivo dalla messa in moto della macchina degli sgravi fiscali al 110%.

Domanda. La nuova Fiera del Condominio debutta con un focus sul superbonus. Perché?

Matteo Limoni. Per fare il punto della situazione a un anno di distanza su questo importante incentivo, che ha smosso l’economia legata al mondo dell’edilizia.

Non senza complicazioni dovute a interpretazioni della normativa e dei requisiti previsti, ai ritardi legati all’accesso agli atti, alla consegna dei materiali, all’aumento dei prezzi. Su questi aspetti l’intento è di fare chiarezza.

Alessandro Pisanu. Perché è un tema di grande attualità ed è interpretato con differenti chiavi di lettura dalle categorie di soggetti appartenenti alla filiera interessata all’argomento.

D. Le ragioni saranno al centro degli interventi durante il convegno di apertura, ma volendo sintetizzare, il giudizio è negativo o positivo?

Matteo Limoni. Il mio giudizio è positivo, seppure vi siano criticità dovute al tipico modo italiano di scrivere le leggi, che necessita di continui chiarimenti e ulteriori interpretazioni agli stessi chiarimenti. Manca lo spirito pratico per ottenere l’obiettivo voluto: la riqualificazione sismica ed energetica degli edifici, con uno sguardo agli obblighi dell’Agenda 2030 e 2050. Dal punto di vista professionale, il superbonus ha

rimesso in gioco le competenze dei tecnici, riconoscendone il ruolo fondamentale nella progettazione e direzione lavori per costruire in qualità. Si è inoltre ridato dignità ai loro compensi, prendendo a riferimento i tariffari aboliti in passato: un provvedimento che aveva reso mortificante la professione, con l’intento di rendere i tecnici alla mercé di imprese, clienti e offerte al ribasso. Il convegno di apertura spero poi riesca a dare chiavi di lettura corrette sugli aspetti ancora non chiari del superbonus.

Alessandro Pisanu. Questo è il quesito che dobbiamo porre all’interno del convegno, mettendo sulla bilancia i pro e i contro.

D. Quale sarà il vostro contributo?

Matteo Limoni. Come Ordine degli Ingegneri di Verona abbiamo messo in Matteo Limoni

gioco le competenze delle nostre Commissioni (Ingegneri per il Condominio, Impianti termici, Energie ed Efficienza) per la preparazione dei convegni, dei loro temi e argomenti, affinché siano di interesse e utili alla formazione dei nostri iscritti. Inoltre abbiamo coinvolto anche altri Ordini professionali, come architetti, periti, geometri, avvocati e commercialisti, per condividere assieme la divulgazione di questi eventi che possono interessare le varie professioni.

Alessandro Pisanu. Immaginiamo sia l’occasione di fare maggiore chiarezza.

D. Nel convegno di apertura saranno coinvolte l’Agenzia delle Entrate e l’Enea: riusciranno a dare risposte adeguate sugli aspetti più controversi?

Matteo Limoni. Abbiamo l’onore di avere relatori di rilievo di Enea e dell’Agen-

Alessandro Pisanu

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da mercoledì 13 a venerdì 15 ottobre 2021

zia delle Entrate, a cui porremo i nostri quesiti e idee, confidando che riescano a chiarire i punti ancora oscuri del superbonus e che possano recepire le proposte che emergeranno dal convegno.

Alessandro Pisanu. È positivo avere al nostro convegno i soggetti più qualificati, per darci delle risposte e per farsi interpreti dei nostri suggerimenti.

D. L’Ordine degli Ingegneri presenterà anche delle proposte di modifica al superbonus?

Matteo Limoni. L’Ordine degli Ingegneri nei suoi interventi evidenzierà gli aspetti più spinosi del superbonus. Sono stati raccolti quesiti e proposte dai nostri iscritti, a cui daremo voce, nella speranza che gli enti competenti le accolgano e ne diano risposta.

Alessandro Pisanu. Fare delle proposte per il cambiamento di una legge è un obiettivo un po’ ambizioso, ma aiuteremo a capire dove vi siano dei problemi.

D. Perché, nonostante se ne sia parlato molto, c’è ancora necessità di occuparsi degli incentivi fiscali?

Matteo Limoni. Certo, in Italia sono sempre in evoluzione: alla stregua dei volantini mensili delle offerte dei centri commerciali, bisogna sempre restare aggiornati. Questi bonus da un lato sono un bene, ma l’assenza di una programmazione stabile e a lungo termine, non giova né a chi ha intenzione di riadeguare il proprio fabbricato, né agli investitori, né a chi deve realizzare le opere. Siamo purtroppo abituati a incentivi a singhiozzo. Tuttavia, per la loro complessità necessitano di tempi adeguati per essere metabolizzati da parte dei cittadini e degli addetti ai lavori, che spesso si scontrano con l’incertezza di non poter finire le opere entro i termini prestabiliti. Questi incentivi a orologeria, come mine vaganti rischiano di far esplodere chi li affronta con superficialità e senza le dovute cautele: da bonus per l’economia del Paese si possono tramutare in malus inaspettati e pesanti.

Alessandro Pisanu. Perché la legge è nata frettolosamente, lasciando molti punti liberi all’interpretazione dei soggetti che si accingono a eseguire le opere.

D. È necessaria una proroga dei termini di scadenza del superbonus?

Matteo Limoni. Direi che è indispensabile per i motivi già accennati, legati al ritardo di consegna dei materiali; all’aumento dei prezzi, da far digerire ai clienti se provocano lo sforamento dei massimali, e la congruità dei prezzari; alla disponibilità di imprese e professionisti; alle tempistiche di accesso agli atti e di approvazione dei nuovi progetti: ad esempio per le opere di riqualificazione di una certa importanza e per le zone con vincoli paesaggistici, dove le semplificazioni della Cilas (Cila-Superbonus) non derogano ad altri obblighi.

Alessandro Pisanu. Sicuramente sì, ma solo se si tolgono le mine dal terreno su cui devono passare le operazioni per ottenere tale incentivo fiscale.

D. Per ora sono decollati soprattutto gli incentivi per le abitazioni unifamiliari. È un trend destinato a durare?

Matteo Limoni. Se non ci saranno proroghe, credo che questo trend sia destinato a fermarsi in modo naturale.

FALSIROLLO: UN EVENTO DI ALTO PROFILO Nella provincia di Verona si trovano 171 mila edifici residenziali, dei quali 25 mila concentrati nella città di Giulietta e Romeo, per un totale di 362 mila abitazioni occupate, con circa la metà che si trovano in palazzi con più di cinque appartamenti. Sono alcuni dei dati che spiegano l’urgenza di affrontare il tema della riqualificazione del patrimonio abitativo nella città veneta. Tra l’altro, una delle poche in Italia che registra, come Milano, un aumento della popolazione residente. Tutte buone ragioni, insomma, per discutere di problemi, ma anche delle soluzioni da apportare.

«Alla Fiera del Condominio saranno presenti relatori ed esperti di elevato profilo», Andrea Falsirollo (nella foto), presidente dell’Ordine degli Ingegneri di Verona. «Saranno affrontate tematiche di interesse non solo per i professionisti, ma anche per i condomini. Tra gli altri argomenti, affronteremo con Agenzia delle Entrate ed Enea i problemi legati all’applicazione del superbonus legati ai condomini, che rappresentano una parte importante del parco edilizio nazionale. Il loro efficientamento è tra gli obiettivi della normativa. Il superbonus è un’opportunità importante, ma anche un rischio, per questo abbiamo organizzato un evento specifico con gli enti pubblici che sono i principali portatori di interesse nella valutazione delle pratiche del superbonus».

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Alessandro Pisanu. Perché oggi il tema della sostenibilità non può essere trascurato. Ogni opera deve essere realizzata prestando attenzione anche a questo aspetto.

D. È previsto anche un incontro dedicato all’acquisto di beni in condominio.

Alessandro Pisanu. Dalla data del De- da chiarire?

Perché è interessante? creto Semplificazione, sono aumentati Matteo Limoni. Alla luce degli ultimi Matteo Limoni. È importante perché anche quelli per i condomini. Ciò però incendi a Milano e Torino, è importante farà conoscere quali prerogative dovrà non significa necessariamente che oggi si considerare nella costruzione e riqualifi- avere un appalto di fornitura dei beni. operi senza più dubbi o incertezze. cazione degli edifici anche gli aspetti di Inoltre, illustrerà come potersi rivalere D. Gli amministratori di condominio prevenzione incendi legati alla reazione sui difetti di un bene acquistato alla luce sono impreparati oppure si trovano di al fuoco dei materiali, alla resistenza al della nuova normativa europea 771. Utile fronte un rebus di difficile soluzione? fuoco delle strutture e alla gestione dell’e- per gli amministratori, ma anche per i Matteo Limoni. Le difficoltà che gli sodo dai fabbricati. Il tema sarà trattato condomini e i comuni cittadini. amministratori devono affrontare non da autorevoli relatori del Corpo Nazio- Alessandro Pisanu. Cerchiamo di coinsono poche. Ho notato che ci sono am- nale dei Vigili del Fuoco, come l’inge- volgere anche gli amministratori e questo ministratori preparati e scrupolosi, altri gnere Michele Mazzaro e l’ingegnere è un argomento fondamentale per la loro invece che devono ancora convocare le Armando De Rosa, che parleranno in professione. assemblee per informare i condomini sul anteprima anche di una bozza di Regola D. Infine, per quali motivi consiglia di superbonus e dare l’avvio alle verifiche Tecnica Verticale (RTV) per la sicurezza partecipare alla Fiera del Condominio? preliminari. Credo che questi siano fuori antincendio delle facciate e delle chiusure Matteo Limoni. Questa fiera è un motempo massimo. Altri amministratori pur d’ambito degli edifici. Inoltre si affron- mento di confronto tra gli operatori di convocando le assemblee, hanno enfatiz- teranno, in relazione alle riqualificazioni settore, contornato da eventi formativi zato solo le criticità di questi incentivi, energetiche, le prescrizioni di prevenzio- di alto livello, con il fine di divulgare le UFFICIO COMMERCIALE quasi a incoraggiare i condomini a non ne incendi da seguire per l’installazione informazioni più utili, recenti e innovafare nulla, pur di non avere problemi. di impianti fotovoltaici e di colonnine tive legate al mondo del condominio e di Piazza Rigo L. 4/1, Perciò mi sento di esprimere un plauso ricarica per veicoli elettrici. dell’edilizia. La fiera diventa un’occasio31027 a chi si è dimostrato solerte per cercare Alessandro Pisanu. Certamente, ne per ripensare il(TV) modo di costruire e stia- Spresiano di sfruttare positivamente queste oppor- mo cercando di dare una informazione riqualificare i fabbricati, dando origine a

tunità, e di formulare un invito a miglio- su tutti i temi più attuali, tra cui anche le nuove idee e proposte da portare ai tavoli rarsi per gli altri. D’altra parte in ogni nuove norme antincendio. Sarà un even- degli enti nazionali e territoriali, per miprofessione si è obbligati a evolversi, se to molto interessante, senza nulla togliere gliorare i nostri edifici, nuovi o esistenti, non si vuole restare indietro con i tempi. agli altri, altrettanto ricchi di contenuti e e per risolvere incongruenze normative e Alessandro Pisanu. Questo è un tema informazioni. autorizzative. Infine è utile anche al cospinoso: ci sono amministratori prepara- D. Un altro argomento di attualità ri- mune cittadino che vuole informarsi su ti e altri che non riescono ad affrontare guarda il concetto di sostenibilità in come ridare valore al proprio immobile, questa novità. condominio: sarà il tema di un altro per renderlo più confortevole e sicuro con D. La Fiera del Condominio compren- workshop. Perché? minor costi di gestione. de anche workshop focalizzati su argo- Matteo Limoni. Il tema è importante Alessandro Pisanu. Perché ha dei contementi caldi. Per esempio, le nuove nor- sia per gli aspetti ambientali che di soste- nuti culturali e informativi che nessun’alcommerciale@isolacasa.it me antincendio. Quali sono gli aspetti nibilità richiesti dall’Agenda 2030 e per tra fiera del settore ha mai avuto.

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Che il superbonus 110% sia decollato era prevedibile. Il decreto, poi diventato legge, sulle Semplificazioni ha eliminato qualche ostacolo di troppo, anche se ottenere il generoso incentivo fiscale non è una passeggiata. Ma sta di fatto che i condomini, dopo aver ballato un lento per quasi un anno, sono passati di colpo al rock and roll. E, un po' a sorpresa è il Mezzogiorno a scandire il ritmo

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DOSSIER SUPERBONUS - 1

SORPRESA, IL SUD BATTE IL NORD L’analisi dei dati relativi ai lavori incentivati dal bonus fiscale indicano una disparità di interventi tra le diverse regioni italiane: svettano Basilicata, Abruzzo e Molise. E i condomini rappresentano il 47,7% della spesa totale A cura del Centro Studi YouTrade

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La classifica regionale degli interventi nei condomini

Fonte: elaborazione Centro Studi YouTrade su dati ENEA-MiTE

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DOSSIER Superbonus 110%: asseverazioni e investimenti totali e nei condomini - Le statistiche regionali TOTALE INTERVENTI

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Sardegna NORD OVEST NORD EST CENTRO

SUD ISOLE ITALIA Fonte: elaborazione Centro Study YouTrade su dati ENEA-MiTE (dati aggiornati al 30 settembre 2021)

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DOSSIER Superbonus 110%: numero totale di interventi ogni 1.000 famiglie - Classifica regionale

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Superbonus 110%: condomini e totale degli interventi - Indicatori a confronto CONDOMINI N. DI INTERVENTI SUI CONDOMINI / 1.000 CONDOMINI

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TOTALE INTERVENTI N. TOTALE DI INTERVENTI / 1.000 FAMIGLIE

SPESA MEDIA PER INTERVENTO (EURO)

Piemonte Valle d'Aosta Lombardia Liguria Trentino Alto Adige Veneto Friuli Venezia Giulia Emilia Romagna Toscana Umbria Marche Lazio Abruzzo Molise Campania Puglia Basilicata Calabria Sicilia

Sardegna NORD OVEST NORD EST CENTRO

SUD ISOLE ITALIA Fonte: elaborazione Centro Study YouTrade su dati ENEA-MiTE (dati aggiornati al 30 settembre 2021)

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DOSSIER Superbonus 110%: interventi nei condomini ogni 1.000 condomini - La classifica regionale

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Fonte: elaborazione Centro Studi YouTrade su dati ENEA-MiTE

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uello che è chiamato comunemente superbonus è, in realtà, un incentivo fiscale. Un meccanismo che gli amministratori di condominio, ma anche i singoli proprietari, devono conoscere.

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MESSAGGIO IN BOTTIGLIA Nel cammino per ottenere l’incentivo fiscale si registra uno stop causato da chi non è convinto della soluzione da applicare per il condominio. E si fa strada l’idea di elencare i punti a favore della riqualificazione dell’edificio Barbara Bartoli

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Barbara Bartoli È ingegnere, architetto, PhD, giornalista, coach, autrice di 19 volumi a sua esclusiva firma, ed è titolare di 12 marchi registrati, che racchiudono i suoi 25 profili professionali (info@barbarabartoli.it – www.facebook.com/barbarabartoli.737- www.barbarabartoli.it )

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I SEGRETI DELLA SUPERCILA Il decreto Semplificazioni ha introdotto uno scivolo nella procedura necessaria per ottenere l’incentivo fiscale 110%. Ma bisogna fare attenzione a tutti i passi da rispettare, a partire dalle variazioni in corso d’opera Aldo Piscitello *

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Aldo Piscitello

nasce a Palermo nel 1972 e risiede a Sciacca (Agrigento). Avvocato iscritto al Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Palermo esercita a Palermo dal 2004 e dal 2018 anche a Sciacca. Si occupa prevalentemente di diritto condominiale e immobiliare e assiste numerosi condomini. È responsabile del Centro Studi di Confabitare per l’Area Metropolitana di Palermo e presidente del Centro Studi Nazionale di Confamministrare Italia.

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LEGGE NEUTRALE SU COSTI E SORPRESE Il Tribunale di Milano sentenzia sul caso di un condominio che ha utilizzato l’incentivo fiscale, ma con la successiva contestazione di alcuni residenti.

Il senso del giudizio è: decide l’assemblea e prevalgono gli interessi di tutti Rosario Dolce

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Rosario Dolce Avvocato e autore di diversi articoli e monografie in tema di diritto condominiale. Cura per conto delle principali associazioni e società corsi per la formazione e l’aggiornamento professionale degli amministratori.

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PRIMO PIANO SHARE ECONOMY

IN CONDOMINIO PER AIUTARSI UN PO’

Il segnale partito dal programma Lighthouse Sharing Cities, avviato dalla Ue e valutato complessivamente 24 milioni di euro, prevede la condivisione di servizi in ambito abitativo.

Esperimenti a Londra, Lisbona e Milano Sabina Vuolo

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rano i favolosi anni Sessanta, e mentre il telefono entrava nelle case degli italiani, si risparmiava sul costo del canone condividendo la linea con il vicino di casa attraverso la formula del contratto duplex, che in tanti ancora ricordano per via di quell’autonomia condizionata alle esigenze di comunicazione del dirimpettaio e della pazienza tanto spesso dedicata a intercettare orari, necessità e lungag-

gini dell’altro utilizzatore della cornetta.

La tecnologia ha sempre condizionato le nostre vite, e l’avvento della share economy condominiale torna ora a farci riflettere, dopo oltre mezzo secolo, sulla nuova tipologia di condivisione dei servizi che fanno risparmiare tempo e denaro, che oltretutto giovano all’ambiente, divenuta un modello sempre più presente nella nostra vita quotidiana soprattutto per contrastare la persistente crisi economica aggravata dalla recente pandemia da covid-19.

Così, proprio nel capoluogo lombardo, e in virtù dell’accesso agevolato ai finanziamenti comunitari, sono stati riqualificati cinque edifici di proprietà privata e uno pubblico attraverso la brillante e futuristica realizzazione di particolari sistemi di gestione energetica integrata con l’installazione su tutta l’area di lampioni intelligenti e di wi-fi dotati di sensori di vario tipo, ed è stato progettato, sia pure soltanto in via sperimentale, il primo interessante car sharing di condominio.

Unione sociale Anche in Italia questo fenomeno si sta, pur lentamente, gradualmente sviluppando, e sono diversi ormai i condomìni dove si è tornati a essere comunità all’interno dell’edificio e nei quali l’unione sociale sta diventando l’elemento predominante utile e necessario per fornire strumenti di supporto e riduzione delle spese familiari, come ad esempio gli asili nido condominiali, le baby sitter e le governanti condivise, i servizi di bike sharing ed il wi-fi dedicato a tutti indistintamente i residenti.

Addirittura, c’è chi ha organizzato un sistema di controllo notturno delle case incustodite e chi ha creato gruppi di acquisto di beni e derrate alimentari.

E si è giunti perfino ad arrivare alla gestione di orti comuni e all’organizzazione di attività ludico-ricreative per bambini e adulti, in una sempre più condivisa vision collaborativa che, pur fra i problemi sempre esistenti nelle compagini condominiali, si caratterizza per la maggiore disponibilità a trovare soluzioni e a mediare le diverse esigenze di ognuno.

Partecipazione Tutte iniziative approvate attraverso la partecipazione dei residenti e l’ascolto delle loro personali istanze, con l’obiettivo di un loro vero coinvolgimento nella trasformazione del quartiere e il chiaro intento di puntare a una fruibilità davvero condivisa delle nuove risorse tecnologiche, nel pieno rispetto delle esigenze di una collettività che guarda oltre in termini di riqualificazione, risparmio e qualità della vita.

Dalla linea telefonica duplex alla share economy condominiale ne è passato di tempo. Sono cambiate le esigenze di vita e sono necessari nuovi strumenti di lavoro e di svago ma, a quanto pare, il principio delle relazioni fra condòmini e l’idea della reale condivisione delle risorse comuni continua a permanere come nei favolosi anni sessanta. Il ritorno al futuro è servito, e con esso, probabilmente, si svilupperà un nuovo boom economico degno del rinnovamento generazionale del terzo millennio.

L’europrogramma Che cosa dire, dunque, del fantastico progetto Lighthouse Sharing Cities, valutato complessivamente ben 24 milioni di euro, che è stato finanziato attraverso il programma H2020 avviato dell’Unione Europea e al quale partecipano le tre città-faro: Londra, Lisbona e l’italianissima Milano?

Sabina Vuolo Avvocato civilista cassazionista, Sabina Vuolo è da sempre impegnata nel sociale a sostegno dei diritti dei più deboli.

Componente della Commissione Pari Opportunità costituita nel suo Comune di residenza, promuove l'approfondimento delle diversità e delle diseguaglianze e collabora con diverse testate giornalistiche in qualità di free lance.

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PRIMO PIANO CONDOMINIO & PNRR

LA RINASCITA ARRIVA IN CITTÀ Roberto Rizzo

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Il Piano nazionale di ripresa e resilienza, finanziato con una cascata di euro dalla Ue, comprende anche un piano di edilizia pubblica e interventi di rigenerazione urbana. Che possono vedere in campo gli amministratori

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l Piano nazionale di ripresa e resilienza, ossia il documento che il governo italiano ha predisposto per illustrare alla Commissione Europea come il nostro Paese investirà i fondi che arriveranno nell’ambito del programma Next generation Eu, approvato nel luglio 2020 al fine di sostenere gli Stati Ue colpiti dalla pandemia da covid-19, ha ricevuto, a distanza di un anno e, precisamente, il 13 luglio scorso, l’approvazione del Consiglio dell’Unione Europea, attraverso l’adozione della decisione di esecuzione di cui all’articolo 20 del Regolamento Ue 2021/241.

Il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza, predisposto secondo le indicazioni fornite proprio dalla Commissione Ue, si articola su tre direttive principali, tra loro indissolubilmente collegate, quali: 1) la digitalizzazione e l’innovazione; 2) la transizione ecologica e 3) l’inclusione sociale.

Housing sociale Nell’ambito della sezione del Pnrr dedicata proprio a quest’ultima, è inserita la cosiddetta Missione 5 che, con un impegno vincolato di spesa per 9,02 miliardi di euro, alla Componente 2, riferita a «infrastrutture sociali, famiglie, comunità e terzo settore», si occupa espressamente del cosiddetto housing sociale come espressione, tra le tante, del più complesso fenomeno della rigenerazione urbana.

L’impatto del Pnrr sul fenomeno dell’housing sociale, inteso come misura di sostegno nel settore immobiliare e urbanistico, è potenzialmente enorme. Si conferisce, infatti, all’housing sociale in quanto frutto di una virtuosa interazione tra pubblica amministrazione e centri d’interesse economici privati la rilevanza «costituzionale» d’intervento realizzato da uno Stato moderno e convintamente europeista quale, senza dubbio, è l’Italia, che intende concretamente adoperarsi al fine di sostenere i propri cittadini. Assicurare, infatti, una dimora dignitosa (e relativi servizi ed infrastrutture di base) a chi non ce l’ha o perché è giovane, e non può ancora permettersela, o perché l’ha persa per rovesci lavorativi o familiari è, dunque, una indiscussa priorità del Piano in esame.

Filosofia dell’assistenza Ma la vera novità è che, per realizzare nel massimo grado l’housing sociale, sono stati previsti anche importanti programmi di rigenerazione urbana di matrice pubblica, i Piani Urbani Integrati, i quali, pur essendo affidati all’iniziativa e alla competenza del ministero delle Infrastrutture e del Ministero dell’Interno, sono aperti anche alla partecipazione di investitori e operatori privati.

Si tratta della pratica attuazione del principio, di innegabile matrice sociologica e, per certi versi, filosofica, nel senso più ampio del termine: la spinta innovativa verso il miglioramento sostanziale dell’ambiente urbano, con il contributo congiunto di finanziatori privati, dev’essere orientata a soddisfare esigenze di inclusione, socialità e assistenza delle

persone e delle famiglie maggiormente bisognose.

Un’impostazione, quella seguita dal governo nell’elaborazione del Pnrr, destinata ad avere ripercussioni sull’intero processo di (ri)urbanizzazione degli spazi edificabili: dalla pianificazione dei singoli interventi alla realizzazione degli stessi, comprendendo, nella progettazione delle (nuove) opere edili, la riqualificazione delle aree destinate a verde, lo sviluppo dei servizi e delle infrastrutture, il miglioramento degli spazi comuni, e nuove soluzioni abitative e lavorative. Il tutto, nell’ottica di contenere fenomeni che hanno un’incidenza particolarmente negativa sul tessuto socio-economico nel suo complesso.

Soluzioni alloggiative Si pensi, ad esempio, all’intento di contrastare il lavoro sommerso tracciando, all’interno dei Piani Urbani Integrati, con uno stanziamento previsto di 200 milioni euro, una specifica linea d’intervento riservata al recupero di soluzioni alloggiative dignitose per i lavoratori del settore agricolo, in esecuzione del piano strategico contro il caporalato in agricoltura. Oppure, ancora, alle misure previste per i Comuni con popolazione superiore ai 15 mila abitanti, adottate nell’ottica di favorire la preannunciata e indifferibile transizione ecologica, con lo sguardo proiettato verso la green economy, come la manutenzione per il riutilizzo e la rifunzionalizzazione di aree pubbliche e strutture edilizie pubbliche esistenti, a fini di pubblico interesse, compresa la demolizione di opere abusive, il miglioramento della qualità del decoro urbano e del tessuto socio-ambientale, anche attraverso la ristrutturazione edilizia di edifici pubblici, con particolare riferimento allo sviluppo di servizi sociali e culturali, educativi e didattici. Oppure agli interventi per la mobilità verde, sostenibile e intelligente. L’ulteriore obiettivo perseguito attraverso questi ultimi interventi, sulla carta riservati alle periferie delle città metropolitane, è quello di colmare la distanza tra tessuto urbano ed extraCONDOMINIO SC - 71

PRIMO PIANO urbano, azzerando gli attuali deficit infrastrutturali e di mobilità e realizzare sinergie di pianificazione tra il Comune principale e quelli vicini più piccoli.

Abitare meglio Merita un cenno, a evidenziare ulteriormente la centralità che, nell’ambito del Pnrr, è stata riconosciuta all’inclusione sociale, il Programma Innovativo della qualità dell’abitare, espresso anch’esso all’interno della Missione 5, e che ruota intorno a una struttura portante costituita da un insieme di misure programmatiche che presuppongono l’assenza di consumo

di nuovo suolo. Si tratta della cosiddetta rigenerazione della qualità urbana. Ossia del miglioramento dell’accessibilità e della sicurezza, della mitigazione della carenza abitativa, dell’aumento della qualità ambientale, puntando sull’accrescimento della resilienza ai cambiamenti climatici, anche mediante interventi che hanno un impatto rilevante sull’addensamento urbano, dell’utilizzo di modelli e strumenti innovativi per la gestione, l’inclusione e il benessere urbano nonché di processi partecipativi ed interventi sull’edilizia residenziale pubblica. Tali disposizioni sono completate dalle ulteriori pre-

visioni della Misura 5, relative ai Servizi Sociali, disabilità e marginalità sociale, nonché allo Sport e inclusione sociale.

Le implicazioni La rilevanza delle implicazioni del Pnrr, in termini di miglioramento delle aree urbane, e, dunque, di riqualificazione della proprietà immobiliare, non solo come patrimonio economicamente rilevante, ma anche come fonte primaria di sicurezza e stabilità per le famiglie e per i giovani, è di tutta evidenza. Si tratta di un progetto dalla portata storica e di ampio respiro, dai contenuti

PNRR, CACCIA AL TESORO GENERAZIONALE Barbara Bartoli Vi siete mai chiesti il senso di una caccia al tesoro? Certamente serve a raggiungere un tesoro guidati da una mappa, il cui scopo è proprio quello di guidare chi ha il privilegio di possederla lungo un intricato gioco di riferimenti, aneddoti, riscontri, al fine di raggiungere l’oggetto stesso della caccia. Se poi vogliamo guardarla dal punto di vista della Pnl (Programmazione neuro linguistica), si possono introdurre parametri come contesto, metafora, percezione, che ovviamente assumono una propria specificità. Torniamo invece a un altro acronimo, il Pnrr, il Piano nazionale di ripresa e resilienza, e vediamo per punti, seguendo il recentissimo provvedimento del 15 luglio 2021 (https://bit.ly/3BjIbTy), e al corposo allegato con cui vengono definiti, in relazione a ciascun investimento e riforma, precisi obiettivi e traguardi, cadenzati temporalmente, al cui conseguimento si lega l’assegnazione delle risorse su base semestrale.

La metafora del tesoro Rimandando le cifre e le modalità di accesso alla mappa al corposo documento citato (su https://bit.ly/3wPB7uf), vi riporto invece ora a una formula più canonica di caccia al tesoro, quella proposta dagli sposi di un matrimonio di inizio luglio agli ospiti invitati. Vi confesso che nonostante la location meravigliosamente immersa nella natura, la musica decisamente accattivante, il contest degli allestimenti così confortevole e la scelta dei posti nei tavoli perfettamente calibrata seguendo le affinità dei commensali, cosicché l’armonia si percepiva ovunque, la caccia al tesoro è riuscita a smobilitare tutta questa autentica atmosfera di condivisa beatitudine (direi praticamente impossibile da raggiungere in cerimonie ufficiali) e ha stravinto su tre fronti, quello del coinvolgimento attivo, quello di unire in un progetto cinque generazioni, quello di non essere importante per il tesoro, incredibile ma vero nessuno si è chiesto quale fosse il premio corrispondente, ma per la ricerca dello stesso. Viene quindi da dire che il vero fine, quello di annullare tutte le interferenze inevitabili al termine di una cerimonia impegnativa, quali acciacchi, tacchi 12, capricci dei più piccoli, e di amalgamare anche su un progetto altro dal matrimonio tutti gli invitati, non solo si è realizzato, ma ha di fatto creato una straordinaria società coesa verso l’obiettivo comune, trovare il tesoro tutti insieme. Fantastici gli organizzatori, gli sposi, che hanno ideato e progettato il tutto con cura e fantasia, intrecciando anche aspetti di negoziazione fra i vari tavoli, al fine di raggiungere il completamento delle informazioni-puzzle specifiche per decriptare la mappa.

L’alfabeto generazionale E torniamo alle generazioni complessive, quelle che certamente il Pnrr dovrà coinvolgere necessariamente per riuscire a realizzare i propri progetti, che devono anche e soprattutto in questo caso riuscire a parlare il linguaggio della condivisione concreta, lungo percorsi irti di ostacoli, primo fra tutti un diverso modo di rapportarsi nei confronti della realtà percepita. Guardiamole nel dettaglio, ma con profili tecnici oggetto di una recente ricerca firmata

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per certi versi visionari e precursori che, se realizzati appieno, fungeranno da volano per il rilancio dell’economia di base, come occasione di lavoro e di investimento, e come importante fattore di tenuta e di coesione sociale.

In questo contesto, non può che emergere, ulteriormente, la centralità del ruolo dell’amministratore di condominio, il quale, chiamato a vigilare ed a garantire il perfetto stato di conservazione degli immobili gestiti, su mandato dei condòmini, assurge al ruolo di protagonista qualificabile, almeno potenzialmente, come primo rigeneratore.

Segnalare, infatti, tempestivamente alle autorità costituite situazioni di degrado, o stimolare costantemente l’assemblea inerte all’effettuazione dei lavori di ristrutturazione edilizia non ulteriormente procrastinabili, anche in funzione di garante dell’altrui sicurezza ed incolumità, significa partecipare fattivamente ai processi di recupero, e di riqualificazione, dei quartieri e delle città, che null’altro sono se non un insieme di singoli fabbricati, nella quasi totalità dei casi, costituiti formalmente nella forma giuridica del condominio.

Roberto Rizzo Avvocato del Foro di Cosenza, formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria.

Studioso della materia condominiale, urbanistica ed edilizia.

Articolista giuridico, collabora con diverse testate, tra le quali il Sole 24Ore, Tecnici 24 (Sole 24Ore), il Consulente Immobiliare (Gruppo Sole 24 ore), Immobili e Proprietà da Ipsoa, il Quotidiano Giuridico edito da Wolter Kluiwers, Italia Casa magazine, Condominio Caffè, Libricondominio.it

Gefran, un’azienda attiva nell’automazione industriale, e intitolata Diversity (https://bit.ly/3xRiuaD): un valore che genera confronto, innovazione e cambiamento.

Ecco i gruppi generazionali, così caratterizzati secondo la ricerca citata: 1. BUILDERS sono i nati tra il 1922 ed il 1945 e sono considerati i costruttori, perché nati prima del referendum del 2 e 3 giugno 1946 (https://bit.ly/2Tna0Ju), quindi prima della nascita della Repubblica italiana e della formulazione della sua Costituzione. Effettivamente hanno attraversato eventi storici decisamente dirompenti, procedendo da una crescita adolescenziale del dopoguerra per lo più sviluppatasi grazie all’attività degli oratòri parrocchiali, e vivendo tempi che hanno visto la nazionalizzazione del canale di Suez il 26 luglio 1956, l’alluvione di Firenze del 4 novembre 1966 e lo sconvolgimento politico sociale messo in atto dalle Brigate Rosse.

2. BABY BOOMER sono i nati tra il 1946 ed il 1965: sono considerati ottimisti, meno dipendenti da autorità formali e gerarchiche, con grande orientamento al futuro, con senso di rispetto per le regole, idea di realizzazione personale e lavoro al centro dell’esistenza.

3. GENERAZIONE X include i nati tra il 1966 ed il 1980: scettici verso l’autorità, alla ricerca dell’autonomia, leali più verso le persone che l’organizzazione, autoreferenziali con capacità di adattamento, resistenti a prendere impegni, diffidenti, orientati ad una formazione continua, coaching, con capacità di leadership.

4. GENERAZIONE Y (MILLENIALS) include i nati tra il 1981 ed il 1995: considerati capaci di visione bottom-up, valutano la diversità un valore, negano autorità formali e gerarchiche, hanno visione di leadership e considerano naturale cambiare lavoro, dediti a un’idea, una causa, un prodotto, task oriented, amano la formazione continua e le nuove tecnologie.

5. GENERAZIONE Z include i nati tra il 1996 ed il 2010: considerati influenzabili, cercano mentoring, più concreti dei millenials scelgono un percorso universitario capace di garantire un lavoro, aperti a nuove professioni cercano contenuti e informazioni, sono nativi digitali esperti della rete, hanno sensibilità eco e considerano la privacy una questione seria, per loro la diversità è un punto di partenza.

6. GENERAZIONE ALPHA include i nati dal 2010: considerati influenzabili dai consigli e dalle scelte degli altri, comunicano immersi nei contenuti, sono mediamente predisposti ad essere affini con metriche e valori statistici, in ambito familiare diventano progressivamente decisori dei processi di acquisto.

Non so voi, ma io mi sono ritrovata nelle ultime cinque, anche se meno nella seconda delle sei, essendo nata alla fine del 1959. Certo è che la straordinarietà di questo Pnrr ha assolutamente bisogno di dialogare con tutte e sei le generazioni, creando una mappa capace di orientare tutti, ciascuno con le proprie prerogative e specificità, nella direzione dei valori universali indispensabili per la nascita ed il più autentico progresso delle future generazioni.

Perché il tesoro è ovvio, unico e semplice da comprendere, ma disperatamente complesso nei modi di utilizzo… riuscire ad arrestare e invertire la distruzione del Pianeta Terra da parte della specie dominante, forse più correttamente predatoria, relativamente ai pochi dissennati, seguiti passivamente dai più, nei confronti della natura.

CONDOMINIO SC - 73

PRIMO PIANO SICUREZZA

NIENTE FIAMME IN CONDOMINIO Dopo l’incendio della torre milanese è bene interrogarsi sulla qualità dei materiali utilizzati per la costruzione dell’edificio. Due anni fa le norme sono state aggiornate, ma la loro applicazione è rimasta finora rinviata

Giancarmine Nastari

L’

incendio del condominio Torre dei Moro di via Antonini, nella periferia sud di Milano, ha riportato alla memoria il tragico incendio della Greenfell Tower di Londra, avvenuto nella notte del 14 giugno 2017, dove persero la vita 72 persone. L’incendio è scoppiato intorno alle 17.45 all’interno di un appartamento situato al quindicesimo piano della torre.

La prima ipotesi di innesco è stata quella di un possibile cortocircuito da parte di una apparecchiatura domestica, ma l’unità immobiliare da dove ha avuto origine l’incendio risultava vuota da giugno e con la corrente elettrica staccata.

L’alternativa potrebbe essere quella di un possibile innesco dovuto per effetto lente a causa di una bottiglia di vetro presente sul balcone dell’appartamento. A seguito dell’innesco, le fiamme hanno avvolto la facciata esterna dell’intero fabbricato in pochi minuti. L’evacuazione dell’edificio è avvenuta in modo rapido e senza la perdita di vite umane, in parte grazie anche al sistema di protezione antincendio presente all’interno del fabbricato.

74 - CONDOMINIO SC

Quadro normativo L’edificio in questione ricade nell’Attività catalogata come 77.3. C dai Vigili del fuoco (Edifici destinati ad uso civile, con altezza antincendi superiore a 54 m) del Dpr 1 agosto 2011 n.151 (Regolamento recante semplificazione della disciplina dei procedimenti relativi alla prevenzione incendi, a norma dell’articolo 49 comma 4-quater, decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122). Per altezza si definisce quella massima misurata dal livello inferiore dell’apertura più alta dell’ultimo piano abitabile e/o agibile, escluse quelle dei vani tecnici (Dm 30 novembre 1983, Termini, definizioni generali e simboli grafici di prevenzione incendi). Nello specifico, per quanto riguarda gli edifici civili bisogna riferirsi alla seguente normativa: • Decreto ministeriale 16 maggio 1987 n.246 (Norme di sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione) • Decreto ministeriale 25 gennaio 2019 (Modifiche ed integrazioni

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all’allegato del decreto 16 maggio 1987, n.246 concernente norme di sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione) Decreto ministeriale 15 settembre 2005 (Approvazione della regola tecnica di prevenzione incendi per i vani degli impianti di sollevamento ubicati nelle attività soggette ai controlli di prevenzione incendi) Lettera circolare 15 aprile 2013 n.5043 (Guida tecnica su: requisiti di sicurezza antincendio delle facciate negli edifici civili)

Reazione al fuoco dei materiali Dell’incendio si è molto discusso di cappotto, rivestimenti, facciate ventilate. La vera questione sono le caratteristiche tecniche dei materiali utilizzati per realizzare il grattacielo milanese, e in particolar la loro reazione al fuoco. La Direttiva Cee 89/106 o direttiva prodotti da costruzione, comunemente detta Cps (Construction Products Directive), pone la sicurezza in caso di incendio, tra i requisiti essenziali che i prodotti da costruzione debbono possedere, per consentire la realizzazione di opere idonee all’impiego.

Per quanto riguarda la reazione al fuoco dei prodotti e degli elementi da costruzione, è la norma Uni En 13501-1 che regolamenta la classificazione di reazione al fuoco, mentre il Decreto ministeriale 15 marzo 2005 definisce i requisiti di reazione al fuoco dei prodotti da costruzione installati in attività disciplinate da specifiche tecniche di prevenzione incendi in base al sistema di classificazione europeo.

In Italia è necessaria l’omologazione nazionale, tranne per i quali esiste una norma di prodotto europea, quindi con l’obbligo di marcatura Ce. In questo caso i materiali sono classificati secondo euroclassi (A1, A2, B, fino alla F). I materiali classificati A1 sono i materiali incombustibili, mentre quelli certificati A2, B, C, D, E, F bruciano in ordine crescente.

Purtroppo, una comparazione tra le classi italiane ed europee non è possibile, dato che i metodi e i criteri di valutazione risultano essere completamente diversi. Il CONDOMINIO SC - 75

PRIMO PIANO contato un bilancio peggiore. Il fascicolo del fabbricato risulta essere un documento essenziale per la programmazione degli interventi di manutenzione necessari, in modo da mantenere in modo efficiente ogni singolo componente presente all’interno del fabbricato.

decreto ministeriale 15 marzo 2005 introduce però una tabella che compara le classi italiane con quelle europee, al fine di poter applicare le leggi che richiedono una specifica reazione al fuoco dei materiali.

Per le modalità di propagazione dell’incendio, l’attenzione è stata posta principalmente ai materiali utilizzati per realizzare il rivestimento esterno. Da una prima analisi in laboratorio, si è riscontrata la presenza di materiale plastico altamente infiammabile all’interno dei pannelli esterni del grattacielo milanese.

Sicurezza delle facciate In merito alla sicurezza antincendio delle facciate negli edifici civili, il tema è stato affrontato, per la prima volta in Italia attraverso la lettera circolare del ministero dell’Interno n.5643 del 31 marzo 2010, attraverso una guida tecnica, riferita agli edifici aventi altezza antincendi superiore a 12 metri.

Successivamente è stata sostituita dalla guida tecnica Requisiti di sicurezza antincendio delle facciate negli edifici civili allegata alla lettera circolare n.5043 del 15 aprile 2013, che indica quali sono le caratteristiche che devono possedere i materiali da utilizzare per realizzare il rivestimento negli edifici civili. Purtroppo, pur raccomandandone l’utilizzo, la circolare in questione, avverte che la guida tecnica è in attesa di ulteriori sviluppi conoscitivi a livello europeo, continuando a mantenere lo status di «documento volontario di applicazione».

Recentemente, il Comitato centrale tec76 - CONDOMINIO SC

nico scientifico (Ccts) del Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco, nella seduta del 17 luglio 2021 ha presentato la bozza di Regola Tecnica Verticale (Rtv) riguardante gli edifici di civile abitazione. La nuova regola tecnica verticale reca disposizioni di prevenzione incendi riguardanti gli edifici di civile abitazione di altezza antincendio maggiore ai 24 metri, si tratta di edifici destinati prevalentemente ad abitazione includenti anche negozi, magazzini, attività professionali, eccetera.

Il fascicolo del fabbricato Da anni si discute dell’importanza di avere il fascicolo del fabbricato, documento troppe volte sottovalutato, che in situazioni come queste avrebbe sicuramente giovato a tutela della sicurezza condominiale. Le linee guida adottate dal Consiglio Nazionale dei Periti Industriali (Cnpi) descrivono il fascicolo del fabbricato come un documento tecnico che contiene tutte le informazioni identificative relative allo stato di agibilità e di sicurezza di un immobile (a partire, se possibile, dalla costruzione dello stesso), sotto il profilo della stabilità, dell’impiantistica e della manutenzione.

Nella Torre dei Moro, a seguito del sopralluogo da parte del Nucleo Investigativo Antincendi, si è accertato il non corretto funzionamento dell’impianto idrico antincendio in alcuni piani, mentre alcuni occupanti hanno riferito che l’impianto di allarme non è intervenuto. Fortunatamente non ci sono state vittime, ma se l’incendio fosse scoppiato di notte come a Londra, con molta probabilità avremmo

La Gestione della Sicurezza Introdotta con il Dm 25 gennaio 2019, classificando la gestione della sicurezza negli edifici civili, sia in situazione normale che durante un’emergenza, in base all’altezza antincendi. A causa della pandemia l’applicazione della normativa è stata in parte rinviata attraverso l’articolo 63 bis del decreto legge 14 agosto 2020, n.104 coordinato con la legge di conversione 13 ottobre 2020, n.126 (Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia), in cui è infatti stabilito che «è rinviato di sei mesi dal termine dello stato di emergenza deliberato dal consiglio dei ministri il termine per gli adempimenti e adeguamenti antincendio previsti per il 6 maggio 2020, di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b, del decreto del ministro dell’Interno 25 gennaio 2019, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale numero 30 del 5 febbraio 2019».

Statisticamente, il luogo dove avvengono il maggior numero di incendi risultano essere le abitazioni. E considerato il perdurare dello stato di emergenza epidemiologica risulta quindi doveroso, ai fini della sicurezza antincendio, procedere al più presto all’adeguamento richiesto dal decreto di cui sopra senza ulteriori rinvii.

Giancarmine Nastari

Amministratore e autore di diversi articoli in tema di sicurezza condominiale.

Nel 2020 vince il premio Golden Tech indetto da Condexo per la capacità di guardare oltre e credere fermamente nell’evoluzione della professione attraverso l’utillizzo della tecnologia.

Di recente è stato pubblicato il suo primo libro “La Prevenzione Incendi in Condominio” edito da Libri Condominio.

CONDOMINIO SC - 77

PRIMO PIANO PREZZI

UN AUTUNNO CON LA SCOSSA Sui mercati internazionali i prezzi delle materie prime, compresi petrolio e gas, sono saliti alle stelle. Risultato: si prospetta un inverno molto caldo sul fronte delle bollette, nonostante i provvedimenti per mitigare l’impatto Giancarmine Nastari

78 - CONDOMINIO SC

I

rincari delle bollette di gas ed elettricità preoccupano gli italiani. Nel terzo trimestre del 2021, il costo dell’elettricità era già aumentato del 9,9% e quello del gas del 15,3%. Ma a inizio ottobre è arrivato un altro sostanzioso rincaro, mitigato solo in parte con i provvedimenti decisi dal governo.

L’aumento è causato dalle quotazioni delle materie prime energetiche e soprattutto del gas naturale per cui l’Europa dipende dall’estero, come gas e petrolio, sono aumentate. La cresci-

ta economica globale post pandemia, ha spinto la domanda di energia, mentre la produzione e il trasporto faticano a stare dietro i nuovi ordini europei, così il prezzo sale in tutti i Paesi europei, in particolar modo in Italia e in Spagna. In secondo luogo, specificano gli esperti, contribuiscono al rincaro per circa un quinto anche gli alti prezzi dei permessi di emissione di CO2 utilizzati dalle industrie più energivore. Infatti, il gas risulta essere la materia prima fondamentale per produrre elettricità in Italia.

La maggior parte delle centrali che producono elettricità sono centrali termoelettriche a ciclo combinato alimentate a gas metano.

Secondo i dati disponibili sul sito dell’Autorità di regolazione per Energia, Reti e Ambiente (Arera), la spesa per la fornitura di energia elettrica per una famiglia italiana servita dal servizio in maggior tutela, considerando un contratto da 3 kW di potenza impegnata e 2.700 kWh di consumo annuo risulta così suddivisa: • 59,2% spesa per la materia prima • 17,5% trasporto del contatore • 12,6% imposte • 10,7% oneri di sistema Come si legge la bolletta elettrica Le voci della bolletta di energia elettrica sono in genere cinque: • Spesa per la materia energia. Il prezzo è composto da una quota fissa (euro/anno), una quota energia (euro/kWh), con prezzo differenziato per fasce orarie per utenze con contatore elettronico.

Può essere aggiornato ogni trimestre. Per i clienti domestici il prezzo è uguale per il trimestre, mentre per i clienti non domestici può variare di mese in mese.

Comprende gli importi fatturati relativamente alle diverse attività svolte dal venditore per fornire l’energia elettrica al cliente finale. Il prezzo complessivo applicato in bolletta è dato dalla

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somma dei prezzi per le seguenti componenti: energia (Pe), dispacciamento (Pd), perequazione (Ppe), commercializzazione (Pcv), componente di dispacciamento (DispBt).

Spesa per il trasporto e la gestione del contatore. La tariffa può variare ogni trimestre ed è composta da una quota fissa (euro/anno), una quota potenza (euro/kW/anno), una quota energia (euro/kWh). Comprende gli importi fatturati per le diverse attività che consentono ai venditori di consegnare ai clienti finali l’energia elettrica. Il prezzo complessivo comprende le componenti della tariffa di trasporto, distribuzione e misura e le componenti tariffarie UC3 e UC6.

Spesa per oneri di sistema. Le tariffe possono variare in corrispondenza del fabbisogno per la copertura degli oneri (che comprendono il finanziamento alle fonti rinnovabili e i costi dello smantellamento delle centrali nucleari). Di norma vengono riviste ogni trimestre e sono composte da: una quota energia (euro/kWh), una quota potenza (euro/kW/anno), una quota fissa (euro/anno). La quota potenza non è applicata alle abitazioni, mentre la quota fissa non è applicata alle abitazioni di residenza anagrafica.

Altre partite. Questa voce è presente solo nelle bollette in cui vengono addebitati o accreditati importi diversi da quelli inclusi nelle altre voci di spesa. Per esempio, possono essere comprese in questa voce gli interessi di mora, l’addebito/restituzione del deposito cauzionale, gli indennizzi automatici, i contributi di allacciamento.

Imposte. Comprende le voci relative all’imposta di consumo (accisa) e all’imposta sul valore CONDOMINIO SC - 79

PRIMO PIANO

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aggiunto (Iva). L’accisa si applica alla quantità di energia consumata; i clienti domestici con potenza fino a 3 kW godono di aliquote agevolate per la fornitura nell’abitazione di residenza anagrafica. L’Iva si applica sull’importo totale della bolletta. Attualmente, per le utenze domestiche è pari al 10%, per quelle non domestiche è pari al 22%. Alcune attività produttive godono dell’aliquota ridotta pari al 10%.

Canone Rai. Fortunatamente per il condominio questa voce non esiste, ma per una famiglia italiana sicuramente è presente all’interno della bolletta dell’energia elettrica. L’addebito è riportato nelle bollette relative alla fornitura di energia elettrica, dove il soggetto intestatario ha la residenza anagrafica. L’importo di 90 euro è suddiviso in dieci rate da 9 euro nelle bollette di energia elettrica nei mesi che vanno da gennaio a ottobre. L’addebito può variare in funzione della frequenza di fatturazione della bolletta di energia elettrica:

80 - CONDOMINIO SC

9 euro sulle bollette mensili e 18 euro sulle bollette bimestrali.

Come si legge la bolletta del gas La bolletta indica in modo sintetico gli importi da pagare per le diverse voci di spesa. Le voci di spesa indicate su tutte le bollette nel riepilogo sono: • Spesa per la materia gas naturale. Comprende gli importi fatturati relativamente alle diverse attività svolte dal venditore per fornire il gas naturale al cliente finale. Il prezzo complessivo comprende le componenti materia prima gas (Cmem), copertura rischi commerciali (Ccr) e commercializzazione (Qvd), gradualità (Grad), rinegoziazione contratti (Cpr).

• Spesa per il trasporto e la gestione del contatore. comprende gli importi fatturati per le diverse attività che consentono ai venditori di consegnare ai clienti finali il gas naturale. Il prezzo complessivo comprende le componenti della tariffa di distribuzione e misura e delle componenti tariffarie trasporto (Qt), qualità commerciale (Rs), perequazione

(Ug1) e l’eventuale componente canoni comunali, a copertura dei maggiori oneri derivanti dall’incremento dei canoni di concessione di distribuzione.

• Spesa per oneri di sistema.

Comprende gli importi fatturati relativamente a corrispettivi destinati alla copertura di costi relativi ad attività di interesse generale per il sistema gas, che sono pagati da tutti i clienti finali del servizio gas. Il prezzo complessivo comprende le componenti: Re (risparmio energetico), Ug2 (compensazione dei costi di commercializzazione), UG3 (recupero oneri di morosità per gli esercenti i servizi di ultima istanza), GS (bonus gas), pagata solo dai condomini con uso domestico.

• Altre partite. Questa voce è presente solo nelle bollette in cui vengono addebitati o accreditati importi diversi da quelli inclusi nelle altre voci di spesa, come per le bollette di energia elettrica.

• Imposte. Comprende le voci relative all’imposta di consumo (accisa), l’addizionale regionale e l’imposta sul valore aggiunto (Iva). L’accisa si applica alla quantità di gas consumato, l’aliquota aumenta se vengono superate determinate soglie di consumo annuo (scaglioni).

L’addizionale regionale si applica alla quantità di gas consumato ed è stabilita in modo autonomo da ciascuna regione nei limiti fissati dalla legge. L’Iva si applica sull’importo totale della bolletta.

Attualmente, per gli usi civili l’aliquota è pari al 10% per i primi 480 mc/anno consumati, e al 22% su tutti gli altri consumi e sulle quote fisse.

Nell’ultimo aggiornamento, la componente fiscale, considerando anche le accise, pesava per circa il 13% sul totale della bolletta.

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PRO CONDOMINIO SC - 81

PRIMO PIANO

W E N S A Pinerolo consumi tagliati del 90%

In Italia si moltiplicano i condomini super sostenibili. Come quello di Pinerolo, in via della Cittadella. È un condominio degli anni Settanta, che è stato riqualificato da cima a fondo grazie all’utilizzo del superbonus e ora autoproduce energia e ha tagliato i consumi del 90%. Dopo la riqualificazione, il palazzo consuma quanto prodotto dall’impianto fotovoltaico e dal solare termico, inoltre è stato isolato mediante l’utilizzo della facciata ventilata.

Una pompa di calore sul tetto sfrutta l’energia del fotovoltaico per produrre acqua calda o fredda per rinfrescare gli ambienti in estate. Ogni inquilino è dotato di uno schermo nel proprio appartamento con sistema di controllo e gestione della temperatura di ciascuna camera in base agli orari e differenti utilizzi degli spazi, con ampie prospettive di risparmio sulla bolletta energetica.

Vietato inciampare Attenti a dare sempre la colpa agli amministratori. A volte un incidente può essere semplicemente provocato dalla disattenzione. A Rovereto, per esempio, una donna è inciampata sul vialetto di casa (malconcio) e ha chiesto i danni 82 - CONDOMINIO SC

all’amministratore del suo condominio.

Il giudice, però, ha risposto picche. Non solo: oltre a non ottenere un ristoro per le contusioni (richiesta di 5 mila euro) ha dovuto pagare anche 700 euro di spese legali alla controparte. Cadere a terra davanti a casa, ha stabilito il tribunale, è un incidente che si può evitare semplicemente guardando dove si mettono i piedi. L’ostacolo, infatti, era presente sulla stradina di collegamento tra parcheggio e abitazione da almeno due anni. E la stessa vittima, per altro, ha riferito in aula di lasciare la macchina sempre nel medesimo posto e percorrere sempre quel tragitto. L’amministratore del condominio, inoltre, ha ricordato che la donna vive lì da circa due anni ed era pertanto a conoscenza del dissesto provocato dalle radici degli alberi di un terreno confinante, che hanno danneggiato l’asfalto. Ogni tanto il buonsenso prevale.

Se il ponteggio è un pasticcio Attenzione con i lavori di manutenzione: non devono nuocere a terzi. A Milano, per esempio, il titolare di una pasticceria ha chiesto il risarcimento dei danni perché, per quasi due anni, un ponteggio sulla facciata condominiale aveva impedito la visibilità del locale e delle vetrine. La contesa è finita davanti a un giudice. Il condominio aveva installato, in via di urgenza a causa dell’improvvisa caduta di detriti dalla facciata esterna, un ponteggio. I tubi, però, hanno ridotto la visibilità delle vetrine della pasticceria.

Inoltre, i lavori sono iniziati soltanto un anno dopo a causa di una controversia con la ditta appaltatrice. Insomma, un danno che ha ridotto l’esercizio della at-

tività e di godere appieno dell’immobile locato, secondo il pasticcere. E il condominio avrebbe potuto, trattandosi di lavori urgenti, affidare l’esecuzione ad altro soggetto. La decisione di non avviare in tempi ragionevoli i lavori edili si è quindi configurata come scelta contraria all’ordinaria diligenza e il condominio è stato condannato a rispondere, ai sensi dell’articolo 2043 del Codice civile.

A Bressanone c'è un condominio in legno Benedetta edilizia green: la Diocesi di Bolzano-Bressanone ha presentato il progetto per un edificio residenziale di quattro piani completamente in legno massiccio, realizzato secondo lo standard CasaClima A Nature. L’edificio sarà realizzato a Bressanone. L’obiettivo, secondo il vescovo diocesano Ivo Muser, committente di questo innovativo complesso residenziale, è fornire come Chiesa locale un segno di sostenibilità, responsabilità sociale e il sostegno dei cicli locali, che possa oltrepassare Bressanone e forse essere da esempio per altri progetti edilizi.

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GESTIONE SEPARATA CON MINI PENSIONI Gli amministratori di condominio che, per legge, hanno aderito al fondo pensionistico finanziato con i contributi obbligatori dei lavoratori assicurati, rischiano di trovarsi con erogazioni dell’Inps eccessivamente ridotte Daniela Zeba

U

na delle più grandi vergogne spesso sottaciuta e altrettanto spesso sconosciuta, la cui conseguenza sarà quella di vedere poveri amministratori dormire sotto i ponti da pensionati se non avranno avuto la fortuna di avere partner facoltosi o ricevere cospicue eredità, se non avranno avuto l’abilità di trovare fon-

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ti di risparmio alternative, in grado di garantire loro una vecchiaia serena, è l’inquadramento pensionistico. Questa vergogna è la gestione separata Inps, attualmente la sola forma di previdenza degli amministratori professionisti che esercitano ai sensi della legge 4/13, non essendo iscritti ad alcuna cassa di previdenza.

La legge L’obbligo a iscriversi nella gestione separata Inps fu introdotto con la legge 8 agosto 1995, n. 335, intitolata Riforma del sistema pensionistico obbligatorio e complementare. La legge 335/95 fu messa in atto per il ripianamento del bilancio Inps e inizialmente doveva essere una cosiddetta «legge tampo-

ne», ovvero temporanea, prevedendo un’aliquota unica del 10% per qualsiasi tipologia di compenso dell’amministratore di condominio. Dal 2002 l’amministrazione finanziaria ha iniziato ad aumentare le aliquote per ripianare il proprio bilancio pensionistico e, da quel momento, per l’amministratore di condominio è cominciato l’incremento della propria tassazione. Negli anni seguenti le manovre finanziarie stabilirono che le aliquote avrebbero raggiunto nel 2014 il livello massimo del 19%, stabilizzandosi definitivamente per garantire così al soggetto previdenziale di percepire una pensione da gestione separata, assimilata a quella di commercianti e artigiani. Niente di più falso: nel 2019 le aliquote hanno raggiunto limiti inaspettatamente assurdi, intorno al 33%. Ma la cattiva notizia non è neppure questa. C’è di peggio.

La legge 335/95 prevedeva che il versamento contributivo di cinque anni facesse maturare all’amministratore di condominio il diritto a percepire, a tempo debito, la pensione da gestione separata. Ma, tra i meandri della legge, era anche previsto che il massimale annuo contributivo dovesse essere pari a 132 milioni, oggi diventati 102 mila 573 euro. Pertanto, per ottenere l’accredito di un anno intero pensionistico, l’amministratore dovrebbe versare l’aliquota del 33% su tale importo! La

conseguenza è che gli amministratori di condominio che negli anni hanno versato nella gestione separata, si vedono erogare, raggiunta l’età pensionabile, importi irrisori che talvolta sono liquidati dall’Inps in unica mensilità riferita a un intero anno.

La sproporzione In pratica, non so se è chiaro, ma l’amministratore che svolge il mestiere da libero professionista non avrà, ai sensi della gestione separata, alcuna pensione in grado di garantirgli una rendita mensile che, nemmeno

minimamente, si avvicini alla decenza, buttando letteralmente fuori dalla finestra i soldi versati nelle casse dell’ Inps, per il quale questo sistema contributivo, di fatto, rappresenta una gallina dalle uova d’oro: cospicue entrate a fronte di irrisorie erogazioni.

Senza considerare che, almeno fino alla finanziaria 2019, eventuali contributi precedentemente versati in altre forme, non sono cumulabili. Solo questo dovrebbe bastare alla categoria per insorgere ferocemente a tutela del loro futuro. Ma essendo gli amministratori di condominio anche una categoria di doppiolavoristi, il problema riguarda in maniera circoscritta solo chi svolge l’attività in forma esclusiva e, fra questi, solo chi esercita come libero professionista. Infatti, coloro che amministrano condomini in forma societaria percepiscono compensi inquadrabili nel reddito d’impresa, e come tale ne consegue l’obbligo previdenziale pieno dell’iscrizione alla gestione commercianti, sicuramente più vantaggiosa rispetto alla gestione separata. Rimane il fatto che tanti amministratori, ignari, arrivando all’età della pensione, avranno amarissime sorprese. Forse è il caso di informarsi e finchè si può, correre ai ripari.

CONDOMINIO SC - 85

PROFESSIONE LIBRI

CIRCO BARNUM IN CONDOMINIO Un volume di Michele Fiorino descrive alcune delle 7.200 assemblee a cui l’autore ha partecipato, tra aneddoti e casi limite. Con una morale: più che il Codice civile per la convivenza è necessario il buon senso Daniela Zeba

U

n avvocato con un record sensazionale di partecipazione alle assemblee di condominio ha scritto una serie di aneddoti che rappresentano uno spaccato della vita italiana negli edifici residenziali. Di assemblee condominiali e delle dinamiche che vi si innescano parla, infatti, Pandemonio in condominio, scritto da Michele Fiorino, che ha personalmente presenziato a oltre 7.200 riunioni, offrendoci un affresco leggero e ironico del mondo condominiale. L’esperienza maturata sul campo e la grande passione per la professione dà vita a un mix stupefacente fatto di personaggi che dimostrano nel bene e nel male, un’umanità non comune. E allora abbiamo esempi positivi come «i condòmini di Via del Caminetto 23 che non votano né per alzata di mano, né per appello nominale, ma votano tutti con il cuore dimenticando il portafoglio». Ma ci sono anche esempi negativi, come i due acerrimi nemici, Vinicio e Sulpicio, invidiosi e vendicativi, protagonisti di una guerra a cui ha posto fine solo la morte. Sono 49 pagine di casi comici e drammatici, raccontati con arguzia e delicatezza, da cui emergono non solo miseria e nobiltà.

Dentiere e indigestioni Assistiamo, quindi, all’assemblea con

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un solo partecipante, alla calata delle braghe del commendatore, al volo di una dentiera e all’ingerimento di una pagina di verbale. Tutto pur di avere ragione. L’umanità a volte è davvero beffarda. A volte però riscalda il cuore e il condominio può diventare un luogo di cordiale convivialità, a dispetto di ogni luogo comune.

Un libro ancora più significativo, perché Fiorino, che ricordiamo essere avvocato, dimostra che le più brillanti soluzioni ai quotidiani problemi condominiali non sono effetto della mera applicazione del Codice civile, al contrario. Determinanti, per la qualità della vita in comune e per l’adozione di delibere risolutive di reciproca soddisfazione, non sono tanto gli articoli

di legge, quanto piuttosto l’empatia, il buon senso, la serenità di giudizio e l’ascolto del cuore.

Il variegato condominio descritto dall’autore è in perenne contraddizione con se stesso e se talvolta tende alla perfezione del paradiso, altre volte è teatro di guerre dinastiche. Sono raffigurate le logiche bizzarre che si alimentano in assemblea e che spesso danno vita a delibere assurde in perfetta sintonia con il noto paradosso di Indro Montanelli: «Il salame fa bere, il bere disseta, ergo... il salame disseta!».

Senza necessità di un indice, solo una storia dietro l’altra che danno il via a una lettura che non puoi interrompere fino alla fine. Questo libro è un po’ lo specchio della vita. Un’utile lettura specie per quelle persone aride che fanno di ogni più piccolo problema una mastodontica questione di principio.

Meno principi e più obiettività, meno testa e più cuore, meno aggressività e più tolleranza e la ricetta del condominio quasi perfetto è fatta. Parola di Masterchef.

Voto: 9 • Pandemonio in condominio: 7200 assemblee di condominio. Storie di vita esilarante. Edizione italiana.

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DIRITTO & ROVESCIO IL CASO TARANTO

DEPREZZAMENTO SENZA APPELLO I giudici hanno condannato la ex Ilva a risarcire i proprietari di immobili danneggiati dalle emissioni di polvere dell’acciaieria. In sostanza, l’azienda avrebbe compromesso il normale utilizzo dei balconi delle abitazioni

Michele Zuppardi

«L

e polveri asseritamente presenti oggi (o al tempo della domanda) sono le stesse che si depositavano sul balconi trent’anni fa», quando gli immobili furono acquistati dagli attori e, pertanto, «ciò che è stato considerato tollerabile per decenni, in considerazione delle caratteristiche dell’area, non può divenire all’improvviso intollerabile, specie se si tiene conto del fatto che la maggior parte delle emissioni-immissioni è avvenuta prima del 1995, quando l’impianto era in mano pubblica e che gli attori non si sono mai lamentati per oltre vent’anni dal loro acquisto».

Con questa difesa, L’Ilva di Taranto, ora rinominata Acciaierie d’Italia, aveva appellato quanto stabilito dalla Corte di Appello di Lecce, sezione distaccata del capoluogo jonico, «colpevole» di aver confermato la condanna di primo grado nei confronti del mostro siderurgico, già intimato a corrispondere a un nutrito gruppo di residenti il risarcimento dai danni subiti per la loro compressione del diritto di proprietà, determinata dalla perenne esposizione 88 - CONDOMINIO SC

degli immobili al fenomeno di immissione delle polveri minerali.

Il risarcimento La terza sezione civile della Corte di

Cassazione ha così finalmente depositato la sentenza numero 18810-21, respingendo tutte le doglianze espresse da una proprietà industriale rimasta sconfitta su ogni fronte, che a proposito della richia-

mata e un po’ delirante «giustificazione» di cui sopra ha dovuto incassare la cruda replica, attestante come «pur imponendo l’articolo 844 c.c. l’obbligo di sopportazione delle propagazioni inevitabili

CONDOMINIO SC - 89

DIRITTO & ROVESCIO

determinate dall’uso delle proprietà attuato nell’ambito delle norme generali e speciali che ne disciplinano l’esercizio, al di fuori di tale ambito si è in presenza di una attività illegittima di fronte alla quale non ha ragion d’essere l’imposizione di un sacrificio, ancorché minimo, all’altrui diritto di proprietà».

Se dalle risultanze processuali si è potuto verificare che «non sono applicabili i criteri dettati dell’articolo 844 c.c. in tema di normale tollerabilità, di contemperamento di interessi contrastanti e di priorità dell’uso», per i giudici viene in considerazione unicamente «la illiceità del fatto generatore del danno 90 - CONDOMINIO SC

arrecato a terzi, e si rientra nello schema dell’azione generale di risarcimento danni», che ha comportato la conferma di quanto disposto nei primi due gradi di giudizio e la quantificazione di un ristoro monetario nella misura del 20% del valore degli immobili.

Diritto di proprietà La Suprema Corte, in sostanza, ha voluto chiaramente sottolineare che «l’accertata limitazione della facoltà di godimento è infatti indubitabilmente essa stessa un danno conseguenza, comportando una grave compromissione dei poteri (e correlativamente delle

situazioni di vantaggio) che concretano il contenuto del diritto di proprietà», trattandosi oltretutto di un pregiudizio di natura patrimoniale in quanto suscettibile di valutazione economica «non soltanto se ne derivi la necessità di una spesa ripristinatoria (cosiddetto danno emergente) o di perdite dei frutti della cosa (lucro cessante), ma anche se la compressione e la limitazione del godimento siano sopportate dal titolare con suo personale disagio e sacrificio».

La tesi sostenuta della proprietà siderurgica, ovviamente, è stata assolutamente contraria. Per essa, la Corte di Appello sarebbe incorsa in una «grave violazione

sistenza di un danno da compressione del diritto dominicale, concretato dalla limitazione delle possibilità di godimento degli immobili, in ragione, segnatamente, della limitazione delle possibilità di arieggiamento degli appartamenti stante il penetrare in essi di polveri». Appare chiaro, infatti, anche considerato il parametro utilizzato per la liquidazione di tale danno (una percentuale del valore degli immobili) come quello considerato sia «un pregiudizio di natura patrimoniale, rappresentato appunto dalla parziale ma significativa perdita (danno emergente) di facoltà di godimento dell’immobile, ossia di uno dei contenuti tipici del diritto dominicale».

Tutto provato, dunque, anche se il gigante d’acciaio ha ritenuto sussistere la «violazione dell’art. 2697 c.c. sull’onere della prova, dei principi in materia di efficacia delle prove civili atipiche, dell’art. 2729 c.c. sull’ammissibilità delle presunzioni semplici (art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.), nonché l’omesso esame circa fatti decisivi per il giudizio (art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.) in relazione all’accertamento del superamento della normale tollerabilità delle immissioni di polveri nel quartiere Tamburi di Taranto», dove sono ubicati gli immobili dei proprietari che restano vittoriosi anche al terzo grado di giudizio.

dei principi in materia di responsabilità extracontrattuale, in quanto, come costantemente sostenuto dalla giurisprudenza anche di legittimità, ai fini del risarcimento del danno da immissioni intollerabili è necessaria la prova della sussistenza di un effettivo danno alla salute o (quantomeno) di un effettivo danno morale o esistenziale, che deve essere ovviamente specificamente allegato e provato, di un danno morale o da deprezzamento commerciale».

La risposta della Suprema Corte «La Corte d’Appello ha riconosciuto, conformemente al primo giudice, l’e-

Presunzioni semplici Che cosa dire, allora, «dell’emergenza, delle pronunce penali, di una evidente, massiva propagazione di polveri minerali» nonché «dalla espressamente evidenziata realizzazione di barriere frangivento e nuove colline ecologiche», dai provvedimenti legislativi del giugno, agosto e dicembre 2013 «finalizzati proprio alla salvaguardia della tutela dell’ambiente» e, infine, del fatto che persino un decreto del ministero dello Sviluppo Economico abbia citato «la raggiunta consapevolezza della grave situazione ambientale nella città di Taranto ricollegata all’attività dello stabilimento siderurgico»?

Tutti elementi raccolti e analizzati nel copioso incartamento posto all’atten-

zione della Suprema Corte la quale, a dispetto delle avverse difese, ha ribadito che «il giudice civile, in assenza di divieti di legge, può formare il proprio convincimento anche in base a prove atipiche come quelle raccolte in un altro giudizio tra le stesse o tra altre parti», e come «l’ordinamento consenta che l’accertamento dei fatti possa fondarsi su presunzioni semplici, sempre che si rivelino gravi, precise e concordanti».

Insomma, per dirla con la Cassazione, «la legge si preoccupa soltanto di prevedere le modalità del ragionamento inferenziale idoneo a fondare l’accertamento dei fatti, mentre non tipizza le fonti (vale a dire, gli indizi) dell’inferenza presuntiva». E così, desiderando sempre osservare le cose come stanno, potremmo proporre all’Italia intera di verificare di persona i luoghi attenzionati dalla magistratura: tutti capirebbero che sarebbe bastata la giusta dose di rispetto nel non facile bilanciamento di interessi fra industria e territorio, per evitare tre lunghi gradi di giudizio.

E forse, svalutazione immobiliare a parte, tutti avrebbero capito quanto è costato e quanto costa ancora ritenere giustamente il Paese una Repubblica fondata sul lavoro, barattando colpevolmente al contempo una bella fetta di quel diritto alla salute che pure la Costituzione repubblicana stessa sancisce e dovrebbe a tutti i costi difendere.

Michele Zuppardi

Avvocato cassazionista, esperto in contenzioso civile e particolarmente dedito alla materia condominiale.

Giornalista pubblicista iscritto all’Albo dal 1985, ha collaborato con testate locali e nazionali, oltrechè con emittenti televisive private.

Direttore responsabile del quotidiano web “Condominio Caffè”, collabora con il Sole 24 Ore e con Studio Cataldi.it.

Presidente dell’Unione Nazionale Camere Condominiali, ne riveste anche il ruolo di Responsabile scientifico. E’ altresì responsabile dell’associazione Foro Immobiliare per la provincia di Taranto, con delega al coordinamento della regione Puglia.

CONDOMINIO SC - 91

DIRITTO & ROVESCIO SENTENZE

INGANNO DI CLASSE MA NON È TRUFFA Un’attestazione di categoria energetica A per un immobile in costruzione, rivelatasi in seguito falsa, secondo i giudici non è da considerare un reato da Codice penale, ma solo civile. Lo ha deliberato la Corte di Cassazione Rosario Dolce

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«S

i ascrive a progettista e a un direttore dei lavori, oltre che a un impresario edile, di aver posto in essere artifizi e raggiri nei confronti dell’acquirente di un immobile all’interno di un fabbricato condominiale, consistiti nell’infedele attestazione di una classe energetica A, difforme da quella effettiva, nonché della piena conformità delle opere al progetto». La vicenda è pervenuta sotto le scure della Corte di Cassazione, sulla base del rilievo che la classe energetica nella determinazione all’acquisto degli immobili attiene a un profilo prettamente civilistico e che in sede penale la questione poteva essere scrutinata alla luce degli elementi costitutivi della fattispecie di cui all’articolo 640 Codice. Gli acquirenti dell’immobile, infatti, avevano contestato l’assunto per cui la questione avesse rilievo meramente civilistico, evidenziando come il dolo costitutivo del delitto di truffa non sia sostanzialmente diverso da quello che vizia il consenso negoziale.

Niente penale I giudici di legittimità, tuttavia, hanno respinto il ricorso con la sentenza numero 31933 del 22 giugno 2021, in cui è argomentato che la truffa è un reato istantaneo e di danno, che si perfeziona nel momento in cui alla realizzazione della condotta tipica da parte dell’autore abbia fatto seguito la «deminutio patrimonii» del soggetto passivo, (Corte di Cassazione, Sezioni Unite 18/2000).

In particolare, in tema di truffa contrattuale, l’elemento che imprime al fatto dell’inadempienza il carattere di reato è costituito dal dolo iniziale che, influendo sulla volontà negoziale di uno dei due contraenti, determinandolo alla stipulazione del contratto in virtù di artifici e raggiri e, quindi, falsandone il processo volitivo, rivela nel contratto la sua intima natura di finalità ingannatoria (cfr Corte di Cassazione n , Sez. 2, n. 39698/2019).

Questione di tempo Ora, nella fattispecie, la prospettiva

d’accusa valorizzava in termini strumentali condotte che sotto il profilo temporale sono risultate assai distanti dalla stipula del contratto di compravendita (in quanto il progetto originario per la realizzazione del fabbricato era stato variato a causa della crisi immobiliare e poi ridimensionato in termini peggiorativi, mentre l’immobile veniva compravenduto durante l’esecuzione dei lavori). Secondo questa cronologia degli eventi, neppure per la Cassazione c’erano elementi per l’esistenza e la condivisione da parte degli imputati di un progetto fraudolento funzionale alla realizzazione degli atti negoziali incriminati.

In altri termini, non c’era prova che al momento della stipula del contratto di compravendita vi fosse la piena consapevolezza da parte del venditore (e dei tecnici a cui questi si era affidato) della mancata rispondenza delle caratteristiche costruttive documentate in pregiudizio degli acquirenti.

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DIRITTO & ROVESCIO NUOVE NORME

MESSA A TERRA AD ALTA TENSIONE Con la pubblicazione del decreto Milleproroghe sono state introdotte alcune importanti modifiche al decreto in vigore. In particolare, l’articolo che riguarda l’Informatizzazione Inail modifica le verifiche degli impianti del condominio Giancarmine Nastari

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T

ra le incombenze dell’amministratore di condominio, risulta esserci anche quella di far verificare l’impianto di messa a terra condominiale ai sensi del decreto legislativo del 9 aprile 2008, n.81 (Attuazione dell’articolo 1 della legge 3 agosto 2007, n.123, in materia di tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di lavoro).

Negli anni, si è molto discusso se anche all’interno del condominio ricadesse questo obbligo. La risposta è affermativa, in quanto anche il condominio si considera luogo di lavoro. Infatti, anche quando non siano presenti lavoratori subordinati (per esempio, il portiere), occorre comunque garantire l’incolumità di coloro che sono chiamati a vario titolo a prestare la propria attività lavorativa (imprese di pulizie, impresa di manutenzione, eccetera) presso un luogo dove è installato un impianto elettrico.

L’amministratore, che si trova a rivestire la figura e le funzioni del datore di lavoro committente, deve adoperarsi affinché il condominio, inteso come luogo di lavoro, sia conforme alle norme in materia di tutela della salute e della sicurezza. In caso di incidenti causati da malfunzionamenti dell’impianto elettrico condominiale ne risponde il datore di lavoro, quindi l’amministratore di condominio. Si precisa che l’obbligo non è specificato all’interno di leggi, ma è riscontrabile dalle seguenti due circolari del ministero delle Attività Produttive: • Circolare del 25 febbraio 2005 prot. 10723 (il pdf si trova al link https://bit.ly/3fAshL8) • Circolare del 15 marzo 2005 prot.

19561 La norma di riferimento per la procedura delle verifiche periodiche dell’impianto di messa a terra condominiale è il Decreto del Presidente della Repubblica 22 ottobre 2001 n. 462 «Regolamento di semplificazione del procedimento per la denuncia di installazioni e dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche, di dispositivi

di messa a terra di impianti elettrici e di impianti elettrici pericolosi). Per uniformare a livello nazionale, l’interpretazione del Dpr 462/01, nel maggio del 2005, il Cei (Comitato Elettrotecnico Italiano) ha pubblicato la Guida all’applicazione del DPR 462/01 relativo alla semplificazione del procedimento per la denuncia di installazioni e dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche, di dispositivi di messa a terra degli impianti elettrici e di impianti elettrici pericolosi. A titolo informativo, attualmente la norma Cei 0-14 è in fase di «inchiesta pubblica» e dovrebbe essere pubblicata entro la fine di quest’anno la nuova edizione.

La verifica Dopo un piccolo preambolo di chiarezza normativa, bisogna subito dire che all’interno dello stabile condominiale, la verifica dell’impianto di terra può essere: • effettuato ogni due anni per gli impianti installati in ambienti a maggior rischio in caso di incendio (di norma tutte quelle rientranti nel Dpr 151/11) • effettuato ogni cinque anni per gli impianti installati in ambienti

ordinari In un condominio costituito da tre piani fuori terra e un’autorimessa interrata, per esempio, potremmo avere l’esecuzione della verifica biennale per la sola autorimessa (ambiente a maggior rischio di incendio) e quella quinquennale per la scala condominiale (ambiente ordinario). È responsabilità dell’amministratore, incaricare un organismo abilitato all’esecuzione delle verifiche dell’impianto di terra, tra quelli presenti nell’elenco disponibile sul sito del ministero dello Sviluppo Economico. In caso di inadempienza sono previste sanzioni penali e/o civili.

Essenzialmente la verifica periodica si compone di quattro fasi: 1. Esame della documentazione tecnica relativa agli impianti da esaminare, il verificatore in questa fase verifica la presenza della Dichiarazione di conformità, dei relativi allegati e/o del progetto.

2. Esame a vista dei luoghi e degli impianti, si controlla che l’impianto installato sia conforme alla dichiarazione di conformità.

3. Effettuazione delle prove eseguite secondo norme e guide Cei. Le CONDOMINIO SC - 95

DIRITTO & ROVESCIO prove e le misure possono essere condotte per campionatura, quando sono installate costruzioni elettriche simili in grande quantità o quando si è notata una corretta conduzione dell’impianto.

4. Redazione del verbale di verifica e del rapporto tecnico di verifica. Il rapporto di verifica si identifica in pratica con la check-list compilata dal tecnico durante la verifica, mentre il verbale di verifica contiene indicativamente le seguenti informazioni: a. Gli estremi del decreto di abilitazione dell’organismo notificato b. L’identificazione dell’impianto oggetto della verifica c. L’indicazione della tipologia di verifica (periodica o straordinaria) d. La data/e della verifica e. Il nome del verificatore che ha effettuato la verifica per conto dell’Organismo abilitato o dell’ente pubblico

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preposto f. L’indicazione sintetica circa le prove e misure eseguite con i risultati ottenuti g.

L’anno d’installazione dell’impianto h. La presenza o meno della dichiarazione di conformità ai sensi del Dm 37/08 i. La presenza o meno di progetto in relazione alla tipologia dell’impianto j. L’esito della verifica k. La descrizione delle non conformità riscontrate in caso di esito negativo Nel caso di verifica straordinaria effettuata da parte di un ente verificatore conseguente ad un verbale negativo di un controllo a campione eseguito dall’Inail, copia del verbale di verifica verrà trasmessa alla Asl/Arpa territoriale di competenza.

Le novità del Milleproroghe Con la pubblicazione del decreto Milleproroghe sono state introdotte alcune

importanti modifiche al Dpr 462/01.

In particolar modo, l’articolo 36 Informatizzazione Inail, modifica il Dpr 462/01 per le verifiche degli impianti di messa a terra degli impianti elettrici.

Con l’introduzione dell’articolo 7 bis, troviamo: • Per digitalizzare la trasmissione dei dati delle verifiche, l’ Inail predispone la banca dati informatizzata delle verifiche in base alle indicazioni tecniche fornite, con decreto direttoriale, dagli uffici competenti del ministero dello Sviluppo economico e del ministero del Lavoro e delle politiche sociali, per i profili di rispettiva competenza.

• Il datore di lavoro comunica tempestivamente all’ Inail, per via informatica, il nominativo dell’organismo che ha incaricato di effettuare le verifiche di cui all’articolo 4, comma 1, e all’articolo 6, comma 1.

• Per le verifiche di cui all’articolo 4, comma 1, e all’articolo 6, comma

•

1, l’organismo che è stato incaricato della verifica dal datore di lavoro corrisponde all’ Inail una quota, pari al 5 per cento della tariffa definita dal decreto di cui al comma 4, destinata a coprire i costi legati alla gestione ed al mantenimento della banca dati informatizzata delle verifiche.

Le tariffe per gli obblighi di cui all’articolo 4, comma 4, e all’articolo 6, comma 4, applicate dall’organismo che è stato incaricato della verifica dal datore di lavoro, sono individuate dal decreto del presidente dell’Istituto superiore per la prevenzione e la sicurezza del lavoro (Ispesl) 7 luglio 2005, pubblicato sul supplemento ordinario n. 125 alla Gazzetta Ufficiale n. 165 del 18 luglio 2005, e successive modificazioni».

La proroga Il 19 febbraio 2020 è stato convertito in legge il decreto 162/19 (Disposizioni urgenti in materia di proroga dei termini legislativi, di organizzazione delle pubbliche amministrazioni, nonché di innovazione tecnologica), pertanto gli amministratori dovranno

trasmettere il nominativo dell’organismo incaricato di eseguire le verifiche degli impianti elettrici (di terra, scariche atmosferiche e ambiente a rischio di esplosione Atex) attraverso il sistema informativo Civa dell’Inail, lo stesso già utilizzato per la denuncia delle attrezzature da lavoro oppure tramite Pec all’Unità operativa territoriale di competenza.

L’Inail ha predisposto un modello da compilare per la comunicazione dell’organismo incaricato delle verifiche periodiche da parte del datore di lavoro. Assieme al modello compilato, bisogna inviare anche la Dichiarazione di conformità o di rispondenza alla regola dell’arte dell’impianto elettrico. Inoltre, il costo della verifica sarà individuato dal decreto del presidente dell’Ispesl del 7 luglio 2005, calcolato sulla potenza dell’impianto elettrico o sul tempo dedicato per la verifica in caso di impianto Atex. Gli organismi dovranno poi versare all’ Inail il 5% della tariffa delle verifiche effettuate.

Portale Civa Attraverso il portale Civa dell’Inail, oltre a quanto riportato in preceden-

za, è possibile richiedere un numero di matricola per impianti già denunciati, ma per i quali il datore di lavoro (l’amministratore) non ha mai ricevuto matricola o l’ha smarrita, trasmettendo tramite apposita procedura: • Dichiarazione di Conformità per gli impianti costruiti dopo il 13 marzo 1990, oppure la dichiarazione di Rispondenza per gli impianti costruiti dal 13 marzo 1990 fino al 27 marzo 2008 in assenza della Dichiarazione di Conformità; • Modelli di denuncia agli Enti preposti (Arpa, Ispesl, Asl) per gli impianti costruiti prima del 13 marzo 1990; • Documentazione utile al reperimento della matricola (per esempio copia della vecchia richiesta di immatricolazione, ricevuta attestante la presentazione della domanda).

In caso di presentazione della pratica da parte di un consulente esterno o progettista, inserire la relativa documentazione di delega. Il portale Civa permette all’amministratore di condominio, di tenere facilmente sotto controllo la situazione delle verifiche degli impianti dei propri stabili.

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SPECIALE FONTI ENERGETICHE ELETTRICITÀ

UNA CENTRALE IN CONDOMINIO Produrre corrente in modo autonomo? Si può grazie ai pannelli fotovoltaici.

E la spesa è incentivata fiscalmente dai benefici delle detrazioni del 50% per impianti di potenza fino a 200 kW, oppure con il superbonus del 110% Federico Della Puppa

N

el 2008, l’Unione Europea, con l’approvazione del primo pacchetto Clima Energia e in particolare della direttiva Red (Direttiva 2009/28/CE), ha posto le basi per le prime politiche climatiche e di sostegno agli investimenti in tecnologie di generazione di energia da fonti rinnovabili. Ha introdotto, infatti, una serie di obiettivi vincolanti per gli Stati membri tali da consentire, a livello europeo, una riduzione delle emissioni del 20% rispetto ai

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livelli del 1990 e una penetrazione delle rinnovabili sui consumi finali lordi pari al 20% entro il 2020. A livello nazionale questo obiettivo è stato raggiunto: nel solo settore elettrico nel 2020 il 37% dei consumi è stato soddisfatto da fonti rinnovabili.

Si tratta di una produzione di circa

116 Twh, produzione che si deve a nuovi impianti installati per oltre 900 Mw di potenza (dei quali circa 750 di fotovoltaico) e all’incremento della produzione fotovoltaica. Questi dati, resi noti recentemente dal Gse, il Gestore dei servizi energetici (la società pubblica per la promozione delle fonti rinnovabili), certificano che l’Italia nel 2020 ha superato gli obiettivi fissati dall’Unione europea (17% al 2020 per l’Italia). A fine 2020 risultano in esercizio in Italia

circa 950 mila impianti di produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili, per una potenza complessiva di oltre 56 Gw. Di questi impianti, quasi 936 mila sono fotovoltaici, circa 5.700 eolici, mentre i restanti sono alimentati dalle altre fonti (idraulica, geotermica, bioenergie).

I dati del Gse Secondo i dati forniti dal Gse, l’Italia ha investito nel solo 2020 oltre 15 miliardi di euro destinati alla promozione della sostenibilità, dei quali 11,9 per l’incentivazione dell’energia elettrica prodotta da fonti rinnovabili, 1,1 miliardi per l’efficienza energetica e per le rinnovabili nel settore termico e 1 miliardo dedicato ai biocarburanti. Sono inoltre 1,3 miliardi di euro i proventi delle aste di CO2 nell’ambito del meccanismo europeo Ets (Emission trading scheme), e tutto ciò nonostante la pandemia. Il Gse, infatti, lo scorso anno ha favorito l’attivazione di nuovi investimenti, pubblici e privati, nel settore della green economy per circa 2,2 miliardi, mentre l’energia elettrica generata da fonti rinnovabili e i risparmi indotti dagli interventi di efficientamento incentivati hanno evitato l’emissio-

ne in atmosfera di ben 42 milioni di tonnellate di CO2, pari al consumo di 109 milioni di barili di petrolio. Si stima che questi investimenti abbiano generato 51 mila posti di lavoro annuali. I costi dell’incentivazione alla produzione di energia da fonti rinnovabili a carico del Gse sono in parte compensati dai ricavi, per circa 1 miliardo di euro, provenienti dalla vendita dei 29,2 Twh di energia verde ritirata dal Gse e collocata sul mercato elettrico. La differenza tra i costi e i ricavi ha determinato per il 2020 un onere sulla componente Asos della bolletta (gli oneri per il sostegno delle rinnovabili) di circa 11,9 miliardi di euro (l’incremento rispetto agli 11,4 del 2019 è legato alla maggiore produzione di energia da fonti rinnovabili e alla contestuale riduzione dei ricavi legati alla vendita di energia).

Gli incentivi Sempre nel 2020 le domande di accesso al Conto termico (l’incentivo per la riqualificazione energetica degli edifici) sono state 113.498, corrispondenti a 451 milioni di euro di incentivi richiesti, dei quali 320 milioni in accesso diretto (da imprese e privati) e 131 milioni relativi a inter-

venti prenotati dalla Pubblica amministrazione, che in base agli obiettivi fissati dall’Ue deve rendere efficienti energeticamente i propri edifici, una misura che in passato ha avuto forti investimenti grazie ai fondi europei e che oggi può contare sui fondi del Pnrr. Nel 2020 il Gse ha riconosciuto poco più di 1,7 milioni di Titoli di efficienza energetica, dei quali il 59% per interventi in ambito industriale, il 32% nel settore civile, il 5,5% per progetti di illuminazione e i restanti nel settore dei trasporti, gestendo più di 429mila richieste di supporto. Inoltre, un elemento molto interessante è l’utilizzo delle nuove tecnologie applicate alla gestione della produzione e dei consumi, come un progetto sviluppato proprio dal Gse per verificare l’applicabilità e il valore aggiunto della tecnologia blockchain, con particolare attenzione al tracciamento endto-end della filiera dei biocarburanti, al supporto alla mobilità sostenibile e alle Comunità energetiche.

Produzione diffusa Il tema delle comunità energetiche è per certi versi la nuova frontiera della produzione diffusa e condivisa dell’energia. Tra il 2018 e il 2019

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SPECIALE FONTI ENERGETICHE

l’Unione Europea ha approvato il cosiddetto Clean Energy Package, un combinato di direttive aventi oggetto un nuovo sistema di politiche traguardate al 2030, con l’obiettivo di ridurre le emissioni a livello comunitario del 40% e la produzione da fonti rinnovabili sui consumi finali lordi al 32%. Rispetto al precedente ciclo di politiche climatiche, il Clean Energy Package pone un’enfasi maggiore su alcuni specifici modelli di generazione distribuita che, per le proprie caratteristiche sembrano poter conciliare il raggiungimento degli obiettivi climatici ed energetici fissati dall’Ue con obiettivi sociali, culturali e di innovazione dei sistemi anche di produzione e non solo di consumo.

Il riferimento va alle varie forme di autoconsumo definite one-to-many e many-to-many e in particolare alle Energy Community, le comunità energetiche, così come previste nella Renewable Energy Directive 2 (diret-

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tiva 2018/2001, anche nota come direttiva Red 2) e nella Internal Energy Market Directive (direttiva 2019/944, anche nota come direttiva Iem). La direttiva Red 2 pone molta enfasi sul tema della generazione distribuita,

zati all’interno di un edificio in cui sia presente un impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili, di effettuare autoconsumo, mentre l’articolo 22 introduce le cosiddette Renewable energy community (Rec).

Le Comunità Energetiche Rinnovabili (Rec) sono una rivoluzione che prevede una partecipazione aperta e volontaria, sia autonoma e sia effettivamente controllata da soci che sono localizzati in prossimità dell’impianto di produzione

Partecipazione Secondo uno studio di Elemens per Legambiente e Enel Foundation Knowledge Partner, quella delle Comunità Energetiche Rinnovabili (Rec) è una vera e propria rivoluzione perché prevede una partecipazione aperta e volontaria, sia autonoma e sia effettivamente controllata da soci che sono localizzati in prossimità dell’impianto di produzione, che dovrà essere posseduto e sviluppato dalla Rec stessa. I soci possono essere persone fisiche, enti locali (inclusi i Comuni) e Pmi, non dev’esserci scopo di lucro ma obiettivi di miglioramento dell’ambiente fisico, sociale ed economico dei membri della Rec e/o

andando a introdurre, agli articoli 21 e 22, due differenti modelli di autoconsumo che coinvolgono più utenti finali. Nello specifico, l’articolo 21 introduce il concetto di auto-consumatore esteso rinnovabile, prevedendo la possibilità, per tutti i soggetti localiz-

dell’area in cui la Rec è localizzata.

Questa innovazione è molto rilevante e ha assunto e sta assumendo sempre più importanza perché è il luogo dove si sta spingendo sempre più l’innovazione e la sperimentazione, un’innovazione sostenuta anche dal decreto Milleproroghe 2019 che, anche se transitoriamente, aveva anticipato gli effetti della Rec 2, norma integrata nel corpo di regolazione dall’Autorità di settore (Arera) e attuata da un decreto ministeriale del Mise (che poi ha definito anche i regolamenti operativi da parte del Gse).

L’innovazione produttiva gioca sulla produzione diffusa e distribuita, è incentivata fiscalmente dai benefici delle detrazioni del 50% per impianti di potenza fino a 200 kW, nel limite di spesa di 96 mila euro, ma vi è anche la possibilità di accedere al superbonus del 110% se abbinati a interventi trainanti sugli edifici, in questo caso solo fino al raggiungimento di una poten-

PROVE DI TENUTA NON DISTRUTTIVE SU SERBATOI E VASCHE INTERRATE • Bonifica risanamento dismissione serbatoi

• Indagini ambientali

• Controllo spessore e taratura serbatoi

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Iscrizione Albo Nazionale Gestori Ambientali TO 01399

PROVE ESEGUIBILI SU SERBATOI IN ESERCIZIO A QUALSIASI LIVELLO DI RIEMPIMENTO I controlli non richiedono lo svuotamento o la bonifica e non prevedono l’utilizzo di pressione all’interno evitando rotture o cedimenti preservando l’integrità strutturale delle lamiere.

RISULTATI DOCUMENTABILI CON QUANTIFICAZIONE DEL RATEO DI PERDITA I dati registrati sono inalterabili e consentono di rilevare minime perdite secondo quanto previsto dalle linee guida ARPA.

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SPECIALE FONTI ENERGETICHE

za di 20 kW, oltre la quale scatterà la normale detrazione al 50%. In questo caso, in particolare, la quota di energia che accede al superbonus (prodotta dai 20 kW citati in precedenza) non potrà ottenere gli incentivi e dovrà essere ceduta al Gse a prezzi di mercato tramite il meccanismo di Ritiro dedicato. Per esempio, un impianto da 40 kW realizzato da una Rec in abbinamento a interventi trainanti vedrà i primi 20 kW inseriti nelle detrazioni del superbonus e i restanti 20 kW accedere alla detrazione del 50%.

In ogni caso un’ottima opportunità di innovazione nei sistemi di produzione energetica da fonti rinnovabili che può essere realizzata a livello condominiale, nella quale la Rec può vedere come soci i condomini stessi.

Diffusione La sfida delle comunità energetiche rinnovabili è aumentare la quantità di energia prodotta ma destinata all’autoconsumo, una delle modalità attraverso le quali il ministero della Transizione Energetica oggi guarda con favore e con

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gli incentivi per il raggiungimento degli obiettivi fissati a livello nazionale, europeo e mondiale legati alla riduzione delle emissioni climalteranti e alla riduzione dei combustibili fossili. Il punto chiave è che questa logica punta a diffondere non solo impianti ma anche una maggiore

consapevolezza e compartecipazione del singolo e delle singole comunità energetiche agli obiettivi fissati e inderogabili. L’Italia è sulla buona strada e queste opportunità possono rappresentare una delle strade attraverso le quali la rigenerazione degli edifici condominiali produca non solo maggiore qualità degli edifici stessi ma renda anche un servizio all’ambiente e alle persone. Autoprodurre l’energia in ambito di singolo condominio o di sistemi di condomini è una sfida che va colta grazie anche agli incentivi oggi disponibili, in particolare il superbonus che potrà essere sfruttato fino al 2023 grazie al recente recepimento delle richieste degli operatori da parte del Governo nel Nadef.

La sfida delle rinnovabili è giungere alla produzione distribuita, ovvero favorire l’autoconsumo e la creazione delle comunità energetiche, dove la produzione è diffusa e capillare, un nuovo modo di affrontare la sostenibilità che vede nel condominio uno degli attori principali di questa rivoluzione.

Le carte sul tavolo ci sono tutte e le comunità energetiche oggi possono giocarle con successo per vincere la partita della sfida energetica, una sfida che ci coinvolge tutti.

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CONDOMINIO GREEN PUTIGNANO

CASA PASSIVA RISPARMIO ATTIVO Realizzato in provincia di Bari il primo condominio certificato Passivhaus in Italia. È progettato limitando sia l’impatto sull’ambiente, sia sull’utilizzo di energia. E ogni appartamento consuma l’equivalente di un caffè al giorno Valentina Anghinoni

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A

Putignano, in provincia di Bari, sorge il primo edificio plurifamiliare e condominiale che ha ottenuto il riconoscimento di casa passiva proprio dall’Istituto tedesco Passivhaus, che ormai da trent’anni certifica le abitazioni più virtuose sotto il profilo dei consumi energetici. Infatti, la sostenibilità in un edificio è anche garantire il confort senza (o quasi) consumare energia, specialmente da fonti fossili. L’architetto Piero Russo, responsabile del progetto del condomiA Putignano è sorto il primo edificio plurifamiliare e condominiale che ha ottenuto il riconoscimento di casa passiva proprio dall’Istituto tedesco Passivhaus. © Pierangelo Laterza

nio Bonaparte di Putignano, racconta i dettagli del progetto e, soprattutto, tutti i benefici di una metodologia che, se applicata su scala sempre più ampia, sia nelle riqualificazioni, sia nelle nuove costruzioni fa davvero bene alla qualità della vita di chi vi abita, grazie al taglio drastico nei consumi di energia e all’attenzione al confort interno.

Domanda. Si è trattato di una nuova costruzione o di un caso di riqualificazione edilizia?

Risposta. Di una nuova costruzione.

I lavori sono cominciati nel 2016 e si sono conclusi nel 2018, dopo 18 mesi di cantiere. L’edificio, che si sviluppa su tre piani fuori terra e uno interrato, è composto da otto unità abitative di diverse metrature: da quelle più piccole, di circa 55 metri quadrati ai più classici di 8090, fino ai 120-140 metri quadrati.

D. Qual è la peculiarità del Condominio Bonaparte?

R. Sicuramente, l’approccio scientifico

utilizzato sia in fase di progettazione, sia in fase di realizzazione, che ci ha permesso di ottenere la certificazione Passivhaus, dell’Istituto di ricerca indipendente tedesco Passivhaus Institut (PHI) con sede a Darmstadt. L’altra peculiarità è che per arrivare a questo risultato non ci si è rifatti a degli approcci costruttivi tipici del Nord Europa, o anche solo del Nord Italia, bensì abbiamo conservato la tipologia costruttiva classica del nostro territorio, costituita da un telaio portante in cemento armato, pilastri e solai in latero cemento, con un occhio attento a contenere i costi. Ciò ha permesso di ottenere prestazioni energetiche più elevate a fronte di un’offerta sul mercato del tutto simile a quella delle costruzioni tradizionali.

D. Che cosa indica il termine Passivhaus e quali requisiti richiede a una costruzione questo riconoscimento?

R. Passivhaus è il termine tedesco per casa passiva. In breve, una definizione

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SPECIALE CONDOMINIO GREEN

L’edificio, che si sviluppa su tre piani fuori terra e uno interrato, è composto da otto unità abitative di diverse metrature © Pierangelo Laterza

potrebbe essere un edificio che per soddisfare le esigenze di confort abitativo interno non ricorre a dei sistemi attivi, quali caldaie o termosifoni ma che, principalmente, sfrutta le prestazioni di un involucro molto efficiente. L’energia più preziosa, insomma, dal punto di vista della sostenibilità, è quella di cui non si ha bisogno.

D. Quale ruolo svolge dunque l’involucro in una casa passiva?

R. La casa, da sempre, ha il compito primario di proteggerci dagli agenti esterni, dal freddo, dalle piogge e dal caldo. A maggior ragione oggi, con la crisi climatica in atto, l'involucro della

nostra casa assume grande importanza, sia in termini di comfort interno che in termini di prestazione energetica.

D. Quali materiali costituiscono la struttura dell’edificio?

R. L’edificio è costituito da una struttura in telaio in cemento armato, solai in latero cemento e tamponatura in blocchi laterizio. L’involucro è stato isolato con un cappotto in lana di roccia. Abbiamo dunque prediletto un sistema costruttivo tradizionale e utilizzato il più possibile materiali provenienti dal territorio dove sorge il progetto, in particolare il cemento e i laterizi. Infatti, se avessimo optato per una costruzione in

I 5 PRINCIPI DELLA PASSIVHAUS «La casa passiva è un concetto legato al campo della fisica, non dell’ingegneria e neanche dell’architettura. Quindi è indipendente dai materiali, dalle innovazioni tecnologiche e dalle tecniche costruttive», spiega l’architetto Piero Russo, responsabile del progetto di cui parliamo nell’articolo. «Da un punto di vista squisitamente fisico, l’involucro può avere elevate prestazioni con una moltitudine di materiali: dal cappotto in Eps, al legno, ai blocchi in laterizio. L’importante, per una casa passiva, è che il risultato sia una prestazione di trasmittanza, quella grandezza fisica che misura il passaggio dell’energia attraverso i corpi, entro una certa soglia. L’unità di misura della trasmittanza è il

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legno, più tipicamente utilizzata nelle case passive, la materia prima avrebbe in parte perso la sua impronta di sostenibilità a causa delle emissioni provocate dal suo traporto.

D. Come è garantito il confort all’interno degli appartamenti?

R. L’isolamento dell’involucro garantisce la protezione dagli agenti meteorologici esterni, come precipitazioni e temperatura, mentre l’impianto di ventilazione meccanica controllata con recupero di calore, abbinato a sistemi di domotica, garantisce la qualità dell’aria interna e una temperatura sempre confortevole. Il recupe-

W/m²K (Kelvin), dunque l’energia che passa attraverso un metro quadrato per ogni grado di temperatura di differenza tra interno ed esterno». Detto ciò, quali sono i principi che stabiliscono se ci troviamo in presenza di un edificio energeticamente passivo? «Ci sono delle verifiche da effettuare sui fabbisogni energetici dell’edificio in estate e in inverno, a prescindere dai materiali utilizzati, che deve essere inferiore ai 15 Kilowatt/ora al metro quadro annuo. Poi, c’è la prova per la tenuta all’aria dell’edificio (blower door test, ndr), eseguita in due tempi, che misura gli eventuali spifferi e il cui valore deve essere inferiore agli 0,6 volumi all’ora. Atri limiti sono i fabbisogni globali di energia da fonti rinnovabili e non rinnovabili, rispettivamente fissati a 120 e 60 Kilowatt all’anno».

L’edificio è costituito da una struttura in telaio in cemento armato, solai in latero cemento e tamponatura in blocchi laterizio. © Pierangelo Laterza

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CONDOMINIO GREEN

ratore permette che l’energia preziosa dell’aria calda interna esausta, cioè carica di sostanze inquinanti come l’anidride carbonica che tutti produciamo, passi a quella fresca e pulita immessa dall’esterno, o viceversa durante l’estate, con un risparmio fino al 95% di energia.

D. Quindi quali impianti sono presenti nell’edificio?

R. Per quanto una casa sia ben isolata, serve sempre una fonte di energia e, nel caso di una casa passiva, il fabbisogno è così limitato da far risultare inadatti gli impianti tradizionali. Nel condominio a Putignano, il sistema di ventilazione interno è già un ottimo vettore per riscaldare e raffrescare gli ambienti. Una piccola pompa di calore integrata nel sistema di ventilazione, all’interno delle bocchette di mandata nelle stanze nobili, come soggiorno e camera da letto, si attiva per produrre energia solo quando serve, come in caso di apertura dei serramenti o nelle giornate particolarmen-

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Nel condominio a Putignano, il sistema di ventilazione interno è già un ottimo vettore per riscaldare e raffrescare gli ambienti. © Pierangelo Laterza

Ogni appartamento consuma l’equivalente di un caffè al giorno: due o tre Kilowatt per appartamento, circa 1,50 euro. © Pierangelo Laterza

te fredde o calde, i cosiddetti picchi di stagione. Il condominio utilizza un sistema smart per regolare il comfort interno, semplice ed economico, in cui il monitoraggio della temperatura interna è di assoluta importanza per un uso ottimale dell’energia.

D. Sono presenti altri elementi che contribuiscono a rendere l’edificio più sostenibile?

R. Nelle aree comuni sono presenti luci a led, a basso consumo, e c’è un impianto di recupero delle acque meteoriche, utilizzate per l’irrigazione del verde condominiale.

D. Quanto consuma il complesso condominiale?

R. Ogni appartamento consuma l’equivalente di un caffè al giorno: due o tre Kilowatt per appartamento, circa 1,50 euro.

D. Sono presenti altri casi di condominio passivo nel nostro Paese?

R. Si tratta di un modello più diffuso negli edifici di minori dimensioni, che sono ormai migliaia. Al Nord, in particolare, sono abbastanza diffusi alcuni edifici passivi in legno. Ormai in Italia questo modello si sta diffondendo, anche se a ritmi minori rispetto a Paesi come Germania, Austria e, a sorpresa, la Spagna. A livello globale invece, è stato adottato in misura importante dalla Cina ma lo si può trovare in tutti

climi e in tutto il mondo.

D. Quali sono gli ostacoli alla diffusione di questo modello?

R. Forse l’unico ostacolo è ancora quello legato a una percezione secondo la quale una casa passiva richiede un investimento più impegnativo rispetto a una costruzione tradizionale.

Ma non è necessariamente così, e il condominio di Putignano ne è una dimostrazione pratica. La giusta progettazione e anche una buona conoscenza della materia da parte di tutti gli attori della filiera, dalle imprese di costruzioni ai loro clienti, sono gli ingredienti giusti per far crescere questo modello anche nel nostro Paese.

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IDEE UTILI BAGATTINI

COLORI NUOVI FORMATI MAXI L’azienda specializzata nella produzione di pavimentazioni in pietra ricostruita propone nuove tonalità di tendenza della linea Bagaflame. Ora anche in due nuove dimensioni fino a 40 x 80 centimetri Sara Giusti

N

uove idee per rivestire gli spazi esterni con Bagattini, specializzata da 70 anni nella produzione di pavimentazioni in pietra ricostruita e rivestimenti in pietra naturale.

L’azienda, per la stagione 2022 propone nuovi formati e colorazioni nella famiglia di pavimentazioni Bagaflame, caratterizzate da inconfondibili striature fiammate. Le novità sono presentate all’ultima edizione di Marmomac, il salone internazionale dedicato a marmo, tecnologie e design, che si è chiuso a Verona a inizio ottobre.

Pietra di Luna

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Aurora Boreale.

A sinistra, Bellini

Le fiammature Pavimentazione che dona carattere e movimento agli spazi esterni, Bagaflame si presenta con sei nuove colorazioni di tendenza: Pietra di Luna, Bellini, Far West, Dolomiti, Aurora Boreale e Las Vegas.

Perfetta per ambienti moderni e lineari, Pietra di Luna mixa un grigio caldo tendente al greige e un bianco floreale per una superficie minimalista e rassicurante ispirata alla superficie lunare. Sempre per ambienti minimalisti Bellini, che eredita il nome dal famoso granito brasiliano a cui è ispirato, e unisce a colori caldi, che ricordano l’alba sull’Atlantico, qualche nota fredda della Foresta Amazzonica. Ideale per ambienti dal mood vintage, è invece Far West, una colorazione ispirata al paesaggio roccioso e dalle calde sfumature del Grand Canyon, che coniuga atmosfere affascinanti e nostalgiche. Omaggio

alla famosa catena montuosa, Dolomiti si abbina perfettamente a un arredo natural chic con toni neutri e tessuti in fibre naturali, grazie al verde freddo che ricorda i pini associato al grigio della roccia e al marrone della terra. Per uno stile più originale e ricercato, è invece indicato Bagaflame Aurora Boreale, mentre le tonalità accese e gli accostamenti azzardati di Las Vegas intendono essere una vera e propria sfida per progettisti e designer.

I formati Disponibile nei formati 24x48, 48x48, 50x50 e 40x60 centimetri, oggi i pavimenti per esterni Bagaflame sono disponibili anche nei due nuovi maxiformati Mega 60x60, che impone modernità ed eleganza, e Mega 40x80 centimetri, che ha il potere di ridisegnare gli spazi a seconda del verso di posa,

restringendo o allungando la profondità percepita dello spazio. Una risposta alla richiesta di un mercato in continua evoluzione che Bagattini mira a soddisfare con una delle sue più apprezzate linee di prodotti. Fiore all’occhiello della famiglia Bagaflame, infatti, le lastre Mega hanno portato una grande innovazione nel settore delle pavimentazioni per esterni, anche grazie ai formati 50x50 centimetri e 40x60 centimetri con superficie Easywalk, liscia e uniforme, pensata per donne con tacchi, passeggini e carrozzine, e con il formato 30x60 centimetri nella finitura History dall’effetto antichizzato. Anche le neonate di gamma Ellenica (48x48 centimetri) e Latina (24x48 centimetri), con la loro inconfondibile tessitura a spacco in superficie, hanno riscosso da subito grande successo, sia in Italia che all’estero.

Pietra di Luna.

A destra, Mega Latina Las Vegas

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IDEE UTILI

PSICONDOMINIO Per porre quesiti a Gaia Cigognini potete scrivere a info@vgambinoeditore.it

Qualche pillola di troppo Gentile Psicondominio, scriviamo per un consiglio. Io e mio marito, ma potrei allargare la schiera anche agli altri vicini, siamo ossessionati da una farmacista. In realtà la signora, single, che abita al secondo piano e di cui non voglio citare il nome, farmacista non è. Ma ha una passione sconsiderata per le medicine. Non parla d’altro e ogni volta che incontra qualcuno sulle scale o nell’androne. In pratica, per ogni qualsiasi problema indica un farmaco adatto a risolverlo, in modo ossessivo.

Di quale problema è affetta questa persona?

Alessia, via e-mail

Può sembrare fuori dal normale un’educazione così severa, soprattutto nella società in qui viviamo oggi. Però prima di procedere a una segnalazione sulla famiglia bisogna tenere a mente alcuni aspetti, come la provenienza e la cultura della famiglia. Perché in molti Paesi, per esempio, un’educazione così rigida può essere considerata normale, f ino a quando non sconf ina con punizioni penalmente rilevanti. Inoltre, dipende anche dalla reazione del minore: se non si lamenta, non si oppone e non viene maltrattato, la segnalazione potrebbe non essere presa in considerazione.

Probabilmente la vostra vicina di casa, come ha scritto lei, ha una grande passione per la medicina, ma in modo un po’ ossessivo. Questa persona avrebbe sicuramente bisogno di iniziare un percorso psicoterapeutico per affrontare e risolvere questo suo disturbo, che assomiglia molto a una sindrome ossessiva-compulsiva. Esistono, in ogni caso, farmaci adeguati per curarla: forse il soggetto in questione potrebbe iniziare da questi, dopo aver consultato un medico ovviamente.

Amministratore in burnout

Niente PlayStation: è grave?

Buongiorno, scrivo per denunciare una situazione che, a mio avviso, è al limite della denuncia. Premetto: ognuno è padrone di educare i propri figli come vuole. Ma nel caso della famiglia X, che abita nella scala accanto nel nostro palazzo, siamo veramente al limite. Per andare controcorrente rispetto alle usanze lassiste del nostro secolo, madre e padre impongono al loro figlio una condotta assurdamente fuori tempo: divieto di guardare la televisione, niente computer né videogiochi, non parliamo dello smartphone. Nostro figlio, che è in classe con questo bambino ci ha raccontato questo quadro. È il caso di segnalare a qualcuno questa esagerata severità?

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Egregia dottoressa, su questa rubrica sono descritte spesso le più svariate patologie dei condòmini. In questo caso, però, il problema è il nostro amministratore, che è subentrato circa due anni fa. Dopo una fase di grande entusiasmo, si è buttato a capofitto nel lavoro. Ma a distanza di qualche mese ha raccontato di essersi accorto che gestire il condominio non era facile. In assemblea ha successivamente aggiunto di sentirsi inadeguato, sfruttato, inutile. Infine, sembra essere diventato completamente apatico, senza iniziative. A mio avviso l’amministratore è affetto da sindrome del burnout. Che ne pensa?

Livio.S., via e-mail Può capitare a tutti di crollare. Ma uscire dal cosiddetto burnout è abbastanza complicato. Essere esauriti signif ica sentirsi vuoti e mentalmente esausti, privi di motivazione, al di là delle cure. Le persone che soffrono di esaurimento spesso non vedono alcuna speranza di cambiamento positivo nelle loro situazioni. L’importante è comprendere che per poter superare questo momento diff icile della vita un aiuto psicoterapeutico può essere utile per ritrovare se stessi.

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