DOSSIER
LA VOSTRA POSTA
Risponde Pietro di Giovanni, Avvocato cassazionista, giurista d'impresa, esperto di diritto condominiale e consulente per associazioni di categoria, amministratori e condomini. Autore di numerose pubblicazioni, relatore in convegni e seminari a livello internazionale.
SUPERARE GLI OSTACOLI
Un condomino ostacola la scelta della detrazione fiscale: che fare ? Il ricorso alle detrazioni fiscali per deliberare i lavori di ristrutturazione del fabbricato condominiale, addirittura con maggioranze più basse del normale se le opere danno diritto al superbonus, se da un lato facilita il percorso decisionale dell’assemblea, dall’altro pone all’amministratore una serie di problematiche di natura amministrativa nella gestione delle posizioni dei condomini che non vogliono dichiarare di avvalersi dell’opzione prevista da decreto Rilancio per il pagamento dei lavori. E tale condotta, con l’avvicinarsi del termine finale della finestra temporale nella quale i bonus possono essere goduti, rischia di mettere in discussione gli interessi degli altri condòmini che, invece, si sono dimostrati collaborativi. Infatti, se per il godimento del superbonus in condominio c’è, per ora, tempo fino al 31 dicembre 2022 (anche se
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il Documento Programmatico di Bilancio, in attesa dell'emanazione della legge di bilancio 2022, ha allungato la scadenza al 31 dicembre 2023), il termine finale per il godimento di bonus ristrutturazione al 50% e bonus facciate al 90% è, allo stato, il 31 dicembre 2021. E una eventuale proroga vedrà probabilmente ridotto nell’ammontare della detrazione concessa e con l’incertezza sulla possibilità di cedere il credito. L’amministratore, pertanto, è chiamato a una gestione amministrativa dell’appalto estremamente efficace in modo da non incorrere in colpevoli inadempienze che potrebbero far sorgere in capo ai condòmini il diritto a un risarcimento per aver perso la detrazione fiscale.
Fondo speciale e cessione del credito Che cosa prevede la costituzione del fondo previsto dall’articolo 1135 n. 4 del Codice civile nell’appalto beneficiato da detrazioni fiscali?
La delibera di approvazione dei lavori straordinari deve obbligatoriamente costituire, ai sensi dell’articolo 1135 n. 4 del Codice civile, il fondo speciale di ammontare pari al corrispettivo di appalto, con la possibilità di alimentarlo a scansioni successive se per l’secuzione dei lavori sono previsti stati di avanzamento progressivi. In caso di appalto beneficiato da detrazioni fiscali, la possibilità di estinguere il debito esercitando l’opzione prevista dall’articolo 121 d.l. 34/2020 (cessione del credito d’imposta), influisce anche sul modo in cui dovrà essere alimentato il fondo: In caso di opzione per lo sconto in fattura: con il versamento nelle casse condominiali in denaro soltanto per la parte di lavori che, eventualmente, non dà diritto a detrazione, che sarà, invece, ceduta in pagamento con lo sconto in fattura. Per coloro i quali prescelgano la cessione del credito: con un conferimento in danaro nelle casse condominiali dell’intera quota dovuta (l’esborso potrà poi essere reintegrato attraverso l’operazione di cessione del credito). Per coloro i quali prescelgano di non avvalersi di uno dei due modi sopra detti, ma prescelgano la detrazione diretta: con un conferimento in danaro nelle casse condominiali. A ciò si aggiunga che ogni volta si presentino costi direttamente (per esempio, i lavori che non danno diritto alla detrazione) o indirettamente (il compenso dell’amministratore, del general contractor e le consulenze professionali in materia legale e/o fiscale) collegati all’esecuzione dei lavori, ma non coperti dalla detrazione fiscale, si dovranno conferire in danaro nelle casse condominiali
