Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n. 46) art. 1, comma 1 - DCB/ Trento - Virginia Gambino Editore - Viale Monte Ceneri 60 - Milano - Contiene I.R. e I.P.
SUPERBONUS
AMMINISTRATORI
LE REGOLE GIUSTE PER IL CAPPOTTO
ECCO QUAL È IL GIUSTO COMPENSO
ANNO 10 - NUMERO 44 - FEBBRAIO / MARZO 2022 www.casacondominio.net
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N. 44 FEBBRAIO / MARZO 2022
EDITORI@LE
LA GUERRA DEI PREZZI CHE RILANCIA I BONUS
N
assim Nicholas Taleb è un esperto di matematica statistica, ma anche un ex trader di Borsa a New York e analista del rischio. Nel 2007 Taleb, libanese americanizzato, ha scritto un libro: Il Cigno nero, che ha rivoluzionato il modo di vedere per molti. Il libro parte dal racconto dello stupore dei primi coloni in Australia, quando videro per la prima volta, un cigno nero: qualcosa che nessuno immaginava, perché in Europa non esistevano. Il cigno nero, insomma, è diventato il sinonimo di evento imprevedibile, ma anche di grandissimo impatto sulla vita, come l’11 settembre, il crollo di Wall Street. O la guerra in Ucraina. Che cosa c’entra l’azzardo russo con il condominio? Be’, chi ha ricevuto una bolletta dell’energia, elettricità o fornitura di gas, sa che cosa lega la pazza
guerra nel cuore dell’Europa alla vita delle famiglie e ai problemi di chi gestisce gli edifici residenziali. I conti non tornano più. I preventivi sono da buttare. E l’incubo di rimanere senza luce o gas è mitigato solo dall’uscita dalla stagione invernale, che significa impianti di riscaldamento spenti. Ma se l’Italia può riuscire a cavarsela in qualche modo, anche se a un prezzo salato, questo non significa che l’emergenza sia terminata. Anzi il cigno nero russo ricorda a tutti che l’imprevisto è sempre lì, pronto a saltare fuori se si capita nella casella sbagliata, come al gioco del Monopoli. Che cosa insegna, dunque, la cronaca geopolitica sotto il profilo della gestione condominiale? È facile intuirlo: la strada per la diminuzione dei consumi energetici non solo è necessaria per ridurre o bloccare l’emergenza climatica (ricordate
che c’è anche questo problema?), ma è una soluzione inevitabile per minimizzare il rischio di rimanere al freddo e/o con una bolletta energetica insostenibile. La strada, peraltro, è anche contrassegnata da una speciale congiunzione astrale, la costellazione dei bonus. La stella principale, che brilla al 110%, ha ancora diversi mesi davanti per illuminare il cammino. D’accordo, i decreti che restringono la cessione del credito a tre step rischiano di essere un inciampo (ma non per i condomini, bensì per le imprese). D’altra parte, le supertruffe legate agli incentivi fiscali (4 miliardi individuati, ma chissà quanti sono sfuggiti ai controlli) sono anche soldi in meno a disposizione della comunità, sono soldi rubati a chi paga le tasse. Porte chiuse quando i buoi sono scappati? Certo. Ma lasciare la porta aperta non sembra una soluzione intelligente. E, comunque la si voglia girare, quando ci sono tanti ladri in giro la prima cosa da fare è aggiungere lucchetti, nel tentativo di scoraggiare i furti. Mettiamola così: se i bonus fossero stati congegnati meglio, con maggiori controlli, le truffe sarebbero state di dimensioni più contenute e non ci sarebbe stato bisogno di aggiungere altri paletti per frenare le distorsioni. D’altra parte, fino a qualche mese fa erano in molti a strillare che i controlli erano troppi, che andavano diminuiti. Proteste che, alla luce di quanto è successo, sembrano quasi fossero destinate a facilitare anche il dolo. Come recita il proverbio: a pensare male si fa peccato ma, qualche volta, ci si azzecca.
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DANIELA ZEBA
LA LUNGA STRADA
DELLA PROFESSIONE
L
a parola d’ordine di questo numero, ricchissimo di argomenti interessanti e di grande attualità, è «valore». Valore degli immobili legati ai progetti superbonus: e qui potrete rendervi conto della triste telenovela dei bonus e superbonus, colpiti al cuore da molteplici cambi di rotta in corso, che hanno messo in ginocchio aziende e in grossa difficoltà amministratori e operatori del settore. Valore che si sta disperdendo: i cantieri languono, i condòmini ignari della reale situazione scalpitano e il legislatore ancora una volta dimostra la miopia tipica di chi naviga a vista, incurante dei danni arrecati da una simile condotta. Con una breve storia del superbonus, le novità del decreto legge 13/22 e il diario a puntate della realizzazione di un progetto 110%, abbiamo fatto il punto della situazione. Valore degli edifici: parliamo di balconi, ascensori, barriere architettoniche, riflessioni su problemi legati alla disabilità e un focus sul caro energia; questi sono solo alcuni degli approfondimenti più interessanti, anche se le innumerevoli sfumature di verde sono le vere protagoniste dello speciale di questo numero.
Giunta la primavera, è ora di godere della bella stagione, del verde dei terrazzi e dei giardini, anche se bisogna fare i conti con i diritti e i doveri, con gli usi e gli abusi riferiti alle parti comuni. Un approfondimento su questi argomenti farà luce su quanto stabiliscono le norme, avvalorate da diverse sentenze della Cassazione. Attenzione anche alle implicazioni civili e penali legate ai rumori molesti: potrete leggere in merito una doppia guida per evitare guai da disturbo alla quiete pubblica. Valore delle norme: la proprietà comune può essere sfruttata e utilizzata con la sola limitazione di consentire agli altri di farne parimenti uso: questa è la regola per tutte le parti comuni, sia all’aperto sia al chiuso, che è di così tanto buon senso da essere però disat-
tesa più di quanto ci si possa immaginare. Valore della professione: si parla della figura dell’amministratore e di quanto sia doloroso constatare che una professione così impegnativa e piena di responsabilità non sia affatto valorizzata, ma legata ancora a logiche arcaiche legate alla sua genesi di dopolavoro. Finché non ci sarà una convinzione condivisa che attesti oggettivamente e inequivocabilmente il valore degli amministratori non ci potremo stupire della loro invisibilità, e della loro mancata affermazione sociale: si assegna un valore a ciò che si ritiene prezioso e indispensabile. La realtà attesta che per gli amministratori la strada per la dimostrazione del valore è ancora lunga e perigliosa.
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Anno 10 - Numero 44 - Febbraio / Marzo 2022 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità Head office, Editorial office, Subscription, Administration and Advertising Virginia Gambino Editore S.r.l. Viale Monte Ceneri, 60 - 20155 Milano - Italy Tel. +039 02 47761275 r.a. condominio@vgambinoeditore.it Direttore responsabile / Publisher Virginia Gambino / virginia@vgambinoeditore.it Consulente editoriale / Editor Consultant Stefano Lavori / stefano@vgambinoeditore.it Daniela Zeba / info@studiozeba.it Ufficio commerciale - Vendita spazi pubblicitari Commercial department - Sale of advertising spaces Viale Monte Ceneri 60 - Milano Tel. 02 47761275 - cell. 340 1761951 info@vgambinoeditore.it Collaboratori / Contributors Collaboratori / Contributors Valentina Anghinoni, Barbara Bartoli, Paolo Caliari, Gaia Cigognini, Federico Della Puppa, Pietro Maria Di Giovanni, Sara Giusti, Selene Maestri, (fotografa), Veronica Monaco, Giancarmine Nastari, Carlo Pikler, Maria M. Pisani, Aldo Piscitello, Franco Saro, Cristiano Vassanelli, Sabina Vuolo, Daniela Zeba Impaginazione e grafica- Layout and graphics Raffaella Sesia Come abbonarsi / How to subscribe Come abbonarsi / How to subscribe Italia annuo Euro 30 - Estero annuo Euro 45 Anno 2021 periodicità bimestrale Copia singola Euro 5,00. Per abbonarsi è possibile sottoscrivere l’abbonamento online al link www.virginiagambinoeditore.it/categoria-prodotto/ abbonamenti/ oppure, fare richiesta ad abbonamenti@vgambinoeditore.it o telefonando al numero + 039 02 47761275 Spedizione in contrassegno Stampa / Printing Litotipografia Alcione
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SOMMARIO EDITORIALE LA GUERRA DEI PREZZI RILANCIA I BONUS.......... 3 DANIELA ZEBA LA LUNGA STRADA DELLA PROFESSIONE........5 LA VOSTRA POSTA SPESE AL BALCONE... .................................... 8 STORIA DI COPERTINA GRANITECH UN NUOVO VESTITO
24 Superbonus, i paletti per riparare all'errore
FA ANCHE RISPARMIARE ..............................................................12 DOSSIER SUPERBONUS - 1 BOLLINO BLU PER GLI INCENTIVI..................20 SUPERBONUS - 2 L'ERRORE È IN SUPERFICIE...........................24 SUPERBONUS - 3 LE REGOLE PER UN CAPOTTO DOC...............28 SUPERBONUS - 4 SUPERCINEMA CONDOMINIO.......................38 SUPERBONUS - 5 OPERAZIONE CANTIERI PULITI.....................40 PRIMO PIANO KLIMAHOUSE LUCE VERDE IN CONDOMINIO..............................44 NEWS................................................................................................50
44 Al Klimahouse soluzioni per il condominio green
PROFESSIONE RETRIBUZIONI AMMINISTRATORE, MA QUANTO MI COSTI?..... 52 DIRITTO & ROVESCIO INQUINAMENTO ACUSTICO -1 SE IL VICINO È SUPERSONICO....56 INQUINAMENTO ACUSTICO -2 LA VITA A COLPI DI DECIBEL..... 60 INCLUSIONE - 1 ADDIO BARRIERE, MA CHI PAGA?.....................64 INCLUSIONE - 2 TROPPA PRIVACY SEMBRA UN HANDICAP....... 66 MANUTENZIONE PROGRAMMATA LEGGI E NORME IN SALISCENDI .....................................................................................68 PARTI COMUNI ANDRONE E DINTORNI.......................................72 ANIMALI NON MALTRATTATE LO STREGATTO.........................76 SPECIALE OUTDOOR AREE COMUNI VITA ALL'APERTO OLTRE IL GIARDINO............... 78 CONDOMINIO GREEN SOSTENIBILITÀ QUANTI VANTAGGI CON LA CASA DI LEGNO.... 88 IDEE UTILI UNICAL IL SUPERBONUS IN UN SOLO GIORNO.......................... 90 CALEFFI ACQUA PIÙ PULITA CON UN TOCCO HI-TECH.............. 92 BAXI LA POMPA DI CALORE GREEN IN CASA............................. 94 PSICONDOMINIO.............................................................................96
e condominio, 64 Disabilità tutte le regole
Risponde Aldo Piscitello, nasce a Palermo nel 1972 e risiede a Sciacca (Agrigento). Avvocato iscritto al Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Palermo. Esercita a Palermo dal 2004 e dal 2018 anche a Sciacca
LA VOSTRA POSTA
SPESE AL BALCONE
Posizione del terrazzo
Particolare zona interessata
Particolare zona interessata
A chi spetta pagare la riparazione dei balconi? Al proprietario o al condominio? La ripartizione delle spese per la riparazione dei balconi in condominio è un un argomento tra i più complessi e dibattuti nel diritto condominiale, sia per le difficoltà di ordine tecnico-giuridico, sia per quelle di ordine pratico. Ovviamente, la realtà è molto più complessa e articolata rispetto all’interrogativo e la risposta non è così semplice e immediata. Cercheremo, in ogni caso, di chiarire il più possibile tutti i dubbi che scaturiscono dall’argomento. Il balcone ha la funzione di consentire al proprietario dell’immobile la possibilità di affacciarsi ed esercitare il proprio diritto di veduta. È parte integrante dell’immobile. In alcuni casi si parla addirittura di prolungamento dell’immobile stesso su cui insiste.
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Parti comuni I balconi sono parti comuni dell’edificio e rientrano come tali tra quelle indicate dall’articolo 1117 del Codice civile? L’articolo del Codice civile non inserisce i balconi tra le parti comuni dell’edificio e l’unico riferimento, seppure indiretto, è dato dal prospetto. Se ne deduce che i balconi, come struttura in sé, non sono parti comuni dell’edificio e che la ripartizione delle spese segue altri criteri.
Le differenze Esistono balconi che si differenziano tra loro per tipo di costruzione e per caratteristiche tecniche o non vi è differenza? Ci sono essenzialmente due grandi tipologie di balconi: quelli aggettanti, che sporgono
rispetto al prospetto e rappresentano il prolungamento dell’unità immobiliare di loro pertinenza e agganciati proprio alla medesima unità immobiliare, e quelli incassati, che viceversa non sporgono e rimangono «a filo» del prospetto dell’edificio. All’interno di queste due grandi categorie rientrano altre tipologie di balconi come quelli a loggia o a castello. Il balcone aggettante è di proprietà di coloro che vi hanno accesso e nella proprietà è compresa anche la soletta. Purtroppo, il legislatore come spesso accade non dà una definizione di balcone aggettante e la giurisprudenza di legittimità viene in soccorso. In questo caso, i giudici della Cassazione lo hanno definito «un prolungamento della corrispondente unità immobiliare. Appartengono dunque in via esclusiva al proprietario di questa: solo i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e
SPORTELLO DI CONSULENZA PER IL CONDOMINIO Gli esperti di Condominio rispondono alle tue domande di quella inferiore si devono considerare beni comuni a tutti i condomini, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Quanto ai rapporti tra il proprietario del singolo balcone e il proprietario di analogo manufatto, posto al piano sottostante sulla stessa verticale, deve escludersi una presunzione di proprietà comune del balcone stesso. Ancorché, infatti, in una tale evenienza possa riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura, rispetto al balcone sottostante, sai tratta di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l’esistenza stessa dei piani sovrapposti, per cui non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili». (Cfr. per tutti Cass. 14576/2004).
I rivestimenti Che cosa prevede la legge riguardo i rivestimenti? Con una precedente pronuncia i giudici hanno anche fatto chiarezza in ordine alle parti comuni dell’edificio presenti nei balconi aggettanti stabilendo che «i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole». I balconi incassati sono perfettamente integrati nel prospetto, non sporgono rispetto a quest’ultimo. L’elemento che contraddistingue e rimarca la differenza tra balconi aggettanti ed incassati e che in questi ultimi ogni singolo balcone sovrastante fa da copertura, sostegno e separazione rispetto a quelli sottostanti. La pronuncia dei giudici di legittimità assume rilievo allorché sancisce che la soletta del balcone aggettante ha funzione di copertura rispetto al balcone sottostante. Tuttavia, questo non è sufficiente affinché possa parlarsi di comproprietà tra i due balconi atteso che risulta mancante la funzione di sostegno.
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Risponde Aldo Piscitello
Dunque, alla luce di quanto stabilito dalla Corte di Cassazione il proprietario dell’appartamento su cui i balconi aggettanti insistono è il proprietario esclusivo e unico responsabile delle spese di manutenzione, nonché di ogni altro aspetto relativo. Gli unici elementi che possono considerarsi parti comuni dell’edificio e, dunque, soggetti alla suddivisione delle spese tra tutti i condomini sono i rivestimenti e gli elementi decorativi frontali ed inferiori. Ma solo se questi sono inseriti nel prospetto dell’edificio e siano funzionali al decoro architettonico.
Situazioni di pericolo E quali sono le regole per gli aggettanti? Resta inteso che il condominio può, in ogni caso, intervenire anche sui balconi aggettanti qualora si verifichi una situazione di pericolo indifferibile e urgente, che possa mettere in pericolo l’incolumità di persone e cose anche terzi e che espongano potenzialmente il condominio stesso a potenziali rischi di responsabilità. Anche il concetto di decoro architettonico ha origine giurisprudenziale ed è l’insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali dell’edificio condominiale, idonee a conferire al fabbricato una propria identità. Nel caso di tutela del decoro architettonico, il condominio può esercitare la propria azione in qualunque momento essendo imprescrittibile. Per quanto concerne i balconi incassati, invece, esiste sia una funzione di copertura e di comproprietà
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tra balcone soprastante e sottostante sempreché esista la cosiddetta funzione di solario, significa che il balcone soprastante deve fare da sostegno per quello sottostante. In questo caso si applicherà la ripartizione delle spese secondo i criteri dell’articolo 1125 del Codice civile. Ancora una volta sono i giudici a colmare il vuoto legislativo, precisando che il balcone incassato è da considerarsi «alla stessa stregua dei solai. Per la verità, è possibile applicare la disciplina stabilita dalla citata norma di cui all’articolo 1125, quando esiste la stessa ratio. Orbene, la ratio consiste nella funzione, vale a dire nel fatto che il balcone, come il soffitto, la volta e il solaio, sia contemporaneamente sostegno del piano superiore e copertura del piano inferiore». Per esigenze di chiarezza e completezza e per rispondere a un caso concreto farò riferimento a uno solo di questi sottotipi che può annoverarsi tra quelli ad incasso e che è definito a loggia, in cui lo spazio calpestabile è ricavato all’interno del prospetto stesso e, dunque, a differenza del balcone aggettante, pur essendovi uno spazio fruibile e/o calpestabile non sporge. Il balcone a loggia dunque segue le sorti di quello incassato per quanto concerne la ripartizione delle spese e l’eventuale risarcimento del danno.
dalla tipologia di balcone e servono a salvaguardare il decoro del prospetto. Nei primi anni Duemila, tuttavia, la giurisprudenza di legittimità ha cominciato a mettere in discussione il principio della condominialità del frontalino come dogma e con alcune pronunce è dicventato sempre più forte un nuovo orientamento in cui il frontalino non è tout-court parte comune dell’edificio ma, piuttosto, occorre considerare in concreto la funzione. Se questa funzione non sussiste, allora sarà onere del proprietario occuparsene come nel caso del balcone aggettante o tra i comproprietari se il balcone è incassato. Addirittura, il frontalino non può essere considerato parte comune dell’edificio se non è provata la sua funzione architettonica e/o decorativa (Cfr. Cass. Sent. n. 1784/2007). Un’ultima precisazione si impone per non ingenerare confusione o equivoci sulla ripartizione delle spese. Il decoro e non il frontalino su cui è montato è considerato dai giudici quale parte comune. Il frontalino diviene decoro se è un tutt’uno con il fregio o con il decoro stesso divenendo elementi indivisibili.
I frontalini
Non si può ragionare per schemi generali, ma occorre sempre esaminare con attenzione il caso specifico. Certamente non aiuta la circostanza che il legislatore non abbia dato una definizione certa di decoro architettonico o pregio artistico. E il caso specifico andrà risolto nel senso che le spese di riparazione saranno di competenza del proprietario su cui insiste il balcone, perché è assai probabile che le infiltrazioni provengano dal pavimento del balcone medesimo, perché i balconi sono vetusti e non sono mai stati rifatti e, infine, perché la vetustà non rende armonico e gradevole il prospetto. Resta ferma la prerogativa del condominio di agire autonomamente in casi particolarmente gravi e di pericolo di danni a persone e cose a prescindere dalla disciplina dei balconi.
Come sono ripartite le spese nei vari tipi di balconi relativamente ai frontalini? La risposta a questa domanda non può naturalmente prescindere dalle differenti categorie di balconi illustrate. Come la stessa parola suggerisce, il frontalino è la parte frontale-verticale della soletta dei balconi. Un primo risalente orientamento giurisprudenziale considerava il frontalino elemento costruttivo e comune dell’edificio basandosi sul criterio della funzione decorativa e protettiva perché quando in efficienza evita l’infiltrazione dell’acqua e l’effetto goccia di quest’ultima. Le spese, dunque, sono ripartite tra tutti i partecipanti alla comunione come parte comune dell’edificio a prescindere
I casi specifici Quindi ogni situazione va valutata caso per caso?
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Il sistema delle facciate ventilate consente di migliorare l’aspetto di un edificio e, allo stesso tempo, di ridurre la spesa per i consumi energetici e migliorare il comfort. Un risultato che si può raggiungere grazie a speciali lastre di gres Franco Saro
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ambiare vestito e, allo stesso tempo, vivere meglio. E, come se non bastasse, spendere meno. Per i condomini questa prospettiva è possibile: grazie al superbonus 110% e alle nuove tecniche costruttive, un edificio residenziale può allo stesso tempo migliorare il proprio aspetto (e il valore immobiliare), riducendo la spesa per l’energia e migliorando il comfort. È la magia resa possibile dal sistema delle facciate ventilate. Nate per proteggere gli edifici, sia nuovi sia da ristrutturare, dalle condizioni at-
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mosferiche e ambientali, le pareti ventilate sono soluzioni costruttive multistrato che consentono l’installazione a secco degli elementi di rivestimento e garantiscono un’elevata qualità estetica, assieme a efficienza energetica. Questo sistema di rivestimento, per le sue caratteristiche costruttive che determinano una camera d’aria tra parete e superficie esterna, è nato decenni fa.
È caratterizzato da un effetto camino, che attiva un’efficace ventilazione naturale (da cui nasce il termine facciata ventilata), assicurando notevoli benefici di rimozione di calore e umidità, garantendo un elevato comfort abitativo. Materassino isolante Inoltre, all’interno dell’intercapedine è solitamente inserito un materassino iso-
lante che, opportunamente scelto dal termotecnico e posto all’interno dello spazio, aumenta le performance energetiche del pacchetto di facciata. Per quanto riguarda il rivestimento esterno, il peso limitato, le ottime caratteristiche tecniche in termini di dilatazione, assorbimento, corrosione e resistenza, oltre alla contenuta manutenzione e alla non degradazione del colore nel tempo, fanno del gres porcellanato un
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STORIA DI COPERTINA
materiale particolarmente adatto a realizzare un involucro architettonico con facciata ventilata. Queste caratteristiche hanno reso la parete ventilata in gres porcellanato una delle scelte più utilizzate in questi ultimi anni per rinnovare le facciate degli edifici residenziali esistenti, tanto che è uno dei sistemi di rivestimento attualmente più impiegati nelle ristrutturazioni eseguite con il superbonus 110% e il bonus facciate. Quali vantaggi La facciata ventilata è un sistema di rivestimento che può portare numerosi vantaggi sia sul breve che sul lungo periodo. Al di là delle agevolazioni fiscali, 16 - CONDOMINIO SC
il sistema era di interesse anche prima, dal momento che permetteva di cambiare aspetto a edifici vetusti o comunque datati, che con il passare del tempo erano soggetti a degrado. In questo modo le facciate possono godere di una nuova veste architettonica e un nuovo valore. Inoltre, la possibilità di inserire nell’intercapedine, che si crea grazie alla sottostruttura metallica, uno strato idoneo e indicato di isolante, rende la facciata ventilata perfetta per risparmiare energia per riscaldare e raffrescare gli appartamenti e gli spazi comuni. Ne risulta, quindi, anche un risparmio economico. La ventilazione naturale, inoltre, permette di allontanare la condensa che potrebbe crearsi nel passaggio di calore
tra interno ed esterno in inverno, e contribuire a ridurre l’incidenza del calore in estate. Facile installazione La facciata ventilata è installata interamente a secco e questo permette di poter agire in caso di necessità anche sul singolo elemento di rivestimento danneggiato, in modo molto semplice e veloce, riducendo i tempi e i costi di eventuale ripristino o di intervento. In alcuni casi i condomini hanno deciso di sfruttare l’intercapedine anche per nascondere alcuni inestetismi come pluviali, tubazioni o altri cavi, come quelli elettrici: in tal caso, è necessario sapere sin dall’inizio questa necessità per poter dimensionare correttamente spazi e
I PUNTI DA RICORDARE • • • • •
• Condominio Testa ad Albino (Bergamo) prima e dopo l'intervento di riqualificazione della facciata
gli spessori, e verificarne la fattibilità tecnica. È importante sottolineare che, per una buona riuscita dell’opera e per avere le dovute garanzie nel tempo, ma anche per poter progettare al meglio un sistema di rivestimento che ricalchi il desiderio dei condomini, occorre coinvolgere sin dall’inizio i fornitori della facciata: solo in questo modo, infatti, ci sarà uno studio realmente ad hoc sul progetto e una risposta, anche economica, specifica e senza sorprese. La soluzione Entrando nel merito del superbonus 110%, sin dall’inizio è stato introdotto un tetto di spesa per l’involucro e la facciata. Per questo Granitech ha selezionato
Maggior efficienza energetica, che significa minor fabbisogno per il riscaldamento e raffrescamento dell’edificio (e minori spese per l’energia) Una nuova veste estetica all’edificio Aumento di valore dell’edificio stesso e dei relativi appartamenti Possibilità di lavorare, in fase di installazione, in quasi ogni condizione atmosferica L’installazione a secco dei suoi componenti ne permette una più facile ed economica manutenzione nel tempo e un intervento sul singolo elemento in caso di danno o di necessità Possibilità di far passare nell’intercapedine, se necessario, impianti, cavi, pluviali (previa verifica e opportuno dimensionamento del pacchetto di facciata)
e messo a punto un sistema idoneo ai canoni necessari per rientrare nei finanziamenti. Si tratta del sistema con aggancio a vista Ghv, con formato lastra 120x60 centimetri, che può contare su una vastissima gamma di colori e finiture per rispondere al meglio alle necessità del condominio e seguire i dettami dei progettisti. Il sistema è molto semplice, ma estremamente efficace. È composto da una sottostruttura metallica che si aggancia meccanicamente alla struttura portante dell’edificio, scaricando su questa i pesi del rivestimento e creando una intercapedine. La sottostruttura è principalmente composta da staffe e montanti, in alluminio trattato, sui quali vengono poi ancorate, tramite rivetti, le clip a vista,
che vengono colorate dello stesso colore della lastra, per confondersi alla vista. Tali clip sono una sorta di «manine» che trattengono in sicurezza, insieme a opportune guarnizioni, le lastre ceramiche posate o in orizzontale o in verticale. Per creare un effetto completo, si possono poi creare imbotti e davanzali in ceramica per incorniciare le finestre, sia nel caso che i serramenti siano cambiati oppure no: anche in questo caso il valore aggiunto di una struttura tecnica come Granitech, che progetti e realizzi la facciata ventilata con un sistema chiavi in mano, è una garanzia per un corretto dialogo e una collaborazione con i diversi fornitori e, ovviamente, i progettisti da cui tutto parte. CONDOMINIO SC - 17
Una finestra Internorm è molto più di una finestra.
E’ tanta luce e natura dentro casa. In una finestra Internorm in PVC o legno/alluminio ci sono tutte le più grandi innovazioni che in più di 90 anni Internorm ha introdotto nei serramenti. PVC ad alta riciclabilità attraverso un processo virtuoso garantito dal marchio VinylPlus, legno da forestazione sostenibile, guscio in alluminio esterno per un colore personalizzato e stabile nel tempo, più luce negli ambienti grazie a profili e nodo centrale di spessore ridotto fino a 10 cm come nelle novità 2022, aerazione degli ambienti a finestra chiusa, veneziane integrate per controllare la luce, design irresistibile. Il triplo vetro incollato con tecnologia esclusiva Fix-O-Round con vetro Eclaz ® dalla trasparenza incredibile, le 3 guarnizioni isolanti, la ferramenta nascosta, i sistemi di chiusura esclusivi consentono risparmio energetico e sicurezza impareggiabili, rendendo unico per comfort l‘ambiente di vita. E 30 anni di assistenza sulla funzionalità del serramento danno ancora più certezza della bontà dell‘investimento nelle finestre Internorm. Scopri sui siti internorm.com e finestreinternorm.it il modello più adatto alle tue esigenze progettuali e abitative. Il Partner Internorm a te più vicino ti attende per darti piena assistenza, con una posa eccellente nei tempi stabiliti. Ecco perché una finestra Internorm è molto più di una finestra. E‘ una scelta di vita, un salto di qualità in benessere e sostenibilità, un ottimo investimento per il futuro. Per tutti i modelli risparmio fiscale del 50% con l’Ecobonus 2022
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DOSSIER SUPERBONUS Bollino blu per gli incentivi L'errore? È in superficie Le regole giuste per il cappotto Supercinema condominio Operazione cantieri puliti
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Alzi la mano chi non si è spaventato quando, in febbraio, ha letto dei nuovi paletti ai bonus, posti per eliminare il problema delle truffe (per ora sono stati scoperti 5 miliardi di crediti farlocchi). Ma perché è avvenuto tutto ciò? E come essere sicuri che i lavori siano condotti a regola d'arte? Tutte domande a cui rispondiamo nelle pagine seguenti
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DOSSIER SUPERBONUS -1
BOLLINO BLU PER GLI INCENTIVI Per frenare la piaga delle truffe (5 miliardi) a carico dello Stato (e dei contribuenti), la cessione dei crediti d’imposta è limitata a tre passaggi. E dovrà essere certificata. Ma per i condomini la corsa ai lavori prosegue Paolo Caliari
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DOSSIER SUPERBONUS - 2
L’ERRORE? È IN SUPERFICIE Le limitazioni alla cessione del credito d’imposta e le nuove asseverazioni sono la conseguenza delle frodi rese possibili dell’utilizzo ingannevole degli incentivi fiscali concessi da una legge scritta con troppa leggerezza Federico Della Puppa
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STORIA E PASTICCI DEL TUTTOGRATIS
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LE REGOLE GIUSTE PER UN CAPPOTTO DOC Gli incentivi fiscali hanno spinto molti condomini a scegliere l’isolamento della superficie esterna. Ottima idea. Ma bisogna fare attenzione, perché il lavoro va eseguito a regola d’arte se si vogliono evitare cattive sorprese
Cristiano Vassanelli
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Schede di calcolo termo-igrometrico. Caso studio relativo ad intervento di isolamento a cappotto su parete esterna interessata da ponte termico causato dal pilastro in calcestruzzo armato
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Schede di calcolo termo-igrometrico. Caso studio relativo ad intervento di isolamento a cappotto interno su parete esterna interessata da ponte termico causato dal pilastro in calcestruzzo armato
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SO Casistiche di doglianze di natura estetica legate alla non planarità del sistema
Casistiche di doglianze di natura estetica legate a problemi della finitura esterna
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CHE COSA PREVEDE IL CODICE CIVILE
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NOTE: • Le tolleranze del Sistema ETICS finito si riferiscono alla planarità del Sistema stesso e non alla verticalità della superficie. • Il rispetto della tolleranza di planarità è da verificarsi solo nel caso di difetti tecnici o estetici. • La valutazione delle facciate in condizione di luce radente non è significativa ai fini dell’accettabilità secondo la esecuzione a “regola d’arte”. • Ombre che si creino in condizione di luce radente possono rappresentare difetti estetici solo nel caso in cui la tolleranza di planarità sopra indicate vengano superate.
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Nel secondo semestre 2021 le imprese edili sono cresciute del 50%, al ritmo di 64 al giorno. E parte di queste sono riconversioni di società impegnate in altri ambiti merceologici
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SUPERCINEMA CONDOMINIO Il progetto di riqualificazione di un edificio a Ravenna, con l’introduzione di un tetto verde, inaspettatamente trova le porte aperte. E c’è l’idea di proiettare sulle impalcature prodotti e servizi dei negozi impacchettati dai futuri lavori Barbara Bartoli
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Barbara Bartoli È ingegnere, architetto, PhD, giornalista, coach, autrice di 19 volumi a sua esclusiva firma, ed è titolare di 12 marchi registrati, che racchiudono i suoi 25 profili professionali (info@barbarabartoli.it – www.facebook.com/barbarabartoli.737- www.barbarabartoli.it )
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OPERAZIONE CANTIERI PULITI Le nuove regole introdotte a febbraio limitano a tre le cessioni del credito d’imposta per i vari bonus. Ma non solo: condizionano l’incentivo al rispetto delle regole da parte delle aziende edili. Ecco come cambiare i contratti Pietro Maria di Giovanni
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IL FAC SIMILE DA INSERIRE NEI CONTRATTI
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Pietro Maria dI Giovanni Avvocato cassazionista, giurista d'impresa, opera da più di 20 anni nei settori del diritto civile, penale e consulenza alle aziende. Fin dagli studi universitari ha coltivato la passione per l'informatica giuridica ed il right to privacy.
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PRIMO PIANO KLIMAHOUSE
LUCE VERDE IN CONDOMINIO La grande fiera di Bolzano sull’edilizia sostenibile accende un faro sul mondo delle abitazioni residenziali, con eventi informativi per chi vuole dare una svolta green alla casa. Ognuno dei quattro giorni (18-21 maggio) dedicato a un tema Veronica Monaco
S CiasaAquaBad a San Vigilio di Marebbe (Bolzano), protagonista del tour Costruire con il legno. Foto Willeit
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Il programma di Klimahouse quest'anno ruota attorno a quattro temi che definiscono ciascuna delle quattro giornate: architettura, economia circolare, legno, vivere sostenibile. Sopra, Thomas Mur direttore Fiera Bolzano. Ph. Marco Parisi
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PRIMO PIANO
Il futuro dell'interazione tra macchina elettrica e casa al Klimamobility. Sotto, Klimahouse Congress. Ph. Marco Parisi
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Grazie al perfezionamento del protocollo #FieraSicura sussistono tutti i presupposti per una visita sicura in presenza Ph. Marco Parisi
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FieraMesse H1 Eventspace. il nuovo cortile interno di Fiera Bolzano Ph. Oskar Da Ritz
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Gli eventi di Klimahouse 2022
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W E N S Il condominio a prova di bomba La paura per la guerra scatenata in Ucraina si riflette anche nella vita in condominio. C’è chi pensa alla difesa in uno scenario bellico. Negli Usa, naturalmente, c’è chi fa le cose in grande: Survival Condo o Luxury Survival Condo Project è una società immobiliare del Kansas, che ha convertito un silo missilistico Atlas Icvm in un bunker sotterraneo di 15 piani. Un condominio a prova di bomba atomica, insomma. È profondo 60 metri ed è completo di impianto acquaponico tilapia: un sistema di produzione alimentare che accoppia l’acquacoltura (per allevare pesci, gamberi, lumache) con l’idroponica (per coltivare piante). Nel condominio non mancano orti, un mini negozio di alimentari, piscina, teatro, biblioteca, palestra, sauna e bagno turco, e persino la cella di una prigione, una parete da arrampicata, bar, assieme a tre anni di scorte di cibo. Il condominio comprende 12 unità abitative, per un massimo di 75 persone.
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Condizionatori rumorosi? Stop per la notte L’aria fredda può essere fastidiosa, non solo quando scende sotto una certa temperatura, ma anche quando fa rumore. O, per meglio dire, è prodotta da condizionatori rumorosi. Lo ha stabilito il Tribunale di Roma (sentenza 14279) accogliendo l’istanza di un condominio contro un piccolo albergo che si trova all’interno dell’edificio condominiale. Il giudice, infatti, ha imposto lo spegnimento dei condizionatori dalle 22 alle 6 del mattino. O, più precisamente, dei moduli dell’impianto di raffrescamento che emettono rumori superiori a 3 decibel rispetto alla rumorosità di fondo. Non accolta, invece, la richiesta di far cessare del tutto l’inquinamento acustico provocato dai condizionatori d’aria dell’hotel. Il paracadutista si lancia dal tetto Accade anche questo: il condominio che diventa una piattaforma di lancio per pa-
racadutisti. Ma per fortuna la guerra non c’entra. È avvenuto a Casteldebole (Bologna), in via Enrico de Nicola. Alcuni passanti hanno ripreso con il telefonino un paracadutista che si è gettato tra i condomini della strada, in cui si trovano diversi edifici residenziali. I carabinieri ipotizzano il reato di procurato allarme. In ogni caso (aspetto ancora più grave) si tratterebbe di un professionista, che avrebbe atteso a lungo l’arrivo di un vento giusto prima di lanciarsi. Locali portineria senza cedolare secca Niente cedolare secca se ad affittare è il condominio. È la risposta dell’Agenzia delle Entrate, apparsa su Fisco Oggi, a un quesito che riguardava l’affitto dei locali ex portineria. La risposta del fisco è relativa alle regole per la gestione della parti comuni e al fatto che i contratti sono usualmente stipulati e registrati dall’amministratore utilizzando il codice fiscale del condominio. Il Fisco, quindi, ha ricordato che il regime fiscale della cedolare secca, previsto dall’articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011, può essere richiesto dalle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate. Ma non chi agisce nell’esercizio di un’attività di impresa o di arti e professioni.
Join the future of sustainable building
18–21/05/2022 Costruire bene. Vivere bene. Fiera internazionale per il risanamento e l’efficienza in edilizia
18–20/05/2022 Convegno internazionale sull’edilizia sostenibile
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PROFESSIONE RETRIBUZIONE
AMMINISTRATORE MA QUANTO MI COSTI? Da pochi euro a 120 per unità immobiliare: il compenso destinato a chi gestisce il condominio ha grandi oscillazioni, che riflettono spesso un giudizio umiliante per i professionisti del settore. Che la legge non riconosce
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Daniela Zeba Pubblicista sul Sole 24 Ore e Libricondominio, blogger, gestisce uno studio di amministrazioni immobiliari a Ravenna. Formatore e docente in corsi di abilitazione e aggiornamento alla professione, è stata dirigente di associazioni di categoria.
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SE IL VICINO È SUPERSONICO
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Che cosa fare quando dall’esterno di un condominio, oppure da un locale provengono troppi rumori molesti? La giurisprudenza affronta l’argomento con molte definizioni. Ma per agire bisogna avere l’ok dell’assemblea Aldo Piscitello
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Aldo Piscitello
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Metti in sicurezza i tuoi balconi. Approfitta del BONUS FACCIATE 60%
nasce a Palermo nel 1972 e risiede a Sciacca (Agrigento). Avvocato iscritto al Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Palermo esercita a Palermo dal 2004 e dal 2018 anche a Sciacca. Si occupa prevalentemente di diritto condominiale e immobiliare ed assiste numerosi condomini. È responsabile del Centro Studi di Confabitare per l’Area Metropolitana di Palermo e presidente del Centro Studi Nazionale di Confamministrare Italia.
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QUANDO LA VITA È A COLPI DI DECIBEL
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Il Codice penale prevede il reato di disturbo causato da emissioni sonore di vario genere. E per procedere, il danno deve essere premeditato e non occasionale. Ma prima la questione va affrontata dal regolamento condominiale Maria M. Pisani
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Maria M. Pisani
Maria M. Pisani è avvocato dal 1997. Cassazionista, esercita in particolare in materia penale. Iscritta anche come avvocato alla Corte Penale Internazionale, specializzata in diritto europeo, attualmente Project Manager di un progetto sulla Giustizia riparatrice e mediazione penale dell'Università di Perugia.
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ADDIO BARRIERE MA CHI PAGA? La giurisprudenza indica che tutti debbano poter accedere alla propria abitazione. La riforma del condominio, però, sottopone i lavori necessari all’ok dell’assemblea. Ostacolo superato solo se il disabile paga di tasca sua
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Sabina Vuolo Avvocato civilista cassazionista, Sabina Vuolo è da sempre impegnata nel sociale a sostegno dei diritti dei più deboli. Componente della Commissione Pari Opportunità costituita nel suo Comune di residenza, promuove l'approfondimento delle diversità e delle diseguaglianze e collabora con diverse testate giornalistiche in qualità di free lance.
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DIRITTO & ROVESCIO INCLUSIONE - 2
TROPPA PRIVACY SEMBRA UN HANDICAP L’installazione di scivoli o montacarichi destinati a un condomino disabile deve essere accompagnata dal rispetto di una serie di regole che riguardano l’utilizzo dei dati personali, in particolare l’aspetto sanitario. E l’amministratore... Carlo Pikler
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Carlo Pikler Avvocato, responsabile del Centro Studi Privacy and Legal Advice, esperto in materia di tutela e trattamento dati e diritto condominiale.
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LEGGI E NORME IN SALISCENDI Mettere in funzione o controllare la manutenzione di un ascensore significa anche ottemperare a una lunga serie di regole che riguardano soprattutto la salvaguardia dai pericoli di guasto o incidenti. E programmare le revisioni Giancarmine Nastari
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Giancarmine Nastari
Amministratore e autore di diversi articoli in tema di sicurezza condominiale. Nel 2020 vince il premio Golden Tech indetto da Condexo per la capacità di guardare oltre e credere fermamente nell’evoluzione della professione attraverso l’utillizzo della tecnologia. Di recente è stato pubblicato il suo primo libro “La Prevenzione Incendi in Condominio” edito da Libri Condominio.
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DIRITTO & ROVESCIO PARTI COMUNI
ANDRONE E DINTORNI DI TUTTI E NESSUNO È lecito arredare il pianerottolo con piante? Oppure metterci il passeggino? E le scarpe? Il Codice civile non tralascia i principi che regolano alcuni aspetti della convivenza in condominio. Ma per altri occorre il buonsenso Daniela Zeba
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NON MALTRATTATE LO STREGATTO La legge tutela l’adozione di animali in ambito condominiale, a condizione che non arrechino danni o disturbo ad altri condomini. Così la protezione del felino domestico può essere estesa anche nel caso formino una comunità Sabina Vuolo
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SPECIALE OUTDOOR AREE COMUNI
VITA ALL’APERTO OLTRE IL GIARDINO
SO Gli spazi esterni di un condominio, che comprendono anche il cortile, possono essere non solo utilizzati, ma anche modificati e migliorati dai singoli. Tutti, però, sono tenuti a rispettare delle regole. A cominciare dalla agibilità per i bambini Daniela Zeba
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CONDOMINIO GREEN SOSTENIBILITÀ
QUANTI VANTAGGI CON LA CASA DI LEGNO In Canton Ticino è stato costruito un condominio con la tecnica della bioedilizia: ospita 32 appartamenti su quattro piani. Una speciale stratigrafia garantisce il massimo confort acustico, oltre a un’alta prestazione per i consumi energetici Valentina Anghinoni
Il condominio in bioedilizia a Gudo, in Canton Ticino
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I materiali utilizzati nella realizzazione della struttura sono naturali e le stratigrafie studiate per offrire elevate prestazioni energetiche. A sinistra, Ludovico Puglisi
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IDEE UTILI UNICAL
IL SUPERBONUS IN UN SOLO GIORNO Con la caldaia Modulex Ext è possibile migliorare le prestazioni energetiche di un edificio in maniera semplice e veloce. Anche dove gli interventi di progettazione e ristrutturazione richiedono super prestazioni
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asta una sola mattinata per sostituire il generatore guasto o obsoleto di un condominio. Con la caldaia Modulex Ext di Unical, infatti, è possibile migliorare le prestazioni energetiche di un edificio in maniera semplice e veloce. Ideale per gli interventi dove progettazione e ristrutturazione richiedono massime prestazioni, minor impatto ambientale ed estrema velocità di sostituzione per efficientamento, Modulex Ext consente di usufruire della più attuale evoluzione tecnologica del generatore termico, fiore all’occhiello della gamma professionale Unical.
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LE CARATTERISTICHE PRINCIPALI • Corpo caldaia ad alta efficienza • Corpo caldaia anodizzato con scambio termico ottimizzato • Bruciatori premix a irraggiamento totale ad alta efficienza di combustione • Termoregolazione Ufly P integrata e a scomparsa per gestione remota • Top Classe 6 Low NOx a basse emissioni inquinanti • Silenziosità • Garanzia fino a 10 anni • Recupero fiscale fino al 110%
Idonea al 110% Idonea al superbonus 110%, Modulex Ext viene fornita insieme ai kit di montaggio e quasi precostruita. Grazie alle sue dimensioni estremamente compatte (1,5 metri di altezza e 2,3 metri di lunghezza, con una profondità inferiore al metro - mod 1200) e al peso contenuto di circa 1.100 chilogrammi, può essere installata ovunque: all’interno dell’edificio, all’esterno e perfino sul tetto (fino a -15 gradi). Grazie all’ottimo rapporto peso-potenza, rappresenta una soluzione adatta a risolvere situazioni in cui lo spazio di centrale è ridotto o difficile da raggiungere, ed è disponibile in un'ampia gamma di diciassette modelli con potenza erogata da 100 kW a oltre 1.200 kW.
La caldaia Modulex Ext di Unical
A gas naturale o Gpl Il gruppo termico a condensazione funziona a gas naturale o gpl. Il motore è formato da un monoblocco (brevetto
Unical), composto da elementi termici assemblati in lega di alluminio-silicio magnesio, dotati ciascuno di un bruciatore ultra Low NOx (classe 6) per garantire un ridotto impatto ambientale acustico e di emissioni di fumi. Modulex Ext garantisce inoltre elevata versatilità nelle installazioni con qualsiasi tipo di connessione idraulica e scarico fumi accessibile da tre lati, massima economia di gestione grazie al rapporto di modulazione fino a 1:62, e un rendimento stagionale del +30% rispetto alle caldaie convenzionali, grazie anche al funzionamento ottimizzato dei singoli moduli termici, in funzione della reale richiesta dell’utenza attiva nel condominio. Unical ha progettato anche l’interfaccia elettronica Ufly P, con display touch screen Tft retroilluminato, che consente di programmare e controllare tutte le funzioni dell’impianto in tempo reale attraverso una app dedicata. È inoltre possibile integrare sistemi avanzati di telegestione e telecontrollo. CONDOMINIO SC - 91
IDEE UTILI CALEFFI
ACQUA PIÙ PULITA CON UN TOCCO HI-TECH Il miscelatore elettronico ibrido Legiomix 2.0 è stato studiato per garantire acqua più sicura, sanificata e igienizzata, a norma di legge. Inoltre, rientra di diritto tra le detrazioni fiscali per i condomini previste con i vari bonus Franco Saro
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l decreto ministeriale del 26 giugno 2015 stabilisce che gli interventi di trattamento dell’acqua sono necessari e, quindi, obbligatori: migliorano, infatti, l’efficienza energetica degli impianti per la distribuzione di acqua a uso sanitario. Inoltre, i sistemi di filtrazione, condizionamento chimico e addolcimento, rientrano nelle detrazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie e riqualificazioni energetiche riconfermate anche per tutto il 2022 dalla legge di Bilancio. È quindi il momento giusto per efficientare e proteggere gli impianti centralizzati di acqua sanitaria di condomini e multiproprietà, garantendo acqua più sicura, sanificata e igienizzata con miscelatori elettronici ibridi antilegionella che rientrano di diritto nelle detrazioni fiscali 2022. Protezione personalizzata Una soluzione efficiente è quella presentata da Caleffi, con il miscelatore elettronico ibrido Legiomix 2.0. Il dispositivo è stato studiato per garantire acqua più sicura, sanificata e igienizzata e, fatto non trascurabile, rientra di diritto nelle detrazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie e riqualificazioni energetiche 2022 previste per i condomini. Gli impianti di distribuzione di acqua calda sanitaria, inoltre, sono più protetti grazie a programmi 92 - CONDOMINIO SC
personalizzabili di disinfezione termica contro la legionella. I miscelatori elettronici ibridi Legiomix 2.0 di Caleffi puntano a precisione e rapidità dei sistemi termostatici, con l’efficacia gestionale e funzionalità dei prodotti elettronici. Si installano su impianti di strutture a utilizzo collettivo, dove è necessario il controllo e la prevenzione della legionellosi in modo programmato. Oltre che per i grandi condomini, può essere utile per ospedali, case di cura, centri sportivi e commerciali, alberghi, campeggi e collegi. I dispositivi, infatti, sono dotati di un apposito regolatore che, secondo il tipo di impianto e delle abitudini dell’utenza, gestisce una serie di programmi di disinfezione termica del circuito contro la legionella e permette di verificare l’effettivo raggiungimento dei risultati. Quando necessario, di conseguenza, si possono quindi intraprendere le opportune azioni correttive. Tutti i parametri sono aggiornati giornalmente e storicizzati, con registrazione oraria delle temperature.
L’incentivo Tra le agevolazioni fiscali per i miscelatori elettronici ibridi Caleffi Legiomix 2.0 rientra il superbonus 110% in caso di rinnovo completo dell’impianto termico esistente e se c’è anche un coinvolgimento dell’impianto di acqua sanitaria su cui viene installato il miscelatore. Si può, invece, utilizzare l’ecobonus 65% in caso di rinnovo della centrale termica e se c’è anche un coinvolgimento dell’impianto di acqua sanitaria, secondo la tipologia di generatore che si va a installare. In caso di interventi di manutenzione straordinaria anche solo sull’impianto sanitario, infine, è applicabile l’incentivo al 50% del bonus ristrutturazione.
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na nuova gamma di pompe di calore a basamento ariaacqua splittate inverter, compatte ed efficienti: la nuova gamma di pompe di calore Alysa Fs Slim è un altro tassello della politica green di Baxi. L’azienda vicentina lancia una pompa di calore la cui unità interna impiega fluido refrigerante R32, gas divenuto ormai di elezione per gli impianti refrigeranti moderni, poiché in grado di garantire un elevato tasso di efficienza con un impatto ambientale minimo. Con queste caratteristiche, è conforme alle nuove direttive dell’Unione europea, dato che il dispositivo è dotato di un basso potenziale di riscaldamento globale (Gwp = 675). Per le sue caratteristiche Alysa Fs Slim s’inserisce perfettamente in appartamenti o nuove abitazioni di grandi dimensioni fino a 200 metri quadrati con impianti a bassa temperatura.
Tre modelli La nuova Alysa Fs Slim è dotata di bollitore di acqua calda sanitaria (Acs) da 190 litri integrato (con produzione fino 94 - CONDOMINIO SC
a 60 gradi in pompa di calore e tempi di caricamento ridotti: solo 1 ora e 25 minuti per l’unità da 8 kW) e si caratterizza per il design elegante e per la particolare compattezza (195 x 56 x 58 centimetri) che la rende ideale per installazioni in spazi limitati. La presenza di tutta la componentistica idraulica
sulla parte anteriore ne consente l’installazione anche in nicchie da 60x60 centimetri. La gamma comprende tre modelli, con unità esterna da 4, 6 o 8 kW e resistenza elettrica di integrazione da 3 kW. Facile installazione Caratterizzata da un’elevatissima efficienza (A+++ in riscaldamento a bassa temperatura e A+ in sanitario) che la rende adatta alle detrazioni fiscali e al Conto energia termico, Alysa Fs Slim è anche facile da installare. La sua struttura a telaio con rubinetti a tenuta agevola le connessioni idrau-
Impianti plus Altra importante caratteristica di Alysa Fs Slim è la silenziosità dell’unità interna, che si attesta sotto i 36 dBA. La gamma, inoltre, è compatibile con Baxi Mago per la gestione del comfort da remoto (accessorio a richiesta) e consente la gestione integrata di una seconda zona miscelata o l’integrazione con il solare termico (a richiesta), nonché l’integrazione elettrica da 3 kW. La tecnologia DC inverter è ad alto range di modulazione. Inoltre, Alysa Fs Slim soddisfa i requisiti per accedere alle detrazioni ecobonus e superbonus 65% o 110%, bonus casa e conto termico 2.0.
liche e permette di installare il telaio e l’unità in momenti diversi. Inoltre, l’App ServiceTool, che assiste il centro assistenza in tutte le operazioni e velocizza la mappatura dei parametri via Bluetooth, ne consente una rapida messa in servizio. Il sistema, già completo, include circolatore ad alta efficienza, vaso di espansione e valvola di sicurezza lato impianto, filtro magnetico, manometro lato impianto, flussometro, sonda esterna, valvola termostatica Acs, valvola di sicurezza Acs e anodo elettronico sul bollitore di serie, rappresenta di per sé un vantaggio e offre grande praticità.
Le funzionalità Alysa Fs Slim lavora di serie in riscaldamento, raffrescamento e acqua calda sanitaria. Il funzionamento avviene tramite Baxi Mago o con termostato on/off. Sempre tramite Baxi Mago, può essere attivata la conversione estate/inverno o, in alternativa, vanno applicati dei selettori esterni e delle integrazioni nei sistemi di domotica esistenti. Alysa Fs Slim è dotata di serie di funzione Smart Grid, rete intelligente che la rende in grado di interagire con utenti e distributori di energia elettrica così da aumentarne l’efficienza e ridurne i consumi. La regolazione con curve climatiche del riscaldamento avviene con sonda esterna di serie o a punto fisso, mentre il raffrescamento è a solo punto fisso. Con Alysa Fs Slim è prevista la gestione di una zona diretta in riscaldamento e raffrescamento, la gestione della resistenza elettrica integrata e un ingresso per il fotovoltaico, con possibilità di accumulare energia. Sono degli optional il kit di integrazione solare comprensivo di scambiatore a piastre, la pompa di circolazione Acs e le sonde di lettura. Optional anche il kit idraulico per una seconda zona miscelata (pompa circuito secondario, valvola miscelatrice e filtro magnetico) e la gestione di una zona miscelata in riscaldamento e raffrescamento. CONDOMINIO SC - 95
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La vicina a intermittenza Gentile Psicondominio, scrivo per chiedere un parere su una persona che abita nel mio stabile e che, secondo la mia vicina di casa, soffre di disturbo bipolare. In effetti la mia vicina è laureata in medicina, ma non in psicologia, quindi il dubbio mi rimane. La persona in questione ha comportamenti strani: se la incontri mentre va a fare la spesa sorride e saluta con calore. Se capita di incontrarla di nuovo qualche ora dopo manco ti guarda in faccia. A volte si chiude in casa per giorni, altre sta sempre fuori. Domanda: non è che questo comportamento nasconde qualcosa di pericoloso? A.B., via e-mail Sarebbe prematuro assegnare una diagnosi senza un colloquio diretto con questa persona. Da come la descrive, non è detto che si tratti di un disagio psichico. La vicina di casa potrebbe semplicemente svolgere un lavoro stressante, che la costringe a stare lontano da casa per alcuni periodi di tempo, mentre altri sono di riposo. Insomma, le ragioni di un comportamento discontinuo possono essere molte.
Una cosplay in condominio Gentile dottoressa, abbiamo concesso due locali del nostro appartamento piuttosto grande (troppo per noi che siamo anziani) a studenti che affittano le stanze per seguire l’università. Un giorno, mentre erano assenti, siamo dovuti entrare in uno dei due locali per verificare che non ci fossero infiltrazioni d’acqua (si era rotto un tubo al piano di sopra). Con sorpresa mia e di mia moglie abbiamo
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trovato sul letto alcuni abiti bizzarri, come quelli usati nei film da un super eroe, anzi da una super eroina, perché parliamo di una ragazza. È preoccupante? È un disturbo della personalità? Come dobbiamo comportarci? Gianni B., via e-mail Potrebbe semplicemente trattarsi di una moda, quella dei (o delle) cosplay. Sono ragazzi che si travestono come personaggi dei fumetti, specie quelli giapponesi, oppure dei supereroi americani. Niente di preoccupante f ino a quando il travestimento non si tramuta in una f issazione. Normalmente, i cosplay non sono più stravaganti degli appassionati di calcio che indossano maglie e tute della propria squadra del cuore.
Quei disagi per l’alzheimer Buongiorno, visto che la rubrica si occupa di casi psichiatrici o simili in condominio, vorrei aggiungere il disagio per i vicini causati da una donna malata di alzheimer. D’accordo, bisogna capire, tollerare, considerare eccetera. Ma questa persona urla di notte e non comprende quando si parla con lei e, ovviamente, dimentica praticamente tutto. Che fare? Lettera f irmata, via e-mail Buongiorno, una persona malata di alzheimer dovrebbe avere una persona che l’accudisce. Se non ci sono parenti che se ne occupano, non resta che rivolgersi ai servizi sanitari pubblici e ai servizi sociali del Comune di residenza, che dovranno farsi carico del problema fornendo l’assistenza necessaria. Purtroppo per l’alzheimer non c’è ancora una cura.
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