10 minute read
Inmobiliarias
Sector inmobiliario El m2 en la capital cruceña se reduce un 15% el 1er semestre
ANÁLISIS. Según analistas, existe una alta demanda en anticréticos. Los inmuebles de segunda mano perdieron su valor entre un 15% y 20%.
Advertisement
Diego A. Salazar
El sector inmobiliario de la capital cruceña siempre fue el más pujante, pero este último par de años, desde el 2019 con los problemas políticos y sociales, un gobierno transitorio, y el primer semestre del 2020 con una cuarentena, hicieron de este un periodo muy anormal. A partir de Julio de este año, el rubro tuvo un movimiento muy alentador y, esperan cerrar la gestión con números aceptables, explica Cleya
Gonzales, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de Santa Cruz (CAINCRUZ).
De acuerdo a la ejecutiva, este último periodo, los precios para proyectos nuevos, no sufrieron mucho, ya que implementaron incentivos para adquirir un inmueble en pre-venta como; crédito directo, amoblamiento completo, porcentaje de cuotas iniciales.
En lo que se refiere a anticréticos, existe una mayor demanda.
Considera que, el valor de los inmuebles de segunda mano bajó de precio entre un 15% y 20% en todas las zonas, esto sería mayormente, a causa de la incertidumbre generada por la situación económica e inestabilidad política y social que atraviesa el país. “Hoy en día el que tiene el poder de la negociación es el cliente con dinero en efectivo, ante tantas ofertas de los diferentes productos inmobiliarios desde alquileres, ventas y anticréticos, el cliente es quien tiene ventaja. El propietario que tiene necesidad de vender o alquilar tiende a flexibilizar en su oferta inicial”, explica Gonzales. Por su parte, Rodrigo Knebes, country manager de InfoCasas, considera que, actualmente existe una reducción en los precios
del metro cuadrado de un 15% en Santa Cruz. “En toda crisis hay personas que no venden y otras que no compran a precios de oportunidad, sino más bien a precios de necesidad, y esos son casos extremos donde se pueden dar reducción de hasta un 30%
• Ciudad de Santa Cruz de la Sierra. Foto archivo Bolivian Business
INFOCASAS “Santa Cruz tiene un déficit habitacional por la migración occidental”
En este momento existe una clara reducción de espacios, las empresas redujeron personal, por lo cual necesitan espacios menores. Por otro lado, tenemos que analizar cómo está afectado el teletrabajo en la demanda directa de oficinas, ahí tenemos varios elementos que lógicamente atentan en la demanda de locales y oficinas comerciales y, en la economía. También podemos ver una menor circulación de personas por locales comerciales, una buena parte de la economía costará que se reinstale, por lo menos este año se sentirá una paralización y, por ende, las oficinas y locales comerciales tendrán que hacer los esfuerzos necesarios para lograr acuerdos con sus inquilinos y, potenciales compradores.
En Santa Cruz, tenemos un déficit habitacional producto de la migración que viene del occidente del país, cada año, por lo menos, 60.000 personas migran al departamento, esto provocará que rápidamente se reactive todo lo que es la industria de la construcción de viviendas. Considero que la demanda se activará nuevamente, la tendencia será que Santa Cruz continuará siendo el polo que recibe personas del interior del país, inclusive del exterior, lo cual seguirá generando una amplia demanda, entonces, esto impulsará a los desarrolladores a reactivar y buscar nuevos negocios. La parte política se estabilizará, se volverán a generar políticas de incentivo con los bancos a través de créditos para activar la economía, ya que el sector de la construcción es muy noble en la generación de recursos de empleos en todos los sectores, desde el profesional hasta el de insumos, materiales, mano de obra directa e indirecta, es realmente importante, y a eso se suma el hecho de que en Santa Cruz, está con retraso en los precios internacionales, referente al precio del metro cuadrado, para el nivel de ciudad que tenemos y las proyecciones de crecimiento. Creo que es cuestión de pasar un par de meses que vamos a tener claramente una contracción de la economía, posterior a eso los precios se estabilizaran y van a repuntar hacia arriba. El sector está muy golpeado, y de alguna manera, lo está llevando a flote con la demanda que existe, más con productos de un ímpetu personal y de una planificación personal que de políticas claras.
La oferta está creciendo y llegando a los niveles que históricamente veníamos trabajando. Las captaciones de nuevas propiedades para agosto 2019 fueron 50, mientras que en agosto 2020 incorporamos 53 nuevas propiedades. Si bien nuestra oficina se dedica a un segmento muy específico, de propiedades de alto valor, y no somos intensivos en propiedades de bajo precio, por lo cual, en los meses de julio y agosto hemos llegado al pronóstico que se había planteado el año pasado antes de siquiera saber de la pandemia. Por lo cual estamos muy optimistas en la generación de grandes oportunidades.
Se observa un incremento significativo en la oferta y demanda de alquileres, aunque con una leve tendencia a bajar los precios. De mantearse la demanda probable
CIFRAS 8%
Y 6% sería la rentabilidad promedio anual en Santa Cruz en 2019, según estudio de InfoCasas, ‘Las ciudades más rentables para invertir y cómo se posicionan en la región’. mente empujaran los precios a subida una vez se agote el stock. Es muy difícil hablar de precios únicos, pues en una misma zona hay muchas variables a considerar, cómo ser la ubicación, el tipo de usos de suelo, el índice de construcción etc. A manera de ejemplo en Equipetrol tenemos operaciones que van desde $us 650 hasta $us 2.000. Si bien hay propiedades que están realizándose a precios menores de los listados, hay otras que mantienen y tienen incrementos dependiendo la zona y el rubro. Hay compradores que tienen necesidades reales, que realizan transacciones a precios normales, así como hay inversionistas de oportunidad que aprovechan ciertas ofertas que salen al mercado. Actualmente, se mantiene la demanda en las zonas tradicionales en toda la ciudad,
30%
De descuento en el m2 se estaría dando en algunas operaciones en Santa Cruz, esto serían conocidos como ‘precios por necesidad’. y las necesidades y gustos de los clientes son variados, por lo que existe una propiedad ideal para cada quién. Por otro lado, RE/MAX el año 2017, ya se había adaptado a la nueva realidad digital y virtual, por lo que en el periodo inicial de la pandemia, nos centramos en capacitar sobre las herramientas que podrían utilizar los agentes, tales como las visitas virtuales, open house virtuales. Trabajamos en darles herramientas para el trabajo en Home Office y puedan ser muy productivos. Fueron momentos que los aprovechamos al máximo y nuestros agentes están altamente capacitados. Se establecieron nuevos protocolos de bioseguridad para la promoción y vista de propiedades, que deben ser cumplidos tanto por los agentes como por los
Saúl Ortiz
Broker en RE/MAX Norte Equipetrol Bolivia y RE/MAX norte Paraguay
clientes.
o hasta más dependiendo de los metros cuadrados. Sin embargo, los precios estarían en el orden del 10% a 15% y, el impacto que estamos viviendo es momentáneo”, explica. Según Knebes, la demanda de inmuebles por parte del sector corporativo es de un 80%, y está concentrada principalmente en las zonas de Equipetrol y las áreas cercanas, la Zona Norte en el área de influencia de la Banzer, Beni y Alemana. Asimismo, considera que el principal desafío a mediano y largo plazo, será para los desarrolladores inmobiliarios, quienes tendrán que entender las nuevas necesidades de la demanda. Otro reto importante, será el nivel de apoyo que brinde el Gobierno a través de políticas de incentivos como créditos de vivienda social, créditos preferenciales de viviendas, etc. en coordinación con el sistema bancario de Bolivia. Saúl Ortiz, Broker en RE/ MAX Norte Equipetrol Bolivia y RE/MAX norte Paraguay, considera que, lo que pasó a nivel mundial, obligará a desarrollar muchas más transacciones, generadas por: Cambio de estado civil, temas de salud, cambio de actividad de la industria, estado del inmueble y necesidad de cambio en condiciones actuales, cambio en el estado de situación económico y, finalmente, los inversores. “La demanda se verá afectada por, 1) aplazamientos de pagos y la disponibilidad de créditos de parte de los bancos, 2) la supresión del crédito de vivienda social, y el ‘achicamiento’ de la masa de clientes que puedan acceder a un crédito en condiciones normales. Y, 3) la limitación de acceso al crédito y las nuevas condiciones para otorgarlas.
PARA DESTACAR
√ El mercado inmobiliario cruceño es diverso y por consiguiente, las realidades y acciones de cada actor va son diferentes. Tanto para los segmentos socio-economicos como para los diferentes perfiles de clientes (millenials, adultos mayores, solteros, inversores, jóvenes independientes, extranjeros y muchos más), que encarar de otra forma su decisión de compra y, es posible que algunos alquileres, no todos, en adelante, tengan un comportamiento diferente, es decir, que aumenten. √ El cowork, se enfrentaría a unos retos importantes, porque ya fue un modelo disruptor frente al concepto tradicional de oficina. Ahora, la cuarentena demostró que muchas funciones de una empresa, pueden seguir funcionando a distancia, desde casa. Este modelo que funciona muy bien para ciertas empresas medianas y grandes, que utilizan parcialmente un cowork en nuestra ciudad, es posible que sufran cambios. √ La cuarentena provocó que las empresas inmobiliarias se adapten y empleen más las diversas soluciones tecnológicas que hay disponibles gracias al internet, para migrar parte del trabajo presencial, al formato digital/virtual.
CAINCRUZ
Agosto de 2020
El mayor cambio ha sido adecuarse a cumplir con medidas de bioseguridad al momento de ingresar a inmuebles que se están comercializando. En CAINCRUZ tenemos un protocolo de Bioseguridad, el cual que está aprobado por el SEDES. Hemos mejorado en las formas de mostrar al público nuestras fotografías en línea, nuevas formas de comercializar los inmuebles; el video es algo que estamos implementado más y más. Las Capacitaciones en Línea han sido nuestro mayor cambio y seguiremos con ellas por mucho tiempo, pues nos ahorran tiempo y recursos.
La crisis sanitaria es un impacto fuerte para el rubro, ya que el trabajo inmobiliario es de muchas reuniones con contacto social en el cual interviene una cadena grande de actores, tales como constructores, corredores inmobiliarios, abogados, notarias, bancos, DDRR, Plan Regulador,
Impuestos, etc. y por lo tanto, al estar en cuarentena estricta, esta cadena se detuvo por completo y las operaciones inmobiliarias se vieron afectadas drásticamente.
En Santa Cruz, sin importar la situación económica, política o social, sigue predominando la zona
Norte de la ciudad, en el tema de demanda, por su ubicación estratégica para el comercio.
Respecto a la oferta y demanda de inmuebles, a medida que el país vuelva a trabajar y ser productivo, se van a ir estabilizando los precios hasta llegar a sus precios anteriores. Mucho depende de las medidas de este gobierno y del posible futuro gobierno, si es que hubiese nuevos cambios, que tomen para afrontar esta coyuntura actual.
Por otro lado, no hay mal que por bien no venga, consideramos que es la oportunidad de ir mejorando y adaptando los procesos y procedimientos a las tecnologías de información, tanto de tramitación de créditos, como los de la documentación legal de los bienes inmuebles. Por ejemplo, el poder tramitar su crédito 100% vía online, o poder sacar certificados de DD.RR. o de las instituciones de los municipios, como ser, plan regulador, catastro o recaudaciones. De igual manera avanzar con las firmas digitales para los contratos, documentos, protocolos, etc. El poder digitalizar estos procesos, no solo ayudará en los tiempos de espera y el tema de la bioseguridad que debemos tomar muy en cuenta en estos días, sino, que también ayudará a luchar contra la corrupción y tiempos de espera que lamentablemente normalmente existen en las instituciones públicas. A pesar del duro momento que estamos viviendo todos, el sector inmobiliario definitivamente no es la excepción. En CAINCRUZ consideramos que el rubro de bienes raíces va repuntar bastante rápido, siempre y cuando todos jalemos en la misma dirección.
