Ruimte en Wonen #4 2021 by Aeneas Media

#4/2021

MAAT SCHA PPE L VAST IJ K GOE D PU B L EN I E KE WAAR DE

Vakblad over de leefomgeving voor ruimtelijke professionals en woonexperts

Ruimte en Wonen wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners. Een partner van Ruimte en Wonen geniet van veel aantrekkelijke voordelen, waaronder een korting op het lidmaatschap en een profielpagina op deze website. Omdat het partnerschap in onderling overleg wordt ingevuld, sluiten de voordelen precies aan bij de behoeftes van de partner. Heb je ook interesse om partner te worden, neem dan contact op met Yvette Vierhout via telefoonnummer 073-2051028 of via e-mail y.vierhout@aeneas.nl

Meer informatie over deze bedrijven en het partnerschap staat op ruimteenwonen.nl/partners

Inhoud Publieke voorzieningen Van voorzieningenlogica naar rendementslogica

THEMA MAATSCHAPPELIJK VASTGOED EN PUBLIEKE WAARDE

Maat schappelijke voorzieningen In de stad van de toekomst

12 ARTIKELEN 06

Publiek domein in private ruimtes Hybridisering in theorie en praktijk Corporaties op zoek naar andere rol in de wooncrisis Welke rol kunnen woningcorporaties spelen

Oosterwold: utopie zonder stedenbouw? Evaluatie fase 1

Kapitaal voor de buurt Maatschappelijk vastgoed in handen van bewoners

De gemeenschaps economie aan het werk in de stad

86 22

Stadsmachine Zollhaus

De waardering voor het kerkgebouw Kennisontwikkeling bij de herbestemming van kerken Kwartiermakers voor brede welvaart De broedplaats als maatschappelijk vastgoed

INTERVIEWS 48

68 EN VERDER 04 Hoofdredactioneel Vastgoed in beweging 62 Beeldessay Nieuwe ontmoetingen in de kerk 84 Column Solidair met de woonstarter?!

Gezocht: nieuw eigenaarschap Interview met Marc van Leent

COVER Skatepark Malmö Zweden. Foto Maria Eklind

Auteurs Aan dit nummer werkten mee:

Anne-Jo Visser, Amsterdamse Federatie van Woningbouwcorporaties

Annemiek Rijckenberg, Zelfstandig adviseur stedelijke ontwikkeling

Arie Lengkeek, Commongrounds, onderzoeker en programmamaker

Bart de Zwart, Fontys Hogeschool

Bob Witjes, Aedes

Edwin Buitelaar, Planbureau voor de Leefomgeving

Jutta Hinterleitner, TU Delft

Leo Pols, Planbureau voor de Leefomgeving

Lianne van Duinen, Raad voor de leefomgeving en infrastructuur

RUIMTE + WONEN NETWERK

Like Bijlsma, Planbureau voor de Leefomgeving

Marcel Musch, TU Eindhoven

Maurice Specht, Specht in de Stad

Peter Kuenzli, Gideon Consult

Marieke Boeije, Landelijk Samenwerkingsverband Actieve bewoners

Vastgoed in beweging Wie het lokale nieuws volgt komt regelmatig artikelen tegen waarin groepen bezorgde bewoners, ondernemers, kunstenaars of initiatieven hun frustratie uitspreken over de verkoop van de grond waarop of het pand waarin zij maatschappelijke praktijken ontwikkelen. Zelf zijn we beide woonachtig in Rotterdam en de (mogelijke) verkoop van schoolgebouwen, een deel van een Volkstuincomplex, en een voormalig buurthuis in een wijk waar bewoners juist gevraagd wordt samen de schouders er onder te zetten leidde keer op keer tot verontwaardiging. Dit leidde soms tot uitstel, een enkele keer tot een andere inrichting van het verkoop-

proces. Maar de beweging is helder: een gedeelte van het maatschappelijke vastgoed en grondeigendom, zorgvuldig opgebouwd tijdens het locatiebeleid van de verzorgingsstaat, wordt momenteel afgestoten en aan marktpartijen overgedragen. Bewoners vissen in veel gevallen achter het net. Recent onderzoek van het Rotterdamse journalistieke platform Vers Beton laat aard en omvang van deze beweging goed zien (2021). In de afgelopen jaren zijn meer dan 500 gemeentelijke panden verkocht. Dat het hier niet enkel om een Rotterdams, of stedelijk fenomeen gaat, lezen we in een artikel van de Groene Amsterdammer (2021).

Er ontstaan nieuwe en hybride vormen van publieke voorzieningen” 4

Daarin laten de auteurs zien hoe aan de randen van Nederland mensen steeds verder af komen te wonen van voorzieningen zoals dokters, bibliotheken, theaters en ziekenhuizen. Onder druk van schaalvergroting en bezuinigingen fuseren voorzieningen en laten hun vastgoed vaak leeg achter. Dat sommige gemeenten afscheid nemen van een deel van hun maatschappelijk vastgoed is op zich begrijpelijk. Een deel behoort niet tot de kern-portefeuille, tot datgene wat direct bijdraagt aan het realiseren van maatschappelijke doeleinden. Een ander deel is leeg komen te staan vanwege demografische veranderingen, zoals bijvoorbeeld scholen in krimpgebieden. En een deel van het vastgoed wordt verkocht om gaten te dichten in gemeentelijke begrotingen, geslagen door recente bezuinigingen en decentralisaties. Daarnaast zien we dat in zorg en onderwijs de wijze van finan-

HOOFDREDACTIONEEL

ciering ook gewijzigd is van aanbod- naar vraaggestuurd: niet meer de voorzieningen worden gefinancierd maar de gebruikers van de dienst worden gesubsidieerd. Door deze bewegingen ontstaan er nieuwe type en hybride vormen van publieke voorzieningen. Ook de relatie tussen voorziening en vastgoed wordt complexer. Er ontstaan nieuwe arrangementen in eigendom, beheer en dienstverlening in combinaties van overheden, ondernemers en bewoners. Overeenkomst is dat deze voorzieningen deels een maatschappelijke doelstelling hebben, maar deels ook commercieel gericht zijn. Dit soort mengvormen zijn onder andere de broedplaatsen, BewonersBedrijven, kerken (of ander privaat eigendom met een publieke functie) en andere voorbeelden die we bespreken in dit nummer. Vanwege de grote pluformiteit bestaat er een zekere begripsverwarring tussen het duiden en definiëren van een publieke, collectieve, maatschappelijke of sociale voorziening. Niet alleen vanuit bewoners en

private partijen, maar ook vanuit de overheid zien we dat er geëxperimenteerd wordt met mengvormen, bijvoorbeeld in gebiedsontwikkeling zoals in Oosterwold, of het programmeren van publieke voorzieningen in de gemeentes. Vanuit het planningssysteem ontstaat een herbezinning. De kracht van nieuwe verbanden en gemeenschappen wordt erkend als aanjager. Tegelijkertijd ontstaan er vragen over de brede toegankelijkheid, uitsluiting van groepen en toenemende sociale ongelijkheid bij het overdragen van voorzieningen naar bewoners en markt, zoals de artikelen over Oosterwold en de corporaties laten zien. Dit nummer laat de grote variatie aan trends en ontwikkelingen, dilemma’s en oplossingsrichtingen zien. Het biedt een overzicht van definities en mechanismen geeft een inkijk in de gemeentelijke beleidspraktijk, beschrijft de dilemma’s van bestuurders, ontwikkelaars, beheerders en analyseert de uitwerkingen van de beleidsvernieuwing. Speciale aandacht is er voor de vraag welke rol bewoners en gebruikers

hierin kunnen spelen. Waar ze lange tijd vooral afnemers van voorzieningen waren, is er een trend zichtbaar waarin ze meebeslissen over de inrichting van de publieke voorzieningen van hun stad, buurt en wijk, of deze zelf initieren, ontwikkelen, beheren en aanjagen. Het speelveld wordt daarmee niet alleen opnieuw ingericht, maar nieuwe spelers in andere rollen dienen zich aan. Met dit overzicht wordt inzicht geboden in thema’s voor de discussie over een nieuw wijkbeleid, maar ook de discussie over een sociaal duurzame(re) ontwikkeling van de Nederlandse stedelijke en landelijke leefomgevingen.

Like Bijlsma Planbureau voor de Leefomgeving Maurice Specht Specht in de Stad

Publiek domein in private ruimtes Hybridisering in theorie en praktijk Privatisering van het publieke domein is een proces dat onder opiniemakers doorgaans op weinig instemming en sympathie kan rekenen. Dit themanummer van Ruimte en Wonen gaat over ‘Maatschappelijk vastgoed en publieke waarde’. Twee ambigue, brede termen. De grote diversiteit aan bijdragen onderstreept dat: van wooncoöperaties tot het herbestemmen van kerken en de maatschappelijke rol van broedplaatsen tot organische ontwikkeling van de stadswijk Oosterwold. Wat ze echter met elkaar gemeen lijken te hebben is de behoefte om weg te bewegen van individueel, privaat eigendom en ruimtegebruik. Begrippen als collectief, sociaal, publiek en maatschappelijk geven daar blijk van. Ze worden gemakkelijk door elkaar gebruikt, terwijl ze niet inwisselbaar zijn. Bovendien staan ze niet noodzakelijkerwijs op gespannen voet met private ruimtes, al kan dat wel. Het doel van deze bijdrage is om deze veel gebezigde begrippen te ontwarren en de samenhang en spanning ertussen te laten zien. Edwin Buitelaar

Ruimte voor pluriformiteit

Dat wil niet zeggen dat al het overheidsbezit ‘publiek’ – openbaar toegankelijk – is. Het kantoor van De Nederlandse Bank (DNB) is enkel op uitnodigding en na een uitgebreide veiligheidscontrole toegankelijk. En ook stadskantoren kennen een ‘publiek’ deel en een voor het publiek afgeschermd deel, daar waar de ambtelijke ondersteuning werkzaam is. Een private ruimte is een ruimte waarvan het eigendom in handen is van een private partij. Maar dit wil niet automatisch zeggen dat deze ruimtes alleen voor de eigenaar toegankelijk zijn, het is complexer dan dat. Er zijn verschillende vormen: simpele private ruimtes, complexe private ruimtes en privaat beheerde publieke ruimtes (zie Moroni & Chiodelli, 2016). ‘Simpele private ruimtes’ zijn ruimtes die voor puur individueel gebruik zijn bedoeld, zoals bijvoorbeeld een vrijstaande woning of een rijtjeswoning. ‘Complexe private ruimtes’ zijn ruimtes die door een groep mensen worden gebruikt. Die zijn vaak lid van een vereniging of club. Denk aan verenigingen van eigenaren (vve’s), wooncoöperaties, bedrijfsinvesteringszones (BIZ) of andere contractuele gemeenschappen, ook wel (urban) commons genoemd. Het gaat hier dus om collectief gebruik van private ruimte, waarbij het collectief beperkt is tot de leden (en eventueel hun gasten). En tot slot zijn er de ‘privaat beheerde publieke ruimtes’, ruimtes die publiek toegankelijk zijn, zoals cafés, restaurants, bioscopen en winkelcentra. Zo zijn Hoog Catherijne in Utrecht en de Mall of the Netherlands in Leidschendam grote publieke ruimtes in handen van private

Ruimte moet ‘ruimte’ geven aan pluriformiteit, dat wil zeggen aan het samengaan van mensen met uiteenlopende ideeën over wat het ‘goede leven’ is. Heel vaak ligt daarbij de nadruk op de publieke of openbare ruimte, zoals in de bekende zoektocht van Maarten Hajer en Arnold Reijndorp (2001) naar het ‘publieke domein’. Zij constateerden echter ook dat veel van het publieke leven zich in private ruimtes afspeelt. Dat gebeurt, zo lijkt het, in toenemende mate. (Moroni & Chiodelli, 2016). De bedenkingen hierover lijken zich rond twee thema’s te concentreren: de toegankelijkheid (de eigendomsdimensie) en de betaalbaarheid. De vraag is in welke mate private ruimtes ontoegankelijk dan wel onbetaalbaar zijn voor sommige groepen. Hieronder verkennen we langs de eigendoms- en de betaalbaarheidsdimensie hoe privatisering zich verhoudt tot het publieke, collectieve, sociale en het maatschappelijke.

“Veel van het publieke leven speelt zich af in private ruimtes” De eigendomsdimensie Een klassiek onderscheid is dat tussen private en publieke ruimte. Publieke ruimte is ruimte waarvan eigenlijk niemand de toegang ontzegd kan worden: hij is van iedereen en dus van niemand. In de praktijk is de overheid vaak de formele eigenaar.

Tabel 1 Verschillende typen publieke en private ruimtes en de mate van maatschappelijk ondersteuning

of etniciteit is uiteraard zonder meer verboden. Maar leeftijdseisen zijn onder omstandigheden geoorloofd. Een minimale leeftijdsgrens (van bijvoorbeeld 55 jaar) kan toegestaan zijn omdat voor bepaalde (ouderen)voorzieningen voldoende draagvlak moet zijn. En vve’s mogen een kennismakingsgesprek organiseren en bepalen of iemand in sociaal-maatschappelijke zin ‘past’ binnen het collectief. Dit is uiteraard een rekbaar begrip waarachter bovendien impliciet discriminatoire overwegingen schuil kunnen gaan. In potentie kan collectief gebruik – collectiviteit heeft voor velen een primair positieve connotatie – van private ruimtes spanning opleveren tussen de vrijheid van vereniging en het discriminatieverbod. In het geval van ‘privaat beheerde publieke ruimtes’ bestaan doorgaans maar weinig toegangseisen aan het soort mensen dat binnen mag komen, al zien we hierin wel verschillen. Zo gelden er voor sommige discotheken strenge kledingvoorschriften, daar waar winkelcentra vrijwel geen eisen stellen aan het soort mensen dat de ruimte mag betreden. Ge-

(beursgenoteerde) ondernemingen (respectievelijk Klépierre en Unibail-Rodamco). Het gebruik van private ruimtes wordt bepaald door toegangsregels en gedragsregels die door de eigenaren worden gesteld binnen de beperkingen van het recht. Simpele private ruimtes zijn hier niet zo spannend omdat de private eigenaar in grote mate de genoemde regels bepaalt en daarin heel ver kan gaan. Voor ‘complexe private ruimtes’ zit dat anders. De toelatings- en gedragseisen die clubs en verenigingen, zoals vve’s, mogen stellen zijn begrensd. Er mogen eisen over het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes worden gesteld, zoals over waar en wanneer afval mag worden verzameld en de plaatsing van fietsen en andere vervoermiddelen. En in voorkomende gevallen nemen bewoners regels op ten aanzien van de bewoning van de privéruimtes. Zo bestaat er de mogelijkheid om een zogenoemde ‘ballotageregeling’ voor bewoners op te stellen. Tussen welke discriminatoire regels daar wel en niet mogen staan loopt een dunne lijn. Uitsluiting op grond van religie

bestaat. Ze hebben vooral betrekking eigendomsdimensie: wie heeft wel of niet toegang en welke gedragingen zijn wel of niet toelaatbaar? De begrippen maatschappelijk en sociaal lijken op het eerste gezicht gerelateerd. Toch hebben ze vooral betrekking op de betaalbaarheidsdimensie. Om pluriformiteit de ruimte te geven moet het gebruik van de ruimte, waaronder woningen, betaalbaar zijn. Maatschappelijk en sociaal slaan meestal op functies die via het marktmechanisme niet tot stand komen maar voor het functioneren van een maatschappij en het voorzien in een voldoende levensstandaard essentieel zijn. Het zijn doorgaans functies waarvan de kosten hoger zijn dan de opbrengsten (in enge, financiële zin): er is sprake van een ‘onrendabele top’. Langs verschillende wegen kunnen zowel de levering als het feitelijke gebruik ondersteund worden. Daar waar bij toegangs- en gedragsregels van private ruimtes het privaatrecht een belangrijke rol speelt, is bij betaalbaarheid een grotere rol weggelegd voor het publiekrecht. Bestemmingsplannen (straks omgevingsplannen), met hun bouwen gebruiksvoorschriften, kunnen gebruikt worden om grond te reserveren voor ‘zwakkere’ functies en te voorkomen dat commercieel aantrekkelijker functies ze verdringen. Gemeenten kunnen grond een ‘maatschappelijke bestemming’ geven of, sinds de Wet ruimtelijke ordening 2008, specifiek voor sociale huur of middenhuur aanwijzen. Bijkomend voordeel, in verband met de realisatie, is de grondprijsdrukkende werking die dat heeft; grondprijzen worden immers bepaald

dragsregels zijn er meestal des te meer. Zo is het in Hoog Catherijne onder andere verboden om: geluidsoverlast te veroorzaken; samen te scholen; te bedelen; te roken; alcohol of drugs te nuttigen dan wel te verhandelen; rond te hangen in liften trappenhuizen, roltrappen op balustrades of tegen winkelpuien; (brom)fietsen mee te nemen; te rolschaatsen, skaten, skeeleren of gebruik te maken van segways,

“Wie heeft wel of geen toegang en welke gedragen zijn wel of niet toelaatbaar” hooverboards e.d.; zonder vergunning of toestemming van het management te enquêteren, collecteren en/of straatverkopen, drukwerk te plakken of uit te delen, muziek ten gehore te brengen, beeldopnamen voor commerciële doeleinden te maken. Ook hier geldt weer: hoe ver de eigenaar mag gaan? Het is privaat eigendom maar de ruimtes hebben doorgaans een (semi-)publiek karakter gekregen waar de pluriformiteit aan mensen vaak groot is, in veel gevallen groter dan gebouwen of plekken die een ‘maatschappelijke’ functie hebben.

De betaalbaarheidsdimensie De begrippen privaat, publiek en collectief heb ik besproken, alsook de ingewikkelde relatie die er soms tussen deze begrippen

daadwerkelijk een publieke functie kan vervullen en ruimte kan bieden voor pluriformiteit hangt af van de toegangs- en gedragsregels die de eigenaren stellen en mogen stellen. Wat ‘mag’ hangt af van perspectief dat je hanteert: een eigendomsperspectief of een pluriformiteitsperspectief. Het recht om mensen uit te sluiten is een fundamenteel onderdeel van het eigendomsrecht maar staat op gespannen voet met perspectieven die pluriformiteit als doel centraal stellen. Het is vaak schipperen tussen beide.

door de opbrengstpotentie van de grond (residuele grondwaarde) (Buitelaar, 2021). Daarnaast kan de overheid prijzen reguleren, zoals gebeurt bij sociale huurwoningen via het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel (WWS). En tot slot kan de overheid de daadwerkelijke levering van maatschappelijke en sociale voorzieningen stimuleren via subsidies en/of fiscale voordelen. In tabel 1 combineer ik de eigendoms- en de betaalbaarheidsdimensie, waarbij laatstgenoemde is onderverdeeld in ‘vrij’ en sociaal/maatschappelijk. Vrij wil zeggen dat het gebruik van ruimtes plaatsvindt door partijen die daarvoor in principe geen financiële ondersteuning nodig hebben, wat overigens niet wil niet zeggen dat ze die niet krijgen (neem de hypotheekrenteaftrek).

Tot slot Een naar het lijkt steeds belangrijker deel van het publieke domein speelt zich af in private ruimtes. In discussies wordt privaat vaak afgezet tegen publiek, collectief, maatschappelijk en sociaal. Ten onrechte, zo heb ik met dit artikel willen laten zien. Zo gaat collectiviteit onvermijdelijk samen met privaat eigendom en een zeker mate van uitsluiting (van anderen buiten het collectief). En ook sociale en maatschappelijke functies zijn doorgaans gevestigd in private ruimtes. Andersom is het ook niet zo dat sociale en maatschappelijke functies noodzakelijkerwijs meer ruimte bieden aan de pluriformiteit in de samenleving, dan meer commerciële functies. Wie weleens in een IKEA of een stadion van een betaald voetbalclub vertoeft kan zich niet aan de indruk onttrekken dat de diversiteit daar groter is dan in sommige schouwburgen en musea. De mate waarin een private ruimte

LEES MEER Buitelaar, E. (2021), De werking van de grondmarkt en de rol van de overheid. Den Haag: PBL. Hajer, M. & A. Reijndorp (2001), Op zoek naar nieuw publiek domein. Rotterdam: NAi Uitgevers. Moroni, S. & F. Chiodelli (2016), ‘Pluralism in private spaces: homeowners associations, clubs, shopping malls’, in S. Moroni & D. Weberman (red.), Space and pluralism: can contemporary cities be places of tolerance. Boedapest/New York: CEU Press, pp. 77-96.

Basisschool Avonturijn FOTO HEDWIG VAN DER LINDEN

Publieke voor zieningen

Van voorzieningenlogica naar rendementslogica

Bibliotheken, wijkcentra, scholen, sporthallen: publieke voorzieningen maken deel uit van onze dagelijkse leefomgeving. Door allerlei ontwikkelingen staan deze publieke voorzieningen de laatste decennia onder druk. Ze worden gesloten of verplaatst naar een andere locatie. In dit artikel nemen wij het verdwijnen van voorzieningen uit buurten, dorpen en regio's onder de loep. We concentreren ons daarbij op woonzorgvastgoed en scholen. Uiteengezet wordt dat dit verdwijnen mede samenhangt met sectorale beleidsveranderingen, waardoor beslissingen over de toekomst van een voorziening minder ingegeven worden door de kwaliteit van de voorziening en meer door het rendement van het vastgoed. Dit heeft grote gevolgen, niet alleen voor burgers maar ook voor de samenleving als geheel. De dilemma's die hierdoor ontstaan, vragen om een nieuwe manier van sturen. Like Bijlsma, Lianne van Duinen

deld een groter oppervlak. Met name in perifere gebieden wordt de afstand tot deze voorziening groter. Bij woonzorgvoorzieningen komen er juist meer locaties bij en zijn de locaties gemiddeld kleiner. Dat is echter niet overal: in kleine kernen in krimpgebieden neemt het aantal locaties af en wordt de afstand tot de voorziening dus ook groter (PBL, 2017). Met het verdwijnen van publieke voorzieningen uit de buurt, verdwijnt niet alleen de dienst. Ook de sociale functie van de publieke voorziening voor de buurt verandert. Basisscholen en woonzorggebouwen hebben immers vaak meer te bieden dan alleen zorg of onderwijs voor bewoners en leerlingen. Ze bieden buitenschoolse opvang, verhuren een gymzaal aan een sportclub of, bij een woonzorgvoorziening: hebben een restaurant of recreatiezaal in huis die toegankelijk is voor zowel de eigen bewoners als buurtbewoners. Daarmee is de voorziening een plek waar ontmoeting en sociale uitwisseling tussen verschillende groepen plaatsvindt. In een steeds diversere en meer heterogene samenleving is een belangrijke rol weggelegd voor gedeelde ruimten als plekken van ontmoeting en interactie (ter Avest, 2015; Van der Zwaard & Specht, 2015). Uit het PBL-onderzoek naar maatschappelijk vastgoed uit 2017 dat wij samen met andere onderzoekers hebben verricht, bleek dat zelfs als voorzieningen niet werden opgeheven of verplaatst en ze dus wél behouden bleven voor buurt of dorp, de zogenoemde buurtfunctie toch vaak werd uitgekleed en de kwaliteit van de voorziening dus afnam.

ublieke voorzieningen omvatten een breed palet aan voorzieningen, zoals verzorgingshuizen, onderwijsinstellingen, sporthallen, bibliotheken en buurthuizen. Deze voorzieningen zijn gevestigd in maatschappelijk vastgoed: “gebouwen die worden ingezet ten behoeve van het verlenen van diensten die kennelijk van zodanig maatschappelijk belang worden geacht dat de dienstverlening geheel of gedeeltelijk publiek of collectief wordt bekostigd” (PBL, 2017).

Veranderingen in voorzieningenaanbod Waar staan voorzieningen in Nederland, waar zijn ze in de loop der tijd verdwenen en waar komen ze erbij? Deze vraag naar de dynamiek in het voorzieningenaanbod lijkt eenvoudig, maar is echter lastig cijfermatig en geografisch te beantwoorden. Gegevens zijn lang niet altijd beschikbaar en, als ze dat wel zijn, niet altijd voor dezelfde tijdreeksen. Met deze kanttekening laat een recent onderzoek van De Groene Amsterdammer zien dat het aantal publieke voorzieningen op veel plekken in Nederland afneemt en dat dit sneller plaatsvindt op het platteland dan in de Randstad of andere stedelijke kernen (Van de Ven, 2021). De achteruitgang is het grootst aan de randen van Nederland. Hier is de afstand tot huisartsen en huisartsenposten, ziekenhuizen, bibliotheken, havo/vwo-, vmbo- en basisscholen tussen 2007 en 2019 toegenomen. Uit onderzoek van het PBL uit 2017 blijkt dat er achter de gemiddelde cijfers wel verschillen schuilgaan. Zo variëren de trends per type voorziening. Bij basisscholen is er bijvoorbeeld over het algemeen sprake van concentratie: er zijn over het algemeen minder basisschoollocaties gekomen, met gemid-

Van voorzieningen naar voorzieningenlogica Er zijn verschillende oorzaken aan te wijzen voor het verdwijnen van publieke voorzieningen. Denk aan bezuinigingen en schaalver-

Basisschool Avonturijn FOTO HEDWIG VAN DER LINDEN

sinds 2012 vraagvolgende bekostiging, in de tweede nog aanbodsturing: de schoolgebouwen worden door de gemeente aan schoolbesturen ter beschikking gesteld. Vergelijking tussen de beide sectoren laat zien dat er door de stelselwijziging richting vraagvolgende bekostiging, een andere 'logica' ten grondslag gaat liggen aan de invulling van de voorziening en de vastgoedbeslissingen. De stelselwijzigingen werken een verschuiving in de hand van wat we een voorzieningenlogica noemen naar een rendementslogica. In de voorzieningenlogica wordt het vastgoed vooral bezien vanuit het perspectief van de behoefte aan de voorziening door groepen mensen (bijvoorbeeld leerlingen of ouderen). Waar behoefte bestaat aan de voorziening, daar moet een gebouw staan om deze dienst aan te kunnen bieden. Nabijheid en evenwichtige spreiding van voorzieningen is belangrijk. Bovendien telt in deze logica mee dat het gebouw in de praktijk vaak een belangrijke buurtfunctie heeft. Deze logica is - ondanks veranderingen - nog steeds dominant in het basisonderwijs: men probeert vooral om te reageren en te anticiperen op demografische veranderingen, en tegelijkertijd een goede spreiding en keuzemogelijkheid te bieden tussen het openbare- en de verschillende soorten bijzonder onderwijs. In de ouderenzorg zien we, bij zowel oude als nieuwe woonzorgverleners, dat vastgoedbeslissingen steeds meer vanuit een rendementslogica genomen worden. Anders dan bij voorzieningenlogica is het vastgoed dan geen randvoorwaarde, maar is het vastgoed, met de bijbehorende businesscase, juist het uitgangspunt van de beslissing. Niet de bestaande bedrijfsvoering staat centraal, maar een optimale verhouding

grotingen. Door bezuinigingen op het welzijnswerk bij gemeenten zijn bijvoorbeeld tal van publieke voorzieningen (clubhuizen, wijkcentra, bibliotheekfilialen) de afgelopen jaren uit wijken verdwenen (Rli, 2020). Maar ook de bekostigingswijze van maatschappelijke voorzieningen veranderde. Traditioneel werd in sectoren als zorg, onderwijs en cultuur niet alleen de dienstverlening maar ook het gebouw gesubsidieerd, de zogenoemde aanbodsturing. Door de introductie van vraagvolgende bekostiging door het Rijk kregen dienstverlenende organisaties zelf de financiële verantwoordelijkheid over hun gebouwen. Hierbij wordt de hoogte van de vergoeding afhankelijk gesteld van het aantal personen dat daadwerkelijk een dienst afneemt (de vraag). De achterliggende gedachte bij deze beleidsverandering was dat dit zou leiden tot een beter kostenbesef bij de organisaties en een betere toespitsing van het dienstenaanbod op de specifieke vraag van doelgroepen of cliënten.

“Waar behoefte bestaat aan de voorziening, daar moet een gebouw staan om deze dienst aan te kunnen bieden” Het PBL onderzocht de ruimtelijke beleidsimplicaties van vraagvolgende bekostiging door twee sectoren te vergelijken: de intramurale ouderenzorg (woonzorg) en het primair onderwijs. In de eerste sector geldt

Buurtcentrum-Zand. FOTO VENHOEVEN ARCHITECTEN

uitbreiden van deze gebouwen. Hoewel wijzigingen in het sectorbeleid ruimtelijke gevolgen kunnen hebben, zijn de veranderingen van het beleid van verschillende sectoren onderling op rijksniveau nauwelijks gecoördineerd. Het is vooral de gemeente die uiteindelijk geconfronteerd wordt met de ruimtelijke optelsom van al deze ontwikkelingen, en die – indien nodig – de ruimtelijke ontwikkeling moet proberen te coördineren. Daarbij heeft de gemeente te maken met soms conflicterende belangen van zorgkoepels, schoolbesturen, gebruikers en andere belanghebbenden. Het PBL-onderzoek (2017) constateert verschillende dilemma’s. Ten eerste binnen een sector, bijvoorbeeld de zorgsector. Daar ziet het landelijke College Sanering Zorginstellingen erop toe dat bij verkoop van zorggebouwen die oorspronkelijk met overheidssteun zijn gebouwd een marktconforme opbrengst wordt gerealiseerd. Het redeneert daarbij vanuit een rendementslogica. Dit kan het beleid van een gemeentelijke afdeling, die vanuit een voor-

tussen rendement en risico op het vastgoed. Dat rendement kan ook gebaseerd zijn op een andere exploitatie dan de huidige maatschappelijke voorziening. Sommige zorgcomplexen stellen bijvoorbeeld hun restaurant open voor de buurt en verhuren de gemeenschapsruimtes aan andere organisaties of buurtbewoners. Ook de alternatieve aanwendbaarheid van het gebouw, bijvoorbeeld als appartementencomplex voor een andere doelgroep, en de waarde van de grond gaan in deze logica een grotere rol spelen. Sturingsdilemma’s Sectorale beleidsveranderingen, zoals de stelselwijziging naar een meer vraagvolgende bekostiging, kunnen gevolgen hebben voor het ruimtelijk spreidingspatroon van voorzieningen, maar ook op de vormgeving daarvan en de connectie met het publieke domein in de buurt. Het rendementsdenken wordt dan meer bepalend in beslissingen over de toekomst van het vastgoed, zoals het opheffen of juist nieuw bouwen, renoveren of

Ten slotte betekent de stelselwijziging naar een meer vraagvolgende bekostiging een koerswijziging voor organisaties die voorzieningen aanbieden. Organisaties die van oudsher niet gewend waren hun vastgoed als een financieel risico (of kans voor rendement) te moeten zien, moeten modellen ontwikkelen waarbij het rendement en risico van vastgoed onderdeel wordt van de bedrijfsvoering.

zieningenlogica op een bepaalde plek maatschappelijke dienstverlening wil behouden, doorkruisen. Ten tweede tussen afdelingen in een gemeente. De belangen van een gemeentelijke dienst onderwijs die zich bezighoudt met de spreiding van het aanbod loopt bijvoorbeeld niet altijd parallel aan de belangen van de gemeentelijke vastgoedafdeling of het gemeentelijk grondbedrijf. Bij die laatste zijn schoolgebouwen soms ondergebracht als de gemeente redeneert vanuit de potentiële opbrengst van het gebouw of de grond bij een alternatieve aanwending ervan. Langs institutionele scheidslijnen ontstaat er een conflict door het voorop stellen van de financiële waarde van het gebouw of juist de waarde als voorziening.

Gevolgen voor bewoners en samenleving Veranderingen in het spreidingspatroon, de kwaliteit en de huisvesting van maatschappelijke voorzieningen hebben grote gevolgen. Enerzijds voor bewoners zelf en de inrichting en toegankelijkheid van het publieke

“De voorziening is een plek waar ontmoeting en sociale uitwisseling tussen verschillende groepen plaatsvindt”

betoogd, kunnen voorzieningen een belangrijke rol spelen bij het uitbreiden van persoonlijke capaciteiten van burgers, zodat ze beter in staat zijn om deel te nemen aan de (stedelijke) samenleving. Ongeplande (kleine) ontmoetingen en uitwisselingen in publieke voorzieningen kunnen toegang geven tot nieuwe informatie, kennis en inzichten. De gevolgen van het verdwijnen van voorzieningen kunnen dus ingrijpender zijn dan enkel een langere reistijd naar een voorziening. Een verminderde toegang tot voorzieningen betekent minder mogelijkheden om deel te nemen aan de (stedelijke) samenleving (Rli, 2020). Sluiting van locaties kan negatief uitpakken voor de buurtfunctie, maar in het case-onderzoek naar basisscholen in vier gebieden in Nederland (stad/dorp; krimp/ groei), zagen we dat sluiting van locaties ook op een verrassende manier kansen kan bieden voor het versterken daarvan. Vooral in de onderzochte krimpgebieden waar scholen werden gesloten, was de strategie van gemeenten erop gericht de buurtfunctie van de overgebleven of nieuwe locaties nadrukkelijk te versterken, het liefst door combinaties te maken met andere voorzieningen zoals sport of een bibliotheek.

Hal St Michael school FOTO HEDWIG VAN DER LINDEN

domein in de buurt, anderzijds voor de samenleving als geheel. Afname leefbaarheid en buurtfunctie Om te beginnen neemt met het verdwijnen van publieke voorzieningen voor bewoners de leefbaarheid van buurten, wijken en dorpen af. Burgers kunnen voor allerlei zaken niet langer terecht in hun directe leefomgeving. Ze moeten verder reizen om de meest nabij gelegen voorziening te bereiken. Het verdwijnen van voorzieningen heeft verder ook een sociale component. In buurten waar de voorzieningen zijn verschraald, zijn er minder mogelijkheden voor bewoners om anderen te ontmoeten en kennis en informatie uit te wisselen. Zoals de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli, 2020) heeft

Ouderensoos. FOTO HEDWIG VAN DER LINDEN

op loop- en rollatorafstand goed te bereiken zijn (Klinenberg, 2019; Engbersen, 2016).

Gevolgen groter voor kwetsbare groepen Het verdwijnen van voorzieningen in de leefomgeving, zoals zorg, een bibliotheek of een buurtcentrum, treft bewoners met een beperkte actieradius of beperkt sociaal netwerk extra hard (PBL, 2017). Zo wordt het voor ouderen en hulpbehoevenden lastiger om langer zelfstandig thuis te wonen als de voor hen noodzakelijke voorzieningen niet meer op loopafstand aanwezig zijn. En kinderen kunnen niet meer zelfstandig naar de bibliotheek of naar school gaan (Rli, 2020). Denk ook aan mensen die minder zelfredzaam zijn en voor wie voorzieningen als een bibliotheek of een buurthuis mogelijkheden bieden voor hulp en ondersteuning op allerlei vlak (Rli, 2020). Voor al deze groepen is het belangrijk dat allerlei publieke voorzieningen

Grotere ruimtelijke ongelijkheid: solidariteit onder druk Het verdwijnen van voorzieningen heeft ook gevolgen voor de samenleving als geheel. Om te beginnen neemt de ruimtelijke ongelijkheid binnen Nederland toe, met grotere verschillen in het voorzieningenaanbod per buurt, dorp of stad. Er ontstaat een onderscheid in gebieden die nog wel voorzieningen op redelijke afstand hebben, en gebieden waar steeds meer voorzieningen verdwijnen. In gebieden die te maken hebben met het verdwijnen van voorzieningen zagen wij in het casusonderzoek dat dit op sommige plekken ondervangen wordt door burgers die zelf het

en voor de toegang tot voorzieningen en de buurtfunctie hiervan. Hoe de sturing op de locatie van publieke voorzieningen vervolgens het beste kan gebeuren, is nog niet duidelijk. In het verleden zijn al diverse pleidooien gehouden voor een betere ruimtelijke visievorming voor regionale voorzieningenspreiding (VNG, 2015; Aanjaagteam 2015). Recentelijk zijn daar pleidooien bijgekomen, zoals dat van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur, die adviseert dat alle steden een ‘investeringsstrategie voor publieke voorzieningen’ opstellen, met aandacht voor de toegang van verschillende groepen burgers tot de stedelijke samenleving (Rli, 2020). Een andere mogelijkheid is het van overheidswege opbouwen van een stelsel van basisvoorzieningen in elk gebied in Nederland, zowel landelijk als stedelijk, zoals Van den Berg en Kok (2021) voorstellen. Los van de precieze invulling is duidelijk dat, zoals Kim Putters in De Groene Amsterdammer stelt, een debat gevoerd zou moeten worden over de ontstane verschillen in toegang tot en kwaliteit van voorzieningen.

initiatief nemen voor het behoud van een buurtbieb of lokaal zwembad. Het verdwijnen van voorzieningen zorgt bij sommige gemeentes (letterlijk en figuurlijk) voor meer ruimte voor burgerinitiatieven die een plek kunnen krijgen in het leegkomende vastgoed. Wijken met mondige burgers hebben daarbij een streepje voor, de wijken met een laag sociaal kapitaal glijden nog meer af. Dit versterkt de tendens van ongelijkheid. Een tweede gevolg dat hiermee samenhangt, is dat het verdwijnen van voorzieningen ervoor kan zorgen dat de regionale solidariteit onder druk komt te staan. Het kan burgers het gevoel geven dat zij (en hun leefomgeving) er niet meer toe doen in ‘Den Haag’, dat hun problemen daar niet worden gezien (Van de Ven, 2021; zie ook Van den Berg & Kok, 2021).

Tot slot De spreiding en kwaliteit van publieke voorzieningen als woonzorgvoorzieningen en basisscholen verandert op veel plekken, waardoor de toegang tot dit soort diensten onder druk komt te staan. Dit wordt veroorzaakt door verschillende factoren. Naast bezuinigingen in het sociaal domein heeft het ook te maken met sectorale beleidsveranderingen in de bekostiging van publieke voorzieningen en vastgoed. Dit heeft grote gevolgen voor de ruimtelijke afstemming en integratie van beleid op lagere schaalniveaus, met name op gemeentelijk niveau. Dit treft niet alleen burgers maar ook de samenleving als geheel. Denk aan een afnemende leefbaarheid en buurtfunctie, maar ook teruglopende solidariteit tussen regio’s. De dilemma’s die hierdoor ontstaan vragen om een passende manier van sturen. Bij een vraagvolgende bekostiging is het nóg belangrijker dat de overheid oog heeft voor het voorzieningenaanbod in een buurt, dorp of stad

VERDER LEZEN Berg, C. van den & Kok, A. (2021). Regionaal maatschappelijk onbehagen. Groningen: RUG/ Campus Fryslân. PBL (2017). Maatschappelijk vastgoed in verandering. Den Haag. Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) (2020). Toegang tot de stad. Den Haag. Ven, C. van de (2021). Hoe Den Haag uit Nederland verdween: de afname van regionale voorzieningen. De Groene Amsterdammer, 145(41), p.20-27.

Corporaties op zoek naar andere rol in de wooncrisis Wie vandaag de dag aan iemand die niks van wonen weet zou moeten uitleggen hoe de woningmarkt geordend is, heeft het eigenlijk vrij simpel. De woningcorporaties verhuren woningen aan mensen met een laag inkomen, de middenhuur is er voor de middeninkomens en wie het zich kan veroorloven koopt een woning. Tot zover de theorie. Nu de praktijk. Het is lang geleden dat 'wonen' zo'n urgent thema was. Voor het eerst sinds de jaren 80 van de vorige eeuw zijn er weer woonprotesten, de woningnood is groot en de woningen die er zijn, zijn onbetaalbaar. Welke rol kunnen woningcorporaties spelen bij de oplossing? Na de verzelfstandiging in de jaren 90, moesten ze vorig decennium weer 'terug naar de kerntaak'. Moeten de woningcorporaties weer een grotere rol gaan pakken? Bob Witjes

binnen de lijntjes. “Ik werk aan een maatschappelijke opgave in de stad. Om die opgave in zo’n stad aan te kunnen pakken, heb ik al tien verschillende banen gehad. Elke keer kon ik alleen vanuit één rol mijn bijdrage leveren. In de woningmarkt is dat misschien zelfs nog wel extremer afgebakend dan ik toch al gewend was.” Theo van Kroonenburg (Trudo) heeft een geschiedenis bij het gemeentelijk woningbedrijf en ziet dat het vroeger anders ging. “We deden veel meer in de wijken, veel meer aan bewonersparticipatie. Bestuurders zijn nu een stuk voorzichtiger geworden.” Het hokjesdenken is dus kennelijk iets dat de afgelopen jaren meer en meer gegroeid is. Ook niet zo gek, gezien de tamelijk stringente taakopvatting die woningcorporaties sinds de herziening van de Woningwet in 2015 hebben. Is de rol van de corporatie uitgespeeld? Halm (Eigen Haard) ziet natuurlijk ook dat er de afgelopen jaren veel is veranderd, maar hij is optimistisch. “Mijn motto is: Huren is sturen . Als je woningen verhuurt, kun je sturen in de buurt. Welke veranderingen vind je wenselijk? Daar kun je als corporatie echt je bijdrage aan leveren. Een huurder gaat weer weg, maar als verhuurder blijf je.” Bij Eigen Haard proberen ze het hokjesdenken dus te doorbreken. Ook bij Trudo steken ze zeker de handen uit de mouwen. “Wij houden ons natuurlijk aan de wet, maar we zoeken wel de grenzen op,” geeft Van Kroonenburg aan. Al is het soms om moedeloos van te worden. “Als je ziet wat we aan juridisch advies kwijt zijn om te laten onderzoeken of we dingen wel of niet mogen, weet je dat we zijn doorgeslagen. Dit maatschappelijk geld kan veel beter besteed worden.”

uimte en Wonen sprak met drie corporatiebestuurders: Bert Halm (Eigen Haard, Amsterdam) Theo van Kroonenburg (Trudo, Eindhoven) en Gijsbert van Herk (Staedion, Den Haag). Hoe kijken zij aan tegen de rol van woningcorporaties in de nieuwe woningcrisis?

Nederland hokjesland Van Herk is pas een half jaar bestuurder van Staedion. Voorafgaand aan het gesprek erkent hij dat er bij hem enige twijfel is over de bijdrage die hij als nieuweling kan leveren aan de discussie. Maar al snel blijkt dat hij – misschien wel juist omdát hij nieuw is – de zaak direct scherp neerzet. “De manier waarop we in Nederland alles in hokjes hebben ingedeeld is te zot voor woorden. Dat geldt ook voor de woningmarkt. Elk segment zijn eigen

“We willen het goede doen voor onze huurders en voor de stad” hokjes. Heel gekunsteld.” Volgens Van Herk moet de maatschappelijke opgave in een stad centraal staan. Daaraan levert ieder zo zijn bijdrage, gemeenten, schuldhulpverlening, zorgpartijen, et cetera, maar dat zou wat hem betreft veel meer moeten vanuit gezamenlijkheid, integraal en buiten de hokjes, dan keurig

Bert Halm, Eigen Haard

Theo van Kroonenburg, Trudo

Gijsbert van Herk, Staedion

Schoenmaker, blijf bij je leest?

even goed af. Als je de verhalen van de drie bestuurders hoort, zijn ze er als schoenmakers toch op zijn minst een sleutelservice bij begonnen. “Je moet jezelf als corporatie bij problemen van huurders de vraag stellen: ben je signalerend, ben je initiatief nemend of neem je alleen verantwoordelijkheid?,” stelt Van Herk. “Wij kiezen er dan voor om verantwoordelijkheid te nemen, al merk ik ook in de organisatie dat er vaak een handrem op zit. Maar ik vind: als je ziet

De bestuurders voelen een grote urgentie om méér te doen voor de stad, de wijk en de huurders dan hun wettelijke taak voorschrijft. Maar het is lastig om door de muren heen te breken die tussen de hokjes staan. Het was immers ook deel van het Rijksbeleid dat woningcorporaties zich toch vooral zouden moeten richten op ‘de doelgroep’. Schoenmaker, blijf bij je leest. Niet alle maatschappelijke projecten van corporaties uit het verleden liepen immers

“De manier waarop we in Nederland alles in hokjes hebben ingedeeld is te zot voor woorden”

dat een huurder moeite heeft om rond te komen, kun je wel weer eerst allerlei mensen proberen in te schakelen, óf je kunt kijken of je zelf bijvoorbeeld een budgetcoach kunt inschakelen.” Wonen is in de ogen van Van Herk duidelijk meer dan alleen een dak boven je hoofd. “Natuurlijk, sinds de Woningwet uit 1901 zijn de krotten weg. Maar de ‘verkrotting’ achter de voordeur bestaat nog steeds. Er zijn veel mensen met allerlei problemen. Die moeten geholpen worden. Dan helpt het niet mee als verschillende instanties die bij hen over de vloer komen informatie niet mogen delen.” In Amsterdam maakt Eigen Haard afspraken met allerlei partijen om mensen te helpen. “Ook hier geldt: huren is sturen,” zegt Halm. “Je moet op zoek naar allianties met zorgen welzijnspartijen en samen proberen de problemen van mensen aan te pakken. Zo hebben we met een aantal partners een buddysysteem opgezet voor statushouders. Zoiets kunnen en willen we als corporatie niet alleen.” Tel hier de eerder aangehaalde uitspraken van Van Kroonenburg over de hoge juridische kosten bij op en het wordt duidelijk dat het pakken van een brede rol voor een corporatie een permanente balanceeract is. Je kunt als bestuurder, als corporatie het verschil maken voor de mensen in de stad, voor de leefbaarheid in de buurt. Maar door alle regels val je, als je niet oplet, van het koord af. Het is mooi om te zien dat deze bestuurders zich daar niet door laten tegenhouden, al pakken ze het elk op hun eigen manier aan.

gelopen maanden waren veel leuzen met bedenkelijke verwensingen richting beleggers en particuliere verhuurders te zien. Woningcorporaties kunnen sinds de herziene Woningwet alleen nog een rol spelen in de middenhuur via de nietDAEB-tak. Het private deel is voor ‘de markt’. Voor veel corporaties reden om het ‘dan ook maar aan de markt te laten’. Het resultaat? Tweedeling, volgens Van Herk. “Als je door een stad als Den Haag loopt, zie je gewoon welke straat of buurt sociale huurwoningen heeft en welke niet. Het is soms echt gênant. Ik vind dat je als publieke partij veel meer moet kijken hoe je voor meer gemengde buurten en wijken kunt zorgen. Dat betekent dat er ook sociale huur moet komen op populaire plekken in de stad. Dit vraagt wel wat, van gemeenten en ontwikkelaars die bijvoorbeeld genoegen moeten nemen met een iets lagere opbrengst. En andersom moet er misschien ook meer middenhuur komen in wijken waar nu veel sociale huur staat.” In Eindhoven benaderde de gemeente Trudo. De gemeente zat bijna met de handen in het haar. De vraag naar woningen in de stad nam toe, maar met name het aanbod van goedkope koop en échte mid-

Corporaties en middenhuur Wie het heeft over de brede taak van woningcorporaties, heeft het ook over middenhuur. Bij de woonprotesten van de af-

BZK en betwist de noodzaak voor deze balansverlenging. Het wegnemen van deze ‘hindernis’ zou de komende 15 jaar meer dan duizenden nieuwbouwwoningen extra op kunnen leveren.” Is de markt dan helemaal niet nodig? Dat ligt toch wat genuanceerder. “In Amsterdam zijn beleggers onze partners,” zegt Halm. “We maken afspraken met elkaar. Ook op die manier kun je sturen. En het deel dat de markt niet kan oppakken, kunnen wij oppakken.” Ook voor Trudo is het geen principekwestie. “Als de markt de middenhuur of goedkope koop op zou pakken, prima!”, zegt Van Kroonenburg. “Dan hoeven wij het niet te doen. We zien alleen gewoon dat het nu niet gebeurt.”

denhuur – van 800, 900 euro – werd steeds schaarser en schaarser. De markt pakte het niet op. Kon Trudo wat betekenen? “Wij hebben twee drijfveren,” licht Van Kroonenburg toe. “We willen het goede doen voor onze huurders en voor de stad. Dus toen die vraag kwam zeiden we: als de stad hierom vraagt, dan doen we het.” En zo ging Trudo aan de slag met onder meer Slimmer Kopen. “We verkopen

“Huren is sturen. Als je woningen verhuurt, kun je sturen in de buurt”

Eigen doelgroep eerst? De plannen van de woningcorporaties voor middenhuur zijn natuurlijk prachtig, maar gaat dit niet ten koste van het huisvesten van ‘de doelgroep’? Alle drie de bestuurders zijn hier kraakhelder over: de ‘doelgroep’ voor woningcorporaties is slechts tot stand gekomen op basis van een technische afbakening door de politiek op basis van met name inkomen. Het gaat volgens de bestuurders niet om deze technische afbakening van de doelgroep, maar je moet kijken waar er in een stad behoefte aan is. “Wij pakken beide taken op,” zegt Van Kroonenburg. “Wij leveren dit jaar ook 500 sociale huurwoningen op.” Bovendien, stelt Van Herk: “Als er leraren, verplegend personeel en politieagenten nodig zijn in een stad en die kunnen geen woning vinden, dan hebben deze mensen toch net zo goed een probleem? Je moet

woningen aan mensen met een laag- of middeninkomen, ook in de middenkoop, met een korting van 20 tot 35 procent op de marktwaarde. De koper wordt volledig zelf eigenaar, maar heeft wel een aanbiedingsplicht aan Trudo. De waardeontwikkeling – winst of verlies – wordt via een formule gedeeld.” Een interessant concept waar bovendien veel vraag naar is. Maar makkelijk is het niet. “De woning blijft bij ons op de balans staan. Dat heeft gevolgen voor onze investeringsruimte.” De reden dat de woning op de balans blijft staan is dat er een risico aan kleeft. Want wat als de woningwaarde daalt? Van Kroonenburg legt uit dat Trudo geen terugkoopverplichting heeft, waardoor dat vermeende risico wordt weggenomen. “Op dit moment voert Trudo overleg met

Boodschap aan een nieuw kabinet

teruggaan naar je kernwaarde: mensen helpen die niet zelfredzaam zijn. Dat levert een heel ander gesprek op dan of het past in de financiële kaders.” Dat de wachtlijsten in de sociale huur oplopen is volgens de bestuurders niet het gevolg van de bredere taak die ze voor zichzelf zien. “De verhuurderheffing speelt hierin een veel belangrijkere, negatieve rol,” zegt Halm. “Hierdoor hebben corporaties de afgelopen jaren veel minder kunnen investeren.” Al vindt Van Kroonenburg ook wel dat corporaties soms wat vaker de handen uit de mouwen mogen steken. “Ik zie dat corporaties soms weinig focus hebben op nieuwbouw. Wij bouwen als kleine corporatie net zoveel of zelfs meer dan andere, grotere corporaties in Eindhoven. Dat zegt iets over de ambities die wij op dit punt hebben.” In dit licht is het spannend om te zien wat een nieuw kabinet met de heffing doet – afschaffen of niet – en of corporaties dan ook de broodnodige versnelling kunnen gaan realiseren. Maar nog veel belangrijker: door te bouwen voor het middensegment, kan óók iets worden gedaan voor de doelgroep van corporaties. Halm: “Het middensegment draagt bij aan de doorstroming. Mensen verlaten hun sociale huurwoning en gaan naar een vrijesectorwoning. Dan komt er weer een sociale huurwoning vrij.” In dat kader verbaast Van Herk zich toch wel ergens over. “Elke woningcorporatie heeft een afdeling verhuur, maar ik ken er niet één met een afdeling doorstroming. We verrassen mensen nu met de vraag ‘Wil je deze woning? Dan moeten we dat wel deze week weten!’ Mensen moeten hier langere tijd over kunnen nadenken, je moet met ze meedenken. En met de jarenlange nieuwbouwprocessen heb je die tijd ook.”

Als je de bestuurders zo hoort is de boodschap duidelijk: geef corporaties meer ruimte om de goede dingen te doen voor de stad en de huurders. De maatschappelijke opgaven in steden vragen om een brede aanpak, waar corporaties een belangrijke bijdrage aan kunnen leveren áls ze daarvoor de ruimte krijgen. Andersom betekent dat natuurlijk ook dat áls corporaties die ruimte krijgen, ze de rol ook moeten oppakken. Zijn alle corporaties daar klaar voor? Bovendien kan een corporatie ook niet de hele wereld in je eentje verbeteren. Daar is hulp van anderen bij nodig. Maar het denken moet andersom: in plaats van de nadruk op wat allemaal niet mag, ruimte geven aan wat wel mag. En tot die tijd? Als het aan deze drie bestuurders ligt kan de sector best wat meer dan ze nu doet, zodat huurders en de stad niet de dupe worden van de papieren werkelijkheid van Den Haag.

Oosterwold: utopie zonder stedenbouw? Er wordt volop gebouwd in Oosterwold, de experimentele zelfbouwwijk tussen Almere en Zeewolde. Vorig jaar zijn de eerste resultaten aan de Almeerse zijde door beide gemeenten geëvalueerd, om lessen te trekken voor het vervolg en de aanpak van fase 2 in Zeewolde. De gebiedsorganisatie Oosterwold en het bewonersplatform zijn bezig de grote hoeveelheid aanbevelingen uit de evaluaties en de politieke consultaties uit te werken en in de praktijk toe te passen. Dit najaar zouden hier besluiten over genomen worden, en dat was de aanleiding voor dit verhaal. Maar het blijkt toch een meer tijdrovende puzzel. Maar met een steile leercurve volgens een van mijn zegslieden. Ik ga op een aantal thema’s in: de publieke ruimte, waaronder de wegen en paden, de stadslandbouw, de gemeenschappelijke voorzieningen, en de toenemende rol van marktpartijen. Annemiek Rijckenberg

Evaluatie eerste deel fase 1

niet altijd hielpen realiseren. In de rapportage van PAU/Over Morgen[2]worden de zes ambities van Oosterwold onderzocht en van aanbevelingen voorzien: 1. Biedt maximale vrijheid aan initiatieven: Uit de gesprekken met bestuurders en raadsleden blijkt dat de maximale vrijheid voor initiatiefnemers het onderscheidende kenmerk van Oosterwold is. Het wordt cruciaal gevonden voor het vervolg van Oosterwold en nodig om Oosterwold tot een bijzondere gebied te blijven ontwikkelen en te behouden. De volgende onderdelen komen nog niet goed uit de verf en vragen bij de voorbereiding van fase 2 bijzondere aandacht: tot stand komen kernen en buurtschappen; financieel voor iedereen bereikbaar, zonder tot minimale woningen te leiden (40 m2); andere vormen van ondernemerschap dan ‘agrarisch’. 2. Ontwikkelt zich organisch: de uitkomsten van de enquête onder de bouwers zijn, dat het zelf aanleggen van infrastructuur en (nuts)-voorzieningen ingewikkeld is, veel (technische) kennis vereist en regelmatig tot frictie tussen bewoners leidt. Circa een derde van de bewoners denkt dat voorzieningen niet vanzelf komen, net zomin als de ontwikkeling van Oosterwold als samenleving. 3. Is een continue groen landschap: De respondenten in de enquête herkennen het groene karakter van Oosterwold. Het gebied trekt mensen aan die hier specifiek in geïnteresseerd zijn. Ongeveer twee derde van de initiatiefnemers geeft aan dat er weinig publiek groen in Oosterwold is, zoals parkjes en speelplekken. Daarnaast vindt de meerderheid dat Oosterwold ontoegankelijk is door het ontbreken van een netwerk van voet- en fietspaden. Tevens wordt gepleit voor meer clustering en vor-

Wanneer je nieuwsgierig bent naar de resultaten van Oosterwold tot nu toe, moet je er niet zomaar naar toe rijden op een regenachtige herfstdag. Het is er akelig stil, het asfalt glimt je ongastvrij tegemoet. Gelukkig vinden we een theehuisje in de lege en luxueuze Odin supermarkt. Daarnaast staat een prachtig houten woongebouw, en bloeien nog bloemen in grote perken. Voor de ruime potstal liggen bergen winterwortels. Ook bij dit bezoek is het doel is om te kijken naar de uitwerking van de principes van zelf doen en uitvinden, en de combinatie van ontwikkelregels, individuele vrijheid, en collectieve idealen als duurzaam leven en stadslandbouw. “Hoe pas je de principes van zelfbouw nu op een hoger schaalniveau toe? Hoe zorg je dat de burgers (weer) zeggenschap krijgen over de volle breedte van de stedelijke ontwikkeling? Dus niet alleen over het wonen, maar ook over bedrijvigheid, infrastructuur, het groen/blauwe raamwerk en de publieke ruimte? Hoe creëer je buurtschappen die normaal gesproken in de loop der eeuwen als vanzelf ontstaan? Hoe kom je tot een bijna eindeloze differentiatie, met een veelheid aan functies en een grote intimiteit? Hoe plan je organische groei?” Dit waren de vijf vragen in het ‘Voorwoord Intergemeentelijke structuurvisie Oosterwold 2013’. Na het lezen van de evaluaties[1]en rondkijken in de nu gerealiseerde delen van Oosterwold is de eerste opwelling: niet zo! Maar wanneer je bewoners spreekt en nadenkt over de ‘droom van Duivesteijn’ hoop je dat de idealen ook in de volgende fases overeind blijven. Dat wordt door de onderzoekers ook bepleit, hoezeer ook de gekozen regels die idealen

lessen uit fase 1a, waarbij een duidelijk onderscheid wordt aangebracht tussen rol en verantwoordelijkheid: voor de hoofdinfrastructuur ligt deze eenduidig bij de overheid en de nutsbedrijven, incl. technische uitwerking, realisatie en beheer; voor de invulling van aansluiting op de hoofdinfrastructuur en op eigen terrein nog steeds bij bewoners. 6. Is financieel stabiel: Doordat er door de overheid pas wordt geïnvesteerd op het moment dat de noodzaak er ook daadwerkelijk is, wordt er geen financieel risico gelopen. Dit geeft ruimte om het tempo door de initiatiefnemers te laten bepalen, zonder dat dit meteen een financieel nadeel oplevert voor de overheid. Conclusie koersdocument: “Wij achten het verantwoord om ‘Co-creatie moet je samen leren’ expliciet als aanvullende ambitie op te nemen, om daarmee te borgen dat dit aspect van de ‘maximale vrijheid’ voor zowel overheid als initiatiefnemers een volwaardige plek in het geheel van de gebiedsontwikkeling en de samenlevingsopbouw krijgt. In dit verband is het mogelijk om te zoeken naar verankering van ‘vrijheid en eigen verantwoordelijkheid’ voor en na de pioniersfasen in Oosterwold.”

ming van buurtschappen en kernen. De onderzoekers adviseren om de mogelijke aanpak van en randvoorwaarden voor ‘meer clustering’ in fase 2 bij voorrang uit te werken. 4. Heeft stadslandbouw als groene drager: Stadslandbouw wordt gewaardeerd, maar de uitvoering lijkt weerbarstig. Als drager en borger van een open en landschappelijk gebied (en niet per se als groene drager) is de stadslandbouw van groot belang, maar de productiedoelstelling is discutabel/onhaalbaar. Met name als productieopgave voor een grotere regio. Ook de realiseerbaarheid in relatie tot de wateropgave/wateropvang roept vragen op. Naar welke landbouwzone gaat in droge zomers de prioriteit uit? Heeft het verdelingsvraagstuk gevolgen voor de ambitie of inrichting van Oosterwold? Uitkomsten enquête: Ongeveer één derde van de initiatiefnemers geeft aan dat niet altijd de helft van de kavels wordt ingevuld met stadslandbouw. Ook geeft het overgrote deel van de respondenten aan dat het moeite kost om stadslandbouw goed in te vullen. In de toelichting hebben veel mensen genoemd dat zij het als een p robleem ervaren dat het bouwen van schuurtjes en kassen ten koste gaat van de bebouwingsmogelijkheden (voor de woning). 5. Is duurzaam en zelfvoorzienend: Het principe, dat kavels verregaand zelfvoorzienend zijn is volgens de onderzoekers nu nauwelijks sturend en onderscheidend en moet worden aangescherpt. In de praktijk zien ze geen echte vernieuwende en innovatieve oplossingen. Er is aanvullend aandacht nodig voor de wijze waarop Oosterwold kan bijdragen aan de Regionale Energie Strategie. Bij de aanleg en beheer van nutsvoorzieningen en afvalwatersysteem kan worden voortgeborduurd op de

Publieke ruimte en public spirit De uitgangspunten leken zo simpel: “In Oosterwold bouwt iedereen zijn eigen huis. We bouwen samen aan een wijk. Richten met elkaar de publieke ruimte in. Met kavelwegen, verspreid groen en doorwaadbare stroken rond je kavel behalve aan de zijde waar je kavelweg ligt”. In de praktijk hebben deze regels tot onduidelijkheid, wrevel en conflicten geleid. De kavelwegverenigingen, die overal zijn opgericht, waren niet altijd opgewassen tegen de verschillen tussen

Oosterwold FOTO ANNEMIEK RIJCKENBERG

het bewonersplatform, de gebiedsorganisatie en de gemeenteraad is gezocht naar constructieve oplossingen. “In de praktijk blijkt dat sommige bewoners het moeilijk vinden deze doorwaadbare en publieke ruimte (gezamenlijk) goed in te vullen. Wat nu? Handhaven of het eerst nog een kans geven? Met de werkgroep 'Pilot doorwaadbare zones’ is daarom een actieplan gemaakt om groepen buren te helpen met het leggen van verbindingen. Door met elkaar te werken aan routes en publieke functies en ruimtes kunnen voorbeelden ontstaan en worden uitgerold over heel Oosterwold. Indien nodig worden de uitgangspunten en regels over doorwaadbaarheid en publieke ruimtes aangepast, al dan niet met een herziening van het bestemmingsplan en met (juridische en financiële) zekerheid voor bewoners en borging voor de toekomst. Wie uiteindelijk niet meedoet valt terug op de huidige regels en kan worden gehandhaafd.”[3]

bewoners, in achtergrond, motivatie e.a. Ivan Nio schrijft er het volgende over: “In Oosterwold zijn verschillende groepen neergestreken met een uiteenlopend economisch en cultureel kapitaal. Er is een geromantiseerd beeld van de echte Oosterwolder die idealistisch is, niet zoveel geld te besteden heeft, maar wel over voldoende tijd beschikt om een eigen huis te bouwen en die zich aan stadslandbouw wijdt en die collectief is ingesteld. Dat beeld wordt graag en vaak uitvergroot. Maar Oosterwold is vanaf het begin af aan diverser geweest, onder andere door CPO’s als de Eco-projecten en projectmatige ontwikkelingen als Buitenplaats, en de komst van mensen die wel een eigen woning hebben gebouwd, maar zich ook al hebben laten ontzorgen. Dat is alleen maar verder toegenomen door de bouw van projecten van ontwikkelaars. Er lijkt een tweedeling te zijn tussen de ‘echte’ Oosterwolder die zelf bouwt en bewoners in projecten en in cataloguswoningen op individuele kavels.” (p .55) “De doorwaadbaarheid garandeert het karakter als buitengebied. Maar vrijwel iedereen vindt het onzinnig dat dezelfde generieke regel van doorwaadbare zones geldt voor zowel grote als kleine kavels. Het is zelfs onduidelijk wat er precies bedoeld wordt met de doorwaadbare zones (alleen wandel- of ook fietspaden) en hoe ze moeten worden onderhouden. Oosterwolders zouden gezamenlijk met elkaar opnieuw moeten bepalen hoe ze deze regel willen invullen. Bewoners (Platform Oosterwold) zouden samen met de gemeente initiatieven kunnen uitlokken om de doorwaadbare zones en de stadslandbouw nog meer een vanzelfsprekend onderdeel van Oosterwold te laten zijn.” (p.79) Eén jaar later lijken deze aanbevelingen gehoor te krijgen. In de bijeenkomsten met

Stadslandbouw is een vak “Wat Oosterwold als samenleving uniek maakt is een combinatie van factoren: de gemeenschappelijke ervaring van het bouwen van een huis en inrichting van de kavel; veel gelijkgestemden met vergelijkbare interesses en leefstijl; gezamenlijk maken, delen en onderhouden van een collectieve ruimte; stadslandbouw, waardoor mensen veel in de tuin werken, en gereedschap en oogsten delen. De groepsapps zorgen ervoor dat er makkelijk contact met elkaar wordt gelegd. Bewoners zijn sterker georiënteerd op hun dagelijkse omgeving dan in andere wijken in Almere. Er wonen veel praktisch ingestelde en daadkrachtige mensen.” (Nio, p.48) Stadslandbouw is duurzaam, de grond onder Oosterwold is van topkwaliteit, en

waar komen de gemeenschappelijk beheerde gronden, de ‘commons’? Ook bewoners missen openbare ruimten als een parkje en een speeltuin. In tuinen staan trampolines en er zijn schommels, maar dat is niet voldoende. Er zijn geen openbare ontmoetingsplekken in de vorm van groen, speeltuinen en sportveldjes en de vraag is of bewoners die gezamenlijk nog kunnen aanleggen.” (p.64 en 65) Ook dit probleem gaat worden aangepakt. Door andere regels ten aanzien van de kavelinrichting en mogelijkheden van clustering van versnipperde publieke ruimte. Door in nieuwe uitgiftegebieden

de regel om 50 procent van de kavels voor stadslandbouw te bestemmen biedt een garantie voor het doel van openheid, een continu groen landschap. Het ideaal was om in tien procent van de voedselvraag in de twee gemeentes te voorzien. Nu is dat tussen april en oktober niet zo moeilijk, dan kan de koude grond teelt en de kas veel opleveren. Maar voor heel Almere en Zeewolde? De bureaus PAU en Over Morgen adviseerden om dit doel los te laten, vanwege het ontbreken van enig perspectief op realisatie. De bedenkers van dit doel hebben wel zeer romantische noties van Gods water over Gods akker in hun achterhoofd gehad. Groente en fruit telen is een tijdrovende bezigheid. De verspreide fruitbomen, karpervijvers, wijnstokken en moestuinen laten zien, dat veel mensen hun best doen, maar er is geen sprake van grootschalige productie. Wel van grote belangstelling, grootschalige aanplant van bomen, en veel nog kleine initiatieven. Het effect van deze regels is ook ultiem suburbane woningbouw: ik zag ook veel gazon op de grote kavels.

“Oosterwold heeft veel energie losgemaakt” het ontwikkelproces meer in te richten op collectieve voorzieningen. In het uitgiftebeleid voor a rcheologische vindplaatsen komen goede randvoorwaarden en opties voor bewoners om deze te huren of kopen. De gemeente wil algemene middelen inzetten ten behoeve van wijkvoorzieningen. De planning van de wijkvoorzieningen door de gemeente gaat in co-creatie met bewoners plaatsvinden. ‘Sterkere gemeentelijke mederegie’ wordt aangekondigd om waardevolle gebiedsontwikkelingsprocessen met meerdere partijen te stimuleren en faciliteren. Voor de sociale wijkvoorzieningen wordt een aanbod gedaan van procesbe-

Publieke voorzieningen Nio: “Het verdwijnen van de overheid als hoeder van de openbare ruimte heeft grote consequenties voor Oosterwold. (…) Een gemeenschap heeft ook publieke ruimten en voorzieningen nodig. Het is bekend dat bijvoorbeeld speeltuinen leiden tot onderlinge contacten tussen ouders. Maar hoe ontwikkel je dat organisch? Filosoof Maurice Specht vroeg zich af waar de Meent van Oosterwold blijft. Oosterwolders zijn allemaal hun particuliere droomwereld aan het bouwen, maar

De meest recente projecten stemmen niet vrolijk. Langs de A6 mogen meer ontwikkelaars nu hun gronden benutten voor nieuwbouw zonder enige organische pretentie, zelfbouw, collectief opdrachtgeverschap, betaalbaarheid, stadslandbouw of eisen aan duurzaamheid of doorwaadbaarheid. Het Groene Wold, een ontwikkeling van private bouwers, is geheel uitverkocht. Blokjes woningen, 3 types, met elk een eigen soort baksteen, een bushalte, een foodcourt en twee supermarkten. En rioolaansluitingen. Er zou één supermarkt

geleiding bij samenwerking van bewoners met name aan de voorkant van het ontwikkelproces. Daarvoor is goede bereikbaarheid en bij voorkeur fysieke aanwezigheid met voldoende capaciteit van het wijkteam nodig. Het meest spannende is natuurlijk hoe met deze welgemeende en ook gevraagde interventies de principes van zelf bedenken en doen overeind blijven. Zeker in fase 2, grotendeels op het grondgebied van Zeewolde en veel particulier eigendom. De grote vraag wordt, wat de organische ontwikkeling verder gaat inhouden.

“Samen ontdekken we hoe het anders kan. En dat geldt eigenlijk voor heel Oosterwold” Eric Kooyman

kencrisis stilgevallen markt heeft een vernieuwende en inspirerende vorm van gebiedsontwikkeling plaatsgevonden, die Almere ook aantrekkelijk maakte voor meer idealistische en hoog opgeleide inwoners. De visie als stuwende kracht heeft in Oosterwold gewerkt. Er heeft een bijna Amerikaanse vorm van suburbanisatie plaatsgevonden, met ongebreideld individualisme naast kleinschalige collectiviteit in de kavelverenigingen, en nu ook aandacht voor de publieke ruimte en ontbrekende voorzieningen. Want wanneer we naar alle aanbevelingen kijken uit beide onderzoeksrapporten dan lijkt er sprake geweest van planologische kwakzalverij. Een groot woongebied vooralsnog zonder openbaar vervoer of veilige fietsverbindingen, zonder basisinfrastructuur als wegen, riolen en groen, waarbij uiteindelijk voor lastiger te realiseren oplossingen moet worden gekozen. Een woningbouwprogramma zonder huurwoningen, en met meer ruimte voor ontwikkelaars dan voor collectieven, laat

Luchtfoto Oosterwold BRON GEMEENTE ALMERE

komen in Oosterwold. Deze krijgt nu concurrentie van AH en Lidl.

Het geld en de wensen voor de toekomst Met nog tien jaar te gaan is het veel te vroeg om een eindoordeel te vellen over Oosterwold fase 1a. Fase 1b en 1c komen er nog aan. “Almere slaagt er altijd in ieder zuchtje wind op de woningmarkt in zijn zeiltje te vangen” zei Dirk Sijmons al over het Homeruskwartier, de zelfbouwvoorganger van Oosterwold. Ondanks een lege gemeentekas in een door de ban-

Oosterwold FOTO ANNEMIEK RIJCKENBERG

Pilot wandelpad in Oosterwold FOTO ANNEMIEK RIJCKENBERG

wold in Zeewolde. Deze gemeente staat nu vooral in het nieuws vanwege het immense datacentrum van Meta/ Facebook, maar is zich ook heel serieus aan het bezinnen op voortzetting van de idealen van Oosterwold. De werkwijze heeft nog geen fundamenteel debat over de toekomst van de stedenbouw opgeleverd, maar dat komt nog wel!

staan coöperaties. Een nieuw gebied zonder voorzieningen op cultureel gebied, met slechts twee (vrije) schooltjes, geen buurthuis of zzp-trefpunt (behalve een online initiatief). Maar met nog vele jaren en hectares te gaan, en volop plannen en wensen voor publieke voorzieningen, van scholen tot gezondheidscentrum. Er is sprake van herbezinning en goede voornemens. Die gaan geld kosten, en dat hebben Almere en Zeewolde in kas. De toekomstige kosten voor beheer komen uit de toename van de OZB en de éénmalige grondbijdragen. Het succes van Oosterwold is ook af te meten aan de vraagprijzen voor de al gerealiseerde woningen en de wachtlijsten voor de resterende grond in Almere. Daar is de grond bijna geheel uitgegeven, en in Zeewolde is er al veel grond in particuliere handen. Achteraf is het jammer, dat er niet één ‘sociaaldemocratisch’ instrument in de principes is terechtgekomen, z oals een revolving fund, grondbank, e rfpacht (van oorsprong liberaal), anti-speculatiebeding, of baatbelasting. Er is slechts de éénmalige afdracht bij de afname van de -nu wel duurdere- grond. Dit is verklaarbaar door de start tijdens de financiële crisis, alle mogelijke marktbeletselen moesten worden weggenomen, maar blijft jammer. Maar toch. Oosterwold heeft veel energie losgemaakt, en Flevoland staat weer op de kaart als aantrekkelijk ontwikkelgebied. Dit blijkt uit de druk op Lelystad om de aanwezige rijksgronden te claimen voor woningbouw, en uit het ongevraagde plan van een consortium van marktpartijen voor Eemvallei stad. Het is duidelijk te vroeg voor oordelen of conclusies, maar de gevoelens zijn gemengd. Vooral over het deel van Ooster-

[1] Evaluatie Oosterwold Rapportage Juni 2020; zie voor samenvatting ‘Koersdocument’ Evaluatie Oosterwold. [2] Evaluatie Oosterwold en Koersdocument 02-06-2020, bureaus Over Morgen en PAU; Communityvorming in Oosterwold, Dr. Ivan Nio, november 2020, In opdracht van gemeente Almere, Gebiedsmanagement Oosterwold. [3] Presentatie bijeenkomst gemeenteraad oktober 2021

Maatschappelijke voorzieningen in de stad van de toekomst In deze tijden van grote transities, zijn ook de maatschappelijke voorzieningen in onze steden en dorpen buurten en wijken aan verandering onderhevig. Nieuwe concepten zijn nodig. Maar hoe ziet de maatschappelijke voorziening van de toekomst eruit? Om welke voorzieningen of combinatie van voorzieningen gaat het? En hoe worden deze geprogrammeerd nu planologische kengetallen niet meer bestaan? In een interview met Peter van Schie (senior stedenbouwkundige) en Marcel Hermans (programmamanager Verbeter Breda) van de gemeente Breda en met Pauline Tiecken (senior projectmanager) en Harro Wieringa (projectleider Stadscampus De Kien voor Deventer economisch perspectief) die voor de gemeente Deventer werken, en met Céline Janssen (promovenda Leerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft op het thema sociale duurzaamheid in gebiedsontwikkeling) bespreken we aan de hand van concrete opgaven in de twee gemeenten de rol van maatschappelijke voorzieningen in de stad van de toekomst. Jutta Hinterleitner

Deventer als een grote samenhangende ‘stadscampus’, waarbinnen voorzieningen op verschillende plekken verbonden zijn. De afbeeldingen laat ‘eilanden’ met bijzondere functies zien, die samen een systeem van aantrekkelijke plekken vormen. De roze kleur representeert de spoorzone, de rode clusters bijzondere voorzieningen in de omliggende wijken. BRON: WAM ARCHITECTEN, SMARTLAND EN STADSFACTOR

et vertrekpunt voor het gesprek zijn ruimtelijke concepten voor sociaal inclusieve gebieden, die begin 2021 in workshops met de titel ‘De stad van de toekomst hier en nu’ zijn ontwikkeld. In deze workshops onder leiding van BNA Onderzoek en Vereniging Deltametropool is door ontwerpers en de bij dit interview betrokken ambtenaren gewerkt aan visies op stadscampus De Kien in Deventer, een kantoren- en onderwijslocatie tussen station en historische binnenstad, en aan Breda Noord, waar naoorlogse wijken aan weerszijden van de noordelijke rondweg vragen om gebiedstransformatie.

De eerste vraag gaat over de huidige ontwikkelingen ten aanzien van voorzieningen in buurten. Welke trends zien jullie in je stad ontstaan? Harro Wieringa: “In Deventer gaan we van monofunctionele gebieden voor bijvoorbeeld wonen of kantoren in de toekomst steeds meer toe naar gemengde milieus. Daardoor ontstaat meer levendigheid door de dag heen, en mogelijkheden voor flexibel en meervoudig gebruik. Wat betreft de spreiding van voorzieningen, geloof ik in een verdeling op loopafstand.” Pauline Tiecken vervolgt: “Wij werken breder in Deventer aan gemixte profielen van stedelijke plekken die bereikbaar zijn per fiets. Deventer is in 10 minuten per fiets te doorkruisen en heeft een prettige compactheid, waardoor je voorzieningen kunt spreiden en het nog steeds behapbaar blijft. In de stadscampus willen we naast de functies rondom mobiliteit die bij een stationsgebied horen, zoals overstapfaciliteiten ook het ontmoeten faciliteren. Ik merk dat wij hier nog te weinig aandacht

Gebouwplinten en garageboxen, hier in de wijk Hoge Vucht in Breda, kunnen ruimte geven aan start ups en kleine bedrijvigheid uit de buurt, en daardoor de samenhang versterken. BRON: WAM ARCHITECTEN, SMARTLAND EN STADSFACTOR

geleden opgeheven in verband met leegstand. Het gevolg is een concentratie in het wijkwinkelcentrum, dat heel sterk is en goed functioneert. Maar voor de buurt loopt het kleinschalige elkaar ontmoeten daardoor achteruit. Ontmoeting speelt zich nu af in de openbare ruimte, buurtparken, maar ook rond de basisscholen en de zorg, en leunt dus nu op de sociale, en niet op de commerciële voorzieningen. Het is een kwetsbaar evenwicht. Wij geven hernieuwde aandacht aan het werken in de buurt, en zetten de rem op het opheffen van werkplaatsen. Kleinschalige werkgelegenheid is een belangrijke voorziening in de buurt. Naast sociaaleconomische kansen kan hier ook ruimte worden gecreëerd voor circulariteit, bijvoorbeeld reparatiewinkels.”

voor hebben. Kan een mobiliteitshub ook een sociale functie vervullen voor een lokale community?” Céline Janssen: “In mijn onderzoek ben ik erachter gekomen dat sociale duurzaamheid zich via verschillende voorzieningen en functies in de stad manifesteert. In fysieke voorzieningen zoals betaalbare woningen, winkelaanbod, parken. Maar ook in sociale functies, zoals ontmoeten, en in participatieve functies, zoals de mate van invloed en je gerepresenteerd voelen. Hier zijn combinaties uit te maken met de functies zoals mobiliteit. Maar dat is niet altijd even makkelijk, en lukt ook niet altijd even goed. Een ontmoetingsplek bij een mobiliteitshub is voor de gebruikers van de deelmobiliteit, dus niet per se voor iedereen. Als je niet aan het overstappen bent, is het niet heel waarschijnlijk dat je de hub als ontmoetingsplek gaat beschouwen. Soms zit iets als ontmoeten het ook in simpele basisvoorzieningen in de bestaande omgeving die we al kennen, zoals goede openbare ruimte, een lokale winkel of sportschool, vergeet die niet.” Peter van Schie: “In Breda hebben we te maken met andere problemen. Hier zijn de kleine winkelstrips op buurtniveau al jaren

Wat zou de rol van bewoners, winkeliers en het bedrijfsleven en andere instellingen kunnen zijn in het 'runnen' van voorzieningen? Zijn er goede voorbeelden? Céline Janssen: “Als je het hebt over een voorziening, denken we vaak aan een fysieke plek, terwijl het ook vaak een organisatorische voorziening is, een netwerk, een budget of een proces.” Peter van Schie: “In Breda zijn inmiddels 500 wijkdeals gesloten, dit zijn afspraken met buurten over het mede onderhouden van het groen. Ook is er een buurtpunt[1] ingericht, waar gemeente, corporatie, politie en zorgpartijen spreekuur houden. Dit is een laagdrempelige en kleinschalige plek in de buurt, waar je even binnen kunt lopen. Het wijkpunt helpt de instellingen die er gebruik van maken ook hun netwerken in de buurt te vergroten.” Pauline Tiecken: “Wat betreft de financiering, moeten we het hebben van samenwerking tussen partijen. Bewoners alleen

“Burgers en overheden ontwikkelen nieuwe manieren om elkaar te vinden” 44

Een inventarisatie van mogelijke maatschappelijke voorzieningen voor de wijk Hoge Vucht in Breda. BRON: VENHOEVENCS

redden dat vaak niet, er is backup vanuit de gemeente, corporatie of commerciële partij nodig.” Harro Wieringa: “De kinderboerderij in Rotsoord[2], Utrecht is een voorbeeld waarbij de gemeente minimaal geld bijlegt, maar de bewoners het project openhouden. Er zijn voorzieningen aan gekoppeld zoals een boerderijwinkel, dierenpension en een horecavoorziening. Een ander voorbeeld is de buurtwinkel in Wilp[3], waar de boeren hun producten in een keet aanbieden en daarmee de buurt helpen met een winkel, maar ook hogere winstmarges voor zichzelf kunnen genereren.” Peter van Schie: “In Hoge Vucht heeft coöperatie ‘Ons’[4]een sociaal initiatief opgezet waar onder andere een restaurant, een para-

medisch centrum, een naaiatelier, en een schoonmaakbedrijf voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt deel van uitmaken. Mensen kunnen hier leren, werken en ontmoeten. Het gebouw is in bezit van de woningcorporatie, de gemeente draagt bij via subsidies. ‘Ons’ heeft een weg gevonden de mogelijkheden die zich voordoen ten volste te benutten, en weet commerciële en publieke geldstromen goed te verbinden en daarmee bij te dragen aan maatschappelijke brede doelen.”

Hoe kun je vanuit de gemeente de ontwikkeling van voorzieningen anno nu aanjagen? Wat kan de omgevingsvisie betekenen? Peter van Schie: “Ik pleit vooral voor iets meer planologie in het proces. Vroeger werd ge-

rena’s georganiseerd, en praten we vanuit het programma nu door met ondernemers, onderwijs en bewoners om te kunnen besluiten op welke manier de voorzieningen in de buurt het beste ontwikkeld kunnen worden. Het ouderwetse buurthuis beantwoord niet langer de vraag, maar initiatieven zoals ‘Ons’ laten multi-level oplossingen zien die kansrijk en eigentijds zijn.” Harro Wieringa: “Ik denk dat beleid uitrollen alleen niet de oplossing is. Burgers en overheden ontwikkelen nieuwe manieren om elkaar te vinden, niet alleen fysiek, maar ook door digitalisering en tech. Gemeentes acteren hier ook op. In Schiedam hebben ze een content creator[5]voor de social media aangetrokken, een studente die in de buurt beweegt. Zij maakt ‘klimaatvlogs’ over lokale initiatieven die bijdragen aan een beter klimaat, en treedt op die manier op als een linking pin tussen gemeente en burgers.”

werkt met planologische kengetallen, waarmee de toegang tot voorzieningen voor alle groepen geborgd werd. Nu doen we dat niet meer, en weten we ook niet meer precies welke voorzieningen nodig zijn. We werken meer vraaggericht, maar wie doet dan de uitvraag? En wie vraagt? Voor mijn gevoel zouden we

“Wij proberen in onze omgevingsvisie de systeemwereld en de leefwereld bij elkaar te brengen” weer iets meer planologie moeten bedrijven, om vanuit de publieke kant een goede verdeling in het sociaal domein te borgen. Er ligt tegenwoordig een enorme focus op wonen. Maar om goed te kunnen wonen moet je een goede gemeenschap hebben, en daarvoor zijn goede voorzieningen voorwaardelijk. Je moet de integraliteit van het sociale en het fysieke domein scherp op je netvlies hebben. Dus stel in de bestemmingsplannen de maatschappelijke functie vast! Dan blijft de prijs laag en kunnen de maatschappelijke voorzieningen eerder tot stand komen. Je ziet nu een tendens dat maatschappelijk vastgoed wordt ingevuld door wonen.” Marcel Hermans: “We werken ook op een nieuwe manier. Waar de omgevingsvisie ophoudt, begint het programma Verbeter Breda, dat de toenemende tweedeling in de samenleving een halt wil toeroepen. In het kader van dit programma zijn gespreksa-

Hoe kun je ervoor zorgen dat de voorzieningen aansluiten op de vraag van bewoners? En is dit de opstap naar maatschappelijke voorzieningen 2.0? Harro Wieringa: “De gemeenten maken al grote stappen. Er is in veel gemeenten al een ‘ondernemende ambtenarij’, die dicht op de burgers en bedrijven zit. Voor burgers is het soms moeilijker, zij weten niet altijd waar ze de deurbel moeten vinden. Wie aanspreken, waar kunnen ze met hun vraag terecht? Gemeentehuizen worden door hen nog te veel als ambtenaars bolwerken gezien. Wat we nodig hebben zijn laagdrempelige buurtaanspreekpunten die de weg weten en van advies kunnen

dienen. Het menselijk contact blijft hierin essentieel. Ik zie verbindingspersonen die zijn gelieerd aan de buurt én aan de gemeentes als een nuttige rol daarin.” Pauline Tiecken: “De ondernemende ambtenaar vind ik een mooi beeld. De ambtenaar die de wijken intrekt, ik denk dat dat al steeds vaker gebeurt. Maar het gemeentelijke apparaat inclusief hoe het functioneert met een college en een raad, kan daar nog niet altijd voldoende op in spelen. De ondernemende ambtenaar kan de werelden van de besluitvorming en van de uitvoeringspraktijk in de wijken nog niet altijd snel en goed verbinden. Beleid en praktijk zijn vaak nog te verschillende beleef- en werkwerelden.” Marcel Hermans: “Wij komen er bij het uitwerken van de gespreksarena’s die wij begeleiden achter dat verschillende partijen verschillende abstractieniveaus hebben als ze met elkaar in gesprek gaan. Wat bestuursvoorzitters van woningcorporaties zeggen, is van een andere orde dan wat bewoners zeggen. Daardoor verloopt een gesprek tussen beide niet automatisch succesvol. De bewoner zit met concrete vraagstukken op een concrete plek, de bestuurder denkt meer in grote lijnen.” Céline Janssen: “In mijn onderzoek zie ik dat er eigenlijk geen enkele professionele partij, en trouwens ook geen enkele bewoner is, die alles overziet van wat er in een wijk gebeurt. De verschillende leefwerelden zijn er gewoon. Waar zit dan de grens van hoe goed je de behoeften van bewoners in beeld kan krijgen, en daarin kan faciliteren? Waar heb je als professional invloed op en hoe kun je als stedenbouwkundige of als lokale buurtcommissie overzicht krijgen?” Marcel Hermans: “Mijn advies is: Ga in vredesnaam naar buiten! Als je nooit buitenkomt, zul je het nooit weten.”

Peter van Schie: “Wij proberen in onze omgevingsvisie de systeemwereld en de leefwereld bij elkaar te brengen. Bijvoorbeeld interpreteren wij op systeemniveau groen als plek voor biodiversiteit en waterberging, maar op niveau van de leefwereld als ruimte die bijdraagt aan gezondheid en sociale ontmoeting. Het systeem/de lange termijn en het leven/vandaag de dag verenigen we op die manier. En wij voeren hier gesprekken over met de collega’s van sociaal domein, met als doel aan een betere gemeenschap te werken.”

Tot slot Celine Janssen: “Dit gesprek ging vooral over hoe we dichter bij de leefwereld kunnen komen van de mensen die de plekken gebruiken die we aan het ontwerpen zijn. En wat zijn de manieren om dichter bij de leefwereld te komen? Zijn dat linking pin personen? Of zijn dat social media platforms? Of is dat de inrichting van een buurthuis in een wijk? Of is het de verandering van de talen die we spreken? Het meer leren kennen van elkaars werkvelden? Het is mooi om te zien dat er zoveel motivatie is om hier antwoorden op te zoeken!”

[1] https://www.alwel.nl/Nieuws/2380/nieuwbuurtpunt-in-fellenoord--schorsmolen [2] https://nieuwrotsoord.nl [3] https://www.trouw.nl/economie/desupermarkt-2-0-slaat-aan-in-wilp-bij-onsbepaalt-de-boer-de-prijs~b325960a/ [4] http://www.onsingeeren-zuid.nl [5] https://www.youtube.com/watch?v= nm4BsrYe0HI

INTERVIEW

Gezocht: nieuw eigenaarschap Al zo'n 20 jaar houdt Marc van Leent zich bezig met maatschappelijk vastgoed. Eerst als adviseur van corporaties en gemeenten. De laatste jaren als sociaal ondernemer en ontwikkelaar van dergelijke plekken. In dit interview door Maurice Specht kijken ze samen terug op de recente geschiedenis van het maatschappelijk vastgoed, de praktijk van het ondernemen in dit landschap en toekomstige bewegingen op dit terrein. Maurice Specht

Ik ken je als auteur van het boek 'Publiek Vastgoed' (2012), waarin je een kritische analyse schrijft over de staat van het 'maatschappelijk vastgoed'. Kan je iets meer vertellen over hoe je actief bent geworden op dit terrein? Marc: “Na een tijd bij en voor corporaties gewerkt te hebben, ben ik me zo’n 20 jaar geleden met maatschappelijk vastgoed gaan bemoeien. Samen met een club mensen richtte ik het platform ‘Bouwstenen voor Sociaal’ op. Daarmee wisselden we kennis en ervaringen uit tussen gemeenten en corporaties, deden we onderzoek en organiseerden we congressen. We kwamen erachter dat we in het veld vooral erg ‘onbewust bekwaam’ waren. Het geheel groeide en bloeide, maar veranderde snel na de val van Ella Vogelaar, de toenmalige minister van Wonen, Wijken en Integratie. Met het aantreden van Stef Blok als nieuwe minister, de uitbouw van de verhuurdersheffing en de nieuwe woningwet, werden woningcorporaties op het vlak van maatschappelijk vastgoed gelimiteerd. Corporaties moesten terug naar hun kerntaak en dat is het begin geweest van de uittocht van de corporaties uit de wereld van het maatschappelijk vastgoed.”

INTERVIEW

“Bij gemeente gebeurde tegelijkertijd, weliswaar iets minder heftig, hetzelfde. Ik zag dat bijvoorbeeld hier in Amersfoort. We zaten midden in de economische crisis en de wethouder zei: “Wij moeten geen geld meer in stenen stoppen, wij moeten al het geld wat wij hebben in mensen stoppen”. Hij concludeerde dat de gemeente meer maatschappelijk vastgoed had dan ze strikt nodig had en gooide het buurthuis letterlijk dicht. Onder het motto “voor die activiteiten zijn tien andere ruimten te vinden”. Vervolgens voltrok zich een proces waarbij de gemeente een heel groot deel van haar maatschappelijk vastgoed heeft afgestoten.” “Wat je zag gebeuren is dat traditionele institutionele partijen – de corporaties en de gemeenten – een terugtrekkende beweging maakten. Daarmee is maatschappelijk vastgoed verweesd bezit geworden. Iedereen schuift het van zich weg. Dan wordt een belangrijk vraagstuk: wie neemt er eigenaarschap voor maatschappelijk vastgoed?”

En zijn er partijen die dit eigenaarschap naar zich toe trekken? “Zeker, er zijn lokaal allerlei clubs die zeggen: “Als jullie het niet willen, dan weten wij er wel raad mee.” Soms zijn dat klassieke burgerinitiatieven, maar daarvan zijn vooral de financiële middelen beperkt. Vaker neemt dit een hybride vorm: een combinatie van een burgerinitiatief, sociaal ondernemerschap en particuliere investeerders. Gemeenten en corporaties kunnen en moeten dat niet zelf doen. Ze kunnen een belangrijke voorwaarde-scheppende rol spelen, maar daarna is het aan het brede palet van meer en minder commerciële partijen om in die plekken leven te krijgen. Ik noem dat maar even de derde weg. Ik denk dat daar voor een groot deel de toekomst van het maatschappelijk vastgoed ligt. En ik dacht, van die toekomst wil ik zelf wel deel uitmaken.”

Sinds een aantal jaar ben je inderdaad niet meer actief als adviseur, maar ontwikkel je zelf wat je 'bijzondere ontmoetingsplekken' noemt. Zou je iets meer kunnen vertellen hoe dit begonnen is en waar je dan, aan die kant van de lijn, tegenaan loopt. “Het begon allemaal met een bericht in de Volkskrant. We zochten met ‘Bouwstenen voor Sociaal’ een kantoorruimte en we lazen dat een roemrucht café drie huizen verder, De Rooie Cent, geveild zou gaan worden. In een halve opwelling zijn we daar naartoe gegaan en staken we op het juiste moment onze hand op. Zo hadden we ineens een oud pand waar van alles mis mee was wat we stapsgewijs hebben getransformeerd tot kantoor en bovenwoningen. Maar we waren van het dubbel gebruik en dus, ook als eerbetoon aan het verhaal van de plek, hebben we het pand beneden open gegooid. Niet meer als inloopcafé, maar wel als plek die voor allerlei doeleinden gebruikt kon worden. De ene avond zit er nu een zangclub in, dan heeft het bestuur van de ChristenUnie iets, dan weer is er een kleine receptie en zo vult het zich. Zo’n eigen plek, dat is ontzettend leuk. Dat heeft ons wel geprikkeld, misschien moeten we langs die lijn verder, dachten we.”

INTERVIEW

“En toen kwam er in 2015 een echt project langs. Een paar kilometer bij mij vandaan stond een oud ziekenhuis dat gesloopt zou worden. Daarmee kwam dat gebied vrij en bewoners hebben zich hard gemaakt om er een park van te maken. De gemeente is daar, nu ondenkbaar met de woningnood, in meegegaan. Er was echter één onderdeel, het ketelhuis met een hoge schoorsteen, waarvan de gemeente en ook bewoners zeiden: “Dat moeten we laten staan, dat is een industrieel monument.” Die bewonersgroep kwam al in de Rooie Cent over de vloer en zij stelden me de vraag of ik ze bij de ontwikkeling ervan wilde helpen. Dat hele proces heeft uiteindelijk lang geduurd, maar eind vorig jaar zijn we opengegaan. Er zit een kinderopvang in, horeca, maar er is ook ruimte voor allerlei maatschappelijke en culturele initiatieven. De horeca en kinderopvang zijn de financiële dragers, waardoor er ook partijen in kunnen die wat minder geld opbrengen. Het is een fantastische locatie in Amersfoort, even buiten het centrum die, ook in deze moeilijke tijden, al een hoop publiek aantrekt.”

“Laten we het begrip ontmoeten alsjeblieft niet hospitaliseren”

Ik wil straks even op dat publiek terugkomen, omdat dit essentieel is om de betekenis van deze plekken te begrijpen. Maar vastgoed ontwikkelen is geen 'hobby-gebeuren', zoals de Rooie Cent. Dat vraagt investeringsvermogen. “Dat klopt en dat was een leerzame zoektocht. Ik ben hier aan begonnen met een kompaan die uit de kinderopvang en projectontwikkeling komt. In het begin zijn we heel ideologisch het gesprek aangegaan met notarissen: hoe kunnen we het zo regelen dat zo’n plek ook letterlijk eigendom van de wijk, buurt of stad wordt? We hebben toen crowdfunding onderzocht. Leerden van het ‘fonds voor gemene rekening’ een oude constructie waarbij je het juridisch en economisch eigendom kan scheiden. En meer van dat soort zaken. Maar het zijn toch een beetje exotische vormen die een hoop tijd, uitleg en investering vragen. Terwijl, toen we het plan voor de ontwikkeling van het Ketelhuis tot Parkhuis aan een aantal lokale ondernemers presenteerden, zij op basis van dit plan wel wilden investeren. Dat, plus het feit dat bedrijfs-onroerend goed zich tot 70% extern laat financieren bij een bank, maakt dat we uiteindelijk simpelweg een BV hebben opgericht.” “Maar we beschouwen onszelf wel als sociaal ondernemer. Dus we zien bewoners, door wie we vaak gevraagd worden, als co-ontwikkelaar. We zijn nu bijvoorbeeld bezig met een nieuwe plek, waar we door de welzijnsorganisatie zijn

gekoppeld aan een groep bewoners die een voormalige school wil omvormen tot buurtontmoetingsplek en tuin. In de afgelopen periode zijn we intensief samen opgetrokken. Hebben samen een enquête in de buurt uitgezet, hebben samen een plan ontwikkeld en dit aan de gemeente gepresenteerd. En we voelen dat we van elkaar afhankelijk zijn. Zonder bewoners kan ik het niet kopen en zonder ons kunnen bewoners die plek niet gebruiken. Dus we moeten elkaar heel goed vasthouden. En nu staan we op het punt om een samenwerkingsovereenkomst af te sluiten.” “Maar ook met de aandeelhouders van de BV kijken we steeds naar hoe we opereren. Op een gegeven moment kwam daar ook wel discussie: wat voor rendement willen we hebben? Het zijn allemaal ondernemers (geweest) en ze zitten er best zakelijk in. Maar even, of misschien wel belangrijker, is dat het ten minste iets goeds oplevert voor de omgeving. Nu heb je voor de financiële kant duidelijke richtlijnen wanneer iets een succes is. Maar wanneer is dat ook maatschappelijk het geval? Mede aangejaagd door het Stadsmakersfonds, hebben we hebben daarom maatschappelijke performance indicatoren vastgelegd. Voor het Parkhuis zijn dit er negen. Dat gaat dan van het behouden en toegankelijk maken van het monument, tot het ruimte bieden aan onze samenwerkingspartner Stichting Elisabeth Groen. En van zorgen dat mensen met een kleine portemonnee ook toegang hebben tot het café, tot het opstarten van een inclusieve leerwerkbedrijf . Een andere belangrijke eis is dat er verschillende doelgroepen binnenkomen.”

Op dat laatste punt wil ik graag nog wat nader met je ingaan, want dat brengt ons bij het publiek van de plekken die je ontwikkelt Waarom wil je graag dat er verschillende mensen binnenkomen? En hoe proberen jullie dit voor elkaar te krijgen? “Onder invloed van branding en leefstijlen segmenteert onze samenleving zich steeds verder uit, lijkt het. Terwijl elkaar tegenkomen, elkaar ontmoeten, belangrijk is. Dat je elkaar ziet en oogcontact maakt. Daar kan je mensen niet toe dwingen, dat werkt via de kunst van de verleiding. Commercie is daarbij niet de vijand, maar de vriend van dit soort plekken. Dus die kaart moet je gewoon durven spelen, is mijn stelling.” “Dus naast de dure latte machiatto ook een goedkope kop koffie op de kaart zetten. Maar dat is natuurlijk niet genoeg, het is steeds een zoektocht. We zien bijvoorbeeld bij het Parkhuis dat er al snel één doelgroep op afkomt. Wandelaars in het park die daarna langskomen voor een kopje koffie. Dat kleurt de doelgroep: wit, een beetje ouder. Terwijl in de buurten daarom heen best veel mensen met een migrantenachtergrond wonen. Die zie je veel minder. Terwijl we wel hebben afgesproken: er moet veel non-alcoholica op de lijst. Alcohol moet je wel kunnen krijgen, maar we gaan ons er niet mee profileren. Toch zien we ze nog niet binnenkomen. Dus ik ben wel benieuwd waar die migranten middenklasse heen gaat en hoe je die nu binnenkrijgt.”

INTERVIEW

“De waarde van ontmoeten zien we bijvoorbeeld op een andere plek van ons in Amersfoort, Wijkboerderij Nieuwland, een voormalig welzijnscentrum. Daar werken mensen met een zichtbare handicap. De kwetsbaarheid die iemand toont, dat doet enorm veel met de atmosfeer. Wat dat precies is? Ik heb daar laatst het woord inclusieve atmosfeer voor gemunt. Op het moment dat iemand zijn kwetsbaarheid toont, dan gedraag je je anders in de publieke sfeer, is mijn ervaring. Je komt sneller tot een praatje. Met die persoon, maar ook met je buurman.” “Op dat gebied is nog een wereld te winnen. Maar dan moeten we wegblijven bij de wereld van welzijn en zorg. Laten we het begrip ontmoeten alsjeblieft niet ‘hospitaliseren’. Ontmoeten moet vooral licht en leuk blijven.”

Je zou ook kunnen zeggen dat instituties op die manier weer eigenaarschap nemen voor maatschappelijk vastgoed? “Klopt, maar toch denk ik dat we daar van moeten proberen weg te blijven. Er is een wijk in Amersfoort, en daar is geen officieel buurthuis. En dus heeft de gemeente nu verzonnen dat er daar één moet komen. Maar als ik naar die wijk kijk, dan zie ik enorm veel plekken die enorm interessant zijn. Er zijn veel kerken actief, een speeltuinvereniging, een volkstuin, postzegeltuinen. Ik denk dat we voort kunnen en moeten bouwen op die al bestaande communities. Wat we nu vaak doen als overheid is dat uithollen, doordat we geld en aandacht brengen naar de officiële plekken, de ‘Huizen van de wijk’ of hoe ze heten. Gemeenten en corporaties moeten wegblijven bij het organiseren van ontmoetingen, is dus mijn stelling. Zoals ze dat ook niet doen bij winkels, horeca en supermarkten. Maar gemeenten vinden dat in de praktijk nog moeilijk. Ze moeten voorwaarden scheppen in het vastgoed en vervolgens die gemeenschappen ruimhartig subsidiëren. Via activiteiten die zich bewezen hebben en bewijzen. En misschien ook wel meerjarig. Dus bijvoorbeeld: je mag dit drie jaar doen. Daarmee kan je een stevige bodem leggen in de exploitatie van zulk soort plekken. En kunnen er bijzondere dingen ontstaan.”

Kapitaal voor de buurt Maatschappelijk vastgoed in handen van bewoners

Bomen planten Arnhem kastanjelaan FOTO JOHN VOERMANS

Maatschappelijk vastgoed is van de maatschappij. En dat zijn wij, denken actieve bewoners steeds vaker. 'Laat ons dus ook bepalen wat er mee gebeurt'. Actieve bewoners die zich organiseren in een BewonersBedrijf, realiseren veel maatschappelijke impact in de buurt. Op een ondernemende manier trekken ze werk naar zich toe en binden ze buurtbewoners met diverse achtergronden aan zich. Daar zijn ze goed in. Toch blijkt de financiering ervan een hele kluif. In dit artikel laat LSA Bewoners zien hoe dat komt en hoe dat mogelijk tot oplossingen zou kunnen leiden. Marieke Boeije

wonersgroepen -, Social Enterprise NL en Stichting DOEN) onderzoek gedaan naar de toegankelijkheid tot financiering voor Bewonersbedrijven. Daarvoor zijn bureauonderzoek en interviews met initiatiefnemers van bewonersbedrijven, beleidsmakers, financiers en experts op het gebied van community financing, een vragenlijst onder bewonersbedrijven (N=102) en verdiepende gesprekken ter duiding van de resultaten van de vragenlijst verzameld. In dit artikel bespreken we de uitkomsten van dit onderzoek. Maar voordat we daar over kunnen spreken, zullen we eerst nader ingaan op wat BewonersBedrijven zijn en op het fenomeen van het BewonersBedrijf als exploitant van maatschappelijk vastgoed.

e afgelopen tien jaar is er toenemende aandacht voor zelforganisatie van bewoners in het publieke domein. Onderhoud en aanleg van groen, allerhande vormen van zorg, speelen cultuuractiviteiten, bewoners blijken het graag en goed op zich te willen en kunnen nemen. Een deel van deze activiteiten vindt sporadisch en buiten plaats. Een ander deel heeft echter een vaste en soms eigen plek. Maatschappelijk vastgoed dat door bewoners wordt geëxploiteerd biedt ook echt maatschappelijke meerwaarde. Niet omdat de gemeente een pand nu eenmaal een maatschappelijke status heeft gegeven maar omdat bewoners er die plek van maken. Een BewonersBedrijf kan verschillende functies en doelen hebben, maar met bewoners aan het roer ligt de focus altijd op de buurt en de behoeften die daar zijn. Het zijn plekken waar kruisbestuiving plaatsvindt. Waar leren, maken, ondernemen en ontmoeten samenkomen. De waarde van deze plekken wordt ook gezien door gemeenten, fondsen en andere financiers. Zeker in de initiatieffase weten ze elkaar te vinden en zijn er tijdelijke ruimte, regelingen en potjes geld beschikbaar. Maar zodra plekken langer bestaan is het voor alle partijen, dus ook de BewonersBedrijven, een stuk lastiger. Want welke impact heeft een plek in de wijk, hoe past dit in de vastgoeden sociale strategie van de gemeente, en in hoeverre is een bewonersinitiatief duurzaam in staat om aan financiële verplichtingen te voldoen? Omdat hier nog veel onduidelijkheid over bestaat, is het vaak lastig om een stevig financieel fundament te leggen onder deze plekken. Om meer zicht te krijgen hoe dit wel gevormd kan worden, hebben we (LSA Bewoners - een landelijk netwerk van actieve be-

Hoe exploiteren bewoners maatschappelijk vastgoed? BewonersBedrijven zijn ondernemers in publieke waarden. Publieke waarden die vaak door de markt niet bediend worden en waarvoor de overheid weinig structurele tijd of middelen beschikbaar heeft. Een BewonersBedrijf is een onderneming in handen van bewoners, met een stevig verdienmodel. BewonersBedrijven onderscheiden zich van meer traditionele vormen van bewonersparticipatie door het collectieve ondernemerschap en het blijvende karakter. Zij halen betaalde opdrachten binnen, verkopen hun eigen producten en diensten en leveren een belangrijke bijdrage aan de wijkeconomie. Hierdoor komen BewonersBedrijven losser te staan van subsidies en hun verstrekkers. De bewoners worden zelfstandiger en bepalen hun eigen koers. Eventuele winst vloeit terug in de wijk, bijvoorbeeld door het opknappen van speeltuinen en pleinen of het organiseren van feesten voor kinderen uit arme gezinnen. Dat is althans altijd de ambitie.

Midwest Amsterdam FOTO JOHN VOERMANS

Het onderhoud is door de gemeente aanbesteed aan de goedkoopste inschrijver, die weinig meer kan doen dan er twee keer per jaar doorheen razen. De bewoners denken dan al snel ‘dat kunnen wij beter!’ Het BewonersBedrijf neemt – tegen betaling door de gemeente – het onderhoud op zich. Ook de woningcorporatie verstrekt opdrachten aan het BewonersBedrijf om de groenstroken, de verlichting en portieken van hun panden bij te houden. De boel knapt zienderogen op, want de initiatiefnemers moeten er zelf immers iedere dag tegenaan kijken en hebben dus een belang. En bovendien biedt het BewonersBedrijf een aantal bewoners, die aan de maatschappelijke zijlijn stonden, weer zinvol werk en eigenwaarde. Het voorbeeld over het Bruishuis in Arnhem laat precies zien wat er via een BewonersBedrijf kan ontstaan. Het voorbeeld maakt duidelijk dat er veel maatschappelijke waarde wordt gerealiseerd op deze plek. Met liefde, aandacht en energie worden steeds verbanden gelegd tussen mensen en verschillende domeinen. Het hebben van die vaste, eigen plek, is daarbij voor veel van deze initiatieven van cruciaal belang, zo bleek ook weer in ons onderzoek. Maar tegelijkertijd kan het hebben van een eigen plek een last zijn. Deze brengt namelijk hoge vaste lasten met zich mee, er is onderhoud nodig en er moet in geïnvesteerd worden. Iets wat, gegeven het feit dat veel van deze plekken geen vaste inkomsten hebben, spanning met zich mee brengt.

Hoe ziet dat er dan uit in de praktijk? Het begint bijvoorbeeld met een leegstaand schoolgebouw. Een groep bewoners ziet kansen. De gemeente verkoopt of verhuurt hen het onroerend goed, het BewonersBedrijf knapt het pand op en verhuurt de ruimtes aan maatschappelijke organisaties. De voormalige schoolkantine wordt een wijkrestaurant, met gezond, betaalbaar en bij voorkeur lokaal voedsel. Of het begint met een gezonde dosis ergernis over de magere staat van het openbaar groen in de wijk.

Het Bruishuis in Arnhem: een verzorgingstehuis als motor voor de buurt In het Arnhemse Malburgen – een wijk met een kleine 20.000 inwoners en behoorlijk wat grootstedelijke problematiek – namen bewoners een voormalig verzorgingstehuis over en exploiteren dit gebouw van tien verdiepingen. Er wordt een marktconforme huur afgedragen aan de woningcorporatie, opgebracht door de verhuur aan bewoners en kleine maatschappelijke organisaties. Ooit was het gebouw verlieslijdend, maar door het roer om te gooien is er een gezonde financiële situatie ontstaan. De winst die BewonersBedrijf Malburgen maakt stroomt direct terug in de wijk. Vanuit het idee dat investeren in de wijk begint bij investeren in kinderen, zorgde het BewonersBedrijf bijvoorbeeld voor de aanleg van een grote speeltuin en ontmoetingsplek voor de wijk. Ook gaven ze scholen geld om een sportdocent in te huren of nieuw lesmateriaal aan te schaffen. Op deze manier willen ze ervoor zorgen dat kinderen in zichzelf geloven, talenten kunnen ontwikkelen en dromen durven najagen.

Vastgoed in eigen hand Een manier om om te gaan met die spanning, is een stap voorwaarts in het diepe te doen: het pand als gemeenschap, als BewonersBedrijf, aan te kopen. Zo neemt de afhankelijkheid van de gemeente – zal deze het pand wel of niet op de markt verkopen? – af en ontstaat

MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

uit z’n jasje en huurt lokalen bij het Wijkpaleis. En ook hier wordt verbinding gezocht. Zo leerden kinderen als onderdeel van het voedselproject op school roti maken van Fatma, de wijkkokkin die de keuken van het Wijkpaleis bestiert. Door de verhuur van de eerste en tweede verdieping aan de school en de ondernemers en door incidentele verhuur van de Dorpszaal kan de kale huur van maar liefst 100.000 euro per jaar worden opgebracht. Van de gemeente ontvangt het Wijkpaleis een klein budget voor zijn functie als Huis van de Wijk. Met een flinke dosis creativiteit en ondernemerschap hebben de initiatiefnemers er een levendige, sociale en eigen plek van gemaakt. Om een solide en langdurige basis onder deze levendigheid te leggen, hebben de initi-

meer ruimte om zelf invulling te geven aan het pand. Want een pand met een beetje volume vormt een mooie basis voor het genereren van inkomsten. Bovendien kan aankoop leiden tot kostenbesparing. Bij de huur ervan moet er immers aan een minimaal niveau van onderhoud en eisen op het gebied van verduurzaming en dergelijke voldaan worden. Een BewonersBedrijf kan daar vaak veel vrijer en creatiever mee omgaan door bijvoorbeeld de inzet van vrijwilligers en het gebruik van tweedehands materialen. Maar exploitatie van vastgoed is wel een vak apart. Een solide businesscase is een must als een BewonersBedrijf wil overgaan tot aankoop. Het meest in het oog springende voorbeeld in het land op dit moment is het Wijkpaleis in Rotterdam. Het Wijkpaleis huurt op dit moment een voormalig schoolgebouw van 2000 m2met een enorme speelplaats. Wanneer je er binnenstapt voel je het meteen: bedrijvigheid. Beneden wordt volop geklust in de Dorpszaal. Hier schuiven bewoners aan om te eten en elkaar te ontmoeten, om te leren en te maken. En om samen te bepalen welke activiteiten er georganiseerd worden en wie er ruimtes kunnen huren. Op de eerste verdieping wemelt het van de creatieve ondernemers – de ‘makers’ – zoals film- en theatermakers, landschapsarchitecten en textielontwerpers. Zij betalen kostendekkende huur. De makers hebben eensocial return-verplichting in het contract. Zo organiseren de textielonderneemsters op zaterdagochtend een Repaircafé voor mensen uit de buurt. Buurtbewoners kunnen langs komen om kleding te laten inkorten of repareren: duurzaam en gratis. Een plaatselijke basisschool groeide

“Met liefde, aandacht en energie worden verbanden gelegd tussen mensen en domeinen” atiefnemers bedacht dat ze het gebouw van de markt moeten halen. En dus willen ze het van de gemeente kopen. “Wij willen dit gebouw behouden voor de wijk. Geen speelbal zijn van een verhuurder maar zelf bepalen wat er binnen gebeurt en hoe we het pand beheren en bijvoorbeeld verduurzamen”, zegt Marieke Hillen, één van de initiatiefnemers. “En dat over vijf of tien jaar de buurtbewoners van dát moment aan het roer staan

Midwest Amsterdam. FOTO JOHN VOERMANS

ten een gemeenschap kan mobiliseren. Maar tegelijkertijd moet erkend worden dat dit voorlopig nog een uitzondering is. Het vinden van financiering blijkt namelijk voor veel BewonersBedrijven een behoorlijke kluif. Dat bleek onder andere uit een onderzoek dat we deden onder meer dan 100 BewonersBedrijven. Dat zoveel initiatiefnemers deelnamen aan ons onderzoek, geeft aan dat het onderwerp leeft en relevant is. Een fysieke locatie is van groot belang voor bijna alle BewonersBedrijven, maar het aantrekken van kapitaal vinden ze vaak ingewikkeld. Zeker wanneer het gaat over grotere financieringsaanvragen, zoals voor de aankoop van een pand.

en bepalen welke invulling nodig is. Bewoners zijn hier de constante factor en ons bestaansrecht.” Op dit moment wordt er volop gewerkt aan een degelijke financieringsconstructie. Onder andere door obligaties uit te geven. Met deze obligatieregeling is op het moment van schrijven € 615.000 bijeengebracht door bewoners. Dat, gecombineerd met een toezegging van een financier, maakt dat het Wijkpaleis de koop heeft uitgeroepen en de gemeente nu officieel de verkoopprocedure in gang heeft gezet.

De zoektocht naar financiering Het succes van het Wijkpaleis is inspirerend en laat zien welke (financiële) krach-

Kapitaal voor de buurt

Een goed ondernemersplan, een sterk bestuur en een betrokken groep vrijwilligers, een goede bezetting van het pand en medewerking van de verkopende partij zijn belangrijk. Maar dan ben je er nog niet. Banken hebben graag zekerheid over de continuïteit van de inkomsten. En laat dat nu net een heikel punt zijn. Gemeenten vinden het lastig om relatief kleine spelers zoals BewonersBedrijven opdrachten te gunnen. En als dat wel lukt, worden afspraken voor een korte periode vastgelegd en niet voor meerdere jaren. Stabiliteit en continuïteit in de inkomstenstromen zijn dus niet vanzelfsprekend. We zien gelukkig ook kansen. Voor financiers zien we nieuwe financieringsvormen ontstaan die goed aansluiten, mits er specifieke instrumenten worden ontwikkeld en er wordt samengewerkt tussen financiers. Zo kreeg Buurthuis de Boomtak in Tilburg een hypotheek van de Rabobank, nadat uit de buurt € 75.000 werd opgehaald voor de aankoop van het pand. En de gemeente steunde ’T Luukske in Wellerlooi bij de financiering met de eis dat er op termijn een zelfstandige exploitatie opgebouwd wordt. Dorpsbewoners kochten aandelen, waarmee een stukje eigen vermogen werd opgebouwd. Gemeenschapsgeld en ‘vreemd geld’ trekken zo samen op. Voor gemeenten ligt de uitdaging voorts in het maken van ruimte voor BewonersBedrijven binnen maatschappelijk vastgoedbeleid en het opnemen van BewonersBedrijven in het inkoopbeleid. Dat dit mogelijk is zien we bijvoorbeeld in Leeuwarden, waar het onderhoud in groen en openbare ruimte op buurtniveau al jaren aan het BewonersBedrijf Heechterp Schieringen gegund wordt. De buurt knapt fysiek op en daarnaast verbeteren ook sociale structuren en samenhang en heeft het BewonersBedrijf een belangrijke signaleringsfunctie.

In dit artikel hebben we laten zien dat BewonersBedrijven in staat zijn om publieke waarde te realiseren. Het zijn veelal nog relatief nieuwe plekken waar bewoners met veel elan aan de slag zijn gegaan. De komende jaren zal steeds moeten blijken in hoeverre ze in staat zijn om de gemeenschap om zich heen te blijven mobiliseren, hoe nieuwe mensen aansluiting weten te vinden en hoe ze voeling blijven houden met wat er speelt. Een solide businesscase, waar het eventueel hebben van eigen vastgoed een onderdeel van is, is daarbij cruciaal. Dat vraagt dat bewoners beter worden in het verwoorden van hun impact, dat gemeenten ruimte maken in hun beleid voor bewoners als aanbieders van diensten en dat financiers passende financieringsproducten gaan aanbieden. Dit artikel werd geschreven door LSA bewoners, een landelijk netwerk van actieve bewonersgroepen. Het rapport‘Kapitaal voor de buurt – toegang tot financiering voor BewonersBedrijven in kaart gebracht’is een onderdeel van het project ‘Social finance for community based social enterprises’. In dit meerjarig project van Social Enterprise NL, Stichting DOEN en LSA Bewoners willen we de toegankelijkheid van financiering voor BewonersBedrijven vergroten. Het project wordt gefinancierd door de Europese Commissie. De drie partijen slaan de handen ineen omdat zij geloven dat BewonersBedrijven een maatschappelijke meerwaarde leveren in een samenleving waar mensen betrokken zijn bij elkaar en hun omgeving. Het fungeert als een belangrijke ontmoetingsplaats in de wijk waar buurtbewoners elkaar kunnen ontmoeten, leren en zich ontwikkelen.

Nieuwe ontmoetingen in de kerk Maurice Specht

VERSPREID OVER HET land staat er in Nederland en Vlaanderen een eindeloze hoeveel kerkelijk vastgoed. Op veel plekken is dit vastgoed op zoek naar een nieuwe invulling nu de oorspronkelijke gebruiksgemeenschappen krimpen. Waar we enerzijds een trend zien dat kerken worden getransformeerd naar vaak bijzondere particuliere woningen, krijgt een ander deel een nieuwe publieke betekenis. Dit levert naast bijzonder (fotogenieke) plekken ook een belangrijke bijdrage aan het herinvullen van deze plekken waar de gemeenschap van oudsher samen komt. In dit beeldessay tonen we een aantal interessante voorbeelden van nieuwe publieke invullingen van religieus vastgoed. METAAL KATHEDRAAL – Utrecht – In deze voormalige katholieke kerk annex fabriek is sinds 2011 een ecologische creatieve broedplaats gevestigd. Op het snijvlak van kunst en wetenschap onderzoekt men het dagelijkse circulaire leven.

FOTO BERT KAUFMANN

BROEREKERK – BOLSWARD – De oudste restanten van deze kerk stammen uit de 14eeeuw. Na een brand stond er in 1980 enkel nog een ruine van een driebeukige kerk zonder toren. Door een slimme glazen overkapping is de kerk behouden en vervult nu weer een belangrijke maatschappelijke functie in Bolsward en omgeving.

BEELDESSAY

FOTO ARCHIPL ARCHITECTEN CV

SINT PAULUSKAPEL – Zwijnaarde (België)- Ook in Belgie worden kerken veelvuldig herbestemd. Als bibliotheek, circusschool, planetarium, trappistenbrouwerij en dus als fijne sportkapel.

BEELDESSAY

WESTERKERK – Utrecht – Een voormalige Gereformeerde kerk doet sinds kort dienst als hotel. Maar het heeft ook nog een publieke functie door te fungeren als ontmoetings- en werkplek en voor culturele programmering.

FOTO BUNK HOTELS

Stadsmachine Zollhaus De gemeenschapseconomie aan het werk in de stad

De wooncoöperatie maakt wonen weer de uitdrukking van een collectief proces. Niet de individuele wens 'hoe wil ik wonen?', maar het gezamenlijk vormgeven aan de vraag 'hoe willen wij samenleven?' bepaalt deze gemeenschappelijke inspanning. Zürich laat zien wat het oplevert wanneer bewoners en gebruikers zelf het heft in handen nemen en een gemengd stadsgebouw realiseren. Wat krijg je dan te zien, en wat betekent dat voor ons perspectief op maatschappelijk vastgoed en stedelijke ontwikkeling vandaag? Tekst Arie Lengkeek, Peter Kuenzli BEELD ZOLLHAUS AUSSEN. MARTINA-MEIER

2014 gerealiseerd is. Zürich heeft in de afgelopen decennia de heropleving gezien van de coöperatieve beweging. Betaalbaar wonen, waarbij bewoners zelf bepalen hoe ze daar samen vorm aan willen geven. Ondersteund door stedelijk beleid ten aanzien van grond en financiering, en met de ambitie om in 2030 één derde van de nieuw te realiseren appartementen door deze Genossenschaften te laten ontwikkelen. Die harde ambitie, uitkomst van een referendum in 2011, maakt een fundamenteel ander speelveld mogelijk dan wat wij kennen. Niet alleen overheid en markt, maar ook de collectieve organisaties van burgers zijn spelers in de stadsontwikkeling. Zij organiseren zich in coöperatieve verenigingen, Genossenschaften, die zonder winstoogmerk woonruimte voor hun leden realiseren en exploiteren. De leden zijn samen eigenaar van die onderneming, en besturen hem samen democratisch. Wat interessant is, dat de vernieuwing van het wonen zich daarbij niet beperkt tot het wonen zelf. Wonen, werken, ontspannen en recreëren, zorg geven en zorg ontvangen zijn ook in Nederland categoriëen die elkaar steeds meer overlappen. Zeker met de covid-crisis heeft iedereen dit ervaren. De Züricher Genossenschaften kennen een sterke traditie in vernieuwende typologieën voor het wonen. Daarom is het interessant bij hen nu ook te zien hoe die traditie zich weer verder ontwikkelt. Er ontstaat een nieuwe generatie van stadsgebouwen, waarin het wonen nog sterker gemengd wordt met collectieve functies, publieke functies en publieke plekken.

e zouden overnachten in de gastenkamers van Zollhaus in Zürich, het net opgeleverde woongebouw van Genossenschaft Kalkbreite. In het hart van de stad, direct langs de spoorbundel naar het hoofdstation. Aan het eind van de avond kwamen we aanrijden en parkeerden in de parkeerkelder onder het gebouw, waar plek was voor zo’n 12 auto’s, maar die grotendeels leeg stond. Via de gezamenlijke fietsparkeerkelder zochten we onze weg naar boven. Díe stond helemaal vol, met fietsen in alle soorten en maten, voor alle fases van het leven, en voor alle ‘walks of life’. Boven aangekomen kwamen we in een ruime hal, waar juist een klein theater in uitliep na de avondvoorstelling. Behalve het theater, gaf de hal toegang tot een restaurant in de plint, en met een trap omhoog naar een bar met een breed terras dat tussen weelderige planten en struiken door uitkeek over de sporen. We vonden onze gastenkamers, met zicht op het spoor maar zonder een spoor van geluid. Een glas in de bar, waar voor de volgende ochtend een schrijversontbijt staat aangekondigd. Het was elf uur ’s avonds op een zaterdag, en het woongebouw ‘stond aan’.

Wooncoöperaties voor maatschappelijk vastgoed Natuurlijk zijn er heel veel gebouwen in de stad die ‘aan staan’, ‘bruisen’, ‘brandpunt van stedelijk leven’ of wat al niet zijn. Zeker op een centrumstedelijke locatie in een Europese stad. Wat dit gebouw uitzonderlijk maakt, is dat het een coöperatief gebouw is. Initiatief, ontwikkeling en exploitatie komen van Genossenschaft Kalkbreite, dat eerder al furore maakte met het gelijknamige gebouw even verderop dat in

Stapeling van stedelijkheid Maar eerst: wat zie je, wat tref je aan? Boven, op en om die publieke functies biedt het gebouw Zollhaus ruimte aan 190 be-

Zollhaus. FOTO ARIE LENGKEEK

vond om te experimenteren met andere vormen en combinaties van wonen, werken en samenleven. Zo’n rijke stapeling van vormen en functies komt niet vanzelf tot stand. Hoe slaagt zo’n coöperatie van bewoners erin om een visionaire droom via allerlei tussenstappen tot realisatie te brengen, en daarna ook levend te houden als het échte leven erdoorheen komt banjeren?

woners die samen op 4864 m2wonen, zo’n 27,8m2 per persoon. Daar komt per persoon nog 2m2aan gemeenschappelijke ruimtes bij. Ter vergelijk: in Nederland is er per persoon gemiddeld 65m2 beschikbaar, in Amsterdam is dat 49m2. In het gebouw is ruimte voor bedrijven, een aantal winkels, een kinderopvang van de stad Zürich met spectaculaire speelruimte op het dak; maatschappelijke functies als het ‘Regenbogenhaus’ en het theater van 210m2. Met de verhouding 60% wonen 40% werken/cultuur/voorzieningen is het met recht een stadsgebouw. Maar een stapel maakt nog geen stad. Juist de overgangen en combinaties van publieke functies, collectieve functies en het private domein is daarvoor wezenlijk, evenals de vraag hoe voortdurend openheid en diversiteit worden aangejaagd. Een opgetilde straat vormt een platform waarop de drie gebouwdelen staan en geeft twee keer zoveel ‘plinten’ en een stedelijk balkon met zicht op de sporen. Ook als de bar is gesloten blijft de ruimte open, en dat is bijzonder. Naast de (semi)publieke functies heeft het gebouw ook ruimtes die buitenstaanders eenvoudig voor korte tijd kunnen huren of gebruiken: de gastenkamers, maar ook werk/vergaderruimtes met een flexibele functie. Dat zijn de overgangen die buitenstaanders kunnen ervaren. Voor de meeste bewoners zit daar nog een hele wereld bij: er zijn meerdere woontypes die naast de eigen privéruimte ook een collectieve ruimte delen. Het meest spraakmakend is de typologie van het Hallenwohnen: grote ruimtes met een hoogte van 4,2 meter, waar wonen en werken door de uiteindelijke gebruikers ‘ingebouwd’ kunnen worden, geïnspireerd op de ruwe bedrijfshallen waar de krakersscene eind jaren tachtig van de vorige eeuw de ruimte

Ruimte voor de gemeenschapseconomie Het succes van de Züricher Genossenschaften is niet los te zien van een geschiedenis waarin gebouwd is aan instituties in een woningmarkt die het eigen initiatief van burgers in lijn met het algemeen belang mogelijk maken. Het Duitse woord ‘Gemeinnutzigkeit’ is de aanduiding voor dat segment van de woningmarkt dat niet wordt aangedreven door rendement maar door het algemeen nut van goede, betaalbare en toegankelijke woningen. De prijs van wonen wordt niet bepaald door de commerciële markt, of door een beleidsnorm die met subsidies voor een onrendabele top moet worden aangevuld. De huur wordt, conform een gemeentelijke verordening, berekend als ‘kostprijshuur’, waarin een heldere formule de relatie legt tussen de aanvankelijke investering (en dus de financieringslast) en de benodigde kosten voor instandhouding (reserveringen, exploitatiekosten). Leden van de Genossenschaft leggen eigen kapitaal in, waarop, als de exploitatie het toestaat, een beperkt rendement wordt uitgekeerd. Het eigen vermogen van de coöperatie wordt aangevuld met leningen. Ook daarin schuilt een succesfactor van Zürich; niet directe subsidies, maar een stelsel van gunstige leningen bij aan de stad geli-

het verkrijgen van het bouwrecht voor de grond: de stad Zürich schreef in 2012 een competitie uit, waarop een werkgroep van Genossenschaft Kalkbreite met een visie en het eerste concept ‘Zollhaus’ zich inschreef. Zij wonnen deze eerste competitie omdat ze met het project Kalkbreite al hadden bewezen dat ze in staat zouden zijn een goed werkend publieksgebouw met een sterke mix van functies te realiseren.

eerde fondsen en instellingen stelt coöperaties in staat hun financiering tegen gunstige condities te organiseren. Dat onttrekt de regelingen ook aan de grilligheid die gemeentepolitiek soms kan bepalen. Het eigen vermogen van de coöperatie verankert het niet-speculatieve karakter van het vastgoed. Het gaat ook de individuele bewoner en gebruiker niet om financieel rendement op de woning, maar om de grote sprong in gebruikswaarde die het coöperatief wonen mogelijk maakt. Zollstrasse laat dat vooral ook zien in de ongekend grote diversiteit aan woonvormen waarvoor passende woningtypes in dit gebouw zijn gerealiseerd, verrijkt met tal van collectieve functies en voorzieningen. Niet de individuele woondroom, maar de vraag ‘hoe willen we in de toekomst samenleven in de stad’ is leidend gemaakt en uitgewerkt in een uitgebreid visiedocument. En ook hier geldt: niet alleen in de architectuur en typologie, maar ook in de exploitatie en organisatie is dit verankerd. Je zou dit de ‘commons’ kunnen noemen, of: de gemeenschapseconomie. Dat is geen abstracte term, maar een eigen en volwaardig ‘marktsegment’, met eigen vormen van financiering, regulering vanuit de overheid, en passende condities voor gronduitgifte en grondprijs.

“Ook de collectieve organisaties van burgers zijn spelers in de stadsontwikkeling” Ook onderscheidden zezich door de sterke betrokkenheid van toekomstige bewoners en gebruikers én de omliggende buurt. Na een internationale architectencompetitie kozen het Genossenschaft en de stad Zürich samen voor de architecten Enzmann-Fischer. Deze competities zijn een belangrijke schakel: ze vereisen professionaliteit van de coöperatie als opdrachtgever, maar garanderen ook ondersteuning vanuit de gemeentelijke organisatie. Het tot realisatie brengen van het project is een proces van competitie én vervolgens gezamenlijk onderhandelen en optimaliseren. Exploitatie en financiering van de hele onderneming lopen gelijk op met het ontwerpen en ontwikkelen. De maatschappelijke en commerciële functies die zijn opgenomen in het programma van eisen voor Zollhaus zijn onderdeel van de

Competities en co-creatie In het ‘marktsegment’ dat zo gedefinieerd wordt in de stedelijke woonpolitiek van Zürich (en evenzo in tal van andere steden!) wordt de realisatie niet uit handen gegeven aan de eerste die een initiatief aandraagt. Ook in dit marktsegment wordt competitie georganiseerd. Dat begint bij

Nutzungsmix. BRON ENZMANN UND FISCHER ARCHITEKTEN

er veel aandacht besteed aan het werven van de juiste huurders en gebruikers, naast de bewoners. Wie zijn in staat binnen de bijzondere voorwaarden die het gebouw en de visie op het functioneren meegeven ook goed te ondernemen? Hoe krijgt de publieke ruimte en het collectie-

coöperatieve onderneming. De gebruikers worden lid en hebben daarmee stemrecht in de coöperatie, net als de bewoners. Er wordt gerekend met een huur die past bij de functies: het theater kent een ander huurniveau dan het restaurant. Tijdens de fase van de ontwikkeling en bouw wordt

“Hoe willen we in de toekomst samenleven in de stad” een heldere visie en programma van eisen. Dat levert een gebouw op dat zoveel meer is dan een woongebouw op een plint met gemengde functies. Door de betrokkenheid van een Genossenschaft ontstaat een fysiek gebouw, maar ook een sterke gemeenschap die met visie en een stedelijke plek maakt. De wisselwerking daartussen levert een gebouw op dat leeft, en waarin gebruik en gebouw ook in de komende periode met elkaar kunnen meebewegen.

Wat we kúnnen willen Zollhaus is uitzonderlijk. Ook in Zürich is het een nieuw hoogtepunt in de menging van wonen, werken en ontspannen binnen de bouwstroom van coöperatieve bouwprojecten. We voeren het hier echter niet op als een eenmalige uitzondering, een niche. Want wat juist zo wezenlijk zichtbaar wordt in Zollhaus is de potentie van vastgoed met een maatschappelijke verankering. Niet alleen in de exploitatie, maar ook in de ontwikkeling en realisatie van nieuw vastgoed. Het is een vriendelijke herinnering aan het feit dat we niet alleen voor maatschappelijk vastgoed, maar ook voor wonen voorbij de recepten en exploitaties van de markt en de overheid moeten kijken. Burgers zijn in staat om zelf, autonoom en professioneel, te voorzien in complexe projecten. Voorbij het

ve domein die door het gebouw heen lopen betekenis door de commerciële en maatschappelijke functies? Niet als huurders, maar als gelijkwaardige leden van de Genossenschaft geven de ondernemers en maatschappelijke instellingen hier vorm aan, via dialoog en co-creatie vanuit

Zollstrasse Gleisterrasse. FOTO MARTINA-MEIER

derde weg. Amsterdam heeft als eerste echt ruimte gemaakt voor coöperaties die betaalbaar wonen willen realiseren. Ruimte in de regelgeving, in financiering en heel letterlijk: in grond. Het begin is er. Maar het is nog moeilijk voor te stellen dat de wooncoöperaties en de complexe, gestapelde stadsblokken van de 21e eeuw samenvallen. Wie Zollhaus bezoekt moet zich één ding goed realiseren: dit project laat zien wat we kúnnen willen. Om dat te bereiken moet niet alleen worden nage-

commerciële en het publieke domein tekent zich een maatschappelijk domein af. Niet als vrijwilligers, niet op incidentele subsidies, maar vanuit een gezamenlijke onderneming die professioneel én democratisch bestuurd wordt. Maar zo’n project, en zo’n coöperatie, kan niet op zichzelf bestaan. Elk land, elke stad kent zijn eigen geschiedenis en ruimte waarin bepaald wordt hoe de stad gemaakt wordt. Zürich is inspirerend omdat het de vorm van de Genossenschaften historisch al kende, en deze in recente jaren opnieuw krachtig in het speelveld van de stadsontwikkeling heeft gepositioneerd. Dat vertaalt zich in tal van instrumenten die de stadsontwikkeling niet beperken tot een spel van overheid en markt, maar waarin de gemeenschapseconomie van Genossenschaften een eigen bouwstroom kan vormen. Van de gronduitgifte, financie ringsinstrumenten tot en met de ontwerpcompetities: er is een sociaal contract dat de burgergemeenschap een plek geeft. En ook voor bouwbedrijven en fi nanciers is de Genossenschaft een betrouwbare contractpartner. In die verhoudingen komen de waarden die de betrokkenheid en inzet van die burgergemeenschap aanjagen tot hun recht. De productie van het wonen wordt dan niet gestuurd door het optimaliseren van financiële belangen en overwegingen. Die worden dienstbaar gemaakt aan een visie op het wonen als gemeenschap; en op de integratie van alle domeinen van het leven: wonen, werken, zorgen, ontspannen en ontmoeten. Ook in Nederland is er een toenemende belangstelling voor de wooncoöperatie als

“Hoe krijgt de publieke ruimte en het collectieve domein betekenis” dacht over hoe gebouwen moeten worden ingericht- maar ook de organisaties en modellen van financieren en exploiteren. En moeten we onderkennen dat er tussen het domein van de markt en dat van de overheid een eigen domein is: de gemeenschapseconomie. En dat men daar ook in kan wonen: samen, in allerlei samenstellingen, voor het hele leven, of als gast voor een nacht.

LEES MEER In januari 2021 verschijnt ‘Operatie Wooncoöperatie, uit de wooncrisis door gemeenschappelijk bezit’, door Arie Lengkeek en Peter Kuenzli bij uitgeverij Trancity x Valiz.

Voorbeelduitwerkingen synoptische assemblages

De waar dering van het kerk gebouw Kennisontwikkeling en ontwerpend onderzoek bij de herbestemming van kerken

De komende jaren zal een groot aantal kerkgebouwen van functie veranderen. Volgens een schatting van adviesbureau Colliers zal in 2030 een derde van de kerken overbodig zijn, om en nabij 1700 kerken. Het Rijk heeft een nationale kerkenaanpak opgezet die subsidie geeft voor het opstellen van kerkenvisies door gemeenten, kerkgemeenschappen of andere belanghebbenden. De kerkenvisie is een strategisch document dat als basis kan dienen voor het maken van keuzes over welke kerkgebouwen behouden blijven voor religieus gebruik en voor welke kerkgebouwen een andere bestemming zal worden gezocht. De kerkenvisie is een eerste stap. Marcel Musch

én als instituut. Binnen het stedelijk weefsel en het dorpslandschap is de kerk een uitzondering, weliswaar verbonden met stad en landschap maar met een eigen autonome positie. Als instituut hebben de verschillende kerkgemeenschappen eeuwenoude eigen tradities en wetten, met een trage dynamiek. Maar als de kerk leeg komt te staan, dan kantelt plotseling de positie van de kerk. Van een autonoom object met het aura van onaantastbaarheid verandert het in een gebouw waar iedereen aanspraak op lijkt te maken. De betekenis van de kerk als publiek gebouw blijft onveranderd groot, maar de invulling (gebruik, toegankelijkheid, betekenis) verandert radicaal: de kerk vermaatschappelijkt.

ooral katholieke parochies zijn momenteel in de problemen. De leegstand in de katholieke provincies zal in de komende 10 jaar naar verwachting in een versnelling terecht komen. In de provincie Noord-Brabant werkt tweederde van de gemeenten momenteel aan een kerkenvisie of heeft er recent een afgerond. Veel van de leegkomende kerken zullen een nieuwe, veelal publieke functie krijgen. Wat betekent deze vermaatschappelijking van het kerkgebouw voor de waarde van de kerk als erfgoed? Wat zijn de mogelijkheden voor het kerkgebouw als drijvende kracht in maatschappelijke en ruimtelijke ontwikkeling? En welke aanpak is hiervoor nodig? De onderzoeksgroep TU/e Urban Labs deed in twee projecten onderzoek naar de rol van kennisontwikkeling en ontwerpend onderzoek bij de herbestemming van kerken.

De kerk als publiek gebouw De specifieke typologie van het kerkgebouw en de bouwfysische kenmerken geven veel beperkingen aan het gebruik. Herbestemming van een kerk kost veel geld, ten opzichte van een ‘gewoon’ gebouw moet er meestal extra (gemeenschaps-)geld bij. Als ontmoetingsruimte of als concertzaal voldoet de kerk goed, maar voor veel andere functies is het kerkgebouw ongeschikt. Veel kerkgebouwen hebben de afgelopen jaren een publieke functie - zoals een bibliotheek, buurtcentrum of theater - gekregen om zo de toegankelijkheid voor de gemeenschap te waarborgen. Tegenover de hogere kosten staat dat -naast de vastgoedwaarde van het gebouwextra maatschappelijke waarde wordt gecreëerd. Deze meer 'zachte' waarden zijn van wezenlijk belang voor de kwaliteit van de sociale, culturele en fysieke leefomgeving maar worden niet in alle gevallen verdisconteerd in de opbrengsten. Een geslaagde herbestemming van een kerk straalt af op de directe omgeving, vaak het hele dorp en creëert daarmee ruimtelijke én sociaal culturele waarde. De kerk kan een centrale rol vervullen in

Kerk, erfgoed en gebiedsontwikkeling In de afgelopen decennia is de erfgoedpraktijk flink veranderd. Het accent is verschoven van louter bescherming naar behoud door ontwikkeling. Daarmee verschuift de aandacht van een sectorale benadering -erfgoed als sector- naar een waarbij erfgoed een gelijkwaardige factor in de ontwikkeling van gebieden is geworden. In een volgende stap is erfgoed de drijvende of sturende kracht van gebiedsontwikkeling -erfgoed als vector (Jansen, J. et. al., 2017). Deze ontwikkeling leidt tot een verbreding van de doelstellingen in de erfgoedpraktijk waarbij het erfgoed meer ingebed is in de bredere sociale, ruimtelijke en economische ontwikkelingen. Bij de herbestemming van kerken is van deze verschuiving echter nog niet zoveel te merken. Ongetwijfeld heeft dit te maken met het autonome karakter van de kerk: als gebouw

chie is uiteraard ook de religieuze betekenis van belang. En voor de eigenaar (bisdom, parochie of kerkgemeenschap) is ten slotte de vastgoedwaarde van belang. In het proces van herbestemming kunnen deze verschillende waarden (ogenschijnlijk) met elkaar botsen. Meestal is onduidelijk hoe verschillende waarden zich tot elkaar kunnen verhouden. Een brede benadering van herbestemming van het kerkgebouw begint daarom bij het onderkennen van deze verschillende waardedimensies. Er is immers niet één definitie van de erfgoedwaarde; deze kan door verschillende betrokkenen op verschillende manieren worden ingekleurd (bij behoud en bij transformatie).

placemaking, kan (weer) onderdeel van het publieke domein zijn, is een baken in het landschap en een oord van herinnering.

De waarden van het kerkgebouw Als het kerkgebouw zijn oorspronkelijke functie verliest, komt onvermijdelijk de vraag op tafel welke maatschappelijke betekenis een gemeenschap aan het gebouw geeft. Het gaat dan niet alleen over welk type gebruik het meest gewenst is, en of dat financieel haalbaar is, maar ook hoe met de 'zachtere' waarden wordt omgegaan. Die verschillende 'zachte' waarden worden geformuleerd door stakeholders, elk met een eigen accent of belang. Zo richten overheden zich vooral op het behoud van de elementen benoemd in de cultuurhistorische waardestelling en de ruimtelijke waarde rondom het kerkgebouw (hoewel hier over het algemeen nog weinig aandacht aan wordt besteed). Buurtbewoners zullen meer geïnteresseerd zijn in de persoonlijke herinneringen die gezamenlijk een collectief geheugen vormen en de sociale identiteit van dorp of stad bepalen. Voor de paro-

De ‘waarde-paradox’ van het kerkgebouw Specifiek voor het kerkgebouw is dat – ten tijde van de oorspronkelijke functie- de verschillende waardedimensies sterk met elkaar samenhangen. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de nauwe relatie tussen de ruimtelijke en de religieuze waarden. Een kerk heeft een zeer specifieke ruimtelijke structuur, die is gebaseerd op een aantal onderliggende principes

Figuur 1

meeste andere objecten. Daar komt bij dat een kerkgebouw zonder de oorspronkelijke functie nauwelijks waarde heeft. Het kerkgebouw is een incourant object op de vastgoedmarkt. De (economische) waarde van een leegstaand kerkgebouw is niet goed in te schatten als het toekomstige programma nog niet bekend is. Voor de eigenaar van het kerkgebouw levert dat veel onzekerheid op. Vanuit dit perspectief is herbestemming een riskant proces, aangezien de (economische) waarde in hoge mate afhankelijk is van de toekomstige functie. Daarnaast wordt de waarde bepaald door de maatschappelijke waarde (bestaande uit de andere waarden): wat is het de gemeenschap waard om het gebouw te behouden en welke financiële meerwaarde wordt er gecreëerd door de wijze waarop het gebouw is herbestemd. Alle betrokkenen hebben er dus baat bij om erachter te komen hoe het beste kan worden omgegaan met de verschillende waarden en hoe deze met elkaar samenhangen.

(liturgie, symboliek, religieuze ervaring). Bij hergebruik verdwijnt deze samenhang en worden de waarden ontkoppeld. Deze ontkoppeling biedt mogelijkheden om nieuwe verbanden en betekenissen te vinden. De totale toekomstige waarde van een kerk die wordt herbestemd kan pas worden bepaald als de (nieuwe) samenhang tussen de waarden is bepaald. Dit zorgt voor een paradox in het proces van de herbestemming: de meest optimale (economische en maatschappelijke) waarde kan pas worden vastgesteld wanneer de nieuwe samenhang tussen de waarden bekend is. De betrokken stakeholders echter sturen elk voor zich aan op het optimaliseren van een specifieke waarde. Het eerste streven vraagt om het verbreden van het speelveld, het tweede streven leidt tot het versmallen van het speelveld. Deze tegengestelde bewegingen leiden vaak tot een patstelling. Op het moment dat vorm en programma bekend zijn en er een nieuwe samenhang van waarden is gevonden, dan kan de vastgoedwaarde worden getaxeerd én een financiële waarde worden toegekend aan de (toegevoegde) maatschappelijke waarde. In het eerste geval – de vastgoedwaarde- gaat het min of meer om een waarde die door marktwerking wordt vastgesteld, in het tweede geval – de maatschappelijke waarde- gaat het om een waarde die is gebaseerd op wat een gemeenschap ervoor over heeft (zie fig. 1). Men zou kunnen zeggen dat hier niets bijzonders aan is, bij elke project- of gebiedsontwikkeling wordt een spel van onderhandeling gespeeld waarin tegenstrijdige belangen uiteindelijk in een gezamenlijk plan moeten worden opgelost. Specifiek aan het kerkgebouw is echter dat de verscheidenheid aan waarden, de koppeling tussen waarden en belang dat aan deze waarden wordt gehecht groter is dan bij de

Ontwerpend onderzoeken naar gedeelde waarden Om voorbij de patstelling te raken is een andere aanpak nodig. In plaats van een proces waarbij elke sector vooraf afwegingskaders inbrengt en aanstuurt op het optimaliseren van de ‘eigen’ waarde -met het compromis als meest aannemelijk eindresultaat- pleiten we voor een proces waarin meerdere toekomstscenario’s worden verkend én alle waarden-dimensies worden meegenomen. Een proces waarin de verscheidenheid van perspectieven, de diversiteit van actoren, bronnen, type objecten (materieel/immateriële), schaalniveaus en tijdsspannen en interpretaties en combinaties van waarden wordt meegenomen. We hebben recent geëxperimenteerd met twee werkwijzen.

uiteenlopende conceptuele scenario’s ontwikkeld. Dit waren respectievelijk: een ruimte voor bezinning, een sociale ruimte en een herkenbaar dorpssilhouet. Deze conceptuele scenario’s zijn beschreven aan de hand van korte steekwoorden die gaan over het interieur, het exterieur en de relatie tot het dorp. In de scenario’s worden de verschillende waarden geordend en opnieuw gecombineerd. Het is een vertaling van de uiteengerafelde waarden naar nieuwe, mogelijke samenhangen. Vervolgens zijn deze conceptuele scenario’s vertaald naar ruimtelijke ontwerpen.

De eerste werkwijze is ontwikkeld in het kader van het onderzoek Kerkenlandschap in opdracht van de Provincie Noord-Brabant. Het doel van het onderzoek was de betekenis van de kerk in de dorpen, de steden en het landschap van Noord-Brabant te beschrijven en daaruit ingrediënten voor ruimtelijke ontwikkeling te herleiden. In dit onderzoek is een werkwijze ontwikkeld om ruimtelijke waarden, in samenhang met andere waarden, op een productieve wijze in te zetten bij herbestemming. De werkwijze zet in op een actiever gebruik van eigentijdse en historische bronnen. Naast de formele, wetenschappelijke en vooral cultuur-historische bronnen wordt informatie gewonnen uit informele bronnen en lokale kennis. Daarnaast wordt aandacht gegeven aan de stedenbouwkundige en landschappelijke betekenis van het kerkgebouw. Deze verbreding van het erfgoedperspectief haalt andere waarden naar voren, en verkent nieuwe relaties tussen deze waarden. Onderdeel van deze werkwijze is een specifieke manier van inventariseren en samenbrengen van deze kennis in de zogenoemde ‘synoptische assemblage’ (De Meulder, B., Marin, J. 2020). Dit is een collage van verschillende bronnen, met ruimte voor historische beelden, analytische kaarten, tabellen en zo voorts. Deze collageachtige representatie is een eerste stap om nieuwe verbanden te leggen en vormt de basis voor het ontwikkelen van verschillende ruimtelijke scenario’s. De tweede werkwijze die we recent verkenden is ontwikkeld door het Planbureau voor de Leefomgeving (2022, te verschijnen). In deze actor gerichte aanpak zijn verschillende waarderingen verzameld bij stakeholders aan de hand van een reeks foto’s die erfgoedelementen van het kerkgebouw in beeld brengen. Op basis van de verschillende accenten in de waardering zijn drie

Waardeontwikkeling voor kerken De in dit artikel voorgestelde aanpak past binnen de verschuiving in de erfgoedsector van een objectgericht naar een gebiedsgericht perspectief (meer samenhang tussen monumentenzorg en ruimtelijke ordening) en van ‘conserverend naar ontwikkelend’ (behoud door ontwikkeling). De potentie van de kerk als vector in een brede maatschappelijke en ruimtelijke ontwikkeling is groot. Maar om voorbij de patstelling te raken die wordt veroorzaakt door de onmogelijkheid om de verschillende mogelijkheden voor een toekomstige waarde in te schatten (de ‘waarde-paradox’) is een andere benadering nodig. Een benadering die recht doet aan de diversiteit van waarden en waarderingen. Maar tegelijkertijd een die ruimte biedt om deze verschillende waarden op nieuwe manieren met elkaar te verbinden. Dat kan door het ontwikkelen van andere vormen van representatie (collages), door een brede inventarisatie van waarden of door het inzetten van ontwerpend onderzoek.

Solidair met de woonstarter?! De zaal in de Balie in Amsterdam zat in oktober vol met jongeren. Afgekomen op een debat naar aanleiding van het woonprotest. Het gros heeft al wel een baan, maar nog geen huis. Jongeren zijn opgegroeid in Amsterdam of vinden na een studie ook een baan in de stad. En hebben hun sociaal leven en netwerk hier opgebouwd. Een betaalbaar huis is niet beschikbaar, dus wonen ze bij hun ouders, slapen bij vrienden op de bank of delen een appartement. De wachttijd in de regio Amsterdam is bijna veertien jaar voor een sociale huurwoning. Dan hebben ze al lang een gezin of een andere baan in een andere stad.

De woning is bedoeld voor iemand die echt een woning nodig heeft” 84

Daarom gaat de regio Amsterdam jongeren (18-28 jaar) meer kans geven op die sociale huurwoning. Vanaf volgend jaar verandert het woonruimteverdeelsysteem. Niet meer alleen de wachttijd telt. Want daarmee maken vooral ouderen met een lange wachttijd kans op hun droomwoning, terwijl ze veel minder vaak een woning zoeken. Best raar. Over ruim een jaar telt naast de wachttijd, ook hoe vaak je zoekt en of je een schrijnende woonsituatie hebt. Zoek je meer dan vier keer maand, dan krijg je daar zoekpunten voor. En ook krijg je extra punten als je gescheiden bent met jonge kinderen, als gezin inwoont bij anderen of een problematische jongere bent, bijvoorbeeld pleegjongeren of jongeren die nu in de maatschappelijke opvang zitten. Je moet serieus op zoek zijn, want je punten kunnen ook weer verdwijnen als je niet op komt dagen bij een bezichtiging of als je voor de derde keer een woning

COLUMN

Anne-Jo Visser Directeur AMSTERDAMSE FEDERATIE VAN WONINGCORPORATIES

eigert. De woning is imw mers bedoeld voor iemand die echt een woning nodig heeft en actief zoekt. Het aantal woningen wordt niet groter van dit nieuwe woonruimteverdeelsysteem. Wel wordt de kans groter dat een jongere een woning krijgt. En dat is dus stap één om jongeren meer kans te geven in de regio Amsterdam. Stap twee is natuurlijk bijbouwen. Er zijn veel plannen in de metropool. Niet alleen van de gemeente met haar nieuwe omgevingsvisie met 150.000 extra woningen. Maar ook corporaties, ontwikkelaars en beleggers staan in de rij om flink wat bouwkranen neer te zetten. In een stad als Amsterdam betekent dat grotendeels inbreiden of havens veranderen in woonwijken. Niet echt de makkelijkste opgave. Maar ook hier geldt: De huidige aanpak werkt niet meer. Een woning van idee tot sleutel duurt in Amsterdam gemiddeld 8 tot 12 jaar. Dat moet gewoon korter. Door eerder om tafel te gaan als

gemeente met bouwende partijen, door de bouwprocedures vlot te verstrekken, door soms anderen het werk te laten doen (zoals de voorbereiding op een bestemmingsplanwijziging) of door soms op een andere manier om te gaan met inspraak. En moeten al die woningen er voor eeuwig staan? Nee hoor, met tijdelijke locaties voor zo’n 15 tot 20 jaar kunnen corporaties ook veel meer jongeren en andere urgenten helpen. Ook dan moeten heilige huisjes soms omver. Er zal transparanter gekozen moeten worden voor de ene keer sport, dan natuur, maar ook wonen. Een derde stap is de huidige woningen slimmer inzetten door meer doorstroming. En dat blijkt lastig. Want ondanks regelingen als ‘Van groot naar beter’ en ‘Van hoog naar laag’, zijn weinig huishoudens met een te grote woning bereid een verhuisstap te zetten, zodat anderen ook een kans maken. Afgelopen jaar maakte zo’n 200

Amsterdammers ruimte voor anderen. Hulde, maar dat aantal moet natuurlijk hoger zijn. En zie daar de laatste stap. We zitten in één van de grootste wooncrises ooit. Torenhoge prijzen van koopwoningen, gebrek aan middenhuur of betaalbare koop voor de mensen die hun sociale huurwoning zijn ontgroeid en te lange wachttijden in de sociale huur. Dat vraagt dus om meer solidariteit van Amsterdammers die nu wel goed wonen. “Mag dat echt?”, vroeg een jongere mij na afloop van het Baliedebat. “Met een hoog inkomen in de ooit bemachtigde sociale huurwoning in de Pijp blijven wonen, terwijl ik op de bank bij vrienden slaap?” “Ja”, moest ik helaas antwoorden. En daarom moet het echt anders. En ja, dat betekent ook iets voor mensen die nu goed zitten.

Tramkade, ’s-Hertogenbosch FOTO DE WAARDENMAKERS

Kwartier makers voor brede welvaart De broedplaats als maatschappelijk vastgoed

Broedplaatsen zijn de thuisbasis van de creatieve industrie. Ze bieden betaalbare werkplekken voor makers en fungeren als placemaker in gebiedsontwikkelingen. De laatste jaren valt in de creatieve huisvestingssector ook een toenemende maatschappelijke oriëntatie waar te nemen. Een hedendaagse broedplaats is meer dan atelierruimte. Het is een publieke plek om samen te leren, delen en experimenteren rondom thema's als leefbaarheid, duurzaamheid, talentontwikkeling, inclusie en burgerschap. Bart de Zwart

drijvende kracht is achter de toekomstige economie en daarmee de motor van stedelijke ontwikkeling. Niet het binnenhalen van bedrijven die werkgelegenheid creëren, maar het aantrekken van creatief kapitaal werd het speerpunt van beleid. Om deze zogenoemde creatieve klasse aan zich te binden moet een stad beschikken over een kwalitatief en hoogstedelijk vestigingsmilieu, zo is de gedachte. De culturele infrastructuur maakt integraal onderdeel uit van deze 'quality of place'. In Nederland vormen de Amsterdamse Westergasfabriek, de Rotterdamse Kop van Zuid en Strijp S in Eindhoven iconische voorbeelden van deze cultuurgedreven vorm van gebiedsontwikkeling. De ontwikkelingen leveren een eigentijds vocabulaire op van cultuurfabrieken, poppakhuizen, kunsthallen, makersloodsen en mediacentrales: cultuurbeoefening wordt creatieve industrie. De makers zijn daarmee gelijktijdig pionier in de transformatie van stedelijke gebieden en wegbereider van een nieuwe economische orde. Het mechanisme van meekoppelende belangen is even eenvoudig als effectief: kunstenaars worden geholpen aan betaalbare werkruimte en vastgoedeigenaren profiteren doordat leegstaande panden tijdelijk worden beheerd. Daarnaast vervullen de makers een aanjaagfunctie voor waardecreatie in het gebied. Naast de gebouwen die traditioneel door atelierstichtingen worden beheerd, doet in deze periode een nieuw type makersplek haar intrede: de creatieve broedplaats. Net als de ateliergebouwen worden deze broedplaatsen veelal uitgebaat door een stichting van gebruikers. Waar de atelierstichtingen meerdere locaties in een gemeente beheren, richten de broedplaatsstichtingen zich gewoonlijk op een specifieke locatie. In de broedplaats zijn naast kunstenaarsateliers

ie bij het horen van het woord ‘broedplaats’ niet meteen aan vogels denkt, heeft bij het begrip gewoonlijk een paar vaste associaties. Rafelranden, pioniersgeest, de geur van verlaten industrie - en natuurlijk kunst. Het zijn de gebruikelijke ingrediënten van de plekken die men als broedplaats typeert. Hoewel de term pas sinds de eeuwwisseling op grote schaal wordt gebruikt, past het fenomeen in een langere traditie. Vanaf de jaren zestig van de vorige eeuw werden in verschillende steden in Nederland atelierstichtingen opgericht. Deze stichtingen stelden zich tot doel om in betaalbare werkruimte voor kunstenaars te voorzien en vormden daarmee een georganiseerd alternatief voor de meer anarchistische vrijplaatsen die vanaf dezelfde periode binnen de kraakbeweging werden opgericht. De lokaal opererende atelierstichtingen beheerden gebouwen die veelal eigendom waren van de gemeente. De stichtingen droegen zorg voor de toewijzing van huurders en namen in de meeste gevallen ook een deel van de exploitatie op zich. De organisatie werd doorgaans gerund door kunstenaars zelf. Gaandeweg en met vallen en opstaan deden ze ervaring op met het beheren van vastgoed en het maken van exploitatieafspraken met de gemeente. Desondanks beheren de organisaties binnen hun gemeente vaak meerdere verzamelgebouwen, met in totaal soms wel tot een paar honderd ateliers.

Culturele gebiedsontwikkeling Aan het begin van deze eeuw ging de huisvesting van kunstenaars een nieuwe fase in. Onder invloed van publicaties van schrijvers als Richard Florida en Charles Landry, en de herwaardering van het werk van Jane Jacobs, vatte het idee post dat creativiteit de

Strijp - S Eindhoven. FOTO NANDA SLUIJSMANS

Ruimte als beperkende factor

ook werkplekken voor andere creatieve professionals aanwezig, zoals architecten, grafische vormgevers of communicatiebureaus. Ook bieden de gebouwen ruimte voor exposities, ontmoeting en andere publieksfuncties. Met hun brede programmering vormen de creatieve broedplaatsen de kwartiermaker bij uitstek voor de herbestemming van industriële 'brownfields' tot een landingsplaats voor de kenniseconomie.

De verstandsrelatie tussen cultuur, economie en ruimte die rond de eeuwwisseling ontstond is gebonden door tijdelijkheid. Op een bepaald moment zullen de gebouwen waar de creatieve doelgroep gehuisvest is vervangen of getransformeerd worden. De waardesprong die het vastgoed daarbij doormaakt, maakt het voor de initiatiefnemers moeilijk om hun plek op termijn te behouden.

Hoewel de gemeente als vastgoedeigenaar nog steeds een belangrijke partij is, richten de atelier- en broedplaatsorganisaties zich steeds vaker op private spelers. Zo werken verschillende atelierstichtingen voor de verhuur samen met commerciële vastgoedeigenaren. Soms gaat het hierbij om tijdelijk (leegstands)beheer, in andere gevallen dragen de stichtingen bij aan de exploitatie van het culturele onderdeel van een gemengde ontwikkeling. Ook in gebiedsontwikkelingen werken creatieve huisvesters en private partijen samen. Zo wist het Eindhovense Temporary Art Centre – na zeventien jaar tijdelijke huisvesting – haar positie in een gebiedsontwikkeling te consolideren door een samenwerking aan te gaan met projectontwikkelaar Focus Real Estate. Het gezamenlijke plan voorziet naast sloop en vervangende woningbouw, in behoud en renovatie van een deel van het broedplaatscomplex. De behoefte om minder kwetsbaar te zijn voor externe ontwikkelingen heeft verschillende atelier- en broedplaatsorganisaties ertoe aangezet om pogingen te doen om eigen vastgoed te verwerven. Hoewel een aantal organisaties hierin succesvol is, leert de praktijk dat dit een lastig proces is door de beperkte kapitaalkracht van de stichtingen en de terughoudendheid van banken om creatieve collectieven te financieren. Alternatieve financieringsvormen kunnen soms een uitkomst bieden. Een voorbeeld is de doorontwikkeling van de circulaire broedplaats Hof van Cartesius in het Utrechtse Werkspoorkwartier, die dankzij een investering van het Stadmakersfonds kon worden gerealiseerd.

Zelfs op locaties waar in de planvorming ruimte voor cultuur is voorzien, is er voor de placemakers van het eerste uur vaak geen toekomstige plek. Zij maken plaats voor meer mainstream cultuurconsumptie in de vorm van gesubsidieerde podia, musea of de commerciële kunstmarkt en zijn aangewezen op andere locaties om een nieuwe start te maken. De voortdurende dreiging van gentrification maakt de huisvesting van makers instabiel. De kortlopende gebruiksovereenkomsten bieden weinig zekerheid en de afspraken met vastgoedeigenaren zijn niet altijd helder vastgelegd. Ook brengt de tijdelijke exploitatie risico’s met zich mee. De oude gebouwen kampen met technische gebreken en de investeringen die nodig zijn om ze aan eigentijdse gebruiks-, duurzaamheids- en brandveiligheidseisen te laten voldoen, zijn kostbaar. Veel gemeenten zijn bovendien bezig met een herstructurering van hun vastgoedportefeuille. Het leidt ertoe dat menig pand waar makersplekken gevestigd zijn op de nominatie staat om afgestoten te worden.

Nieuwe bondgenoten Broedplaatsen en atelierstichtingen zien zich momenteel geconfronteerd met een veranderend speelveld. In de eerste plaats vindt een verschuiving plaats aan de aanbodzijde. Waar de gemeente voorheen gold als de belangrijkste leverancier van vastgoed voor creatieve werkplekken is deze rol minder dominant geworden. Enerzijds omdat gemeenten minder gebouwen beschikbaar hebben, anderzijds omdat de Wet Markt en Overheid het voor gemeenten moeilijker maakt om initiatieven aan betaalbare ruimte te helpen. Alternatieve mogelijkheden om ruimte via bijvoorbeeld woningcorporaties te betrekken stuiten eveneens op beperkingen vanuit de Woningwet.

Synergie Niet alleen op vastgoedvlak, ook aan de kant van de gebruikers is een verschuiving waarneembaar. Waar de atelierstichtingen zich in het verleden vrijwel uitsluitend richtten op

Electron Breda. FOTO MICHIEL VAN DER ZANDEN

onaliteit, comfort, representativiteit en betaalbaarheid. Daarnaast vragen integrale concepten zoals De Wasserij om een uitgewerkte visie op programmering, gebouwbeheer, (doorstroom- en) toewijzingsbeleid en facility management. Ook financieel wordt de exploitatie door de combinatie van verschillende publieke en private stakeholders ingewikkelder. Tegelijkertijd bieden de concepten de mogelijkheid om te komen tot een meer gelaagde businesscase, waarin (semi-) commerciële en gesubsidieerde activiteiten elkaar kunnen versterken en er ruimte ontstaat voor cultureel ondernemerschap. Voorbeelden zoals De Wasserij laten ook zien dat het onderscheid tussen atelierpanden en broedplaatsen geleidelijk vervaagt. Deze verandering valt samen met een professionaliseringsslag die momenteel gaande is in de creatieve vastgoedwereld. Atelier- en broedplaatsorganisaties investeren in een zakelijke bedrijfsvoering en heroriënteren zich

de huisvesting van beeldend kunstenaars wordt hun doelgroep breder. Steeds vaker ontwikkelen stichtingen binnen hun portefeuille panden met concepten waarin inhoudelijke synergie gezocht wordt tussen de locatie, gebruikers, faciliteiten en programmering. Illustratief hiervoor is De Wasserij in Rotterdam. Atelierorganisatie SKAR is een van de initiatiefnemers van deze broedplaats waar alles draait om het thema mode. Naast werkplekken voor modeprofessionals en textielkunstenaars biedt de voormalige wasserij van het Bergwegziekenhuis een makerslab en een leerwerkplaats voor het Zadkine Beauty & Fashion College. Ook is er ruimte voor exposities en pop-upactiviteiten en zijn er publieke programma’s voor modeliefhebbers en -professionals. De menging van doelgroepen en activiteiten stelt nieuwe eisen aan de exploitatie van het vastgoed. Verschillende typen gebruikers stellen andere eisen op het gebied van functi-

bij een groeiende belangstelling vanuit de samenleving voor broedplaatsen in allerlei soorten en maten. Zo werken hogeronderwijsinstellingen de laatste jaren op grote schaal samen met het werkveld in hybride leeromgevingen, innovatiewerkplaatsen en living labs. Deze omgevingen vormen de context waarin lectoraten en kenniscentra praktijkgericht onderzoek doen en docenten, studenten en professionals opleidingsoverstijgend samenwerken Praktijkopleidingen en mkb’ers treffen elkaar op talentcampussen, in leerfabrieken en in startershubs waar onderwijs, ambacht en ondernemerschap bij elkaar worden gebracht. Niet zelden zijn hier uit het oogpunt van arbeidsparticipatie ook leerwerkbedrijven bij be-

op hun stakeholders en kernactiviteiten. Een deel van de stichtingen ontwikkelt zich daarbij van huisvester voor de culturele sector tot een intermediaire organisatie die bemiddelt voor en tussen makers. Een organisatie die locatieconcepten ontwikkelt, cureert en programmeert, en actief haar netwerk inzet om samenwerkingen te initiëren met publieke en private partijen. Door cultuur te verbinden met ruimte, economie en welzijn ontstaat een waardepropositie die voor een breder scala aan actoren relevant is en versterken zij hun positie en draagvlak in de samenleving.

Maatschappelijke oriëntatie De toegenomen maatschappelijke oriëntatie van de creatieve huisvestingssector sluit aan

baarheid en sociale cohesie. Ook allerlei publieke gebouwen krijgen een tweede leven als broedplaatsachtige voorziening. Zo wordt in Tilburg mede op initiatief van het Stadsmuseum Tilburg gewerkt aan plannen voor de ingebruikname van het Paleis-Raadhuis als proeftuin voor initiatieven op het gebied van burgerschapsontwikkeling. Zelfs bibliotheken hebben door de introductie van makerspaces, stadshuiskamers en debatcafés steeds meer kenmerken van een broedplaats gekregen. Een deel van deze nieuwe typen locaties ontstaat buiten de oorspronkelijke creatieve broedplaatsensector om. Vaak ligt het initiatief bij onderwijsinstellingen, maatschappelijke organisaties of ontwikkelingsmaatschappijen, al of niet in samenwerking met het bedrijfsleven en de overheid. Met de opkomst van al deze variëteit is het begrip ‘broedplaats’ aan flinke inflatie onderhevig. De term verwijst al lang niet meer uitsluitend naar plekken voor cultuurproductie, maar dekt een scala aan co-creatieve innovatiemilieus, van kunstenaarsateliers tot leerwerkomgevingen en van sociale ondernemingen tot de hoogtechnologische maakindustrie. Voor de creatieve doelgroep vormt deze begripsvervaging tegelijk een bedreiging en een kans. In negatieve zin bestaat het risico dat de broedplaats steeds wordt verder uitgehold tot weinig meer dan een marketingformule. In positieve zin biedt de toegenomen aandacht voor broedplaatsen echter ook de mogelijkheid voor creatieve huisvesters om werk te maken van hun maatschappelijke positionering en verbindingen te leggen tussen cultuur en andere beleidsterreinen.

Performance kunstenaar Willum Geerts aan het werk in Electron, Breda. FOTO FRANK BOUWKAMP

trokken. Dergelijke initiatieven kunnen op enthousiasme rekenen van de overheid. Zo maakte de provincie Noord-Brabant eerder dit jaar bekend 10 miljoen euro uit te trekken voor de doorontwikkeling van tien Brabantse praktijkwerkplaatsen als onderdeel van de Uitvoeringsagenda 'Versterking campussen, stedelijke innovatiedistricten, fieldlabs en hybride leeromgevingen 2021-2023'. In sociaal opzicht heeft de broedplaatsformule eveneens haar populariteit bewezen. In Amsterdam-Noord werkt stadmakersbureau ZieglerGautier aan de ontwikkeling van een vijftal thematische ‘broedstraten’ waar kunstenaars en een kwartiermaker samen met buurtbewoners en ondernemingen werken aan projecten op het gebied van leef-

Brede welvaart Met de groei aan nieuwe broedplaatsconcepten buiten de creatieve sector lijkt het

Tramkade ‘s-Hertogenbosch. FOTO DE WAARDENMAKERS

spreken over broedplaatsen als verzamelterm op het vergelijken van appels met peren. Toch is er, door de wimpers kijkend, te midden van alle diversiteit een aantal gedeelde eigenschappen te onderscheiden. Dit rechtvaardigt de stelling dat broedplaatsen een eigen typologie vormen binnen het maatschappelijk vastgoed: – Broedplaatsen hebben een fysieke plek nodig. Broedplaatsen zijn ontstaan uit de zoektocht naar ruimte. Ze bieden huisvesting voor activiteiten waarin binnen de stedelijke ruimtemarkt niet vanzelfsprekend wordt voorzien. Deze ruimte wordt veelal gevonden in de afgedankte onderkomens van andere functies: industrieel erfgoed, incourante voorraad, leegstaand vastgoed, binnenstedelijke brownfields. Broedplaatsen geven deze gebouwen en gebieden nieuwe betekenis en ontsluiten ze voor een nieuw publiek.

– Broedplaatsen vragen om een specifieke vorm van beheer. Net als natuurlijke broedplaatsen kennen culturele broedplaatsen een precair ecosysteem. In broedplaatsen staat niet het product maar het maakproces zelf centraal. Het zijn makersplekken, maar geen productiefaciliteiten. Deze procesmatige gerichtheid, in combinatie met de diversiteit aan gebruikers, vraagt om community management en specialistische beheerexpertise. De atelier- en broedplaatsensector vormt de organisatielaag waarin deze kennis is vertegenwoordigd en ontwikkeld wordt. – Broedplaatsen worden gedragen door de samenleving. Hoewel institutionele partijen steeds vaker het predicaat ‘broedplaats’ claimen, komen veruit de meeste broedplaatsen voort uit maatschappelijk initiatief. Broedplaatsen worden georganiseerd buiten de

raken zij aan steeds meer beleidsterreinen. Om deze impact in de volle breedte te kunnen waarderen volstaat het niet om uitsluitend te kijken naar de indicatoren die binnen elk van deze domeinen worden gehanteerd om maatschappelijk rendement te meten. De maatschappelijk waarde van een broedplaats is meer dan de optelsom van de bijdragen die ze levert aan sectorale deelbelangen maar zit juist in de verbinding hiervan. Het gaat daarbij niet alleen om de direct meetbare output in termen van producten en activiteiten, maar ook om indirecte effecten zoals de ontwikkeling van stedelijke veerkracht. Broedplaatsen opereren buiten de systeemwereld en ze stellen deze ook op de proef. Ze zijn anders georiënteerd en anders georganiseerd. Niet vanuit belangen en opgaven, maar op basis van passie en serendi-

systeemwereld om. Ze worden geïnitieerd door burgers of het maatschappelijke middenveld, vanuit een ideëel motief. – Broedplaatsen creëren maatschappelijke waarde. Een broedplaats draait niet uitsluitend om betaalbare werkruimte. Broedplaatsen dragen bij aan de leefbaarheid in bestaande buurten en creëren levendigheid in nieuw ontwikkelde gebieden. Ze bieden werkervaringsplekken die helpen om kansenongelijkheid terug te dringen, verbinden bevolkingsgroepen door culturele uitwisselingsprojecten en wer ken aan burgerschap via publieksactiviteiten en vrijwilligersparticipatie. De beschikbaarheid van passende en betaalbare werkruimte vormt een belangrijke voorwaarde voor de creatieve sector. Broedplaatsen voorzien in deze ruimte en leveren hiermee een vitale bijdrage aan zowel de culturele infrastructuur als aan de vernieuwingskracht van de stedelijke economie. Maar broedplaatsen zijn meer: hun kleinschalige, lokale manier van werken, met oog voor mens, materiaal en milieu maakt ze tot voorposten van brede welvaartsontwikkeling.

“Een broedplaats draait niet alleen om etaalbare werkruimte” b piteit. Dit maakt broedplaatsen voor institutionele partijen vaak moeilijk grijpbaar. De creatieve processen in een broedplaats laten zich moeilijk sturen en de uitkomsten zijn veelal onvoorspelbaar. In het licht van de grote transitievraagstukken waar de samenleving voor staat, lijkt deze onconventionele inrichting echter eerder een kracht dan een zwakte. Als laboratoria voor maatschappelijk experiment zijn broedplaatsen in staat om bestaande structuren te uit te dagen en bieden ze een context waar vanuit nieuwe toekomsten kunnen worden verbeeld.

Buiten de systeemwereld Het goede nieuws is dat bestuurders en beleidsmakers steeds meer oog hebben voor dit brede palet aan waarde(n)creatie waar broedplaatsen voor staan. In het handelen spelen echter nog vaak oude reflexen mee. Een belangrijke uitdaging in de positionering van broedplaatsen als maatschappelijk vastgoed is de wijze waarop hun toegevoegde waarde wordt geëvalueerd. Naarmate broedplaatsen hun waardepropositie verbreden,

Colofon Ruimte en Wonen

Community

Voorwaarden

102e jaargang, nummer 4,

Organisaties, bedrijven en

Ruimte en Wonen wordt tevens

december 2021. Ruimte en

instellingen kunnen partner

elektronisch opgeslagen en

Wonen is een vakblad en

worden van Ruimte en Wonen.

geëxploiteerd. Alle auteurs van

kennisnetwerk voor ruimtelijke

Neem contact op met Yvette

tekstbijdragen in de vorm van

professionals en woningmarkt

Vierhout, 073-2051028 of mail

artikelen of ingezonden brieven

experts, ontstaan uit de vakbladen

naar y.vierhout@aeneas.nl.

en/of makers van beeldmateriaal worden geacht daarvan op de

S+RO en TVV. Het vakblad verschijnt 4x per jaar en zijn

Advertentieverkoop

hoogte te zijn en daarmee in te

gekoppeld aan kennissessies.

l.nijs@aeneas.nl,

stemmen, e.e.a. overeenkomstig

Ruimte en Wonen #4 2021

Articles inside

Kwartiermakers voor

Column

Corporaties op zoek naar andere rol in de

Kapitaal voor de buurt

Publiek domein in

Oosterwold: utopie zonder stedenbouw?

Gezocht: nieuw

Beeldessay

De waardering voor het kerkgebouw

Hoofdredactioneel