I Málaga y Barcelona donde la cuestión no es querer, sino poder

Málaga y Barcelona: donde la cuestión no es querer, sino poder

Inversiones frustradas, oportunidades perdidas y proyectos paralizados: la logística tiene un problema. La falta de suelo para las industrias, especialmente en áreas metropolitanas, se ha convertido en una lacra para múltiples ciudades europeas. En ellas, el aumento de la demanda ha pasado de ser un sueño a una pesadilla.

En línea con el crecimiento exponencial del canal de ventas online, las principales ciudades europeas necesitan un “enorme aumento” del espacio logístico urbano disponible. Ya en 2017, un informe de Cushman & Wakefield lo advertía: para hacer frente al consumo del futuro, en cuyas estimaciones no entraba el ‘factor pandemia’, Madrid y Barcelona debían poder hacer frente a una demanda que se incrementaría en un 102 por ciento.

“A medida que más de nosotros hacemos nuestras compras en línea, es vital que nuestras grandes ciudades tengan la capacidad de manejar el aumento de paquetes transitando por Europa”, señalaba Lisa Graham,

directora de investigación y conocimiento de logística de EMEA en Cushman & Wakefield.

Así, y de cara a un futuro mucho más cercano de lo estimado por la mayoría de los informes previos al 2020, el hecho de que los minoristas en línea y las empresas de paquetería tuvieran a disposición espacio logístico urbano para satisfacer a los clientes, en términos de velocidad y confiabilidad, se volvía crucial.

Nos pilla el toro

Hoy, cuatro años más tarde de la publicación de ese estudio, Europa sigue sin superar el desafío. De igual manera sucede en España, donde dos de sus principales ciudades se han convertido en el perfecto ejemplo de que querer no es poder.

En ellas, si bien los proyectos y las ofertas han sido numerosas, un factor se ha encargado de frenar el avance de la logística: la falta de suelo.

Pero ¿qué está pasando? ¿Realmente no se puede hacer frente a la demanda?

Adéu Barcelona

En un momento en el que los grandes fondos de inversión se están lanzando al acopio de suelo para servir la demanda del sector logístico, la Ciudad Condal cuenta con una disponibilidad de naves de apenas el 1,2 por ciento.

Esto no pilla de nuevas al sector. De hecho, los operadores llevan tiempo denunciando esta escasez y las dificultades normativas con las que se encuentran a la hora de renovar espacios anticuados. El resultado: un incremento de los precios que deja fuera de la “carrera” a toda aquella industria que no sea multinacional.

Así, durante los últimos años, tal y como relata David Oliva, director del área industrial de la consultora CBRE en Barcelona, la urbe “ha perdido oportunidades de implantaciones de empresas que al final han decidido irse a Valencia y Madrid porque allí hay más suelo de gran formato”.

Tal es la magnitud de la situación que Gerard Plana, de Forcadell, asegura que solo en Santa Perpètua de Mogoda se han llegado a vender solares a 300 euros el metro cuadrado, cuando hace apenas tres años se vendían a 180.

Ser un gigante tampoco asegura una plaza

Aunque, como apuntan los expertos, la suerte de burbuja inmobiliaria que se está creando en Barcelona está dejando fuera a muchos actores frente a las grandes compañías, incluso estas últimas ven obstáculos en su aterrizaje en la capital catalana.

De esta forma, ya en 2019, Leroy Merlin se veía obligada a descartar esta ubicación

para desplegar su gran hub logístico del sur de Europa. La falta de suelo en la primera corona de Barcelona, situada en la zona portuaria y aeroportuaria, dictó la decisión final.

Regenerar o morir

Para Sílvia Solanellas, directora de la Unión Catalana de Polígonos Industriales, “la Administración se tiene que plantear cómo regenerar suelo con la industria obsoleta en el área metropolitana de Barcelona, porque hay mucha”. En resumen, “nos tenemos que poner las pilas”, subraya. “En toda Catalunya hay naves obsoletas o a las que no llega la fibra óptica”, por lo que las parcelas que están libres, “no son las que las empresas necesitan”. Esta escasez ha provocado que las rentas hayan aumentado y que en la zona ‘prime’, alrededor del Puerto de Barcelona y del Aeropuerto de Barcelona, hayan alcanzado los siete euros por metro cuadrado al mes.

El sur tampoco se libra

Al igual que Barcelona, aunque Málaga despierta el interés de los inversores, uno de los factores que caracterizan al sector en esta ciudad es, precisamente, la falta de espacios logísticos disponibles. Según cifras de CBRE, a cierre de 2020 la provincia contaba con un stock de 515.000 metros cuadrados, ocupando la última posiBarcelona ha perdido ción dentro del mercado logístico español, por detrás de Madrid, Valencia, Sevilla, Zaragoza, País Vasco y Barcelona. oportunidades que al final han Tendencia a largo plazo decidido irse a Valencia y Madrid El atractivo de la región es innegable. En la zona coinciden los corredores europeos Atlántico y Mediterráneo y dispone, además, de una estación intermodal y de AVE. En paralelo, goza de una importante cercanía a los puertos de Algeciras, Sevilla y Málaga con capacidad para absorber la distribución regional de cualquier operador tanto nacional como internacional. Sin embargo, y aunque existe una fuerte demanda de los operadores, la falta de nuevos desarrollos logísticos no satisface sus necesidades.

“Aunque se prevé el cierre de grandes desarrollos logísticos en el corto y medio plazo, la situación de falta de stock hace que los operadores de ecommerce y logísticos se decanten por los proyectos llave en mano. Esta tendencia alcista supondrá un aumento del estocaje, pero no de la disponibilidad, por lo que la ciudad seguirá siendo una de las capitales con menor parque logístico de todo el territorio nacional”, subraya Fernando Corrales, director Advisory & Transaction Investor Leasing Industrial & Logística CBRE Andalucía Oriental.

Solución en marcha

Haciendo frente a la disponibilidad logística de Málaga, que no llega al 2 por ciento según Savills Aguirre Newman, la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento ha activado diferentes trámites urbanísticos.

En esta línea, el ejecutivo regional ha puesto en marcha la ordenación del 36 por ciento del total de suelo de uso logístico que contempla el Plan General, el cual prevé un total de 9.163.319,30 m2 de superficie destinada a estos usos, lo que supone 3.303.323 m2 de superficie y un techo edificable de 1.159.568 m2 . Tal y como ha señalado el concejal de Ordenación del Territorio, Raúl López, dada la alta demanda y la falta de suelo destinado a este uso, el Consistorio trabaja para resolver este problema y aumentar la oferta de suelo disponible a corto y medio plazo.

El mismo remedio

En respuesta a ambos casos, los expertos coinciden en la necesidad de impulsar la colaboración público-privada para crear una nueva oferta, ya que, de cada 1.000 metros cuadrados de techo logísticos, se crean entre seis y ocho puestos de trabajo directo.

Además, cada euro de inversión en urbanización de estos suelos conlleva una inversión adicional de 12,2 euros por parte de las empresas.

Finalmente, y si bien Solanellas ha alertado que es necesario ampliar la formación y el reciclaje continuo de los empleados del sector, destaca que el 65 por ciento de los puestos creados por la logística son especializados, creando una ratio de estabilidad que se encuentra entre el 85 y el 90 por ciento