I La vulnerabilidad de las inversiones inmobiliarias al cambio climático

La vulnerabilidad de las inversiones inmobiliarias al cambio climático

La actividad inmobiliaria es especialmente permeable al cambio climático. Según la trayectoria actual de las emisiones de carbono, 35 billones de dólares en activos inmobiliarios, el equivalente a 845 mil millones de euros, estarán en riesgo para 2070, según la Convención Marco de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático (CMNUCC).

Los inversores inmobiliarios, así como las instituciones financieras, están comenzando a reconocer el riesgo climático como un punto de inflexión importante en la consideración de sus inversiones.

Concretamente lo hacen sobre dos claves, que reflejan los riesgos financieros del sector inmobiliario en dos categorías principales.

En primer lugar, se encuentra el riesgo físico. Se trata de efectos del cambio climático que impactan directamente sobre los activos y mercados inmobiliarios, como tormentas, inundaciones, temperaturas extremas o sequías.

Por otro lado, el riesgo de transición, es decir, los cambios en la política y la percepción relacionados con la adaptación al cambio climático pueden afectar las decisiones de inversión inmobiliaria. Entre ellos están las modificaciones regulatorias, litigios, daños a la reputación y cambios tecnológicos.

Toca ser un aliado

Los edificios, las instalaciones y los terrenos no solo se ven afectados por el cambio climático, también pueden desempeñar un papel importante en la mitigación y conservación del clima a través de una gestión sostenible de sus recursos, la mejora de la eficiencia energética y la modernización de los sistemas.

Todo ello resulta más que imprescindible ante los datos vertidos por la Iniciativa Financiera del Programa de las Naciones

Unidas para el Medio Ambiente (UNEP FI), que indican que el 40 por ciento de la energía del mundo alimenta los edificios y, como resultado, el sector inmobiliario contribuye con aproximadamente el 30 por ciento de las emisiones GEI en todo el mundo.

Asimismo, señalan que los códigos de energía en muchos casos se han quedado obsoletos, ya que no se han mantenido al día con la tecnología de eficiencia energética que permite construir nuevos proyectos entre un 30 y un 50 por ciento menos contaminantes.

Las partes interesadas

Abordando puramente el mercado, la debida diligencia en el proceso de venta, la presión de los inversores y otros elementos hacen que los factores ambientales, sociales y de gobernanza (ASG) sean cada vez más importantes para los inversores inmobiliarios y otras partes interesadas.

En esta línea, las políticas cambiantes podrían comenzar a afectar a los propietarios de edificios en forma de actualizaciones sobre el código de construcción, mientras que los inversores inmobiliarios pueden exigir cada vez más información a nivel de activos y de mercado sobre el cambio climático.

Faltan herramientas

Sumado a las limitaciones anteriormente mencionadas, cada vez son más las voces que se alzan para reclamar herramientas adecuadas para valorar, no solo el impacto ambiental de los activos inmobiliarios, si no las posibles mejoras a implementar.

Es el caso de una de las gestoras de inversión inmobiliaria más importante del mundo, Nuveen Real Estate que, junto a The Climate Service, una firma líder en materia de análisis de riesgo climático, ha afirmado que “en general, la industria inmobiliaria carece de conciencia, así como de herramientas, para evaluar el riesgo que representa el cambio climático para el sector”. En este contexto, demandan que los inversores inmobiliarios, las aseguradoras, los planificadores urbanos y los líderes políticos locales deben cuantificar mejor las implicaciones del riesgo climático a largo plazo . Hasta ahora, aclaran, evalúan predominantemente el riesgo a través de una lente a corto plazo.

Gestión de activos y riesgo climático

A nivel de activos, los inversores inmobiliarios y las aseguradoras deben comprender las condiciones relacionadas con el cambio climático. La evaluación de ries-

gos y oportunidades relacionados incorpora una escala de tiempo más larga para proyectar los impactos. Este proceso destaca la capacidad de adaptación y resiliencia existente de los activos El sector en cartera, así como las acciones que desarrollan los administradores y propietarios inmobiliario para mejorar estos objetivos. contribuye con aproximadamente el 30 por ciento de las emisiones La Plataforma Climanomics revela cómo la proporción de riesgo climático pesa mucho sobre una minoría de activos, generalmente alrededor del 20 por ciento. Comprender exactamente qué activos enfrentan un mayor riesgo financiero debido al cambio climático ayuda a que los administradores decidan cuáles priorizar para la planificación estratégica.

Análisis, seguimiento y monitorización

Para identificar qué debe tratarse con preferencia, el primer paso es un análisis, capaz de identificar las vulnerabilidades de cada infraestructura al cambio climático y sus riesgos físicos, como inundaciones o incendios forestales. En esta primera fase, se tendrá que tener en cuenta el tipo de activo y la capacidad de adaptación regional.

Asimismo, la evaluación de la eficiencia de los recursos, las opciones de abastecimiento de energía y la modernización de las instalaciones forman parte del primer paso.

En lo que respecta a los riesgos de transición, la clave está en el seguimiento y la monitorización, ya que dependen en gran medida de las políticas aplicadas en las diferentes regiones. Sin embargo, esta información puede ayudar a los gerentes a comprender lo rápido que se están implementando las medidas de adaptación.

Cuanta más concienciación, más interés

El riesgo del cambio climático es sensible al tiempo y tiene un efecto agravante. Por lo general, las áreas con transiciones climáticas más rápidas presentan menos riesgo para los inversores.

Por eso el análisis de escenarios es tan importante. Ayuda a los inversores a comprender exactamente la rapidez con la que se producirán los impactos en diferentes regiones en función de diversos escenarios de calentamiento.

Las cinco preocupaciones de la industria

Recientemente, el Urban Land Institute (ULI) y Heitman publicaron un informe identificando las inquietudes clave que los inversores están considerando cada vez más para tomar decisiones a nivel de mercado.

En relación al cambio climático, destacan:

◗ Riesgo físico a nivel de activos y de mercado.

◗ La inversión de una ciudad o región en infraestructura y la capacidad de esa infraestructura para soportar los riesgos asociados a diferentes escenarios del calentamiento global.

◗ La capacidad de una ciudad o región para financiar e implementar políticas de adaptación y resiliencia.

◗ Las diferentes fuentes de financiación para inversiones en resiliencia. ◗ Impresiones del riesgo de mercado de una amplia gama de partes interesadas, que pueden influir en los precios y la asegurabilidad del mercado: aseguradoras, prestamistas, empresas y residentes.

Actualmente, los inversores carecen del nivel y la calidad de los datos que existen para estos diferentes elementos.

Colaboración público-privada

Igualmente, el informe destaca la necesidad de colaboración entre los responsables políticos, las partes interesadas de la comunidad y los inversores inmobiliarios para evitar los impactos debilitantes del mercado por el riesgo climático.

Como parte de esta colaboración, el estudio recoge algunas de las formas en que los inversores pueden mejorar su papel en la evaluación del riesgo a nivel de mercado:

◗ Mejorar el análisis de datos y la medición del riesgo a nivel de mercado, como el riesgo físico, la infraestructura y la política.

◗ Conectar los puntos entre el riesgo a nivel de activos y a nivel de mercado en las evaluaciones.

◗ Mejorar la colaboración y la comunicación entre inversores inmobiliarios, admi-

nistradores, gobiernos locales y oficiales de resiliencia.

◗ Asociarse con agencias de seguros para incorporar la evaluación de riesgos climáticos como una consideración habitual.

Evaluar de cara al largo plazo

Los cambios en el mercado inmobiliario durante la pandemia han destacado lo rápido que pueden cambiar las condiciones. De hecho, para el 3 de abril, en pleno primer brote de coronavirus, una estimación de los impactos en el valor empresarial de los activos inmobiliarios mostró una disminución del 25 por ciento o más para la mayoría de los inmuebles, llegando a superar el 37 por ciento en el caso de los alojamientos.

Además de exponer el riesgo de los impactos de una crisis, la pandemia también reveló cómo diferentes activos pueden verse afectados de manera desigual.

En esta línea, si bien el mercado logístico ha sido capaz de distanciarse de esta tendencia desde sus orígenes, no parece mostrarse tan impermeable a otros factores, como los ambientales.

Así, los riesgos climáticos, como el aumento del nivel del mar, ya están afectando a la industria. Según un informe de Journal of Financial Economics, las infraestructuras cercanas a las ciudades costeras ya se están vendiendo por un 7 por ciento menos que otras homólogas situadas en zonas interiores.

Mientras, los municipios están lidiando con la planificación y la financiación de medidas de adaptación al panorama venidero. Las mejoras políticas clave pueden permitir una adaptación rápida, como la actualización de los códigos de construcción y las regulaciones de zonificación flexible, según el Foro Económico Mundial.

En este contexto, según el también conocido como Foro de Davos, uno de los aspectos más difíciles será obtener el apoyo y la aceptación de las partes interesadas. No obstante, junto a ello la proporción de datos e información precisos para mejorar los esfuerzos de cooperación, serán conceptos irrenunciables para asegurar la industria en el largo plazo, concluyen

“La industria inmobiliaria carece de conciencia, así como de herramientas, para evaluar el riesgo”