I caNoNI soNo aumeNtatI

Thomas Casolo International Partner Head of Retail Italy Cushman & Wakefield

in toP location come via monte naPoleone i canoni sono aumentati

Per fare il punto sul retail real estate è indispensabile distinguere tra i due mercati del lusso e del mass market. Sono due business completamenti diversi, il primo punta su operazioni di qualità e città ben mirate, il secondo sulla quantità delle opportunità che siano in centri commerciali o in centri città. L’esperienza mi ha insegnato che ai primi sintomi di crisi, come appunto quella causata dalla pandemia, a fermarsi prima è il mercato del lusso, dopo invece il mass market. Così come chi riparte per primo è il lusso, spinto da maggiore propositività e potere economico: lo ha dimostrato la ripresa del settore in Asia e Cina. Anche in Italia i brand dell’alto di gamma hanno iniziato a

muoversi con operazioni prevalentemente su Milano, Roma, Firenze e possibilità di aperture prima dell’estate, mentre la fast fashion ha un orizzonte più lungo e pensa a settembre. Accomuna entrambi i settori, il processo di selezione e ottimizzazione del network di punti vendita di fatto accelerato dall’emergenza. Non solo. Come conseguenza generalizzata dell’obbligata chiusura dei negozi, tutti i tenant hanno bussato alla porta dei landlord per rivedere i canoni di affitto, chiedendo ribassi dal 15% al 30%. In top location come via Monte Napoleone a Milano, via Condotti a Roma e via de’ Tornabuoni a Firenze contrattare è più difficile, tanto meno ottenere che parte dell’affitto diventi variabile in relazione al fatturato. Mentre questa soluzione - che vedrebbe landlord e tenant entrambi partner del business - potrebbe essere adottata in strade e zone con un numero di sfitti importante per esempio corso Buenos Aires a Milano, che attualmente conta 35-40 negozi vuoti su circa 450. Ma lo stesso potrebbe valere per via Spiga, che nella parte da via Manzoni a via Gesù ha circa 15 vetrine da affittare. Sul fronte delle richieste, per i brand del lusso via Monte Napoleone resta in cima alle preferenze: non a caso lo spazio lasciato libero da La Perla è stato subito locato. In questa via i canoni sono addirittura aumentati: adesso, con i dovuti distinguo e nelle location migliori, si è più vicini ai 14.500 euro al metro quadri l’anno per un negozio al massimo di 250 metri quadri. Restando nel capoluogo lombardo Galleria Vittorio Emanuele rappresenta sempre più una valida alternativa al Quadrilatero, in attesa del ritorno dei turisti. In Corso Vittorio Emanuele attualmente esistono più opportunità di locazione per spazi grandi che però - rispetto a quelli di 100-200 metri quadri - sono più difficili da affittare, anche perché al momento le grandi catene internazionali interessate a espandersi in Italia stanno a guardare. Via Torino beneficerà della prossima apertura di Primark, mentre via Dante è un po’ in stand-by, mentre

«a milano nei migliori sPazi di via monte naPoleone si è Più vicini ai 14.500 euro al metro quadro l’anno Per uno store entro i 250 metri quadri»

▲Via Monte Napoleone, Milano

piazza Cordusio è in attesa del progetto di restyling proprio della piazza. Infine, non ho avuto percezione di una richiesta di negozi con superfici più ridotte a causa dell’e-commerce, piuttosto credo che gli spazi possano essere gestiti in modo diverso, in un’ottica di sinergica integrazione con le vendite online. 