Il problema soNo glI affIttI

Andrea Arienti Real Estate Director Italy Inditex

la Potenzialità dei centri storici resta, il Problema sono gli affitti

Èchiaro che i punti di vista e le esigenze di fondi/investitori/proprietari sono diversi da quelle dei tenant, anche se in un momento come questo è evidente che trovare percorsi comuni è indispensabile. Soprattutto se si considera il ruolo fondamentale giocato dai punti vendita fisici: non solo in termini commerciali e sociali, visto che lo shopping è un’experience e, appena possibile, tutti torneranno ad acquistare in presenza, come già successo durante l’estate 2020, ma anche in senso lato pensando al valore dei negozi all’interno delle città. Ciò detto, una premessa fondamentale è che la pandemia ha velocizzato la

digitalizzazione delle abitudini d’acquisto, mettendo l’accento sui diversi touch point e device. Di conseguenza la vera scommessa per un retailer di moda, lusso, ma non solo, è la vera omnicanalità: tutti ne parlano, non è però facile realizzarla. D’altra parte la crescita dell’e-commerce a doppia o tripla cifra, ulteriormente spinta dai periodi di lockdown, è nota. Tenendo ben presente che i giovani generano i propri bisogni d’acquisto davanti a tablet e mobile, indirizzati dagli influencer e, come consumatori, tendono a essere infedeli. Pertanto solo con una vera strategia omnichanel si può aumentare il fatturato globale in modo sinergico, senza togliere al canale fisico. La pandemia ha accelerato anche il processo di selezione dei punti vendita, tutti stanno rivedendo le proprie reti e chiudono gli spazi non più rappresentativi e sostenibili a livello di costi fissi, visti i fatturati e le marginalità basse. D’altra parte se online si può presentare bene il 100% della collezione è chiaro che il negozio fisico deve dare un valore in termini di esperienza e, soprattutto, essere in perfetta sinergia con l’e-commerce, per permettere ai clienti di dialogare con entrambi i canali nel modo più naturale e semplice possibile. Sta di fatto che la reddittività al metro quadro cala, ma non si è ancora trovata una soluzione per attribuire al negozio stesso una quota degli acquisti online generati con il supporto del fisico. Ed è sotto gli occhi di tutti che tante insegne, soprattutto straniere, stanno abbandonando il mercato italiano perché non possono più sostenere i costi. Dal canto loro i proprietari concedono delle riduzioni momentanee degli d’affitti, perché abbassare il canone a regime vuol dire ridurre il valore dell’immobile, inaccettabile in particolare da investitori istituzionali e fondi. In generale, si dovrà comunque arrivare a più miti consigli ed evidentemente, se il retail non potrà più pagare determinati canoni, bisognerà cambiare inquilini. La potenzialità dei centri storici rimane in tutta Italia, il problema è la forbice tra le pretese dei locatori e l’effettiva possibilità dei locatari: nelle realtà medio-piccole c’è maggiore disponibilità, mentre il divario aumenta in città come Milano, Roma, Napoli, Bari, Bologna. Qui, in particolare, i due mondi si andranno a scontrare. 

«trovare Percorsi comuni tra ProPrietari e tenant è indisPensabile, Pensando anche all’interno delle al valore città» dei negozi

▲ Galleria Vittorio Emanuele II, Milano