Revista Direcional Condomínios - Ed. 286 - fev/23

Caro(a) Síndico(a)!

É mês de Carnaval, de folia, de enfeitar o salão, reunir a criançada do condomínio e proporcionar momentos de descontração. Festas unem moradores e alegram, certo? Em outro âmbito, porém, festas dão dor de cabeça aos gestores se realizadas fora das regras condominiais e, especialmente, quando promovidas dentro dos apartamentos, em território privado. O assunto rende queixas de condôminos, bem como a prática de andar nu na sacada ou tragar cigarros de maconha nas janelas. Abordamos como agir mediante a essas reclamações em ‘Festeiros, Pelados, Pirados’, nossa matéria de capa. Não deixe de conferir!

A revista de fevereiro traz uma surpresa: a ‘Coluna Márcio Rachkorsky’, que terá publicação bimensal. No texto de estreia, o advogado, especializado em condomínios, aborda a pluralidade e a religiosidade nas edificações. Lembra que o Brasil e os condomínios precisam seguir o conceito de laicidade, prevalecendo a harmonia e respeito no viver em coletividade.

Destacamos, ainda, o papel desempenhado pelo zelador, o braço direito dos síndicos, e também os olhos, no caso dos síndicos profissionais. Dia 11/02 é o dia da categoria, a qual damos os nossos PARABÉNS!!! e homenageamos com uma reportagem muito especial.

Finalizamos, aqui, com um convite: em 27 de abril teremos mais uma Rodada de Negócios, realizada em parceria com a Empresários Brasil, a primeira do ano. Participe! Será imperdível!

Forte abraço, Isabel Ribeiro

Seção Tira-Teima:

Taxa menor com IPTU verde

Capa: Nudez, festas e drogas nas unidades

04 06

Informe Publicitário: Seciesp Administração: Homenagem ao Dia do Zelador

DIRETORES

Sônia Inakake e Almir C. Almeida

JORNALISTA RESPONSÁVEL

Isabel Ribeiro

MTB 24.479/SP isabel@grupodirecional.com.br

DIRIGIDA A

Condomínios residenciais, comerciais e administradoras

PERIODICIDADE MENSAL

Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral

Coluna: Márcio Rachkorsky

Parabéns aos vencedores!

TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média)

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores e administradores

CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo

CAPA Foto freepik @Kerfin7 e @pikisuperstar

Coluna: Assembleia virtual e legislação

Dica: Impermeabilização com manta asfáltica

20

14 17

Dica:

Elétrica: há perigo nas sobrecargas

ATENDIMENTO AO CLIENTE

IMPRESSÃO

ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br

GERENTE COMERCIAL

Adriana S. dos Santos

DEPARTAMENTO COMERCIAL

Fabian Mesquita

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

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Emilly Tabuço

João Marconi

Juliana Jordão Grillo

Levy Sadao I. de Almeida

DIAGRAMAÇÃO

Jonas Coronado

Thalita Feuerstein

Cristiane Lima

Grass Indústria Gráfica

EQUIPE DISTRIBUIÇÃO

Douglas Barbosa da Silva

Evaldo Mendonça

José Ricardo da Silva

Pedro Henrique Rodrigues Paiva

Roberio Santos

ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP -

Maria Lúcia M. C. Marques (Condomínio Ed. Hortênsia) Prêmio Aspirador Robô

Foto: Emilly Tabuço

Foto: Emilly Tabuço

Foto: Sonia Inakake

RESULTADO DO SORTEIO DA PESQUISA DIRECIONAL CONDOMÍNIOS

Agradecemos a todos os leitores que responderam à pesquisa de satisfação, veiculada no 2º semestre do ano passado. O sorteio dos prêmios foi realizado no dia 06/01/2023.

SEÇÃO TIRA-TEIMA O IPTU VERDE E OS CONDOMÍNIOS ECOLÓGICOS

Por Vander Ferreira de Andrade

EM DEZEMBRO ÚLTIMO, o Senado aprovou a PEC 13/2019 que cria o “IPTU Verde”, objetivando reduzir a taxação do proprietário que emprega medidas sustentáveis em seu imóvel. A medida poderá beneficiar condomínios que vêm adotando programas de preservação do meio ambiente e sustentabilidade.

A PEC guarda consonância com o “caput” do art. 225 da Constituição Federal, especialmente quando reconhece o dever da sociedade de defender e preservar o meio ambiente para as presentes e futuras gerações.

Ao invés de adotar medidas repressivas, a proposta legislativa beneficia proprietários com redução tributária, desde que se comprove a prática de ações específicas, tais como a preservação da vegetação nativa, inserta ou adjacente.

A redução tributária, descortinada sob a forma de “sanção premial”, já é adotada em cidades paulistas como Araraquara e São Carlos. Uma vez aprovada na Câmara, cidades como São Paulo poderão estabelecer alíquotas diferenciadas de IPTU, desde que sejam identificados programas de reúso da água, uso de telhados verdes, emprego de energia solar, aproveitamento de águas pluviais, tratamento de águas residuais (para reduzir a carga biológica lançada nos cursos d’água), mitigação da impermeabilização do solo, dentre outras ações análogas.

O texto da PEC determina a não incidência do IPTU em parcela do imóvel coberta por vegetação nativa e confere 180 dias para que os municípios instituam essa isenção para manutenção da flora.

Conquanto a norma constitucional não obrigue os municípios a reduzir o IPTU, os

Prefeitos passarão a contar, doravante, com base constitucional apta a justificar a redução do imposto do contribuinte que venha a adotar ações ambientais em seu imóvel, ampliando a cultura de respeito ao ecossistema e impactando fortemente os condomínios qualificados como “sustentáveis”.

VANDER FERREIRA DE ANDRADE

Advogado, Mestre e Doutor em Direito pela PUC-SP. É autor da obra ‘Manual do Síndico Profissional’ (Editora Nelpa, São Paulo, 3ª edição, 2022).

Mais informações: @vanderfdeandrade

Foto Divulgação

O Carnaval e o alto verão movimentam os condomínios no mês de fevereiro. As famílias aproveitam para desfrutar da piscina e das atividades esportivas, organizar churrascos ou receber os amigos. E como a previsão da meteorologia é a de calor intenso, fica muito difícil segurar as crianças dentro dos apartamentos.

Nessa estação do ano aumenta a responsabilidade do condomínio em relação à segurança dos elevadores. Além da manutenção em dia, é preciso alertar: criança menor de 10 anos não pode usar o elevador desacompanhada, deve estar sempre com um adulto. Com tanta energia para gastar, algumas crianças costumam se envolver em aventuras perigosas, como subir e descer constantemente pelo elevador, pular na cabine ou apertar vários botões de uma só vez.

Dentro do elevador, - especialmente as crianças - devem manter-se afastadas da porta (inclusive as mãos). Brincadeiras com bola, skate, bicicletas e patins nos andares, em locais próximos às portas do elevador, devem ser evitadas.

Se estiverem acompanhados de pets, o ideal é transportar os animais no colo. Outro ponto importante é o síndico avisar para que as crianças não entrem no elevador molhadas após o banho de piscina, pois além de danificar o equipamento podem deixar o piso escorregadio provocando acidentes.

NAQUELE FIM de semana, seria apenas mais um dia agradável de piscina, mas a temperatura do grupo de WhatsApp dos moradores esquentou, e os conselheiros avisaram ao síndico profissional Sylvio Levy que os condôminos reclamavam sobre um homem nu. “Para descontrair, chamo o episódio de ‘o peladão da sacada’, mas o desassossego foi grande porque as varandas são voltadas para a piscina, e havia muitos banhistas, inclusive crianças, naquele dia”, relara o gestor do condomínio com 280 unidades, na zona oeste.

Sylvio não sabe se o homem, na casa dos 30 anos, era naturista, ou se estava bêbado ou drogado. “Interfonaram, gritaram, e ele não se intimidou”, conta o síndico, que não titubeou. “Como a infração foi grave, avisei ao conselho e fui direto na multa. Esse nunca mais deu trabalho. Ele poderia ter pedido a palavra em assembleia para recorrer da multa, mas cadê a coragem?"

FESTEIROS, PELADOS, PIRADOS

Síndicos têm de lidar com reclamações sobre moradores nus na sacada, cheiro de maconha invadindo sala alheia e festas de endoidecer gente sã. Mas como agir se tudo ocorre em unidades privativas? Pois saiba que existe base legal para lidar com a situação

Por Isabel Ribeiro

Tania Goldkorn viveu uma experiência parecida anos atrás, logo que assumiu a gestão de um condomínio na zona sul. “Eu fui abordada por um senhor que morava em um prédio vizinho. Ele me mostrou foto e filmagem de um condômino exibicionista, na sacada, e queria que eu tomasse providências naquele momento. Então o morador decide ficar nu, e o síndico é intimado a resolver na hora? Nada disso”, diz a síndica profissional. Tania observa que o síndico tem o poder da caneta, baseado em leis e no Código Civil, mas que, na dúvida, é importante recorrer ao departamento jurídico do condomínio. Após constatar que, de fato, se tratava de um caso de atentado violento ao pudor, Tania notificou o condômino.

“Ele ficou muito bravo, antes disso já era um ‘morador enxaqueca’. Pouco depois se mudou”. Só lembrando, vizinhos incomodados não devem registrar atos obscenos e nudez e divulgá-los nas redes sociais, como adverte o advogado Luís Rodolfo Cruz e Creuz. “O Código Civil, no artigo 187, tipifica que comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim

O síndico Sylvio Levy multou o ‘peladão da sacada’

freepik @Kerfin7

econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. Essa regra vale para ofendido e ofensor”. Significa que o morador que filmar ou fotografar e divulgar tal conteúdo, mesmo que para defender sua causa, poderá ser punido aos olhos da lei. “Ao agir desse modo, ele excede os seus direitos e viola dados pessoais e personalíssimos por uso não autorizado de imagem”, explica o advogado.

De volta aos pelados versus indignados, Demilson Bellezi Guilhem, síndico profissional, menciona que isso é mais comum do que se imagina.

“Há quem faça questão de circular nu em casa e não temos nada a ver com isso, mas existem crianças nos condomínios, e mesmo adultos que não estão dispostos a conviver com a situação, a qual se agrava não só por andarem nus, mas também por praticarem sexo de uma forma visível, na sacada ou em ambientes com janelas mais amplas”.

Demilson conversa com os denunciados de maneira franca, porém educada, o que tem resolvido ou minimizado o problema. Porém, admite tratar-se de uma questão delicada, que envolve direito de propriedade.

“Eu não posso interferir no que a pessoa faz dentro do apartamento dela, mas a partir do momento que incomoda outras unidades, preciso agir”.

Luís Rodolfo lembra que o Código Civil em seu artigo 1.336 diz que é obrigação dos condôminos utilizar sua propriedade de maneira que não seja prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. “Exageros ou exibicionismo como andar nu ou momentos de intimidade do casal podem violar os bons costumes”, constata o advogado. “No parágrafo 2 desse artigo está prevista aplicação de multa ao infrator que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos”.

O assunto pode ter desdobramento na esfera criminal, pois praticar ato obsceno em lugar público, ou aberto ou exposto ao público, é passível de detenção de três meses a um ano, ou multa. “Mas a aplicação prática e eventual julgamento desses casos possui muitas nuances, que devem ser avaliadas caso a caso e com suporte de um advogado criminalista. A melhor recomendação é o síndico atuar como mediador, podendo até aplicar advertências e multas”, aconselha Luís Rodolfo.

CORTINA DE FUMAÇA

Condômino pirado é outra categoria que tira o sossego dos síndicos. Tania, no momento, tenta uma tratativa amigável com uma república de cinco moradores, em condomínio de alto luxo na zona sul. “São todos rapazes distintos, educados, trabalham, mas às vezes dão festas, usam maconha e é um fumacê daqueles. A vizinhança reclama”, relata. Já o síndico Demilson orienta que o assunto seja tratado com muita sutileza. “Se a pessoa se sentir confrontada, pode intensificar o consumo por pirraça”.

Demilson salienta, porém, que o síndico não pode ser omisso porque é responsável por zelar pela saúde e bem-estar dos condôminos. Recorda-se de um caso, em Guarulhos, em que os pais de um recém-nascido estavam aflitos com a fumaça expelida pelo vizinho. “Fiz uma circular pedindo que as pessoas tivessem cuidado ao fumar, sinalizando que havia excesso

de fumaça de cigarros, charutos etc. e que estava incomodando pessoas, especialmente as mais vulneráveis, como crianças, idosos e portadores de doenças respiratórias. Pedi que evitassem fumar perto de janelas. Em nenhum momento aludi à maconha”, comenta.

O comunicado circulou via e-mail, celular, mídia do elevador e foi posto embaixo das portas. “O morador assimilou a mensagem e a família do bebê ficou mais tranquila. É um método com bons resultados, mas tem de ser repetido sistematicamente porque as pessoas relaxam ao longo do tempo”, alerta o gestor.

Se o pirado der de ombros às reclamações da fumaça produzida, resta ao síndico recursos como notificação e multa, segundo o advogado condominial Cristiano De Souza Oliveira. “Não importa que o consumo da maconha se dê em espaço privado. No condomínio o direito de propriedade esbarra no da coletividade”, esclarece. Assim como na reclamação formal sobre o vizinho pelado, no caso do pirado (e do festeiro), as sanções estão respaldadas pelo artigo 1.336 do Código Civil.

Tania Goldkorn se surpreendeu com balada no apartamento da vizinha

Foto Divulgação

FESTA NO APÊ

Alguns festeiros marcam mais que outros, como uma jovem que morou no mesmo condomínio que Tania. “Na época, eu era síndica, e por volta da meia-noite o porteiro me ligou. Disse que os vizinhos estavam reclamando de uma festa, que não parava de chegar adolescentes, que havia interfonado, mas o barulho continuava”, conta. Como conhecia a moça, foi à unidade e levou um susto: “Tinha uma balada, com globos espelhados, e mais de 50 pessoas. Aquilo era ‘festa paga’. A menina dava festa e cobrava ingresso”, acrescenta. Ela chamou a polícia; o público dispersou. Vieram outras festas e novas reclamações. A unidade foi notificada e multada por perturbação da ordem.

Tania revela que ‘festa paga’ é prática comum, o que, em sua opinião, deixa o condomínio vulnerável pelo volume e perfil dos convidados, e revela outra situação inconveniente.

“Tem caso de morador de empreendimento de alta classe que aluga a cobertura para festas, o que incomoda os vizinhos pelo barulho e exposição do condomínio”.

Demilson está traquejado em multar festeiros. Síndico de um residencial de alto padrão na Barra Funda, entre os centros de treinamento de dois grandes clubes de futebol, ele lidou com a recorrência de eventos em uma das unidades. “Esse imóvel sempre era alugado para jogadores, tinha alta rotatividade. O rosto dos ocupantes mudava, mas o nível de desrespeito com as normas do condomínio era o mesmo”, afirma. “Davam festas até tarde nas folgas deles, no meio da semana, reuniam cerca de 30 pessoas, faziam barulho e recebiam garotas praticamente nuas”.

O síndico conta que o tempo todo procurou resolver o incômodo den tro das normas do condomínio, e que os condôminos perceberam isso, portanto não houve desgaste na sua relação com eles. “Eu os orientava para que comunicassem a portaria, que por sua vez enviaria um segurança ao apartamento e, confirmada a irregularidade, seria feito o registro para a tomada de providência. As multas eram aplicadas e pagas sem questiona mento, porque eram pessoas que ganhavam de R$ 200.000 a R$ 500.000 por mês, então preferiam pagar e continuar com as festas”.

Demilson levou a situação na esfera administrativa, mas confessa que, caso a permanência dos jogadores fosse mais longa, teria levado à esfera jurídica. “A sorte é que eles ficavam em torno de três, quatro meses. E que esse condomínio é particularmente mais tolerante que outros”. Depois de um período, o imóvel mudou de dono, não foi mais locado para boleiros e a paz voltou a reinar. Festeiros, pelados e pirados rendem muito assunto no universo condominial. Tanto que o advogado Luís Rodolfo sugere:

“Se a convenção ou regimento interno não contiver nenhuma disposição expressa para tais excessos, e não prever repreensões e multas, o síndico ou conselho devem avaliar detalhadamente as opções e possibilidades de aplicação de penalidades. Nesse sentido, enten do ser imperativo que se convoque uma assembleia para inserir estes pontos nas regras condominiais (convenção e/ou regulamento) e para deliberar sobre definição de multa para essas infrações”.

Demilson Bellezi Guilhem: comunicado sobre impacto da fumaça em idosos e crianças tende a dar resultado

Foto Divulgação

ZELADOR – O BRAÇO DIREITO DO SÍNDICO

Nesta edição, trazemos histórias de pessoas muito especiais em homenagem ao Dia do Zelador, comemorado este mês (11/02). Das mais experientes às novatas na categoria, todas têm em comum a paixão pelo que fazem e a atenção com o condomínio onde atuam

Por Luiza Oliva

O zelador Fábio Albuquerque

Costa e a síndica Giovana

Granado, do Vanguard Ipiranga: perfil peculiar Foto Divulgação

O OLHAR do zelador é fundamental para que um condomínio seja muito bem cuidado. Porém, zelar não deve ser sua única atribuição. Condomínios com equipamentos como placas solares, caldeiras, complexos sistemas de segurança, entre inúmeros outros, exigem zeladores cada vez mais preparados para lidar com esse imenso universo condominial. Além disso, os condomínios costumam ser um microcosmo da sociedade, com relações humanas nem sempre tão saudáveis, e que exigem muito preparo do zelador.

Rosely Schwartz, que há cerca de 25 anos ministra e coordena cursos de administração de condomínios e de síndico profissional, acredita não haver mais espaço para o zelador que trabalha na construtora do edifício e, assim que o prédio é entregue, assume a zeladoria. “Há muitos anos eu já previa que esse tipo de funcionário estava em extinção. Hoje, não basta mais cumprir a parte operacional, é preciso fazer o gerenciamento de todo o condomínio e ter maior capacitação”, constata

Rosely, que também nota uma cultura de dependência do zelador. Ela se recorda de quando assumiu a sindicância do prédio onde mora, no final dos anos 1990, e se espantou com o que encontrou: o zelador não tirava férias porque os moradores acreditavam que não poderiam ficar sem esse profissional nem um dia sequer.

Mesmo que ao longo do tempo as atribuições do zelador estejam se modificando, sua importância é inegável. Conforme o perfil e objetivos do condomínio, ele tem sido substituído pelo gerente predial ou até mesmo pelo gerente condominial, duas funções com pisos salariais mais altos que, assim como zeladores, porteiros e faxineiros, fazem parte do Sindifícios (Sindicato dos Trabalhadores em Edifícios e Condomínios de São Paulo). “O zelador, ou gerente predial, é o braço direito e os olhos do síndico, principalmente do síndico profissional que não mora no prédio”, constata Rosely Schwartz.

MUDANÇA DE ROTA

A história de Fábio Albuquerque Costa é peculiar. Com uma sólida carreira de mais de 20 anos na hotelaria, ele é zelador do condomínio Vanguard Ipiranga. Peculiar também é o perfil do Vanguard: o antigo Palace Hotel, localizado na icônica esquina das avenidas Ipiranga e São João, no centro paulistano, passou por um processo de retrofit. O degradado edifício do extinto hotel se transformou no moderno condomínio com 70 apartamentos e áreas comuns com lavanderia compartilhada, spa, academia, brinquedoteca, ateliê, cinema e webspace.

Diversas unidades são alugadas pelo sistema de Airbnb, inclusive para estrangeiros. Assim, a síndica Giovana Granado traçou o perfil do zelador que precisava para gerenciar o Vanguard: cortês, atencioso e educado com todos, e preferencialmente que falasse outras línguas. Proprietária de uma

unidade, Giovana não mora no condomínio e queria um zelador também muito atencioso com a limpeza das áreas comuns. Fábio, que fala inglês e espanhol, estranhou quando recebeu o convite de Giovana: “Eu nunca imaginei ser zelador, condomínio é algo totalmente novo para mim. Mas pensei: por que não experimentar? Trato o Vanguard como se fosse a minha casa, faço tudo com muito carinho. Oriento os novos moradores sobre as áreas comuns e até sobre os cuidados que devem ter nas ruas do centro, principalmente os estrangeiros.”

Ele elogia a parceria com a síndica e com a equipe de funcionários, todos terceirizados: quatro porteiros (duas moças durante o dia, dois homens à noite) e um funcionário para limpeza e serviços gerais. Tem feito cursos e buscado informações, especialmente na área de manutenção, na qual tem menos habilidade.

geiro para cuidar das encomendas e equipe de limpeza com seis pessoas. Por ser jovem, sua promoção a gerente predial causou certa desconfiança entre os moradores: “Tinham dúvidas se eu teria responsabilidade para o cargo.” Prestativa e disposta a aprender, ela não se abalou. A gerente conta que aprendeu muito com o antigo e o atual síndicos. “Já fiz curso de síndico profissional e quero estudar mais, para atuar nesse posto um dia.”

EMPENHO E PROFISSIONALISMO

Definitivamente, as mulheres estão chegando ao mundo da zeladoria.

Prestativa, Amanda Alves da Silva foi promovida ao cargo de gerente predial no Bosque Marajoara

JOVEM E COMPETENTE

Com apenas 19 anos, Amanda Alves da Silva entrou no condomínio Bosque Marajoara, no bairro de Interlagos, para atuar na portaria. O objetivo da jovem era ficar apenas um ano na função de controladora de acesso, para ajudar no pagamento da faculdade de Administração. Mas seus planos mudaram rapidamente. “Achei o mundo do condomínio fascinante, me encontrei na área! Gostei muito do contato com moradores e prestadores de serviços. E aqui o movimento é enorme: são 339 apartamentos, uma média de 800 a 900 pessoas circulando por dia, de segunda a segunda”, conta.

Da portaria, Amanda passou a auxiliar administrativa, ainda como funcionária terceirizada. E em agosto do ano passado, sua carreira deu um grande salto: com a mudança do síndico, foi promovida a gerente predial.

Ela é a única funcionária orgânica da equipe de 20 terceirizados: portaria, triagem, ronda, auxiliar de manutenção, auxiliar de serviços gerais, mensa-

Ana Hercília Gabriel iniciou sua carreira condominial em 2017 como auxiliar de limpeza terceirizada em um grande condomínio no Jaguaré, com 264 unidades. Logo passou a encarregada de limpeza. Até que em dezembro de 2018 a síndica profissional Lígia Ramos a convidou para assumir a zeladoria.

“A mulher tem mais jogo de cintura, escuta todos os lados de uma questão. Costumo identificar aquelas que têm potencial e que podem ser promovidas. Se nós, mulheres, não criarmos oportunidades, a sociedade nunca dará espaço”, afirma a síndica Lígia.

Hoje Ana é zeladora do condomínio Impression Loft, no Morumbi, com 164 unidades, inclusive algumas alugadas pelo Airbnb, e muitos moradores jovens. “Tenho que saber lidar com problemas de relacionamento entre os vizinhos, causados por barulho nas unidades”, diz Ana, que afirma já ter sofrido preconceito, por ser mulher e negra. “Mas não me vitimizo por isso. É claro que alguns moradores às vezes me olham com desconfiança, por exemplo, quando estou limpando a piscina. Mas temos que ser firmes e manter uma postura profissional. Sou grata pela

Foto

Divulgação

oportunidade que tive”, conta.

Ela coordena uma equipe com oito porteiros e três auxiliares de limpeza, mais um manutencista que vai ao prédio duas vezes por semana e afirma: “Coordenar não é só pedir para ser feito.” O sistema de aquecimento por caldeira do Impression Loft é uma novidade para Ana, mas há uma em-

presa especializada para a manutenção do equipamento. “Procuro sempre aprender e fazer tudo com carinho. O desafio maior eu encarei quando comecei e não sabia nada de zeladoria. Já cobri férias de zeladores em outros condomínios e nunca um é igual ao outro.”

EQUIPE AFINADA

Adriano Souza, gerente predial do condomínio Parque Panamby, localizado no Jardim Fonte do Morumbi, trabalhou muitos anos na área de segurança privada. Entrou em 2008 no Parque Panamby justamente como coordenador de segurança. Até que em 2015 passou a gerente predial do condomínio com 84 apartamentos e duas torres. Fez alguns cursos que o ajudaram a suprir a falta de experiência especialmente na área da manutenção predial. “As formações me ajudaram a entender como preparar a logística de trabalho e a verificar equipamentos como uma bomba ou gerador. Temos dois manutencistas e empresas especializadas que cuidam das instalações. Mas é importante que eu tenha uma boa noção do que está sendo feito”, diz.

Todos os 27 funcionários são terceirizados. A atenção e o desvelo de Adriano mantêm em ordem as instalações sofisticadas do condomínio (sala teen, playground, academia, brinquedoteca, dois salões de festas, spa, piscinas). Mas não é só. Ele acredita que na função de gerente, cabe a ele fazer o intercâmbio entre as demandas dos condôminos, a síndica e os prestadores de serviço. Adriano não poupa elogios ao capricho do corpo diretivo com o condomínio: “Contamos com o que há de melhor para manter tudo limpo e organizado. Produtos de limpeza, por exemplo, só usamos biodegradáveis. Se cair numa planta ou na piscina, não causará danos. Já temos uma obra aprovada para construir um refeitório e sala de descanso maior aos funcionários. Nossa equipe é antiga, ninguém quer deixar de trabalhar aqui.”

Adriano Souza: cursos o ajudaram a entender como preparar a logística de trabalho no Parque Panamby

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Luiza Oliva

Mulher e negra, Ana Hercília Gabriel usa de firmeza e postura profissional para lidar com o preconceito

Foto Divulgação

VIVEMOS NUM PAÍS LAICO E LIVRE!!

Por Márcio Rachkorsky

A FÉ e a religiosidade são princípios basilares de uma vida social harmoniosa, livre e justa, pilares fundamentais para a formação do caráter e cultura de um povo, de uma família ou de um único indivíduo. Sou judeu e, apesar de não muito praticante, me emociono com as tradições... Mas, quando entro numa Igreja Católica, também me encanto com as lindas imagens e rituais. Dias atrás, em Salvador, me deparei com uma procissão em devoção à um Orixá e fiquei até arrepiado, de tão linda a devoção das pessoas. Tempos atrás, por curiosidade, adentrei num culto evangélico repleto de jovens e fiquei impressionado com a alegria e força deles!! E o que dizer quando fui a uma mesquita e as músicas me causaram uma sensação incrível... Quem nunca viu e se emocionou, por exemplo, com uma matéria sobre Chico Xavier? Isso é viver num PAÍS LAICO, ou seja, num Estado que não adota oficialmente nenhuma religião. Que privilégio viver numa nação assim, livre e laica!!

Nos condomínios, o conceito de laicidade precisa ser preservado, cabendo ao síndico o papel de garantir a liberdade e a igualdade previstas em nossa constituição federal. Para tanto, basta seguir algumas regrinhas óbvias e simples, que sequer precisam estar escritas no regulamento interno:

- não decorar ou adornar as áreas comuns com objetos que façam menção a qualquer religião;

- não permitir qualquer evento ou manifestação religiosa nas áreas comuns, inclusive nos salões de festas;

coibir, imediatamente e com firmeza, qualquer ato ou manifestação que agrida a liberdade religiosa de um morador ou sua família;

- garantir que as famílias, com moderação, pratiquem sua religiosidade no interior de seus apartamentos;

Por fim, importante ressaltar que, tal qual futebol e política, a religião acaba por fomentar debates por vezes acalorados e, ao síndico, cabe o papel de mediar e conciliar qualquer situação de conflito, sem jamais esquecer que vivemos num país LAICO.

MÁRCIO RACHKORSKY

Advogado especialista em condomínios, comenta o setor condominial e imobiliário na Rádio CBN e no telejornal SP1 (Rede Globo). É sócio da empresa RS Serviços.

Foto Divulgação

“SOU DINÂMICA, A VITALIDADE DOS CONDOMÍNIOS COMBINA COMIGO”

“HÁ TRÊS MESES

eu vivi um momento mágico, como se fosse uma recompensa por tudo que construí em meus 53 anos de vida, sendo 27 deles no direito condominial e 18 na sindicatura profissional. Fui convidada a participar de um painel com síndicas de sucesso na Expo Síndico, no Copacabana Palace, no Rio de Janeiro. Lá estava eu, uma mulher negra, falando sobre atuar em condomínios nos Jardins, uma das regiões mais valorizadas de São Paulo, a quarta maior cidade do Planeta. Mesmo que, às vezes, eu seja acometida pela ‘síndrome do impostor’ – um incômodo que nos faz questionar nossa capacidade e traz certa insegurança – me rendi ao fato de que lidar com o nível de exigência da classe AAA e ter contratos renovados nesse nicho é uma grande conquista.

Havia mais uma síndica negra, do

Vera: sindicatura nos Jardins

Rio, no palco e outras na plateia, o que me deixou muito feliz porque raramente vejo síndicos negros em eventos do setor. Aliás, sempre que vejo uma mulher negra, faço questão de ir cumprimentá-la após o evento e dar um abraço. Com homens, fico mais contida para não ser mal interpretada, afinal nem todos entendem o entusiasmo feminino. Melhor evitar, já bastam os episódios constrangedores de assédio no início de sindicatura. Uma vez, assim que terminou a assembleia, um senhor muito distinto perguntou quanto eu queria para sair com ele. Aquilo me tirou o chão, acho que naquele dia fiquei branca (risos!). Fui convencida a abafar o assunto; hoje o desfecho seria outro.

No evento do Copacabana, eu me senti plena também pelo lado pessoal, com dois filhos criados, felizes. Já o Eduardo, meu esposo, que é engenheiro de manutenção, estava na plateia. Sempre brinco que sou uma síndica de sorte, casada com ‘o cara da manutenção’. O curioso é que quase 30 anos atrás, ele e eu fomos ao ‘Rock in Rio’. Éramos estudantes, com dinheiro contado, e nos sentamos na areia da praia, em frente ao Copa, para comer o lanche que havíamos levado. Conversamos sobre como seria o hotel por dentro e quem seriam aqueles hóspedes elegantes. Depois, comentei sobre isso com meu pai, que disse: ‘Um dia você estará lá, é só querer’.

Os meus pais eram do interior da Bahia; ele era filho de madeireiro; ela, filha de delegado, ambos da roça. Fugiram para São Paulo e fincaram raízes na Vila Mariana. Ele preferiu não se instalar na periferia para que os futuros filhos tivessem mais oferta de escolas. Começaram a vida em um

Vera Rogato, de 53 anos, é síndica, advogada e conciliadora

Foto: Isabel Ribeiro

cômodo, o meu berço ficava não muito distante do fogão. Sou a filha mais velha, tenho uma irmã psicóloga, um irmão engenheiro, e o outro, arquiteto. O meu pai foi empreiteiro, depois construiu e administrou pensões e, então, hotéis, e se formou em Psicologia. Teve uma ascensão profissional e financeira admiráveis. Faliu algumas vezes, mas se reergueu. Com meus 14, 15 anos, eu gostava de ajudar a família na administração das pensões. Era a ‘sementinha de síndica’ sendo plantada.

A minha mãe era branca dos olhos claros, o meu pai, negro. Eu e minha irmã temos a pele mais escura do que nossos irmãos. As vizinhas diziam para minha mãe que éramos muito bonitas. Eu dizia que era mentira, pois me sentia diferente, feia, e tinha a questão do cabelo. Se houvesse uma Maju Coutinho (apresentadora do ‘Fantástico’) naquele tempo, teria feito uma diferença enorme na minha autoestima de garota. Meus irmãos e eu quase não lidamos com preconceito racial na infância, mas depois soube que meu

isso, na verdade está com o ego ferido porque sua vizinha tem dinheiro para isso e ela não. Noutras, o condômino só quer ser ouvido e poder expressar sua contrariedade.

Abracei a sindicatura em meados de 2000. A trabalho, como advogada, conheci a síndica de um condomínio nos Jardins que me convidou a assumir o posto dela. Relutei em aceitar, mas estou como síndica desse condomínio há 18 anos, e outros vieram por indicação – hoje são dez. Como sou dinâmica, me identifiquei com a vitali­

pai foi com a minha mãe no programa de auditório ‘Clube do Bolinha’ e não deixaram ele entrar por conta de sua pele negra.

Em casa fomos ensinados a estudar, trabalhar, conquistar nosso espaço, sermos autoridade naquilo que faríamos. Tivemos estudo, algumas viagens, carros. Mas os conselhos, esses foram vitais! ‘Vera, nunca saia de casa desarrumada porque um branco pode fazer isso, mas você não; vão te desrespeitar’, dizia meu pai. Estudei em escola estadual; depois, devido a longas greves, fui matriculada no Colégio Benjamim Constant, uma escola particular, alemã. Também fiz balé clássico, o que te dá uma postura não só física, mas para a vida.

Na faculdade, cursei Direito por causa de um senso nato de justiça. Ironicamente, enquanto estagiava em um escritório de advocacia, e comentei com as colegas que o dia havia sido puxado, escutei do chefe que, se não fosse pela Lei Áurea, estaria trabalhando muito mais e sem receber. Desatei a chorar, foi um momento bem difícil. Mas sou forte, talvez pela ancestralidade, talvez pela criação.

A bagagem que trago me faz ser quem eu sou e transitar com desenvoltura em condomínios de luxo. O mercado não é fácil, é preciso ter paciência, elegância, diplomacia e jogo de cintura. O grande desafio da sindicatura é lidar com egos e vaidades, mas qual profissão não tem percalços? Às vezes, uma moradora que vota contra a ideia de substituir as esquadrias, e briga por

dade dos condomínios. O meu perfil são edificações com até 20 unidades; gosto de conhecer os moradores e suas necessidades.

Na gestão condominial, o pulo do gato é se cercar de boas empresas para grandes obras e de prestadoras de serviço que te socorram a hora que for. Acredito também que se deve evitar a judicialização a todo custo. Eu primo pela paz na vida condominial. Discussão judicial promove uma atmosfera ruim no condomínio, além de desvalorizar o imóvel em si porque se um comprador interessado tiver acesso às certidões desse condomínio, poderá desistir do negócio se suspeitar de que não terá sossego no novo lar. É preciso ter esse cuidado”.

Vera Rogato, em depoimento concedido a Isabel Ribeiro

ASSEMBLEIA VIRTUAL: DICAS SOBRE A LEI 14309-22

Por Amanda Accioli

NO MÊS que vem, dia 8, vai completar um ano que foi sancionada a Lei nº 1430922, mas sua prática ainda gera dúvidas e noto alguns síndicos cometendo erros ao optar pela assembleia virtual, inclusive quanto ao tempo que a mesma pode ficar aberta.

Antes dessa legislação ter sido promulgada, a votação para obter um quórum específico no condomínio deveria ocorrer na assembleia, e caso este não fosse alcançado, o condomínio teria que fazer o trabalho por inteiro novamente.

Com a Lei, o legislador trouxe a possibilidade e as regras para converter a assembleia em uma sessão permanente: o Art. 1.354­A CC autoriza condomínios a realizar assembleias virtuais ou híbridas, desde que não sejam tais formas vedadas pela convenção condominial.

Importante ressaltar que as assembleias virtuais ou híbridas são facultativas e as regras devem ser previamente aprovadas em assembleia convocada para este fim.

A convocação, a realização e a deliberação de qualquer assembleia poderão ocorrer de forma eletrônica. Isso quer dizer que o condomínio não só poderá fazer a assembleia virtual, como, também, poderá convocar condôminos de forma eletrônica (e­mail).

Os procedimentos por meios eletrônicos serão permitidos se a convenção condominial não os vedar. Sendo a convenção omissa, poderão ocorrer de forma eletrônica.

Itens que devem constar do edital de convocação:

1. Forma de Acesso

2. Forma de Realização

3. Forma de Manifestação

4. Forma de Representação

5. Forma de entrega de procuração

6. Forma de validação de procuração

7. Forma de coleta de votos

8. Instruções sobre o sistema que será utilizado

9. Preceitos de funcionamento da assembleia

10. Preceitos de encerramento da assembleia Requisitos objetivos desta Assembleia:

• Indicação da data da sessão em seguimento;

• Indicação da hora da sessão em seguimento;

• Especificação das deliberações que serão tratadas;

• Explicitação da razão do quórum especial não ter sido atingido.

Importantíssimo lembrar:

Adiamento/suspensão não pode ultrapassar 60 dias;

Pode haver diversas prorrogações (Conclusão: em 90 dias, contados da data de abertura)

Questões Temporais Relevantes ­ 1) a suspensão entre a assembleia inicial e as assembleias de continuação não pode ultrapassar o prazo de 60 dias. ­ 2) a assembleia deve ser encerrada no prazo total de 90 dias contados da sua data de abertura, sob pena de nulidade.

Os condôminos presentes na assembleia devem ser expressamente convocados naquele ato referente à assembleia em continuação.

Já os condôminos ausentes devem ser, obrigatoriamente, convocados na forma prevista na convenção condominial.

Ao adiar a assembleia, o presidente e o secretário devem lavrar uma ata parcial de tudo o que foi tratado até aquele momento e, esta, deve ser enviada a todos os condôminos, conforme as regras previstas na convenção (se esta for omissa, realizar desta forma).

A assembleia de continuação deve ocorrer no dia e na hora designados e a Ata Complementar deve ser feita em complemento a ata parcial, com a inclusão das novas considerações até o encerramento total da assembleia.

Os condôminos que já votaram não são obrigados a comparecer nas assembleias em continuação para ratificar os seus votos (seus votos serão computados e incluídos na ata daquela assembleia). Caso o condômino, por qualquer motivo, desejar modificar o seu voto, terá que comparecer em uma das assembleias e deixar registrada a sua alteração.

AMANDA ACCIOLI

Síndica Profissional, Advogada Condominialista, Diretora Regional SP da ANACON, Membro da Comissão de Direito Condominial OAB/SP, “podcaster” do Sindicolab no “Síndicas à Beira de um Ataque de Nervos”, articulista e palestrante.

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CARGA PESADA

Demandas atuais que vão do aumento no número de aparelhos de ar-condicionado ao abastecimento de carros elétricos, passando por instalações de minimercados, exigem atenção do síndico em relação às instalações elétricas do condomínio

Por Isabel Ribeiro

A VIDA MODERNA não

dá trégua aos condomínios: alteração climática e facilidade de aquisição faz disparar o consumo de aparelhos de arcondicionado; veículos elétricos chegam às garagens; e minimercados com freezer e refrigeradores são tendência, não podendo ser alocados de qualquer jeito. É preciso uma infraestrutura elétrica para atender demandas sem sobressaltos e acidentes. “Apesar de invisível, a eletricidade não pode ser esquecida nem preterida por obras secundárias, porém com mais visibilidade”, alerta o engenheiro eletricista Kleber Nogueira da Cruz, que transita há mais de 20 anos em condomínios, convocado para laudos, projetos ou reformas completas. A seguir, o especialista discorre sobre as necessidades do segmento.

DIRECIONAL CONDOMÍNIOS – Atualmente, para quais serviços um engenheiro eletricista é mais requisitado pelos síndicos?

KLEBER NOGUEIRA DA CRUZ – Para elaboração de laudos de instalações elétricas e de para-raios. O laudo demonstra deficiências do condomínio e itens necessários para regularização a fim de que, posteriormente, se possa executar as adequações necessárias, dentro das normas da ABNT, e emitir atestados que podem ser usados na renovação de seguros e AVCB. Outra demanda é elaboração de projeto e reforma de centro de medição junto à concessionária de energia para aumento da carga para as unidades, e da troca das prumadas elétricas. Hoje, também existe alta demanda de estudos de carga para a instalação de aparelhos

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de ar-condicionado nas unidades e de tomadas de carregadores de veículos elétricos nas garagens.

A PARTE ELÉTRICA COSTUMA SER NEGLIGENCIADA EM CONDOMÍNIOS?

A eletricidade é praticamente invisível em um condomínio. Infelizmente, vejo síndicos que só querem saber se tem energia ou não, e praticamente abandonam a parte elétrica para focar em benfeitorias estéticas, de maior visibilidade. O ideal é fazer uma inspeção especializada a cada ano, e também procurar ter condições de atender a carga de equipamentos novos que os moradores anseiem adquirir. O síndico vigente é responsável civil e criminalmente por todas as instalações elétricas das áreas comuns, centro de medição e prumadas elétricas. Abandonar a manutenção destes itens é jogar contra o patrimônio e contra si mesmo.

MORADORES COMETEM ERROS PARA ELEVAR A CARGA ELÉTRICA DE SEU APARTAMENTO?

Isto é o que mais percebo em vistorias de condomínios. Quando a carga disponibilizada para a unidade não é mais suficiente os moradores sempre optam por trocar a prumada elétrica de maneira independente e também aumentar a corrente de desarme do disjuntor do centro de medição. Esta situação é a mais perigosa para o condomínio pelo seguinte: o que determina a quantidade de carga disponível para a unidade é o cabeamento que passa pelo medidor, ou seja, trocar apenas os cabos da prumada não trará nenhum ganho à unidade nesse sentido. Pelo fato da quantidade de carga disponível para a unidade ser determinada por esse cabeamento, já existe um limite estalecido para o disjuntor empregado nessa instalação. Elevar a corrente de desarme do disjuntor poderá provocar um incêndio dentro da caixa de medição de energia, pois o aparelho perderá sua função de proteção porque não vai ‘enxergar’ a sobrecarga passando por si, afinal essa capacidade foi adulterada pelo morador.

ADQUIRIR UM APARELHO DE AR-CONDICIONADO É MAIS FÁCIL DO QUE NO PASSADO. QUAL O IMPACTO DA INSTALAÇÃO

NAS UNIDADES?

O problema não está na pura e simples instalação do aparelho. É normal me questionarem se podem substituir a carga destinada a um chuveiro elétrico pela máquina de ar. A resposta é não. Ao fazer a instalação em uma unidade, pode ser que a carga disponível suporte,

passando uma falsa sensação de segurança. Como o equipamento tende a ficar ligado por horas, faz com que a somatória de máquinas em vários apartamentos, ligadas ao mesmo tempo, sobrecarregue a entrada de energia do condomínio. Isso acaba gerando aquecimento nos condutores, o que pode levar a incêndios, ou ao acréscimo de corrente elétrica, podendo queimar fusíveis da caixa de entrada de energia elétrica e deixar todo o condomínio sem energia. É importante que o condomínio saiba qual a carga de ar-condicionado que pode ser utilizada pelas unidades. Nos condomínios novos esse item vem descrito no manual do proprietário, mas nos demais será preciso fazer um estudo de cargas. Caso não haja a mínima condição de instalação, deverá ser elaborado um projeto de reforma do centro de medição e troca das prumadas.

MUITOS CONDOMÍNIOS ADOTARAM MINIMERCADOS. O QUE É PRECISO OBSERVAR EM TERMOS DE ELÉTRICA ANTES DA DESTINAÇÃO DE UM ESPAÇO PARA ESSE FIM?

Toda modificação em área comum deve vir acompanhada de estudo, projeto e execução com fornecimento de ART junto ao CREA. Deve ser tipificado qual a potência dos equipamentos a serem utilizados e executar uma instalação elétrica totalmente independente para o mercado, pois ele é um novo consumidor. Normalmente tem sido instalado um medidor de energia exclusivo para que a própria loja de conveniência seja responsável pelo pagamento de seu consumo.

O QUE VOCÊ TEM VISTO NAS SOLUÇÕES PARA ABASTECIMENTO DE VEÍCULOS ELÉTRICOS NOS CONDOMÍNIOS?

Em geral, o condomínio não comporta que cada morador possua seu ponto específico, necessitando, portanto, de modernização elétrica. Carregadores de veículos possuem potência variável, em média, de 6 a 22 kW. A potência disponível para um apartamento varia hoje, em média, de 11 a 17 kW. Podemos dizer que é quase impossível a instalação individual sem a necessidade de acréscimo de carga. Vejo alguns condomínios disponibilizando carregadores alugados e pagos pelo usuário no momento do carregamento, mas é um paliativo. Tenho visto, ainda, ligações pontuais de tomadas até em quadros de bomba d´água, o que é completamente proibido. Outra situação é ligarem o carregador individual para o morador em qualquer quadro de força e luz de garagem, o que é proibido, sobrecarrega o quadro, e também faz com que a cobrança caia na conta das áreas comuns, paga por todos.

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SISTEMA CONTRA INFILTRAÇÕES

Manta asfáltica é solução muito empregada em áreas expostas às intempéries, como lajes de cobertura, mas o serviço deve ser delegado à empresa capacitada, que conta com mão de obra bem treinada para não comprometer o desempenho do revestimento

Ao assumir a sindicatura de um condomínio na zona leste, Marcelo Ratolla herdou problemas de infiltração, os quais só foram sanados após nova obra de impermeabilização no topo do prédio

TÃO LOGO assumiu a sindicatura do condomínio onde reside, no Belenzinho, zona leste, o engenheiro civil Marcelo Ratolla teve de lidar com um grande problema: falha no sistema de impermeabilização da laje de cobertura do edifício e dos dois pavimentos pequenos acima desta, onde se encontram a casa de máquinas e a caixa d’água. “No última andar do condomínio, há seis apartamentos localizados imediatamente abaixo da cobertura e todos tiveram infiltrações, o que causou manchas e bolores no teto da sala, quarto, banheiro e sacada, e na quina das paredes com o teto. Quando chovia muito, pingava água nessas unidades”, relata o gestor.

Marcelo conta que o inconveniente começou a se manifestar no penúltimo ano da garantia da construtora, e naquela época as infiltrações na laje exposta impactavam mais as sacadas. Acionada, a empresa não se refutou a reparar o dano, mas a solução apresentada não teve efeito duradouro. Quando menos se esperava, a infiltração voltou a assombrar os moradores dos mesmos apartamentos, só que desta vez espalhando-se metro quadrado adentro. A saída foi investir

Por Isabel Ribeiro

Foto Isabel Ribeiro

A laje foi inteiramente refeita, com melhora de caimento para os ralos. Acima, na sequência, remoção da laje anterior, colocação da manta asfáltica e pintura no contrapiso

em uma obra completa de impermeabilização, que envolveu muito quebra-quebra, muitas caçambas de entulho, e durou cinco meses.

O síndico explica que essa medida foi adotada por não se tratar de um vazamento pontual, mas sim de uma infiltração em vários pontos distribuídos por 491 m², área total de laje. “Consultamos um engenheiro experiente em impermeabilização, pois a minha área de atuação é com obras de infraestrutura, como pontes e viadutos. Inclusive, acho muito importante que antes de se iniciar uma obra de maior custo, um condomínio invista em consultoria especializada”, orienta.

“Por mais impacto que uma grande reforma traga aos moradores de um condomínio, chegamos à conclusão de que seria melhor refazer a laje por completo. A comissão, os condôminos, todos nós concordamos que deveria ser assim e estávamos certos porque depois da obra não houve mais transtornos.”

ÁGUA EMPOÇADA

Entre outros vícios construtivos diagnosticados na consultoria especializada, Marcelo aponta que a inclinação da laje em direção aos ralos não havia sido executada em nível adequado, dificultando assim

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o escoamento da água da chuva e dando origem aos empoçamentos. “Com a obra melhoramos a queda de nível e a condição dos próprios ralos, que estava bem ruim”, comenta o síndico.

O serviço executado pela empresa de impermeabilização constituiu em demolição e transporte do concreto, remoção de impermeabilização antiga, construção de novo contrapiso com a caída para os ralos, aplicação de manta asfáltica aderida com maçarico, e por último, construção de nova camada de contrapiso. Vale destacar que essa proteção mecânica final é importantíssima porque a manta não deve ficar exposta às intempéries ou, em outros lugares, ao tráfego de pessoas e automóveis. No condomínio em questão, esse acabamento recebeu tonalidade azul quando o prédio foi pintado.

DEFINIÇÃO DO ESCOPO

Para que a obra no Belenzinho fosse um sucesso, agradando a síndico e condôminos, Marcelo tomou alguns cuidados na contratação da empresa. “Mesmo eu sendo engenheiro, nas obras do condomínio nunca indiquei empresa nenhuma para que ninguém me acuse de estar ‘levando algo em troca’. Optei por um modelo de gestão muito transparente”, afirma. Normalmente, os próprios moradores indicam três candidatas, sob o critério de serem empresas de qualidade. Desta vez, não foi diferente.

Além de pesquisar idoneidade, saúde financeira, pontualidade na entrega, entre outros critérios, das empresas concorrentes, Marcelo tem o hábito de contratar uma consultoria especializada de uma das empresas para orientá-lo na elaboração de planilha com o escopo da obra, bem minucioso, apresentando itens como metragem a ser trabalhada, marca dos produtos, entre outros, porém sem citar valores.

A questão do preço entra na segunda etapa da seleção da prestadora, na qual o síndico envia essa planilha para todas as interessadas preencherem os valores, inclusive a empresa que ajudou a elaborar o escopo – caso esta não seja a escolhida pelo corpo diretivo e assembleia, receberá o pagamento pela consultoria prestada; caso for escolhida, receberá pela obra.

“Quando você vai fazer uma licitação em obra pública, tem planilha padrão do projeto básico, que normalmente é um engenheiro da prefeitura ou do estado que faz, e é distribuída para as empresas interessadas em assumir o serviço. Eu tenho facilidade com planilhas e trouxe um pouco disso para o condomínio. Quando as planilhas retornam, vejo se todas as empresas preencheram os itens de maneira igual. Então, eu tenho uma equalização de informações e valores cobrados pelo mesmo trabalho, o que ajuda a discutirmos melhor a contratação”.

O síndico explica que dessa forma os orçamentos das concorrentes não diferem muito e salienta que nem sempre o menor valor é critério de desempate. “Com a obra de impermeabilização aconteceu isso. Ela custava um pouquinho a mais, porém a empresa nos passou muita segurança na proposta de trabalho e eu pontuei essa questão em assembleia”, diz Marcelo. Adotar esse esquema bem definido em planilha é também uma maneira de evitar sobressalto financeiro no transcorrer das obras em condomínio. “Até hoje nunca tive um aditivo de obra, nunca cheguei no meio e falei: ‘Vou precisar de 20 mil a mais’, o que poderia depor contra minha gestão”.

Jana Chiavoni: “Informar sobre o andamento da obra em relação ao cronograma de execução deixa os moradores mais tranquilos”

POR DENTRO DE TUDO

Síndica profissional há seis anos e administradora de empresa por formação, Jana Chiavoni já atuou em grandes administradoras de condomínio e empresas da construção civil. Na sindicatura, faz desde a gestão de edificações com poucas unidades, em bairros nobres, até a de um condomínio com mil unidades no centro expandido da cidade. Sempre que pode, acompanha os prestadores de serviço e aprende com eles. “O síndico tem de acompanhar tudo. Não é ele que vai executar a obra, mas precisa entender o que está acontecendo pois os condôminos vão questionar o porquê de usar uma manta asfáltica na impermeabilização da laje ou o porquê de o condomínio ressarcir os prejuízos que determinada unidade teve com infiltração em vez de serem assumidos pelo próprio morador”, diz.

A síndica lembra que obra de impermeabilização envolve custo mais elevado; os moradores precisam estar seguros e cientes da importância de darem o aval. “Vou iniciar uma obra dessa que vai custar R$ 130 mil, é necessário que entendam o porquê de fazê ­ la”, exemplifica. Por isso, antes da assembleia condominial de aprovação e rateio, ela se reúne com os moradores e antecipa o assunto.

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OBJETIVIDADE NA ASSEMBLEIA

Em reunião que antecede a assembleia, Jana informa aos moradores que existe infiltração na laje, quais unidades sofreram danos, qual medida resolverá a situação e avisa que a obra já foi orçada. “Aproveito para tirar dúvidas, informo que eles receberão em breve o edital de convocação dessa pauta para aprovarem o orçamento e definirem qual empresa será contratada. Reafirmo o quanto é importante participarem das decisões coletivas. Dessa forma, quando chega o dia da assembleia, eles já têm uma opinião formada sobre a deliberação, e tudo transcorre de maneira mais objetiva”, conclui a gestora.

Na reunião prévia, também são resolvidas indagações como: “Se a infiltração afetou andares altos, porque eu, que moro mais abaixo, tenho de entrar no rateio?”. Questão um tanto recorrente que a síndica tira de letra: “Qual é o meu argumento nessa situação? Que a água encontra caminhos, que se não executarmos a obra, ela irá descendo e, após um tempo, os custos serão bem maiores”. E aproveita para relembrar a esses condôminos o compromisso individual e coletivo que eles têm com o prédio. “Se não cuidarmos, o patrimônio sofrerá desvalorização”, arremata.

A maioria das dúvidas envolve moradias afetadas. “Querem saber quando e como serão feitos os reparos dentro das unidades, então eu informo que primeiro precisamos iniciar a impermeabilização e, após termos certeza de foi sanado o problema, passaremos à fase seguinte. Peço que o morador faça um orçamento do que foi danificado, como armários de cozinha, de quarto, revestimentos etc.”, diz Jana. “É sempre importante deixar muito claro como será o sequenciamento de tudo isso, porque além da impermeabilização, que será feita a um custo de todos os moradores, precisa haver a análise dos reparos internos das unidades, às expensas do condomínio, afinal os danos foram oriundos da laje, e laje é área comum”, explica.

COMUNICAÇÃO ATUALIZADA

Uma dica da síndica que faz os condôminos terem mais segurança na fase da obra é emitir comunicado, pela mídia de elevador, lista de transmissão do WhatsApp ou outros recursos que o condomínio adotar, informando como está o andamento do trabalho em relação ao cronograma da obra. “Se o prazo que a empresa deu for de seis

meses, por exemplo, é aconselhável emitir um comunicado a cada 15 dias”, recomenda Jana.

Mais uma medida para atenuar o desconforto dos moradores com serviços que tenham prazo longo de conclusão é atentar para o asseio. “O síndico precisa reforçar os cuidados com a equipe de limpeza do edifício, e ‘pegar no pé’ do responsável pela obra para que deixe o mínimo de resíduos pelo condomínio”, orienta.

ENGENHEIRO CONSULTOR

Quanto ao acompanhamento de execução da obra e cronograma, a síndica reconhece que é uma missão difícil para um gestor, tanto por ele não ser especialista quanto pelo fato de o serviço ser realizado no topo de um edifício, longe dos olhos da maioria. “É diferente de impermeabilizar uma caixa d’água, onde o síndico e o zelador conseguem acompanhar o trabalho”, compara. No caso da laje, o mais indicado é ter assessoria de um engenheiro civil com experiência em perícia para acompanhar o processo.

Por tratar-se de uma obra de valor robusto, a síndica avalia que o valor mensal a ser pago em assessoria técnica especializada (cerca de R$ 3.000 a R$ 4.000 mensais) não é muito expressivo e que o investimento vale a pena. “O engenheiro contratado pelo condomínio pode desenvolver o escopo da obra, evitando orçamentos discrepantes entre os fornecedores, e pode acompanhar todas as etapas do trabalho, como constatar se a manta asfáltica está mesmo sendo colocada, e se o cronograma está sendo cumprido porque, se não estiver, o síndico tem condição de suspender o pagamento e acionar o departamento jurídico que o atende”, fala Jana.

Para reforçar o peso desse investimento, divide uma experiência recente: “Eu assumi a gestão de um condomínio na zona sul que passou por uma obra de impermeabilização não tem muito tempo, mas já está com várias infiltrações nos últimos andares. Se uma manta asfáltica tem boa durabilidade, de até 20 anos, provavelmente o problema foi uma instalação inadequada. Se houvesse um engenheiro assessorando esse condomínio na ocasião, poderia ter notado um eventual erro e agora não seria preciso um novo trabalho e novas despesas”, conclui a síndica.

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GERADORES: INVESTIMENTO EM SEGURANÇA E CONFORTO

Por Isabel Ribeiro

Adriana Rocha: “Moradores temiam alto nível de ruído; modelo a gás foi a solução”

O CONDOMÍNIO-CLUBE Praça 2, em Diadema, vira e mexe ficava sem energia elétrica devido à sobrecarga nos transformadores da rua, provocada pela demanda das fábricas vizinhas. Até aí já havia motivos para se investir em geradores. Mas isso só aconteceu depois de um morador que se locomove por cadeira de rodas precisar dormir no carro porque o elevador estava parado, sem energia. “Levamos essa questão à assembleia, alegamos que o fornecimento de energia ininterrupta manteria os elevadores em uso durante os apagões, o que beneficiaria também pessoas idosas, ou com crianças de colo, afinal são 27 andares!”, conta Adriana Rocha, na ocasião residente e síndica orgânica. “E ratificamos que o gerador traria mais segurança ao condomínio, mantendo a operacionalidade de câmeras, acionamento de portões, além de iluminar o ambiente à noite”, completa. Hoje síndica profissional, Adriana cuida de condomínios com projetos diferentes, por isso está acostumada com geradores alimentados a óleo diesel e a gás natural encanado. Ela lembra que no Praça 2 a relutância dos condôminos em adotar um gerador era por receio de barulho, por isso optou-se pelo modelo a gás, que é silencioso. Foram instalados três equipamentos nas áreas comuns, cada um próximo a uma torre do condomínio.

Outro temor dos condôminos, recorda Adriana, era assumirem uma despesa estratosférica, o que se provou infundado segundo a síndica. “Na época, pagamos R$ 200 mil em 10 parcelas, e o valor foi rateado por 654 unidades, não ficou pesado”, avalia. A manutenção preventiva, informa, saía por cerca de R$ 1.000. “Com boa manutenção, um gerador tem vida útil de 20 anos. A manutenção é necessária para durabilidade e funcionalidade. De nada adianta ter o equipamento e não funcionar quando precisarmos”, diz Adriana.

No momento, a síndica está cotando geradores para um condomínio de nove andares e 60 unidades em Santo André. “Lá, a questão não é ter de subir escada quando falta luz, mas sim a vulnerabilidade, pois tem portaria eletrônica, o portão de pedestre fica aberto sem energia e as câmeras desligadas. O nobreak permite abrir o portão de garagem, mas não dura muito mais de quatro horas. Nesse tipo de portaria, o gerador é essencial”, conclui.

PRÓXIMA EDIÇÃO: GARAGEM: PISOS, ILUMINAÇÃO, DEMARCAÇÃO E ACESSÓRIOS

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MATERIAL DE CONSTRUÇÃO, PISOS, PORTÕES, QUADRAS

PORTARIA VIRTUAL, RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL, SERRALHERIA, SISTEMAS DE SEGURANÇA...