Efectos de la pandemia en el mercadoinmobiliario

EFECTOS DE LA

PANDEMIA EN EL MERCADO INMOBILIARIO

Los efectos son múltiples y diversos, más allá de lo que se pueda pensar… cuándo se observa la contracción de ventas en las grandes metrópolis como la Ciudad de México y su área metropolitana o la propia desocupación de colonias que tradicionalmente habían tenido amplia demanda como Del Valle, Polanco, Condesa o Santa Fe, tanto en materia habitacional como en materia de oficinas y el auge que tuvieron durante los dos primeros años de pandemia las ventas y sobre todo, las rentas en mercados como Cuernavaca, Acapulco y varios destinos vacacionales cercanos a la Ciudad de México.

Debemos comprender que la pandemia modificó completamente la realidad jurídica de México y la forma en la que se realizan las transacciones inmobiliarias en el país.

En esta ciudad basta con observar que durante prácticamente dos años el Registro Público de la Propiedad en la Ciudad de México operó a puertas cerradas, cerrando el servicio al público, a través de diversas circulares que se emitieron con las cuales se mantenía cerrado el acceso para el ingreso de trámites por otra vía que no fuera la notarial, pues los únicos que tenían acceso a la información registral eran los Notarios de la Ciudad de México y de cualquier otra entidad federativa que hubieran tenido activada lo que se identifica en el medio notarial cómo los medios telemáticos.

Ahora bien, otro de los efectos que trajo la pandemia fue la cantidad de muertes inesperadas y de sucesiones que tuvieron que abrirse para adjudicar bienes a distintas personas, por lo tanto si una persona buscaba adquirir un inmueble existía una amplia probabilidad de que el mismo aún no se hubiera adjudicado a la persona que efectivamente le estaba vendiendo y, consecuentemente la certeza jurídica sobre la tenencia de la propiedad de la tierra no se verificaba. En este sentido en la firma pudimos identificar que los principales problemas que trajo la pandemia al mercado inmobiliario, son los siguientes:

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2 La irregularidad en la tenencia de la tierra

Los adeudos de contribuciones e impuestos que generaban los inmuebles

La irregularidad en la tenencia de la tierra Los adeudos de contibuciones e impuestos que generaban los inmuebles Falta de Certeza Jurídica

Si bien es cierto que el mercado inmobiliario se contrajo durante la pandemia también lo es que muchas personas buscaron invertir en inmuebles, pues al bajar los precios de los Inmuebles, muchas personas buscaron invertir adquiriendo a precios más competitivos considerando que los precios volverían a subir cuando el Home Office fuera desapareciendo paulatinamente. En este sentido cuando se comenzaron a dictaminar los expedientes para adquirir los inmuebles, tanto notarios como abogados inmobiliarios pudimos percibir que quienes aparecían como titulares registrales no eran las personas que celebraban los contratos de compraventa, y esto no sólo atrasaba las operaciones inmobiliarias sino que constituía elementos de delito en algunos casos, por lo que a fin de no ejecutar penas convencionales de los Contratos Privados de Compraventa, se tuvieron que regularizar innumerables sucesiones con la consecuencia de pago de impuestos traslativos que esto implicaba, castigar aún más la utilidad de quienes vendían los inmuebles. Asimismo, se encontraron casos de personas que habían firmado contratos privados de compraventa que nunca se elevaron a escritura pública, donde los vendedores originales ya no existían o era imposible contactarlos, por lo que se requirió llevar diversos juicios de otorgamiento y firma de escritura que a su vez abrieron juicios de sucesión testamentaria o intestamentaria para obligar al otorgamiento de la primera escritura que permitiera la venta de los Inmuebles. En este sentido todos estos retrasos implicaban pérdidas de tiempo y dinero tanto para compradores como para vendedores los cuales derivaron en castigos aún más grandes a los precios de los inmuebles, o el pago de penas convencionales e incluso la cancelación de muchos tratos inmobiliarios. En materia de certeza jurídica resultaba casi imposible para los compradores conocer la situación registral completa del Inmueble que pretendían adquirir antes de realizar una oferta por el mismo, en esta falta de certeza se podrían encontrar problemas como los destacados en el punto uno del presente artículo, o problemas de garantías o incluso embargos sobre los Inmuebles que aparecían en el mejor de los casos al solicitar el Certificado de Libertad de Gravámenes con Aviso Preventivo, pero en el peor de los escenarios aparecían después de la escrituración del Inmueble cuando se solicitaba la inscripción de la escritura traslativa ante el Registro Público de la Propiedad, toda vez que los Certificados de Libertad de Gravámenes reportan gravámenes únicamente de los últimos 10 años de vida registral del Inmueble.

Otro de los problemas al que se enfrentó la dictaminación de los expedientes en materia inmobiliaria fue que al solicitar las constancias a la autoridad fiscal de no adeudos muchas personas no tenían conocimiento de que incluso en periodos que se podrían haber considerado prescritos había adeudos de predial y agua que la autoridad mantenía en sus registros y que las opciones que dejaban al contribuyente era o pagar para poder celebrar la operación o llevar un juicio de prescripción que eliminara dichas contribuciones no pagadas, considerando que dicho procedimiento tomaría un aproximado de 18 meses para poder obtener su prescripción momento en el cual se podría obtener la constancia de no adeudo respectiva. Nuevamente estos retrasos implicaron pérdidas de dinero a vendedores, compradores e inversionistas, e impidieron que muchas operaciones inmobiliarias no se lograran cerrar en tiempo y forma.

Por todo lo anterior, la experiencia nos ha demostrado que lo mejor que se le puede recomendar a un cliente es que contrate los servicios de un abogado especializado en materia inmobiliaria para garantizar la seguridad jurídica de sus operaciones y por tanto proteger el patrimonio que se adquiere con el esfuerzo del trabajo y la inversión.

Coordinador General de SIGI Management, una firma legal especializada en materia inmobiliaria. Cuenta con experiencia como perito valuador de inmuebles por el Tribunal Superior de Justicia. Asociado durante 10 años en la Correduría Pública 8 de la Ciudad de México. Licenciado en Derecho por la Facultad de Derecho de UNAM, con especialidad en Valuación Inmobiliaria por la Facultad de Arquitectura de la UNAM.

IMPORTANCIA DE LA NUEVA REFORMA LABORAL Y SU RELACIÓN CON LOS DERECHOS FUNDAMENTALES Y HUMANOS DEL TRABAJADOR

El campo laboral en nuestro país sufre una transformación paulatina, producto de la necesidad de mejorar las condiciones de los trabajadores, respetando sus derechos fundamentales y humanos.

Una de causas principales por las cuales se violentan los derechos laborales, surge del desconocimiento de los mismos como principal causa, así como, el miedo para ejercerlos, el y de ahí se derive acoso, u hostigamiento por parte del empleador y en el más grave de los escenarios el temor fundado a sufrir de un despido injustificado, siendo el motivo por el cual, la mayoría de las veces prefiere el trabajador callar y no hacer valer los derechos de los cuales es sujeto y los cuales están siendo violentados.

Otro de los puntos en agravio del trabajador es la mala aplicación por parte del empleador, de las normas que han de regir al derecho laboral, creando con ello un descontento laboral, un sentimiento de alienación respecto a la sociedad y el Estado y un detrimento en su estabilidad laboral, económica y familiar.

La relación laboral entre patrones y colaboradores en nuestro país es regulada por Ley Federal del Ttrabajo, la cual establece y regula el cumplimiento de las leyes, así como la sana relacionrelación entre patrones y colaboradores y solo por encima de ella, se encuentra la Constitución Política, en la cual , se consagra el derecho al trabajo en su artartículo ículo 123, los derechos humanos y sus garantías en su artículo. 1°, así como contempla de igual manera los tratados internacionales en materia laboral, favoreciendo en todo tiempo a las personas con la protección más amplia. La vinculación de los derechos humanos con las leyes laborales proviene del derecho a la igualad y a la no discriminación siendo así que, todos los sujetos de derecho tienen el mismo valor, independientemente de su género, edad, origen étnico, nacionalidad, idioma, religión y convicciones, opinión, discapacidad, e. Estado de salud, orientación sexual o cualquier otro tipo de rasgo que provenga proveniente de su personalidad, estado civil o cualquier otra que atente sobre la dignidad humana y tenga por objeto anular o menoscabar los derechos y libertades de las personas, como lo establece el artículo. 1° de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

La Constitución Mexicana tuvo una reforma trascendental en materia de derechos humanos publicada en el Diario Oficial de la Federación el 10 de junio de 2011, dando así la denominación “De los derechos humanos y sus garantías” a su Título primero. Ampliando así las atribuciones de la Comisión de los Derechos humanos para conocer quejas en contra de actos u omisiones de naturaleza administrativa en el ámbito laboral, estableciendo la autonomía de las comisiones estatales de los derechos humanos, al mismo tiempo que se le faculta para investigar hechos relevantes, de los cuales se desprenden asuntos graves de violencia laboral.

Un ejemplo de lo anterior, un ejemplo de ello lo vivimos en estos tiempos, muchos de los empleadores han estado despidiendo

ANGÉLICA SALAZAR

Fundadora del Proyecto “Vamos México”.

Licenciada en Derecho.

Abogada postulante en

materia laboral, civil, penal

y familiar, activista en

el ejercicio y protección

de los derechos humanos y

personas en estado vulnerable.

injustificadamente a sus trabajadores por efectos relacionados con la emergencia sanitaria que ha aquejado no solo a nuestro país sino al mundo entero. Por lo cual, se han desprendido la perdida fáctica del empleo generando una violación a sus derechos humanos y laborales.

Si bien la ley Federal del Trabajo regulaba la mayoría de los derechos y obligaciones de la relación obrero patronal, era necesario reformar algunos artículos con la intención de mitigar la problemática que venía haciendo mella, uno de los problemas que preponderantemente preocupaba era el crecimiento acelerado de los denominados “outsorcing”, modalidad de trabajo donde las empresas tercerizan algunas de sus actividades a través de la subcontratación, representando una gran problemática para el trabajador pues sus oportunidades de crecimiento eran nulas y otro problema de relevancia era la perdida de prestaciones labores.

Para septiembre de 2012 y tras la Reforma a la Ley Federal del Trabajo, aprobada por la Cámara de Diputados se incorpora el concepto de trabajo digno, teniendo como propósito que todo trabajador pudiera ejercer su derecho al trabajo en condiciones que garanticen su dignidad.

Y no fue sino hasta el 1° de mayo de 2019, cuando se publicó el decreto en el cual se reformaron un gran número de disposiciones a la Ley Federal del Trabajo, convirtiéndose la Reforma laboral, en un suceso de transformación, un parteaguas en la vida laboral y humana de los trabajadores. Totalmente necesario, de relevante importancia siendo así, un precedente importante para el desarrollo y transformación de lo que será un nuevo modelo laboral en México.

A través de la libertad y democracia sindical, los trabajadores tendrán libertad para decidir a sus representantes, así como, participar activamente en la negociación de sus contratos colectivos de trabajo a través del voto libre y secreto y no menos importante decidir si quieren pertenecer o no, a un sindicato y tener la posibilidad de constituirse en alguno nuevo si fuera el caso.

Uno de los aspectos más importantes de dicha reforma es la posibilidad de lograr la conciliación y/o acuerdos en la relación obrero patronal, como lo establece los artículos. 684-A al 684-E de la LFT, cuando existiere una controversia, creando así los centros de conciliación laboral, teniendo como objetivo el acuerdo entre las partes, de manera gratuita, imparcial y confidencial, evitando llegar así, a un juicio oral como lo establecen los artículos 870 al 891, a través de los Tribunales Laborales del Poder Judicial, práctica que pone fin a la Litis en las Juntas de Conciliación y Arbitraje, misma que desaparecerán una vez que concluya en su totalidad la implementación de la Reforma Laboral.

Es de vital importancia mencionar que la principal pretensión de dicha reforma es otorgar a los trabajadores la posibilidad de decidir sobre sus representantes, condiciones laborales, su pertenencia o renuncia en la vida sindical, la no discriminación, al trato humano, a la igualdad, a la estabilidad, pero sobre todo garantizar sus derechos humanos y sociales.

La protección a los trabajadores contra la discriminación y la violencia en todas sus modalidades han sido puntos clave en esta nueva Reforma Laboral, protegiendo así sus derechos. Contemplando del mismo modo la protección a los trabajadores en estado más vulnerable como son, los trabajadores del hogar, los trabajadores del campo, el trabajo de los menores, erradicando así, los casos de trabajo forzoso y la explotación infantil, abusos por discriminación de género y de índole sexual.

Si bien es cierto, dicha Reforma Laboral entro en vigor en 2020, pero no será sino hasta 2023 para su completa implementación, sin embargo, cabe destacar, un progreso considerable en la adecuación legitima de estatutos de sindicatos activos con registro federal. De acuerdo con la Secretaria del Trabajo y Previsión Social (STPS), hasta ahora se han legitimado un poco más de 1400 contratos colectivos, con la participación de alrededor 780,000 trabajadores, a través, de 3,500 consultas.

Es así como se ha logrado transitar a la democracia laboral, mejorando las condiciones humanas y laborales de los trabajadores.