SCENARI IMMOBILARI: IL SETTORE CORRE A DUE VELOCITÀ

L’Italia del “retail real estate” viaggia a due (e forse più) velocità. Le differenze riguardano ambiti e contesti diversi. I consumatori tornano con entusiasmo e curiosità nei negozi fisici, ma le loro abitudini di acquisto online sono ormai continuative e definite. Il tempo dedicato allo shopping è diminuito e, parallelamente, lo scontrino medio è aumentato. E ancora: “I luoghi del commercio, i negozi, le grandi superfici, stanno cambiando forma e rapporto con lo spazio pubblico” aggiunge Francesca Zirnstein, direttrice generale di Scenari Immobiliari nel corso del convegno “Living in a two-speed world - Negozi di città e centri commerciali del nuovo decennio”, che si è tenuto a Milano il 22 febbraio 2023. “Una bipartizione di possibilità, interessi, costumi, sicuramente semplificativa della realtà ma molto descrittiva dell’attuale società. Una identificazione, anche generazionale, di mercato, di posizionamento, di possibilità, che porta a vivere in un mondo a due velocità, come spesso accade in periodi d’insicurezza”, dice Zirnstein.

Online e fisico, c’è (quasi) il pareggio

Nel corso del convegno, il dibattito ha toccato anche la questione dei contratti che richiede anch’essa, come ha sottolineato Giulia Comparini (Cocuzza & Associati), “un cambio di marcia”. “Il periodo pandemico ci ha aiutato a riflettere sui contratti e a capire che bisogna ritornare a una policy win win, vincente per tutti”, ha detto l’avvocato, puntando soprattutto sui temi della sostenibilità (Green Lease) e dell’omnicanalità. Sono sempre di più i brand che virano verso in questa direzione. L’eCommerce ha subito una forte accelerata: impossibile frenare. Meglio, piuttosto, trovare una velocità di crociera che sia ottimale sia per gli acquisti online che offline. “L’online non preoccupa più”, ha detto Maddalena Panu (Savills) nel suo intervento, “siamo riusciti a gestire questo canale, fa parte dell’offerta che diamo ai nostri clienti”. Dello stesso parere è Fabio Porreca (Svicom): “L’eCommerce, che ha dominato lo shopping nel 2020 e 2021, non è più dirompente. Uno degli stereotipi a cui assistiamo in questo periodo è la narrazione dei centri commerciali come un settore maturo, se non addirittura in declino, a fronte dell’online in forte ascesa. Una visione che porta i più catastrofisti a paventare cambiamenti radicali e drastici, me che è semplicistica, non reale”, continua Porreca.

Lo confermano i dati. Secondo l’Osservatorio del CNCC (Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali), il 2022 ha visto un aumento del 14% del footfall rispetto al 2021 e, lato vendite, +13,7% su 2021e -3% sul 2019. “Ci davano per morti”, ha detto il presidente Cncc Roberto Zoia, sottolineando la resilienza del settore. “In questi anni è stato fondamentale il rapporto landlord/tenant, abbiamo trovato accordi e velocizzato un processo già in atto, consolidando un’unità di intenti che oggi porta a buoni risultati”, dice Zoia.

La relazione landlord e tenant resta comunque complicata, talvolta, così come quella con i consumatori. “Dobbiamo certamente recuperare gli ingressi, per aiutare la ristorazione, l’intrattenimento e i negozi più piccoli che vivono di traffico.

Come farlo? Attraverso un modo nuovo, più moderno, digitale, di dialogare con i clienti” conclude Zoia. Tante le aspettative riposte nel food che, durante il convegno, viene citato più volte come settore molto resiliente alla crisi su cui sono puntati gli occhi degli investitori. Qualunque nuovo progetto, oggi, punta sul food. Ha una responsabilità immensa. “Ma riuscirà il food a trainare il retail?”, lancia la domanda Andrea Aiello, direttore di retail&food, media partner dell’evento, nel suo intervento. “I flussi di visita nei centri commerciali sono cambiati e spesso i consumatori arrivano nei locali in orari diversi e anche inaspettati. Tanti altri si affidano sempre di più al delivery. Capire e interpretare questi movimenti e il cambio di abitudini rappresenta una grande sfida” conclude Andrea Aiello, che auspica anche maggiori investimenti sulle catene più piccole, “spesso più interessanti e innovative”.

Investimenti in Italia: -50% rispetto al 2019, c’è ancora incertezza

Il mercato immobiliare commerciale torna a crescere in Europa: 40 miliardi di euro di investimenti nel 2022 (+20% sul 2021), di cui quasi 1 miliardo in Italia. Crescono anche le quotazioni con prezzi e canoni di locazione in aumento dell’1% nel 2022 e previsioni di un ulteriore rialzo, superiore al 4%, nel 2023. È quanto emerge dal Rapporto 2023 sul mercato immobiliare commerciale di Scenari Immobiliari. Il volume degli investimenti, in Italia, è a -26% sul 2021 e indietro del 50% sul 2019. L’attenzione degli investitori resta concentrara sulle high street di Milano, Venezia e Roma. Rispetto alle grandi superfici commerciali, le principali operazioni sono di natura opportunistica e value-add, per lo più verso centri commerciali secondari concentrati al Nord. La Lombardia cattura più del 25% del totale (circa 270 milioni di euro), seguita da Veneto ed Emilia-Romagna, rispettivamente con quasi il 15% (134 milioni) e il 10% (84 milioni).