AS ES O R ÍA J U R ÍDICA
CONSULTAS LPH
Pedro García-Córcoles Escudero Asesor Jurídico del COAFMU
CONSULTA 1:
CONSULTA 2:
“Una comunidad de propietarios que se niega en acuerdo de Junta a la colocación de chimeneas en los locales comerciales, y se plantea la posibilidad de hacerles un contrato de alquiler por la utilización de zonas comunes para la colocación de las chimeneas estableciendo una renta anual, por las molestias causadas a los vecinos, como las antenas de telefonía móvil.¿ Esto es lícito?, ¿hay alguna normativa que obligue a la comunidad a permitir la colocación de chimeneas en la comunidad ?”.
“Al tratar un punto del orden del día, se desató una discusión entre el Presidente, los vecinos, y una empresa de mantenimiento, donde se escucharon insultos y amenazas, pidiendo el Presidente al Administrador que recogiera con detalle todo lo sucedido. ¿Existe obligación de incorporar al Acta todo lo que diga el Presidente?. ¿Hay obligación de recoger, más allá de los acuerdos, las discusiones, comentarios e insultos que se pudieran escuchar?”
En cuanto a la pregunta de si es obligatorio que la comunidad permita la colocación de una chimenea, la respuesta debe buscarse en el contenido del Título Constitutivo, donde muy frecuentemente se contemplan especiales previsiones para los locales comerciales, y si no es así, la respuesta debería ser que no, por cuanto para instalarse una chimenea, la Comunidad debe adoptar un acuerdo, como hemos referido antes, al amparo del Artº. 10.3.b) LPH. Hay que adoptar previamente un acuerdo, no es una obra obligatoria, a día de hoy, con cabida en el Artº. 10.1 LPH, o al menos no hemos encontrado jurisprudencia al respecto. Otra cosa es que jurisprudencialmente, y en cuanto a los locales comerciales, exista una especial tolerancia, y así por ejemplo, la Sentencia 147/2018, de 4 de mayo, de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14ª, que establece que cuando las obras de instalación de chimenea de un local, no produzcan un perjuicio a alguno de los comuneros, ni afecte gravemente a la estructura del edificio, existirá abuso de derecho si la Comunidad se niega, no existiendo limitación estatutaria. Y en cuanto al cobro de un arrendamiento o un canon, al vecino copropietario que pretende instalar la chimenea, y sin perjuicio de que los acuerdos adoptados conforme a la LPH, sean ejecutivos desde su adopción, y tan solo anulables, entendemos que la comunidad no puede utilizar la vía del Artº. 17.3 LPH para arrendar unos elementos comunes, ya que la instalación de una chimenea utilizando la fachada o patio interior, tiene su propio régimen en el Artº. 10.3 LPH, y éste no prevé ningún arrendamiento, canon o cobro. Entendemos que la Comunidad no puede cobrar a un comunero, por una instalación a la que tiene derecho, en principio, supeditado a la autorización en Junta conforme al Artº. 10.3 LPH y sin precio. Caso contrario, podría plantearse la anulabilidad de esa cláusula, por considerarse abusiva.
EVACUACION DE LA CONSULTA Un Acta de una Junta Comunitaria, no debe reflejar cuestiones ajenas a lo que la propia Ley de Propiedad Horizontal señala en el Artº. 19, es decir, de lo tratado, lo que recoge el apartado “f”, que expone que solo han de reflejarse los acuerdos adoptados, con indicación de los que votan en un sentido y otro. Ni ruegos ni preguntas, ni observaciones, ni intervenciones, ni cartas, ni documentos, tendrán acceso al Acta, pues nada de ello forma parte del Acta y de su contenido regulado en la LPH. Si durante el desarrollo de una Junta, un comunero profiere insultos o amenazas a otro, esas actuaciones no pueden formar parte del Acta, pues no se puede dar fe más que de los acuerdos, y si alguien quisiera denunciar lo allí ocurrido, no podrá contar con el acta, sino con la prueba testifical de los allí presentes. Por último, indicar que quien redacta el acta es el Secretario, no el Presidente, y éste no pude imponer el contenido del acta, ni fiscalizarla ni oponerse a su contenido, pues el único que da fe de lo ocurrido es el Secretario.
LA LLAVE / ASESORÍA JURÍDICA / PAG. 29 /
Debemos partir de que, conforme a la última regulación legal, para la instalación de una chimenea para salida de humos en un local comercial, se exige la adopción de un acuerdo conforme al Artº. 10.3.b) LPH, es decir, 3/5 del total de los propietarios, que a su ve representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
