Pedro Coelho e Luís Dias

Pedro Coelho e Luís Dias

VICE-PRESIDENTE E PARTNER; GESTOR, SQUARE ASSET MANAGEMENT

DIVERSIFICAÇÃO: A AMBIÇÃO DO NOVO PROPERTY CORE REAL ESTATE FUND O Property Core Real Estate Fund resulta da parceria entre a Square AM e o Banco Best e posiciona-se como um produto alternativo que aposta numa elevada diversificação setorial e por inquilinos.

Foi no fim de agosto deste ano que nasceu o mais recente fundo de investimento imobiliário aberto com cunho nacional. Falamos do Property Core Real Estate Fund, um produto que viu a luz do dia através de uma parceria entre a Square Asset Management, que gere o fundo, e o Banco Best, que o vai distribuir.

Pedro Coelho, da Square AM, orgulha-se de poder dizer que Banco Best confiou no histórico de capacidade de gestão da Square para lançar este novo produto. Para o profissional este é um feito inovador. “Há muitos anos que o Banco Best, que conta com uma oferta extremamente diversificada, não tinha um fundo imobiliário no seu leque de produtos. Além disso, o Banco Best, sendo um chamado supermercado de fundos, habitualmente só distribui fundos com um longo histórico”, explica. A comercialização de um fundo numa plataforma digital é também para entidade, conforme comenta Pedro Coelho, um passo em frente na evolução natural na venda deste tipo de produtos, o que leva também a uma potencial diversificação do tipo de investidores que a ele poderão aceder. Na mesma linha, Pedro Coelho revela que o limite mínimo de subscrição do fundo é de apenas 100 euros. O objetivo? Atrair as pequenas poupanças. “Consideramos importante ter um limite mínimo de subscrição reduzido porque, neste momento, com as taxas de juro tão baixas, as pequenas poupanças não têm onde investir com um risco relativamente controlado”, conta o profissional da Square AM.

Não tendo este tipo de participantes capacidade para investir em produtos com um risco mais elevado, o Property Core Real Estate Fund posiciona-se como um produto alternativo que Luís Dias considera que “irá ter bons resultados em termos de risco/retorno”, ao mesmo tempo que serão capazes de atingir um público que, infelizmente, tem poucas opções de aforro, numa altura que tanto se fala da importância de captar poupança”.

Para o profissional, este produto só não é mais amigo ainda das pequenas poupanças porque a regulamentação relativa às janelas de resgate nos fundos imobiliários não o permite. “Apesar do fundo ser aberto, a lei obriga a que os participantes não possam resgatar investimento no primeiro ano, o que claramente é um desincentivo à poupança. Somos a única sociedade gestora que aproveitou as alterações legislativas para aplicar no fundo as menores janelas de resgate possíveis”, comenta. Assim, os intervalos de reembolso do fundo, após o período inicial de um ano, são de dois meses em vez dos seis anteriores previstos na legislação. Ou seja, os participantes contam com 14 meses de imobilização no fundo, o que para Pedro Coelho é , mesmo assim, penalizador. “Somos da opinião de que para as pequenas poupanças as sociedades gestoras deviam ser livres de ter fundos abertos sem janelas de resgate, como aconteceu durante 30 anos. É absurdo que um participante queira fazer um resgate, e que o fundo tendo dinheiro para pagar, não o possa fazer porque a lei o impede”.

DIVERSIFICAÇÃO Diversificação é a palavra de ordem quando se fala da carteira do fundo. A intenção da equipa de gestão é ter um portefólio tão diversificado quanto possível, não só a nível setorial como em termos de inquilinos. A estratégia de investimento será adaptada, porém, em função das oportunidades do mercado imobiliário, mas serão privilegiados os setores do retalho, escritórios, logística, indústria, turismo e centros comerciais. O investimento em imóveis habitacionais não está nos planos da entidade, pois como indica Luís Dias, este tipo de ativos “oferece um retorno mais baixo”.

Para a Square, é fundamental conseguir contratos de arrendamento de longa duração e inquilinos com bom

EQUIPA EXPERIENTE Pedro Coelho conta com mais de 30 anos na área de gestão de ativos, consultoria, mercado bancário e segurador, com foco na área imobiliária. Luís Dias é Engenheiro Civil, conta com um MBA, e juntou-se à equipa da Square AM em setembro de 2018 para assumir a gestão de um portefólio residencial e comercial de elevada dimensão e complexidade.

rating, além de critérios como a baixa volatilidade e de uma boa yield. Além disso, embora o fundo possa investir no espaço da União Europeia, o universo de investimento estará focado maioritariamente em Portugal. Não tendo uma dotação de capital inicial, o fundo irá adquirindo imóveis à medida que as subscrições forem entrando. Desde o arranque do fundo, conta Luís Dias, “têm havido subscrições praticamente todos os dias e já se contabilizam mais de 375 participantes”. Conta já com um ativo. Trata-se de um investimento no setor dos escritórios feito numa operação de sale&leaseback com uma seguradora de referência nacional. Este investimento obedeceu aos critérios definidos em termos de localização, tipo e estado do imóvel, inquilino e rendibilidade. A Square AM tem como objetivo continuar a perseguir boas oportunidades de investimento de acordo com a liquidez do fundo e com a estratégia definida no binómio rentabilidade vs. risco.