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MLC Properties East Africa Darf’s ein bisschen Rendite sein?

Ruanda & Tansania zählen aufgrund ihrer politischen und wirtschaftlichen Stabilität und ihrer liberalen Wirtschaftspolitik seit über zwei Jahrzehnten zu den am stärksten wachsenden Ländern der Welt – eine Gelegenheit, die sich bisher fast ausschließlich Großinvestoren zunutze gemacht haben.

Unter den 55 Staaten Afrikas zählen Äthiopien, Botswana, Ghana, Kenia, Ruanda, Tansania und Uganda zu den für ausländische Investoren interessantesten Investitionszielen. Großinvestoren haben diese Märkte für sich entdeckt und investieren gezielt in Unternehmen, Infrastruktur und Immobilien. Neben chinesischen und indischen Investoren zählen auch Briten und Franzosen zu den starken Kapitalgebern. Großbritannien hat jüngst verkündet, es wolle bis 2022 größter G7-Investor in Afrika werden.

Für deutsche Investoren ist der Einstieg in den afrikanischen Markt nicht leicht. Zwar gibt es etwa ein Dutzend börsengehandelter Afrika-Aktienfonds. Aufgrund der jeweiligen Kapitalmarktstrukturen liegen die Schwerpunkte jedoch nur auf Ägypten, Marokko, Nigeria und Südafrika. Kenia ist zumindest mit leichter Gewichtung vertreten.

Das Ziel von MLC ist es, die Ertragspotenziale Ostafrikas für deutsche Investoren greifbar zu machen. Ein wesentlicher Vorteil des Investments ist die Eigenkapitalquote von 100 %: Der Großteil der Investoren in Ruanda & Tansania arbeitet mit Fremdkapital und muss eine Rendite oberhalb der dort marktüblichen Zinsen von ca. 15 % erwirtschaften, um wirtschaftlich erfolgreich zu sein. MLC hat deshalb lokale Wettbewerbsvorteile. Beispielsweise steht MLC in Verhandlung mit einem Hoteleigentümer über den Erwerb eines Hotels in Dar es Salaam für ca. 3 Mio. USD. Der Eigentümer – des grundsätzlich rentablen – Hotels ist nicht in der Lage, die Fremdkapitalzinsen in vollem Umfang zu bedienen – eine attraktive Gelegenheit für MLC.

Die Beteiligung wird als Vermögensanlage im Sinne des VermAnlG angeboten. Von der Auflage eines AIF wurde abgesehen, weil dann 70 % des Immobilienvermögens gegen Währungsschwankungen hätten abgesichert werden müssen. Dies hätte nicht nur sehr hohe Kosten verursacht, weil der RWF und der TZS vergleichsweise illiquide Währungen sind. Mit einer durchschnittlichen Währungsschwankung von ca. 3 % p. a. zwischen 2010 und 2019 ist das Währungsrisiko sehr überschaubar und wird durch hohe Projektrenditen mehr als überkompensiert.

MLC hat die Rödl AIF Verwahrstelle mit der laufenden Mittelverwendungskontrolle beauftragt. Die Beaufsichtigung erfolgt nach nahezu identischen Grundsätzen, wie die Beaufsichtigung eines AIF. Zusätzlich verfügt MLC über ein Investmentkomitee zwecks Beratung, Beaufsichtigung und Freigabe von Investitionsentscheidungen.

Für Investoren rechnet MLC mit einer durchschnittlichen Vorsteuerrendite auf die Kapitaleinlage in Höhe von 10 %. Der operative Cashflow wird halbjährlich ausgeschüttet. Erste Veräußerungen und entsprechende Kapitalrückführungen sind ab 2026 vorgesehen und sollen bis 2030 abgeschlossen sein.

Kontakt MLC Properties AG Gartenstr. 27 61352 Bad Homburg Tel. 06172 / 388 01 - 0 Fax 06172 / 388 01 - 60 info@mlc-properties.de www.mlc-properties.de

Sandro Pawils

Chief Sales Officer Carestone Group GmbH

Christian Kunz

Sales & Marketing Manager TSO Capital Advisors GmbH

setmanagement Immobilien Europa bei der BVT Unternehmensgruppe. Weil für direkte Immobilieninvestments noch höhere Summen als für indirekte nötig sind, müssten die Lebensjahre hierbei ein noch entscheidenderes Kriterium sein. Dies möchte Sandro Pawils allerdings so nicht gelten lassen. „Entscheidender als das Alter ist die Frage, ob das Direktinvestment auch zu den jeweiligen Lebensumständen passt.“ Laut dem Chief Sales Officer der Carestone Group GmbH erhöht gerade die aktuelle Lage an den Zinsmärkten die Bedeutung der eigenen finanziellen Lage für den Investor: „Stimmt die eigene Bonität, bieten Immobilien sehr große Vorteile. Denn hier gibt es die Möglichkeit der Fremdfinanzierung über eine Bank. Insbesondere bei den aktuell niedrigen Zinsen und KfW-Fördermöglichkeiten entsteht so ein sehr attraktives Anlagemodell. Die Käufer bringen in der Regel das Eigenkapital für die Nebenkosten mit und erhalten im Gegenzug sehr sichere und langfristige Mietrenditen.“ Wie wichtig dies sei, zeige sich aktuell. „Gerade jetzt beweisen Immobilien wieder ihre Wertstabilität. Kombiniert man das Ganze zusätzlich mit einem

Michael Guggenberger

Leiter Fonds- und Assetmanagement BVT Unternehmensgruppe GmbH & Co. KG smarten Konzept, entsteht eine langfristig erfolgreiche Anlage“, so Pawils weiter, der vor allem in der zunehmenden Alterung der Gesellschaft großes Potenzial für Investoren sieht: „Unsere Pflegeapartments schöpfen ihren nachhaltigen Wert beispielsweise aus der Demografie und nicht bloß aus der wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland. Wichtig dabei: Die Renditen müssen immer zu Qualität und Sicherheit passen.“

Unterschiedliche Herangehensweisen

Neben unterschiedlichen Anlagesummen unterscheiden sich direkte und indirekte Immobilieninvestitionen vor allem durch die Objektauswahl, die bei Direktinvestments durch den Anleger selbst erfolgt, während bei indirekten Investments hingegen der Wertpapieremittent diese Aufgabe übernimmt. „Unsere Immobilien-AIF diversifizieren aus Gründen der Risikoreduzierung gezielt über Standorte und Nutzungsarten. Dabei liegt der Fokus auf Büroimmobilien – und hier auf MultiTenant-Objekten oder auch Single-Tenant-Objekten mit langer Mietvertragslaufzeit, guter Drittverwendungsmöglichkeit und hoher Standorttreue des Mieters – sowie auf Fachmarktzentren“, erläutert Michael Guggenberger, wie das Unternehmen die Investmentobjekte auswählt. Dabei spielen auch aktuelle Entwicklungen eine Rolle. So kommen für BVT derzeit nicht alle Fachmarktzentren in Frage. „Hier achten wir auf Lebensmittel-Vollsorti- menter als Ankermieter, da sie weniger anfällig sind für die E-CommerceKonkurrenz“, so Guggenbergerweiter. Während die Nachfrage nach Lebensmitteleinzelhändlern über einen längeren Zeitraum weitgehend konstant ist, sind Büroimmobilien stark von der gesamtkonjunkturellen Entwicklung abhängig. Um die damit verbundenen Schwankungen abzufedern, nutzt BVT nach Aussage von Michael Guggenberger eine Strategie, deren Name an eine schwedische Popgruppe erinnert, mit dieser aber nichts zu tun hat: Das ABBA-Prinzip, also A-Lagen in B-Standorten und B-Lagen in A-Standorten. Zudem investiert das Unternehmen laut dem Manager auch gerne im zweiten Lebenszyklus, weil dann die Mietpreise schon bestätigt und die Standorte etabliert seien. „Außerdem spielen für uns mittlerweile ESG-Kriterien eine bedeutende Rolle“, so Guggenberger. Bei der Suche nach geeigneten Investitionsobjekten versucht BVT, einem Bieterwettbewerb so gut es geht aus dem Weg zu gehen. „Aufgrund unserer guten regionalen Vernetzung setzen wir vor allem auf Off Market Deals“, berichtet der Manager. Auch TSO investiert in Gewerbeimmobilien. Um in das Portfolio der Vermögensanlagen zu kommen, müssen die Objekte strenge Kriterien erfüllen. „Konkret sucht TSO nach unterbewerteten Gewerbeimmobilien auf Märkten, die von Bevölkerungswachstum und Unternehmenszuzug geprägt sowie infrastrukturell günstig gelegen sind“, erläutert Christian Kunz. Von den Objekten, die die Voraussetzungen erfüllen, schafft es schlussendlich nur ein Bruchteil ins Portfolio. „Die Investitionsobjekte von TSO werden kleinteilig anhand des hauseigenen Analysefilters bestimmt. So werden aus ca. 1.200 Objektangeboten jährlich etwa 180 näher geprüft, 70 Kaufangebote im Jahr abgegeben und ca. sieben Objektankäufe realisiert“, so Kunz abschließend. (ahu)