ltä-Suomen Etelä-Savon, Pohjois-Karjalan ja Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistysten jäsenlehti
nro 3/2021
Piharemontti lisää turvallisuutta Remontit suunniteltiin uudelleen –taloyhtiö säästi satojatuhansia Indeksitalo-selvitys: Itä-Suomi ei erottunut edukseen
6 10 18
Tässä lehdessä 3 Pääkirjoitus 4 Tapahtumat ja tilaisuudet 6 Piharemontti lisää turvallisuutta 10 Remontit suunniteltiin uudelleen – Taloyhtiö säästi satojatuhansia 12 Eikö hallitusta synny? Apu löytyy AKHAsta 14 Työsuhdepyörät: Henkilöstö ja ympäristö kiittää 16 Mikkelin kaavoittaja: Lähiötaloyhtiöt – tehkää aloitteita 18 Indeksitalo-selvitys: Itä-Suomi ei erottunut edukseen 20 Itäsuomalaisista 96 % suosittelee jäsenyyttä 22 Oikeustapauksia 26 Vieraskynä 27 Jäsenpalvelut
Indeksitalo-selvityksen kustannukset €/m2/kk keskiarvo/koko Suomi
0,19
0,13 0,26
0,21
Yhteensä 0,70
2,79
€/m2/kk 1,29
Tontin kiinteistövero
Vesi/jätevesi
Rakennuksen kiinteistövero
Kiinteistösähkö
Kaukolämpö
Jätehuolto
Kiinteistöliitto Itä-Suomi muodostuu kolmesta alueyhdistyksestä, jotka ovat Etelä-Savon Kiinteistöyhdistys, Pohjois-Karjalan Kiinteistöyhdistys ja Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistys. Yhdistyksissä on yhteensä noin 2300 jäsentä ja ne kuuluvat Suomen Kiinteistöliitto -yhteisöön. Jäsenneuvonta Kauppakatu 17, 70100 Kuopio www.kiinteistoliitto.fi/ita-suomi puh. 017 262 6633 (Pohjois-Savo) puh. 010 667 6670 (Etelä-Savo ja Pohjois-Karjala)
2
Kiinteistöviesti 3/2021
Kiinteistöviesti-jäsenlehti ilmestyy neljästi vuodessa Painos: 2 440 kpl Julkaisija: Kiinteistöliitto Itä-Suomi Päätoimittaja: Piia Moilanen Toimitus: Anna-Liisa Pekkarinen ja Anne Verger Taitto: Viestitär Ky Paino: Offsetpaino L Tuovinen Ky Kannen kuva: Anna-Liisa Pekkarinen
Pääkirjoitus Elämä kallistuu, mutta kyllä täällä pärjätään Sekä Pellervon taloustutkimus PTT:n asumismenoselvitys että
Kiinteistöliiton Indeksitaloselvitys kertovat karua kieltä siitä, että Aktiivista otetta hallitustyöskentelyyn
asumismenot ja kiinteistökustannukset jatkavat nousuaan. PTT:n Olenselvityksen toiminut noin kaksivuosittainen vuotta taloyhtiön on mukaan nousu puheenjohtajana. on asuinpaikasta, Aika asumisollutmuodosta enimmäkseen antoisaa, mutta on myös pakko myöntää, ettäproväja kotitalouden tyypistä riippuen noin 1,5 – 2,5 lillä tunnen pohjatonta riittämättömyyden tunnetta. Tuntuu, että asiat senttia. Selvityksen mukaan asumismenojen kasvu on kuitenkin eiväthitaampaa etene riittävän ripeästi tai en ehdi tiedottaa osakkaita ajankohtaikuin edellisvuosina. Kiinteistöliiton Indeksitalo-selvityksistasen asioista niin paljon kuin haluaisin. mukaan kuntakohtaiset kiinteistökustannukset ovat nousseet vuonnakerromme edellisvuotta voimakkaammin. Kustannukset nousiTässätänä lehdessä kahden jäsentaloyhtiömme toiminnasta. vat keskimäärin 2,6 prosenttia edellisvuodesta, jolloin nousua oli Joensuun Tikkamäenkadulla sijaitsevassa taloyhtiössä tehtiin näkyvä noin prosentin verran. PTT:n selvityksessä tutkitaan suomalaisten kasvojenkohotus taloyhtiön etupiharemontin myötä. Kuopiossa Kuoasumiseen käyttämän rahantalossa määrää ja senja suhdetta nettotuloipionlahdenkadulla sijaitsevassa hallitus puheenjohtaja ovat hin ruokakunnittain. Mukana on erikokoisia esimerkkikotitalouklaittaneet todella tuulemaan. Vai miltä kuulostaa puheenjohtaja, joka sia kerros- ja omakotitaloista kaupungissa. Indeksitalo-selvitys on henkilökohtaisesti kontaktoinut21 kaikki talon 35 osakasta kartoittaen pohjautuu vakiomuotoisen ns. Indeksitaloon, jossa selvitetään heidän mielipiteitään siitä, miten taloyhtiöitä pitäisi heidän näkemykkiinteistöveroja ja muita kuntakohtaisesti määrittyviä sensä mukaan hoitaa? Samalla on varmasti syntynyt myöskustannukmielikuva 59 kaupungissa ja kunnassa. puolestaan selvittisiitä,sia minkälaisia taloyhtiön osakkaatVeronmaksajat ovat. Kiinnostaako heitä mahdolvät kuinka paljon korkeakouluopiskelijoilla jää rahaa käytettäväksi linen hallitustyöskentely ja mitä osaamista itse kukin hallitukseen voisi Suomen korkeakoulukaupungeissa vuonna 2018. Kenties vastoin tuoda. Ihailtavaa toimintaa sanon minä! Olisiko minusta vastaavaan? yleistä olettamaa, Helsinki on opiskelijalle edullisin kaupunki, tosin Ehkä,erot mutta mistä löydän ajan asian toteuttamiseen? Kuulin myös sykkaupunkien välillä olivat yllättävän pieniä. Itä-Suomessa halsyllävimmillaan kevyemmästä tavastapärjää kohdata muita osakkaita ja asukkaita. Eräs opiskelija Joensuussa (5. sija), toisena on Mikkeli taloyhtiön olivaltakunnallisessa ryhtynyt pitämään säännöllistäsijalle puheen(7. sija).puheenjohtaja Kuopio sijoittui selvityksessä 13. johtajan kyselytuntia, johon osakkaat ja asukkaat saivat oman aikansa ja mielenkiintonsa Mahtava toteutus tämäkin. Tutkimuksia onpuitteissa varmastiosallistua. vielä tusinan verran muitakin. Kaikkien sanoma lienee sama - elämä kallistuu. Vaikka Indeksitalo-selvitys Ennen kuin ryntäämme suin päin toteuttamaan kaikkea, mitä muutkertoo kiinteistökustannusten nousseen Itä-Suomessa keskimäärin kin ovat tehneet, on ihan ok ottaa henkilökohtainen aikalisä ja tuumia, enemmän kuin muualla Suomessa, pärjäämme täällä silti. Tämä mikä palvelee meidän taloyhtiötämme parhaiten, ja sitä, mihin omat positiivinen asenne huokuu myös joensuulaisen Karjalan Tilipalvevoimavarat Minkään luottamustehtävän ei pitäisi olla niin 16. ailu Oy:n riittävät. isännöitsijä Tuomas Holopaisen haastattelussa sivulla kaa vievää, että sen takia kannattaa hankkia itselleen uupumus, vatsaJutussa Holopainen summaa alueensa taloyhtiöiden vuotuisia kushaavasta puhumattakaan. tannuksia Indeksitalo-selvitykseen peilaten ja päättää haastattelun ”Kylläminä täällänyt pärjätään” sanoihin. No, mitä aioin tehdä, jotta taloyhtiöni voisi paremmin? Ainakin kasaan ihan alkuun hallituksen jäsenten yhteystiedot rappukäytäYK:n toimesta tehdyn World Happiness Report 2018 -tutkimuksen vien ilmoitustauluille. Näin osakkaat ja asukkaat edes tietävät keneen mukaan suomalaiset ovat maailman onnellisinta kansaa. Harmi, voivat halutessaan olla yhteydessä. ettei alueellisia tutkimuksia Suomen sisällä ole juuri tehty, mutta jos olisi, Itä-Suomi olisi tutkimuksen kärkisijoilla. Olemme saaneet onnellisuuteen johtavia eväitä jo äidin maidossa (korkea yhteisölliP.S. Kiitos kaikille keväällä vastanneille. Kysyys, selviytymisen taitojäsentyytyväisyyskyselyyn ja kyky nähdä asioissa valoisa puoli), myös selynpuhdas tuloksia käydään läpi tämän lehden sivuilla 20–21. Saimme runluonto ja toimivat perusasiat lisäävät ihmisten onnellisuutsaasti sekäelämä uusia kallistuu, kehitysideoita – näihin palaamme vielä! ta.vastauksia Joten, vaikka kyllä täällä pärjätään! Piia Moilanen, toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Itä-Suomi Piia Moilanen, toiminnanjohtaja
Kiinteistöliitto Itä-Suomi piia.moilanen@kiinteistoliitto.fi Twitter.com/piia_moilanen piia.moilanen@kiinteistoliitto.fi facebook.com/kiinteistoliittoitasuomi Twitter.com/piia_moilanen facebook.com/kiinteistoliittoitasuomi
Kiinteistöviesti 3/2021 Kiinteistöviesti 3/2019 3
Tapahtumat ja tilaisuudet
Kiinteistöillat Hallituksen jäsenen talouskurssi Taloyhtiön talouden suunnittelu on keskeinen osa suunnitelmallista kiinteistönpitoa. Koulutustilaisuudessa käydään läpi taloyhtiön talouden suunnittelua, korjaushankkeiden taloutta sekä tilinpäätöskokonaisuuteen liittyviä keskeisiä materiaaleja. Luennoitsijana toimii Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntija Juho Järvinen. Kuopio Tiistai 12.10.2021 klo 17.00 – 19.30 (Kahvitarjoilu klo 17.00 – 17.30) Scandic Kuopio, Satamakatu 1 Tämä tilaisuus järjestetään myös suorana verkkolähetyksenä.
Mikkeli Keskiviikko 13.10.2021 klo 17.00 – 19.30 (Kahvitarjoilu klo 17.00 – 17.30) Original Sokos Hotel Vaakuna Mikkeli (Porrassalmenkatu 9)
Joensuu Torstai 14.10.2021 klo 17.00 – 19.30 (Kahvitarjoilu klo 17.00 – 17.30) Riveria (Niskakatu 17, auditorio, Joensuu)
Ilmoittautumiset tilaisuuteen viimeistään viikko ennen tilaisuutta sähköpostilla osoitteeseen anne.verger@kiinteistoliitto.fi.
Puheenjohtajien tapaamiset Kuopio
Savonlinna
Käynnistimme Kuopiossa puheenjohtajaklubitoiminnan ja järjestämme syksyn aikana kaksi tilaisuutta jäsentaloyhtiöiden puheenjohtajille.
Myös Savonlinnassa järjestetään puheenjohtajien kahvitilaisuus isännöinnin auktorisoinnista 28.10. klo 17.00 – 18.30 Seurahuoneella ja paikalle saapuu Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:n asiamies Antti Kumpulainen.
Ensimmäisessä tapaamisessa 22.9. Kuopion Klubilla Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistyksen puheenjohtaja Juhani Simpanen kertoi puheenjohtajaklubien tarkoituksesta ja tavoitteista sekä Kuopion kaupungin kiinteistöjohtaja Lauri Lytsy valotti mm. näkymiä rakentamisen ja kaavoituksen osalta sekä kiinteistöverosta. Toisessa tapaamisessa Kuopion Klubilla 27.10. klo 17.00 – 18.30 paikalle saapuu Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:n asiamies Antti Kumpulainen kertomaan isännöitsijän ja isännöitsijäyrityksen auktorisoinnista.
Joensuu Puheenjohtajien iltakahvit järjestetään Joensuussa 29.9. klo 17.00 – 18.30 Riveriassa, Niskakatu 17 (auditorio). Tapaamisessa Pohjois-Karjalan Kiinteistöyhdistyksen puheenjohtaja Timo Tiainen ja toiminnanjohtaja Piia Moilanen kertovat yhdistyksen toiminnasta ja tavoitteista.
Kutsut puheenjohtajien tapaamisiin lähetetään sähköpostitse. Ilmoittautuminen tilaisuuksiin viimeistään viikko ennen tapahtumaa sähköpostilla osoitteeseen anne.verger@kiinteistoliitto.fi.
4
Kiinteistöviesti 3/2021
Syksyn webinaarit 27.9.2021 Puheenjohtajana taloyhtiön hallituksessa 12.10.2021 Kunnossapitovastuut – mistä osakas vastaa ja mistä taloyhtiö? 26.10.2021 Putkiston korjausvaihtoehdot 9.11.2021 Rahoitusvaihtoehdot korjaushankkeessa 25.11.2021 Asumisturvallisuus kerros- ja rivitalossa 1.12.2021 Jätelaki 8.12.2021 Taloyhtiöiden lämmitysratkaisuja Tapahtumakalenteri päivittyy syksyn edetessä. Koulutustilaisuuksiin pääsee ilmoittautumaan tapahtumakalenterin kautta sitä mukaan kuin koulutustilaisuudet julkaistaan. Ilmoitamme alkavan kuukauden webinaarit myös sähköpostitse edellisen kuukauden lopussa. Katso lisää ja ilmoittaudu: ita-suomi.kiinteistoliitto.fi/tapahtumat/
ARAn järjestämä webinaari 29.9.2021 Sähköautojen latausinfra-avustukset vuonna 2022 Katso lisää ja ilmoittaudu: ara.fi > ajankohtaista > tapahtumat
Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistys juhlii 125 vuottaan Juhlistamme Kiinteistöyhdistyksen 125-vuotistaivalta 25.11.2021 klo 17 alkavassa cocktail-tilaisuudessa elokuvateatteri Scalassa. Ilta päättyy elokuvanäytäntöön. Kutsu juhlaan lähetetään myöhemmin.
Kiinteistöviesti 3/2021
5
KUVA: ANNA-lIISA PEKKARINEN
KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN
Urakoitsija Mikko Laakkonen sai Tikkamäentie 3:n hallituksen jäseniltä Tuula Ranteelta ja Anne Muhoselta täydet kymmenen pistettä pihaurakasta. Yhteistyö toimi mallikkaasti, lopputulos on hyvä, ja asukkaat kiittävät.
Piharemontti lisää turvallisuutta
J
oensuulainen 6-kerroksinen taloyhtiö Tikkamäentie 3 teki ison etupiharemontin kesällä 2019. Pihan yleisilme oli ränsistynyt ja ankea, ja routa oli ajan mittaan nostellut talon pihalaatat
6
Kiinteistöviesti 3/2021
vinksin vonksin. Niihin saattoi jopa kompastua, ja riittämätön valaistus lisäsi tapaturmavaaraa. - Halusimme minimoida riskit, ja samalla muuttaa ruman pihamme viihtyisäksi, kun päätimme teh-
dä siitä turvallisen liikkua, hallituksen puheenjohtaja Tuula Ranne kertoo. 6-kerroksinen, 34-asuntoinen talo on valmistunut vuonna 1960. Haastetta piharemontille toivat hy-
kuva: Tuula Ranne
vin leveät, edestä ja sivulta ulkoovelle nousevat ”eduskuntamaiset” portaat, jotka olivat perua talossa olleesta pankkikonttorista. Portaista haluttiin eroon, koska ne houkuttivat ohikulkijoita hengailemaan rapuille öin ja päivin, mistä aiheutui häiriöitä ja roskaamista. Myös naapuritalon asukkaat oikaisivat pihan läpi, koska tonttien väliltä puuttui aita. - Polkupyöräilijät vain viuhahtivat pihamme läpi, törmäyksiltä onneksi vältyttiin, hallituksen jäsen Anne Muhonen kuvaa. Talonväki teki yhtiökokouksessa yksimielisen päätöksen etupihan perusteellisesta uusimisesta. Sijoittajaosakkaillakaan ei ollut mitään remonttia vastaan, nostaahan kunnostus myös talon arvostusta.
Pihasuunnitelma oleellisen tärkeä
kuva: Tuula Ranne
kuva: Tuula Ranne
Työn toteuttajaksi taloyhtiö valitsi kilpailutuksen ja haastattelun perusteella paikallisen Maanrakennus Laakkonen Ky:n. Taloyhtiö on halunnut urakoissaan käyttää ja tukea paikallisia yrittäjiä. Valinnassa painoivat vakuuttavat suositukset, kyky toteuttaa asiakkaan toiveet ja yllätysten tullessa kyky ehdottaa järkeviä muutoksia. Taloyhtiö oli teettänyt pihasuunnitelman hyvissä ajoin etukäteen. Pihasuunnitelma on urakoitsija Mikko Laakkosen mielestä oleellisen tärkeä, jotta urakoitsija voi keskittyä vain työhönsä. Hyvin tehdyt suunnitelmat myös säästävät tilaajalta rahaa. Osakkailla ja asukkailla oli mahdollisuus tutustua suunnitelmiin ja kommentoida niitä yhtiökokouksessa. Kustannuksia tuli asuntoa kohden osakkeiden lukumäärän mukaan noin 4000—5000 euroa. Piharemontin kokonaisrahoitus hoidettiin taloyhtiölainalla, joskin osakkailla oli mahdollisuus maksaa oma osuutensa myös kerralla.
Tyylikäs piha iltavalaistuksessa.
Kiinteistöviesti 3/2021
7
Tikkamäentie 3:n talous on vakaa Tikkamäentie 3 on hyvin hoidettu talo Niinivaarassa lähellä Joensuun keskussairaalaa ja useita oppilaitoksia. Talossa on isot remontit tehty, vain katto odottaa jollain aikavälillä korjausta. - Vaikka 2000-luvulla on rahaa remontteihin mennyt, yhtiövastikkeemme on silti matala. Korotuspainetta olisi, jotta taloudellista puskuria kertyisi, puheenjohtaja Ranne miettii. Taloyhtiöllä on vakaa talous. Sen omistama liikehuoneisto on myynnissä. Lisäksi yhtiö omistaa yksiön, josta se saa vuokratuloa. Kun tonttikin on oma, ei tarvitse varautua tonttivuokran korotuksiin. Nyt kelpaa nauttia pihasta, ja on ilo kävellä turvallisesti tasaisella laatoituksella. Rapuissa on sopivat askelvälit ja tukikaiteet, ja pihalla kelpo valaistus. - Ohikulkijat ja työkaveritkin mainitsivat, että onpas teillä nätti ja hyvin valaistu piha, Muhonen hehkuttaa. Laakkosesta pihaurakka oli oikein mukava, joskin perusteellisuudessaan ”melkoinen savotta.” - Yhteistyö toimi erinomaisesti, ja asukkaat ja ohikulkijat piipahtelivat rupattelemassa, niin kuin meillä Joensuussa on tapana. Heitä kannattaa kuunnella, ja heiltä voi myös tulla uusia, hyviäkin ideoita.
8
Kiinteistöviesti 3/2021
Piha avattiin kokonaan Noin 600 neliön urakka-alueella lähes kaikki käännettiin nurin. Pinnat kuorittiin pois ja massat vaihdettiin uusiin, vanhat portaat purettiin ja tehtiin uudet L-malliset, kapeammat portaat, laatoitukset uusittiin, samoin istutusalueet, pensaat ja nurmikot. Aiemmin pimeään pihaan lisättiin valaistusta. Pyöräkatos hankittiin, opiskelijoiden suosimassa talossa polkupyöriä on paljon. Nyt ne eivät enää loju talon seinustoilla, vaan ovat sadekatoksessa. Tonttien väliin takapihalle laitettiin komea metalliaita, mikä rauhoitti läpikulkuliikenteen. Aitaa tuli myös etupihalle kadun varteen. Parkkipaikka jätettiin ennalleen, sen uudistamista harkitaan myöhemmin. Nurmikkotakapiha oli siisti siltään, sille ei tarvinnut tehdä mitään.
Toinen yllätys tuli laatoituksia purettaessa, kun alta löytyivät vanhat betonirappuset. Niiden poisraahaus oli oma manööverinsä. Myös sisäänkäynnin vieressä olleen kukkalaatikon alla oli rappusten osa, jota ei voitu purkaa. Se maisemoitiin ja päälle asetettiin kiinteä kukkalaatikko japanilaistyylisine kiviasetelmineen. Yhtä asiaa talonväki ei arvannut ottaa huomioon: Kun vanhojen rappusten huvinvuoksi-hengailijoista päästiin, uusien rappusten pyöräluis-
Pihasuunnitelmassa pitää huomioida myös lumenläjityspaikat
Laattojen alta löytyivät portaat Yllätyksiltä ei säästytty, sillä pihaa avatessa havaittiin, että pihan alla kulki tontin läpi sähkökaapelinippu. Taloyhtiön hallitus ei ollut kaupungin sähkökaapelirasitteesta tietoinen. - Urakoitsijalla on oltava vastuuvakuutus mahdollisten vahinkojen varalta. Hän on vastuussa rakenteista, sekä kaapelien, viemäreiden ja kaivojen sijaintien selvityksestä. Ne eivät näy pihasuunnitelmassa, Laakkonen kertoo.
kaan saapuivat skeittarit! He ovatkin rankanneet luiskan ”ihan parhaaksi skeittipaikaksi”. Urakoitsija antoi työlle alan käytännön mukaisesti kahden vuoden takuun. Kun ensimmäisenä talvena myyrät tuhosivat pensaita, urakoitsija uusi pensaat, vaikka myyrien tihutyö ei olisi hänelle kuulunutkaan. Laakkonen vinkkaa, että istutusten tukikeppien pitää olla riittävän tukevat, etteivät istutukset painu talven lumikuormien alle. Pihasuunnitelmassa pitää huomioida myös lumenläjityspaikat, mikä joskus unohtuu. Pihan ylläpidosta vastaa huoltoyhtiö pihasuunnittelijan laatiman hoitosuunnitelman mukaan. Myös aktiiviset asukkaat puuhailevat pihalla.
-verkkopalvelu nyt jäsenetuna
Palvelu näyttää nopeasti tärkeimmät osakkaan ja taloyhtiön kunnossapitovastuut. Testaa heti osoitteessa: www.kiinteistoliitto.fi/jasensivut
KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN
Remontit suunniteltiin uudelleen –
Taloyhtiö säästi satojatuhansia UO MI
Esit t
KUVA: ANNA-lIISA PEKKARINEN
T KIIN
EIS
lo ta
ssä jäsen y l e
S TÖV ÄT I IESTI
A
sunto Oy Kuopionlahdenkatu 13 on taloyhtiö Kuopion Väinölänniemen kupeessa, kävelymatkan päässä torilta. Vuonna 1962 valmistunutta taloa hoidetaan mallikkaasti. 4-kerroksinen, 35-asuntoinen yhden sisäänkäynnin mutta kahden portaan talo näyttää tyylikkäälle ulospäinkin, sillä sen julkisivu saneerattiin hiljattain. Puheenjohtaja Risto Räty on asunut talossa 19 vuotta. Ensimmäisen kerran hän oli puheenjohtajana putkiremontin ajan 12 vuotta sitten, oli sitten pari kautta poissa, kunnes valittiin vuosi sitten uudelleen hallitukseen ja tänä keväänä puheenjohtajaksi. Samalla vaihtui koko 5-henkinen hallitus. Uutta hallitusta huoletti yhtiön hallitsemattomasti kasvaneet menot, ja se päätti ryhtyä toimeen.
Julkisivujen ja pihojen suunnitelmat uusiksi Ensiksi hallitus tarttui remonttihankkeisiin. - Julkisivuremonttimme ensimmäisten suunnitelmien toteuttaminen olisi maksanut meille lähes 500 000 euroa. Päätimme suunnitteluttaa saneerauksen uudelleen, Räty kertoo. Arkkitehtina hän koki, että pienten ruostetäplien löytyminen
10
Kiinteistöviesti 3/2021
saumoista ei vaadi puolen miljoonan remonttia, pintakäsittely riittää. Uusilla suunnitelmilla tehty julkisivuremontti maksoi vain murto-osan alkuperäisestä kustannuksesta, talosta tuli kaunis ja hoidetun näköinen, ja osakkaat säästivät pitkät pennit. Toinen remonttihanke oli piha. Siitä pihasuunnittelija oli tehnyt kaiken uusivan piha- ja vihersuunnitelman, jonka toteutuskustannus olisi sekin ollut yli 100 000 euroa. - Asukkaat ja hallitus katselmoivat yhdessä, mitä oikeasti tarvitsemme, ja teimme kaiken talkoilla. Väki touhusi innokkaasti muutaman viikonlopun ja saimme siistin ja toimivan pihan. Mullasta, pihakiveyksistä ja kasveista kertyi noin 300 euron lasku! - Siitäkin tuli melkoinen säästö. Fiksu, viihtyisä piha myös ennaltaehkäisee ilkivaltaa. Talkooinnon syyksi Räty arvelee sitä, että hallitus on läsnäoleva ja tutustunut asukkaisiin. - Siksi oli helppoa pyytää tavatessa naapuria osallistumaan talkoisiin, eikä vain pistää ilmoitustaululle talkookutsua. Esimerkit kertovat, että taloyhtiölle on suuri etu siitä, että hallituksessa on eri alojen asiantuntijoita. - Hallitusten pitäisikin olla valppaana, etteivät ylikorjaamalla maksa turhasta, Räty viestittää.
Uusi hallitus halusi parantaa myös huollon ja isännöinnin laatua. Ensiksi hallitus kilpailutti huollon. Se koki, että huoltoyhtiö unohti oman harkinnan ja teki joskus tarpeettomiakin töitä tai joskus ei tarpeellisiakaan. Kilpailutuksen ansiosta palveluntuottaja vaihtui ja huoltokustannus laski 50 prosenttia. Silti kaikki tarpeellinen tulee edelleen tehdyksi. Rädyn mukaan tämä onnistui siksi, että tarjouspyyntö laadittiin huolella. - Mietimme tarkkaan, mitä ja minkä verran todella tarvitsemme. Emme käyttäneet isännöitsijän antamaa valmista tarjouspyyntöpohjaa, vaan räätälöimme oman. Emme ostaneet mitään turhaa. Jatkossa hallitus aikoo huolehtia tasaisesta laadusta tekemällä säännöllisesti kiinteistökierroksia ja käymällä palautekeskusteluja isännöinnin ja huoltoyhtiön kanssa. Isännöinti kilpailutettiin huollon jälkeen, mutta tätä haastatte-
kuva: Risto Räty
Myös huolto ja isännöinti kilpailutettiin
Hallitus haluaa, että asukkaat heidät tuntevat ja ovat antaneet kuvansa ja yhteystietonsa hallituksen ilmoitustaululle.
lua tehdessä uutta isännöitsijää ei oltu vielä valittu. - Haemme kaupallisesti suuntautunutta isännöitsijää, tarkan euron tekijää, joka ajaa taloyhtiön etua, kiteyttää Räty. Virkatyössään
kaupungin palveluksessa hän näki kymmeniä energiaremontteja, mutta yksikään ei säästänyt asumiskustannuksia, joilla urakoitsijat remontteja perustelivat.
Hallitukseen kerättävä talon parhaat voimat Risto Rädyn mielestä hallituksen kokoamiseen pitää paneutua. - Jos halutaan aikaansaapa hallitus, hallitustyöhön motivoituneet pitää kartoittaa ennen yhtiökokousta. Jos hallitus valitaan summittaisesti paikalle osuneista, ei mukaan saada talon parasta asiantuntemusta, ja yhtiön johtaminen voi muuttua isännöitsijävetoiseksi. Hallituksella on kuitenkin vastuu tehdyistä päätöksistä. Räty on soittanut tai tavannut kaikki talon osakkaat ja pyytänyt heiltä mielipiteitä yhtiön asioihin. - Siten olemme saaneet käsityksen, mitä toivotaan. Paperikyselyihin eivät kaikki kuitenkaan vastaa. Aulassa on iso ilmoitustaulu hallituksen tiedotteille. Hankkeet laitetaan sinne tutustuttavaksi jo suunnitteluvaiheessa. Taululla on valokuvapotretti hallituksesta yhteystietoineen, jotta asukkaat tunnistavat hallituksen jäsenet.
Viimeisimmäksi taululla tiedotettiin heinäkuun Hoodfest-festareista talon vastapäisellä kentällä. - Järjestäjä tiedotti meitä hyvissä ajoin. Asukkaat, jotka halusivat, saivat 100 euron arvoisen festarirannekkeen. Omilta parvekkeiltakin oli esiintymislavalle suora näköyhteys. Häiriöitä ei festareista ole suuremmin ollut. Isoja remontteja ei enää häämötä näköpiirissä. Vaijerihissit ovat alkuperäiset, mutta kulkevat tasaisesti ja varmaankin palvelevat vielä 10 vuotta. Vain ”pientä mukavaa” lisäillään, viimeksi pihalle hankittiin vuokralaisen pyynnöstä vastakkain istuttava pihakeinu. - Kaikki toimemme tähtäävät taloyhtiön arvon nousuun. Koska asuntojen hinnat itsessään tuskin nousevat, on talon pysyttävä muilla keinoin vetovoimaisena, haluttuna ja mukavana asua.
Kiinteistöviesti 3/2021
11
KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN
Eikö hallitusta synny? Apu löytyy AKHAsta
K
Hallitusammattilainen tuo asiantuntijuutta ja osaamista maallikkohallitukseen, kertoo AKHAn asiamies Keijo Kaivanto. Hallitusammattilaisia voi etsiä AKHAn verkkosivujen asiantuntijarekisteristä.
12
Kiinteistöviesti 3/2021
kuva: Keijo Kaivanto
un taloyhtiöstä ei löydy hallitukselle puheenjohtajaa, tai kallis ja vaativa remontti on tulossa, tai yhtiö on niin riitaisa, ettei se siitä omin neuvoin selviä, voi ratkaisu löytyä ulkopuolisen hallitusammattilaisen palkkaamisesta. Kiinteistöalan hallitusammattilaiset ovat henkilöitä, joilla on vakuuttava kokemus hallinnosta asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöissä. Osaajaverkostoon kuuluu 124 osaajaa, ja määrä kasvaa. - Hallitusammattilaisissa on talouden, tekniikan ja juridiikan ammattilaisia, jotka haluavat kehittää hallitustyöskentelyä ja jakaa asiantuntemustaan. Henkilöitä, jotka osaavat soveltaa hyvän hallintotavan periaatteita ja tuovat mukanaan syvällisen asiantuntemuksen, kertoo asiamies, asianajaja Keijo Kaivanto. Lisäksi AKHAn hallitusammattilaisiin kuuluu joukko asiantuntijoita, jotka eri alojen erityisosaajina ovat valmiita konsultoimaan taloyhtiöitä, mutta eivät halua toimia jäsenenä hallituksissa. Kun kokoukset voi nykyisin pitää etänä, ei hallitusammattilaisen ole välttämätöntä olla fyysisesti paikalla. Yksi hyödyllinen AKHAn palvelu on toimia riitojen sovittelijana taloyhtiön ja osakkaan/
asukkaan välillä, ettei riitoja vietäisi pitkäpiimäiseen ja kalliiseen käräjäoikeuskäsittelyyn.
AKHAlta suositus hyvästä hallintotavasta AKHAn tavoitteena on lisätä hallitustyön arvostusta kehittämällä osaamista ja jakamalla alaa koskevaa tietoa. Yhdistys edistää hyvää, ammattimaista ja eettisesti korkeatasoista asunto- ja kiinteistöyhtiöiden hallitustyöskentelyä sekä kehittää jäsentensä ammattitaitoa hallitust yö s ke n te lyssä. Yhdistys on toiminut vuodesta 2005 alkaen, jolloin kiinteistöalan arvostetut toimijat
Ben Grass ja Markku Kulomäki havaitsivat, että taloyhtiöt tarvitsevat Hyvän hallintotavan suosituksen siinä missä yrityksetkin, ja perustivat yhdessä monen muun alan ammattilaisen kanssa AKHAn. Ensimmäinen suositus hyvästä hallintotavasta taloyhtiöille laadittiin Kiinteistöliiton ja AKHAn kesken vuonna 2011. Seuraava 63-kohtainen suositus laadittiin vuonna 2016. Sitä
laatimassa olivat lisäksi oikeusministeriö ja Isännöintiliitto. Oikeusministeriö järjesti suosituksesta laajan kyselyn vuonna 2018, jonka tuloksena syntyi ohjeistus suositusten käyttöönottojärjestyksestä. Päivitetty suositus ilmestyy syksyllä 2021 ja sen kustantajana toimii Kiinteistömedia Oy.
Hallitusammattilaiselta neuvot ongelmissa Hallitusammattilaisia tarvitaan moneen, mutta yleisimmin silloin, kun puheenjohtaja tai osa hallituksen jäsenistä ei enää halua jatkaa tehtävässään, eikä uusia millään löydy. Hallitusammattilainen palkataan myös, kun iso remontti hankesuunnitelmineen on tulossa, erityisesti jos samalla halutaan rakentaa lisäkerroksia, myydä osia tontista tai purkaa rakennuksia. Retuperällä olevat taloyhtiöt ottavat hallitusammattilaisen pistämään asiat kuntoon, kehityshaluinen taloyhtiö taas haluaa uusia näkemyksiä hallitusammattilaiselta. Oma lukunsa ovat takuukorjaukset, joiden laiminlyönneistä on osattava ajoissa reklamoida urakoitsijalle. - Ammatti-isännöitsijä toki kertoo, miten pitää tehdä, mutta hän on taloyhtiön ulkopuolinen, toisin kuin hallitusvastuussa oleva jäsen, Kaivanto avaa. Osaava hallituksen jäsen on hänen mukaansa taloyhtiölle halvempi ja sitoutuneempi vaihtoehto kuin konsultin palkkaaminen. Konsultteja ja asiantuntijoita tarvitaan silloin, kun hallituksen osaaminen ei riitä.
Rekisteristä löytyvät sopivat ammattilaiset AKHAn hallitusammattilaisten määrä kasvaa, sillä taloyhtiöt haluavat entistä enemmän ulkopuolista näkemystä. Ne hakevat uusia mahdollisuuksia, haluavat saada kustannukset hallintaan ja viihtyvyyden kuntoon. Myös digipalveluja halutaan hyödyntää entistä enemmän. - Esimerkiksi kotisivujen tietosisältö ovat taloyhtiön omaisuutta. Aina pitäisi etukäteen sopia, että tietosisältö siirtyy uudelle isännöitsijälle toimijan vaihtuessa, mutta aina näin ei käy, jos tästä ei ole sovittu riittävän selvästi. Hallitusammattilaisen taloyhtiö löytää lähettämällä tarjouspyynnön haluamilleen AKHAn rekisterin hallitusammattilaisille tai pyytämällä AKHAa hoitamaan kilpailutuksen. Lokakuun alussa avautuvat uudet AKHAn verkkosivut, joiden kautta taloyhtiö voi lähettää tarjouspyynnön helposti. - Hallitusammattilaisen puheenjohtajan vuosipalkkio sijoittuu yleensä 1500—4000 euron välille, minkä lisäksi maksettavat kokouskohtaiset palkkiot ovat 150—400 euroa, valaisee Kaivanto ja lisää, että avun saaneille yhtiöille kustannus ei ole ollut kynnyskysymys. Hallituksen jäsenenä toimivan hallitusammattilaisen palkkionmuodostus voi olla kokouskohtainen, vuosipalkkio tai tuntiveloitusperusteinen. Palkkiot määräytyvät tehdyn tarjouksen ja hallitusammattilaisen ja taloyhtiön välisen sopimuksen mukaan.
AKHAn hallitusammattilaiset Itä-Suomessa Adessa Heikkinen 0400 570502 adessa(at)adessa.fi Toivo Korhonen 050 3628 425 tai 010 830 4100 toivo.korhonen(at)jipisannointi.fi Petri Linnamurto 040 583 4008 petri.linnamurto(at)gmail.com Olli Ljokkoi 040 583 5518 olli.ljokkoi(at)crealab.fi Päivi Merikari 044 0574237 paivi.merikari(at)isannointimestari.fi Seppo Raatikainen 050 345 9049 seppo.raatikainen(at)kajaani.net Heikki Savolainen 050 464 5154 heikki.savolainen(at)tqm.fi Reijo Savolainen 0400 409 782 reijop.savolainen(at)saunalahti.fi Lähde: AKHA ry elokuu 2021
Adessa Heikkinen
Kiinteistöviesti 3/2021
13
KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN
Työsuhdepyörät: henkilöstö ja ympäristö kiittää
K
iinteistöliitto Itä-Suomen toimihenkilöt Piia Moilanen ja Anne Verger saivat elokuun alussa sähköavusteiset polkupyörät työsuhde-etuna. Idea syntyi verotuskäytännön muututtua; vuoden 2021 alusta polkupyöräetu on työntekijälle verovapaata tuloa 1200 euroon saakka vuodessa. Reippaat naiset pyöräilevät nyt työmatkansa. Sade ei haittaa – mitä huonompi sää, sen paremmat fiilikset, he vakuuttavat. Piian päivittäinen työmatka on 24 kilometriä, Annen 20. - Tuskin olisin työmatkapyöräilyä tullut aloittaneeksi ilman tätä, näin liikuntaa tulee harrastettua kuin huomaamatta. Aamupyöräilyn jälkeen on aivan erilainen fiilis aloittaa työpäivä, reipas ja energinen, hehkuttaa Piia. - Oma arkiliikuntani on ollut sisäliikuntaa, mutta nyt saan happea ja raitista ilmaa. Anne kuvaa olevansa aamulla ”heti iskussa”, ja kertoo myös Piian tulevan töihin ”suu messingillä”. Anne on pyöräillyt töihin aiemminkin, niin kesällä kuin talvella. Sähköavusteisella pyörällä ajamista voi verrata kuntopyörällä ajamiseen. Ylä- ja alamäet tasoittuvat, kun ylämäkiin saa sähköavun käyttöön. Akku pitää ladata noin 160—170 kilometrin välein. Tal-
14
Kiinteistöviesti 3/2021
vella voi pyöräillä yhtä hyvin kuin kesälläkin, kunhan vaihtaa alle talvikumit. Pyörät ja kypärät ostettiin Leosportista, kokeneelta kuopiolaiselta pyöräliikkeeltä. - Halusimme käyttää paikallista yritystä. Leosportissa osasivat neuvoa, millaiset pyörät meille sopivat, ja he ohjeistivat pyörän käyttöön ja huoltoon. Kypärät ovat turvallisen pyöräilyn vuoksi välttämättömät, emme lähde liikenteeseen ilman niitä, Piia korostaa.
Piian ja Annen ympäristöteot Myös ympäristöarvot vaikuttivat hankintaan. Kulkemalla työmatkat polkupyörillä naiset vähentävät omalta osaltaan liikennepäästöjä. Työmatkapyöräilyn lisäksi Piialla on kaasuauto, johon hän tankkaa biokaasua lähtiessään työmatkoille Itä-Suomeen. Lisäksi hän on huolellinen jätteiden lajittelija ja käyttää kotonaan 100-prosenttisesti uusiutuvaa Vihreää sähköä. - Tosin olen miettinyt sähkösopimuksen vaihtamista EKOenergiaan, jossa jokaisesta ostamastani megawattitunnista menisi summa uusiutuvan energian hankkeita tu-
Tuskin olisin työmatkapyöräilyä tullut aloittaneeksi ilman tätä, näin liikuntaa tulee harrastettua kuin huomaamatta. kevaan ilmastorahastoon, Piia suunnittelee. Anne lajittelee jätteensä, ei lennä eikä autoile, käyttää julkisia kulkuneuvoja ja on vähentänyt lihansyöntiä. Myös toimistolla roskat lajitellaan tarkkaan. Investointi sähköpyöriin palautuu työnantajalle takaisin, näkee Piia. - Tutkimukset osoittavat, että työntekijää ja hänen työtään voi arvostaa muutenkin kuin kuukausipalkalla. Jo pienellä kädenojennuksella voi sitouttaa työntekijää, innostaa häntä antamaan parastaan ja vähentää sairauspoissaoloja.
KUVA: ANNA-lIISA PEKKARINEN
- Kyllä kelpaa huristella! Pyöräilyn jälkeen on reipas ja energinen olo, ja ympäristökin kiittää, hymyilevät Piia Moilanen ja Anne Verger työsuhde-etuunsa tyytyväisenä.
Kiinteistöviesti 3/2021
15
KUVA: ANNA-lIISA PEKKARINEN
KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN
- Kaupungin puoleen saa aina kääntyä ja tehdä aloitteita ja ehdotuksia. Ne kyllä ohjataan kyseisiä asioita hoitaville, kannustaa asemakaavapäällikkö Kalle Räinä.
Mikkelin kaavoittaja:
Lähiötaloyhtiöt – tehkää aloitteita Lähiöissä sijaitsevia taloyhtiöitä kiinnostaa, onko kaupungilla suunnitelmia oman jo ikääntyneen kaupunginosan kehittämiseksi. Onko tulossa täydennysrakentamista, parannetaanko infraa, säilyvätkö palvelut.
M
ikkelin 1960—70-luvun lähiöissä palvelut ovat pitkälti kadonneet ja asuntojen hinnat laskeneet hälyttävästi kuten monin paikoin muuallakin. Asukkaita huolettaa, miten isoa remonttia tarvitsevien taloyhtiöiden käy, jos remontti maksaa enemmän kuin
16
Kiinteistöviesti 3/2021
on asuntojen arvo. Jääkö taloja korjaamatta? Ränsistyykö alue? Lisääntyvätkö sosiaaliset ongelmat? Asemakaavapäällikkö Kalle Räinän mukaan epätoivottua kehitystä ei ole vielä nähtävissä, mutta Mikkelin asukasluvun laskiessa riski kasvaa.
Lähiöissä eletään muuttumatonta arkea Mikkelin kaupunkistrategiassa ei lähiöiden kehittämistä tai täydennysrakentamista ole erillisesti mainittu kaavoituksen osalta. - Toki asia nousee esiin hyvinvoinnin ja osallisuuden kautta. Kaavoitus
keskittyy uudisalueille ja keskustakortteleihin, joiden taloyhtiöt haluavat rakentaa vaikkapa lisäasuinkerroksen, ja siitä saaduilla tuloilla rahoittaa tulevaa isoa remonttiaan, Räinä kertoo. Mikkelin seitsemän lähiökaupunginosaa, Kaituenmäki, Laajalampi, Lehmuskylä, Peitsari, Saksala, Siekkilä ja Tuppurala, sijaitsevat enintään kolmen kilometrin päässä keskustasta. - Niissä ei ole käynnissä maankäytöllisiä kehittämishankkeita eikä lähiöiden kehittämisprojekteja lukuun ottamatta Saksalaa, joka sijaitsee Satamanlahden jättihankkeen kyljessä. Satamanlahti-hanke tuonee uudistuksia myös Saksalaan. Kaupunki satsaa Satamanlahteen, koska keskeisen sijaintinsa vuoksi se kiinnostaa rakentajia. Asukkaita liikennejärjestelyt ja viheralueiden mahdollinen väheneminen huolettavat. Kun yksi tavoite oli kaavoittaa Saksalan ytimessä olevalle koulutontille kerrostalo, tontti muutettiin asukkaiden vahvojen mielipiteitten ansiosta puistoalueeksi.
- Mielellämme kuulemme ideoita ja lähdemme suunnittelemaan. Hankkeista pyrimme muodostamaan laajempia kokonaisuuksia kuin tonttikohtaisia asemakaavan muutoksia, esimerkiksi useampi taloyhtiö voi yhdessä tehdä aloitteen. Maankäyttö- ja kaupunkirakenneyksikkö sitten harkitsee, voiko ajatuksia viedä eteenpäin. Monesti hankkeen toteuttamisen edellytyksenä on rakentajan löytyminen. Kiinnostuvatko rakennusliikkeet t äyd e n ny s r a k e n t a maan uutta lähiöön, jos uudet asunnot eivät varmuudella käy kaupaksi. Vain yleishyödylliset rakennuttajat rakentavat ARArahoituksen turvin uusia asuntoja myös lähiöihin, yksi vuokratalohanke on käynnissä Peitsarissa.
Infra, kaupat ja palvelut pysyvät paremmin, kun uutta tulee
Useampi taloyhtiö yhdessä aloitteen tekoon Usein aloite kaavahankkeeseen ryhtymisestä tulee asukkailta tai täydennysrakentamisessa taloyhtiöiltä, kokonaiset lähiöt eivät ole olleet aloitteellisia. Räinä kannustaa olemaan aktiivinen.
Tyhjät tilat ankeuttavat Räinän mielestä vanhat lähiöt ovat hyvin suunniteltuja, viihtyisiä, vehreitä ja väljiä alueita. - Lähiöiden palvelurakennetta on kuitenkin heikennetty. Esimerkiksi Siekkilän ja Peitsarin koulut on lakkautettu, ja kaavoittaja pohtii nyt tyhjien koulutonttien jatkokäyttöä. Tyhjät tilat houkuttelevat ilkivaltaa, huonontavat alueen yleisilmettä ja vaikuttavat asuntojen haluttavuuteen. Suunnitteilla oleva itäinen koulualueratkaisu yhdistäisi Peitsarin ja Tuppuralan koulut, mutta poliittinen päätös uuden koulun sijoituspaikasta puuttuu. Muita uusia, pie-
nempiä kouluratkaisuja ei ole tiedossa. Pieniä parannuksia Mikkelin lähiöissä on tehty. - Infra, kaupat ja palvelut pysyvät paremmin, kun uutta tulee, Räinä tietää. Kattilansiltaan tehtiin uusi päiväkoti ja kaavoitettiin uusia omakotitontteja. Lehmuskylässä purettiin vanha terveyskeskus ja vanhainkoti, ja tilalle suunnitellaan asuinpientaloyhteisöä, ”hobittikylää”. Rokkalan vanha teollisuusalue tulee jossain vaiheessa kaavoittajan pöydälle, ehkä Peitsarikin. Siekkilässä palvelutalorakentamiseen soveltuvat tontit eivät ole menneet kaupaksi.
Peitsarissa kävellään ideoita Kaavoittajalla on maankäytöllisen kehittämisen avaimet, mutta kehittäminen voi olla paljon muutakin, kuten yhteisöllisyyttä tai tapahtumia. Asukasyhdistyksillä on tärkeä rooli alueensa toimijana. Peitsarissa järjestetään tänä syksynä Hyvinvoiva asukashankkeen ja XAMK-ammattikorkeakoulun järjestämä kävelytapahtuma, johon Räinäkin osallistuu. Tapahtumalla osallistetaan asukkaita, sillä he ovat oman alueensa parhaita asiantuntijoita. - Peitsari on meille ensimmäinen kokeilu, jossa asukkaat voivat tulla mukaan ideoimaan parannuksia, mutta tuskin viimeinen, hän ennakoi. Avoin kaupunkilaisten ideointikanava toimii verkko-osoitteessa kuntalaisaloite.fi. Kaavoituksellisissa asioissa palvelee maankäyttö- ja kaupunkirakenneyksikkö.
Liitoskuntien kaavoja uudistetaan Mikkeliin liittyneet maaseutukuntien taajamat ovat lähiöitä nekin, ja niiden kehittäminen on kaupungin kontolla, Kalle Räinä kertoo. Kaavaosasto on viimeksi käynnistänyt Haukivuoren keskustan asemakaavanmuutostyön. Aloite tuli aktiivisilta haukivuorelaisilta. Myös Anttolasta on tullut aloitteita, ja keskustaa kehitetään nyt laatimalla yleissuunnitelma
ja asemakaava. Ristiinankin asemakaavaa tullaan päivittämään, siellä aktiivinen toimija on kehittämisyhdistys Ristiinan Hönkä ry. - Murheenkryyni on Pellosniemi Ristiinassa. Lähiö on miltei tyhjennyt asukkaista, sen lopullinen kohtalo lienee purkaminen.
Kiinteistöviesti 3/2021
17
Kirjoittaja Piia Moilanen toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Itä-Suomi
Indeksitalo-selvitys: Itä-Suomi ei erottunut edukseen Kiinteistöliiton Indeksitalo-selvityksen mukaan kuntakohtaiset kiinteistökustannukset ovat nousseet viime vuotta enemmän. Kustannusten muutoksissa oli kuitenkin suuria kuntakohtaisia eroja. Kuopiossa kustannukset nousivat kolmanneksi eniten koko maassa Kaikki selvityksessä mukana olleet kunnalliset kiinteistökustannukset nousivat Kuopiossa. Nousua vuoden takaisesta selvityksestä oli peräti 5,2 prosenttia. Kuopion ohi kirivät vain Tuusula ja Järvenpää 6,3 prosentin nousulla. Suurin prosentuaalinen korotus Kuopiossa tapahtui kiinteistöverossa. Rakennuksen kiinteistövero nousi runsaat 18,9 prosenttia. Tätä suurempi nousu oli vain Valkeakoskella, jossa vastaava korotus oli 19,6 prosenttia. Valtakunnallisesti rakennuksen kiinteistövero nousi keskimäärin vain vajaan prosentin verran. Suuressa osassa kiinteistöveroprosentteja ei nostettu.
Kiinteistöveron lisäksi Kuopiossa nousivat myös kaukolämmön, kiinteistösähkön, veden ja jätehuollon kustannukset. Yhdessä nämä kaikki korotukset johtavat siihen, että Kuopio on Indeksitalo-selvityksen mukaan maan 11. kallein kunta kiinteistökustannuksiltaan. Edellisenä vertailuvuonna Kuopio oli sijalla 22.
Mikkeli ja Savonlinna viiden kalleimman kunnan joukossa Savonlinnan ja Mikkelin kuntakohtaiset kiinteistökustannukset ovat maan kolmanneksi ja viidenneksi kalleimmat. Nousua vuoden takaisesta selvityksestä oli Mikkelissä 2,1 prosenttia ja Savonlinnassa 1,3 prosenttia.
Sekä Mikkelissä että Savonlinnassa kaukolämmön kustannukset nousivat yksittäisistä kustannuksista eniten. Valtakunnallisesti kaukolämmön keskikustannus nousi 1,2 prosenttia viime vuodesta. Mikkelissä korotus oli 3,4 prosenttia ja Savonlinnassa 2,7 prosenttia. Kaukolämmön lisäksi Mikkelissä nousivat myös vesikustannukset, Savonlinnassa kiinteistösähkö.
Iisalmessa ja Varkaudessa maan kalleinta sähköä Iisalmessa ja Varkaudessa suurin yksittäinen kustannusnousu syntyy kiinteistösähköstä. Molemmissa kiinteistösähkö nousi 8,7 prosenttia, mikä on koko maan kolmanneksi suurin korotus. Tämän yläpuolelle ylsivät vain Kajaani ja
Taustaa: Kiinteistöliitto on verrannut vuodesta 2001 syksyisin vakiomuotoisen tyyppitalon ns. Indeksitalon kiinteistöveroja ja muita kuntakohtaisesti määrittyviä kustannuksia maamme suurimmissa kaupungeissa käyttäen voimassa olleita maksuperusteita ja hintoja. Indeksitalo on 10 000 kuutiometrin asuinkerrostalo, joka sijaitsee kaupunkikeskustan ruutukaava-alueella omalla tontilla ja jossa on 40 asuntoa. Talon energian ja veden kulutukset ovat keskimääräisiä, samoin jäteastioiden määrät ja tyhjennysvälit.
18
Kiinteistöviesti 3/2021
Indeksitalo-selvityksessä on mukana kaikkiaan 59 kaupunkia ja kuntaa. Itä-Suomesta Iisalmi, Joensuu, Kuopio, Mikkeli, Savonlinna ja Varkaus. Indeksitalon vertailukustannukset kattavat keskimäärin runsaat puolet kaikista kerrostaloyhtiön hoitokuluista. Vertailun ulkopuolelle jäävät markkinoilta ostettavat, yksityiset palvelut, kuten isännöinti ja kiinteistöpalvelut.
Rovaniemi. Korotuksen jälkeen Iisalmessa ja Varkaudessa käytetään maan kalleinta sähköä. Varkaudessa muut kustannukset eivät käytännössä juurikaan nousseet. Iisalmessa kaukolämpö ja vesikustannukset nousivat hieman, mutta jätehuollon kustannukset sen sijaan laskivat edellisvuoden vertailutuloksista.
Indeksitalo-selvityksen kustannukset €/m2/kk keskiarvo/koko Suomi
0,19 0,13
Joensuussa nousivat eniten jätehuollon kustannukset
Yhteensä
Muutos % 2020 - > 2021
0,70
2,79
€/m2/kk 1,29
Tontin kiinteistövero
Vesi/jätevesi
Rakennuksen kiinteistövero
Kiinteistösähkö
Kaukolämpö
Jätehuolto
Lähde: Kiinteistöliitto,Indeksitalo 2021
Joensuussa nousivat eniten jätehuollon kustannukset. Nousua vuoden takaisesta selvityksestä oli peräti 5,1 prosenttia. Valtakunnallisesti jätehuollon vertailuhinnat nousivat keskimäärin 2,5 prosenttia edellisvuodesta. Seuraavaksi eniten Joensuussa nousivat kiinteistösähkön ja veden kustannukset. Sähkössä kustannusnousua oli 3,9 prosenttia, mikä on reilusti enemmän kuin valtakunnallinen keskinousu 1,9 prosenttia. Vesimaksut Joensuussa nousivat 3,7 prosenttia, mikä sekin ylittää valtakunnan keskinousun 1,8 prosenttia.
Itä-Suomen kaupungit
0,26
0,21
Nousun syitä erityisesti
Kuopio 5,2 Kiinteistövero, kaukolämpö, sähkö, vesi, jätehuolto Iisalmi 2,2 Sähkö, kaukolämpö, vesi Mikkeli 2,1 Kaukolämpö, vesi Joensuu 2,1 Jätehuolto, sähkö, vesi Savonlinna 1,3 Kaukolämpö, sähkö Varkaus 0,8 Sähkö
Muu suomi Suurin korottaja Tuusula Pienin korottaja Kangasala Suomi yhteensä
Muutos % 2020 - > 2021 6,3 -1,3 1,5
Nousun syitä erityisesti Kiinteistövero, kaukolämpö, jätehuolto, sähkö Kaukolämpö Sähkö, jätehuolto, vesi
Lähde: Kiinteistöliitto,Indeksitalo 2021
Kiinteistöviesti 3/2021
19
Kirjoittaja Piia Moilanen toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Itä-Suomi
Itäsuomalaisista 96 % suosittelee jäsenyyttä Tuore jäsentyytyväisyyskysely kertoo, että itäsuomalaiset jäsentalojen edustajat ovat erittäin tyytyväisiä Kiinteistöliiton jäsenpalveluihin sekä paikallisyhdistysten toimintaan.
K
aikissa kolmessa Itä-Suomen alueyhdistyksessä oltiin kaikista tyytyväisimpiä koulutustilaisuuksiin ja muihin tapahtumiin. Etelä-Savossa yhtä tyytyväisiä oltiin myös neuvontapalveluihin, Pohjois-Karjalassa viestintä- ja tiedotuspalveluihin. PohjoisSavossa viestintä- ja tiedotuspalveluihin oltiin toiseksi tyytyväisimpiä, samoin kuin Etelä-Savossa. Seuraavaksi tyytyväisimpiä kakkien yhdistysten jäsenet olivat Suomen Kiinteistölehteen jäsenpalveluna.
litustyöskentelystä, kunnossapitovastuista ja osakkaiden oikeuksista ja velvollisuuksista. Myös korjaushankkeista päättäminen, asumishäiriöt, naapurisopu ja yhteisöllisyys sekä puheenjohtajana toimiminen t a l oyh t i ö s sä nousivat esille. - Vaikka avoimissa vastauksissa nousikin esille kiitokset monipuolisesta webinaaritarjonnasta, toivottiin siellä myös todella paljon säännöllisiä livetilaisuuksia korona-ajan helpotuttua. Jatkossa koulutustarjontamme tuleekin olemaan monikanavaista, kun järjestämme sekä live- että verkkokoulutuksia, lupaa Kiinteistöliitto Itä-Suomen toiminnanjohtaja Piia Moilanen.
Tyytyväisimpiä itäsuomalaiset olivat koulutustilaisuuksiin
Korona opetti webinaarien käytön 44 prosenttia vastaajista on kiinnostunut osallistumaan webinaarimuotoisiin koulutustilaisuuksiin. Edellisen kerran asiasta kysyttäessä vain 16 prosenttia oli valmis kokoilemaan verkkoluentoja. Myös avoimissa vastauksissa kiiteltiin monipuolisesta webinaaritarjonnasta. Eniten vastaajat toivoivat koulutustilaisuuksia taloyhtiön hal-
20
Kiinteistöviesti 3/2021
Jäsensivujen sisältöjen markkinoinnissa petrattavaa Yli puolet vastaajista kokivat, etteivät tunne verkosta löytyvien jäsensivujen sisältöä. Parhaiten jäsensi-
vuilta on löydetty tallennetut verkkoluennot ja koulutusvideot sekä erilaiset oppaat ja ohjeet. Sen sijaan oikeustapaushakemisto, Lakihelppi ja Taloyhtiön vastuunjako 3D-palvelu olivat tuntemattomampia. Alueellisen uutiskirjeen ja ItäSuomen Kiinteistöviesti -jäsenlehden tunsi erittäin hyvin tai hyvin yli 73 prosenttia vastaajista.
Edunvalvontaan ollaan melko tyytyväisiä Kiinteistöliiton ja alueyhdistysten edunvalvontaan ollaan melko tyytyväisiä. Paikallisesti tärkeimpänä edunvalvonnan kohteena pidettiin asumisen kustannuksiin liittyvää edunvalvontaa. Valtakunnallisen edunvalvonnan tärkeimmäksi kohteeksi nousivat asumisen lainsäädännön lisäksi isännöintiin liittyvä edunvalvonta. - Isännöintiin liittyvästä edunvalvonnasta kysyttiin jäsentyytyväisyyskyselyssä nyt ensimmäistä kertaa. Se, että tämä koettiin lainsäädännön rinnalla tärkeimmäksi edunvalvontakohteeksi, on meidän huomioitava, kommentoi Moilanen tutkimustulosta.
Vastaajien profiili Vastaajista 42 prosenttia naisia 58 prosenttia miehiä
Ikä 30-39 vuotta 40-49 vuotta 50-59 vuotta 60-69 vuotta 70 tai yli vuotta
2 prosenttia 7 prosenttia 12 prosenttia 39 prosenttia 40 prosenttia
Vastaajan asema taloyhtiössä hallituksen puheenjohtaja 63 prosenttia hallituksen jäsen 27 prosenttia Isännöitsijä 8 prosenttia Jokin muu 2 prosenttia
Korkein suorittama koulutus Opisto 31 prosenttia Yliopisto 24 prosenttia Ammattikoulu 21 prosenttia Ammattikorkeakoulu 15 prosenttia Perus-/kansakoulu 6 prosenttia Lukio 3 prosenttia
Vastaajia yhteensä Pohjois-Savo Etelä-Savo Pohjois-Karjala
198 kpl 75 kpl 55 kpl
Kiinteistöviesti 3/2021
21
Oikeustapauksia Korkein hallinto-oikeus 7.6.2021, KHO:2021:76, taltionro 362, dnro 0201/1/20 ja 0205/1/20 Helsingin rakennusvalvontaviranomainen oli sakon uhalla velvoittanut asunto-osakeyhtiön kiinteistönomistajana sekä X Oy:n toiminnanharjoittajana ja vuokralaisena lopettamaan asunto-osakeyhtiön omistamalla tontilla olevan kerrostalon 11 asuinhuoneiston käytön majoitustiloina. X Oy oli vuokrannut huoneistot asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajilta. Myös huoneistot X Oy:lle vuokranneet osakkeenomistajat, kuten A, oli velvoitettu sakon uhalla lopettamaan osakeomistuksensa perusteella hallitsemiensa asuinhuoneistojen käyttö majoitustiloina. Kerrostalossa oli 44 asuntoa ja liikehuoneistoja. Kerrostalo sijaitsi Helsingin ydinkeskustassa tontilla, joka oli osoitettu asemakaavassa asuntokerrostalojen korttelialueeksi (AK). Kysymyksessä olevat 11 huoneistoa olivat rakennusluvan mukaan asuinhuoneistoja. X Oy:n harjoittamassa kalus-
tettujen asuinhuoneistojen vuokraustoiminnassa oli ollut toiminnan laajuus ja huoneistojen vuokraamisen yhteydessä tarjotuista palveluista saatu selvitys huomioon ottaen kysymys majoitustoiminnan luonteisesta lyhytkestoisten majoitusjaksojen toistuvasta tarjoamisesta. Yhtiön vuokraamissaan huoneistoissa harjoittama toiminta ei sen laatu ja laajuus huomioon ottaen ollut tyypillisiltä vaikutuksiltaan vastannut asemakaavan pääkäyttötarkoituksen ja rakennusluvan mukaista asuinkerrostaloasumista vaan se oli ollut asemakaavan ja rakennusluvan vastaisesti majoitustoimintaa. Korkein hallinto-oikeus katsoi, että X Oy oli voitu toiminnanharjoittajana ja vuokralaisena velvoittaa sakon uhalla lopettamaan vuokraamiensa huoneistojen käyttö majoitustiloina. Korkein hallinto-oikeus totesi, että velvoite rakennusluvan ja asemakaavan vastaisen käytön lo-
pettamiseksi voitiin kohdistaa samanaikaisesti eri tahoihin, jos näillä kullakin oli oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus noudattaa velvoitetta. Kysymys oli velvoitteesta, joka voitiin toteuttaa eri tavoilla. Osakkeenomistaja, joka oli vuokrannut osakeomistuksensa perusteella hallitsemansa huoneiston, vastasi osaltaan siitä, että huoneistoa käytettiin rakennusluvan ja asemakaavan mukaiseen tarkoitukseen. Osakkeenomistajalla oli vuokrasopimus päättämällä oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus estää huoneiston käyttö muuhun tarkoitukseen. Korkein hallinto-oikeus katsoi, että A oli osakkeenomistajana voitu velvoittaa sakon uhalla lopettamaan vuokraamansa asuinhuoneiston käyttö majoitustilana. Korkein hallinto-oikeus hylkäsi X Oy:n ja A:n valitukset. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muutettu.
Turun hovioikeus 14.7.2021, Päätös nro 554, Dnro S 21/1032 (vailla lainvoimaa 15.7.2021) Tapauksessa vuokralainen oli laiminlyönyt suorittaa vuokria säädetyssä tai sovitussa ajassa sekä viettänyt tai sallinut vietettävän huoneistossa, rakennuksen yhteisissä tiloissa ja pihamaalla häiritsevää elämää. Hovioikeus ei myöntänyt käräjäoikeuden tuomiosta valittaneelle vuokralaiselle jatkokäsittelylupaa. Käräjäoikeus katsoi tuomiosta ilmenevin perustein näytetyksi, että vastaaja oli laiminlyönyt suorit-
22
Kiinteistöviesti 3/2021
taa vuokria säädetyssä tai sovitussa ajassa sekä viettänyt tai sallinut vietettävän huoneistossa, rakennuksen yhteisissä tiloissa ja pihamaalla häiritsevää elämää mm. vastaajan koirat aiheuttivat pelkoa muissa asukkaissa, huoneistosta aiheutui meteliä yöaikaan, vastaaja ja hänen vieraansa aiheuttivat pelkoa muille asukkaille. Annetun todistelun perusteella häiriötä oli jatkunut v. 2019 alku-
puolelta toistuvasti. Kun vastaaja oli ollut keväällä 2020 vangittuna ja keväällä 2021 vankilassa, ei samanlaista häiriötä ollut enää ollut. Käräjäoikeus katsoi, että vuokranantajalla oli ollut kaksikin perustetta purkaa vuokrasopimus eikä purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä voitu katsoa olevan vähäinen merkitys.
Korkein oikeus 28.5.2021, KKO 2021:35 Korkeimmassa oikeudessa oli ratkaistavana kysymys siitä, oliko A menettänyt oikeutensa vaatia asunto-osakeyhtiöltä vahingonkorvausta yhtiön valvontavelvollisuuden laiminlyönnin perusteella sen vuoksi, että hän oli ilmoittanut korjaustyön vioista ja puutteellisuuksista yhtiölle liian myöhään. Tapauksessa asunto-osakeyhtiö oli teettänyt kustannuksellaan A:n hallitseman huoneiston kylpyhuoneessa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluneiden rakenteiden korjauksia ja korjausten vuoksi yhtiö oli velvollinen uusimaan myös A:n kylpyhuoneen sisäosat. A:n mukaan korjaustöissä oli virheitä, ja hän vaati yhtiöltä vahingonkorvausta sillä perusteella, että yhtiö oli laiminlyönyt velvollisuutensa valvoa korjaustöitä. Yhtiö katsoi A:n menettäneen oikeutensa vaatia korvausta, kun virheestä ei ollut viipymättä ilmoitettu yhtiölle. Korkeimman oikeuden mukaan yhtiö oli teettänyt sen kunnossapitovastuulle kuuluvia kosteusvaurioiden korjauksia A:n kylpyhuoneessa. Korjaustyön johdosta yhtiön oli tullut asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2.2 §:n nojalla korjata myös A:n kylpyhuoneen sisäosat, jotka muutoin kuuluvat osakkaan kunnossapitovastuun piiriin. Yhtiö on siten täyttänyt asunto-osakeyhtiölakiin perustuvaa kunnossapitovelvoitettaan.
Yhtiöllä on asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1.3 § nojalla ollut velvollisuus huolehtia siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa. Korkein oikeus totesi, että yhtiön vastuun kannalta merkitystä ei ole sillä, että työ on teetetty ulkopuolisella urakoitsijalla. Työssä mahdollisesti ilmenneiden vikojen ja puutteellisuuksien korjaaminen oli siten kuulunut yhtiön vastuulle. A:lla puolestaan oli asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:n nojalla ollut velvollisuus ilmoittaa yhtiölle tällaisista yhtiön vastuulle kuuluvista vioista ja puutteellisuuksista viivytyksettä. Hovioikeus oli katsonut selvitetyksi, että kylpyhuoneen laatoituksen virheet ovat olleet A:n havaittavissa heti työn valmistuttua helmikuussa 2015. A oli ilmoittanut virheistä yhtiölle aikaisintaan 23.11.2016. Korkein oikeus katsoi hovioikeuden tavoin, että A ei ollut ilmoittanut havaitsemistaan virheistä lain edellyttämällä tavalla viivytyksettä. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:ssä ei säädetä ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnin seuraamuksista. Säännöksen perusteluissa on todettu, että ilmoituksen laiminlyönyt osakkeenomistaja on vastuussa vahingosta siltä osin kuin se olisi voitu välttää ajoissa tehdyllä ilmoituksella. Säännöksellä on siten pyritty turvaamaan yhtiön tehokas tiedonsaanti sen kun-
nossapitovastuulle kuuluvista vioista ja puutteista osakkaiden hallitsemissa tiloissa. Lain 4 luvun 8 § ei siis ole reklamaatiosäännös, jonka noudattamatta jättämisestä yksin seuraisi se, että osakkeenomistaja menettäisi oikeutensa vaatia korvausta yhtiöltä, vaan siinä asetetaan osakkeenomistajalle myötävaikutusvelvollisuus yhtiölle aiheutuvien kustannusten minimoimiseksi. Asiassa ei ollut edes väitetty, että väitetty vahinko olisi osaksikaan aiheutunut A:n ilmoituksen laiminlyönnistä. A ja asunto-osakeyhtiö B eivät ole olleet sopimussuhteessa yhtiön teettämän korjaustyön osalta. Yhtiö oli suorittanut sille asunto-osakeyhtiölaissa säädetyn kunnossapitovastuun perusteella kuuluneita korjaustöitä. Korkein oikeus katsoi, ettei A:n ilmoitusvelvollisuutta ole perusteltua arvioida sopimusoikeudellisen reklamaationormiston nojalla. Korkein oikeus katsoi, että A ei ollut täyttänyt asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:ssä säädettyä ilmoitusvelvollisuuttaan yhtiöön nähden. Tästä ei kuitenkaan seurannut, että A olisi menettänyt oikeutensa vaatia yhtiöltä vahingonkorvausta. Korkein oikeus pitää tarkoituksenmukaisena, että asian käsittelyä jatketaan hovioikeudessa vahingonkorvausvaatimuksen tutkimiseksi.
Helsingin hovioikeus 23.7.2021, päätös nro 1024, diaarinumero S 21/353 (vailla lainvoimaa 27.7.2021) Kantaja Oy ja Vastaaja Oy olivat solmineet urakkasopimuksen koskien erään As Oy:n kohteen rakennustöitä. Urakkasopimuksen mukaan kyse oli ollut 178.900 euron (alv 0 %) kokonaishintaurakasta. Asiassa oli riitaa siitä, kuuluivatko tarjouksen työsuoritukset urakkasopimuksen mukaiseen kiinteä-
hintaiseen urakkasuoritukseen vai oliko kyseessä kiinteähintaisen urakkahinnan lisäksi erikseen tilatut lisätyöt. Käräjäoikeus oli katsonut, että Kantaja Oy:n kanne oli asiassa mainituilla sitä tukevan näytön ja oikeudellisen arvioinnin perusteella hyväksyttävä ja Vastaaja Oy velvoitettava palauttamaan
Kantaja Oy:lle sen kanteessaan vaatimat summat vaadittuine korkoineen perusteettomana etuna. Samoilla perusteilla Vastaaja Oy:n vastakanne oli hylättävä. Hovioikeus ei myöntänyt asialle jatkokäsittelylupaa, joten käräjäoikeuden tuomio jäi pysyväksi.
Kiinteistöviesti 3/2021
23
Vaasan hovioikeus 24.8.2021, tuomio nro 334, Dnro S 20/654 Hovioikeuden ratkaistavana oli kysymys, oliko koko asunto-osakeyhtiössä samankaltaisena toistuva yksi vai useampi rakennusvirhe. Yhtiön tiloissa ilmenneet virheet ja vahingot olivat riidattomia. AsKL 4 luvun 14 §:ssä määritetään, milloin asunnossa on virhe. Säännöksen eri kohtien nojalla voidaan todeta, että jos myyty asunto ei fyysisiltä ominaisuuksiltaan vastaa sitä, mitä osakkeenostajalla kauppasopimuksen perusteella on oikeus edellyttää, asunnossa on virhe. Tältä osin hovioikeus totesi, että kyseisessä lainkohdassa viitattua asunnon käsitettä ei tule tulkita suppeasti, vaan se viittaa yleisesti kaupan kohteeseen. Virheen käsitettä ei ole tarkemmin määritetty myöskään vakuutussopimuksessa tai yleisissä vakuutusehdoissa. Annetun todistelun perusteella ilmeni, että yhtiön kaikissa asunnoissa oli toistuneet olennaisesti samankaltaiset rakennusvirheet. Kaikki virheet koskivat yhtiön märkätilojen vesieristystä. Näin ollen hovioikeus katsoi, kuten kärä-
jäoikeus, että kyseessä oli koko yhtiön samankaltaisena toistuva yksi rakennusvirhe. Toiseksi hovioikeuden ratkaistavana oli kysymys siitä, oliko vakuutusyhtiö oikeutettu vähentämään rakennusvirheen perusteella maksettavasta suorituskyvyttömyysvakuudesta omavastuun rakennuskohtaisesti. AsKL 2 luvun 19b.3 §:n mukaan omavastuu määräytyy pääsääntöisesti rakennusvirhekohtaisesti. Hovioikeus totesi käräjäoikeuden tavoin, että muilta osin kyseisessä momentissa tarkoitetuilla muilla virheillä tarkoitetaan erillisenä ja uutena pidettäviä rakennusvirheitä eikä säännöksellä ole tarkoitettu rajoittaa alkuperäisen rakennusvirheen osalta omavastuun soveltamista rakennuskohtaisesti vaan se määräytyy pääsäännön mukaisesti. Kirjallisena todisteena esitetystä asiakirjasta (Vahvistus rakennusvirhevakuutuksen ottamisesta perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalle 5.11.2009) ilmeni, että vakuutuksen kohteena oli yhtiön kaikki rakennukset koko-
naisuutena. Lisäksi vakuutussopimuksessa vakuutuksen omavastuu oli määritetty koko vakuutuskohteen perusteella eikä sitä ole eritelty asunto- tai rakennuskohtaisesti. Yleisten vakuutusehtojen 6 kohdan (K4 Suorituskyvyttömyysvakuutuksen ehdot 1.3.2008 alkaen) mukaisesti vahingon perusteella maksettavasta korvauksesta vähennetään jokaisessa vahingossa vakuutuskirjassa mainittu osakeyhtiön tai osakkeenostajan omavastuu. Näin ollen osapuolten ei voitu katsoa myöskään sopineen omavastuun määräytyvän rakennuskohtaisesti vaan yleiset vakuutusehdot huomioon ottaen asuntokauppalain pääsäännön mukaisesti vahinkokohtaisesti. Hovioikeus totesi, että vakuutuksen kohteena olevassa asunto-osakeyhtiössä oli todettu olevan yksi rakennusvirhe, joten vakuutusyhtiö oli siten oikeutettu vähentämään yhden omavastuun maksettavasta suorituskyvyttömyysvakuudesta.
Ota käyttöön taloyhtiön omat kotisivut Taloyhtiö voi julkaista ja ylläpitää omia kotisivujaan helposti. Uudistunut palvelu on maksuton Kiinteistöliiton jäsentaloyhtiöille. Sivujen luomiseen tarvitset jäsennumeron, joka löytyy tämän lehden osoitekentästä. Lue lisää osoitteessa Taloyhtiosivut.fi
Kotisivut tuovat taloyhtiön asiat helposti kaikkien saataville!
24
Kiinteistöviesti 3/2021
Turun hovioikeus 26.8.2021, tuomio nro 608, Dnro 19/1860 Tapauksessa A ja B olivat helmikuussa 2015 asettuneet asumaan vuokralle vuokranantajan X omistamaan asuntoon. Vuokrasuhde oli päättynyt elokuussa 2017, ja B oli muuttanut asunnosta pois jo maaliskuussa 2017. Asiassa oli ensinnäkin kysymys siitä, oliko asunnolle aiheutunut vahinkoa vuokralaisten vuokrasuhteen aikana. Mikäli vahinkoa oli aiheutunut, arvioitavaksi tuli, oliko vahinko aiheutunut A:n ja B:n tahallisesta toiminnasta, laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta ja olivatko he velvollisia sekä missä laajuudessa korvaamaan mahdollisen aiheutuneen vahingon vuokranantajalle. Annetun todistelun perusteella hovioikeus katsoi selvitetyksi, että huoneisto oli 15.8.2017 ollut hyvin siivottomassa kunnossa. Asunnon lattioilla oli muun ohella ollut
minipossujen virtsaa ja ulostetta. Annetun todistelun perusteella A ei ollut näyttänyt uskottavaa vaihtoehtoista selitystä asunnossa olleen hajuhaitan syntymiselle. Hovioikeus piti selvitettynä, että hajuhaitan olivat aiheuttaneet A:n lemmikkieläiminä pitämien minipossujen virtsaaminen ja ulostaminen asunnossa. Tuomion perusteluissa ilmenee, että asunnolle aiheutuneissa vahingoissa kysymys ei ollut asunnon tavanomaisesta kulumisesta, vaan vuokralaisen laiminlyönnistä hoitaa asuntoa huolellisesti, josta aiheutuneen vahingon vuokralainen oli velvollinen korvaamaan vuokranantajalle. Asiassa esitetty näyttö ei antanut aihetta arvioida, että asunto olisi tullut merkittävästi parempaan kuntoon kuin se oli ollut vuokrasuhteen alkaessa. Asunnossa suo-
ritetut korjaustoimenpiteet eivät olleet merkittävästi pidentäneet minkään rakenteen käyttöikää. Näin ollen perusteita poiketa tuomittavan korvauksen osalta kanteessa vaadituista määristä ei hovioikeus katsonut olevan. B:n korvausvastuun osalta hovioikeus katsoi, että B oli riidattomasti muuttanut pois asunnosta siinä vaiheessa, kun minipossut oli otettu asuntoon. Näin ollen B ei ollut tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttanut huoneistolle sitä vahinkoa, johon kanteen kohdassa 1 vaaditut summat perustuvat. Hovioikeus velvoitti vuokralaisen A korvaamaan huoneiston korjauskustannuksia 42.191,93 euroa ja menetetyistä vuokratuloista 3.200 euroa.
Kiinteistöviesti 3/2021
25
Vieraskynä
Taloyhtiöiden kustannuskehityksessä ollaan murroksen keskellä
V
uosittainen kuntakohtaisten kiinteistökulujen vertailu Indeksitalo 2021 on valmistunut. Yleislinja on se, että kustannuspaineet ovat rantautumassa yhä useampaan kuntaan, mutta vaihtelu on suurta. Kuntien energiayhtiöiden lämmöntuotantotavalla on merkittävä vaikutus. Fossiilisten polttoaineiden käyttö maksaa tulevaisuudessa yhä enemmän.
tunut jo toistakymmentä vuotta. Vaikutuksia tulee myös taloyhtiöiden ylläpito- ja investointitarpeisiin, ja asuntomarkkinoiden kautta myös suhteellisiin arvoihin. Mutta viiveet ovat pitkiä, markkinoiden läpinäkyvyys ei nykyisellään ole kovin suuri.
Kaukolämmön raju korotus iskee moniin kukkaroihin
Kaukolämmön keskikustannus nousi vertailussa 1,2 prosenttia viime vuodesta, mutta vaihtelu oli huomattavan suurta. Eniten kaukolämmityksen vertailukustannus kohosi Seinäjoella, Torniossa, Tuusulassa ja Järvenpäässä, joissa nousu oli 7 – 9 prosenttia. Myös 3 – 6 prosentin nousuvälille osui monta kuntaa. Miinusmerkkiset vertailukustannuksien kehitykset rekisteröityivät Saloon, Kangasalle, Sastamalaan sekä Lempäälään ja Raaheen. Salossa vertailulukema laski 12 prosenttia vuodessa. On kuitenkin huomattava se, että miltei 30 kunnassa vertailulukema pysyi vuoden aikana ennallaan. Tilastokeskuksen tuoreen energianhintatilaston perusteella nähdään, että fossiilisten polttoaineiden hinnat ovat nousseet tänä vuonna jyrkästi. Tämä koskee kivihiiltä, maakaasua, öljyä ja turvettakin. Myös metsähakkeessa oli neljän prosentin kallistuminen vuositasolla. Energianhintojen rajut muutokset juuri 2021-2022 taitavat osin tarkoittaa myös sitä, että korona-pandemia siirsi päästökaupan hintojen ja energiamarkkinoiden muita nousupaineita runsaalla vuodella eteenpäin. Nyt lisäksi EU:n komission esitys ilmastopaketista on jo luonnosvaiheessa vaikuttamassa markkinoihin tuntuvasti.
Ajankohtainen Helsingin kaukolämpötariffien peräti 30 prosentin nosto lokakuusta alkaen ei näy vielä julkaistuissa Indeksitalo-luvuissa. Mutta Indeksitalo-mallin raporteilla voi ketterästi sormiharjoitella vaikutuksia. Esimerkiksi 30 prosentin korotus kaukolämmön kustannukseen Helsingissä merkitsisi 41 sentin korotusta hoitokuluihin. Se yksin nostaisi hoitokuluja noin 6 prosenttia. Tästä voi laskea myös asumismenopaineiden arviot. Pellervon taloustutkimuksen, Kiinteistöliiton ja Omakotiliiton Asumismenotselvityksellä vanhan kerrostalokohteen asumismenoihin 30 prosentin kaukolämmön korotus toisi noin 2 prosentin kasvupaineen. Kertauksena vielä, että kyseessä on esimerkkitapaus tyypillisestä 1970-luvun taloyhtiöstä, joka on kaukolämmityksessä, eikä sisällä merkittäviä energiankäyttöön vaikuttavia muita toimenpiteitä, esimerkiksi lämpöpumppuja tai laajaa peruskorjausta. Energiapolitiikan ja markkinoiden kehitys on johtamassa lyhyellä aikavälillä erittäin merkittäviin kustannus- ja inflaatiopaineisiin, joka seurannaisvaikutuksineen aiheuttaa painetta myös palkkoihin ja sosiaaliturvan tarpeeseen. Kulujen painopiste siirtyy entisestään veroihin ja energiaan, mitä on tapah-
26
Kiinteistöviesti 3/2021
kuva: Kiinteistöliitto
Kaukolämpötariffeissa isot kuntakohtaiset
Jukka Kero Kirjoittaja on Kiinteistöliiton pääekonomisti
2021 PUHELINNEUVONTAA
Tarkemman yhteystiedot ja palveluajat lehden takakannessa
Itä-Suomen Kiinteistöviesti
Jäsenlehti ilmestyy neljä kertaa vuodessa.
VERKKONEUVONTAA
Suomen Kiinteistölehti
Valtakunnallinen lehti ilmestyy 10 kertaa vuodessa.
Koulutustilaisuudet
Maksuttomia koulutustilaisuuksia muun muassa lakiasioista, taloudesta, korjausrakentamisesta sekä kiinteistöpalveluiden tilaamisesta.
Asiantuntijamme ovat mukana kymmenissä kehityshankkeissa, joiden tuloksia tuodaan esille viestinnässä sekä hyödynnetään edunvalvontatyössä.
KIRJALLISIA LAUSUNTOJA kirjalliset lausunnot kiinteistönpidon pulmatilanteissa
Sähköinen uutiskirje
Noin 5 kertaa vuodessa ilmestyvä uutiskirje ajankohtaisista asioista.
Verkkokurssit
• HTHJ - Hyväksytty taloyhtiön hallituksen jäsen • HTHJPLUS - Hallituksen puheenjohtajana taloyhtiössä • Toiminnantarkastuksen perusteet Katso lisää: kiinteistomedia.fi
Lataa nyt mobiilijäsenkortti. Kannat aina mukanasi jäsennumeroa, tiedon kaikista neuvontapalveluista ja tapahtumista sekä koulutuksista. Mobiilijäsenkorttiin on koottu yhteen sekä valtakunnalliset että paikalliset jäsenedut ja -alennukset. Mobiilijäsenkortti löytyy puhelimesi sovelluskaupasta haulla Kiinteistöliiton jäsenkortti.
Kiinteistöviesti3/2021 4/202027 Kiinteistöviesti
Jäsenneuvonta Puhelimitse ja ajanvarauksella tarjottavat neuvontapalvelut ovat jäsentaloyhtiöiden hallituksen jäsenten, isännöitsijöiden ja tilin- sekä toiminnantarkastajien käytössä.
Paikallisneuvonta Kiinteistöliitto Itä-Suomi Toiminnanjohtaja Piia Moilanen p. 017 262 6633 (Pohjois-Savo) p. 010 667 6670 (Etelä-Savo, Pohjois-Karjala)
Valtakunnallinen Kiinteistöliiton puhelinneuvonta
Korjaus- ja tekninen neuvonta ti–to klo 9–12 puh. (09) 1667 6311
Lakineuvonta ma–to klo 9–15 pe klo 10–15 puh. (09) 1667 6300
Yksilöllistä neuvontaa ajanvarauksella http://ajanvaraus.kiinteistoliitto.fi/lakineuvonta http://ajanvaraus.kiinteistoliitto.fi/energianeuvonta
Kaikille avoin lakineuvonta Maanantaisin ja torstaisin klo 12–15 numerossa 0600 0 1122 Neuvontapalvelun hinta on 1,98 euroa minuutti + paikallisverkkomaksu.
Talous- ja veroneuvonta ma–to klo 9–12 puh. (09) 1667 6369
