Vaaran merkit on syytä tunnistaa ajoissa

Kiinteistöjen hoitokustannusten ja korkokulujen nousu heikentää asunto-osakeyhtiöiden taloudellista tilannetta. Yhtiön ongelmat on joskus ratkaistava konkurssin tai yhtiön purkamisen kautta. Osakkaiden kannalta ne ovat dramaattisia ratkaisuja.

Suomessa on yli 90 000 asunto-osakeyhtiötä. Viime aikoina keskustelu yhtiöiden taloudellisista vaikeuksista on lisääntynyt. Suomen Kiinteistöliiton lakiasiainjohtajan Jenni Huplin mukaan ilmiö on havaittu myös Kiinteistöliiton neuvontapalveluissa.

– Muutaman vuoden aikana varsinkin Ukrainan sota on lisännyt asuntoosakeyhtiöiden haasteita, sillä korkotaso, hoitokulut ja erityisesti energianhinta ovat kohonneet.

Pelkästään koronapandemia tai sota Ukrainassa eivät ole syitä yhtiöiden vaikeuksiin. Huplin mukaan ilmiö nousi esille jo ennen maailmanlaajuisia kriisejä. Yksi syy kehitykseen on Suomen sisäinen muuttoliike, joka ajaa ihmisiä kasvukeskuksiin.

– Muuttotappiokunnissa on paljon vanhoja ja huonokuntoisia asuinkerrostaloja, joihin ei enää löydy asukkaita. Omaisuuden vakuusarvo on pudonnut, minkä vuoksi peruskorjauksiin on hankala saada rahoitusta pankeilta. Pitkäjänteinen kiinteistönpito käy vähitellen mahdottomaksi, Hupli miettii.

Kiinteistöliitto selvitti taloyhtiöiden tilannetta viime keväänä. Tämän syksyn aikana tilannetta päivitetään uudella kyselyllä.

– Kyselyidemme perusteella yhtiöiden taloudellisessa varautumisessa on suuria eroja. Osa kerää puskuria, toiset elävät ”kädestä suuhun” ja raha riittää vain välttämättömiin menoihin.

Konkurssien määrä on vielä pieni

Miten asunto-osakeyhtiön hallinnossa tulisi toimia, kun taloudelliset riskit tunnistetaan ensi kerran? Jenni Huplin mukaan alkuvaiheessa on hyvä kokeilla pehmeämpiä keinoja.

– Esimerkiksi korjaukset ja yhtiön käyt- tämät palvelut tulee pyrkiä sopeuttamaan tilanteeseen ja säästää energiaa. Sopeuttamisessa on kuitenkin rajansa, sillä asunto-osakeyhtiön toimiala velvoittaa tietynasteiseen kiinteistönpitoon.

Tilanne kuitenkin hankaloituu, jos asuntoja alkaa jäädä tyhjilleen. Näin voi käydä esimerkiksi muuttotappiokuntien taloyhtiöissä, joissa ikääntyneet muuttavat pois eikä uusia tulijoita ole. Ongelmat syvenevät edelleen, kun osa asukkaista jättää vastikkeensa maksamatta.

– Jos tilannetta ei saada hallintaan vastikkeiden perinnän tai asunnon haltuunoton kautta, luottotappioita joudutaan kattamaan muilta osakkailta perittävillä korkeammilla vastikkeilla. Osakkaiden maksukyvyllä on rajansa.

Pahimmassa tapauksessa voi edessä olla taloyhtiön hallittu alasajo. Tärkeimpiä juridisia keinoja tähän ovat velallisaloitteinen konkurssi tai yhtiön purkaminen selvitystilan kautta. Tilannetta ei kannattaisi päästää niin pitkälle, että velkojat hakevat yhtiötä konkurssiin.

– Konkurssimenettely tähtää yhtiön velkojen maksuun taloyhtiön omaisuuden myynnin avulla, minkä vuoksi myyntituloksella on suuri merkitys. Myös konkurssin läpivienti vaatii varoja. Jos varallisuudelle ei löydy ostajaa eikä varoja konkurssin läpikäyntiin, konkurssi raukeaa. Käytännössä menettely ei siis sovi kaikille yhtiöille taloyhtiön hallittuun alasajoon.

– Jos yhtiö päätetään purkaa selvitystilan kautta, varallisuus myydään ja velat maksetaan. Mahdollinen ylijäämä jaetaan osakkaille.

Huplin mukaan konkurssien osalta puhutaan vielä marginaali-ilmiöstä. Vuosina 2014–2022 on Kiinteistöliiton tietojen mukaan tehty konkurssin aloittamista koskeva päätös 43 asunto-osakeyhtiön osalta. Yli puolessa tapauksista konkurs- si on rauennut. Toistaiseksi lopputilitykseen johtaneita konkurssimenettelyjä on ollut vain viisi.

Yhtiömuodon muutos tai yrityssaneeraus?

Jenni Huplin mukaan myös konkurssin raukeaminen aiheuttaa haasteita.

– Kun konkurssin raukeamispäätös tehdään, se johtaa käytännössä taloyhtiön nopeaan poistamiseen kaupparekisteristä. Tällöin joudutaan välitilaan, jossa asuintaloon on mahdotonta saada sähköä, lämpöä, vettä tai isännöinti- ja kiinteistönhoitopalveluja. Konkurssin raukeaminen ja sitä seuraava yhtiön poistaminen kaupparekisteristä tulevat todennäköisesti yllätyksenä – ja talot tyhjenevät.

Huplin mukaan asunto-osakeyhtiölakia ja konkurssilainsäädäntöä pitäisi tarkentaa, jotta yhtiö voitaisiin ajaa hallitusti alas nykyistä joustavammin. Myös osakkaiden oikeusasemaa tulisi selventää.

Konkurssin ja yhtiön purkamisen lisäksi laki mahdollistaa myös muita keinoja vaikuttaa yhtiön taloustilanteeseen ja osakkaiden maksuvelvoitteisiin. Niissäkin on hankaluutensa.

– Teoriassa asunto-osakeyhtiö voitaisiin yksimielisellä päätöksellä muuttaa tavalliseksi kiinteistöosakeyhtiöksi. Osakkaalla ei osakeyhtiössä ole velvollisuutta maksaa vastiketta. Toisaalta osakkaalla ei silloin ole osakeomistukseen perustuvaa hallintaoikeutta huoneistoon. Yhtiömuodon muutos johtaa käytännössä siihen, että asuntolainan vakuutena olevien osakkeiden arvo häviää. En näe, että yhtiömuodon muutos poistaisi varsinaisia ongelmia.

– Laki antaa mahdollisuuden myös asunto-osakeyhtiön yrityssaneeraukselle, jossa on nykyisin myös kevyempi muoto, varhainen saneerausmenettely. Se voi tulla kyseeseen jo siinä tapauksessa, että yhtiö on ajautunut hetkellisesti taloudellisiin vaikutuksiin, mutta ei ole vielä maksukyvytön. Taloyhtiöiden yrityssaneerauksia ei toistaiseksi ole tullut tietoomme.

Vaaran merkit on tunnistettava ajoissa

Yksilötasolla yhtiön hallitun alasajon vaikutukset ovat suuria: pahimmassa tapauksessa osakas menettää omistuksensa ja oikeuden asua huoneistossa, mutta asuntovelka jää maksettavaksi.

– Yhtiön tilanne on aina erilainen kuin yksittäisen osakkaan. Joissakin tapauksissa voi helpottaa se, että yhtiön purkamisen tai konkurssin yhteydessä velvollisuus maksaa vastiketta päättyy. Voi myös olla, että kiinteistön uudella omistajalla on intressi antaa osakkaiden ja vuokralaisten edelleen asua huoneistoissa vuokraa vastaan.

– Rakennuksen purkaminen voi olla hyvä ratkaisu tilanteessa, jossa tontilla on myyntiarvoa. Kylmilleen jääneet talot ovat vain ongelma ympäristölle. Vuoden 2025 alusta voimaan tuleva rakentamislaki tosin tiukentaa purkujätteen kierrätysvaatimuksia mutkistaen purkua, Hupli sanoo.

Jotta vaikeilta tilanteilta vältyttäisiin, vaaran merkit on syytä tunnistaa ajoissa.

– Vastikerästit, pitkään kertynyt korjausvelka ja vaikeus saada korjauksiin rahoitusta ovat merkkejä, jotka vaativat yhtiöltä aktiivisia toimenpiteitä. Itsestään ongelmat eivät poistu. Toivottavasti Orpon hallitus tekee tarkennuksia yhtiöiden hallittuun alasajoon, kuten hallitusohjelmassa on luvattu.

TIESITKÖ?

Näin taloyhtiöt vastasivat maaliskuun 2023 vastikekyselyssä

• Runsaalla 20 prosentilla yhtiöitä hoitokulujen nousu uhkaa taloyhtiön maksukykyä jonkin verran, ja runsaalla kahdella prosentilla suuresti.

• Kahdeksan prosenttia vastanneista taloyhtiöistä on käyttänyt viime vuoden aikana luotollista tiliä tai nostanut hoitolainaa hoitokulujen kattamiseen.

• Kolmella neljästä taloyhtiöstä päätettiin yhtiökokouksessa ylimääräisten vastike-erien valtuuksista hallitukselle. Tyypillisin ylimääräisten erien määrä oli kaksi, joka oli käytössä 60 prosentilla vastanneita taloyhtiöitä.

• Yhden ylimääräisen vastike-erän oli perinyt 18 prosenttia yhtiöistä, ja kaksi ylimääräistä erää yhdeksän prosenttia yhtiöistä.

• Hallintaanottomenettelyä oli toteuttanut 4 prosenttia taloyhtiöistä 2022/2023.