Kiinteistön suunnitelmallinen kunnossapito kannattaa ja säästää rahaa

Kiinteistön suunnitelmallisen kunnossapidon tärkeyttä korostetaan, mutta mitä se tarkoittaa käytännössä ja mikä siinä on olennaista? Kysyimme asiasta Kiinteistöliiton rakennustekniseltä asiantuntijalta Jari Haloselta, joka on työskennellyt viimeiset 16 vuotta kiinteistöjen kunnossapidon asiantuntijatehtävissä.

TEKSTI: ISMO MYLLYLÄ

KUVAT: KIINTEISTÖLIITTO

Jari Halonen, mitä suunnitelmallisella kunnossapidolla tarkoitetaan?

Pohjimmiltaan siinä on kyseessä varautumisesta tuleviin korjaustarpeisiin ennakolta. Jokaisella rakennusosallahan on oma keskimääräinen käyttöikänsä, joten korjaus- ja huoltotarpeet voidaan ennakoida.

Miten kunnossapidosta kannattaa huolehtia?

Suunnitelmallisen kunnossapidon perustyökalu on asiantuntijalla teetetty kuntoarvio. Ensimmäinen kuntoarvio kannattaa teettää alle kymmenen vuoden ikäiselle rakennukselle, jolloin tässä yhteydessä voidaan arvioida myös rakennuttajan kunnossapitovastuuseen kuuluvia mahdollisia virheitä. Rakennuttajan kunnossapitovastuuhan on kymmenen vuotta. Itse suosittelen, että kuntoarvio tehtäisiin 8–9 vuoden ikäiselle rakennukselle, jolloin tarvittaessa on varmasti mahdollisuus ja aikaa reklamaation tekemiseen.

Kuntoarvio tulee päivittää noin viiden vuoden välein. Kuntoarviossa asiantuntijat määrittävät rakennuksen kunnossapito- ja korjaustarpeet sekä laativat kunnossapitosuunnitelmaehdotuksen (PTSehdotus) seuraavalle 10 vuodelle havaittujen tarpeiden perusteella.

Toinen tärkeä asia kunnossapidossa ovat kuntotutkimukset. Niissä on kyse yksittäisten rakennusosien tarkemmista tutkimuksista korjaustarpeen ja -ajankohdan määrittelemiseksi sekä mahdollisten eri korjausvaihtoehtojen selvittämiseksi

Miksi kiinteistön suunnitelmallinen kunnossapito on tärkeää?

Ajallaan suoritetut korjaustoimenpiteet ovat edullisempia, koska silloin selvitään todennäköisesti pienemmillä korjauksilla eikä pääse syntymään lisävaurioita. Ajoissa toimittaessa myös mahdollisia korjausvaihtoehtoja voi olla käytettävissä enemmän.

Tärkeää on ymmärtää, että monet eri korjaustoimenpiteet liittyvät toisiinsa.

Kun kunnossapito suunnitellaan ajoissa, toimenpiteet tulevat tehdyiksi oikeassa järjestyksessä ja pystytään hyödyntämään synergiaetuja.

Mitä uhkakuvia suunnitelmallisen kunnossapidon laiminlyönnillä voi olla?

Silloin kyse on tulipalojen sammuttamista eli korjaustoimenpiteisiin ryhdytään vasta, kun on syntynyt vahinkoja. Tällaisen suunnittelemattoman kunnossapidon mahdollisista seurauksista tulee mieleen äärimmäinen, mutta todellisesta elämästä peräisin oleva esimerkki.

Eräässä taloyhtiössä oli siirretty ja siirretty kuntoarviossa esitettyä putkistosaneerausta, jonka kustannusarvio oli miljoona euroa. Perustelu saneerauksen siirrolle oli, että viimeisen viiden vuoden aikana taloyhtiö oli käyttänyt vesivahinkojen korjaamiseen 200 000 euroa vuodessa eli tuon 1 miljoonaa euroa. Kun putkistosaneeraus tehtiin sitten selvästi myöhässä, se tuli maksamaan 1,7 miljoonaa euroa. Niinpä kokonaiskustannus taloyhtiölle oli 2,7 miljoonaa euroa, kun putkistosaneerausta ei tehty ajallaan.

Nykyään yhä enemmän korostuu myös riski siitä, että jos korjausvelka kasvaa liian suureksi, voi rahoituksen saaminen käydä mahdottomaksi.

Väitetään, että suunnitelmallisella kunnossapidolla taloyhtiö voi säästää pitkällä tähtäimellä. Onko näin?

Kyllä todellakin on. Edellä mainittu putkistosaneerausesimerkki kertoo juuri siitä. Eli kun korjaukset tehdään ajallaan, ei synny lisävaurioita – eikä lisäkustannuksia. Esimerkiksi vuotava vesikouru voi aiheuttaa kosteusvaurion seinärakenteeseen tai jos märkätilat saneerataan ennen rakenteiden pettämistä, ei synny kosteusvaurioita. Säästöä syntyy myös siitä, että ajoissa ja suunnitelmallisesti toimittaessa korjausvaihtoehtoja on usein käytettävissä enemmän ja mahdollisesti myös niitä edullisempia. Yksinkertainen esimerkki tästä on, että jos huoltomaalauksia ei tehdä ajallaan, rakenne pääsee lahoamaan tai ruostumaan ja maalaamisen sijasta rakenteet joudutaan uusimaan.

Voiko suunnitelmallinen kunnossapito olla liian kallista?

Ei kunnossapito tietenkään ilmaista ole, mutta on se edullisempaa kuin tekemättä jättäminen. Tosin on joitakin harvoja tapauksia, jolloin on edullisempaa jättää kunnossapito tekemättä ja tehdä vain pakollisia turvallisuuteen ja terveellisyyteen vaikuttavia korjauksia. Tilanne voi olla tällainen silloin, kun kiinteistö sijaitsee muuttotappioalueella, korjausvelka on suuri, kunnossapitovelka on suuri, kiinteistön arvo on matala verrattuna kunnossapitovelkaan tai taloyhtiöllä on rahoitusvaikeuksia.

Voiko suunnitelmalliseen kunnossapitoon saada taloudellista tukea?

Ei enää, sillä valitettavasti kuntoarvioiden ARA-tuki lopetettiin noin 10 vuotta sitten, vaikka se olisi mielestäni erittäin kannattava tukikohde. Sitä ennen taloyhtiöillä oli mahdollisuus saada kuntoarvion teettämiseen tukea enimmillään 50 prosenttia. Etenkin pienille taloyhtiöille tuki oli hyvin merkityksellinen, koska esimerkiksi noin 10 huoneiston taloyhtiön kuntoarvion teettäminen maksaa 300–400 euroa osakasta kohden. Tällä hetkellä ARA ei tue suunnitelmallista kunnossapitoa lainkaan.

Kiinteistöliitto tukee kuitenkin jäsentaloyhtiöidensä suunnitelmallista kunnossapitoa neuvonnalla. Taloyhtiöiden käytössä on myös jäsensivuilla rakennuksen kuntosovellus (Raku), jota ollaan tällä hetkellä jatkokehittämässä. Se on taloyhtiöille suunnattu verkkosovellus, jolla voidaan laatia asunto-osakeyhtiölain mukainen kunnossapitotarveselvitys ja asuinkiinteistön kunnossapitosuunnitelma.

Ajallaan suoritetut korjaustoimenpiteet ovat edullisempia, koska silloin selvitään todennäköisesti pienemmillä korjauksilla eikä pääse syntymään lisävaurioita.

Mitä tarkoittaa?

Kiinteistön kuntoarvio

• Kiinteistön kunto arvioidaan aistinvaraisesti kokonaisvaltaisesti siltä osin, kun se on taloyhtiön vastuulla.

• Arvioinnissa ovat mukana rakennusasiantuntijat, LVI-asiantuntijat ja sähkötekniikan asiantuntijat.

• Kuntoarviossa esitetään havaitut korjaustarpeet, niiden edellyttämät toimenpiteet, kustannusarvio ja toimenpiteen ajankohta.

• Asiantuntijat laativat edellä mainituilla perusteilla kunnossapitosuunnitelmaehdotuksen.

Kunnossapitosuunnitelma

• Kuntoarvion pohjalta laadittu kiinteistön kunnossapidon suunnitelma.

• Tehdään yleensä 10 vuodeksi eteenpäin.

PTS

• Pitkäntähtäimen suunnitelma = kunnossapitosuunnitelma.

• Tätä termiä on käytetty etenkin aikaisemmin yleisesti.

Korjaussuunnitelma

• Kunnossapitosuunnitelman pohjalta laadittu suunnitelma rakenteiden korjaamiseksi.

Kuntotutkimus

• Yksittäisen rakennusosan tarkempi tutkimus.

• Kuntotutkimus on ns. rakenteita rikkova, eli siinä avataan rakenteita ja otetaan rakenteista näytteitä.

• Tällaisia ovat esimerkiksi betonirakenteiden kuntotutkimus ja putkiston kuntotutkimus.

Kuntotarkastus

• Kuntotarkastus on yleensä kevyempi toimenpide kuin kuntotutkimus.

• Yleensä laitetaan etuliitteeksi, minkä rakennusosan kunto tarkastetaan. Kuntoarvion yhteydessä tehdään ”kiinteistön kuntotarkastus”, joka koskee siis koko kiinteistöä.

• Kyseessä voi olla esimerkiksi ikkunoiden kuntotarkastus.

Huoneiston kuntotarkastus

• Taloyhtiöt eivät tee varsinaista huoneiston kuntotarkastusta. Asuntokauppaan liittyen sellainen saatetaan tehdä.

• Taloyhtiö saattaa sen sijaan tehdä huoneistoissa erilaisia tarkastuksia niiltä tekniikan osilta, jotka ovat taloyhtiön vastuulla. Tyypillisesti kuntoarvion yhteydessä tarkastetaan 10–20 prosenttia huoneistoista, mutta silloinkin vain taloyhtiön vastuulla olevilta osin.

• Merkittäviä tarkastettavia rakennusosia huoneistoissa ovat esimerkiksi märkätilat, parvekkeet, ikkunat, LVI- ja sähkötekniikka. Pintamateriaalit ja kalusteet ovat osakkaan vastuulla eivätkä näin ollen sisälly taloyhtiön teettämiin tarkastuksiin.

Kuntokartoitus

• Yleisnimitys erilaisille kiinteistön eri osien kunnon tarkastamiselle.

Hallituksen kunnossapitotarveselvitys

• Perustuu asunto-osakeyhtiölakiin.

• Hallituksen tulee esittää yhtiökokouksessa oma näkemyksensä seuraavan viiden vuoden aikana sellaisista tarvittavista korjaustoimenpiteistä, jotka vaikuttavat merkittävästi asumiseen ja sen kustannuksiin.

TIESITKÖ?

• Kiinteistöliiton korjaus- ja tekninen neuvonta palvelee jäseniä tiistaista torstaihin klo 9–12 numerossa (09) 1667 6311

Jari Halonen neuvoo korjausrakentamisessa

Rakennusmestari Jari Halonen on Kiinteistöliiton rakennustekninen asiantuntija, joka aloitti tehtävässä syksyllä 2022. Hänen työnkuvaansa kuuluvat korjausrakentamisen ja rakennustekniikan asiantuntijatehtävät, tutkimus- ja kehityshankkeet sekä korjausrakentamisen neuvonta ja koulutukset jäsenille.

Halonen on työskennellyt viimeiset 16 vuotta monipuolisissa kiinteistöjen kunnossapidon asiantuntijatehtävissä muun muassa Talokeskuksessa ja omassa Kupitas-yrityksessä.

Hän on esimerkiksi laatinut yli 1 000 rakennusteknistä kuntoarviota yhdessä talotekniikan asiantuntijoiden kanssa ja tarkastanut noin 13 000 märkätilaa. Hän on ollut myös mukana Rakennustietosäätiön työryhmässä päivittämässä voimassa olevat kuntoarvio-ohjeet.

Tällä hetkellä hän on mukana työryhmässä, jossa päivitetään rakennusosion keskimääräisiä käyttöikiä. Halonen on myös mukana kahden taloyhtiön hallituksessa, joista toisessa puheenjohtajana.