Kysyvä ei tieltä eksy

Mikko Holmberg aloitti viime syksynä Jyväskylän kaupungin johtavana rakennustarkastajana. Hän kannustaa taloyhtiöiden edustajia kysymään rohkeasti rakennusvalvonnan näkemyksiä, kun suunnitteilla on saneeraus- tai muutostöitä.

Viime vuonna rakennuslupien käsittelyajat venyivät Jyväskylässä henkilöstöpulan vuoksi. Johtava rakennustarkastaja Mikko Holmberg kertoo, että kerrostalolupien kohdalla käsittelyaika oli noin kolme kuukautta ja sanoo suoraan sen olleen liian pitkä.

– Meillä oli rakennusvalvonnassa kuuden henkilön vajaus, mikä selitti hankalaa tilannetta. Nyt vakanssit on täytetty, ja luvassa on lyhyempiä läpimenoaikoja, Holmberg sanoo.

Jyväskylän rakennusvalvonnassa on 22 työntekijää. Lisäksi kaupunkirakenteen neuvonnassa on kaksi työntekijää, jotka antavat neuvontaa lupa-asioissa ja ohjaavat visaisemmat kysymykset rakennusvalvontaan.

Työkuorma vaihtelee vuodenaikojen mukaan. Kevät ja kesä ovat kiireistä aikaa. Silloin etusijalla ovat lupahakemusten käsittely ja tarvittavien katselmusten toteutus. Kaupunkirakenteen neuvonta auttaa rakennusvalvojia keskittymään kiireellisimpiin töihin.

Holmberg kannustaa jättämään rakennuslupahakemuksen sisään jo siinä vaiheessa, kun töiden suunnittelu on vielä käynnissä.

Me voimme ennakko-ohjauksen puitteissa kommentoida luonnoksia. Näin vältytään tilanteelta, jossa lupahakemuksen liitteenä olevia suunnitelmia joudutaan korjaamaan, ja töiden aloittaminen viivästyy.

– Meidän tehtävämme on ohjata rakentamista yleisen edun näkökulmasta ja siihen liittyy rakentajien neuvonta ja ohjeistus. Tietenkin meidän täytyy pysyä roolissamme, koska me emme suunnittele. Suunnittelu on aina rakennuttajan vastuulla.

Rajanaapureiden kuuleminen on tärkeä osa lupamenettelyä. Holmbergin mukaan aikaa säästyy huomattavasti, jos luvanhakija hoitaa itse naapureiden kuulemisen. Se voi tosin olla haasteellista, jos naapurikiinteistön omistaja on vaikeasti tavoitettavissa tai kyseessä on esimerkiksi kuolinpesä.

Holmbergin mukaan kokeneet suunnittelijat ja rakennuttajakonsultit tietävät, miten lupaviranomaisen kanssa kannattaa toimia.

Taloyhtiöiden hallitusten jäsenillä ei välttämättä ole kokemusta rakennuslupaan liittyvistä käytännöistä. Sitä paitsi jo laki velvoittaa siihen, että luvanhakija ottaa hankkeeseen mukaan riittävästi asiantuntemusta.

Veteen piirrettyjä viivoja runsaasti Tarvitaanko tähän rakennuslupa? Näin kysytään miltei aina, kun taloyhtiössä suunnitellaan remontteja ja saneerauksia. Holmberg kannustaa selvittämään vastauksen kysymykseen ennen kuin mitään tehdään. Tieto löytyy rakennusvalvonnasta.

Siitä ajattelusta, että lupa on jonkinlainen hidaste tai harmi, pitäisi päästä eroon. Toimintamme taustalla on monimutkainen lainsäädäntö, muun muassa maankäyttö- ja rakennuslaki. Jyväskylän kaupungilla on lisäksi laaja ja monimuotoinen rakennusjärjestys, joka säätelee rakentamista.

Rajanveto sen suhteen, milloin tarvitaan rakennuslupa, milloin ei, on toisinaan kuin veteen piirretty viiva.

– Kun rakennusta korjataan siten, että sen käyttötarkoitus, tilajako ja julkisivu säilyvät ennallaan, lupaa ei tarvita. Tämä merkitsee sitä, että toimenpiteen jälkeen rakennus on samanlainen kuin ennenkin. Tällaisia toimenpiteitä ovat esimerkiksi julkisivumaalaus samalla värillä kuin ennen tai salaojien uusiminen.

Energiasaneeraukset ovat tänä päivänä kerrostaloissa suosittuja. Holmberg huomauttaa, että saneerauksissa kannattaa olla tarkkana.

– Jos linjasaneeraus merkitsee vain putkien uusimista, lupaa ei lähtökohtaisesti tarvita. Jos kuitenkin esimerkiksi ulkoseinille tulee uusien putkivetojen kotelointeja, julkisivu muuttuu ja rakennuslupa tarvitaan.

Lupaa ei liioin välttämättä tarvita, jos poistoilmakoneelle asennetaan lämmöntalteenotto. Jos kuitenkin samassa yhteydessä julkisivuun tehdään lisäeristyksiä tai muita julkisivumuutoksia, lupakynnys ylittyy.

– Epäselvissä tapauksissa kannattaa kysyä rakennusvalvonnasta ennen kuin työt aloitetaan. Lisäksi taloyhtiö voi aina vaatia toimenpideluvan, joka on tae sille, etteivät naapurit pääse myöhemmin riitauttamaan tehtyjä saneerauksia.

Lupaa hakee yhtiö, ei osakas Taloyhtiöissä voi tulla ajan mittaan tarpeita muuttaa vanhojen tilojen käyttötarkoituksia. Väestötietojärjestelmän rakennusja huoneistorekisterissä (RHR) on tiedot noin kolmesta miljoonasta rakennuksesta.

Kun tilojen alkuperäiset käyttötarkoitukset muuttuvat, tarvitaan aina rakennuslupa. Kyseessä voi olla esimerkiksi varaston muuttaminen asuintilaksi tai saunan rakentaminen huoneistoon. Nämä tiedot päivitetään myös RHR-tietoihin, Holmberg selvittää.

Holmberg sanoo, että taloyhtiöissä on hyvä olla tiedossa, missä järjestyksessä marssitaan. Yksittäinen osakas ei voi hakea toimenpiteisiin rakennuslupaa. Hakija on aina kiinteistön omistaja, eli yhtiö.

Jos esimerkiksi asukas suunnittelee vaatehuoneen muutamista saunaksi, keskustelu käydään ensin taloyhtiön hallituk- sen kanssa. Taloyhtiö tekee päätöksen siitä, onko muutos ylipäätään mahdollista yhtiöjärjestyksen puitteissa ja mikäli se on, hakemus tehdään yhtiön nimissä ja yhtiön valtuuttamana.

Holmberg muistuttaa myös tilanteista, joissa rakennuslupaa ei tarvita, mutta töiden luonne vaatii katutyöluvan.

Tyypillinen tilanne on julkisivumaalaus tai ikkunasaneeraus kaupunkialueella siten, että julkisivu ei muutu. Kun talo rajoittuu vaikkapa kevyen liikenteen väylään, on todennäköistä, että katualuetta tarvitaan esimerkiksi telineiden pystyttämiseen. Jyväskylässä katutyölupaa haetaan Jyväskylän kaupungin sähköisen asiointipalvelun kautta, kuten rakennuslupaakin.

Toisinaan eteen tulee myös tilanteita, joissa telineitä tai työkoneita on vietävä naapuriyhtiön tontille.

– Silloin tarvitaan lautakunnan päätös. Kyseessä on maankäyttö- ja rakennuslain 149 a -pykälän mukainen Naapurin alueen käyttäminen. Ehtona on, että haitta on vähäinen ja tilapäinen ja hakija kunnostaa alueen käyttöä edeltäneeseen tilaan, Holmberg huomauttaa.