Isännöintiin uudet eettiset ohjeet

Uudistetut Isännöinnin eettiset ohjeet astuivat voimaan 1.2.2023. Eettiset ohjeet korostavat avoimuutta ja toimivaa yhteistyötä taloyhtiön ja isännöinnin kesken. Ohjeet on uudistettu Isännöintiliiton, Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:n ja taloyhtiöiden etua valvovan Kiinteistöliiton yhteistyönä.

Eettiset ohjeet toimivat lainsäädäntöä täydentävänä ohjeistuksena. Isännöintiliiton jäseniä sitova ohje on samalla tarkoitettu eettiseksi ohjeistukseksi koko isännöintialalle. Uudistuksen tavoitteena on parantaa isännöinnin laatua sekä lisätä luottamusta taloyhtiön ja isännöinnin kesken.

Konkretiaa ja käytäntöjä

Uudistuksella pyrittiin selventämään ja tarkentamaan eettisiä ohjeita sellaisiksi, että niiden noudattaminen ja valvonta ovat yksiselitteisiä. Uudet eettiset ohjeet ovat aiempia perusteellisemmat ja konkreettisemmat. Myös taloudellisten väärinkäytösten riskiä pyritään ohjeiden avulla pienentämään.

Uudistuksessa on otettu kantaa asioihin, jotka on koettu ongelmallisiksi isännöinnissä ja aiheuttaneet tyytymättömyyttä taloyhtiöissä. Eräs näistä asioista on epäselvyys isännöintisopimuksen sisällöstä ja palkkioiden läpinäkyvyydestä. Uudistetut ohjeet ohjaavat isännöintiä käymään sopimuksen säännöllisesti läpi taloyhtiön hallituksen kanssa.

Taloyhtiön sopimukset ja hankinnat hallintaan

Uudet eettiset ohjeet ovat merkittävä parannus taloyhtiöiden kannalta. Ohjeissa on konkreettisia toimintatapoja ja menettelyjä määritelty aiempaa tarkemmin ja yksiselitteisimmin. Nyt hallitusten on aiempaa helpompi ymmärtää, miten oman taloyhtiön isännöinnin tulee toimia noudattaessaan eettisiä ohjeita.

Myös hankintamenettelyjen selkiyttäminen on myönteistä. Uusia eettisiä ohjeita noudattavan isännöintiyrityksen ja isännöitsijän tulee olla riippumaton ulkopuolisista taloudellisista palkkioista ja muista vaikutteista, jotka voivat haitata toimintaa täysipainoisesti taloyhtiön edun mukaisesti. Hankintojen keskittämiseen liittyvät palkkiot ja etuisuudet hankintaverkostolta isännöinnille on kielletty uusissa eettisissä ohjeissa.

Taloyhtiön voimassa olevat sopimukset ja asiakirjat tulee olla jatkuvasti taloyhtiön hallituksen saatavilla. Isännöinti on velvoitettu käsittelemään tarvittaessa tarkemmin sopimuksia yhdessä taloyhtiön hallituksen kanssa sekä varmistamaan, että hallitus on tietoinen sopimuksista sekä myös niiden olennaisista ehdoista.

Isännöintisopimus, palkkiot ja vaihtotilanteet

Taloyhtiölle isännöinti on tärkein asiantuntijapalvelu ja toimiva yhteistyö on olennaista osakkaiden yhteisiä asioita hoidettaessa. Isännöintipalkkion tarkistukset ja muut sopimusmuutokset tulee hyväksyä kirjallisesti taloyhtiön ja isännöintiyhtiön kesken tai käsitellä taloyhtiön hallituksessa sekä kirjata hallituksen pöytäkirjaan. Sopimusten säännöllinen käsittely ja ajan tasalla pitäminen, selkeät hinnantarkastusmenettelyt sekä isännöinnin kokonaiskustannuksen avaaminen vuosittain kiinteän palkkion ja erillisveloitusten euromääriin lisäävät läpinäkyvyyttä. Tämä avoimuus on eduksi luottamuksen luomisessa sekä ylläpitämisessä isännöinnin ja taloyhtiön kesken.

Uusien eettisten ohjeiden mukaisesti isännöintiyritys luo ja toimeenpanee taloyhtiön pyynnöstä käytännön, jolla hallitus pystyy helposti hyväksymään isännöintisopimuksen mukaisten isännöinnin erillisveloitusten laskut ennen niiden maksamista. Tämä kannattaa taloyhtiön hallituksen ottaa oitis käyttöön!

Isännöinnin vaihtotilanteet tulee isännöitsijän ja isännöintiyrityksen hoitaa aiheuttamatta haittaa taloyhtiölle tai sen uudelle isännöitsijälle. Vaihtotilanteissa isännöinti toimittaa taloyhtiön kaikki tiedot viimeistään yhden kuukauden kuluessa sopimuksen päättymisestä helposti siirrettävässä muodossa uudelle isännöitsijälle. Tämä edistää reilua kilpailua markkinoilla ja on eduksi niin taloyhtiölle kuin uuden asiakastalon vastaanottavalle isännöintiyritykselle.

Laatua isännöintiin

Keskeinen tekijä onnistumisen kannalta on uudistettujen eettisten ohjeiden käyttöönotto- ja lanseerausvaihe. Jos kaikki osapuolet ymmärtävät uudistetut ohjeet samalla tavalla ja tahtotila niiden noudattamiseen on yhteinen, mahdollistetaan näillä uudistetuilla ohjeilla isännöintialan laadun merkittävä parantaminen ja kehittyminen.

Isännöinnin uudet eettiset ohjeet tarkoittavat osalle isännöintiyrityksiä toimintamallien muuttamista ja osalle myös selkeää laatutason nostoa. Monilla isännöintialan toimijoilla ohjeiden toimintamallit ovat olleet käytössä jo aiemmin. Isännöinnille on eduksi nähdä uudet eettiset ohjeet mahdollisuutena, eikä uhkana.

Luottamus hyvä, kontrolli parempi

Eettisten ohjeiden uudistaminen paransi isännöintialan itsesääntelyä ja valvontaa. Epäasiallisen toiminnan tunnistami- nen ja siihen puuttuminen on yksinkertaisempaa, kun ohjeet ovat selkeät. Isännöintiliiton jäsenet ja ISA-auktorisoidut isännöintiyritykset ja isännöitsijät ovat sitoutuneet eettisiin ohjeisiin ja niihin liittyviin valvonta- ja kurinpitomenettelyihin.

Eettisten ohjeiden noudattamista valvotaan niin, että eettisten ohjeiden rikkomista epäilevän taloyhtiön hallitus voi valittaa asiasta Isännöintiliitolle tai Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:lle. Ensin taloyhtiön toki tulee käydä keskustelu havaitsemastaan puutteesta ja sen korjaamistarpeesta oman isännöitsijän ja isännöintiyrityksen kanssa.

Valvontamenettelyä on tarkoitus kehittää ja uudistaa. Ohjeiden ajantasaisuutta ja muutostarpeita arvioidaan jatkossa vuosittain eettisten ohjeiden toimikunnassa, johon laatijat saavat kukin nimetä kaksi edustajaa kahden vuoden mittaiselle toimikaudelle.

Hyvä hallintotapa käyttöön

Asunto-osakeyhtiöiden toiminnan tueksi laadittu Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus helpottaa asunto-osakeyhtiölain soveltamista käytännössä ja täydentää lainsäädännön asettamia vähimmäisvaatimuksia. Suosituksen ovat laatineet Kiinteistöliitto, Isännöintiliitto ja Kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA yhteistyössä oikeusministeriön kanssa.

Uudet eettiset ohjeet korostavat avoimuutta ja toimivaa yhteistyötä taloyhtiön ja isännöinnin kesken. Taloyhtiöiden hallitusten on aiheellista perehtyä ohjeisiin ja käydä ne kunnolla läpi yhdessä oman isännöitsijän kanssa.

Uusittuja eettisiä ohjeita noudattavat isännöintiyritykset ovat sitoutuneet omassa toiminnassaan noudattamaan Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suosituksen isännöintiä koskevia ehtoja. Taloyhtiöissä on hyödyllistä perehtyä suositukseen hyvästä hallintotavasta myös muilta osin. Suosituksesta löytyy hallituksen oman toiminnan kehittämiseen käytännöllisiä ratkaisuja ja toimintatapoja.

Isännöinnin uusi aika

Uudet eettiset ohjeet kannattaa ottaa tosissaan taloyhtiössä ja isännöintialalla. Taloyhtiöiden hallitusten on aiheellista perehtyä uusiin eettisiin ohjeisiin ja käydä ne kunnolla läpi yhdessä oman isännöitsijän kanssa. Hallituksen tulee seurata, että oma isännöintiyritys ja isännöitsijä toimivat uusien eettisten ohjeiden mukaisesti sekä tarvittaessa puuttua asiaan.

Tämä kevät näyttää suuntaa, miten isännöintiala ottaa omakseen itse hyväksymänsä uudet eettiset ohjeet. Toivottavasti ryhdytään toimimaan täysipainoisesti ja tosissaan näiden uusien ohjeistusten mukaisesti. Se tarkoittaisi isännöinnin uuden ajan alkua, kun sanat muuttuisivat teoiksi läpi isännöintikentän.

▶ Isännöinnin eettiset ohjeet löytyvät yhdistyksemme toimistolta ja osoitteesta kiinteistoliitto.fi/taloyhtio/isannointi/eettisetohjeet/

Uusien eettisten ohjeiden tavoitteena on lisätä ja parantaa luottamusta isännöintialaan. Ohjeet ovat entistä perusteellisemmat, koska on tärkeää, että isännöinti ja asiakkaat ymmärtävät eettisen toiminnan samalla konkreettisella tavalla.

Uudistuksessa on myös pyritty ottamaan kantaa yleisimpiin ongelmakohtiin, jotka ovat aiheuttaneet asiakkaiden kanssa ongelmia tai asiakkaiden tyytymättömyyttä. Esimerkiksi epäselvyys isännöintisopimuksen sisällöstä ja hinnoitteluperiaatteista aiheuttaa yllättävän usein ongelmia.

Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva

Taloyhtiölle isännöinti on tärkein asiantuntijapalvelu ja toimiva yhteistyö olennaista osakkaiden yhteisiä asioita taloyhtiössä hoidettaessa. Sopimusten säännöllinen käsittely ja ajan tasalla pitäminen, selkeät hinnantarkastusmenettelyt sekä isännöinnin kokonaiskustannuksen avaaminen vuositasolla kiinteän palkkion ja erillisveloitusten euromääriin lisäävät läpinäkyvyyttä ja se on eduksi luottamuksen luomisessa.

Positiivista on hankintamenettelyjen selkiyttäminen sekä isännöinnin vaihtotilanteissa tiedonsiirron parantaminen, joilla edistetään reilua kilpailua markkinoilla. Kiinteistöliiton yhteysjohtaja

Timo Tossavainen