onderhandelen 26 |
De financiële marge inschatten EV ELI EN VAN D ERL INDEN
[ LEIDSMAN ]
Het programma van eisen dat je als overheid oplegt moet duidelijk en realistisch zijn. Maar hoe weet je als overheid wat realistisch is? Om dat in te schatten loont het om naar de kosten en baten van projectontwikkeling te kijken.
De kosten van de ontwikkelaar zijn de grondkosten, de bouwkosten en de ontwikkelingskosten. De baten van de ontwikkeling zijn afhankelijk van het aantal woningen dat gerealiseerd kan worden en de verkoopprijs van de verschillende woningtypes (wat dan weer afhankelijk is van onder andere regionale verschillen, toegang tot diensten en openbaar vervoer, storende omgevingsfactoren, landschappelijke kwaliteit en de prijsklasse waarop men mikt). Ontwikkelaars nemen ieder project opnieuw een risico: hun kosten zijn heel hoog aan het begin van een project, de inkomsten door verkoop of verhuur volgen pas veel later. Als de verkoop niet vlot verloopt, kan de ontwikkelaar in problemen komen met het project: de winst wordt namelijk pas duidelijk na de verkoop van heel wat wooneenheden die enkel kostendekkend zijn. De ontwikkelaar zal zijn winstmarge
afstemmen op het risico dat volgens zijn inschatting aan het project verbonden is. Bij residentieel vastgoed worden winstmarges van 12 tot 15% gerekend, bij meer complexe of gemixte projecten kan dat tot 20% of meer oplopen. Jij bepaalt dus als overheid mee de waarde van de grond. De grondwaarde stijgt als je de densiteit en het aantal bouwlagen verhoogt, als je meergezinswoningen toelaat en weinig ruimte eist voor infrastructuur of publieke functies. Dan kan een ontwikkelaar heel wat wooneenheden realiseren en verkopen. Een bestaand BPA (Bijzonder Plan van Aanleg) of RUP (Ruimtelijk Uitvoeringsplan) dat heel streng is, resulteert in minder wooneenheden en dus minder baten voor ontwikkelaars. Bij aankoop van gronden zullen ontwikkelaars zich dus informeren over de mogelijkheden en beperkingen. Als een ontwikkelaar te veel
