5 minute read
Vraag het de Makelaar Rob Brink over de invloed van de oorlog in Oekraïne op de Franse vastgoedmarkt
OORLOG IN OEKRAÏNE
EN DE GEVOLGEN VOOR DE FRANSE VASTGOEDMARKT
Advertisement
Het Russisch-Oekraïense conflict zal ongetwijfeld een impact hebben op de Franse vastgoedmarkt die in 2021 een uitzonderlijk jaar kende. Nog nooit eerder waren er in Frankrijk zoveel woningen verkocht, bijna 1.200.000! Een absoluut record! Dezelfde tendens werd ook waargenomen bij de bouwers van individuele woningen. Verkoopprijzen stegen gemiddeld met meer dan 7% volgens de laatste index van de Franse notarissen INSEE.
Vastgoedplannen in de ijskast (of juist niet)?
In tijden van politieke spanningen of oorlogsdreiging, nemen bij veel aspirant-kopers de onroerendgoedplannen vaak in prioriteit af. Kopers willen eerst zien hoe de crisis in Oekraïne zich verder zal ontwikkelen alvorens belangrijke aankoop beslissingen te nemen. Zeker nu de Russische leider zelfs nucleaire dreigingen heeft geuit. Er heerst angst. En deze afwachtende houding vertraagd de vastgoedmarkt.
Hier staat tegenover het verschijnsel dat voor sommige aspirantkopers de huidige onzekerheden juist de behoefte om in stenen (vastgoed) te investeren versterkt. Door een grotere onzekerheid op de aandelenmarkten worden de meest voorzichtige beleggers aangemoedigd hun geld in vastgoed te steken en houden zodoende juist een zekere marktdynamiek in stand.
Nieuwbouw duurder
Het is te verwachten dat de prijzen van nieuwe woningen verder zullen stijgen omdat bouwmaterialen duurder worden aangezien de crisis in Oekraïne de aanvoer van veel grondstoffen belemmert. Veel voor de bouw en het onderhoud van woningen noodzakelijke grondstoffen worden geïmporteerd uit Rusland en Oekraïne. Door de crisis en de economische sancties die aan Rusland zijn opgelegd zijn er grote vertragingen van leveringen en ontstaan er tekorten. Sinds het begin van dit jaar zijn de bouwmaterialen die staal bevatten zoals bijvoorbeeld betonijzer enorm gestegen. Ook de prijzen van hout, beton, isolatie en aluminium rijzen inmiddels de pan uit.
Daar bovenop komt ook nog eens de stijging van de energieprijzen, met name van aardolie, die nodig is voor de productie van veel materialen. Hierdoor zullen de bouwkosten nog verder stijgen. En deze stijging zal direct tot uiting komen in de aankoopprijs van nieuwe woningen en in de te reserveren budgetten voor de aankoop van bestaande woningen met opknapwerkzaamheden.
Deze hogere bouwkosten zullen ook consequenties hebben voor de kopers die voor nieuwbouwcontracten hebben gekozen. Contracten voor de bouw van een eengezinswoning (CCMI) bevatten een prijsindexeringsclausule op basis van de zogenaamde BT 01-index. Deze index meet de stijging van de bouwkosten. Steeds meer huizenbouwers vragen hun klanten om 2-3% van de prijs van de woning, of zelfs meer, opzij te leggen om prijsstijgingen op te vangen. Particulieren die van plan zijn een nieuwe woning te kopen, te laten bouwen of te renoveren, moeten in hun financieringsplannen absoluut rekening gaan houden met deze extra bouwkosten.
Terugkeer van de inflatie
Zeker is dat de oorlog in Oekraïne de Franse economie raakt. De Banque de France blijft weliswaar enigszins optimistisch over een positieve groei van Franse economie in 2022.
Volgens de Banque de France wijzen de onzekerheden als gevolg van de oorlog in Oekraïne nu al op een vertraging van de groei in 2022. In haar nota van 13 maart 2022 schetst ze 2 groeiscenario’s. In een eerste scenario, dat ‘conventioneel’ wordt genoemd, zou de groei in 2022 3,4% bedragen. Maar dit scenario is gebaseerd op aannames op 28 februari, vóór de inwerkingtreding van de eerste sancties tegen Rusland. In een tweede, afgezwakt scenario zou de economische groei uitkomen op 2,8%. Deze prognose is gebaseerd op de hypothese van een aanzienlijk hogere prijs voor fossiele brandstoffen, waarvan Frankrijk voor een deel afhankelijk is van Rusland.
De toename van de inflatie is inmiddels een feit. In mei was de inflatie al opgelopen tot zelfs 5,2%! De stijgende energie- en voedselprijzen treffen de Fransen hard in de portemonnee.
vraag het de makelaar
EN DE GEVOLGEN VOOR DE FRANSE VASTGOEDMARKT
Dalende koopkracht
Geldleners zijn de eersten die de dupe worden van de stijgende prijzen. Zij moeten meer financiële middelen besteden aan hun dagelijkse uitgaven (met name vervoer en energie). Dit zal uiteraard gevolgen hebben voor hun schuldcapaciteit. Zij zullen dus hun ‘reste à vivre’ (wat overblijft na de maandelijkse betalingen) in het oog moeten houden. Met de stijgende energie- en bouwmateriaalprijzen is dit bedrag waarmee normaal alle lopende uitgaven worden gedekt voor een huizenkoper misschien niet meer voldoende.
Geld wordt duurder
Ook de hypotheekrente is weer aan het stijgen waardoor de solvabiliteit van de huizenkopers verder onder druk komt te staan. Tussen januari en mei 2022 steeg de gemiddelde twintigjarige rente van 1,10 tot 1,55%. Deze stijging kan worden verklaard door de stijging van de inflatie en de rente op staatsobligaties. Voorlopig heeft de oorlog in Oekraïne nog niet geleid tot een verstrakking van leningsvoorwaarden.
Russische kopers verdwenen
Russische kopers van onroerend goed op de meest prestigieuze locaties worden steeds zeldzamer in Frankrijk, nu de druk op de oligarchen steeds groter wordt.
De Franse minister van Economie Bruno Le Maire wil oligarchen die onder Europese sancties vallen, hun onroerend goed ontnemen. Het wettelijke kader om deze inbeslagnemingen toe te staan ontbreekt hiervoor vooralsnog maar daar wordt momenteel hard aan gewerkt. Toch, als sommige Russen geen onroerend goed meer kunnen kopen en hun bezittingen in beslag worden genomen, zullen de gevolgen daarvan op de onroerendgoedmarkt beperkt zijn. Sinds 2014 toen de eerste sancties in verband met de Russische annexatie van de Krim werden ingesteld, is het aantal Russische vastgoedaankopen in Frankrijk al zeer sterk gedaald. Vervolgens heeft de coronacrisis ervoor gezorgd dat ze praktisch helemaal van de Franse markt zijn verdwenen. Ook sinds Vladimir Poetin een verplichting heeft ingevoerd om geldoverdrachten voor de aankoop van onroerend goed aan te geven bij de belastingdienst, zijn Russische klanten zeldzaam geworden. Om een idee te geven, in de afgelopen vijf jaar hebben notarissen in de regio Île-de-France bijvoorbeeld slechts tussen 130 en 140 overnames per jaar geregistreerd, waarvan ongeveer 40 in Parijs. Dat is nauwelijks 1% van het totale aantal transacties dat door buitenlanders (ingezetenen en niet-ingezetenen) wordt verricht. Een vergelijkbaar beeld zien we ook in de rest van Frankrijk. De populairste gebieden bij Russische kopers liggen in het zuidoosten van Frankrijk (SaintTropez, Cap Ferrat, Cap Martin, Cap d’Antibes), de Alpen (Courchevel) en in de Parijse Gouden Driehoek.
De Russen die wel zouden willen vertrekken kampen overigens met een ander probleem. Ze kochten hun eigendom 10-15 jaar geleden tegen zulke absurd hoge prijzen (budgetten tussen de 10 en meer dan 100 miljoen euro!) dat ze vandaag de dag bijna geen koper meer kunnen vinden. ●
Dit artikel is een geactualiseerde doorplaatsing van het artikel dat is verschenen in de zomereditie van Maison En France.
