Magazine Imobiliário 044

Construção Ambiente Turismo

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NOV/DEZ 2020 €10

Escritórios Offices

Vai ficar tudo diferente Everything’s going to be different

1 Editorial

Exercitação para todos Exercise for all

Carla Celestino Directora Director

Os partidos na Assembleia da República que se uniram no início da pandemia de Covid-19 parece que continuam de mãos dadas mas, desta feita, para fazer braço-de-ferro.

Os bíceps à direita ou os tríceps à esquerda ora apertam, ora afrouxam. Tudo para aprovar um orçamento que trará muitas mexidas ao nosso imobiliário, na esfera do arrendamento tradicional, no alojamento local, no Imposto Municipal sobre Imóveis, nos rendimentos prediais, nos Vistos Gold…

As empresas têm de fazer um exercício mental quase ao minuto com tantas alterações, já para não falar na ginástica na carteira dado a crise pandémica que atravessamos.

Mas aos olhos da Europa continuamos a ser o filho pródigo e disciplinado que, numa maratona, consegue entregar os seus trabalhos de casa primeiro que os outros primogénitos europeus e com todas as normas de higiene e distanciamento recomendadas pela DGS. Estamos perto do Natal. O que vai salvar a quadra é saber que no sapatinho vão chegar mais fundos europeus, TGV, mais metro e comboios, mais eléctricos e eficiência energética…

Mas todos sabemos que, confinados novamente ou não, vamos abusar do bolo-rei e dos sonhos. Por isso, fazemos votos para que se mantenham activos, em exercício, pois só colectivamente conseguiremos ultrapassar esta enfermidade.

Bem-Haja a todos!

The parties that came together in the Assembly of the Republic at the onset of the COVID-19 pandemic seem to still be holding hands but are now armwrestling instead.

Biceps on the right and triceps on the left both tighten and loosen at times. All this to approve a budget that will bring lots of changes to our world of real estate, to the realm of traditional leasing, to local lodging, the Municipal Property Tax, property income, Gold Visas…

Businesses are constantly being forced to play mental gymnastics thanks to all these changes which are happening by the minute, not to mention the stress their wallets have been placed under thanks to the current pandemic.

But, in the eyes of Europe, we are still the disciplined prodigy who, throughout this marathon, has managed to turn its homework first before the other European firstborns all while following the hygiene- and social distancingrelated rules recommended by DGS. We’re close to Christmas. What will save us is knowing that more European funds, highspeed trains, a better metro, more trams, and more energy efficiency are soon to come under the tree…

But we all know that, confined to our homes once again or not, we’re going to gorge ourselves on Christmastime treats. So, we hope that you remain active and keep exercising, as we will only be able to overcome this disease together.

Be well, everyone!

Ficha técnica Datasheet

Propriedade Property

Índice

Palavras Aliadas Sociedade Unipessoal, Lda. NIPC – 510 653 901 Rua Paulo Reis Gil nº 39, 3º Esq.

Summary

2745-195 Queluz Telm. / Mobile: (+351) 91 061 61 62

32 Opinião Opinion

Millennium bcp

34 Fio-de-Prumo Foto de capa Cover photo: Johnny Greig / istockphoto

4 Grande Tema

Lead Story Nova vaga dos escritórios New wave of offices

16 Metro Quadrado Square Meter ERA Portugal

22 SIL 2020 28 Opinião Opinion

Avenue

30 Opinião Opinion

JPS Group

Plumb Line Consultoria na construção Consulting in the construction industry

42 Azimute

Coordinates Hidrogénio verde Green hydrogen

48 Ventos do Norte

North winds Porto: Reestruturação Porto: Restructuring

62 Lá fora Abroad

Opinião Opinion

Reino Unido United Kingdom

geral@palavrasaliadas.pt www.magazineimobiliario.com Directora Director Carla Celestino Coordenação comercial Commercial co-ordination Joaquim Pereira de Almeida Colaboradora Permanente Permanent Contributor

64 Paparazzi

Joaquim Pereira de Almeida Trump

Elisabete Soares Fotografia Photography Anabela Loureiro Tradução Translation Frank Miller Grafismo Graphics Rodrigues Silva Contabilidade Accounting Nasceconta Periocidade Frequency Bimestral Tiragem Number printed 3.000 exemplares Impressão Printing Jorge Fernandes, Lda. Rua Qta. de Marcarenhas, 2820 Charneca da Caparica Depósito Legal Legal Deposit

54 Sol & Lua

Tourism Hotelaria: Inverno glacial Hospitality: A frigid winter

363718/13 SSN – 2183-0517 ERC – 126397 Estatuto editorial disponível em: Editorial policy available at: www.magazineimobiliario.com

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Grande Tema 4 Grande Tema

Lead Story

Foto Photo: Nito100/istockphoto

Lead Story

Nova vaga dos escritรณrios New wave of offices

Homo hybrid Homo hybrid

Grande Tema Lead Story

Texto Text: Carla Celestino

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A espécie humana enfrenta, uma vez mais, desafios sem precedentes à escala global. Tem de saber adaptar-se. Ou morre. O coronavírus tem desafiado todos os quadrantes e o modo de trabalho não passou ileso a esta pandemia. Como serão os escritórios e que skills vão ser exigidas aos colaboradores é a actual preocupação do tecido empresarial. E o futuro é já hoje.

The human race is facing yet another set of global challenges. We will have to learn how to adapt. It’s either that or perish. COVID-19 has challenged us in all facets of our lives, and the way we work hasn’t been immune to the pandemic. What offices will look like and the skills that will be required of employees are the concerns of today’s business world. And the future is already here.

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Grande Tema

Lead Story

A evolução nos espaços de escritórios tem sido uma constante. Acompanham as novidades, as tendências, a evolução da economia, da sociedade, da tecnologia, das guerras e dos tempos de paz.

Ainda não foi há muito tempo que os computadores invadiram as secretárias ou desapareceram cinzeiros. Derrubaram-se paredes para dar lugar a open spaces e apostou-se no entretenimento e nas copas com cereais e granola.

Diziam que esta era a tendência das novas gerações mas um vírus acabou por tornar esta vontade transversal a todas as idades.

Nem todas as empresas adoptaram estas medidas, claro. Há trabalhadores que ainda continuam a picar o ponto e a estar separados dos colegas para aumentar a produtividade. É uma questão de controlo patronal? Preferência por estar com colegas diariamente? Separação da vida privada e profissional? Depois também

depende dos sectores em que operam, se a tecnologia propícia os espaços abertos ou semi-abertos, as profissões mais tradicionais e conservadoras optam por espaços compartimentados.

Não há uma fórmula mágica. Os empresários devem ponderar sobre o que é melhor para a sua empresa e para os seus colaboradores.

A questão é que uma epidemia mundial e o confinamento obrigou a repensar os espaços de trabalho, o trabalho remoto e o recurso às novas tecnologias, sobretudo online, tornaram-se inevitáveis. Já eram uma tendência que rapidamente se tornaram realidade. Foi a tábua de salvação de muitos postos de trabalho.

Mas levantou também outras questões, mais sociais, mais psicológicas e muito humanas.

Foi bom estar em casa. A ausência da deslocação trouxe mais tempo para o trabalho, para a

One size fits all certamente não será a resposta correcta mas a flexibilidade será a palavra de ordem.

One size fits all approach will surely not be the right answer, but flexibility will be key.”

Grande Tema Lead Story

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família e para outras actividades mas também trouxe mais isolamento e nem as plataformas online conseguem substituir o contacto humano, até porque todos acabamos por interiorizar que é importante manter uma ligação emocional com a cultura e os valores da empresa para sentirmos que fazemos parte dela.

Nesta dicotomia, o desconfinamento veio trazer a nu uma nova realidade de trabalho, um misto de home office com deslocação ao escritório. Estaremos a tornar-nos trabalhadores híbridos?

Adaptar para sobreviver

Cowork e escritório virtual Co-working and virtual offices No que toca a esta forma de trabalho, Portugal encontra-se em linha com o que acontece nos países desenvolvidos.

De acordo com o Barómetro sobre o Teletrabalho publicado pelo Avila Spaces em Junho passado, a experiência de trabalhar fora da empresa no período de confinamento foi positiva para 84,1% dos inquiridos. Quando questionados sobre a regularidade desse mesmo trabalho, 30,4% afirma que gostaria de trabalhar fora do escritório uma vez por semana, 28,9% gostaria de trabalhar fora sem uma periodicidade definida e 18,6% gostaria que este modelo fosse permanente.

A isto acresce o facto de o cowork permitir uma poupança de 74% se considerarmos o custo por metro quadrado por funcionário em espaços de escritório na cidade de Lisboa.

Nos períodos de crise, regista-se sempre uma forte procura do serviço de escritório virtual, não só pela poupança que representa para as empresas - entre 70% a 90% dos custos - mas acima de tudo porque lhes permite manter a operação com todos os serviços essenciais à sua actividade: morada de prestígio no centro de Lisboa, atendimento telefónico profissional, recepção de correspondência e utilização de salas de reunião e postos de trabalho em cowork. É um serviço procurado, não só para as empresas que estão a fazer downsizing, mas também para aquelas que procuram explorar oportunidades de negócio e fazer prospecção comercial em Lisboa.

When it comes to this way of working, Portugal is in line with what happens in developed countries.

According to the Telework Barometer published by Avila Spaces this past June, people’s experience working outside the company during self-isolation was positive for 84.1% of those surveyed.

When asked about the regularity of that same kind of work, 30.4% said they’d like to work outside the office once a week, 28.9% would like to work outside the office without a set frequency, and 18.6% would like for this model to be permanent.

Added to this is the fact that co-working allows for a savings of 74% if we look at the cost per square metre per employee in office spaces in the city of Lisbon.

During crises, there is always strong demand for virtual office services not only because of the savings they provide for companies (between 70% to 90% of traditional costs) but most importantly because it allows them to maintain their operation while keeping all the services essential to their activity: a reputable address in the centre of Lisbon, professional telephone service, handling of correspondence, meeting rooms, and co-working workstations.

This kind of service is highly sought after not only by companies that are downsizing but also by companies that want to explore business opportunities and do commercial prospecting in Lisbon.

No pós-confinamento e, de uma forma mais forte nos meses de Setembro e Outubro, assistiu-se a um regresso faseado aos escritórios, marcado pela rotatividade dos postos mas onde as equipas acabam por não estar juntas no mesmo espaço.

O Offices Associate Director da Savills Portugal, Rodrigo Canas, corrobora que “esta é uma nova realidade à qual todos os intervenientes se têm vindo a adaptar”. Como esclarece: “Devido às necessidades de distanciamento e de operacionalidade, de forma a reduzir o risco de contágio, foi a medida adoptada pela maioria das empresas”.

Rodrigo Canas vaticina que “o modelo final” pode não ser “exactamente aquele que tem vindo a ser explorado, visto ainda existir muita insegurança e incerteza aliada à toma destas decisões”. No entanto, defende que “a flexibilidade na forma como trabalhamos, como é medida a nossa produtividade e como as empresas pensam as suas estratégias imobiliárias, será certamente a palavra de ordem”.

Carlos Gonçalves, CEO do Avila Spaces, acrescenta outra tendência, a da adopção do cowork corporativo. Esta é, segundo este especialista, uma “alternativa para as empresas que estão a reduzir ou até mesmo a dispensar o espaço de escritório” e uma “alternativa ao home office”. E considera que é claramente uma solução “win-win”, uma vez que “as empresas podem dispensar área de escritório e os profissionais conseguem ser mais produtivos e ter reuniões de trabalho num terceiro espaço”, ou seja, “gastam menos tempo em deslocações e estão mais tempo com a família” (ver caixa: Cowork e escritório virtual).

Apesar destas possibilidades que se abrem às empresas, trabalhamos num campo de incertezas. O vírus ainda está aí, solto, invisível.

Ainda não há vacinas ou medicamentos anti-virais que nos coloquem a salvo. Mau grado, há uma questão que já surge no horizonte:

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Grande Tema

Lead Story

O que são hot desks?

What are hot desks?

François-Pierre Puech, Senior Manager da Robert Walters Portugal, esclarece que “o sistema de hot desks baseia-se na teoria de que nunca vai ser necessário ter uma mesa de trabalho por empregado ao mesmo tempo”.

Por outras palavras, significa que “certas pessoas poderão rodar pelas diferentes salas de reunião, trabalhar a partir de casa, viajar em trabalho, numa reunião fora do escritório ou terão diferentes horários de trabalho. Consequentemente, neste tipo de escritório não há uma mesa por pessoa, mas sim 25% menos de mesas de trabalho que o número total de empregados”.

Mas saliente-se que se trata de um “sistema minoritário por enquanto (apenas 17% das empresas estão a utilizá-lo no seu modelo de escritório), mas considera-se que terá um aumento nos próximos anos quando os modelos flexíveis de trabalho se tornarem mais comuns”.

Como serão os escritórios e os colaboradores na era pós-Covid?

Metade inovação, metade inspiração

No local de trabalho 4.0, segundo Rodrigo Canas, “one size fits all certamente não será a resposta correcta” mas a “flexibilidade será a palavra de ordem”.

Já Carlos Gonçalves sublinha que estudos internacionais indicam que os modelos híbridos envolvendo espaços de cowork contribuem para retenção e atracção de talento, facilitando o processo de onboarding de novos colaboradores”.

Então, no final da pandemia, o que esperam os profissionais do seu local de trabalho 4.0?

Esta é precisamente a resposta que o estudo “Smart Workplaces” realizado pela Robert Walters, consultora de recrutamento especia-

lizado para postos intermédios e directivos, realizada a empresas e profissionais de diferentes áreas e sectores em Portugal e Espanha tentou responder. E a solução, muito sumariamente, é: “Um espaço inspirador, de design semi-aberto, com hot desks e áreas funcionais”.

Curiosamente, de acordo com este estudo, os profissionais não querem nem espaços abertos, nem fechados, já que 68% dos profissionais confessa preferir espaços semi-abertos.

Os espaços funcionais mais valorizados são as salas para trabalhar em equipa, cabinas para chamadas telefónicas e vídeo-conferências e salas de inovação. A isto acresce os hot desks (ver caixa: O que são hot desks?).

Para entendermos melhor as novas tendências dos escritórios Rodrigo Canas deixa-nos a seguinte imagem: “Se imaginarmos um sistema planetário, podemos definir esta como a nova forma de trabalho do futuro: onde o sol é

François-Pierre Puech, Senior Manager of Robert Walters Portugal, explains that “the hot desksystem is based on the theory that it will never be necessary to have one desk per employee at the same time.”

In other words, this means that “certain people will be able to rotate through different meeting rooms, work from home, travel while telecommuting, go to meetings outside the office, or even have different work schedules. Consequently, such offices won’t be set up to have one desk per person but rather 25% fewer desks than the total number of employees.”

But, he points out, this is “system used by the minority for now (just 17% of companies use this system in their office models), but it is thought that it will increase in importance over the next few years when flexible work models become more common.”

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10 Grande Tema Lead Story

o “hub” ou o escritório principal, onde haverá lugar a colaboração, inovação e trabalho em equipa, enquanto os restantes planetas serão locais de trabalho satélite, com foco mais individual ou de grupos de trabalho mais restritos, que poderão ocorrer em espaços flexíveis próximos a casa, na própria casa ou até mesmo na praia”.

Portugal sai reforçado da crise

A 4ª Revolução Industrial vai conduzir a uma rápida mudança na tecnologia nos mercados e, perante este novo cenário, as organizações vão precisar de pessoas que possam facilitar e maximizar esse valor. Acontece que, segundo a Robert Walters, a pandemia mostrou que 3/4 dos CEOs estão preocupados por não saberem se terão o talento necessário para o futuro.

Os especialistas consideram que, por um lado, os mercados vão estar em rápido movimento, pelo que as organizações e as empresas vão precisar de líderes que possam orientar e motivar as equipas para serem bem-sucedidas em mudanças contínuas mas, por outro, vão ter também cada vez equipas em trabalho remoto e isso vai exigir pessoas que possam colaborar e fomentar a cultura corporativa de forma virtual.

Num mercado de trabalho altamente volátil,

as empresas vão procurar profissionais que possam mitigar riscos de forma pró-activa, gerir a ciber-segurança e apoiar as organizações em tempos desafiantes.

E em Portugal? O Offices Associate Director da Savills Portugal acredita que o nosso País vai sair “reforçado” desta crise pandémica, até porque “a segurança sempre foi algo crucial na toma de decisão das empresas aquando eleger a nova localização dos seus centros empresariais” e o “comportamento que Portugal tem tido a nível de gestão desta pandemia, a segurança na saúde acabou por demonstrar uma capacidade extra que muitos duvidavam”.

Rodrigo Canas acrescenta ainda que “se aliarmos esta questão a outros fundamentais na escolha de Portugal para a instalação das suas sedes - como a atracção e retenção de talento, salários, qualidade de vida, imobiliário e os seus custos adjacentes -, podemos confirmar que a nossa expectativa é que o interesse das principais empresas multinacionais em Portugal continue a sua tendência crescente”.

Esperemos que sim…

Change in the world of office spaces has been a constant. They keep up with trends and changes in the economy, society, and technol-

O cowork permite uma poupança de 74% se considerarmos o custo por metro quadrado por funcionário em espaços de escritório na cidade de Lisboa.

Co-working allows for a savings of 74% if we look at the cost per square metre per employee in office spaces in the city of Lisbon.”

Grande Tema Lead Story

ogy during times of both war and peace.

It wasn’t long ago that computers invaded our desks and ashtrays disappeared. Walls fell to give way to open spaces, and also came the focus on entertainment and cups of cereal and granola. It was said that these were the trends of the younger generations, but a virus ended up upending everything, making these things the desire of all ages.

Not all businesses have adopted these measures, of course. There are workers who still arrive promptly and separate themselves from their colleagues in order to increase their productivity. Is it a matter of control on behalf of the employer? Is it a preference for being with colleagues daily? Separation between one’s private and professional lives? It also depends on the industries they work in, whether the technology favours open or semi-open spaces. The more traditional and conservative professions opt for compartmentalised spaces.

There is no magic formula. Entrepreneurs must think long and hard about what is best for their company and their employees.

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The issue is that a worldwide epidemic and self-isolation has forced people to redesign workspaces, and working remotely and new, online technologies related to it have become unavoidable. They were already a trend but rapidly became reality for many. For many jobs, they’ve been a lifeline.

But this pandemic has also raised other questions which are more social, more psychological, and much more human in nature. It has been good to be at home. Not having to commute has allowed us more time to work, more time to spend with family, and more time for other activities. But it has also meant we’ve been more isolated, and not even online platforms can substitute human contact. We have all internalised the idea that it is important to maintain an emotional connection with the culture and values of a company to feel that we are a part of it. In this dichotomy, leaving self-isolation has brought to light a new reality to the world of work: a mix of home offices and commuting to the company office. Are we becoming hybrid workers?

12 Grande Tema Lead Story

Adapt to survive

In a post-self-isolation world, we witnessed a phased return to office spaces, especially during the months of September and October.

People rotated in and out of these spaces, but teams ended up not being together in the same space.

Rodrigo Canas, Associate Director for Offices at Savills Portugal, confirms that “this is a new reality that everyone has been adapting to.” Canas explains, “Given the need to both remain operational and maintain appropriate amounts of distance between people, this was the measure that a majority of companies adopted in an effort to reduce the risk of infection.”

Canas predicts that “the final model” may not be “exactly what people have been using of late, given the fact there are still a lot of uncertainties and insecurity linked to these decisions.” However, Canas does think that “flexi-

bility in the way we work, how our productivity is measured, and how businesses plan their real estate strategies will certainly be key.”

Carlos Gonçalves, CEO of Avila Spaces, highlights another trend: the adoption of corporate co-working. According to Gonçalves, this is an “alternative for businesses that are reducing or even eliminating their office space footprint” as well as an “alternative to the home office.” He believes this is clearly a “winwin” solution, since “companies can get rid of the office space and employees can be more productive and hold work meetings in a third space. In other words, “they spend less time commuting and can spend more time with their families” (see box: Co-working and virtual offices).

Regardless of these opportunities that are opening up for businesses, we work in a field of uncertainties. The virus is still out there, loose and invisible. There are still no vaccines

No hot desk não há uma mesa por pessoa, mas sim 25% menos de mesas de trabalho que o número total de empregados.

The hot desk won’t be set up to have one desk per person but rather 25% fewer desks than the total number of employees.”

Grande Tema Lead Story

or anti-viral therapeutics that can keep us safe. Despite this, a question is on the horizon: what will offices and jobs look like in a postCOVID world?

Half innovation, half inspiration

Canas says that, for workplace 4.0, “a ‘one size fits all’ approach will surely not be the right answer [, but] flexibility will be key.”.

Gonçalves highlights the fact that studies from around the globe indicate that hybrid models involving co-working spaces “help attract and retain talent, facilitating the onboarding process for new employees.”

So, when the pandemic ends, what will professionals expect from a workplace 4.0?

This is precisely the answer that the “Smart Workplaces” study conducted by Robert Walters, a consulting firm that specialises in recruiting for intermediate- and senior-level positions, tried to answer. The study gath-

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ered responses from businesses and professionals in a number of different industries in both Portugal and Spain, and, in a nutshell, the answer was this: “An inspiring space with a semi-open design, hot desks, and functional areas.”

Curiously, the study suggests that professionals want spaces that are neither open nor closed: 68% of the professionals surveyed stated they prefer semi-open spaces. The most valued functional spaces are rooms where teams can work together, booths for telephone calls and video conferences, and innovation rooms.

Added to this are hot desks (see box: What are hot desks?).

So that we can better understand what the newest trends for offices are, Canas has us picture the following: “If we imagine a planetary system, we can use this as a model for the new workplaces of the future, wherein

14 Grande Tema Lead Story

the sun is the ‘hub’ or the main office where collaboration, innovation, and team meetings will take place while the other planets will be satellite workplaces that have a more individual focus or be dedicated to smaller workgroups. These satellite workplaces could be flexible spaces close to one’s home, at one’s home itself, or even on the beach.”

Portugal will emerge from the crisis a stronger country

The 4ᵗʰ Industrial Revolutionwill lead to rapid technological changes in the market, and, given this backdrop, organisations will need people who can help them adapt and maximise their value. According to Robert Walters, it so happens that the pandemic has shown that 75% of CEOs are worried about not knowing if they will have the talent they need for the future.

Specialists believe that the markets will both move quickly, meaning that organisations and companies will need leaders who can guide and motivate teams to be successful while dealing with constant changes, and have more and more teams working remotely, which will require people who can collabo-

rate and promote a company’s corporate culture virtually.

In a highly volatile labour market, businesses will be looking for professionals who can proactively mitigate risks, manage cybersecurity well, and support organisations during challenging times.

And in Portugal? Canas believes that our country will emerge from this pandemic “strengthened” most importantly because “safety has always been a crucial factor in companies’ decision-making when choosing new locations for their business centres. […]

The way Portugal has managed this pandemic and prioritised the safety of people’s health has ended up showcasing an additional ability that many doubted.”

Canas also adds that, “if we join this to the list of other fundamental reasons why businesses should choose to set up their headquarters in Portugal (e.g., the ability to attract and retain talent, salaries, quality of life, real estate and its associated costs, etc.), we can confidently state that we expect that top multinational companies will remain interested in Portugal and that this interest will continue to grow.”

Let’s hope so…

Portugal vai sair reforçado desta crise pandémica, até porque a segurança sempre foi algo crucial na toma de decisão das empresas.

Portugal will emerge from this pandemic strengthened most importantly because safety has always been a crucial factor in companies decision-making.”

Metro Quadrado 16 Metro Quadrado

Square Meter

Square Meter

ERA Portugal

“Eu posso dar mais” “I can give more”

Metro Quadrado Square Meter

17

O director-geral da ERA Portugal, Rui Torgal, revela como foi a performance da rede, e em particular da Obra Nova ERA, num ano atípico e mostra-se optimista em relação ao futuro: “Estamos confiantes de que 2021 será um ano marcado por uma forte tendência de crescimento e pela total recuperação do mercado imobiliário em Portugal”.

ERA Portugal’s CEO Rui Torgal discusses what the network’s performance has been like, focusing on that of Obra Nova ERA in particular, during this atypical year and seems to optimistic about the future: “We are confident that 2021 will be a year of strong growth and will see the real estate market in Portugal undergo a full recovery.”

18 Metro Quadrado Square Meter

Metro Quadrado Square Meter

A ERA concretizou a venda de cerca de quatro mil imóveis no valor de 529 milhões de euros e atingimos um valor de facturação de quase 29 milhões de euros em comissões de mediação imobiliária.

In the first half of the year, ERA finalised the sale of around 4,000 pieces of real estate worth a combined total €529 million EUR, and we reached a turnover of almost €29 million EUR in real estate brokerage commissions.”

Num ano atípico, como decorreu a performance das vossas agências e dos vossos agentes em Portugal?

O início de 2020 foi marcado por uma forte tendência de crescimento no mercado imobiliário português. Com a chegada da pandemia de Covid-19 a Portugal, o mercado começou naturalmente a ressentir-se, influenciando o desempenho das agências imobiliárias, uma vez que o nosso trabalho é maioritariamente feito através de contacto presencial.

No primeiro semestre do ano, a ERA concretizou a venda de cerca de quatro mil imóveis no valor de 529 milhões de euros e atingimos um valor de facturação de quase 29 milhões de euros em comissões de mediação imobiliária.

Se compararmos com o período homólogo de 2019, estes resultados são inferiores, algo que já espectávamos, no entanto, são resultados bastante satisfatórios se tivermos em consideração o momento excepcional que vivemos e as condições anómalas em que actuámos.

Ainda que este seja um ano atípico, lançámos, em Julho, uma campanha de recrutamento nacional para preencher 500 vagas para as mais de 200 agências que detemos em território nacional. Uma aposta na área de Recursos Humanos e na formação de novos agentes, uma vertente que muito valorizamos na ERA. Além disto, continuámos a nossa aposta na expansão da rede ERA em Portugal ao inaugurarmos cerca de 15 novas lojas após a chegada da crise sanitária ao nosso País.

Na habitação, apesar de as transacções terem diminuído, não há os descontos que todos estávamos à espera e o preço médio até subiu. Está o segmento da habitação a passar ao lado da crise pandémica derivada de Covid-19 ou em 2021 este cenário poderá alterar-se?

Efectivamente temos verificado que os preços do mercado imobiliário em Portugal se têm mantido equilibrados em relação ao período pré-pandemia. Nos últimos meses, temos vindo a registar um aumento da oferta de imóveis no mercado imobiliário português, o que tem contribuído para que se comece a manifestar um equilíbrio entre a oferta e a procura, levando assim a uma estabilização dos preços dos imóveis. Prevemos que esta estabilização se mantenha também em 2021. Outro factor que tem sido bastante importante nestes últimos meses, é o facto de continuarmos a registar um elevado interesse por parte de clientes e investidores estrangeiros, que procuram novas oportunidades e continuam a considerar o

19

mercado imobiliário português bastante atractivo, o que tem contribuído para atenuar algumas quebras no sector.

O Obra Nova ERA já representa uma importante fatia do valor total de facturação da ERA. Como explica este caso de sucesso e quais os valores alcançados/apurados até ao momento?

Acreditamos que a experiência e conhecimento que foram sendo acumulados ao longo dos mais de 20 anos da ERA em Portugal, ajudaram a fazer deste projecto um sucesso já comprovado. No entanto, visto que lidamos com diferentes necessidades e características dos vários promotores e investidores imobiliários com quem estabelecemos parceiras, foi preciso desenhar uma estratégia totalmente nova para o Obra Nova ERA e trabalhar este mercado de forma diferente para garantir o seu êxito. O empreendimento Valrio, localizado nos Olivais, e com o selo de qualidade dos promotores Habitat Invest e Solyd, é um dos exemplos de sucesso desta iniciativa. Actualmente conta com 90% dos 155 apartamentos já vendidos. Desde 2019, ano de lançamento do projecto, foram lançados mais de 550 empreendimentos, um número bastante significativo em dois anos de projecto. Lisboa é a zona com mais vendas, correspondendo a 23% da facturação total do programa.

No que diz respeito a casas novas ou em construção, vendemos mais de 1.000 imóveis e ultrapassámos a patamar dos 200 milhões de euros transaccionados, o que demonstra claramente o sucesso que temos conseguido alcançar através da dedicação que temos empregue neste projecto.

Quanto ao primeiro semestre de 2020, o programa de parceria comercializou 432 imóveis, tendo ainda angariado um total de 3.357 imóveis, com o concelho de Lisboa também a liderar no segmento de vendas e angariações. De Janeiro a Setembro, as casas novas ou em construção representaram já 13% da facturação habitacional da ERA. Estes são números que nos levam a considerar já o Obra Nova ERA como um dos projectos com mais sucesso lançados recentemente pela ERA. Pode dizer-se que o Obra Nova ERA veio não só colmatar a falta de habitação que existe em várias zonas do nosso País, como também contribui para a promoção de edifícios de melhor qualidade construtiva e mais eficientes a nível energético?

Sem dúvida. Além de pretendermos ajudar a

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Ainda que este seja um ano atípico, lançámos, em Julho, uma campanha de recrutamento nacional para preencher 500 vagas para as mais de 200 agências que detemos em território nacional.

Despite being an atypical year, we launched a national recruiting campaign in July in an effort to fill 500 vacancies at more than 200 agencies we own throughout Portugal.” colmatar a falta de oferta de habitação em Portugal com o Obra Nova ERA, procuramos que estes empreendimentos sejam também cada vez mais sustentáveis e eficientes a nível energético. O empreendimento Lux One, em Paços de Ferreira, é uma das apostas do projecto nesse sentido. Apresenta numa construção feita a partir de materiais sustentáveis, que oferecem um baixo consumo de energia. O empreendimento foi inteiramente desenhado com base na sustentabilidade, incluindo, por exemplo, a produção de água quente sanitária através de painéis solares e a instalação de espaços para carregamento de veículos eléctricos. Acreditamos, ainda, que este projecto tem vindo a contribuir para acelerar a eficiência energética dos imóveis no nosso País e tem vindo a tornar-se numa excelente alavanca para ajudar o sector a beneficiar de cada vez mais empreendimentos sustentáveis, que contribuem não só para uma larga poupança nos gastos energéticos, mas também para o conforto do nosso cliente.

In such an atypical year, how did your agencies and realtors in Portugal perform?

2020 started out with strong growth in Portugal’s real estate market. When the COVID-19 pandemic reached Portugal, the market naturally began to suffer, influencing the performance of real estate agencies, since most of our

work is done through face-to-face contact. In the first half of the year, ERA finalised the sale of around 4,000 pieces of real estate worth a combined total €529 million EUR, and we reached a turnover of almost €29 million EUR in real estate brokerage commissions. These results are smaller in comparison with those from the same period in 2019, which is something we were already expecting. Be that as it may, though, these results are still quite satisfactory, if we take into account the abnormal circumstances we’ve been working in.

Despite being an atypical year, we launched a national recruiting campaign in July in an effort to fill 500 vacancies at more than 200 agencies we own throughout Portugal. This is an investment in our human resources and in the training of new agents, something that we truly ascribe a lot of value to at ERA. In addition to this, we also continued focusing on expanding the ERA network in Portugal, opening more than 15 new branches after the health crisis reached our country.

In the housing segment, although the number of transactions has gone down, the price decreases we were all expecting never came to pass, and the median price even went up.

Is the housing segment avoiding the crisis created by the COVID-19 pandemic or could this scenario change in 2021?

We’ve seen real estate prices in Portugal essentially stay stable in relation to the pre-pandemic period. Throughout the past few months, we’ve witnessed an increase in the supply levels in the Portuguese real estate market, which has led supply and demand in the market to start to balance out, thereby causing real estate prices to stabilise. We expect this stabilisation to continue in 2021 as well. Another factor that has been very important in recent months is the fact that we continue to see a high level of interest from foreign clients and investors who are looking for new opportunities and continue to consider the Portuguese real estate market attractive, which has helped mitigate some of the industry’s losses.

Obra Nova ERA (“New Projects by ERA” in English)now represents a considerable share of ERA’s total turnover. How do you explain this success story, and what values have been achieved so far?

We believe that the experience and knowledge that we have accumulated since ERA came to Portugal 20 years ago have helped make this project an already proven success. However, since our needs and characteristics differ from

the various real estate investors and developers whom we’ve established partnerships with, we really needed to lay out a totally new strategy for Obra Nova ERA, approaching this market differently to ensure its success. The Valrio project, located in Olivais and bearing a seal of quality from developers Habitat Invest and Solyd, is a solid example of this initiative’s success. To date, 90% of its 155 apartments have already been sold. Since the project was set in motion in 2019, we’ve started work on 550 developments, a rather large number in just two years of existence. Lisbon is the area with the most sales, making up 23% of the programme’s total turnover.

We have sold more than 1,000 homes that are either new or under construction and have seen more than €200 million EUR change hands under our watch, which clearly demonstrates the success we’ve been able to achieve through the dedication we have given to this project.

During the first half of 2020, the partnership programme saw 432 pieces of real estate sold, with a total of 3,357 properties also added to the market. Lisbon was the region that led the country in terms of sales and additions. From January to September, new houses and those still under construction accounted for 13% of ERA’s housing-related revenue.

These numbers lead us to consider Obra Nova ERA to be one of the most successful projects ERA has launched recently.

Could it be said that Obra Nova ERA has not only filled some of the housing gaps that exist in various areas of our country but also promotes buildings with better construction quality and greater levels of energy efficiency?

Without a shadow of a doubt. Although we do intend to help stem the lack of housing in Portugal with Obra Nova ERA, we’re also working towards ensuring these developments are increasingly sustainable and energy efficient. The Lux One development in Paços de Ferreira is one Obra Nova ERA-related investment to this end.

Sustainable materials that consume less energy are being used in its construction. The project’s design was based entirely on sustainability. For instance, its hot water is produced via solar panels; it even features charging facilities for electric vehicles. We believe that this project has also helped make homes throughout Portugal more energy efficient and has become an excellent avenue to help the industry benefit from an ever larger number of sustainable projects that not only help our clients save on energy expenses but also help them feel more comfortable.

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SIL 2020

No timing certo The right timing

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A 23ª edição do SIL – Salão Imobiliário de Portugal realizou-se em conjunto com a Tektónica - Feira Internacional de Construção e Obras Públicas e com a Intercasa - Living & Design, num só pavilhão, em formato físico e digital. Apesar do cenário restritivo de pandemia, de acordo com a Fundação AIP, este evento “superou as expectativas”.

The 23ʳᵈannual Real Estate Exhibition of Portugal (SIL) was held in conjunction with both Tektónica – an International Construction and Public Works Trade Fair and Intercasa – Living & Design in a single pavilion, in both physical and digital formats.

Even with the pandemicrelated restrictions in place, the AIP Foundation says the even “exceeded expectations.”

Texto Text: Carla Celestino

Foi estranho, confesso, ver o SIL ou até mesmo a Tektónica num só espaço, a uma só voz.

A Fundação AIP tinha-nos habituado (talvez “mal”) a eventos de maiores dimensões.

Stands com muitos metros quadrados, corredores cheios de profissionais e negócios feitos na “surdina” que só mais tarde descobríamos que tinham sido, ali, iniciados ou concretizados.

“Foi o evento possível” foi a frase que mais ouvimos das diversas pessoas com quem a Magazine Imobiliário se cruzou na edição deste ano. Outra frase também replicada foi “viemos para mostrar que estamos unidos e fortes e que apoiamos o SIL em todos os momentos”. A nossa revista foi uma destas empresas.

Mas se pensam que o SIL 2020 foi um fracasso comparativamente aos anos anteriores desengane-se.

A 23ª edição do SIL que se realizou em conjunto com a Tektónica e com a Intercasa, de acordo com a Fundação AIP, “superou as expectativas”.

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A organização revelou que, “no decorrer dos quatro dias, participaram no evento mais de 8.500 pessoas, das quais mais de 5.500 presencialmente e 3.000 seguidores digitais”.

Recorde-se que o pavilhão 1 da FIL recebeu 127 expositores e que a organização tinha estabelecido o limite de 2.288 visitantes em simultâneo no evento.

Entre as empresas que habitualmente marcam presença neste evento imobiliário, houve algumas que mostraram-se, mais do que solidárias, verdadeiros crentes no certame.

Tal foi o caso da rede de mediação imobiliária Century 21 que, em conversa com a Magazine Imobiliário, se mostrou optimista, sobretudo em relação ao fim-de-semana altura em que aumenta sempre o número de visitantes da população em geral.

A ASMIP - Associação dos Mediadores Imobiliários de Portugal foi uma das entidades que se revelou de pedra e cal neste evento.

Como o presidente Francisco Bacelar salientou, a associação não podia deixar de estar presente “num local de encontro do sector

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imobiliário como o SIL, apoiando os nossos associados e a mediação em geral, apesar dos constrangimentos provocados pela pandemia”.

Mas, curiosamente, houve também empresas que se estrearam no SIL movidos pela ideia de visibilidade à falta de concorrência.

E ao que parece foi uma boa aposta.

Já o espaço das conferências, alternado nos dias entre as apresentações SIL Investment Pro Powered by APPII (Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários) e da APR (Associação Portuguesa de Resorts), só não levou mais pessoas porque assim as actuais regras de distanciamento ditadas pela DGS não o permitiram. Temas actuais, preocupações transversais e um olhar sobre o presente e o futuro agarraram à cadeira oradores e público.

No advento da abertura deste “trio” de feiras questionámos a gestora do SIL, San-

dra Fragoso, sobre se um agravamento da pandemia de Covid-19 no País faria adiar o evento ou mantê-lo em formato digital, ao que respondeu peremptoriamente que “os meios tecnológicos que temos ao nosso alcance permitem-nos potenciar a realização do SIL muito para além dos quatro dias de realização física” mas que pretendiam e estava ao seu alcance “garantir a segurança e oferecer confiança no nosso espaço aos expositores e aos visitantes” pelo que o evento concretizou-se. E em boa hora, mais umas semanas e tudo poderia ter sido diferente.

Tiveram muita determinação e coragem mas também o timing e a sorte do seu lado.

I must confess, it was strange to see SIL or even Tektónica in just one space.

The AIP Foundation had, for better or worse, gotten us accustomed to larger-scale events with stands taking up lots of square metres,

Os meios tecnológicos que temos ao nosso alcance permitem-nos potenciar a realização do SIL muito para além dos quatro dias de realização física.

The technology we have at our disposal will allow us to really enhance the SIL experience, taking things further than just the four-day in-person event.”

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hallways filled with industry professionals, and deals made quietly behind closed doors that only later would we find out had been initiated or closed there.

“It was the event that was possible” was the phrase that we heard the most from the many people whom Magazine Imobiliário this year. Something else that was also repeated was “we came to show that we are united and strong and that we support SIL throughout it all.” Our magazine was one of these companies.

But, if you think that SIL 2020 was a failure in comparison to years previous, think again.

According to the AIP foundation, the 23ʳᵈ SIL, which was held in conjunction with Tektónica and Intercasa, “exceeded expectations.”

The organisation has stated that, “over the event’s four days, more than 8,500 people participated, more than 5,500 of whom visited in person while 3,000followed along

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online.” Pavilion 1 at the International Trade Fair Centre of Lisbon, SIL’s venue, welcomed 127 exhibitors, and the organisation had established that no more than 2,288 visitors could be at the event at any one time.

Among the businesses that typically attend this real estate-related event, there were some that seemed to attend not only out of solidarity but because they are true believers in the event. Such is the case of real estate agency Century 21, which, when talking to Magazine Imobiliário, spoke with optimism, especially in relation to the weekend when the number of visitors from the general population always increases.

The Realtors Association of Portugal (ASMIP)was another such stalwart supporter of the event. As ASMIP President Francisco Bacelar explained, there was no way the association could not be present “at such an important meeting place for the real estate

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industry. [We had to] support our associates and real estate brokerage in general despite the constraints the pandemic has imposed.”

Curiously, though, there were also companies that made their debut at SIL, driven by the idea of visibility with the lack of competition.

And it seems like it was a good investment.

As for the conferences, the presentations alternated depending on the day between SIL Investment Pro Powered by APPII (the Portuguese Association of Real Estate Investors and Developers) and APR (the Portuguese Resort Association), and the only reason why they didn’t have more people in the audience was because the Health Ministry (DGS)’s social distancing guidelines only allowed for a certain number of people to attend. Current topics, cross-cutting concerns, and a look at the present and what

the future will be like captured the attention of the public and speakers alike.

Before this trade fair “trio” kicked off, we asked SIL manager Sandra Fragoso whether the event would be postponed or kept digital if the COVID-19 pandemic worsened in Portugal. She responded that, while “the technology we have at our disposal will allow us to really enhance the SIL experience, taking things further than just the four-day in-person event,” they intended and had within reach the ability to “ensure our exhibitors’ and visitors’ safety and make sure they feel confident in our space,” so the event took place. And in good time too. A few weeks later and everything would have been different. They were very determined and courageous but also had timing and just a bit of luck on their side.

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Opinion

Aniceto Viegas

Quais são as perspectivas para o mercado residencial?

What’s the outlook for the residential market?

Aniceto Viegas Director-geral da AVENUE General Manager, AVENUE

O INE anunciou recentemente que no 1º semestre de 2020, as transacções de habitação diminuíram 6% em Portugal, reportando-se às unidades vendidas. No entanto, as transacções em valor subiram 2,5% no mesmo semestre. Os dados são comparados com o período homólogo de 2019 e reflectem um bom comportamento do mercado imobiliário. Contudo, sendo um sector com ciclos de produção e de venda mais longos do que outros sectores da economia, será extremamente interessante reavaliar os números no final do ano de 2020.

As transacções do 1º semestre de 2020 também realçam um mercado mais preparado e menos exposto a variações, como foi o caso das crises anteriores. Ou seja, é expectável que o sector imobiliário seja uma alavanca do crescimento económico dos próximos dois anos. Acredito que o sector tenha boas condições para captar a procura nacional e que Portugal continue a ser procurado por compradores e investidores estrangeiros.

No entanto, é importante preparar a retoma económica de forma a ter uma oferta menos onerosa para o comprador final, revendo o peso das taxas no sector imobiliário: desde as taxas cobradas pelos municípios até às taxas cobradas pelo Estado, nomeadamente em termos de IMT e de IVA. Relativamente à nossa capacidade de atracção de compradores internacionais, seria extremamente benéfico adiar o fim dos “golden visas” por mais um ou dois anos, evitando assim que Portugal perca competitividade em relação a outros países que mantiveram este incentivo.

The National Statistics Institute of Portugal (INE) recently announced that, during the first half of 2020, housing-related transactions decreased 6% in Portugal in terms of units sold.

However, the value of these transactions went up by 2.5% during the same timeframe. These data are compared with the same period as last year and mean the real estate market is performing well. However, given that real estate is an industry with production and sale cycles that last longer than those of other sectors of the economy, it will be extremely interesting to re-evaluate these numbers at the end of 2020.

Transactions from the first half of 2020 also paint the picture of a market that is better prepared and less exposed to the variations experienced during previous crises. In other words, we can expect for the real estate industry to be a driver of the next two years’ economic growth. I believe that the sector is in a good position to serve domestic demand and that Portugal will continue to be sought after by foreign buyers and investors.

However, it is important to set up the economic recovery in such a way that supply is less expensive for the end consumer, with an overhaul of the taxes and fees found in the real estate industry: from municipal fees to the taxes charged by the State, especially the Municipal Real Estate Transfer Tax (IMT) and the VAT. As for our ability to attract buyers from abroad, it would be tremendously beneficial to postpone the end of the “golden visas” for another year or two. Portugal would thus avoid loosing its competitive advantage in relation to other countries that have held onto this incentive.

Opinião Opinion

João Sousa

Investir abanou mas não quebrou

Investments have…but have not…

João Sousa CEO JPS Group

Em relação às possíveis mudanças no sector imobiliário após esta pandemia que estamos a atravessar, acredito que acima de tudo mudou todo um paradigma relativamente à forma como vemos, o mundo em geral, e o sector imobiliário em particular.

As pessoas por este mundo fora começaram a dar mais valor à qualidade de vida em casa pois sentiram que estar confinados, por exemplo, em 60 metros quadrados (m2) sem espaços exteriores, é totalmente diferente de estar confinados em 180m2 com jardim. Estar confinado num T2 e ter dois filhos de idades diferentes que antes da pandemia até dormiam num beliche sem problemas, passa a ser muito complicado quando têm que estar todos em casa, com aulas à distância e com os pais a dividir-se entre a sala e a cozinha em teletrabalho.

Esta mudança de necessidades é real e uma grande parte da população mundial passou por uma fase de quase insanidade nos meses de confinamento obrigatório.

Já as pessoas que tinham um escritório em casa, que tinham um pequeno espaço exterior, que tinham um quarto para cada elemento da família, têm uma opinião bastante diferente em relação à fase de confinamento. É destas diferenças sentidas em cada família, em cada pessoa, e no mundo em geral, que falamos quando abordamos as questões da fase pré e pós-Covid.

Por outro lado, o impacto económico nas mais diversas actividades económicas, não era esperado nem nunca sequer imaginado.

Na fase pré-Covid, por exemplo, quem tinha uma unidade hoteleira na capital, ou três ou

quatro restaurantes espalhados pela cidade, ou ainda uma discoteca “da moda” era considerado um empreendedor de sucesso quase “vitalício” com a afluência de turismo que tínhamos, e era impensável que, literalmente de um mês para o outro, fossem essas das áreas mais afectadas, com impactos negativos inimagináveis.

E infelizmente podemos aplicar esse pensamento a muitíssimas outras áreas de investimento, como sejam a aviação, cruzeiros, estâncias balneares, alojamento local, ginásios, centros comerciais e um sem fim de actividades económicas que pararam simplesmente de um dia para o outro. Sem falar dos trabalhadores que exerciam as suas profissões em todas essas áreas.

Mas como em todas as crises, surgiram oportunidades novas de negócio e houve sectores de negócio que saíram mais fortalecidos. Não posso dizer que o sector imobiliário tenha propriamente saído mais forte, porque estávamos a passar já uma fase muito forte e porque houve naturalmente algumas áreas no imobiliário que foram muito afectadas, sobretudo as que dependiam de investimento estrangeiro, mas considero que o sector imobiliário demonstrou que, à semelhança das estruturas anti-sísmicas, abanou, mas não quebrou.

E isso veio demonstrar, uma vez mais, que o sector imobiliário foi e continua a ser um dos maiores motores de recuperação económica do nosso País, e um dos sectores mais seguros onde investir, quer estejamos a falar de pessoas a título individual, quer estejamos a falar de investimentos de uma forma em geral.

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Regarding the changes the real estate industry may undergo after the present pandemic abates, I believe that, above all else, the way we see the world in general and real estate in particular will change.

People across the globe have begun to pay more attention to their quality of life at home, as they have realised that being cooped up in a 60-square-metre space with no access to the outside is totally different from being confined to a 180-squaremetre space with a yard. Being confined to a two-bedroom apartment and having two children of different ages who, before the pandemic, would sleep soundly in a bunk bed becomes rather complicated when everyone has to be at home, classes are online, and the parents are going back and forth between the living room and the kitchen while also teleworking.

This change in people’s needs is real, and much of the world has experienced a phase of near insanity with these months of mandatory confinement.

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For the people who’ve had a home office, a small space outside, and/or a room for each family member, though, their opinions regarding the confinement phase are rather different.

We’re talking about these differences felt by each household, each person, and throughout the world in general when we speak about pre- and post-COVID questions.

On the flip side of the coin, the impact this pandemic has had on any number of areas of economic activity was neither expected nor ever even imagined in people’s wildest dreams. Before COVID, for example, whoever owned a business in the hospitality industry in Lisbon or three or four restaurants spread throughout the city or even a “trendy” discotheque was considered to be an entrepreneur with virtually “lifelong” success thanks to the influx of tourism we had. It was unthinkable that, in the span of a month, those businesses would be the most heavily hit with unimaginable negative effects.

And, unfortunately, we can apply this line of thinking to many other areas of investment, such as aviation, cruises, seaside resorts, local lodging, fitness centres, shopping centres, and an unending list of economic activities that simply came to a halt from one day to the next. Not to mention the countless workers whose professions were in these areas…

As during any crisis, though, new business opportunities have arisen, and certain industries have emerged stronger than ever. I can’t exactly say that the real estate industry has emerged stronger because we were doing so well and because, naturally, there have been some parts of the industry that have suffered a truly devastating effects, especially those that depended on foreign investmen. But I do believe that the industry, just like a building designed to weather earthquakes, simply wobbled but has not fallen apart.

And this goes to show, once again, that the real estate industry has been and will continue to be one of Portugal’s greatest drivers of economic recovery and one of the safest industries to invest in, whether we’re talking about people investing individually or investing in general.

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Opinion

José Araújo

A mobilidade modifica e humaniza o conceito de escritório Mobility changes and humanises the concept of the office

José Araújo Director da Direcção de Crédito Especializado e Imobiliário Millennium bcp Director of the Department of Real Estate and Specialised Credit, Millennium bcp

Terá a pandemia e os seus efeitos acelerado uma realidade já anunciada? Deixarão de existir os escritórios tradicionais ou serão apenas diferentes, com ênfase na humanização dos mesmos?

Estas questões surgem da forma como o teletrabalho já foi encarado e com a qual nem todas as empresas se identificam ou estão preparadas, mas que mais cedo ou mais tarde têm que incorporar se querem sobreviver e prosperar. Uma coisa é certa, o mercado global não é o mesmo, a tecnologia está cada vez mais evoluída, e quem mais rápido se adaptar à mudança, maior sucesso alcançará porque chegará mais depressa a quem quer chegar, a clientes mais tecnológicos e mais exigentes. E o teletrabalho já era uma realidade em movimento e já mexia com o mercado imobiliário há algum tempo.

No contexto dos espaços de escritórios, a evolução costumava assentar nas formas de organização da sociedade, na tecnologia, no crescimento dos grandes centros urbanos, bem como nas formas de trabalhar. Hoje, a assunção de consciência por novos espaços de trabalho, quer sejam eles novos, quer sejam remodelados, reorienta a atenção de investidores de forma mais desafiante porque foi acrescentado um coeficiente (não mensurável) de incertezas.

Teletrabalho não é sinónimo de menor procura nem o fim dos escritórios, antes pelo contrário. Mas houve uma evidente contracção da procura por novos espaços porque retomar decisões de expansão ou deslocalização merece alguma cautela.

O teletrabalho ganha, efectivamente, uma

expressão importante e impacto nas empresas com a optimização do espaço e com as zonas de trabalho flexível. Haverá transformações, não só imediatas, ao nível da análise e definição de estratégias, como também a longo-prazo na reorganização no layout dos escritórios e na redução na área ocupada.

Mas não podemos descurar os benefícios do escritório físico, da colaboração interpessoal e da partilha dos valores e da cultura da empresa que promovem. E nesta conjugação híbrida, entre a incidência do teletrabalho e procura de espaços de menores dimensões ou a procura de espaços mais amplos e com layouts flexíveis, as oportunidades vão surgir. Os formatos Coworking voltarão a ter relevância para os investidores, talvez em sistemas integrados de Serviced Offices, dando forma a Serviços de Empresas, TMT’s & Utilities, Gabinetes de Arquitectura, contabilidade e advocacia, entre outros, com rendas mais atractivas, com maior atenção à qualidade dos espaços dentro do escritório e sobretudo das zonas sociais e de trabalho em equipa. As empresas vão ter que se reorganizar e com maiores preocupações ao nível do bem-estar dos seus colaboradores.

Espera-se uma transformação no sector, mas será uma transformação sustentada em fluxos de investimento, quer nacionais, quer estrangeiros, impulsionados pelas características que nos distinguem e que têm cativado a procura, tais como os recursos humanos qualificados e a segurança.

O teletrabalho e a sua força no futuro dos escritórios, vai trazer consigo a valorização

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da vida humana, da sua importância e propósito na vida das empresas, ajudando a criar um equilíbrio entre a vida profissional e pessoal, com consequências imediatas na forma como se ocupamos espaços de trabalho, na qualidade com que se comunica, no maior envolvimento, colaboração e criatividade e na produtividade aferida. O desenvolvimento e transição tecnológicos já começaram há algum tempo nas empresas que querem prosperar, e não há nada que os pare.

Will the pandemic and its effects hasten the coming of a reality whose advent has already been foretold? Will traditional offices cease to exist or will they just be different, with special emphasis on humanising them?

These issues have arisen largely because of telework. Not all companies identify with or are prepared for it, but, sooner or later, they will have to incorporate it if they want to survive and prosper. One thing is certain: the global market is not the same. Technology is ever evolving, and whoever adapts the fastest to these changes will have the most success because they will be the ones to most quickly reach those who want to come, customers who are ever the more demanding and technologically inclined.

And telecommuting was already making its mark on the global stage, influencing the real estate market to some extent for quite some time now.

Office spaces have evolved based on how society has been organised, technology, growth in large city centres, and work styles. Today, when it comes to new workspaces, be they brand-new or remodelled, investor attention is redirected in a more challenging way because an immeasurable number of uncertainties has been added.

Telework is synonymous with neither less demand nor the end of the office. Quite the contrary. But there has been a clear decline in the demand for new spaces because taking up expansion or relocation decisions deserves some degree of caution.

Telework, in fact, is an important tool and has a profound impact on companies, helping them optimize their space and create flexible working areas. There will be changes immediate and otherwise in terms

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of analysing and defining strategies. Office layouts will also be reorganised, and the amount of space that offices take up will shrink.

But we cannot overlook the benefits of having a physical office, of interpersonal collaboration, and of sharing the values​​ and culture of a company. And opportunities will arise with this hybrid combination, with telecommutingon the one hand and the demand for generally smaller spaces or larger spaces with flexible layouts on the other. Co-working will once again be relevant to investors, perhaps in the form of integrated Serviced Offices, providing spaces for those working in Business Services, TMTs & Utilities, Architecture, Accounting, Law, and more. Leasing these areas will be affordable, and greater attention will be paid to the quality of the spaces within the office, especially the social areas and spots where people will work as a team. Companies will have to reorganise and concern themselves with the well-being of their employees. A transformation in the industry is expected; it will be a sustained one in terms of investment flows, both domestic and foreign, driven by the characteristics that set us apart and have attracted demand, such as qualified human resources and security.

Telecommuting and its influence on the future of the office will bring with it a better appreciation for human life and its importance and purpose in companies’ lives, helping people strike a better balance between their professional and personal lives.

This will have immediate consequences on the way we occupy work spaces, the quality of our communication, and productivity and will also bring about greater involvement, better collaboration, and more creativity. Adapting to technological developments and change began some time ago in companies that want to thrive, and there is nothing that will stop them.

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Plumb Line

Olhar Ă lupa

Looking through the magnifying glass

Ter o controlo Having control

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Diagnóstico, planeamento, definição de estratégias, onde cortar nos custos, como optimizar recursos… tudo para promover o sucesso de um projecto, de um cliente. Falámos com dois empresários de diferentes gerações para perceber como vai o reino da consultoria da construção em Portugal.

Diagnostics, planning, defining strategies, where costs can be cut, how to optimise resources… All this is done for the success of a project, of a client.

We spoke with two entrepreneurs from different generations to better understand how consulting in the realm of construction is going in Portugal.

Texto Text: Carla Celestino

Horácio Preto é sócio fundador e um dos gerentes da Ficope, uma empresa no mercado há 30 anos, que vai logo dizendo que “o trabalho de consultoria na área da Engenharia é muito abrangente e essa abrangência em muito contribui para o sucesso dos projectos dos clientes”.

De que forma perguntamos nós. “A começar pela análise e compatibilização dos projectos na qual se inclui a análise das soluções desenvolvidas, assim como a verificação de que as mesmas são as mais correctas e a mais adaptadas aos fins a que se destinam. Passando depois por um estudo do mercado, procurando os melhores empreiteiros para a obra em causa, analisando os preços apresentados e obviamente na sequência destes, atingir-se o melhor valor negocial para o projecto”.

Mas o papel de um consultor nesta área vai mais além. É que, como todos sabemos, nem sempre é logo atribuído o alvará de construção. Mas mesmo nesta situação, como Horácio Preto salienta, fazer-se “o acompanhamento da evolução do projecto junto das entidades oficias, até à sua obtenção, assim como da OVP (ocupação de via pública), é também um serviço muito importante”.

O jovem empresário José Pedro Almeida Guerra assumiu recentemente as rédeas da Rockbuilding, empresa que em 2019 celebrou

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20 anos e que, como diz, “o conhecimento e experiência adquiridos ao longo dos anos nas várias fases do projecto nos sectores da construção e do imobiliário, habilita-nos a assessorar na definição de estratégias específicas para cumprir os objectivos de investimento dos nossos clientes, antecipando riscos eoptimizando a fase da construção em termos de prazos, custos e qualidade”.

O que importa na fase de obra

Se o planeamento e o traçar de estratégias é importante na fase inicial de um projecto, na fase de obra, a consultoria é determinante no controlo de custos, prazos e qualidade de um empreendimento. Aliás, esta é uma visão partilhada por ambos os interlocutores.

“A experiência de uma equipa sénior é uma necessidade, pois o conhecimento acumulado ajudará sempre e da melhor maneira a resolver e a redimir muitas situações que, quer se queira, quer não se queira, sempre aparecem no desenrolar da execução de uma obra”, afirma Horácio Preto. Acrescentando que, “nesta fase, um controlo perfeito da qualidade, dos prazos, da segurança e do valor final da obra dentro do budget, são o garante do resultado pretendido”.

Também José Pedro Almeida Guerra concorda “em absoluto” com a consultoria em fase

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de obra. Aliás, como acentua, “é fundamental a estruturação prévia de três documentos essenciais para o desenvolvimento dos projectos - Programa, Planeamento e Orçamento -, os quais terão de ser geridos de forma exigente e dedicada, de modo a que se possam cumprir os objectivos delineados com o cliente em termos de prazo, custo e qualidade para o respectivo empreendimento imobiliário”.

Neste sentido, defende que “a assessoria técnica, desempenhada por uma equipa experiente e pluridisciplinar, é uma mais-valia para os promotores imobiliários” que ao confiarem a gestão dos seus projectos “terão o conforto de uma consultoria especializada para o acompanhamento do desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários”.

Cenário pessimista mas há excepções

No último inquérito da Associação Portugue-

sa de Projectistas e Consultores (APCC), de Julho, 52% dos inquiridos assinalou suspensões dos trabalhos em curso até 25% e 13% dos trabalhos suspensos corresponderam a consultoria.

“Como todos as empresas sentimos algum impacte da pandemia, embora tenhamos rapidamente estabilizado a nossa actividade.

Assim, na medida em que a maior parte dos projectos sob nossa gestão se encontram ainda em fase de concepção, conseguimos manter a nossa actividade de consultoria sem grandes alterações, acrescentando valor ao desenvolvimento dos empreendimentos”, avança o director da Rockbuilding.

Bons momentos são também vividos na Ficope que até há presente data não sentiu “qualquer impacto negativo no desenvolvimento económico da nossa actividade”. Como refere, “todos os projectos e obra que tínhamos em carteira continuam a desenvolver-se,

A assessoria técnica, desempenhada por uma equipa experiente e pluridisciplinar, é uma maisvalia para os promotores imobiliários.

Technical advice and guidance given by an experienced, multidisciplinary team is a true asset for real estate developers.”

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obviamente com as contingências que a Covid-19 implica” e “os objectivos propostos a atingir-se, mantêm-se”.

Lembra ainda que “muitos outros projectos têm sido lançados no mercado neste período pandémico e alguns deles com dimensões enormes”, pelo que, como realça, “até agora, do ponto de vista do volume de trabalhos em curso nada a referir negativamente, há trabalho e o mercado continua activo”.

Apesar deste cenário optimista, a realidade é que vivemos tempos de incertezas.

Ainda assim, José Pedro Almeida Guerra tem a convicção que o “sector da construção é um dos motores fundamentais que poderá contribuir para desafiar uma eventual crise económica que se perspectiva”. Mas alerta que “esta luta não poderá ser realizada unicamente pelos agentes privados”, “caberá ao Estado, bem como às respectivas autarquias, apoiar e disponibilizar os meios necessários que visem garantir uma maior estabilidade ao investimento nas actividades do imobiliário e da construção e, assim, permitir uma rápida recuperação económica”.

Conhecendo bem o mercado, Horácio Preto afirma que sabe que a “uma possível retracção do mercado, irá também trazer alguma retracção ao sector e originará algumas dificuldades em empresas menos estruturadas”.

Mas pessoalmente mostra-se confiante “na ciência e na medicina, pelo que, certamente em meados do ano que vem, existirá alguma vacina ou medicação capaz de travar o Covid-19” e acredita que “após essa data, a economia na sua generalidade irá voltar a crescer de uma forma bastante significativa”.

Horácio Preto is a founding member of and one of the managers at Ficope, a company that has been around for 30 years. Preto starts out by saying that “consulting work in the Engineering arena is very wide-reaching in scope, and this contributes a great deal to the success of our clients’ projects.”

We asked how. Said he, “We start by analyzing our clients’ projects and assessing their compatibility, which includes analyzing the solutions that have been developed and verifying they are the most appropriate for and best adapted to the purposes they are intended to serve. After this, we conduct a study of the market and look for the best contractors for the project in question, analyzing their prices and, of course later negotiating the best value for the project.”

But the role of a consultant in this area is much more involved. We all know well that building permits are not always granted easily. Even still, though, Preto says, “Monitoring

Um controlo perfeito da qualidade, dos prazos, da segurança e do valor final da obra dentro do budget, são o garante do resultado pretendido.

Perfect control over quality, timelines, safety, and the final cost and valuation of a build guarantee the intended result is achieved.”

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Construção em terreno positivo Construction gaining positive ground

Os concursos promovidos e os contratos celebrados de empreitadas de obras públicas encerraram o terceiro trimestre de 2020 com variações positivas, conforme avançou a Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN).

De acordo com a associação, os concursos de obras públicas promovidos tiveram, em Setembro, uma variação positiva de 16%; enquanto os contratos celebrados de empreitadas de obras públicas cresceram 3%.

O sector da Construção, de uma forma geral, e as obras públicas em particular, têm demonstrado uma significativa resiliência perante o impacto do actual surto pandémico na actividade económica, com os principais indicadores sectoriais a manterem-se mais positivos do que os apurados para a maioria da economia.

According to the Association of Civil Construction and Public Works Industrialists (AICCOPN), 3Q 2020 was a positive one for the tenders held and the contracts signed for public works projects.

Information released by AICCOPN reveals that tenders for public works had a positive variation of 16% in September, while contracts signed for public works projects grew 3%.

The construction industry as a whole and the public works sector in particular have been exhibiting significant resiliency in the face of the impact that today’s pandemic is having on economic activity, with the industry’s main indicators remaining more positive than those in the majority of the economy.

a project’s status with official entities until the end as well as keeping up with public rights-of-way (OVP) is also a very important service.”

Young entrepreneur José Pedro Almeida Guerra recently took over the reins of Rockbuilding, a company that celebrated 20 years in 2019. As Guerra says, “the knowledge and experience we’ve acquired over the years in the various phases of a project in the construction and real estate sectors has enabled us to be able to help our clients define specific strategies to meet their investment objectives, anticipating risks and optimizing the construction phase in terms of deadlines, costs, and quality.”

What matters during the construction phase

While planning and designing strategies are important during the initial phase of a project, consulting is decisive in controlling the costs, timelines, and quality of a development during the construction phase. In fact, this is an opinion vision shared by both of our interviewees.

“The experience of a senior team is a necessity, since the knowledge they’ve accumulat-

ed will always help resolve many situations in the best way possible, situations that, like it or not, always crop up when constructing a project,” explains Preto.

He adds that, “during this phase of a project, perfect control over quality, timelines, safety, and the final cost and valuation of a build guarantee the intended result is achieved.”

Guerra is also in “absolute” agreement that using a consulting team during construction on a project is essential. In fact, he explains, “It is essential to have three particular documents that are fundamental to developing a project written beforehand: Program, Planning, and Budget. These documents must be adhered to unwaveringly and in a dedicated fashion so that the objectives set with the client regarding schedule, cost, and quality for the real estate project involved are met.”

To achieve this, he argues that “technical advice and guidance given by an experienced, multidisciplinary team is a true asset for real estate developers.” Upon entrusting the management of their projects to others, real estate developers “will be able to rest easy, having the peace of mind that they have a specialised consulting team monitoring the progress of their real estate projects.”

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A grim outlook but exceptions do exist

In their latest report published in July, the Portuguese Association of Developers and Consultants (APCC) found that 52% of those surveyed said, as a result of the COVID-19 health crisis, up to 25% of their projects underway had been suspended; 13% of these suspended projects were related to consulting.

“Just like any other business, we’ve felt some impact from the pandemic, although we’ve managed to quickly stabilise our business.

So, given that the majority of the projects we manage are still currently in the conceptual phase, we’ve been able to keep busy without large changes, adding value to the development of these projects,” explains Guerra.

Ficope has, so far, also been left largely unscathed, as it hasn’t felt “any negative impact to our business financials. […] All the projects we had in the pipeline are still going forward, with all the due COVID-19-relatedcontingencies in place, of course, and all the objectives that have been proposed will be remaining in place.”

Preto also recalls that “many other projects have been launched on the market during this pandemic period, and some of them are

of enormous scale,” so, “so far, in terms of the amount of work under way, there’s nothing to mention negatively. There’s work out there, and the market remains active.”

Despite this optimistic scenario, the reality is that the times we live in are uncertain.

Nevertheless, Guerra is of the opinion that the “construction sector is one of the most important drivers [of activity] that could help the country face a possible economic crisis.”

But he warnst hat “this fight cannot be fought by the private sector alone. […] Our national and local governments will have to support measures and make available the means necessary to ensure greater stability for investment in the real estate and construction, thereby allowing for a quick economic recovery.”

Knowing the market well, Preto claims that “a possible contraction in the market will also bring some contractions to the industry and will cause some difficulties for less established companies.” But, personally, he is confident “in science and medicine. Surely by the middle of next year, some vaccine or therapeutic capable of stopping COVID-19 will exist, so, after that comes out, [I trust that] the economy will, overall, return to growth in a rather significant way.”

O sector da construção é um dos motores fundamentais que poderá contribuir para desafiar uma eventual crise económica que se perspectiva.

Construction sector is one of the most important drivers [of activity] that could help the country face a possible economic crisis.”

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Nova geração verde New green generation

Bolhas sob pressão Bubbles under pressure

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No dia em que o Primeiro-Ministro António Costa entregou o primeiro esboço do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR), em Bruxelas, ficou a saber-se que o Governo prevê gastar 186 milhões de euros em investimentos em hidrogénio e gases renováveis, no âmbito da Estratégia Nacional para o Hidrogénio. Mas será sustentável para o nosso País?

On the day when Prime Minister António Costa delivered the first draft of the Recovery and Resiliency Plan (PRR), in Brussels, it became known that the Government is planning on spending €186 million EURon investments in hydrogen and renewable gases as part of the National Hydrogen Strategy. But will this be sustainable for Portugal?

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Fora da caixa Out of the box

Sustentabilidade de Lisboa para o mundo Sustainability from Lisbon to the world

O Planetiers World Gathering realizou-se, pela primeira vez, em Lisboa.

A conferência híbrida de inovação sustentável chegou online a mais de 10.000 participantes em todo o mundo e 2.000 pessoas passaram presencialmente pelos espaços do Altice Arena.

Temas como ecologia, mudanças climáticas, pobreza, educação e fome foram debatidos com o objectivo de sensibilizar e provocar uma transformação de comportamentos de consumo, estimulando uma maior consciência e responsabilidade em geral.

O sucesso foi tal, que a organização já anunciou que vai ser realizado anualmente.

De acordo com o PRR, a aposta no hidrogénio e gases renováveis visa “apoiar o investimento, maioritariamente privado, no aumento da capacidade instalada em electrolisadores para a produção de hidrogénio verde e gases renováveis, em estreita cooperação entre as autoridades públicas e os intervenientes dos diversos sectores envolvidos”.

O documento refere também que o Governo reconhece a “importância do hidrogénio verde”, nomeadamente por “constituir uma solução para processos industriais intensivos, para o armazenamento de energia produzida através de fontes renováveis e para o surgimento de outros combustíveis de base renovável, como é o caso dos combustíveis sintéticos para o sector dos transportes marítimos e aviação”.

Recorde-se que o Executivo aprovou, em 21 de Maio, a Estratégia Nacional para o Hidrogénio (EN-H2), que prevê investimentos de 7.000 milhões de euros até 2030. Entre os objectivos deste plano está a diminuição da importação de gás natural que poderá chegar aos 300 a 600 milhões de euros e o acelerar do processo de abandono progressivo do uso de combustíveis fósseis a nível nacional.

No documento EN-H2, o director-geral de Energia e Geologia, João Correia Bernardo,

esclarece que o hidrogénio, “enquanto vector energético, pode ser utilizado de forma praticamente universal, seja para produção de electricidade, produção de calor e frio, como combustível para todas as formas de locomoção, seja nos mais variados sectores de actividade onde a energia é necessária, indústria, serviços, edifícios, entre outros”.

Pontas soltas

O hidrogénio é encarado como uma forma de reduzir o impacte negativo das emissões do gás natural através da incorporação de uma percentagem de hidrogénio na rede de transporte. Mas será que é totalmente sustentável?

Uma das dúvidas que esta forma de energia alternativa levanta prende-se com a necessidade do recurso a água doce, um bem cada vez mais escasso. A este propósito, a ZERO - Associação Sistema Terrestre Sustentável ressalva que “não apenas a ciência ainda é limitada nas respostas relativamente ao uso de águas residuais como o volume disponível em Portugal é limitado”, que “a dessalinização também não é uma via a prosseguir dados os elevados custos energético” e “com um clima cada vez mais seco, esta preocupação tem de ser efectivamente endereçada”.

The Planetiers World Gathering was recently held in Lisbon for the first time.The hybrid sustainable innovation conference reached more than 10,000 participants throughout the world online, and 2,000 peoplepassed through the the event’s spaces at the Altice Arena.

Such topics as ecology, climate change, poverty, education, and hunger were debated with the goal of raising awareness and bringing about a change of consumption behaviours, encouraging a greater sense of responsibility in general.

The event was such a success that the organisation has already announced that it will be held annually.

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O hidrogénio, enquanto vector energético, pode ser utilizado de forma praticamente universal.

Hydrogen, as an energy source, can be used practically universally.”

Mas há outras questões.

No documento EN-H2, o secretário de Estado Adjunto e da Energia, João Galamba, afirma que “Portugal apresenta condições muito favoráveis para a instalação de uma indústria de produção de hidrogénio verde com potencial exportador que será igualmente um catalisador de toda uma nova economia associada ao hidrogénio”.

Mas a exportação, que é apontada como uma das mais-valias, deve ser, segundo a ZERO, “devidamente avaliada” uma vez que “as necessidades nacionais para a descarbonização não parecem permitir essa possibilidade nas quantidades expectáveis na estratégia”. As necessidades domésticas deveriam, assim, ser prioritárias.

Para a associação ambiental, “faz sentido equacionar o uso para transporte exclusivo de hidrogénio pela actual rede de distribuição de gás natural, mas devem-se avaliar detalhadamente e evitar gastos enormes na construção de uma rede dedicada a hidrogénio ou na actualização da rede de gás para transporte exclusivo de hidrogénio”. Além disso, defende a produção de hidrogénio próxima dos locais de consumo.

Sustenta ainda que os “impactos ambientais a montante e a jusante dos sistemas, nomeadamente a nível dos recursos hídricos, das áreas ocupadas com instalações fotovoltaicas ou da utilização do hidrogénio quando comparado com alternativas” devem ser avaliados e bem pensados.

Nota ainda para o facto de, segundo o EN-H2, o valor final de comercialização do hidrogénio poder vir a ser consideravelmente superior ao custo de produção. Assim, o patamar de 2 €/kg H2 de custo de produção em 2030 poderá significar um custo final para o consumidor de 4-8 €/kg H2, dependendo da op-

timização dos modelos de negócio e respectiva taxação. Valores que suscitam dúvidas no acesso à média portuguesa.

Quer parecer que a questão do hidrogénio ainda tem muitas pontas soltas. O que leva a questionar também: Tendo Portugal tantas horas de sol, vento e mar é necessário apostar numa energia ainda em desenvolvimento e, sobretudo, tão volátil?

According to the PRR, focusing on hydrogen and renewable gases will “support investments that are mostly private which seek to increase the capacity of electrolysers to produce of green hydrogen and renewable gases, in close cooperation between the public authorities and the actors of the different sectors involved.”

The document also states that the Government recognises the “importance of green hydrogen,” namely because it is a “solution for intensive industrial processes, for the storage of energy produced from renewable sources, and for the emergence of other renewable fuels, such as synthetic fuels for maritime transport and aviation.”

It is worth remembering that, on 21 May, the Executive Branch of the Portuguese government approved National Hydrogen Strategy (EN-H2), which calls for investments worth €7 billion EUR in the area by 2030.

Among the plan’s objectives is decreasing the country’s usage of natural gas imports, which could be worth €300 to 600 million EUR and accelerate the process of gradually abandoning the use of fossil fuels throughout the country.

In the EN-H2 document, the head of the General Directorate of Energy and Geology states that hydrogen, “as an energy source, can be used practically universally, be it for the production of electricity, heat, or cold; as a fuel for all forms of transportation; or in any sector of activity where energy is needed such as industry, services, buildings, and more.”

Loose ends

It is thought that using hydrogen could be a way to reduce the negative impact of natural gas emissions if a percentage of it could be incorporated into the transportation network.

But will this be entirely sustainable?

One of the reasons why doubt has been cast on this kind of alternative energy has to do with the fact that it requires fresh water, a resource that is increasingly hard to come by. Because of this, ZERO – Association for

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As cores do hidrogénio The colours of hydrogen

Actualmente, cerca de 96% do hidrogénio utilizado a nível mundial é obtido através da reformação de combustíveis fósseis: 48% via gás natural; 30% via petróleo/nafta; e 18% via carvão. Os restantes 4% são produzidos através da electrólise da água.

A electrólise da água, quando utilize exclusivamente electricidade renovável produz o designado hidrogénio verde.

Mas também há o hidrogénio castanho obtido através da gaseificação do carvão ou do gás natural; o hidrogénio cinzento produzido a partir da reformação do metano (SMR); e o hidrogénio azul obtido quando a produção via SMR é tratada em seguida com captura e armazenamento de carbono (CCS).

Currently, about 96% of the hydrogen used throughout the world is obtained by way of reforming fossil fuels: 48% from natural gas; 30% fromoil/naphtha; and 18% from coal. The remaining 4% is produced via water electrolysis.

When using renewable electricity exclusively, the electrolysis of water produces so-called green hydrogen.

Brown hydrogen, obtained by the gasification of coal or natural gas; grey hydrogen, produced from steam methane reformation (SMR); and blue hydrogen, which is also produced via SMR but is then treated with Carbon Capture and Storage (CCS) technologies, also exist.

Fonte/Source: ER-H2

Foto Photo: Terry Vlisidis on Unsplash

Azimute

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Uma das dúvidas que esta forma de energia alternativa levanta prende-se com a necessidade do recurso a água doce, um bem cada vez mais escasso.

One of the reasons why doubt has been cast on this kind of alternative energy has to do with the fact that it requires fresh water, a resource that is increasingly hard to come by.”

the Sustainability of the Earth System argues that “not only is the science still limited in its answers to the use of wastewater but the amount available in Portugal is also limited.”

ZERO further states that “desalinisation is also not a preferable path to go down given the process’s high energy usage” and, “with an increasingly dry climate, this concern has to be appropriately addressed.” There are other questions as well.

In the EN-H2 document, Assistant Secretary of State and Energy João Galamba says that “conditions in Portugal are very favourable for setting up a green hydrogen industry with export potential, which will also be a catalyst

for a whole new hydrogen-based economy.”

But, according to ZERO, exporting, which is seen as one of hydrogen’s potential advantages, must be “properly evaluated,” since “Portugal’s decarbonisation requirements do not seem to compatible with the quantities laid out in the strategy.” Domestic needs should, thus, be given priority.

For the environmental association, “it makes sense to consider using the current natural gas distribution network to exclusively transport hydrogen, but the costs must be evaluated in detail, avoiding huge spending on constructing a network dedicated solely to hydrogen or updating the gas network to

transport hydrogen exclusively.” ZEROalso argues that hydrogen should be produced close to where it will be consumed.

It further states that the “environmental impacts up- and downstream from the systems, namely in terms of water resources, in the areas where photovoltaic facilities will be set up” must also be evaluated and well thought out, as must be the environmental impacts stemming from “the use of hydrogen in comparison to alternatives.”

ZERO finally points out that, according to the EN-H2, the final cost of bringing hydrogen to the market may end up being considerably higher than what it costs to produce it. So, a production cost of€2/kg H2 in 2030 could mean a final cost of €4-8/kg H2 for the end consumer, depending on business models and how customers are charged. These kinds of prices raise questions regarding access for the average Portuguese.

It seems that the hydrogen question still has a number of loose ends. Which leads us to wonder, given that Portugal has so much sunlight, coastline, and wind, will it really be necessary to invest in yet another kind of energy that is still under development and, above all else, so volatile?

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Reestruturação Restructuring

Imobiliário no Porto abrandou.

E agora o que fazer?

Real estate in Porto has slowed down.

So, what do we do now?

Ventos do Norte

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Foto Photo: Alexander Bogorodskiy

North Winds

É incontornável o efeito que a pandemia de Covid-19 está a provocar no imobiliário em todo o País. A situação no Porto não é excepção.

The effects that the COVID-19 pandemic has had on the real estate industry throughout Portugal are unavoidable. The situation in Porto is no exception.

Texto Text: Elisabete Soares

O Porto, contudo, sendo uma das regiões do País que nos últimos dois anos apresentou um grande fulgor nos diferentes segmentos, sobretudo nos serviços e retalho, é de esperar que o impacto seja maior ou pelo menos diferente, em comparação sobretudo com Lisboa.

E a verdade é que a fase actual é de algum abrandamento, com muitos dos promotores a repensarem os projectos e a alterar, quando ainda é possível, analisando “novos formatos” que se adeqúem às novas necessidades criadas pela actual situação em que vivemos.

Esta situação deve-se sobretudo à nova realidade criada pela possibilidade do teletrabalho e pelo comércio electrónico que reduziram substancialmente a necessidade de espaços físicos.

Neste momento é visível que alguns promotores fazem “ajustes” nos projectos e equacionem os “novos formatos de imobiliário”, sobretudo com empreendimentos que tenham a possibilidade de conjugar a habitação e serviços, como os “serviced apartments”, ou se posso fazer uma diferente optimização de espaços dentro das próprias habitações, com a criação de varandas ou terraços, ou, ainda,

redireccionamento os empreendimentos de Alojamento Local e da hotelaria para a habitação ou para o arrendamento permanente.

Contudo, é também visível que vários promotores a actuar na Invicta estão a optar por colocar os projectos imobiliários em venda, alguns que estavam destinados a serviços e a retail, mas outros que estavam destinados a habitação.

Ligeiro ‘delay’ no mercado

Os profissionais a actuar no mercado reconhecem que os últimos meses estão a acarretar mudanças significativas no mercado.

Contudo, apesar do ligeiro delay (atraso) no avanço dos projectos, a convicção dos profissionais é que “nada parou” e que há apenas “um timing diferente”.

Esta é a opinião transmitida pelo consultor imobiliário Duarte Nuno Rodrigues. “Os promotores continuam a andar com os processos, embora alguns estejam a analisar e a repensar se devem prosseguir ou devem alterar os projectos”, destaca.

Considerando que os vários segmentos de mercado estão “a ser afectados de forma diferente”, Duarte Nuno Rodrigues destaca o facto de alguns promotores “que estavam a

50 Ventos do Norte

Foto Photo: Filipa Brito

North Winds

desenvolver projectos especulativos”, e que estavam a aproveitar o bom momento no mercado para “conseguir umas yields simpáticas”, neste momento, pode não fazer sentido o seu avanço.

Foram estes promotores os primeiros “a repensar os projectos” e mesmo a colocá-los em venda.

Outros promotores, sobretudo no segmento de escritórios, que firmaram acordos com um cliente final, apresentam uma segurança diferente que permite avançar com os empreendimentos.

Mercado continua atractivo

Apesar do contexto pandémico impactar de forma negativa no ritmo de actividade do mercado de escritórios a nível nacional, a

dinâmica empresarial do sector no Grande Porto manteve-se activa, destaca a Predibisa no mais recente OnOffice, que estuda este segmento de mercado.

Para Graça Ribeiro da Cunha, Associate Director da Predibisa, “o mercado de escritórios do Porto continua atractivo na captação de novas empresas que se pretendem instalar na cidade, apesar de, actualmente, o processo de decisão/negociação ser mais longo”.

A prova disso é que a Predibisa concluiu com sucesso a instalação da Körber e da Fujifilm.

Contudo, alerta que “nos últimos meses verificou-se a tendência de procura por áreas menores, principalmente por empresas que já se encontram instaladas no Porto”. Destaca, ainda, que “a análise de novos projectos continua uma incerteza e notamos um adia-

mento em termos de decisão, fruto da actual conjuntura económica”.

Contudo, Graça Ribeiro da Cunha está confiante que o Porto continuará no radar dos investidores e que terminaremos este ano com um resultado positivo, apesar dos actuais impactos da pandemia.

Although Porto was one of the regions of Portugal that was most ablaze with all kinds of real estate activity over the past two years (especially in the services and retail segments), it is thought that the impact the pandemic will have on its real estate market will be greater – or, at least, different – than that which other areas, especially Lisbon, will endure.

The truth is that the market is currently ex-

Ventos do Norte North Winds

periencing a slowdown of sorts, with several developers redesigning and changing their projects whenever possible and analysing “new formats” that suit the new needs this pandemic has created.

This situation has come about mostly thanks to the new opportunities that teleworking and e-commerce present, both of which have substantially reduced the need for physical spaces.

At the present time, we can see some developers making “adjustments” to their projects and weighing “new real estate formats” against each other, especially with developments such as “serviced apartments” that have the potential to be mixed use, combining housing and services. Other such pivots may consist of rearranging spaces within the houses themselves, adding balconies or ter-

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races, or even repurposinghotel and Local Lodging projects for permanent housing or renting.

However, we can also see that a number of developers doing business in Porto are opting to put their real estate projects up for sale. Some such projects were designed for the services segment, some for retail, but some were also housing projects.

Slight delay in the market

Professionals working the market know that significant changes have come to pass over the last few months.

Nevertheless, despite the slight delay in the progress of the city’s projects, the experts of are of the opinion that “nothing has stopped” and that, now, the “timing [is] slightly different.”

Foto Photo: IMMOPO

52 Ventos do Norte North Winds

This is precisely what the real estate consultan Duarte Nuno Rodrigues believes. Rodrigues explains, “Developers are continuing to march on with all the appropriate processes, although some are re-evaluating and pondering whether they should proceed or if they need to alter their projects somehow.”

Given that each segment of the market is “being affected differently,” Rodrigues highlights the fact that some developers “who were working on speculative projects” – and who were making the most of the market’s good momentum at the time to “achieve some nice yields” – may now find it unwise to proceed.

These developers were the first ones to “rethink their projects,” some even putting them up for sale.

Other developers, especially those working in the office segment, who signed agreements with an end customer have a slightly better sense of security that has allowed them to move forward with their projects.

The market remains attractive

Although the pandemic has been negatively affecting the rhythm of the market for office space throughout Portugal, Predibisa stated in its most recent OnOffice report, which studies this segment of the market, that the industry’s business dynamics in Greater Porto have remained lively.

For Graça Ribeiro da Cunha, Associate Director of Predibisa, “Porto’s office market remains attractive and continues to entice new compa-

nies that which to set up shop in city, despite the decision/negotiation process taking a bit longer at present.” Proof of this is the fact that Predibisa successfully completed the process of helping Körber and Fujifilm open offices in the city. However, she warns that, “over the past few months, we have seen demand trend towards smaller spaces, primarily from companies that already have offices in Porto.” She further highlights the fact that “new project analyses remain uncertain, and we are noticing that decisions are being postponed as a result of the current economic situation.”

Despite this, da Cunha is confident that Porto will remain on investors’ radars and that we will end this year with positive results, regardless of the pandemic’s current effects.

Sol 54 e Lua Sol e Lua

Tourism

Tourism

Hotelaria Hospitality

Inverno glacial A frigid winter

Sol e Lua Tourism

“O Verão foi um balão de oxigénio, mas a seguir ao Verão caiu um balde água fria” sobre os hotéis de Portugal. Apesar de as expectativas estarem a esfriar, dois grupos hoteleiros mostram-se calorosos em relação a 2021.

“Summer was a balloon of oxygen, but, after summer, a bucket of cold water has fallen” on Portugal’s hotels.

Although outlooks are cooling off, two hotel groups are gearing up for a hot 2021.

A afirmação referente ao Verão foi proferida pela presidente executiva da Associação da Hotelaria de Portugal (AHP), Cristina Siza Vieira, na conferência de imprensa de apresentação dos resultados do inquérito “Impacto da Covid-19 na Hotelaria – 4.ª fase – Balanço do Verão / Perspectivas Outono”.

De acordo com este inquérito, realizado junto dos seus associados entre os dias 21 de Setembro e 15 de Outubro, no mês de Junho 51.84% das unidades hoteleiras ainda se encontravam encerradas mas em Setembro já só 24,65% dos hotéis é que estavam fechados.

Embora fosse previsível que existisse uma quebra nas reservas e nos preços nos meses do Verão, o que veio a concretizar-se, a realidade é que houve uma excepção a este cenário: o Alentejo. Esta região registou, em Agosto, uma taxa de ocupação média de 71% e esta elevada procura levou a um aumento das tarifas média na ordem dos 158 euros (em 2019 foi de 150 euros).

O Algarve foi o segundo destino nacional com melhor performance, tendo obtido em Agosto uma taxa de ocupação de 63% mas onde o preço médio desceu dos 150 euros, em 2019, para os 127 euros em 2020.

Para se ter uma visão do dramatismo que a hotelaria encontra-se a atravessar basta

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mencionar que o Verão trouxe à Área Metropolitana de Lisboa (AML) uma taxa de ocupação média de apenas 18%, quando em 2019 essa mesma taxa ascendeu a 90%.

O inquérito dá ainda conta que entre os principais clientes da hotelaria estiveram, claramente, os portugueses, seguidos dos espanhóis, franceses e holandeses.

“O embate tem tido uma dimensão gigantesca na quebra da procura e, desde o primeiro momento, temos observado um esforço muito significativo das entidades governativas para implementar medidas importantíssimas que ajudem todos os sectores associados ao turismo a minimizar um drama económico e social” afirma Miguel Proença, administrador do Grupo Hoti Hotéis. Infelizmente, como diz, “estamos ainda a meio da pandemia e é possível que os próximos seis meses sejam piores do que os seis meses anteriores”.

Sector dependente da evolução pandémica

Nesta fase e até que a situação da pandemia de Covid-19 não esteja controlada é muito difícil fazer previsões na hotelaria portuguesa.

Basta referir que o feriado dedicado aos finados, aproveitado por muitos para uma escapadinha, foi colocado em causa com a proibição de deslocações no período de 30

56 Sol e Lua Tourism

Em que ficamos?

Where we are now

“Dois pesos e duas medidas” “Double standards”

de Outubro a 3 de Novembro. O que levou algumas associações a solicitar junto do Governo a excepção desta aplicação às reservas já efectuadas no alojamento turístico, bem como nos eventos familiares e corporativos.

Esta ideia de imprevisibilidade é partilhada pelo administrador do Grupo Hoti Hotéis.

Por isso, Miguel Proença revela dois possíveis cenários. “Se conseguirmos controlar o crescimento da pandemia em Portugal, será possível manter alguma procura de negócio associada ao segmento corporate e gerar alguma procura de lazer em momentos pontuais”. Mas se não for possível controlar o crescimento das infecções diárias, “não vemos como manter níveis mínimos de procura até Abril de 2021” e, nessa perspectiva, “acreditamos que muitas unidades não terão alternativa que não seja o encerramento temporário, em alguns casos acompanhados da primeira vaga de despedimentos colectivos na hotelaria”.

Antero Cardoso, director de Operações em Espanha e Portugal do Grupo Accor, mostra-se mais optimista e prevê que “pouco a pouco o sector recupere”. Primeiro, como diz, “o mercado doméstico e a partir do próximo ano o mercado internacional”. Na sua opinião, o “segmento MICE, sobretudo internacional, será um dos segmentos mais lentos a recuperar”, o “lead time de reserva será bastante mais curto” e as “viagens short-break ganha-

rão protagonismo”. Vaticina ainda que assistiremos igualmente a um “aumento progressivo da procura por produtos de bem-estar, fitness e anti-stress”.

Natal 2020 vs Páscoa 2021

Com o Natal e o Reveillon à porta mas também já com os olhos postos na Páscoa de 2021, não podemos deixar de questionar estes dois especialistas sobre as perspectivas para estas ocasiões tão marcantes do calendário de férias dos portugueses.

As perspectivas para o Natal/Passagem de Ano 2020 no Grupo Accor vão depender, conforme Antero Cardoso salienta, da “evolução da pandemia Covid-19, tanto a nível nacional como nos países europeus mais próximos”, sendo, por isso, “difícil fazer uma antevisão”.

A partir da Páscoa de 2021, Antero Cardoso espera “uma recuperação progressiva dos mercados europeus, tanto a nível do segmento Sol e Praia como do Turismo Cultural de Cidade”. E acrescenta que “os destinos de Interior e Natureza serão também muito beneficiados pela retoma do turismo intra-UE”.

A este propósito Miguel Proença afirma que, a “existirem boas perspectivas, a Primavera de 2021 poderá trazer boas notícias para a recuperação do turismo, reforçada a partir do Verão, pelo que acreditamos que no próximo ano existam condições para que se recupere 1/3 a 1/2 da receita que se perdeu face a 2019”.

Portugal entrou, no dia 15 de Outubro, em Estado de Calamidade. O que significa que, derivado do aumento do número de casos positivos de Covid-19, existem restrições de ajuntamento de pessoas para travar a propagação da pandemia.

A título de exemplo, estão proibidos os festejos académicos nas universidades e nos politécnicos; os estabelecimentos comerciais têm um limite de cinco pessoas; os casamentos e baptizados estão restringidos a um máximo de 50 pessoas; e apenas 10% do público tem acesso a um estádio de futebol.

Quando pensávamos que a Festa do Avante tinha batido o recorde com uma assistência de 16 mil pessoas, eis que surge a prova do Grande Prémio de Fórmula 1 com 27.500 espectadores.

Quer parecer que, neste período de flagelo, a DGS tem “dois pesos e duas medidas” no que toca a eventos em Portugal.

On 15 October, Portugal declared a State of Calamity. Which means that, because of the increase in the number of cases of COVID-19, restrictions on gatherings have been put in place in hopes of halting the spread of the pandemic.

For example, academic celebrations at universities and polytechnics are prohibited; commercial establishments are limited to five people; weddings and baptisms are restricted to a maximum of 50 people; and just 10% of the public has access to football stadia.

Just when we thought that the Avante Festival had broken a record with 16,000 people in attendance, then came the Formula 1 Grand Prize competition with 27,500 spectators.

It seems like, during this scourge, the Health Authority (DGS) has “double standards” for events in Portugal.

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Ainda assim, de acordo com a AHP, 2020 deverá fechar com perdas na ordem das 70% de dormidas, ou seja, menos 40,6 milhões de dormidas. Em entrevista à Lusa, o presidente da AHP, Raul Martins, declarou que o final do ano deverá trazer à luz do dia a gélida realidade de perda de receitas hoteleiras superiores a 3,6 mil milhões de euros.

This statement regarding Summer 2020 was made by Cristina Siza Vieira, President of the Hospitality Association of Portugal (AHP), during the press conference at which the results of the association’s “COVID-19 and its Impact on the Hospitality Industry – 4ᵗʰ phase – Summer Results / Outlook for Autumn” survey were presented.

This survey of AHP’s associates was conducted between 21 September and 15 October and found that, although 51.84% of the country’s hotels were closed during the month of June, only 24.65% of hotels were closed during the month of September. Even though it was foreseeable that there would be a drop in bookings and prices during the summer month, which did in fact materialise, there was one notable exception that bucked this trend: the Alentejo. In August, this region

had an average occupancy rate of 71%, and this high level of demand caused the average price to go up to €150 EUR (in 2019, it was €150 EUR).

The Algarve was Portugal’s second best performing region, achieving an August occupancy rate of 63%, but the average price slumped from€150 EUR in 2019 to €127 EUR in 2020.

To get an idea of the dramatic effects that the hospitality industry is suffering through, all one needs to do is look at the Metropolitan Area of Lisbon (AML). This part of the country had an average occupancy rate of just 18% during Summer 2020; in 2019, this number reached 90%.

The survey also revealed that the hospitality industry’s main clients during this period were, of course, the Portuguese, followed by guests from Spain, France, and the Netherlands.

“The pandemic has had a gigantic negative effect on demand, and, from the very first moment it hit, we have seen governments entities make a significant effort to implement extremely important measures to help every industry linked to tourism in order to minimise social and economic pain,” says Miguel

Sol e Lua Tourism

Nevão

59

Snow

IVA a 6% 6% VAT

A HOTREC, Food Drink Europe e Food Service Europe juntaram-se para reclamar a descida generalizada do IVA nos serviços de alimentação e bebidas.

De acordo com estas entidades, esta medida pode fazer a diferença entre o encerramento e a sobrevivência do sector.

Vários países já optaram pela redução do IVA, tal é o caso da Alemanha, Inglaterra, Bélgica, Grécia, Chipre, Bulgária e Lituânia.

Em Portugal, a AHRESP tem vindo a reivindicar a descida do IVA para 6% de forma a poder salvar 46 mil postos de trabalho no nosso País mas até ao momento o Governo não adoptou esta medida.

Foto Photo: Maria das Dores on Unsplash

HOTREC, Food Drink Europe,and Food Service Europe joined their voices to speak out against the generalised decrease in VAT on food and beverage services. According to these organisations, this measure can make the difference between whether or not the industry can survive.

A number of countries – Germany, England, Belgium, Greece, Cyprus, Bulgaria, and Lithuania – have chosen to decrease their VAT. In Portugal’s case, the Hospitality, Restaurant, and Related Services Association of Portugal (AHRESP) has argued in favour of decreasing the VAT to 6% in order to save 46,000 jobs throughout the country, but, as of yet, Portugal’s Government has not adopted this measure.

Proença, CEO of the Hoti Hotel Group. Unfortunately, he explains, “we are still in the middle of the pandemic, and it is entirely possible that the next six months may be worse than the last six.”

An industry dependent on how the pandemic progresses

At this stage and until the COVID-19 pandemic is under control, it’s very difficult to make predictions regarding the Portuguese hospitality industry.

Suffice it to say that the boost the industry could possibly see during the holiday dedicated to the deceased, during which many people go on short getaways, has been placed at risk due to the ban on travel between 30 October and 3 November. This ban has led some associations to ask the Government for exceptions to be made for those who have already made bookings at hotels for tourism purposes and for family and corporate events. This idea of unpredictability is shared

by Proença, who describes two possible scenarios. “If we manage to control the growth of the pandemic in Portugal, we will be able to maintain some corporate-/business-related demand and generate some leisure demand at specific moments.” But if Portugal can’t

control the growth in the number of daily infections, “we don’t see how we can maintain even minimum levels of demand until April 2021,” and, should this happen, “we believe that several units will have no choice than to close temporarily, in some cases even following of the first wave of collective redundancies in the hotel industry.”

Antero Cardoso, Director of Operations in Spain and Portugal for the Accor Group, is a bit more optimistic and predicts that, “little by little, the industry is recuperating.”

First will be the domestic market, Cardoso explains, and, next year, the international market should come back. In his opinion, the “Meetings, Incentives, Conferences, and Events (MICE) segment, especially its international component, will be recover more slowly than others, ”the “lead time on bookings will be considerably shorter,” and “short trips will gain importance.” Cardoso even predicts that we will also see a “progressive increase in demand for wellness, fitness, and anti-stress products.”

Christmas 2020 v Easter 2021

With Christmas and New Year’s knocking at the door and with our eyes set on Easter 2021, we would be remiss if we didn’t ask these two

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specialists what they believe the prospects are like for these occasions which are especially dear to the Portuguese.

For Christmas and New Year’s, Cardoso says that the Accor Group has to wait to see how the “COVID-19 pandemic evolves both in Portugal itself and our closer European neighbours,” thus making it “difficult to provide a prediction.” Beginning Easter 2021, though, Cardoso is hoping for “a progressive recovery of European markets in both the Sun and Beach and the Urban Cultural Tourism segments.” He adds that “Inland and Naturerelated destinations will also benefit greatly from the resumption of intra-EU tourism.”

In this regard, Proença claims to believe that “prospects for Spring 2021 are good. It may bring good news for the recovery of the tourism industry and may even be strengthened by the following summer, so we think that, next year, there will be a chance to recover ⅓ to ½ of the revenue that was lost compared to 2019.”

Even so, the AHP says that the industry will close 2020 with fewer than 40.6 million overnight stays, representing losses in the order of 70%. In an interview with Lusa, AHP President Raul Martins went on the record saying that the icy reality is that hotels will have lost €3.6 billion EUR in revenue by the end of the year.

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Lá fora Reino Unido Abroad United Kingdom

Roberto Varandas

O debate sobre nada The debate about nothing

Roberto Varandas COS Capital Managing Director – Head of Europe

Desde do surgimento da crise de Covid, os profissionais da nossa indústria têm estado a tentar perceber as implicações para os mercados e para os respectivos sectores, eu incluído. Algumas afirmações que tenho proferido nos últimos meses são que: a crise, na verdade, não alterou nada, apenas acelerou tendências anteriores; e que o anúncio da morte do escritório é prematuro.

Para perceber a função central de um escritório temos que, invariavelmente, olhar para o papel da cidade em toda a sua glória – animação, confusão, densidade, poluição, infra-estruturas, cultura e bairros ecléticos. Nesta matéria, nunca pensei levar em conta as palavras do grande comediante – Jerry Seinfeld.

Para quem não saiba, nos últimos meses, um intenso debate ocorre entre o autor/empreendedor – James Altucher e o próprio Jerry Seinfeld. Um post amplamente divulgado do Altucher intitulado “Nova Iorque Morreu…

Eis as Razões”, enumera as cinco principais razões das pessoas gostarem, ou neste caso gostarem de Nova Iorque, e porque é que a cidade entrou num declínio terminal. Essas cinco razões, comuns a todas as grandes cidades que atraem população, são: Negócios, Cultura, Cozinha, Imobiliário e Ensino. O Altucher aborda todos estes aspectos e explica porque é que estão em causa devido à banda larga que promove o trabalho e o ensino remoto, a pesada fiscalidade, o elevado custo de vida e, obviamente, o Covid.

Seinfeld respondeu com um animado debate numa coluna do próprio New York Times, muito embora com razões menos sustentadas e factuais, e explica porque é que Nova Iorque, e outras cidades do mundo, não irão morrer num futuro próximo. O comentário mais astuto do comediante é de que as cidades sempre se adaptaram, se ajustaram e que o vírus irá um dia desistir.

Vivi em Nova Iorque em 2003 e fui exposto ao

que mais avançado e sofisticado se fazia no domínio da promoção, financiamento e estruturação de investimentos imobiliários. Em Manhattan, todo o metro quadrado conta.

Os custos já eram proibitivos há vinte anos e agravaram-se, e muito, desde então. O argumento central de Altucher é de que aumentar os impostos e a regulação sobre as pessoas e as empresas tem um determinado limite e os que podem vão embora, especialmente se a sua qualidade de vida diminuir. Nova Iorque e outras grandes metrópoles americanas como São Francisco, Los Angeles e Chicago têm sido muito mal administradas e sofrem o êxodo de empresas e população para centros urbanos em ascendente como Nashville ou Houston.

A pergunta que se coloca é como é que estas tendências urbanas mudam as características dos escritórios? Simplesmente, um escritório é um microcosmo de uma cidade.

Muitos grandes complexos de escritórios são até pequenas cidades em si e vemos muitas das mesmas pressões sobre os seus inquilinos. Vemos um sector financeiro debaixo de um mar de regulação, impostos especiais e desintermediação das empresas de fintech.

Escritórios de advogados e outros serviços profissionais sofrem imposições parecidas. O Covid, curiosamente, produz forças opostas à necessidade de espaço. Por um lado, os empregadores reconhecem que nem todos os empregados precisam de estar no escritório, todos os dias, mas os que vêm, quando vêm, têm novas necessidades de espaço devido ao distanciamento social, e necessidades sanitárias. Escusado será dizer que vivemos um período muito incerto para os que investem em activos de escritórios mas potencialmente muito compensador para quem acertar na fórmula. Um efeito que ouço poucos profissionais do imobiliário referirem é a chamada “operacionalização” desta classe de activos.

Lá Fora

Abroad

Tal como com outros sectores, a flexibilidade na utilização de espaço, os serviços acrescidos e novas exigências por causa de Covid significa uma gestão mais intensiva dos espaços. Tempos houve, usando um extremo histórico, em que os contratos de arrendamento de escritórios na City de Londres tinham uma maturidade de 25 ou 30 anos, com aumentos de rendas programadas e previsíveis pelo período. Estamos a chegar ao extremo oposto com a utilização ao dia de espaço como regra.

Tal como a comédia de Seinfeld se intitulava o “Programa Sobre Nada”, o debate sobre a morte dos escritórios arrisca-se a ser um debate sobre nada. Os escritórios irão adaptar-se, ajustar-se e vírus passará.

Since the outbreak of the Covid crisis, real estate professionals have been trying to understand the implications to markets and the different real estate sectors, myself included. A couple of my assertions in the past have been that the crisis has really not changed anything, rather just accelerated previous trends, and that the death of the office is premature.

To examine the core of the function of an office, we invariably need to look at the function of the wider city itself in all its glorious buzz, confusion, density, pollution, infrastructure, culture and eclectic neighbourhoods. And, in this matter, I never thought I would need to take account the words of the great comedian – Jerry Seinfeld.

For those unaware, in the last few months, a debate is ongoing between author/entrepreneur – James Altucher and Jerry Seinfeld himself. The widely referenced blog post titled as “NYC is Dead Forever… Here’s Why” from Altucher, enumerates 5 big reasons people like, or rather, liked New York, and why they are all in terminal decline. These 5 big reasons, common to probably every attractive city in the world are: Business, Culture, Food, Commercial Real Estate and Colleges.

Altucher goes into why each of these aspects in New York have been irreparably damaged due to internet bandwidth promoting remote schooling and remote work, high taxes, high cost of living and, obviously, Covid.

Seinfeld retorts with a spirited opinion column in the New York Times itself, with maybe less factual reasons why New York, and for that matter other global cities, are not dying anytime soon. The most insightful counter

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the comedian presents is exactly that cities always adjust, adapt, and the virus will eventually give up.

I lived in New York in 2003 and had my first exposure to the most sophisticated approach to development, financing and structuring of real estate investments. In Manhattan, ever square foot counts. Costs were already prohibitive 20 years ago but got much worse over the years. The thrust of Atlucher’s argument is that if you tax and regulate businesses and people sufficiently, the ones who can, will go away, especially if their quality of life is diminished. New York and a number of large US cities such as San Francisco, Los Angeles and Chicago, have been very poorly managed with business and people moving to some of the rising urban stars like Nashville or Houston.

How do these urban trends relate to the office? Well, offices are like a microcosm of a city. Many very large offices are cities in their own right and we see many of the same pressures on the occupants. The financial sector is drowning in regulation, special taxes and disintermediation pressures from fintech companies. Legal and other professional sectors service suffer from similar pressures.

Covid has produced opposing forces in terms of demand for space. On the one hand, employers have had to accept that not every employee needs to come into the office everyday but those who do come in have new safety and social distancing requirements. Needless to say, this is a very uncertain period for office investors but potentially rewarding for whoever gets the formula right. One effect that I hear few industry professionals is the increased “operationalization” of the office sector, as with most other sectors. Increased flexibility to contract and expand, increased services and amenities as well as new health and safety requirements mean more intense management of the space. It used to be that, using a historical extreme, London city offices leases were as long as 25 or 30 years with predictable rent increases over the period.

No more. We are approaching the other extreme with almost daily requirements being the norm.

As the long-running Seinfeld comedy was labelled as the “Show about Nothing”, the death of the office is a debate about nothing.

Offices will adjust, adapt and the virus will eventually relent.

64 Joaquim Pereira de Almeida

Trump Quando esta revista chegar até si já haverá resultados sobre as eleições nos Estados Unidos da América.

O mundo aguarda que os norte-americanos corram com o vírus que se chama Trump e cuja acção afecta todos os continentes.

Se isto acontecer teremos certamente um Natal mais feliz e um Ano Novo menos mau.

Ilustração Illustration: José Laranjeira

Foto Photo: Library of Congress on Unsplash

By the time this magazine reaches you, we should already know the results of the U.S. general election.

The world is waiting for the Americans to run from this virus named Trump, whose actions affect the world over.

If this should happen, we will surely have a merrier Christmas and a less bad New Year.

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