Zielone powierzchnie

Z Waldemarem Witczakiem, Dyrektorem Regionalnym SEGRO – o tym, gdzie są jeszcze w Polsce enklawy z potencjałem lokalizacyjnym dla nowych magazynów i jak technologia pod szyldem PropTech zmienia oblicze nieruchomości logistycznych – rozmawiał Krzysztof Pograniczny

Krzysztof Pograniczny: Czy patrząc na własne parki logistycz ne i potrzeby najemców, odnosi Pan wrażenie, że logistyka staje się w Polsce bardziej zielona, czyli bar dziej ekologiczna?

Waldemar Witczak: Klientów coraz bardziej przyciąga ekolo giczna strona oferty deweloperów – zdecydowana większość przed siębiorców zrozumiała już, że rozwiązania sprzyjające ochronie środowiska naturalnego przynoszą również korzyści biznesowe. Jak wynika z opublikowanego przez nas raportu „PropTech na rynku magazynowym”, aż 60% badanych firm uważa, że stosowanie innowa cji na terenie magazynów niesie ze sobą korzyści ekonomiczne, z kolei 68% wskazało, że PropTech wpisuje się w strategię społecznej odpowie dzialności biznesu w obszarze środowiska naturalnego. Nasi klienci są również świadomi, że ekologicz ne budownictwo daje duże możliwości w dziedzinie tworzenia przyjaznego środowiska pracy, co jest niezwykle istotnym elementem oferty pracodawcy w dobie rynku pracownika. Często już na pozio mie przygotowywania pierwszej oferty przedstawiamy potencjal nym klientom propozycje eko- -wdrożeń w obiekcie. Dla SEGRO „zielone” powierzchnie magazyno we to standard – korzystamy z naj

lepszych możliwych materiałów, m.in. do izolacji budynków, a co za tym idzie – późniejszego utrzymy wania ciepła bez zbędnych kosztów dodatkowych.

A czy oprócz LED-ów, które zaczęły być trochę symbolem tej przemiany, zobaczymy w wykona niu deweloperów obiekty w pełni samowystarczalne. Mam na my śli takie, które wykorzystują wodę w obiegu zamkniętym, fotowolta ikę itp. Przecież w gruncie rzeczy to hektary dachów do wykorzysta nia? Co się musi stać, aby tak zacząć projektować i budować obiekty magazynowe?

– Już teraz stosujemy rozwiąza nia, które prowadzą do znacznego ograniczenia zużycia zasobów, w tym zwłaszcza energii elektrycz nej i wody. Robimy kolejne kroki, które zbliżają nas do celu, jakim jest „zielony magazyn”. Przykłady? Choćby stosowane w parkach logi stycznych SEGRO nowoczesne systemy dystrybucji wody z zaworami wyłączającymi jej dopływ, gdy zaj -

© SEGRO

Jak wynika z opublikowanego przez nas raportu „PropTech na rynku magazynowym”, aż 60% badanych firm uważa, że stosowanie innowacji na terenie magazynów niesie ze sobą korzyści ekonomiczne, z kolei 68% wskazało, że PropTech wpisuje się w strategię społecznej odpowiedzialności biznesu w obszarze środowiska naturalnego

dzie taka potrzeba, czy system mo nitorowania mediów w chmurze, który pozwala na efektywne zdalne zarządzenie energią elektryczną i gazem. To wdrożenia, które pro wadzą do redukcji zużycia zasobów od kilkunastu do kilkudziesięciu procent. Nie chcemy jednak na tym poprzestać, bo pod hasłem „zielony magazyn” kryje się pełna neutralność dla klimatu. Udało się to już osiągnąć w niektórych obiek tach SEGRO w Europie. W Polsce pracujemy nad najbardziej efek tywnymi rozwiązaniami, które już niedługo pozwolą na budowanie obiektów w znacznym stopniu wy korzystujących odnawialne źródła energii. Nie bez znaczenia są także normy środowiskowe – dla SEGRO standardem jest poddawanie certy fikacji BREEAM wszystkich nowo powstających obiektów. Do tej pory zaledwie kilka obiektów ma gazynowych w Polsce otrzymało taki certyfikat z oceną Very Good. Wśród nich znalazły się budyn ki SEGRO: obiekt produkcyjno- -magazynowy Corning w SEGRO Logistics Park Stryków, Centrum Dystrybucyjne TESCO w SEGRO Logistics Park Poznań, Komor niki oraz nowa część budynku C w SEGRO Logistics Park Warsaw, Nadarzyn.

Wydaje się, że PropTech jest do tego świetnym katalizatorem. Dla porządku warto dookreślić znacze nie tego pojęcia, które przebojem wkroczyło do branży nieruchomo ści. Jakie rozwiązania dzisiaj świadomie do tego obszaru możemy zaliczyć?

Pod hasłem „zielony magazyn” kryje się pełna neutralność dla klimatu. Udało się to już osiągnąć w niektórych obiektach SEGRO w Europie. W Polsce pracujemy nad najbardziej efektywnymi rozwiązaniami, które już niedługo pozwolą na budowanie obiektów w znacznym stopniu wykorzystujących odnawialne źródła energii.

© SEGRO – PropTech to nic innego, jak zbitka wyrazów – „property” i „technology”, czyli nieruchomość i technologia. Za tymi dwoma słowami kryje się zmiana techno logiczna dokonująca się na rynku nieruchomości magazynowych w ostatnich latach. PropTech to innowacyjne technologie stosowa ne w branży nieruchomości, prowadzące do optymalizacji w wielu różnych obszarach. Jednym z tego typu rozwiązań, które stało się już obowiązującym standardem, jest oświetlenie LED. Według opraco wanego przez nas raportu „PropTech na rynku magazynowym” z LED-ów korzysta obecnie co najmniej 2/3 przedsiębiorców wy najmujących powierzchnie magazynowe. Coraz popularniejszymi wdrożeniami PropTech stają się również czujniki ruchu sterujące oświetleniem, systemy zdalnego monitorowania mediów oraz syste my automatycznego odczytu tablic rejestracyjnych. Cały czas pojawiają się jednak nowe pomysły, bo Prop Tech nie jest zbiorem zamkniętym. W SEGRO z powodzeniem wpro wadzamy na przykład tzw. inteligentne dachy, czyli nowoczesny system monitoringu ich ugięcia oraz stopnia eksploatacji, który pozwala nam na poprawę poziomu bezpie czeństwa i generuje oszczędności. W niektórych obiektach stosujemy również systemy typu BMS, które z poziomu klienta pozwalają na za rządzanie między innymi centralami wentylacyjnymi i bramami, co w efekcie pomaga zapobiegać utra cie ciepła w budynkach.

Z wyników badań dotyczących PropTechu, które przedstawiło SEGRO w listopadzie, wynika, że 58% ankietowanych rozumie pod tym pojęciem innowacyjne techno logie w znaczeniu ogólnym, a tylko 38% utożsamia PropTech z tech nologiami stosowanymi w branży nieruchomości. Ale w większości badani postrzegają to zjawisko jako wehikuł nowoczesności przyno szący wymierne efekty ekonomiczne. Czy rzeczywiście należy na nie patrzeć w sensie ekonomicznym, a nie ideologicznym, że dobrze czuć się jako firma posiadająca strategię zrównoważonego rozwoju?

– Na rozwiązania związane z pojęciem PropTechu możemy pa trzeć wielowymiarowo, ponieważ przynoszą one korzyści w różnych obszarach jednocześnie. Podsta wowym celem wdrożeń PropTech jest kreowanie funkcjonalności, z naciskiem na kwestie produk tywności i efektywności w działaniu przedsiębiorstwa. Korzyści

PropTech to pole niezwykle dynamicznego rozwoju. Niespełna trzy lata temu w SEGRO świętowaliśmy sukces związany z wymianą zewnętrznego oświetlenia na efektywne LED-y, a już w tym roku jesteśmy o kilka kroków dalej.

ekonomiczne, a więc oszczędności związane z optymalizacją proce sów, to tylko jeden ze efektów, który już na początku przekonuje część przedsiębiorców do implementa cji rozwiązań PropTech. Jednak z doświadczenia wiemy, że szybko zaczynają oni dostrzegać także ich szerszy potencjał. Jak pokazuje nasz raport, 88% firm jest zdania, że tego typu innowacje wpisują się w strate gię ich zrównoważonego rozwoju. Również klienci SEGRO mają świa domość, że wdrożenia PropTech to nie tylko oszczędności, ale przede wszystkim wyraz społecznej odpo wiedzialności biznesu.

Ciekawi mnie, czy i jakie po trzeby dotyczące innowacji klienci SEGRO mogą formułować jako związane z terminem PropTech? Co by widzieli w obiektach magazyno wych, czego jeszcze tam nie ma? – Myśląc o przyszłych potrze bach naszych klientów, należy wziąć pod uwagę fakt rosnącego znacze nia branży e-commerce, która coraz silniej kształtuje popyt na nowe rozwiązania PropTech, zwłaszcza te dotyczące szybkiej i efektywnej obsługi klienta końcowego. Należa łoby zatem położyć duży nacisk na kwestie związane z automatyzacją wszelkich procesów w handlu, nie zapominając oczywiście o bardzo istotnych z punktu widzenia ryn ku nieruchomości magazynowych branżach: produkcyjnej i logistycz nej. Przyszłością w PropTechu będzie wszystko to, co przyczyni się do usprawnienia i przyśpieszenia pracy, umożliwiając również szybką analizę danych, przekładającą się na podejmowanie jak najlepszych decy zji. Wszystko to zaowocuje wzrostem rentowności przedsiębiorstw oraz podniesieniem poziomu zadowole nia konsumentów ze świadczonych przez nie usług.

Z moich obserwacji wynika, że do definicji PropTechu co roku do chodzi coś, czego jeszcze niedawno tam nie było. Wychodzi na to, że to niezmiernie żywe zjawisko i roz poczęło drogę od wspomnianego oświetlenia LED i dokądś podąża? Czy możemy określić, w jakim kie runku? Pomocny może być przegląd rozwiązań w ramach PropTechu, jakie zastosowaliście już swoich obiektach. Jakie doświadczenia sto ją w tym względzie za SEGRO i czy teraz stanowią one standard przy realizacji kolejnej inwestycji?

– Rzeczywiście jest tak, że Prop Tech to pole niezwykle dynamicznego rozwoju. Niespełna trzy lata temu w SEGRO świętowaliśmy suk ces związany z wymianą zewnętrz

nego oświetlenia na efektywne LED-y, a już w tym roku jesteśmy o kilka kroków dalej. Wdrożenia PropTech zakorzeniły się na rynku nieruchomości magazynowych na dobre i będą jednym z czynników kształtujących jego przyszłość. Wra cając do rozwiązań zastosowanych w SEGRO, uzupełnieniem do wy miany zewnętrznego oświetlenia na LED we wszystkich naszych parkach logistycznych jest wprowadzanie w części naszych obiektów inteli gentnego systemu DALI, który pozwala na dodatkowe oszczędności związane z energią elektryczną. Dal sze oszczędności były efektem zastosowania wcześniej wspomnianego systemu monitorowania mediów w chmurze oraz automatyzacji od czytu tablic rejestracyjnych. Wszystkie wymienione wyżej rozwiązania to dziś już standard w obiektach SEGRO. Pojawiły się też innowacje związane z nadchodzącą rewolu cją energetyczną – we wszystkich naszych parkach zainstalowaliśmy ładowarki do aut elektrycznych, a w najbliższym czasie dołączą do nich inteligentne ławki z panelami solar nymi. W 2020 r. chcemy postawić na inteligentne dachy, rozwiązanie, które funkcjonuje już w SEGRO Lo - gistics Park Warsaw, Nadarzyn. System zdalnego monitoringu pozwoli na sprawdzenie obciążenia dachu śniegiem, a także umożliwi kontro lę potencjalnego nasiąkania warstw izolacji oraz ewentualnych przecie ków. Do końca tego roku planujemy instalację systemu w każdym z par ków na terenie Polski.

Warto byłoby wspomnieć o pro jekcie ładowarek do samochodów elektrycznych, które pojawiły się w Parkach SEGRO. Czy w każdym z nich można skorzystać z tego roz wiązania? Jak powstała ta inicjatywa – oddolnie, czyli za sprawą klientów, czy to była to raczej inwe stycja w nieunikniony trend rynkowy dostrzeżony przez SEGRO? – Stacje ładowania aut elektrycznych są dziś standardem we wszystkich parkach logistycznych SEGRO. To w sumie 26 urządzeń, w które zaczęliśmy wyposażać nasze obiek ty od 2018 r. Większość ładowarek to podwójne punkty zasilania, które mogą jednocześnie ładować dwa po jazdy prądem o mocy 22 kW każdy. Stacje wyposażone są w nowocze sny moduł komunikacyjny do zdalnego rozliczania pobranej energii oraz sprawdzania stanu ładowania aktualnie podpiętych pojazdów, a wszystkie te dane dostępne są z poziomu aplikacji. Wyposażenie parków SEGRO w ładowarki było odpowiedzią na zapotrzebowanie ze strony klientów – coraz więcej firm inwestuje we flotę samochodów

Dynamiczny rozwój rynku nieruchomości magazynowych – a przypominam, że mówimy o wzroście o ponad 10 milionów metrów kwadratowych w ciągu niecałych 10 lat – pozwala twierdzić, że ukryty potencjał tkwi jeszcze w wielu lokalizacjach na terenie Polski, zarówno w ramach tzw. „wielkiej piątki”, jak i poza nią.

elektrycznych. Jest to wyrazem kultury korporacyjnej związanej z troską o środowisko, ale też naturalnie przekłada się na oszczędności. Z na szego punktu widzenia elektromobilność przedsiębiorstw to oczywisty powód, dla którego zdecydowaliśmy się na tego typu inwestycję.

Był Pan swego czasu dyrekto rem rozwoju odpowiedzialnym za SEGRO Business Park Łódź – jak można zrozumieć fenomen infra struktury magazynowej Łodzi – poza kontekstem, że to logistyczny środek Polski? Co jest, lub co było w tym miejscu takiego, że wszyst kich ten teren uwiódł?

– Łódź oraz szerzej centralna część Polski od wielu lat wyróżniają się na magazynowej mapie naszego kraju i to nie tylko ze względu na świetną lokalizację. Ogromne zna czenie ma tu również potencjał regionu w zakresie produkcji, logistyki i e-commerce, przez co wielu inwe storów uważa go za bardzo atrakcyjny do lokowania kapitału. Na ten sukces ma wpływ kilka czynników. Jednym z nich jest stale ulepszana infrastruktura drogowa. Łódź leży przecież w pobliżu skrzyżowania dwóch autostrad – A1 i A2, na prze cięciu dwóch kluczowych korytarzy transeuropejskiej sieci transporto wej. Spore znaczenie mają również korzystne wskaźniki makroekono miczne, w tym siła nabywcza polskich gospodarstw domowych, oraz wciąż dobry dostęp do zaplecza ka drowego – tu znów istotne jest położenie w granicach aglomeracji oraz pobliskie przystanki komunikacji miejskiej. Do tego konkurencyjne ceny czynszów za metr kwadratowy powierzchni magazynowej sprawia ją, że Łódź i Polska Centralna pozostają w ścisłej czołówce obszarów inwestycyjnych na rynku nierucho mości magazynowych w Europie Środkowo-Wschodniej.

Czy dzisiaj są jeszcze takie fe nomenalne miejsca na inwestycje magazynowe w Polsce, jak Mszczo nów czy Stryków? Co jest w banku ziemi SEGRO?

– Dynamiczny rozwój rynku nieruchomości magazynowych – a przypominam, że mówimy o wzro ście o ponad 10 milionów metrów kwadratowych w ciągu niecałych 10 lat – pozwala twierdzić, że ukryty potencjał tkwi jeszcze w wielu loka lizacjach na terenie Polski, zarówno w ramach tzw. „wielkiej piątki”, jak i poza nią. To dlatego w SEGRO postawiliśmy na kolejną inwesty cję w regionie, w którym możemy już teraz pochwalić się sporym portfelem nieruchomości. Mowa o Wrocławiu, gdzie po niedawnym zakupie nowego parku miejskie go, który otrzymał nazwę SEGRO Business Park Wrocław, buduje my od zera SEGRO Logistics Park Wrocław. Na zakupionej przez nas 17-hektarowej działce w Biskupi cach Podgórnych powstanie blisko 75 000 m 2 nowoczesnej powierzchni magazynowo-produkcyjnej. Inwestujemy więc w park nie tylko nowoczesny, świetny jakościowo i spełniający wysokie standardy środowiskowe, ale też doskonale zlokalizowany, bezpośrednio przy © SEGRO

wjeździe na autostradę A4, w po bliżu skrzyżowania z Autostradową Obwodnicą Wrocławia – A8. Ko lejnym atutem infrastrukturalnym tego miejsca jest bliskość wrocław skiego lotniska. Jesteśmy przekonani, że doskonała lokalizacja parku będzie ogromną zaletą dla przy szłych klientów. Duży potencjał posiada również SEGRO Logistics Park Poznań, Gołuski, na którego terenie istnieje możliwość wybu dowania magazynów o łącznej powierzchni 50 000 m 2 . O atutach tego parku logistycznego świadczy cho ciażby strategiczna lokalizacja, oferująca doskonałe połączenie zarówno z zachodnimi, jak i wschodnimi rynkami dzięki autostradzie A2. Zabezpieczyliśmy również bank ziemi w naszych pozostałych parkach logistyczno-przemysłowych, co umożliwi ich nieprzerwany rozwój wraz ze wzrostem zapotrzebowania obecnych i potencjalnych klientów.