Bolig & Miljø 01 2020 by OBOS BBL

Bolig&Miljø

KUNNSKAP OG INSPIR ASJON FOR DEG SOM SITTER I STYRET #1 – 2020

TEMA

Juss

Lov og rett i boligselskap Side 8–25

KONFLIK TER

ELBIL

BOLIGHISTOR IE

Strid i borettslaget

Ny lov er på vei

Husordensregler før og nå

Side 8–11

Side 12–15

Side 34–36

GRAFISK DESIGN: EGGEDOSIS

DIN TOTALLEVERANDØR

Vi leverer og monterer nøkkelferdige nedgravde avfallsanlegg Vi bistår oppdragsgiver med: Prosjektering, dimensjonering og innhenting av nødvendige tillatelser for etablering av nedgravde avfallsbrønner.

www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00

Leder

TREFELLING Unngå nabokrangler Side 20–21

HMS Hva må gjøres? Side 23

BALKONGER Innglassing Side 26–28

Lov og rett

FOTO: JOHNER

Juss er et av de mest populære temaene for eiendomsforvaltningens kurs for tillitsvalgte i boligselskaper, og er også blant temaene som eiendomsforvaltningen i OBOS får mest spørsmål rundt. Hva kan et styre gjøre med et problem og hva er lov og ikke lov? Blant gjengangerne er selvsagt spørsmål rundt husbråk, dyrehold, hva kan et styre beslutte og hva må besluttes av generalforsamlingen eller årsmøtet. De siste årene er det særlig problematikk rundt elbil-lading som det har vært mye interesse rundt. Utfordringen er selvsagt at det ikke alltid er opplagte svar på alle spørsmål og konﬂikter. Hver situasjon er ulik og krever forskjellige svar. Allikevel kan det være lurt slik for eksempel Solfjellet borettslag i Oslo har gjort. De har laget gode rutiner for hvordan de skal gå fram ved eventuelle konﬂikter. Dette kan du lese mer om i denne utgaven av Bolig og Miljø. Du kan også lese hva juridisk direktør i OBOS svarer på noen av de mest stilte spørsmål innenfor juss-feltet. Vi håper at du etter å ha lest dette bladet føler at du har fått gode svar på noe av det du lurer på innenfor lov og rett i boligselskapet.

ÅG E P E T T E R S E N Ansvarlig redaktør

Bolig&Miljø Ansvarlig redaktør Åge Pettersen age.pettersen@obos.no Redaktør Henrik Sørlie henrik.sorlie@obos.no

Annonsesalg HSmedia v/ Mona Jørgensrud Tlf: 911 73 473 E-post: mona.jorgensrud@hsmedia.no Design: Redink Trykk: 07 Media Illustrasjon forside: Hanne Berkaak

OBOS er Norges største boligforvalter og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, ﬁnansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. Vi forvalter alle typer boligselskaper over hele landet.

BOLIG & MILJØ 3

StoDesignCenter hvor man har møtelokaliteter, og prøver på alt fra farger til 3D modeller.

Arkitekt som kan hjelpe til med design og ferdige tegninger.

Pusse opp borettslaget? - Det er skummelt det, eller....... Skal dere rehabilitere borettslaget, så kan Sto bli din kvalitetsog miljøbevisste samarbeidspartner.

www.sto.no

Entré

Tips Bolig & Miljø! Har ditt boligselskap gjort noe som kan være av interesse for andre? Har du forslag til artikler, ris eller ros? Vi setter stor pris på innspill! Kontakt redaktør Henrik Sørlie på tlf. 92665225 eller henrik.sorlie@obos.no.

OBOS BIDRAR

Støtte til miljøtiltak 30 millioner kroner skal deles ut. Nå er søknadskriteriene klare.

FOTO: SVERRE CHR. JARI LD/ DOGA

OBOS vil bidra til at boligselskapene tar grønt ansvar, og i løpet av tre år skal det gis 30 millioner kroner til boligselskap som vil gjøre miljøtiltak. Har du planer om et positivt tiltak for et bedre miljø eller uterom der du bor?

DOGA-MERKET

Fikk priser for digitale tjenester Både Styrerommet og Vibbo har fått tildelt DOGA-merket. DOGA-merket for design og arkitektur er en nasjonal anerkjennelse til norske virksomheter som utmerker seg gjennom fremragende bruk av design og/eller arkitektur. Prisen har blitt utdelt siden 1961, og var tidligere kjent som Merket for god design. 22. januar ble årets priser delt ut, og både Styrerommet og Vibbo ble ropt opp på scenen for å motta DOGA-merket. Om Styrerommet skriver juryen blant annet: «Det er mye positivt å trekke frem ved Styrerommet. Den gode funksjonaliteten og det enkle og brukervennlige grensesnittet vitner om en grundig prosess og dyp brukerinnsikt. (…) Brukervennligheten åpner så å si styrerommet

for ﬂere, ved at terskelen for å delta senkes. Juryen vil gratulere både OBOS, som tar sitt samfunnsansvar på alvor, og design- og teknologiselskapet Unfold, som hjelper dem å få det til.» Den nye beboerportalen Vibbo omtales slik: «Vibbo er en kjempeﬁn løsning for å skape godt naboskap. Nok en gang går OBOS foran og bruker design for å håndtere kommunikasjonsutfordringer. Dette er svært god interaksjonsdesign, men også visuelt treffer tjenesten godt: med vennlige illustrasjoner, gode kontraster og et intuitivt grensesnitt. (…) Vi vil gratulere OBOS og Unfold med nok en vellykket tjeneste», skriver juryen.

Første søknadsfrist er 28. februar, og her er noe av det som vektlegges: Tiltaket retter seg mot klima, miljø og uterom, eller tiltaket retter seg mot energieffektivisering i boligene Tiltaket må være innovativt og mer omfattende enn normalt vedlikehold Det kan søkes om støtte opp til femti prosent av totalkostnad, men ikke mer enn tre hundre tusen kroner Det gis ikke støtte til enkeltpersoner eller drift Det gis ikke støtte til prosjektering, utredninger eller til tiltak som allerede er gjennomført eller igangsatt Eksempler på tiltak som kan falle inn under støtteordningen: Sykkelparkering, beplantning, lekeapparater, etterisolering, etablering av energibrønner, strømproduksjon via solenergi, oppgradering av ventilasjonsanlegg, etablering av individuelle varme- og vannmålere, gjenbruk av materialer. Mer om kriteriene og søknadsskjema ﬁnner du på obos.no/grontansvar.

Medlemskap over landegrensene OBOS-medlemmer kan snart bruke medlemskapet i både Norge og Sverige. Siden 2014 har OBOS vært etablert i Sverige, og mot slutten av året utvides medlemsvirksomheten

til «søta bror». Det betyr at svensker kan bli OBOS-medlemmer og at norske medlemmer kan bruke medlemsfordeler og forkjøpsretten i Sverige.

BOLIG & MILJØ 5

• Vaktmester • Renhold • Vedlikehold av uteområder • %HUHGVNDSVYDNW Ī ī • +06ĥELVWDQG • Tilkalling og håndtering av alle underleverandører • Feiing (WW NRQWDNWSXQNW ħ pQ IDNWXUD 9L KDU GULIWHW 2%26C HLHQGRPPHU VLGHQ ĥWDOOHW RJ HU L GDJ 2%26 VLQ IRUHWUXNQH leverandør innen eiendomsservice. 9L WLOE\U NYDOLWHW WLO NRQNXUUDQVHG\NWLJH SULVHU RJ 2%26ĥUDEDWW

&RRU (LHQGRPVGULIW HU HQ GHO DY GHW QRUGLVNH &RRUĥNRQVHUQHW RJ HU HQ DY PDUNHGVOHGHUQH LQQHQ HLHQGRPVVHUYLFH 9L HU L GDJ FD GULIWVWHNQLNHUH VRP GULIWHU Q UPHUH HLHQGRPPHU L 2VORĥRPUnGHW www.coor.no

Entré nyheter

Generalforsamling i OBOS BBL Årets generalforsamling er 12. mai, og i forkant skal det velges delegater blant OBOS-medlemmer som ikke har benyttet forkjøpsretten til en bolig de eier i dag. Interesserte kan møte 14. april kl. 18.00 på Hammersborg torg 1 i Oslo.

OBOS økte boligsalget

FOTO: JIRI HAVR AN

OBOS solgte ti prosent ﬂere nye boliger i fjor enn i 2018.

Moderat prisutvikling Boligåret 2019 var preget av rekordomsetning og litt økning i boligprisene. For landet sett under ett steg boligprisene med 2,6 prosent i fjor, ifølge prisstatistikken fra Eiendom Norge. – Med inngangen til 2020 har vi nå lagt bak oss to og et halvt år med moderat prisutvikling i det norske boligmarkedet siden toppen i mars 2017, sier administrerende direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge. Han peker på at moderat utvikling i boligprisene er godt nytt for norsk økonomi og den ﬁnansielle stabiliteten. – Markedet har de siste to årene vært kjennetegnet av en moderat prisutvikling, stor aktivitet og mindre regionale forskjeller, og vi venter at denne utviklingen vil vedvare inn i 2020, sier Lauridsen. Han legger til at det nå er mindre usikkerhet knyttet til driverne i boligmarkedet enn

ved inngangen til 2019. – Boliglånsforskriften er avklart for 2020, boligbyggingen er på et høyt nasjonalt nivå, befolkningsutviklingen er moderat og Norges Banks rentebane er ﬂat etter ﬁre hevinger av styringsrenten. Av disse driverne er det størst usikkerhet om renteøkningene vi har fått det siste året fullt ut er priset inn i markedet, sier Lauridsen.

Med inngangen til 2020 har vi nå lagt bak oss to og et halvt år med moderat prisutvikling i det norske boligmarkedet siden toppen i mars 2017.

Totalt solgte OBOS-konsernet 3404 nye boliger i Norge og Sverige. Stor etterspørsel etter nye leiligheter i storbyregionene i Norge og et svensk boligmarked i bedring, er hovedgrunnene til det økte salget. For å kunne tilby et bredt spekter av ulike boliger og samtidig redusere risikoen, samarbeider OBOS med en rekke aktører på eiersiden når det utvikles nye boligprosjekter. Andelen samarbeidsprosjekter er derfor økt gjennom 2019. Samlet salgsverdi var 13,6 milliarder kroner, hvorav OBOS sin andel utgjorde 10,7 milliarder. – Utviklingen har vært meget god samlet sett, og vi er spesielt godt fornøyd med salget i de større prosjektene i de store byene i Norge hvor OBOS har ﬂest medlemmer. Vår langsiktige strategi for tomteinvesteringer og planlegging gjør at vi har en rekke ferdigregulerte prosjekter klare for salg i 2020, sier konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj i OBOS. OBOS-konsernet igangsatte 3294 boliger i fjor, der andelen til OBOS utgjorde 2794 boliger. Det ble ferdigstilt 3814 boliger hvorav OBOS sin andel utgjorde 3394 boliger.

Henning Lauridsen, direktør i Eiendom Norge

BOLIG & MILJØ 7

Juss konﬂikter

Strid i borettslaget Solfjellet borettslag har gode rutiner for håndtering av konﬂikter. TEKST: HEIDI RØN EID ILLUSTR ASJON : H A N N E BER K A A K

olfjellet borettslag ligger på Haugerud i Oslo og består av hele 648 boliger. – Det må jo nesten bli noen konflikter med så mange personer samlet på samme sted, sier Gøril Eia, styremedlem i Solfjellet. Den vanligste årsaken til konflikt i Solfjellet er knyttet til støy. – Det handler mye om tålegrensen til den enkelte. Vi bor i høyblokk i betong, som bærer lyden godt. Det er vanskelig å definere hvor støyen kommer fra og hva som er årsaken. Jeg bor i sjette etasje og synes det hørtes ut som om det var en som slipte veggene rett utenfor leiligheten min. Det viste seg at lyden kom fra 11. etasje, sier Mette Holmen, nestleder i styret.

Generasjonsskifte. Borettslaget stod ferdig i 1967, og styret opplever nå et generasjonsskifte blant beboerne. – Det er mange eldre som flytter ut, og leiligheten er fremdeles original. Folk som flytter inn har andre behov og pusser opp mye, sier Holmen. Det at leilighetene totalrenoveres skaper mye støy. Andre typiske støyproblemer er høylytt snakk på balkonger, barn som leker ute sent og det som høres ut som møbler som dras over gulvet, men som er vanskelig å definere hvor kommer fra. Det

8 BOLIG & MILJØ

at beboermassen endres, endrer også støynivået. – Et eksempel er hun som har bodd her siden det var nytt, men som nå har blitt alene og vil ha fred og ro. Tidligere hadde hun eldre naboer rundt seg, som er stille, men så ﬂyttet det inn en barnefamilie i etasjen over. Barna må få lov til å bevege seg, men det er ikke så lett å akseptere det, sier Eia.

Da blir det tydelig at de oppfatter situasjonen forskjellig, og vi prøver få i gang en dialog. Mette Holmen

Håndtering. Borettslaget har klare rutiner for klager på støy. Det første de gjør er å ta skriftlig kontakt med personen det har blitt klaget på. Her gjengis innholdet i klagen, og vedkommende får mulighet til å komme med motsvar. – Vi forklarer hvor lytt det er her og at folk må ﬁnne seg i at vi bor i en blokk. Det å bo i høyblokk er noe annet enn i en

enebolig i skogen, sier Holmen. Dersom klagene fortsetter å komme blir partene innkalt til et møte med to representanter fra styret. – Det er frivillig for beboerne å møte opp, men de ﬂeste gjør det. Da blir det tydelig at de oppfatter situasjonen forskjellig, og vi prøver få i gang en dialog, sier hun. Mekling. Dersom møtet med styret ikke fører frem, inviteres beboerne til mekling hos OBOS-advokaten – hvor borettslaget dekker kostnaden. – Vi overlater saken til en annen part, så da tar vi den kostnaden. For beboerne tror jeg det å være på mekling hos advokaten oppleves som veldig kurant. Her sitter det en person som kjenner regelverket, tidligere rettslige avgjørelser i lignende saker og som er objektiv. Jeg antar at de da føler seg hørt, ivaretatt og tatt på alvor, sier Holmen. Dersom heller ikke meklingen hos OBOS fører fram, opplyser styret at beboerne kan ta saken videre til rettsapparatet dersom de ønsker det. – Om det roer seg da vet jeg ikke, da er ikke styret lenger involvert. Mange saker løses i minnelighet, men vi har også eksempler på at folk har gitt opp og ﬂyttet.

Juss konﬂikter

Advokaten svarer

Konﬂikthåndtering Anne E. Prøsch Hage jobber som advokat i OBOS og har bistått mange boligselskap med konﬂikthåndtering. TEKST: HEIDI RØN EID ILLUSTR ASJON : H A N N E BER K A A K

– Det kan være mange årsaker til at konflikter oppstår. Man bor tett innpå hverandre, noen bor alene og vil ha det stille og rolig rundt seg, mens andre bor flere sammen og med barn. Med ulik bakgrunn og ulike referanserammer kan det lett oppstå konflikter, men noen ganger ser vi også at konflikter oppstår på grunn av misforståelser eller mangel på informasjon. Hva er typiske saker naboer krangler om? – De sakene jeg har hatt, har stort sett vært knyttet til støy. Ofte er det veldig lytt og man hører naboer med barn som står opp tidlig, prat i telefonen sent på kvelden eller at naboen er oppe om natten. Ellers er mange saker knyttet til feststøy, og særlig når naboene ikke har blitt varslet i forkant. Ellers ser vi at oppussing ofte fører til naboklager og konflikter. Hvor mye bør beboerne tåle? – Man må nok i utgangspunktet akseptere ganske mye når man bor tett på andre mennesker. Så lenge naboen overholder vedtektene og husordensreglene, må du finne deg i at han eller hun bråker mer enn du liker. Du må også akseptere at naboen har fest i ny og ne, men da bør du informeres i forkant slik at

10 BOLIG & MILJØ

du eventuelt kan reise bort eller legge deg på et annet rom. Men at naboen har fest hver helg, trenger du ikke å akseptere. Du må også tåle at naboen ikke vil hilse eller ikke er hyggelig, men det går en grense. Man skal ikke akseptere å få alvorlige trusler mot seg eller å bli sjikanert av naboen. Hva er typiske konﬂiktområder mellom styret og beboer? – Økonomiske spørsmål er vanlig, for eksempel hvem som har ansvar for ulike typer vedlikehold, eller hvordan kostnader ved vedlikehold foretatt av boligselskapet skal fordeles. Hva er typiske ting styret kan gjøre feil? – Generelt vil jeg si at det er viktig at styremedlemmene opptrer profesjonelt, og at de sakene som diskuteres i styret ikke blir diskutert med ektefeller eller samboere. Noen beboere klager på dette. Hva skal man gjøre med beboere som spør og klager mye, og krever mye av styrets tid? – Krevende beboere er en utfordring for alle styrer. Noen velger å ignorere vedkommende, men da risikerer man at styret går glipp av informasjon man

burde forholdt seg til. Andre er pliktoppfyllende og følger opp alt, med det resultat at denne ene personen til enhver tid bestemmer hva styret skal bruke tiden på. Så her må styret prøve å ﬁnne en balansegang. En mulighet er å kalle inn vedkommende til et møte med styret, forsøke å forklare situasjonen og sette noen grenser. Man kan også opplyse om at beboeren kan fremme mistillitsforslag mot styret, dersom han eller hun ikke er fornøyd med styrets arbeid. Slike forslag må behandles på generalforsamling (borettslag) eller på årsmøte (sameier). Styret har ansvar for å ha fokus på de viktige sakene. Det er ikke godt styrearbeid å bruke all tid på å gjete en kverulant som uansett aldri blir fornøyd. Hva kan styret gjøre dersom beboere gjør noe alvorlig? – Av og til skjer det ting som gjør at man må reagere raskt. Vi har hatt noen saker med beboere som løper rundt i oppgangen med øks, eller pedoﬁle beboere som har forsøkt å lokke barn inn til seg. Da har vi sendt begjæring om midlertidig forføyning til Oslo byfogdembete. Slike begjæringer tas normalt til følge allerede samme dag eller dagen etter. Deretter blir beboeren kastet ut fra sin leilighet. //

NYHET

Reduser strømkostnadene på belysning med opptil 90% Connect serie R, er en helt ny familie av armaturer fra sensorspesialisten STEINEL.

TIPS

Mekling Advokatene i OBOS og Konﬂiktrådet tilbyr mekling. OBOS fakturerer vanlig timepris for mekling, hos Konﬂiktrådet er meklingen gratis.

Utkastelse – Dersom det kommer mange klager over lengre tid, kan det gi styret rett til å pålegge vedkommende å selge leiligheten. Loven stiller her ganske strenge krav, sier advokat Anne E. Prøsch Hage i OBOS. Sørg for skriftlig dokumentasjon på kontakt med beboeren, slik at denne kan legges frem ved en eventuell rettslig prosess. – Dersom den det klages på ikke svarer og heller ikke dukker opp på et møte styret skriftlig har innkalt til, vil det styrke boligselskapets sak. Informer den det klages på om at det har kommet inn en klage, og gi vedkommende anledning til å uttale seg. På denne måten sikrer man kontradiksjon. Dersom klagene fortsetter å komme, kan det være fornuftig å innkalle til et møte. Møtet kan være mellom den det klages på og styret, eller begge parter og styret. Det kan oppleves litt voldsomt om hele styret er tilstede, så vær heller to styremedlemmer og gi gjerne beboeren anledning til å ta med en venn eller noen han/hun stoler på. Skriv gjerne et referat, som alle parter signerer på møtet. Dersom et møte med styret ikke hjelper, kan partene enten oppfordres til selv å kontakte Konﬂiktrådet, eller styret kan ta kontakt med OBOS for juridisk bistand.

Slankt og tidsriktig design Behovsstyrt belysning med et jevnt lysbilde Behagelig og dimmet lys når ingen er tilstede Skap lysgrupper med Bluetooth-teknikk Mulighet for nødlys MILJØ – SIKKERHET - KOMFORT

Ta kontakt med oss for en uformell prat. Vi hjelper deg med å finne den rette belysningsløsningen i ditt sameie/borettslag

Kilde: Advokatene i OBOS v/Anne E. Prøsch Hage

tlf: 22 72 50 00 | post@vilan.no | www.vilan.no

Juss elbil

Ladeklar Keyserløkka Øst legger til rette for elbillading og fordeler kostnadene i tråd med nytt lovforslag. TEKST: HEIDI RØNEID FOTO : ILJA C. HENDEL

eyserløkka Øst borettslag i Oslo har lagt opp til elbillading for samtlige av borettslagets over hundre parkeringsplasser. – Vi hadde bare to parkeringsplasser med hvert sitt ladepunkt. Da det kom ﬂere elbiler inn i borettslaget skjønte vi at behovet kom til å øke, og begynte å tenke på hvilke muligheter vi skulle velge, sier Morten N. Kolstad, nestleder i Keyserløkka Øst. Borettslaget eier parkeringsplassene og leier dem ut til beboerne. – Det er store avstander i borettslaget, så i stedet for å legge opp til lading noen steder og ﬂytte de med elbil til disse plassene, bestemte vi oss for å legge opp til lading på alle plassene, sier Kolstad.

Nye regler. Lading av elbil er et viktig tema for mange styrer i boligselskap. – Over halvparten av nye biler som selges i Oslo er elbiler. I tillegg kommer ladbare hybrider. Vi ser allerede nå at folk etterspør lademuligheter når de er på boligjakt, og dette kommer nok til å øke framover. Så elbillading er noe alle må forholde seg til, sier Petter Haugneland, nestleder i Norsk elbilforening. Myndighetene utarbeider i disse dager et nytt lovverk om lading av elbil i borettslag og sameier. – Lovgiver har det synspunktet at elbiler er bra, og derfor skal det legges til rette for ladning. I eierseksjonssameier har beboerne allerede rett til å sette opp lader på sin plass hvis

FA K TA

Gjelder ikke alle Det nye lovverket vil kun gjelde parkeringsplasser i borettslag og sameier. For parkeringsplasser som ikke er en del av borettslaget eller sameiet, for eksempel hvis det er ﬂere borettslag eller sameier som eier en garasjekjeller sammen, så vil ikke det nye lovverket gjelde.

12 BOLIG & MILJØ

Samtlige av Keyserløkka Øst borettslags parkeringsplasser har nå mulighet for elbillading.

Juss elbil

FA K TA

Rammeavtale OBOS har inngått rammeavtaler med to leverandører av elbil-ladetjenester – Grønn Kontakt og Fortum Charge and Drive. OBOS mener dette er solide aktører som evner å levere et komplett opplegg for lading, fra prosjektering til fakturering til sluttbruker. Borettslag og sameier kan benytte seg av denne rammeavtalen, men vær oppmerksom på at OBOS ikke kan garantere at disse er rimeligst på markedet.

TIPS

man bekoster det selv, men det er ikke noe tilsvarende i borettslagsloven. Det er ingen grunn til at dette skal være ulikt, og Stortinget ba departementet komme tilbake med nye felles regler, som er det de gjør nå, sier advokat Pål Grønnæss i OBOS. Kostnader. I lovforslaget som ble sendt ut på høring deﬁneres elbillading som en individualrett. Det vil si at hver enkelt beboer kan kreve å få sette opp elbillading på sin plass, selv om ﬂertallet ikke ønsker dette. – Myndighetene ønsker at fellesskapet, altså borettslaget eller sameiet, skal dekke kostnadene til å oppgradere kapasiteten på strømnettet og fordelingsnettet fra skapet til hver enkelt plass, mens beboeren skal dekke ladeboksen og strømforbruk, sier Grønnæss.

Det vil si at der eierseksjonsloven i dag sier at beboeren har rett til å sette opp lading dersom han eller hun bekoster utgiftene selv, vil det nye lovverket kunne medføre kostnader for hele borettslaget eller sameiet. – Styret kan ikke nekte dette uten saklig grunn. Men det er satt en kostnadsgrense i lovforslaget på hvor langt denne individuelle retten skal gå. Grensen er en halv G per enhet, altså cirka 50.000 kroner. Det vil si at dersom kostnadene for fellesskapet overskrider en halv G per enhet, gjelder ikke lenger individualretten og beboeren kan ikke kreve tilrettelegging for lading på sin plass. Fordeling av kostnader. I Keyserløkka Øst dekker borettslaget investeringen til infrastrukturen, trekking av strøm

... dersom kostnadene for fellesskapet overskrider en halv G per enhet, gjelder ikke lenger individualretten... Pål Grønnæss

14 BOLIG & MILJØ

– Strømforbruket blir avregnet av leverandøren av ladeboksene, som også sender faktura for forbruket direkte til beboerne, sier Morten N. Kolstad, nestlester i Keyserløkka Øst borettslag.

Tenk fremover Dersom boligselskapet ønsker å tilrettelegge for lading av elbil bør styret kartlegge muligheter og behov. – Undersøk også om det lønner seg å gjøre noe annet samtidig. Er det mye graving som skal til kan det hende det lønner seg å sette opp belysning i samme slengen. Og er garasjen gammel og falleferdig, og må utbedres om få år, kan det være bedre å gjøre alt arbeidet samtidig enn å bruke mye penger på et elbilanlegg som må rives igjen når garasjen må rehabiliteres, sier Thomas Vedaa Larsen, elektroingeniør i OBOS Prosjekt.

– Støtteordningen fra kommunen er en viktig faktor for at vi valgte å kjøre på nå, sier sier Morten N. Kolstad i Keyserløkka Øst.

TIPS

Søk støtte Flere kommuner og fylker gir støtte til infrastruktur for elbillading i borettslag og sameier. I Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger er tilskuddet maksimalt 20 prosent av godkjente investeringskostnader, og begrenset oppad til 5000 kroner per ladepunkt det legges til rette for. Maksimal tilskuddsbeløp varierer, sjekk kommunens og fylkeskommunens hjemmeside for mer informasjon.

FA K TA

og alt som kreves slik at beboeren kan kjøpe ladeboks og installasjon fra leverandøren. Kostnadsfordelingen er i tråd med det nye lovforslaget. – Vi vurderte at det var fornuftig at borettslaget står for investeringen av felles infrastruktur, slik vi gjør med andre fellesanlegg, som grøntanlegg. Men at det er brukeren selv som kjøper selve ladeboksen fordi de bruker den, sier Kolstad. I mange borettslag og sameier eier beboeren plassen de bruker og kan selge den med elbillading, men ettersom plassene i Keyserløkka Øst leies ut – hva skjer med ladeboksen hvis beboeren ﬂytter? – Da kan de ta ladeboksen med seg eller selge den. Boksen er kjøpt av eier og kan demonteres og settes opp et annet sted. Tidlig ute. Det nye lovverket har allerede vært ute på høring og departementet behandler nå høringsinnspillene. Grønnæss forteller at de nye reglene neppe vil tre i kraft før tidligst 1. januar 2021. – Det er ikke nødvendig å vente på lovendringen. Elbiler har kommet for å bli, og det er veldig

Elbiler har kommet for å bli, og det er veldig greit å angripe problemet, lage en felles plan og gjennomføre planen som et felles prosjekt. Pål Grønnæss

greit å angripe problemet, lage en felles plan og gjennomføre planen som et felles prosjekt, i stedet for at hver og en skal bruke individualretten og tvinge gjennom lading på sin plass, sier advokaten. Det er noe uklart om dagens regler krever alminnelig flertall eller totredels flertall. – Vi mener en slik felles plan etter dagens lovgivning kan vedtas av styret eller generalforsamlingen/årsmøtet med alminnelig flertall, med mulig unntak for særlig kostbare tiltak som muligens krever totredels flertall, sier Grønnæss. //

OBOS mener OBOS har sendt høringssvar til det nye lovforslaget, og er enig i det meste departementet har foreslått. Men det er særlig ett punkt OBOS mener bør endres. – I lovforslaget står det at dersom kostnaden for hver enkelt beboer overstiger en halv G, kreves full tilslutning, det vil si at alle beboerne må være enige for at det skal tilrettelegges for elbillading. Dette er OBOS uenig i, fordi regelverket da blir strengere enn det er i dag og strengere enn det er for andre tiltak boligselskap gjennomfører. I dag er det i alle fall tilstrekkelig med totredels ﬂertall for å få gjennom elbillading med høye kostnader. Så da er det logisk at det også etter lovendringen i alle fall bør være tilstrekkelig med totredels ﬂertall for tilrettelegging av elbillading når kostnadene overstiger én halv G per enhet, sier advokat Pål Grønnæss i OBOS.

BOLIG & MILJØ 15

Juss diverse

Lov og rett i boligselskap Juridisk direktør Terje Sjøvold i OBOS svarer på ofte stilte spørsmål.

Kan boligselskapet bestemme hva som er lov av dyrehold? Ja, både borettslag og eierseksjonssameier kan operere med restriksjoner på dyrehold, eventuelt forbud mot dyrehold. Forutsetningen er imidlertid at dette er nedfelt i husordensregler eller vedtekter, hvis ikke er dyreholdet i utgangspunktet fritt. Et slikt dyreholdsforbud kan imidlertid ikke være absolutt, beboer vil ha rett til å holde dyr dersom han eller hun har gode grunner for å holde dyr og dyreholdet ikke er til sjenanse for andre beboere. Selv om det ikke direkte følger av loven er det alminnelig lagt til grunn at eventuelle restriksjoner gjelder dyr som med en viss rimelighet kan oppfattes å være av sjenanse, i praksis hunder eller katter. Rene innedyr som aldri er ute av

16 BOLIG & MILJØ

boligen – slik som hamstere, marsvin, gullﬁsk etc. – kan borettslaget eller sameiet aldri operere med generelt forbud mot. Vær for øvrig oppmerksom på at selv om borettslaget eller sameiet generelt har fritt dyrehold, vil uansvarlig dyrehold som påfører andre unødvendig eller urimelig skade eller ulempe kunne følges opp som mislighold.

Det er mye snakk om korttidsutleie, men hvilke regler gjelder egentlig for langtidssutleie/ fremleie? I eierseksjonssameier er retten til å leie ut som den store hovedregel fri! Retten til å leie ut kan i prinsippet begrenses i vedtektene, men det krever tilslutning fra alle seksjonseiere som skal være bundet av begrensningene og er derfor i praksis meget sjeldent forekommende. I

borettslag gjelder brukereierprinsippet, borettslagsboligen skal primært tjene til andelseiers egen bruk som bolig, og det gjelder restriksjoner på adgangen til å overlate bruken til andre. Overlating av bruken av hele boligen til andre fordrer alltid styrets samtykke, et unntak gjelder for korttidsutleie (f.eks. gjennom AirBnb) som kan skje i inntil tretti dager pr. år. Andelseier vil under visse omstendigheter ha et krav på å få leie ut, slik at styrets adgang til å avslå søknaden vil være begrenset. For det første vil vedkommende ha rett til å leie ut i inntil tre år dersom boligen i minst ett av de to foregående år har tjent til egen bolig. Dernest vil andelseier kunne ha rett til utleie i mer enn tre år – og uten krav om forutgående botid – dersom det foreligger «særlig grunn» til at

Offentlig forvaltning har også en alminnelig veiledningsplikt overfor publikum. han eller hun ikke kan bruke boligen selv i en periode. Dette vil typisk være der andelseier skal være borte i forbindelse med jobb eller utdanning, eller der foreldre kjøper bolig for sine barns bruk.

Hvor kan styret få juridisk hjelp? Styret i borettslaget eller sameiet kan alltid henvende seg til OBOS, deres forvaltningsrådgiver vil eventuelt kunne henvise dem til juridisk bistand. Vær oppmerksom på at juridisk hjelp ikke anses som en del av forretningsførselen og derfor faktureres særskilt.

Hvilke kilder er nyttig hvis jeg på egenhånd vil ﬁnne ut av juridiske problemstillinger? Stiftelsen Lovdata offentliggjør alle norske lover og sentrale forskrifter, samt noe rettspraksis. For øvrig skal en være oppmerksom på at mange offentlige instanser, både statlige og kommunale publiserer omfattende informasjon for publikum på sine hjemmesider. Offentlig forvaltning har også en alminnelig veiledningsplikt overfor publikum innen sitt fagområde, og kan være behjelpelige med å besvare spørsmål man lurer på.

Hva krever simpelt og kvaliﬁsert ﬂertall på årsmøtet? Og hva kan styret bestemme? Både eierseksjonsloven og borettslagsloven oppstiller krav om at visse saker, slik

som valg og godkjenning av årsregnskapet skal behandles på årsmøtet/generalforsamlingen. Vedtak fattes her med alminnelig flertall av de avgitte stemmer. Visse saker, slik som for eksempel vedtektsendringer, må også vedtas på årsmøtet/ generalforsamlingen – men her kreves kvalifisert flertall av de avgitte stemmer. I alle andre saker enn der loven fastsetter at årsmøtet/ generalforsamlingen skal fatte vedtaket, er hovedregelen at styret har beslutningsmyndigheten. Vi sier at styret har en alminnelig handlingsfullmakt på vegne av boligselskapet, og hovedregelen er at styret har samme kompetanse til å fatte vedtak som årsmøtet/ generalforsamlingen har til å fatte vedtak med alminnelig flertall. I visse særlig viktige saker oppstiller imidlertid loven et krav om

at generalforsamlingen skal godkjenne saken med krav om to tredels ﬂertall, dette gjelder blant annet større ombyggingsarbeider, kjøp eller salg av fast eiendom, visse reseksjoneringer og utvidelse av antall andeler i borettslaget. Bakgrunnen for dette er at lovgiver har ment at en del saker er av slik betydning for fellesskapet at det er viktig at det står et betryggende ﬂertall bak det.

Fordeling av felleskostnader – må det alltid følge fordelingsnøkkelen? Den store hovedregelen er at felleskostnader skal fordeles etter fordelingsnøkkelen eller sameierbrøken. Unntak kan imidlertid tenkes der det dreier seg om målbare, forbruksbaserte ytelser og der særlige forhold gjør det kvaliﬁsert mer rimelig å fordele kostnadene etter nytte for den

enkelte. Mens fordeling av kostnader etter forbruk må anses som ukontroversielt og etter hvert det normale der det ligger an for det, er fordeling av kostnader etter mer subjektive nyttevurderinger et snevert unntak. I praksis kommer det bare på tale der det dreier seg om nye tiltak som etter sin art bare kommer noen til gode, mens andre overhodet ikke har noen nytte av tiltaket. Det klassiske eksempel er dersom det skal bygges balkonger der ingen balkonger fantes fra før og der ikke alle kan få balkong. I disse tilfellene behøver ikke de som ikke får balkong være med å betale for nyoppføring av balkonger. Når det gjelder vedlikeholdet av eksisterende balkonger er disse imidlertid en del av den bestående bygningsmassen som alle må bekoste vedlikeholdet av. //

BOLIG & MILJØ 17

Gode tiltak for miljøet? OBOS er på jakt etter borettslag og sameier som har gjort små og store miljøtiltak. Den som har gjort mest vil få «OBOS Bærekraftpris 2020» og én million kroner! Alle boligselskap i Norge kan delta, og påmeldingsfristen er 2. mars.

Les mer på obos.no/barekraftprisen

MolokDomino® er en ny, arealeffektiv avfallsbrønn – semi undergrunn – som baserer seg på den kjente og velfungerende Molok®-teknologien. MolokDomino® er modulbasert, kan deles i 2 kammere og rommer inntil 5000 liter avfall. Tilbys også som overﬂatecontainer (2000 liter).

Ny avfallsbrønn fra Molok® NYHET

MolokClassic®

Metro full undergrunn

Ta kontakt for et meget konkurransedyktig tilbud!

Telefon: +47 64 80 29 00 Mail: ofﬁce@strombergs-plast.no

Kundetilpassede løsninger

LED LYS SOM TILBEHØR!

Nedgravde avfallscontainere

Miljøhus for std. plastbeholdere

Bunntømte overﬂatecontainere

Flere prosjekter i samarbeide med Obos. Kort leveringstid. Tilpasset design til bygningsmasse; farger, ﬂere typer innkasthus, mm.

Brannsikker stålkonstruksjon, trevirke eller vedlikeholdsfri polyplank. Kundetilpasses med farger, luker, trilleramper og justerbare ben. Krever minimalt med grunnarbeid.

Økonomisk gunstig løsning og et godt alternativ til nedgravde avfallscontainere. Krever minimalt med grunnarbeid. Flere modeller.

EnviroPac AS er en del av San Sac Group, Skandinavias ledende leverandør av maskiner og utstyr til kildesortering, komprimering og behandling av avfall. Salg & service i hele Skandinavia.

Tel. 400 06 130 • info@enviropac.no • www.enviropac.no

Juss trefelling

Ikke la treet bli roten til alt ondt Det er ikke uvanlig at trær blir gjenstand for bitre nabokrangler, men det kan forhindres med en god plan. TEKST: JORU N N WOL D FOTO : NOR DISK L A N DSK A P

or man i en leilighet og irriterer seg over et stort tre på fellesarealet som sperrer for kveldssola, har man ikke rett til å kreve fjerning eller beskjæring. Pollenallergi gir heller ingen automatisk rett til å fjerne treet. Trær vekker sterke følelser, og en uheldig trefelling lar seg hverken reversere eller reparere. Trær i borettslag og sameier står oftest på fellesareal. Derfor er det også opp til fellesskapet å bestemme hvordan trærne skal beskjæres og eventuelt hogges.

Trefelling er vedlikehold. I motsetning til naboloven, det vil si loven som regulerer forholdet mellom eierne av to tilgrensende grunneiendommer, inneholder ikke boligselskapslovene egne bestemmelser om trær. I et borettslag eller sameie regnes trepleie som vanlig drift og forvaltning. Styret kan i de ﬂeste tilfeller beslutte hva som må kuttes. Constance Haugland, advokat

20 BOLIG & MILJØ

i OBOS, utdyper: – En beslutning om å beskjære eller felle et tre er i utgangspunktet en beslutning av typen alminnelig drift og vedlikehold som kan fattes av enten styret alene eller av et simpelt flertall på årsmøtet/generalforsamlingen. Har endringen stor innvirkning på hvordan eiendommen og utearealet oppleves både estetisk og bruksmessig, krever beslutningen kvalifisert flertall – totredels flertall – for å kunne gjennomføres. Eksempler på slike store endringer kan være å snauhogge et skogholt på borettslagets tomt, eller å fjerne det store tuntreet som har stått på eiendommen i flere tiår. I Oslo kommune fastslår den såkalte «småhusplanen» at trær med stammeomkrets på over 90 cm målt en meter over terrenget skal bevares. Tilsvarende bestemmelser finnes i en rekke nyere reguleringsplaner i kommunene. Felling av slike trær krever dispensasjon.

Arborister kan trepleie. Ofte er det et ønske fra beboere å redusere trær i høyde og bredde for å få sol og utsikt, men riktig beskjæring bør utføres av folk med kunnskap og erfaring for å få et best mulig resultat. Nordisk Landskap har trepleie som ekspertområde, og ﬂere av de ansatte er utdannet arborister. Det innebærer god kunnskap om stell og sikring av trær, felling, beskjæring, planting, tilsyn samt sykdomsbekjempelse og håndtering av råteskader. – Uvettig kapping og topping vil respondere med panikkvekst. Da vil treet etter noen år være

Uvettig kapping og topping vil respondere med panikkvekst. Alexander Stortiset, Nordisk Landskap

like stort og enda tettere. Ved riktig beskjæring kan man få sol gjennom krona, eller ved å ta litt og litt over år, få redusert størrelsen uten panikkvekst, forteller daglig leder Alexander Stortiset i Nordisk Landskap. – En arborist tar ingen sjanser og eliminerer derfor muligheten for skader på hus, mennesker og dyr dersom et tre må felles, sier Aleksander Stortiset. Han råder borettslag og sameier til å lage en vedlikeholdsplan for stell av all vegetasjon på fellesområder, gjerne kombinert med et årshjul. – For eksempel må man vente til etter blomstring med å beskjære syrin for å få blomstring på forsommeren, mens andre busker skal beskjæres andre tider på året. Lønn og bjørk bør ikke beskjæres før Sankthans, mens nyplanting derimot er best på våren. Med en vedlikeholdsplan får man også en kostnadsoversikt for hele eller deler av oppgavene. //

TIPS

Advokatens tips om trefelling og beskjæring: 1. Finn ut om tiltaket du planlegger er søknadspliktig til plan- og bygningsmyndighetene. Se eiendommens reguleringsplan. 2. Vurder hvor stor endring det planlagte tiltaket vil ha for grunnen og tomta. Er dette en endring styret kan beslutte alene, eller krever det kvalifisert flertall på generalsamlingen? Selv i tilfeller hvor beslutningen ikke behøver samtykke fra et kvalifisert flertall på generalforsamlingen er det tilrådelig å sørge for å ha en mest mulig demokratisk prosess rundt beslutningen, for eksempel ved å involvere de nærmest berørte beboerne. 3. Beskjæring av større trær bør skje i samråd med en ekspert: Beskjærer du for mye vil treet kunne skades og i verste fall dø eller bli en fare for sine omgivelser. Den estetiske effekten av dårlig beskjæring

kan også bli skjemmende. Trær og annen vegetasjon er ofte gjensidig avhengig av hverandre. Denne effekten bør vurderes av fagkyndig før du gjør inngrep. 4. Det følger av naturmangfoldloven at «enhver skal opptre aktsomt og gjøre det som er rimelig for å unngå skade på naturmangfoldet». Det er viktig å være bevisst vegetasjonens effekt på det lokale biologiske mangfoldet og gjennomføre beskjæring som kan virke ødeleggende på dette. 5. Husk at trær har en stor drenerende effekt på eiendommen. Et stort bjørketre drenerer inntil 500 liter vann per døgn. Fjerning av trær kan ha en uheldig virkning for overvannshåndteringen og vil kunne utløse behov for dreneringsarbeid for å kompensere. Kilde: Advokat Constance Haugland i OBOS

BOLIG & MILJØ 21

CONTAINER TIL FASTPRIS & SUGE- OG SPYLETJENESTER

SAMARBEIDSAVTALE GIR 20% RABATT TIL FORVALTEDE BOLIGSELSKAPER AV OBOS

KAN BESTILLES I NETTBUTIKK MED RABATTKODE OBOS I HANDLEKUR

RAGNSELLS.NO - TELEFON 22800800

SELVBETJENT BETALING MED NAYAX GJØR HVERDAGEN ENKLERE! Betalingsløsningen NAYAX er nå installert på over 4000 utsalgssteder i Norge. Kunden betaler raskt, uten å taste pinkode, med VISA, Eurocard og Mastercard (chip, magnetstripe og contactless NFC). Kunden kan også betale med SMS, Monyx mobilapp eller verdikort. NAYAX - et trygt og raskt valg.

Noen bruksområder:

Til d admi eg som felles nistrere r va ladin skeri elle g av e r l-bil

Fordeler:

FELLESVASKERIER LADESTASJONER FOR ELBIL

• • •

SELVVASK AV BIL TOALETTER

•

GOLFBALLAUTOMATER PÅ DRIVING RANGE KAFFEMASKINER

• •

Åpent døgnet rundt hvis du ønsker det. Kunden kan betjene seg selv. Frigjør tid til andre arbeidsoppgaver. Alltid oversikt PHG 2QOLQH EDFN RIÀFH V\VWHP PHG rapporter for salg, drift, prislister og lagerstyring i sanntid. Skreddersy rapportene slik du selv ønsker. Se salgstrender, kostnadsanalyser og fortjenestemargin. Alarm til sms og epost for driftstans ved strømbrudd eller annet. Kundestøtte på norsk

NAYAX tar betalt når du gjør andre ting!

Ta kontakt for mer informasjon og tilbud.

Elektroniske Betalings Systemer AS Glynitveien 21, 1400 Ski Tlf. +47 66 80 50 20 www.ebs-as.no

Innspill VIL DU LÆRE MER? Arne Bernhardsen holder HMS-kurs både i Oslo og Stavanger denne våren. Se obos.no/styre/kurs.

I N T E R N KO N T R O L L

ABC om HMS Hva må egentlig til for å oppfylle kravene i internkontrollforskriften?

ARNE BERNHARDSEN Kursholder om helse, miljø og sikkerhet

egelverket for helse, miljø og sikkerhet (HMS) kan virke overveldende på de ﬂeste, med åtte lover og en haug med forskrifter. Vår erfaring er at hvis boligselskapet sørger for nødvendig vedlikehold på bygningsmassen, er trygg på at brannvernutstyret virker og at rømningsveiene er frie – ja, da kan man også regne med at drift og økonomi i boligselskapet er svært god. Men hva handler dette i praksis om? I alle boligselskap, store som små, må vi foreta en enkel risikovurdering: hva kan gå galt er det stor sannsynlighet for det? hvor galt kan det gå – hva er konsekvensene?

Ingen forlanger at et boligselskap skal bruke Norsk standard for risiko- og sårbar-

hetsanalyse, det er et verktøy for store og komplekse virksomheter, men alle må ha en seriøs vurdering av sikkerheten i boligselskapet. Vi må blant annet vurdere brannsikkerheten, sikkerheten for ungene på leikeplassen, tilstanden på det elektriske anlegget og hvordan vi håndterer søppel og rot. Vurderingen legges til grunn når vi skal prioritere hva som må gjøres først, hvilke rutiner vi må ha for å ha kontroll på sikkerheten og hvilke forhold vi må lage nye retningslinjer for. De ﬂeste som omkommer i brann, omkommer i sitt eget hjem. Over 40 prosent av brannene skyldes feil bruk og mangler ved det elektriske anlegget og utstyret. Alle må ta tak i brannvern, det er nok det viktigste av alle sikkerhetstiltak. Ingen bygninger er helt like, de er bygd etter ulike bygningsmessige standarder og krav. Vi må undersøke om bygningene er i tråd med dagens krav, og om det har blitt foretatt

endringer som reduserte eller bedret sikkerheten. Det er også forskjellige folk som bor i boligselskapet. Det kan være voksne med barn, eldre enslige, unge uten «botrening» og folk med lav språkforståelse. Noen har bevegelsesutfordringer, andre har begynt å glemme. Risikoen for at det begynner å brenne er større der det bor folk med utfordringer. Det må vi også legge til grunn når vi lager rutiner. Internkontroll betyr at vi skal gjøre det meste sjøl. Det er krav til egenkontroll av bygninger og installasjoner. Enkle runder med skjema, såkalte vernerunder eller HMS-runder, er den vanligste måten å sjekke om tilstanden er innafor. OBOS har utviklet en egen HMS-modul til hjelp med dette. Den er gratis og tilgjengelig på Styrerommet.no. Her ﬁnner vi forslag til rutiner, sjekklister, forslag til avtaler vi bør inngå med leverandører og en mulighet for å melde inn avvik (feil og mangler).

En start på HMSsystemet vil være å: få oversikt over bygningsmassen og utearealene gå runder og sjekk forholdene ﬁnne fram tekniske beskrivelser av brannsikkerheten vurdere hva som er de mest kritiske forholdene å få gjort noe med sikre at alle beboerne har nødvendig informasjon om deres forpliktelser Om det er forhold som krever nye bestemmelser i husordensreglene eller vedtektene, så sørg for at de blir skikkelig drøftet på årsmøtet/generalforsamlingen. Etter dette arbeidet vil man ende opp med: en beskrevet risikovurdering som belyser de kritiske faktorene et system for melding av feil og mangler (avvik) en rutine for vernerunder (felles områder, uteareal, el-anlegg, leikeplass, garasjer) rutiner for kontroll og utskifting av brannverninstallasjoner avtaler med leverandører av tjenester (vaktmester, renhold, vedlikehold) hvor HMS er en naturlig del Lykke til med det viktige arbeidet!

BOLIG & MILJØ 23

Espen Voll, Tore Borgersen & Michael Olofsson

vestre.com

DESIGN TANK PHOTO IVAN BRODY

Stones Design:

Innspill prosjektavtaler

KO N T R A K T

Gjennomføre arbeider? Avtale som omfatter omfang, ytelser, kvalitet og pris er en god start. ØYVIND BODSBERG Teknisk sjef i OBOS Prosjekt

oligselskapene gjennomfører hvert år større og mindre vedlikehold og rehabiliteringsarbeider for ﬂere milliarder kroner. Dette omfatter alt fra utskifting lysbrytere til helhetlige rehabiliteringer til ﬂere titalls millioner kroner. Hvordan oppnås et resultat som samsvarer med forventninger til kvalitet og økonomi, og hva skal legges til grunn ved bestillinger av slike arbeider? Mange boligselskaper har serviceavtaler eller langvarig kundeforhold med vaktmestere eller håndverksbedrifter, som utfører reparasjoner, mindre vedlikehold og utskiftinger ved behov. Avtalene kan med fordel fornyes jevnlig for å sikre at det oppnås riktig pris og kvalitet på leveransene.

Ved gjennomføring av helhetlige arbeider av noe større omfang, som eksempelvis utskifting av ytterdører

eller maling av trappeoppganger, bør det innhentes konkurrerende tilbud fra flere entreprenører. Her vil jo størrelse på boligselskapet med antall leiligheter ha betydning for hvilke ressurser som legges ned i et slikt arbeid. Det finnes ingen nedre beløpsgrense for innhenting av konkurrerende tilbud, men ved arbeider fra omkring 100.000 kroner vil det være fornuftig å ha flere pristilbud. Det sikrer også at styret kan dokumentere en ryddig prosess, og at det ikke foreligger noe uheldig avhengighet med spesifikke leverandører. Enkelte boligselskaper har egne beløpsgrenser i vedtekter eller retningslinjer for styrearbeid. Ved gjennomføring av større, sammensatte eller tekniske prosjekter fra omkring 300.000 kroner anbefales det å få utarbeidet en tilbudsforespørsel der omfang og krav til leveranse og ytelser beskrives. Fagpersoner med riktig kompetanse vil kunne beskrive de arbeider som må til for å prise og levere et helhetlig arbeid med henvisninger til lovverk, forskrifter, normer

og detaljspesifikasjoner. En slik forespørsel gjør det mulig å sammenligne innkomne tilbud fra flere entreprenører. Det er viktig at det utformes en avtale mellom boligselskapet og entreprenørfirmaet for sikre at det er samsvar mellom leverandørens og boligselskapets forventninger til leveransen i prosjektet. Dette kan i sin enkleste form være en bestilling av tilbudte arbeider. For større arbeider er det vanlig at det utarbeides en kontrakt mellom boligselskapet og entreprenør. En standard kontrakt med juridiske bestemmelser regulerer avtaleparter, avtalt pris, endringer i kontrakt, fremdrift med avtalt sluttdato, dagmulktbestemmelser, forsikring av arbeidene, sikkerhetstillelse med mer. Valg av entreprisemodell og kontraktsform regulerer også om det er byggherre eller entreprenør som har ansvaret for prosjektering med beskrivelser, tegninger og de valgte løsningene. Et prosjekt som omfatter bruksendring, inngrep i byg-

ningstekniske installasjoner eller fasadeendring vil utløse et krav om søknadsplikt. Boligselskapet, som byggherre ved utførelse av arbeider, må oppfylle byggherreforskriften. Dette innebærer blant annet at boligselskapet i et hvert prosjekt må sørge for en SHA-plan for sikkerhet, helse og arbeidsmiljø for byggeplassen.

Boligselskapet, som byggherre ved utførelse av arbeider, må oppfylle byggherreforskriften. Kort oppsummert er det et godt utgangspunkt for et vellykket prosjekt at det foreligger en klar beskrivelse av omfang, ytelser, kvalitet og pris, samt at dette er satt opp i en avtale mellom boligselskapet og entreprenør. //

BOLIG & MILJØ 25

Rehabilitering balkonger

Litt inne, men ute Med innglassede balkonger blir det mindre energibruk og snømåking på beboerne i Gransletta borettslag. T EK ST: A N JA SØNST E VOL D FOTO : ILJA C. HEN DEL

avud Arslan skyver ruter av glass til side og åpner opp for å trekke litt luft. Han og familien har akkurat fått ny balkong med innglassing i leiligheten sin i Gransletta borettslag på Furuset i Oslo. – Det er veldig deilig å slippe å måke snø om vinteren, men jeg kommer til å savne blomsterkassene som var her før, sier han. Tidligere bestod nemlig rekkverket på balkongen av tunge betongkasser som Arslan pleide å dyrke persille, tomater og agurk i. Nå er det glass fra tak til gulv. – Men når jeg får hengt opp varmelampene kan vi bruke balkongen hele året. Jeg får heller kjøpe kasser å dyrke i. Dette blir jo nesten som et drivhus, sier han. – Ja, du er ikke redd for at det vil bli for varmt om sommeren? – Nei, da er det jo bare å åpne opp. Med glass hele veien får vi også ﬁn utsikt over Gransdalen, en fantastisk park som ligger rett utenfor balkongen.

Mindre energibruk. Etter 40 år var Gransletta borettslag mildt sagt modent for oppgradering. For tre år siden startet arbeidet med total fasaderehabilite-

FA K TA

Gransletta borettslag Ligger på Furuset i Oslo, bygget i 1978/79 188 leiligheter fordelt på tre bygninger Er i sluttfasen av totalrehabilitering av fasaden med utskiftning av tak, isolasjon, vinduer, dører, fasadekledning og balkonger Prosjektet har et budsjett på 102 millioner kroner. Det tilsvarer over en halv million per leilighet

BOLIG & MILJØ 27

Rehabilitering balkonger

Nå sparer vi rundt tusen kroner på strøm i måneden. ring av de 188 leilighetene, med utskiftning av tak, kledning, isolering, vinduer, dører og balkonger. Det var ingen tilfeldighet at balkongene ﬁkk innglassing, forteller styreledren i borettslaget: – Vi var opptatt av å velge gode, vedlikeholdsvennlige løsninger som er lønnsomt i fremtiden. Innglassing av balkongene blir på en måte som en ekstra isolering og gjør leilighetene mer energieffektive, sier styreleder Mohamed Benali. Med rehabiliteringen regner borettslaget å redusere energiforbruket med 30–40 prosent. Det har Davud og kona Tugba Arslan allerede fått erfare. – Før pleide det å trekke og pipe gjennom vinduene, men det gjør det ikke lenger. Nå sparer vi rundt tusen kroner på strøm i måneden, sier de. Fortsatt et uterom. Med innglassingen får beboerne også et ekstra oppholdsrom. – De nye balkongene blir en forlengelse av stua, og beboerne får større areal å boltre seg på. Man kan sette inn en sofa eller andre hagemøbler uten å måtte rydde det inn etter vær og årstider, sier styrelederen. OBOS Prosjekt har ledet rehabiliteringen for Gransletta borettslag. Avdelingsleder for rehabilitering, Gitte Bjerkelund, forteller at innglassing av balkongene var en god løsning for borettslaget. – Gjennom årene har betongdekket fått en nedbøying og det har samlet seg vann på midten av balkongene. Vannet har trukket inn i betongen og ført til skader i armeringen. Innglassingen beskytter betong-

28 BOLIG & MILJØ

dekket og armeringen mot nye skader, sier hun. Men innglassing kan også by på utfordringer, ifølge Bjerkelund. Noen tror nemlig at innglassingen gjør at rommet kan brukes som stue eller soverom. – Innglassing gir ikke en annen betegnelse på balkongen. Det er fortsatt et uterom. Legger man ﬂiser og varmekabler, isolerer og innreder med TV og bokhyller, ødelegger det forutsetningene til bygget. Det kan føre til kondens, men viktigst av alt er at det kan være brannfarlig, sier hun. Den utfordringen er styreleder Benali klar over. Han er tydelig på at det er totalt uakseptabelt å bruke balkongen til noe annet enn det er: – Vi har informert beboerne og endret husholdningsreglene, så håper vi de tar hensyn og tilpasser seg. Vi vil også gå vernerunder, i tillegg til at beboerne er ﬂinke til å informere oss i styret. Hele fasaderehabiliteringen har hatt et budsjett på over

– Nå kan vi bruke balkongen hele året, sier ekteparet Davud og Tugba Arslan.

hundre millioner kroner, og skal etter planen ferdigstilles i løpet av våren. Etter ﬂere år med arbeid i borettslaget, og over sju måneder rett utenfor deres egen leilighet, gleder familien Arslan seg til alt er ferdig. – Vi er veldig fornøyde med hvordan det har blitt. Nå kan vi kose oss med kaffe på balkongen året rundt, avslutter de. //

TIPS

Fordeler og ulemper med innglassing: Forlenger utesesongen Et ekstra oppholdsrom Balkongdekket beskyttes mot påkjenning fra vær og vind og forhindrer utvikling av skader Beboere kan innrede det som et innerom Ekstra isolering og ulovlig innredning kan være brannfarlig

Finansiering av vedlikehold og oppussing

OBOS-banken finansierer boligdrømmen OBOS-banken har spisskompetanse på finansiering av fellesgjeld i boligselskaper. Vi bistår med økonomisk rådgivning og hjelper styret med å finne den beste løsningen for å finansiere store og små rehabiliteringsprosjekter. Det gir større trygghet når styret skal fatte beslutninger om økonomi og vedlikehold.

Les mer på obosbanken.no, eller ring oss på 22 86 58 00

Effektivisering EU-pilot Styremedlem Mohammad Tayyab og styreleder Oddvar Hansen ser frem til å teste nye, innovative løsninger for å redusere energiforbruket.

Skal tette energisluket Bertramjordet borettslag har høyt energiforbruk, og nå skal det halveres. T EK ST: A N JA SØNST E VOL D FOTO : ILJA C. HEN DEL

va gjør man med eldre boligmasse for å spare energi? Det skal EU-prosjektet REZBUILD ﬁnne ut av, og Bertramjordet borettslag på Holmlia i Oslo er én av tre piloter som er med i forskningsprosjektet. – Vi er et borettslag fra 1987, og en undersøkelse viste at vi lå høyt oppe på lista over energiforbruk per husstand. Det har vi lenge hatt lyst til å kartlegge og gjøre noe med, og er derfor veldig entusiastiske over å være med i prosjektet, sier styreleder i borettslaget, Oddvar Hansen.

Vertikale solceller. EUprosjektet går ut på å oppgradere én av boligblokkene i borettslaget med energieffektiviserende tiltak og ny teknologi, og målet er å redusere energiforbruket med 60 prosent. Blant annet skal alle dører og vinduer byttes, alle luftlekkasjer tettes og temperatur og belysning styres og reguleres. – Alle tiltakene er ikke like revolusjonerende, men vi skal blant annet teste ut balansert ventilasjon med varmegjenvinning som ikke

30 BOLIG & MILJØ

krever ombygging inne i boligen. Dessuten vil det bli montert vertikale solceller, noe som kan være lurt i Norge hvor sola står lavt og takene ofte er dekket av snø på vinteren, sier Hansen. Ny software. De andre casene i forskningsprosjektet er en kommunal bolig i Madrid og en ﬁremannsbolig i Venezia. OBOS Prosjekt, SINTEF, Universitetet i Nottingham og ﬂere andre internasjonale aktører er med som partnere. – I tillegg til energireduksjon har prosjektet som mål å utvikle en software som skal gjøre det lettere for

eksisterende bygg å beregne klimagassutslipp og velge riktige tiltak for å redusere energibehovet. Det er mange bygg i dag som er i en fase hvor rehabiliteringsbehovet begynner å melde seg, og da kan dette være

Prosjektet kalkulerer med at vi kan spare 300.000 kroner i året bare på denne ene blokka. Oddvar Hansen

En kartlegging viste at borettslaget hadde store energilekkasjer.

et nyttig verktøy for å velge tiltakene som gir størst gevinst, sier Joakim Larsen, fagansvarlig for miljø i OBOS Prosjekt, som bistår Bertramjordet borettslag i prosjektet. Kan spare mye penger. Byggestart for oppgraderingene er i april i år og skal være ferdig i oktober. I etterkant skal energiforbruket måles i ett år og sammenliknes med det foregående året. I løpet av høsten 2021 blir det klart hvor mye energiforbruket er redusert. – Noen av tiltakene, som å bytte ut alle vinduer og dører, ville vi gjort uansett, men prosjektet vil også gi oss verdifulle erfaringer om andre tiltak vi vurderer å videreføre til resten av borettslaget. Prosjektet kalkulerer med at vi kan spare 300.000 kroner i året bare på denne ene blokka med 24 leiligheter etter dagens energipriser. Vi føler oss sikre på at dette er starten på en investering i bedre, mer lønnsomme og miljøvennlige boliger for hele borettslaget, avslutter styrelederen. //

RØRFORNYING?

Anse jobben som gjort Vi utfører rørfornying av alle typer avløpsrør. Med avansert utstyr rehabiliterer vi uten å grave i vei og hager, og uten å pigge opp gulv og rive vegger. Kontakt oss for en gratis befaring og for å høre hvordan vi kan hjelpe deg.

www.tt-teknikk.no / Tlf: 02490

BEKYMRINGSFRI LADING AV ELBIL MED CIRCLE K CHARGE Det skal være enkelt å lade elbilen der du bor. Med et komplett ladetilbud fra Circle K Charge kan du være sikker på at elbil-ladingen går trygt for seg.

Les mer på våre nettsider!

Som totalleverandør av hjemmelading tilbyr Circle K markedets mest komplette og fremtidsrettede ladeløsninger. En slik pakke inkluderer alt fra infrastruktur og ladere, til installasjon og drift av ladeanlegget, hvor Circle K tar seg av drift, administrasjon og betaling fra brukerne. For en mest mulig effektiv pakkeløsning, er ladetilbudet fra Circle K like enkelt å administrere for styret, som det er å bruke for beboerne.

circlekcharge.no — Eller ta kontakt: kontakt@circlekcharge.no 22 96 24 00

Min erfaring styreleder

882 nye bad Det er litt å styre med når du leder et gigantisk borettslag. TEKST: HENR IK SØR LIE FOTO : ILJA C. HENDEL

augenstua borettslag i Oslo ble i desember ferdig med arbeidene som har pågått siden høsten 2016. Samtlige rør og baderom i 882 boliger er blitt rehabilitert! – Vi vurderte å sprette sjampanjen da siste bad var ferdig. Hele prosjektet har gått bra, og nå er det bare noe småtteri som gjenstår, forteller styreleder Hassan El Messaoudi. Han ble valgt som styreleder i fjor, etter å ha vært styremedlem i bare ett år. – Det ble en travel sommer og høst, sier han.

Vi vurderte å sprette sjampanjen da siste bad var ferdig. Hassan El Messaoudi Til rehabiliteringen brukte borettslaget OBOS Prosjekt til å lede arbeidene. Foruten rehabiliteringen var styrelederen også involvert i noen uteromsprosjekter, som nå

er ferdigstilt. I tillegg var han HMS-ansvarlig. – Jeg håper det blir litt roligere fremover. Nå er dessuten alle styremedlemmer på plass, og de nye medlemmene begynner å få litt erfaring. Da er det enklere å delegere oppgaver, sier styrelederen. Heldigvis har styret hjelp til å drifte hverdagen av en daglig leder og tre vaktmestere, noe styrelederen fremhever som helt avgjørende for at det skal gå rundt. – Dermed har vi et sted beboerne kan henvende seg til, slik at styret slipper å ta seg av alle ting som de lurer på i hverdagen. El Messaoudi er utdannet forskalingssnekker og har etterutdanning innen forvaltning, drift og vedlikehold. Han jobber som teknisk forvalter for offentlig eiendom. – Jeg tror nok det er en fordel å ha litt byggteknisk bakgrunn når man er styreleder for et femti år gammelt borettslag – som virkelig trenger modernisering. De siste årene har de kuttet ut oljefyr og fått fjernvarme, og garasjen er blitt rehabilitert. Nå jobber de med å skifte ut

Hassan El Messaoudi er styreleder for Haugenstua borettslag. I bakgrunnen ses også den ni meter høye lampen, som skal være verdens største. Med nye rør og bad satser borettslaget på å slippe lekkasjer i tiden fremover.

branndører i fellesarealene og å etablere ﬂere ladestasjoner. – Det er et skrikende behov for ladeplasser til elbil. I tillegg utreder vi behovet for å rehabilitere fasadene, så det er stadig noe å ta tak i, sier Hassan El Messaoudi i Haugenstua borettslag. //

FA K TA

Haugenstua borettslag Borettslaget består av 882 leiligheter (31-87 kvm) fordelt på 10 blokker og 42 oppganger. Ferdigstilt i 1969

BOLIG & MILJØ 33

Bolighistorie husordensregler

Anne-Kristine Kronborg: Kunsthistoriker med bolig- og byhistorie som spesialitet, jobber som formidlingsrådgiver i OBOS.

Orden i huset «Tepper kan bankes fra kl. 07.00 til kl. 08.30» Husordensregler skal sikre ro og orden og trygghet, og de skal tas på alvor. Ikke bare fordi overtredelser i verste fall kan føre til utkastelse, men også fordi husordensregler forteller mye om bolig- og samfunnsforhold før og nå. «I vår husorden heter det på første side at det skal være ro i leiligheten fra kl. 22 til kl. 06. Hører tapping av vann på kjøkken og bad inn under denne regel, eller anses dette for så naturlig og nødvendig i døgnets rytme at det må være unntatt fra regelen?» Spørsmålet sto på trykk i OBOS-bladet i 1960. Det høres kanskje absurd ut, men det var alvorlig ment. Det gikk også tydelig fram at innsenderen anså nattlig vanntapping som uforenlig med ordensreglene. Og svaret? OBOS-bladet skrev diplomatisk at det neppe sto i menneskelig makt å hindre folk i å skru på vannkrana når de måtte ha behov for det, men la til at styret burde informeres dersom det utartet. Egentlig hadde ikke OBOS-bladet eller OBOS noe å gjøre med slike spørsmål i det hele tatt. Husordensregler har alltid vært borettslagenes egen sak; de vedtas på generalforsamlingen og håndheves av styret. I 1960 var det fortsatt nytt for mange. Borettslagsblokka representerte en ny måte å bo på, og for OBOS var det viktig å formidle til andelseierne at de selv måtte ta ansvar for styre og stell – og orden. Regleryttere i fri dressur. Bøker og ﬁlmer er nok den mest fornøyelige kilden vi har til kunnskap om livet i borettslag. Selve klassikeren er «Med støv på hjernen», med sitt skråblikk på svært så ordentlige husmødre på Lambertseter. I «Sønner

34 BOLIG & MILJØ

av Norge»-ﬁlmene fra 1960-tallet var det mennene som tøyde borettslagsgrensene, særlig hva parkering, bilvask og polering angikk. I Anne B. Ragdes roman «Jeg skal gjøre deg så lykkelig» handler det blant annet om en gjenganger i husordensreglene, nemlig trappevasken. Her møter vi den stakkars fru Åsen som påkalte nabofruens vrede fordi hun vasket en trapp for mye når hun først var i gang.

Å ta trappevasken utenom tur stred mot både de skrevne og de uskrevne husordensreglene, og var like ille som å ikke ta den i det hele tatt. Argumentet om at hun hadde så godt vann holdt ikke. Å ta trappevasken utenom tur stred mot både de skrevne og de uskrevne husordensreglene, og var like ille som å ikke ta den i det hele tatt. For ikke å glemme den invaderende vaktmesteren Narvestad i TV-serien «Borettslaget», som kompletterer bildet av selvhøytidelige styreformenn, nevrotiske husmødre og biske vaktmestre som husordens-reglenes nidkjære voktere.

Husordensregler er et studium verd. De reﬂekterer samfunnsforhold og holdninger, enten det er snakk om vasketider fra husmorepoken eller forestillingen om at barn skal ses, men ikke høres. Eller vår tids forbud mot å grille på balkongen, og påbud om at alle dører til enhver tid må holdes låst.

FOTO :

NASJON

A LBIBL

IOTEKE

Fra innspillingen av "Støv på hjernen" i 1959. Fra venstre: Inger Marie Andersen, Kari Diesen og Wenche Foss.

KTUEL FOTO : A SCANPI L / NTB FOTO : UKJEN T / OSLO MUSEUM

BOLIG & MILJØ 35

Bolighistorie husordensregler

Bak de noen ganger komisk rigide husordensreglene fra gamle dager lå ikke minst et sterkt ønske om respektabilitet.

Hunder og katter i blokk var lenge stridstema nummer én. En blokk er ingen dyrehage, hevdet noen. Andre påpekte at dyr kunne bidra til et godt bomiljø.

Barn, biler og bikkjer. Litt karikert, selvfølgelig, men ikke uten rot i virkeligheten. Orden og oppførsel i borettslag ble diskutert både i OBOS-bladet og i pressen i tiårene hvor hele bydeler ble bygd, og det å bo i borettslag fortsatt var nytt for mange. Barn, biler og bikkjer var gjengangere. Lekende barn og tenåringer med platespiller – hvor gikk grensen mellom sunn livsutfoldelse og uakseptabelt bråk? Og hvor mye av fellesarealene skulle bileierne få legge beslag på? Men ingenting skapte skarpere fronter enn spørsmålet om dyrehold. «Temaet hunder og katter i moderne blokkbebyggelse har en tendens til å skape hund- og- katt-miljø mellom ellers gode borettshavere», skrev Arbeiderbladet i april 1963. Anledningen var et borettslag

der styret begjæret utkastelse av hele seks andelseiere på grunn av ulovlig dyrehold. Om det var dyrene som måtte bøte med livet eller om eierne faktisk flyttet, vites ikke. Noen borettslagsstyrer så gjennom fingrene med dyr som var anskaffet før innflytting, men det finnes også mange hjerteskjærende historier om familier som så seg nødt til å avlive kjæledyret sitt for ikke å miste boligen. Vaskeriregler. «Jeg mener, mellom 8 og 5 skal en husmor arbeide med vask og stell og sånt som gjør huset trivelig til mannen kommer hjem.» Fru Randi Svendsen, hovedpersonen i «Med støv på hjernen», er en slik husmor. Hun holder for eksempel vaskedagen sin hellig, og henger også opp klesvasken etter alle kunstens regler. «Forresten er det vel verd et blikk når en riktig husmor har hengt opp vasken sin. Det er som å stå og beundre et svennestykke til beste karakter», som det heter i kapitlet som til alt overmål har overskriften «Idyll i vaskekjelleren». Boka om husmødrene på Lambertseter ble utgitt i 1958. På den tiden var vaskekjelleren husmødrenes domene, og i borettslag flest var det nedfelt i husordensreglene at vaskingen skulle foregå på dagtid, på hverdagene. Av alle husordensregler er kanskje disse som helt konkret viser hvordan kjønnsroller og samfunnsforhold har endret seg. Heltidshusmoren hører historien til, og vasketider tilpasset en ny virkelighet har vært oppe til diskusjon på hundrevis av generalforsamlinger de siste par tiårene. Skikkelige folk. Bak de noen ganger komisk rigide husordensreglene fra gamle dager lå ikke minst et sterkt ønske om respektabilitet. Det ligger mye moral i reglene om teppebanking og trappevask og forbud mot hunder og katter. Husordensreglene skulle vise at her bodde det skikkelige folk, og de skulle ha en oppdragende effekt. I dag handler det vel så mye om sikkerhet, med regler som skal hindre brann, lekkasjer, innbrudd og skade på folk og bygninger. Men fortsatt er konfliktpotensialet høyt, fordi husordensreglene griper inn i noe så privat som hvordan du kan utfolde deg i ditt eget hjem. Husordensreglene bestemmer når du kan pusse opp og hvor du kan grille, og naboen har faktisk rett til å bli sur hvis du fester utover natta. Og helt fritt fram i vaskekjelleren er det vel fortsatt ikke. //

36 BOLIG & MILJØ

Kontakt oss i dag for gratis befaring og pristilbud! 2018 / Cort Adelersgate 33, Oslo. Nytt sinktak, vinduer og fasade.

2018 / Rabben borettslag, Oslo. Nye tak.

2018 / Jerikoveien 28, Oslo. Nye vinduer, etterisolert og kledd med skifer.

Din totalleverandĂ¸r innen vedlikehold og rehabilitering! Tak / fasade / blikkenslager / solcellepanel / vindusutskifting / mur / maling / fukt og lekkasjeproblematikk / sanering av sopp og rĂĽte

www.drogseth.no // tlf. 22 32 32 50

Lad elbilen i borettslaget ditt Med Flexilader fra Grønn Kontakt får du

som man får opptil 10 ganger raskere

en fremtidsrettet og smart ladeløsning.

lading sammenliknet med vanlig stikkontakt. I tillegg drifter Grønn Kontakt

Ladeboksen installeres med en lastbalansering som utnytter tilgjengelig kapasitet i bygget. Det er en trygg og sikker måte å lade bilen på, samtidig

Lastbalansering

Rettferdig kostnadsfordeling

laderne, som sørger for rettferdig kostnadsfordeling, sømløs håndtering og 24/7 teknisk kundeservice. Vi gjør det enkelt å kjøre grønt.

Skalerbar ladeløsning

24/7 teknisk kundeservice

Oppgjørshåndtering

Vil du vite mer? Øyvind Hind Haug, Salgssjef. Tlf: 90 19 41 10 | oyvind.haug@gronnkontakt.no | www.gronnkontakt.no

På de neste sidene ﬁnner du nyheter, tips og råd som skal gjøre styrehverdagen litt enklere, enten du har lang eller kort erfaring.

FOTO : NA DI A FR A N TSEN

Guide

Velkommen til GUIDE-seksjonen!

KURS

Gjør jobben lettere Få kunnskap og inspirasjon til styrejobben – ta et kurs!

Kursansvarlig Laila Grymyr i OBOS inviterer til kurs for styrene i borettslag og sameier. I løpet av første halvår kan du velge mellom nesten 20 ulike emner. – De mest populære kursene er som regel HMS-kurs og de vi har om juridiske emner, kommunikasjon, valgkomite, årsmøte og generelt om styrearbeid. I tillegg er det veldig mange som er interessert i Styrerommet. Det har kommet en rekke nye funksjoner det siste året, og vi ønsker at alle skal oppdage hvilke muligheter som ﬁnnes. Derfor tilbyr vi gratiskurs om Styrerommet hver måned i Oslo, og det samme kurset tilbys gratis i alle regioner i løpet av våren, forteller Grymyr. På høstseminaret i fjor var det stor interesse for et foredrag om utemiljø, og det blir satt opp eget kurs om dette emnet i mars. Der kan deltakerne velge mellom ﬁre ulike workshops etter de innledende foredragene. Kurs om styrearbeid generelt er alltid etterspurt, og de siste årene har dette blitt gitt i to varianter: – Vi tilbyr et kurs som er tilpasset erfarne styremedlemmer, og et kurs for nybegynnere. Det har vi fått gode tilbakemeldin-

ger på, og derfor kommer vi til å fortsette med det samme i år. Vi ønsker naturligvis å lage mest mulig relevante kurs for styremedlemmene. Kom gjerne med innspill til emner du ønsker at vi skal ta opp i nye kurs, oppfordrer Laila Grymyr.

– Det er hyggelig å se at de som har vært på kurs ofte kommer igjen på nye kurs og tar med seg ﬂere fra styret, sier kursansvarlig Laila Grymyr.

Se alle kursene på: obos.no/ styre/kurs

Guide årsmøte

GENERALFORSAMLING

Er alt klart for årets viktigste møte? Her er noen tips. et nærmer seg tiden for behandling av forslag og godkjenning av styrets arbeid. Årsmøtet/ generalforsamlingen er som en eksamen for styret, og det lønner seg med gode forberedelser – ikke minst å holde tidsfristene for de ulike oppgavene fram til selve årsmøtet. Rådgiver Sven-Robby Dierkes i OBOS holder kurs om årsmøter. Han forteller at mange lurer på om alle innkommende forslag må behandles på årsmøtet. – Ja, er det korte svaret. Men styret kan i forkant be forslagsstilleren om å formulere en mer forståelig tekst, og man kan kreve at det må fremgå tydelig hva det skal stemmes over. Hvis det er en sak som ble nedstemt for bare noen år siden, kan styret argumentere for å vente, men det er opp til forslagsstilleren å godta dette, sier Dierkes. Til sakene som tas opp bør det være en innstilling fra styret, anbefaler Dierkes, og minner om at rådgiverne i OBOS kan hjelpe med dette arbeidet. – Jeg har hørt om et årsmøte som hadde 36 saker på agendaen, det er voldsomt! Men uansett hvor mange og komplekse saker som skal tas opp, vil det alltid være en fordel at styret er godt forberedt og har lagd en klar innstilling til hver sak. Da går som regel saksgangen mye raskere.

40 BOLIG & MILJØ

Uansett hvor mange og komplekse saker som skal tas opp, vil det alltid være en fordel at styret er godt forberedt og har lagd en klar innstilling til hver sak. Sven-Robby Dierkes

Fremdrift. Rådgiveren i OBOS sender ut forslag til møtedato og frister for de ulike oppgavene. Når tid og sted for møtet er fastsatt, er det på tide å varsle beboerne om dette. Samtidig gis en frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Hvis styret selv ønsker å fremme forslag til årsmøtet, må disse vedtas på et styremøte. I tillegg er det tid for å skrive «styrets årsberetning», der det også kan tas med eventuelle planer for neste periode. – Jeg anbefaler å legge litt arbeid i å formulere hva styret har arbeidet med. Det fungerer som et historisk dokument – og det bidrar dessuten til å forsvare styrehonoraret når beboerne får innblikk i alt som er gjort, sier Dierkes. På regnskapsmøtet med OBOS-rådgiveren skal regnskap og årsrapport – inkludert styrets arbeid –

godkjennes og signeres av styret, før det skal innhentes revisjonsberetning. Det må være tid til trykking og utsendelse i posten for de som ikke har samtykket til å motta elektronisk informasjon. Innkallingen skal sendes ut tidligst 20 dager og senest åtte dager før årsmøtet. Selve møtet. Årsmøtet må avholdes senest 30. juni, og det er praktisk at oppgavene er fordelt i forkant, særlig i store boligselskap: Hvem skal ta imot registreringsblanketter? Hvem sørger for eierliste og stemmesedler? Skal det bestilles bevertning, som en liten bonus til de som møter opp? – Husk at det må føres protokoll under møtet. OBOS-rådgiveren kan være møteleder, protokollfører eller begge deler, sier Sven-Robby Dierkes. TEKST: HENRIK SØRLIE

TIPS

Bruk Digitale forberedelser! Nå er alt testet og klart for digitale forberedelser til årsmøtet. Du ﬁnner tjenesten under «Årsmøte» på Styrerommet. Det fungerer omtrent som å opprette et styremøte, der du kan sende beboerne info om tid/sted og be om forslag til saker. Alle beboere som har samtykket til elektronisk kommunikasjon, kan på denne måten enkelt sende inn forslag, nominere boligeiere til styreverv og få innkallingen tilsendt digitalt. OBOS tror denne tjenesten kan bidra til større engasjement blant beboerne og at styret får bedre oversikt over saker – samt en forenklet prosess med å utarbeide innkallingen.

Sunt inneklima etter rehabilitering

Ved fasadefornyelse eller energirehabilitering oppstår det behov for kontrollert ventilasjon. Hus og helse har behov for frisk luft. LUNOS desentral ventilasjon med varmegjenvinning er diskret og opptar ikke plass i boligen. Systemet bruker mindre strøm enn en sparepære og kan gi Enova-støtte. • Lavere energikostnader • Uten plasskrevende aggregat eller ventilasjonskanaler • Enkel installasjon og drift , ÁHU HQQ QRUVNH KMHP

Balansert ventilasjon – rett i veggen

Ring 944 76 073 for referanser til borettslag

Lavenergisystemer as | Tel: 944 76 073 | post@lavenergisystemer.no | lavenergisystemer.no

Smarte og kraftfulle ladestasjoner Ensto Wallbox og Ensto Pro

(QVWRV ODGHVWDVMRQHU HU SHUIHNWH IRU ERUHWWVODJ RJ VDPHLHU (W XEHJUHQVHW DQWDOO ODGHUH XWQ\WWHU WLOJMHQJHOLJ VWUยบP Hฮ HNWLYW ยบNRQRPLVN RJ VPDUW 'H NDQ OHYHUH LQQWLO N: L WLPH HWWHU WLPH RJ SDVVHU DOOH W\SHU ODGEDUH ELOHU HOELOHU RJ SOXJ LQ K\EULGHU /DGHVWDVMRQHQH HU HQNOH L EUXN IUHPWLGVUHWWHW RJ WLOSDVVHW QRUGLVN NOLPD )UD YยงU VN\ EDVHUWH WMHQHVWH OHYHUHU 0RYHO IRUXWVLJEDU RJ WU\JJ GULIW DY DQOHJJHW 6W\UHW VSDUHV IRU EHN\PULQJHU DUEHLG RJ EHERHUQH IยงU VLNNHU ODGLQJ KYHU GDJ ศ PHG RVV EHWDOHU PDQ NXQ IRU GHW IDNWLVNH IRUEUXNHW XWHQ SยงVODJ 7D NRQWDNW PHG 0RYHO IRU HQ JUDWLV EHIDULQJ HOOHU RP GX KDU VSยบUVPยงO RP ODGHV\VWHP

Movel AS 7RUGHQVNLROGVJDWH 2VOR 0 _ SRVW#PRYHO QR ZZZ PRYHO QR

Ensto Nor AS 3URIHVVRU %LUNHODQGVYHL $ 2VOR 1RUJH WHO _ ศดUPDSRVW#HQVWR FRP www.ensto.no

Guide diverse

Få færre faktura-feil Elektroniske fakturaer reduserer risikoen for feil. Elektroniske fakturaer (EHF) er den mest ressurseffektive og raske måten å motta fakturaer på. - Fakturaen sendes direkte fra leverandørs økonomisystem til mottakers fakturahåndteringssystem. Det sikrer at faktura kommer raskt frem til riktig mottaker. - Fakturaen leses automatisk og gir raskere oppdaterte regnskapstall, samt reduserer risikoen for feil. - Vi sparer miljøet ved å sende elektronisk i stedet for papir For at fakturaen på varen/ tjenesten du har bestilt skal komme rett frem til deg eller rett mottaker i ditt borettslag/ sameie er det viktig at du informerer leverandør om: - Borettslaget/sameiet sitt organisasjonsnummer. Organisasjonsnummeret skal brukes ved forsendelse av fakturaer som sendes elektronisk på EHF-format. - Borettslagets/sameiets fakturaadresse. Rett fakturaadresse er: Selskapsnummer og boligselskapets navn v/OBOS Postboks 6666 St. Olavs plass 0129 Oslo Ta gjerne kontakt med Fakturaavdelingen i OBOS på fakturaavdelingen@obos.no om du har spørsmål rundt EHF eller innkommende fakturaer.

OBOS BÆREKRAFTPRIS

Store vinnersjanser Boligselskapet ditt kan vinne én million kroner. Alle som har gjort noe for miljøet oppfordres til å delta. OBOS er på jakt etter borettslag og sameier som har gjennomført miljøtiltak. Det skal kåres en vinner som får den nyopprettede OBOS Bærekraftpris – og én million kroner. Miljødirektør Birgitte Molstad i OBOS oppfordrer ﬂere til å søke. – Dere trenger ikke å ha gjort noe genialt for å vinne. Boligselskapene er i startfasen når det gjelder miljøtiltak, og det kan være vinnersjanse selv om dere bare har «et snev av grønt» å vise til. Ett sted må vi starte, sier Molstad. Eksempler på tiltak kan være installering av ladestasjoner, bergvarme

eller uteromsprosjekter for å sikre mot ekstremvær. – Gode rehabiliteringer kan også være gode miljøprosjekter. I utgangspunktet sa vi at hovedtiltaket måtte være utført i fjor. Men siden prisen er helt ny, åpner vi også for kandidater som har rehabilitert eller gjort andre tiltak de senere årene. De som tidligere har søkt på «OBOS-prisen for beste rehabilitering», kan gjerne søke på OBOS Bærekraftpris, oppfordrer Birgitte Molstad. Søknadsfristen er 2. mars. Les mer på obos.no/barekraftprisen

Klesbytting for miljøet Snart er det tid for å kle seg i kortreiste klær fra nabolaget. Lørdag 28. mars arrangeres Den store klesbyttedagen. Fra Mandal til Tana arrangeres byttemarkeder for klær, som skal gjøre det enkelt å fornye garderoben på en mer miljøvennlig måte. – Vi vil gjøre det lettere å ta miljøvennlige valg i hverdagen, og klesbyttedagen er noe alle kan være med på, sier prosjektleder Janne Gillgren i Naturvernforbundet. Hun håper at klesbyttedagen kan bidra til at kvalitet og gjenbruk blir lettere tilgjengelig, og reduserer behovet for å kjøpe nyproduserte klær. Klesbyttekonseptet er enkelt: Finn frem opp til syv hele og ﬁne plagg fra bakerst i klesskapet. For hvert plagg du har med deg får du en kupong du bruker til å bytte til deg et nytt plagg som du faktisk har lyst til å bruke. Vil du vite mer, eller kanskje ta initiativ til klesbyttemarked der du bor? Se naturvernforbundet.no/klesbyttedagen.

F O T O : FA R T E I N R U D J O R D

TIPS

BOLIG & MILJØ 43

Guide juristen

PA R K E R I N G

Kamp om plassen? FOTO: SC ANPIX / NICKI T WANG

Et bruksreglement kan anbefales for å parkere gryende konﬂikter. TERJE SJØVOLD Juridisk direktør i OBOS

I vårt borettslag har vi biloppstillingsplasser på fellesarealet. Det begynner etter hvert å bli trangt om plassen fordi ﬂere husstander har fått mer enn én bil. I tillegg benytter en del parkeringsplassen til båtopplag og annen lagerplass. Kan vi regulere dette på noen måte?

Ja! Det er absolutt å anbefale at man regulerer bruken av parkeringsplassen gjennom å fastsette et eget bruksreglement. Et slikt reglement vil være å anse som «vanlige ordensregler for eiendommen» i henhold til borettslagsloven § 5-11, nr. (4). I et bruksreglement vil det være naturlig å regulere anvendelsen av parkeringsplassen, blant annet med tanke på forhold som: Hvem som har rett til å bruke de forskjellige plassene (beboere, gjesteparkering, tilrettelagte plasser for bevegelseshemmede etc.), regler for bytte av parkeringsplasser (for eksempel

44 BOLIG & MILJØ

slik at bevegelseshemmede får tilgang til bestemte plasser), i hvilken utstrekning det skal være adgang til å hensette uregistrerte biler, båter eller andre gjenstander på plassen, plikt til å fjerne biler før snørydding og andre bestemmelser av ordensmessig art. Bruksreglementet kan også gi bestemmelser om fordeling av parkeringsplasser dersom det ikke er nok plasser til alle. Herunder vil det være saklig å begrense retten til parkering til én bil pr. husstand, eller oppstille andre kriterier for fordelingen av plassene så lenge disse er saklig funderte og ikke-diskriminerende.

Bruksreglementet kan også gi bestemmelser om fordeling av parkeringsplasser dersom det ikke er nok plasser til alle.

Vi har en beboer som disponerer parkeringsplass, men som ikke lenger har bil. Han insisterer imidlertid på å beholde den plassen han i sin tid ble tildelt. Kan han nekte å gi fra seg plassen?

Så lenge vi snakker om parkering på fellesareal er den store hovedregelen at det er fellesskapet som råder over dette. Som hovedregel må det legges til grunn at man ikke kan etablere eksklusive rettigheter til deler av fellesarealet, og at det i tilfelle må stilles krav om et særskilt rettsgrunnlag som kan godtgjøre at noen slik rett er etablert. Så lenge denne beboeren ikke kan vise til noe klart og utvetydig avtalegrunnlag for sin disponering av plassen, kan han ikke gjøre krav på noen evigvarende, eksklusive rettigheter til dette og må avgi plassen dersom det er saklig behov for den, for eksempel hvis han ikke selv har behov for en plass som andre trenger.

Hvordan er det hvis vi snakker om eierseksjonssameier og ikke borettslag?

En viktig forskjell mellom sameier og borettslag er at man i sameiet kan ha parkeringsplassen seksjonert som tilleggsdel. Seksjonseier vil da ha en form for eiendomsrett til parkeringsplassen som ikke uten videre kan tas fra henne. Dersom parkeringsplassene ligger på sameiets fellesareal vil det aller meste være likt som i borettslag. En forskjell er imidlertid at man etter eierseksjonsloven § 25 kan vedtektsfeste at enkelte seksjonseiere skal ha enerett til å bruke deler av fellesarealet i inntil tretti år. Det må følgelig antas at man i noe større utstrekning kan etablere beskyttede rettigheter for seksjonseieren enn i borettslag, i hvert fall for en slik tidsbegrenset periode. //

NORGES ENESTE PRODUSENT AV

SVANEMERKEDE

LEKE- OG AKTIVITETSAPPARATER

www.sove.no

D Ø R AU TO M AT I K K

PORTTELEFON OG ADGANGSKONTROLL

POSTKASSER

Assistent Partner er registrert elinstallatør og leverandør av tradisjonelle elektro- og låsesmedtjenester, med dørautomatikk, porttelefon, adgangskontroll og elektroniske låsesystemer som spesialfelt. Vi leverer også postkasser med elektronisk lås tilpasset adgangskontroll-systemet. Ta kontakt på tlf. 48 10 11 00 for gode tilbud. SVELVIKVEIEN 61, 3039 DRAMMEN | TVETENVEIEN 157, OSLO | TLF. 48 10 11 00 | ASSISTENTPARTNER.NO

Bolig & Miljø dette er obos

Enklere tilgang til filer I Styrerommets nye skylagringsløsning kan styret lagre sine filer og dokumenter trygt og effektivt. Det er enkelt å laste opp filer, og etterpå er de tilgjengelige når og hvor dere måtte trenge dem, både på PC, nettbrett og mobil. Flere kan samarbeide i dokumentene samtidig, og oppdateringer lagres og vises fortløpende. Om ønskelig, kan enkeltfiler

Kurskalender

deles med personer utenfor styret. I den nye løsningen ﬁnner dere også hjelpemidler fra OBOS, slik som maler, skjemaer og informasjon om rabattavtaler. Filene lagres trygt på servere i Norge. Styrets ﬁler fra det gamle arkivet i Styrerommet.net overføres automatisk. Gå inn på Styrerommet.no og klikk på «Filer og dokumenter» i menyen.

Utemiljø Dette kurset skal gi deg økt kompetanse om det å forvalte et uteareal. Du vil få kunnskap til å ta gode og varige avgjørelser for deres uteområde. Kurset er praktisk lagt opp, og du vil få god mulighet til å stille spørsmål.

Visste du at …

Oslo: 5. mars kl. 17–20

…Leverandørmodulen på Styrerommet.no har fått nye funksjoner som gjør det enda enklere å ﬁnne fram til gode leverandører.

Mislighold

… appen Nabohjelp gir deg oversikt over hvor du ﬁnner hjertestartere i nabolaget ditt?

Oppfølging av mislighold kan være en vanskelig oppgave for styrene, derfor har vi utviklet dette kurset for at du som styremedlem skal bli trygg på bruken av regelverket Oslo: 10. mars kl. 17–20 HMS-internkontroll i boligselskaper

…nyvalgte styreledere blir invitert til et oppstartsmøte med sin rådgiver i OBOS?

…landets brannvesen har laget en nasjonal nettside for innmelding av bekymringsverdige forhold. Sjekk branntips.no

Hvordan bør helse, miljø og sikkerhetsarbeidet drives? På kurset gjennomfører vi en vernerunde, kartlegger risiko og ansvar samt viser hvor viktig det er å ta HMS på alvor i boligselskapet. Oslo: 12. mars og 5. mai kl. 17–21 Stavanger: 7. mai kl. 17–21

VIL DU VITE MER OM DETTE? Snakk med rådgiveren din!

Kommunikasjon

Noe av hva vi tilbyr

Hjelp i årsmøteperioden Årsoppgjørs- og årsmøteperioden står for dør. Styret kan få hjelp av rådgiveren sin i prosessen, med stort og smått. Ikke nøl med å ta kontakt! Bytt til fornybar biofyringsolje Fra 1. januar ble bruk av fossil olje til oppvarming forbudt. OBOS har inngått en rammeavtale med Flogas Norge om levering av fornybar biofyringsolje. Å bytte til biofyringsolje trenger ikke bety omfattende endringer. Ta kontakt med Flogas Norge for mer informasjon: Tlf. 90248000 eller e-post: post@bioolje.no.

Vibbo-nyheter i 2020 I løpet av året vil både leietakere og medboere kunne logge seg inn på beboerportalen Vibbo. Styret kan velge om en nyhet skal deles med alle beboere, kun eiere, eller utvalgte oppganger. Det blir mulig å kommunisere gjennom en digital oppslagstavle og booke delte tjenester i en kalender. I tillegg kommer funksjoner for å føre utlegg, gjennomføre småbetalinger og søke om utleie.

Som styremedlem kan du få behov for kompetanse om møteledelse, møtekultur, samarbeid, kommunikasjon og konﬂikthåndtering. Kom på kurs og lær mer om disse temaene! Oslo 18. mars kl. 17–21

Hele landet: OBOS tilbyr kurs i en rekke byer. Mer informasjon ﬁnner du på Styrerommet.net (kurs) eller på obos.no/styre/ kurs.

BOLIG & MILJØ 47

Anleggsgartnere

Fasade

Solskjerming

Fasadeplater fra STENI har 40 års funksjonsgaranti, en for ventet levetid på mer enn 60 år gir lave kostnader over tid. Vedlikeholdsfrihet, slagfasthet og lekkert utseende skaper et godt bomiljø.

Avfallshåndtering

20% RABATT PÅ CONTAINER SUGE- OG SPYLETJENESTER RAGNSELLS.NO - 22800800 Balkonger

Be oss om Sameieavtale i dag!

steni.no

www.balco.no Tel. 23 38 12 00

Blikk/kobberslagere

Fasade og tak – vår sak!

Trigonor er leverandør av lekeplassutstyr! Vi utfører også lovpålagt funksjonsettersyn, reparasjoner og vedlikehold. Ta kontakt for et godt tilbud!

www.trigonor.no 69 27 90 10

Postkasser

Adgangssystem - Service - Postkasser

Postkasser for innebruk og utendørs bruk, montert på stativer • Vi leverer ferdig montert til bruk, stor referanseliste. • Demo rom med postkasser og utlån av prøvekasser. • Forhandler for Stansefabrikken.

Telefon 41 70 00 00 SRVW#ODV QR ZZZ ODV QR

vaktmester-oslo.no – 916 70 720

Malertjenester

Radonmåling

5DGRQPnOLQJHU 5DGRQWLOWDN

Kvalitet og Fagkunnskap gjennom 40 år!

Kakkelovnskroken 2, 0954 OSLO Telefon: 22 15 46 90 – www.blikkenslager.no

Brannsikring

Ring 411 10 100 eller epost til oslo@norsol.no www.norsol.no

Oppmerking

Lekeplass

Låsesmeder

Balco har all kompetanse i eget hus når det gjelder balkongprosjekter. Ta kontakt med oss for å komme riktig i gang!

Balco AS, Sandstuveien 60 A, 1184 OSLO

SOLSKJERMING UTE OG INNE

6SHVLDOUDEDWW WLO ERUHWWVODJ VDPHLHU

932 18 179 alfa-malermester.no

7OI ZZZ UDGRQODE QR

Vindu - dør montasje

Murmester

BRANNSIKKERHET! Oslo Brannsikring utfører brannsikringsarbeid hos borettslag og sameier

Totalentreprenør

www.oslo-brannsikring.no

Spesialister på utskifting av vinduer og dører. Rådgivning – Prosjektering – Service – Vedlikehold

Tlf.: 22 88 45 80

www.vdmontasje.no Elektriker

Skadedyrkontroll

Vaktmestertjenester

d E< Z EE^/<< Z, d͊ sŝ ůĞǀĞƌĞƌ ŽŐ ŵŽŶƚĞƌĞƌ ĂƵƚŽŵĂƚŝƐŬĞ ďƌĂŶŶĂůĂƌŵĂŶůĞŐŐ WƌŽƐũĞŬƚĞƌŝŶŐ ͻ /ŶƐƚĂůůĂƐũŽŶ ͻ ^ĞƌǀŝĐĞ &' ŐŽĚŬũĞŶƚ ŝŶƐƚĂůůĂƚƆƌ ^ĞŶƚƌĂů ŐŽĚŬũĞŶŶŝŶŐ ůƚ ŝŶŶĞŶ ŶƆĚůǇƐ

důĨ͘ Ϯϯ Ϭϴ ϱϮ ϬϬ ͻ ǁǁǁ͘ĞůĞŬƚƌŽͲŶǇƚƚ͘ŶŽ

Vaktmestertjenester Bemannet døgnvakt - Hele Norge

Epost: post@borettslags-service.no Tlf. 916 70 720

33 33 00 00 • pelias.no

vaktmester-oslo.no

Baktrappa ?

Det er ingen regler her. Vi prøver å få noe gjort. T H O M A S A LVA E D I S O N

Test deg selv!

OBOS-quizen av Eddie Chr. Thomas 1. 2.

3. 4. 5. 6.

Fra hvilken musikal er sangen «One Night in Bangkok» hentet? Hva heter sjakklubben, hvor blant andre Magnus Carlsen er medlem, som nå har inngått en sponsoravtale med spillselskapet Kindred? Hva kalles vaktene utenfor Tower of London? Hvem overtok i januar 2017 som generalsekretær i FN? Hvor ligger Klosterskogen travbane? Hva heter spilleﬁlmen fra 2001 der Reese Witherspoon spiller blondinen Elle som utdanner seg til advokat? På norsk kaller vi denne tegneserien for «Knøttene», men hva heter den på originalspråket? I hvilken idrett er målvakten blant annet utstyrt med en spak?

9. Hun bor i River Drive, løser kriminalmysterier og er ofte sammen med venninnene Bess og George. Hvem tenker vi på? 10. Hvilken idrett driver det amerikanske laget «Miami Marlins» med? 11. Hvem gav i 2008 ut en sangen «Janne Ahonens smil» om den kjente ﬁnske skihopperen Janne Ahonen? 12. Hvilket dyr, som er vanlig i norske skoger, har det latinske navnet «vulpes vulpes»? 13. Hva heter tjenestejenta til Reve-enka i eventyret om Reve-enka og frierne hennes? 14. Hvor lenge var Riksforsamlingen på Eidsvold samlet i 1814: 15, 30 eller 40 dager? 15. I hvilken by kan du oppleve et yrende folkeliv med gateartister og kafeer når du rusler langs Las Ramblas?

SVAR: 1. Chess 2. Offerspill 3. Beefeaters 4. António Guterres 5. Skien 6. Lovlig blond (Legally Blond) 7. Peanuts (Charlie Brown, Snoopy m.ﬂ.) 8. Ishockey 9. Nancy Drew 10. Baseball 11. Åge Aleksandersen 12. Rødrev 13. Korse 14. 40 dager 15. Barcelona

Velkommen til Romsås! I 2020 er det 50 år siden de første beboerne flyttet inn på Romsås i Oslo. Ravnkollen var første borettslag ut. En håndfull blokker praktisk talt midt i granskauen. Foreløpig ingen T-bane og ikke noe senter. Men to egne OBOS-vertinner var på plass for å ønske de første innbyggerne velkommen. I begynnelsen besto Romsås-befolkningen av bare ti familier. Men de måtte ikke vente lenge på naboer. Innflyttingen foregikk fortløpende ettersom leilighetene ble ferdige – innflyttingsvertinnene tok gjennomsnittlig imot 18 familier hver fredag. Slik gikk det slag i slag i fire år, helt til det var folk i alle de 2600 leilighetene, og Romsås var blitt et lite bysamfunn på en kolle over Groruddalen.

Radio Gaga

BOLIG & MILJØ 49

BOLIG2020

10 LOKALE EIENDOMSMESSER I LØPET AV 2020

SARPSBORG OSLO BERGEN TRONDHEIM KRISTIANSAND

STAVANGER TROMSØ DRAMMEN SANDEFJORD SKIEN

Kampanje! Vedlikeholdsfrie, bærekraftige utemøbler produsert av resirkulert plast

vedlikeholdsfritt

ikke absorberende

100% plastavfall

enkelt å fjerne riper

UV-resistent

grafﬁtiresistent

Les mer på www.bolig2019.no

NYBA S

FOR

LES MER PÅ WWW.BOLIG-NO.EVENTS

FOKU

Vi bistår i hele prosessen fra planlegging til ferdig installert anlegg.

norfax.no

post@norfax.no

Tlf. 66 80 00 60

Norges største og beste bergvarmeanlegg? 60 %e ne rg ibe sp ar els e!

Kontakt oss for gratis befaring: 64 84 55 20 salg@noen.no www.noen.no

Manglerud borettslag, med 524 leiligheter konverterte til bergvarme i 2018.

Sparer kr. 2.800.000,-/år etter konvertering til bergvarme.

(med energipris på 1 kr./kWh)

Varmeentreprenøren

Foto: Nadia Frantsen

Kjenner dere vedlikeholdsbehovet? En tilstandsrapport med vedlikeholdsplan gir forutsigbarhet.

Ta vare på dine verdier OBOS Prosjekt er styrets naturlige medspiller når boligselskapet skal planlegge og gjennomføre vedlikehold, rehabilitering og ombygging. Vi kjenner prosessene som skal til for riktige vedtak og gjennomføring av kvalitetsmessige gode og helhetlige prosjekter i boligselskapene. Byggeprosjekter fra A-Å • Prosjekt- og byggeledelse • Byggherreforskriften • Uavhengig kontroll • Skadevurderinger • Tilstandsvurderinger • Vedlikeholdsplaner • Utredninger og forprosjekt • Internkontroll • Innemiljø

• • • • • • • • •

Miljøkartlegging VVS og våtrom Enøk og energitiltak Heis Elektrotekniske anlegg Betongskader Brannsikkerhet Uteområder Avfallshåndtering

Tlf. 22 86 57 96 | obosprosjekt@obos.no | obosprosjekt.no

Returadresse: Bolig & Miljø, Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 Oslo

Same, same, but diﬀerent Ja, vi leverer internett og tv, det samme som andre. Men likevel er vi annerledes. Og mange vil si bedre. Mye bedre. Med Altibox kan du som styreleder gi beboerne makten, slik at de velger tv-pakke og internetthastighet etter eget ønske. Ingen er like, men vi har noe for alle! Kontakt oss på altibox.no/boligselskap

10 år med Norge s mest fornø yde kunder!* *EPSI 2019

Bolig & Miljø 01 2020

Articles inside

Ladeklar parkeringsplass

Strid i borettslaget