KOOPCONSTRUCTIES
Waarom huurkoop zo moeilijk van de grond komt in ons land
“Onverenigbaarheid met Wet Breyne is problematisch” Voor steeds meer jonge gezinnen wordt het moeilijker om een voldoende groot startkapitaal bij elkaar te sprokkelen voor de aankoop van een eigen woning. In de praktijk kunnen hiervoor een aantal technieken worden aangewend om dit probleem te ondervangen. Eén daarvan is ‘huurkoop’, een tot nog toe vrij onbekend financieringsmechanisme. Hoe werkt het precies? En waarom komt het in ons land maar moeilijk van de grond? Wij trokken voor tekst en uitleg naar onderzoeker Diederik Vermeir (UAntwerpen). Hij voerde met Steunpunt Wonen onlangs een studie uit alternatieve koopconstructies. › Wat is huurkoop? “Je kan huurkoop omschrijven als een overeenkomst waarbij de eigendom van het goed automatisch overgaat naar de huurder, wanneer die de laatste huurprijs betaald heeft. De verhuurder behoudt het eigendomsrecht van het onroerend goed voor zolang de huurprijs niet volledig werd betaald. Bij een huurkoop gaat de eigendom van de woning dus automatisch over onder opschortende voorwaarde van de betaling van een aantal huurtermijnen.” › Voor welke doelgroepen kan huurkoop interessant zijn? “In theorie is huurkoop vooral gericht op de brede middenklasse, maar in de praktijk wordt het in België vooral toegepast bij jonge koppels en alleenstaanden die geen toegang hebben tot de koopmarkt doordat ze niet over voldoende middelen beschikken. Daarnaast zijn er bepaalde projecten van projectontwikkelaars of verkopers die niet verkocht geraken via de reguliere koopmarkt en die men via huurkoop alsnog aan de man wil brengen.”
CIBINFO — nr 92 // 2021
Waarom komt het zo moeilijk van de grond in ons land? “Uit ons onderzoek blijkt dat veel vastgoedkantoren afzien van de formule omdat er enerzijds geen degelijk modelcontract voor bestaat en anderzijds omdat een aantal aspecten van de juridische omkadering onduidelijk blijven. Ook bij de Belg en z’n baksteen in de maag ligt het concept moeilijk. Zo zijn wij Belgen nogal bezitsgericht en ligt een uitgestelde eigendomsoverdracht niet zomaar in de ambitie. Een derde knelpunt is het aspect van de verplichte optie. In principe is er aan een klassieke huurkoopovereenkomst immers een verplichte aankoopoptie verbonden. Hierdoor mist het de flexibiliteit om in te spelen op veranderende omstandigheden. Daarnaast wezen de aanbieders ons op het nadeel van uitgesteld kapitaal. Ook problematisch is de onverenigbaarheid met de Wet Breyne. Onder de Wet Breyne gaat eigendom onmiddellijk over, terwijl het een eigendomsvoorbehoud niet toelaat bij een verkoop op plan. Hierdoor is een huurkoopconstructie uitgesloten, terwijl dit juist een interessante formule kan bieden voor projectontwikkelaars.”
› Hoe zou de overheid huurkoop meer kunnen promoten? “Er moet duidelijkheid geschept worden rond de fiscale behandeling en gevolgen van een huurkoopconstructie. Dit zou de terughoudendheid ten opzichte van het initiatief alvast aanzienlijk verlagen. Huurkoop is een gespecialiseerde materie die een duidelijke nood aan tijd, middelen en adviesverleners met zich meebrengt. Die leemte aan kennis, gepaard met het feit dat het opstellen van modelcontracten haast niet haalbaar is, maken huurkoop een weinig populair instrument in het Belgisch recht. Ook is uit onze studie gebleken dat (para)fiscale stimuli huurkoop een enorme boost zouden geven. Zo zouden bijvoorbeeld veel projectontwikkelaars baat hebben bij een soepeler beleid rond overbruggingskredieten. Wat het probleem met de Wet Breyne betreft, zou het nuttig zijn deze wet zo te wijzigen dat er uitzonderingsbepalingen worden voorzien die het eigendomsvoorbehoud in bepaalde omstandigheden wel toelaten.”
23
