CIB-huisadvocaten delen hun tips om (juridisch) het verschil te maken

“Vastgoedmakelaar kan dé vertrouwenspersoon worden in de vastgoedmarkt”

Wist je dat je als CIB-lid voor een eerste juridisch advies gratis terechtkan bij de CIB-huisadvocaten? Elke provinciale afdeling heeft zijn advoca(a)t(en). Deze juristen zijn gespecialiseerd in vastgoedmateries en helpen je graag verder. Hoe hebben zij de vastgoedwetgeving zien evolueren? Liggen er kansen voor het grijpen in een wereld die steeds complexer wordt? Hun tips lees je hier.

Virginie Tombeur (CIB Antwerpen)

“Bel proactief bij vragen en niet wanneer het probleem zich al gesteld heeft”

Antwerpse CIB-leden op zoek naar juridisch advies kunnen onder meer terecht bij meester Virginie Tombeur. Zij is sinds jaar en dag gebeten door het vastgoedrecht. “Vastgoed heeft steeds op mijn pad gelegen, alsof het voorbestemd was. Vooral de variatie, zowel op juridisch vlak als in de praktijk, en de belangrijke persoonlijke touch (het dak boven je hoofd) wisten me altijd te boeien.” Tombeur heeft de vastgoedwetgeving de laatste jaren zien veranderen in een kluwen aan regelgeving. “Dat maakt het niet altijd eenvoudig. Je moet verschillende bronnen raadplegen om tot een correct en eenduidig advies te komen. Al is er met het nieuwe goederenrecht wel een belangrijke beweging van actualisering en vereenvoudiging ingezet.” Tombeur stelt ook vast dat de complexiteit van vastgoedtransacties is toegenomen en dat van de vastgoedmakelaar verwacht wordt dat hij van alle markten thuis is. Al biedt die toenemende regelgeving volgens haar net ook een kans om het verschil te maken. “Zelfs in tijden van digitalisering heeft de consument nood aan persoonlijke ondersteuning, al is de vraag hoe deze ondersteuning er op termijn zal uitzien.” Voor zichzelf als huisadvocaat ziet ze dan weer een belangrijke rol weggelegd in het informeren van de vastgoedprofessional. “Ik raad elke professional aan om zich goed te informeren, gebruik te maken van de aangereikte mogelijkheden (opleidingen, eerstelijnsadvies…) en bewust om te gaan met z’n communicatie. Beter voorkomen dan genezen, luidt mijn devies. Bel je huisadvocaat proactief bij vragen en niet alleen wanneer het probleem zich al gesteld heeft.”

Ludo Ockier (CIB West-Vlaanderen)

“Stel je altijd professioneel op en blijf binnen de duidelijke richtlijnen van wetgeving en deontologie”

Onder de CIB-huisadvocaten is Kortrijkzaan Ludo Ockier ongetwijfeld een van de anciens. Na al die jaren weet de man zich nog steeds enorm geboeid door het vastgoedrecht. “Het creatieve, het opbouwende en het vormgeven van de wereld om een betere leefomgeving te creëren voor iedereen houden het vuur brandend.” Dat vastgoedtransacties anno 2022 complexer zijn geworden, oogst bij Ockier ook het nodige respect voor de job van de vastgoedmakelaar. “In het begin van mijn carrière was een verkoopovereenkomst een vijftal pagina’s lang. Vandaag de dag telt een verkoopovereenkomst makkelijk 20 pagina’s en meer. Ik ben onder de indruk van de doorgedreven en gedisciplineerde houding van de makelaars om zich constant bij te scholen en up-to-date te blijven.” Bijscholing: het woord is gevallen. Volgens meester Ockier is het van cruciaal belang dat de vastgoedmakelaar zich voldoende bijschoolt en weet waarmee hij bezig is. “De mensen zien zich verplicht zich te laten bijstaan door een professional. Ze moeten er dan ook op kunnen vertrouwen dat deze professional zijn job goed doet”, gaat Ockier verder. Dat de opleidingen hun vruchten afwerpen, lijkt voor hem zo klaar als een klontje. “Ik ben onder de indruk van de voortschrijdende kennis van de makelaars de laatste 10 jaar.” Samen met de wetgeving zag Ockier ook het aantal juridische geschillen op vlak van vastgoedrecht toenemen. “Ik stel een toename vast in het aantal dossiers waarbij de makelaar zich moet verantwoorden voor de Uitvoerende Kamer van het BIV voor deontologische inbreuken. Daarnaast wordt de makelaar bij discussies tussen koper en verkoper steevast mee in het bad getrokken, waarbij in het ontstaan van de hele discussie de vraag wordt gesteld naar de aansprakelijkheid van de makelaar. Meester Ockiers advies voor de makelaar? “Stel je altijd professioneel op, blijf binnen de duidelijke richtlijnen van wetgeving en deontologie, en maak binnen dat kader je professionele rol waar.”

Tom Broekmans (CIB Limburg)

“Omring je met goede dienstverleners en weet wanneer je die moet aanspreken”

In het Limburgse is meester Tom Broekmans al jaren een vertrouwd gezicht. Vanuit een algemene interesse in architectuur, stadsontwikkeling en interieurdesign rolde hij de wereld van het vastgoedrecht binnen. Ook hij zag het sluiten van overeenkomsten steeds complexer worden als gevolg van een toevloed aan wetgeving en administratieve regelgeving. “Voor de vastgoedmakelaar is het niet makkelijk om die codex-trein van de overheid te blijven volgen. Al kan hij daar ook het verschil maken met zijn concurrenten, wanneer hij de opdrachtgever en de kandidaat-kopers of -huurders onmiddellijk correct kan adviseren en informeren.” Broekmans meent dat de vastgoedprofessional anno 2022 zeer goed op de hoogte is van de wetgeving die hij dagelijks toepast om geldige verkoop-of huurovereenkomsten op te stellen. Toch ziet hij ook ruimte voor verbetering. “Vaak zien ze minder goed hun weg in de consumentenwetgeving die hun bemiddelingsopdrachten beheerst. Ook de kennis van hun eigen statuut (Vastgoedmakelaarswet en de Plichtenleer) wordt al eens verwaarloosd.” Al is Broekmans er ook als de kippen bij om de nood aan juridische bagage niet te overschatten. “Je kan niet verwachten dat een vastgoedmakelaar die niet gelijktijdig jurist is, eenzelfde juridische bagage opbouwt als een jurist met praktijkervaring in de specialisatie vastgoedrecht. Kennis en ervaring gaan ook voor de vastgoedmakelaar hand in hand.”

Zijn tip luidt alvast om tijdig extern advies in te schakelen. “Omring je met goede dienstverleners en weet wanneer je die moet aanspreken om advies in te winnen. Wanneer je eigen kennis in een bepaalde materie ontoereikend is, verwijs je beter door naar architecten, advocaten, notarissen, fiscalisten of accountants”, aldus Broekmans.

Geert Lambert (CIB Kust)

“Gebruik CIB-modeldocumenten. Ze zijn up-to-date en voorkomen dat je essentiële zaken over het hoofd ziet”

De Vlaming met z’n spreekwoordelijke baksteen in de maag en de financiële impact van een vastgoedtransactie, deden huisadvocaat van CIB Kust Geert Lambert helemaal zwichten voor het vastgoedrecht. “Het blijft een levende materie en elke dag leer ik nog bij, vaak ook dankzij de vastgoedmakelaars zelf.” Lambert zag het vastgoedlandschap evolueren en waarschuwt. “Ik vrees dat we paradoxaal een evolutie krijgen waarbij we door meer regelgeving, wat eigenlijk meer rechtszekerheid zou dienen te bieden, net het omgekeerde verkrijgen. Neem de woonkwaliteitsnormen: het lijkt me een terechte bekommernis van de wetgever om de huisjesmelkers aan te pakken, maar de té grote interpretatiemogelijkheden bemoeilijken nu vooral de bonafide verhuurder.” Toch ziet ook hij opportuniteiten. “De vastgoedmakelaar kan dé vertrouwenspersoon worden in de vastgoedmarkt. Hij is geen bank, maar kent wel de leningsmogelijkheden. Hij is geen aannemer, maar uit ervaring kent hij wel de voor- en nadelen van bepaalde materialen. Hij is geen notaris, maar men kent wel het verschil tussen een handelshuur en een ‘pop-up’. Die mix van kennis maakt van de vastgoedexpert het eerste aanspreekpunt bij deze belangrijke keuzes.”

Kapitein van het schip

Als specialist in mede-eigendom deelt hij graag ook zijn tips voor de syndici. Hen raadt hij aan wat af te remmen in het eeuwig zoeken naar een compromis. “Natuurlijk is het prima dat de mede-eigenaars elkaar in een regeling kunnen vinden, maar hou er steeds rekening mee dat morgen een nieuwe eigenaar kan opduiken, die de afspraken uit het verleden strijdig vindt met de statuten. De syndicus moet trachten kapitein van het schip te blijven. Het houdt in dat hij ‘volgens het boekje’ moet blijven varen. Eigenaars moeten weten waaraan zich te verwachten. Teveel afwijkingen “omdat iedereen er toch mee akkoord gaat” wreken zich nadien en iedereen (die toch akkoord ging) kent plots maar één schuldige: de syndicus…” Als afsluiter wijst de man graag op de voordelen van het CIB-lidmaatschap en die ook te gebruiken. “Gebruik de modeldocumenten. Ze zijn up-to-date en voorkomen dat je essentiële zaken over het hoofd ziet. En aarzel niet om ons te bellen als je te veel twijfelt. Het pand dat je verkoopt is steeds uniek. De problemen die je tegenkomt, komen je collega’s echter ook wel tegen hoor.”

Dominique Matthys (CIB Oost-Vlaanderen)

“Wees in de eerste plaats vooral een dienstverlener”

Een andere ervaren rot in het vak is Dominique Matthys. Van het contracten- en verbintenissenrecht tot aanneming en bouwrecht, mede-eigendom, tuchtrecht … Matthys is gespecialiseerd in het vastgoedrecht in al zijn facetten. “Vooral voor het verbintenissen- en contractenrecht heb ik altijd een grote belangstelling gekend, net omdat het een juridisch coherente materie is.” Matthys zag het vastgoedrecht de voorbije jaren evolueren op meerdere vlakken. Niet verrassend zag ook hij de totstandkoming van vastgoedtransacties steeds complexer en omslachtiger worden, maar dat is niet het enige. “De erkenning van het beroep van vastgoedmakelaar heeft een grotere professionalisering van de sector teweeggebracht”, meent Matthys. “De deontologie van de vastgoedmakelaar heeft er daarbij voor gezorgd dat van dichtbij wordt toegezien op de kwaliteit van de dienstverlening, zowel inhoudelijk als op het vlak van de ethiek. Ook niet onbelangrijk in het hele evolutieverhaal is de steeds toenemende consumentenbescherming, mede als gevolg van de steeds groei-

Bruno Stroobants (CIB Vlaams-Brabant Brussel)

“Beantwoord niet alleen vragen, maar leg ook proactief bepaalde risico’s bloot en dek die juridisch af”

Zijn grootvader was vrederechter en zijn vader advocaat. Of hoe de Brusselse Bruno Stroobants de advocaat- en vastgoedmicrobe met de paplepel meekreeg. Ook vandaag stroomt het vastgoedbloed nog volop door zijn aderen. “Het feit dat vele takken van het recht samenkomen in het vastgoedrecht, maakt het enorm uitdagend.” Stroobants is zelf gespecialiseerd in het contractenrecht, staat klanten onder andere bij in juridische aspecten van projectontwikkeling en komt daarnaast ook nog tussen in vastgoedgeschillen. Aan geschillen geen gebrek trouwens. “Particulieren, ondernemers en investeerders vinden steeds vaker de weg naar vastgoed als belegging. In combinatie met een snel veranderend en complexer wordend wetgevend kader, gaan de geschillencijfers de hoogte in”, zegt Stroobants. “In 2020 steeg het aantal procedures rond beroepsaansprakelijkheid met 25%, het aantal geschillen rond de koop van onroerend goed 12%.” Dat het vastgoedrecht steeds complexer wordt, heeft ook positieve effecten, meent hij. “Denk maar aan de bescherming en veiligheid van de consument (bv. het aangekondigde asbestcertificaat) en het aspect duurzaamheid (bv. energiezuinigheid van woningen).” Dat de kennis van de makelaar toegenomen is, erkent ook Stroobants. Hij beklemtoont daarbij graag het belang van vorming. “In de toekomst zal je als makelaar niet anders kunnen dan je constant juridisch bij te scholen om het beroep nog op een correcte manier te kunnen uitoefenen.” Wie zich bijschoolt en juridische kennis opbouwt, heeft ook een grotere meerwaarde richting consument. “De makelaar helpt de consument niet enkel door zijn vragen correct te beantwoorden, maar vooral door proactief bepaalde risico’s bloot te leggen en juridisch af te dekken.” Stroobants meent voorts dat niet alleen de zaakvoerder, maar ook diens medewerkers voldoende juridisch up-to-date moeten zijn. “Zorg ervoor dat de betrokken vastgoedprofessionals binnen je team in staat zijn de klanten steeds correct bij te staan met de nodige kennis, ervaring en vaardigheden. Zet daarom in op de continue opleiding van je medewerkers.” Heeft hij ook nog andere tips voor de makelaar? “Heb aandacht voor innovatieve tools die het mogelijk maken bepaalde processen te automatiseren of minstens te vergemakkelijken. En nog eentje om af te sluiten: besteed de nodige tijd aan de voorbereiding, behandeling en afhandeling van een dossier. Heb je twijfels of vragen? Neem dan tijdig contact op met externe experten zoals een advocaat of notaris.”

ende impact van de Europese regelgeving.” De Oost-Vlaamse huisadvocaat kan zich overigens niet van de indruk ontdoen dat nog te vaak gedacht wordt dat de wetgeving niet altijd te nauw moet worden genomen. Ook Matthys hamert op het belang van kennis en vorming, is die loutere kennis van de wet- en regelgeving niet voldoende. “Een makelaar moet ook juridisch kunnen denken. Al is dat een techniek die niet van de ene dag op de andere wordt aangeleerd.” Zijn boodschap richting vastgoedmakelaars draait vooral rond de makelaar en diens missie. “Onthoud dat een vastgoedmakelaar in de allereerste plaats een dienstverlenend beroep uitoefent, en dat is wel iets meer dan een louter inkomsten genererend beroep.”