Waarom is het beroep van syndicus zo onpopulair?

Binnen de vastgoedsector is er een duidelijk onevenwicht tussen het aantal syndici en bemiddelaars. In het ledenbestand van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) staan slechts 400 mensen louter ingeschreven op de syndicuskolom. Bovendien kiezen nieuwe stagiairs massaal voor bemiddeling. Waarom is het veelzijdige beroep van syndicus zo onpopulair?

Om een antwoord te vinden op die vraag, lanceert het BIV op 29 maart, in samenwerking met de UCL, CIB Vlaanderen en Federia, een grootschalige enquête. Daarin willen ze de pijnpunten in kaart brengen en achterhalen waarom syndicus een knelpuntberoep is. “We hebben een prachtig beroep, maar er leven toch wel wat ergernissen. Syndici worden vaak aanzien als manusje-van-alles en moeten constant beschikbaar zijn. De werkdruk is hoog.”, vertelt Frederiek Thiers, penningmeester van het BIV. Van zodra de problemen en oorzaken ervan gekend zijn, kan er stapsgewijs aan oplossingen gewerkt worden. Het is dus heel belangrijk dat iedereen z’n stem laat horen. “We willen het beroep en onze mensen de erkenning geven die ze verdienen. Goede syndici zijn meer dan ooit nodig. Met deze bevraging willen we niet enkel resultaten vergaren, maar ook actie ondernemen om het beroep aantrekkelijker te maken en de work-life balance van syndici te verbeteren. Als het beroep onder een stoffig imago zou lijden, zal het BIV – en bij uitbreiding de sector – het syndicschap bekender moeten maken om hieraan te verhelpen”, aldus Thiers.

SYNDICI AAN HET WOORD

“Onbekend maakt onbemind. Het beroep en de taken moeten meer in the picture geplaatst worden”

Naar aanleiding van de enquête die wordt uitgestuurd over het syndicusberoep, spraken we met een aantal syndici. Waar liggen volgens hen de pijnpunten? En welke mogelijke oplossingen zien ze? Maïté Maes, oprichter en zaakvoerder van Buro-M, Thomas Van de Moortel, CEO van Syncura, en Frans Paquay, oprichter van Vastgoedbeheer ‘in Goede Handen’, delen hun ervaringen.

› Ondervinden jullie soms moeilijkheden om personeel aan te werven en te behouden?

Maes: Ik heb het geluk te kunnen rekenen op een vast team, maar ondervind dat nieuw personeel aanwerven moeilijk verloopt. Het tekort aan kwalitatieve medewerkers vertaalt zich in een rem op de groei van ons kantoor. Regelmatig weigeren we om nieuwe gebouwen in beheer te nemen omdat we onze dienstverlening dan niet meer op een kwalitatieve manier zouden kunnen doen en de werkdruk te hoog zou worden.

FRANS PAQUAY MAÏTÉ MAES

Van de Moortel: Om het tekort aan ervaren syndici op te vangen, hebben we bij Syncura de laatste jaren sterk ingezet op HR en opleidingen. Via onze ‘Syncura Academy’ scholen we nieuwe collega’s bij tot volwaardige property managers. Die komen vaak uit andere sectoren en bezitten al bepaalde kwaliteiten die een syndicus nodig heeft. De andere kwaliteiten ontwikkelen we verder via onze Academy. Zo kan iemand heel communicatief zijn, maar technisch nog onvoldoende onderlegd. Collega’s die het volledige traject doorlopen, blijven meestal wel voor een langere periode. Zonder onze Academy hadden we nooit de groei van de afgelopen jaren doorgemaakt.

› Waarom is het zo moeilijk om mensen te vinden voor het syndicusberoep? Ligt de veelzijdigheid die je nodig hebt als syndicus aan de oorzaak van het probleem?

Maes: De pandemie zorgt voor weinig beweging op de arbeidsmarkt. Veel collega’s zijn op zoek naar kwalitatief personeel, maar weinig kandidaten dienen zich aan. Als syndicus moet je bovendien over heel wat kwaliteiten beschikken en een breed interesseveld hebben. Cijfers mogen je niet vreemd zijn, juridisch moet je wat onderlegd zijn en de bouwtechnische aspecten moeten je interesseren. Als mens moet je een goede communicator zijn met organisatietalent en een groot incasseringsvermogen. Bij voorkeur ben je dan ook nog meertalig en flexibel qua werkuren. De veelzijdigheid schrikt kandidaten wel eens af. Anderzijds is dat ook net de troef van het beroep. Elke dag is anders, je loopbaan lang word je uitgedaagd. Saai wordt het nooit.

Van de Moortel: Het klopt dat de job van syndicus heel veelzijdig is, maar veel syndici vinden de afwisseling in hun job net leuk. Je komt namelijk in contact met mensen, cijfers en behoorlijk wat technische en juridische aspecten. Voor mij ligt het probleem eerder bij onze klanten, die niet weten wat een syndicus precies doet. Zij denken dat we conciërges zijn die hun klachten afhandelen. Doordat ze niet begrijpen wat we doen, is er een gebrek aan respect en zijn ze niet bereid veel te betalen. De lonen staan onder druk voor de kwaliteiten die je als syndicus moet bezitten. Dat zorgt voor een slechte perceptie van het beroep, wat het dan weer moeilijk maakt om nieuwe syndici aan te trekken. De combinatie van al die factoren zorgt ervoor dat veel syndici in een negatieve spiraal terechtkomen.

Paquay: De job is geestelijk heel zwaar. De vereiste veelzijdigheid is zeker één van de oorzaken daarvan. Je moet als syndicus juridisch, financieel en technisch goed onderlegd zijn en bijna altijd beschikbaar zijn. Bovendien moet je goed kunnen organiseren en bemiddelen bij conflicten tussen mede-eigenaars en bewoners. Dat is voor mij eigenlijk te veel als eenmanszaak zonder personeel.

› Wat met de algemene vergaderingen?

Maes: Aangezien de meeste algemene vergaderingen ’s avonds plaatsvinden, speelt dit zeker een rol. Geen enkele syndicus is daar fan van. Wij laten onze algemene vergaderingen niet later dan 18u starten of in bepaalde regio’s zelfs 17u. Samen met de beroepsorganisaties dient er gekeken te worden om algemene vergaderingen enkel nog overdag in te plannen. Dankzij de evolutie naar het digitaal vergaderen, is dit perfect mogelijk. Als je naar de dokter gaat, is dat ook vaak tijdens je werk. Dus waarom zou je geen tijd kunnen vrijmaken voor een algemene vergadering?

Van de Moortel: Volgens mij speelt het feit dat algemene vergaderingen ’s avonds georganiseerd worden zeker een rol. Geen enkele syndicus is daar fan van. Wij laten AV’s al niet meer later starten dan 18u, in sommige regio’s zelfs 17u. Ik vind dat de beroepsorganisaties samen moeten beslissen dat AV’s enkel nog overdag georganiseerd mogen worden. Dankzij de evolutie naar het digitaal vergaderen is dit perfect mogelijk. Als je naar de dokter gaat, is dat ook vaak tijdens je werk. Dus waarom zou je geen tijd kunnen vrijmaken voor een algemene vergadering?

Paquay: Dat de algemene vergaderingen ’s avonds plaatsvinden, is soms lastig. Bovendien is het niet al-

tijd simpel om vergaderlokalen te reserveren. Ik zal trachten bepaalde algemene vergaderingen overdag te organiseren. De overgrote meerderheid van de mensen is er spijtig genoeg nog niet voor te vinden.

› Heeft corona (digitaal vergaderen) een positieve invloed gehad op de aantrekkelijkheid van het beroep?

Maes: Dat het digitaal vergaderen definitief in de wetgeving werd verankerd, is een belangrijke stap voorwaarts. Een verschuiving naar digitale vergaderingen tijdens kantooruren stel ik nog niet vast. Wij ervaren dat mede-eigenaars graag fysiek aanwezig zijn. Bij een hybride vergadering krijg je al snel twee groepen. Enerzijds heb je de eigenaars die fysiek aanwezig zijn en die rechtstreeks met elkaar debatteren en tot een consensus komen. Anderzijds vecht de groep thuis het in de chat uit. Daarbij merk je dat een tegenstem veel sneller wordt gegeven dan wanneer men in de zaal aanwezig is en de betrokkenheid bij het debat groter is.

Van de Moortel: Voor de coronacrisis waren wij al bezig met het digitale verhaal, maar we botsten toen nog op veel onduidelijkheden. De crisis is een mooie katalysator geweest voor de digitalisatie. Wij zullen blijven digitaal vergaderen, omdat we voelen dat het efficiënter is. Bij een fysieke algemene vergadering willen de medeeigenaars vaak nog wat napraten. Ze vergeten echter dat we als syndicus soms 2 à 3 algemene vergaderingen per week op de agenda hebben staan, dan wil je niet elke keer langer blijven. Digitale vergaderingen lopen meestal niet uit. Helaas verneem ik soms dat er syndici zijn die weigeren om digitaal te vergaderen, dat vind ik absurd. Ik ben ervan overtuigd dat binnen 5 jaar het gros van de algemene vergaderingen digitaal is.

Paquay: Ik ben nog maar net gestart met digitaal vergaderen. Indien alle mede-eigenaars het wensen, vergader ik digitaal, maar wel enkel in gebouwen tot maximaal tien kavels. De mogelijkheid tot digitaal vergaderen maakt het beroep iets aantrekkelijker, omdat je dan ’s avonds gewoon thuis bent.

› Wat zijn volgens u mogelijke oplossingen om het beroep aantrekkelijker te maken?

Maes: Voor veel studenten en werkzoekenden is het beroep ongekend. Onbekend maakt onbemind. Door het beroep en de taken meer in the picture te plaatsen, zal men een grotere groep mensen bereiken. Ook is het voor velen niet duidelijk wat een syndicus doet. Er hangt een negatieve connotatie aan ‘de syndic’ die nog te vaak verward wordt met de conciërge. Meer duiding omtrent het takenpakket en de verantwoordelijkheden zou voor meer respect voor en interesse in het beroep kunnen zorgen. Beheer is bovendien een tak van de vastgoedsector die vaak stiefmoederlijk behandeld wordt. Van een medewerkster die avondonderwijs volgt hoor, ik dat docenten zich neerbuigend uitlaten over het beroep. Dan is het niet verwonderlijk dat men niet staat te popelen om syndicus te worden.

Van de Moortel: Mensen die mede-eigenaar worden, moeten beter geïnformeerd worden over de taken van de syndicus. Bovendien moet ook de pricing van het beheer naar boven. Wij drijven vandaag onze prijzen op en streven er niet naar om prijsbreker te zijn. Voor de kwaliteiten die een syndicus dient te bezitten, mag het ereloon wel wat omhoog. Ten slotte vergemakkelijken de digitale algemene vergaderingen ons leven. In Frankrijk volgen mensen de algemene vergaderingen mee tijdens hun werk, bijvoorbeeld tijdens de middagpauze. Dat moet hier in België ook kunnen: we moeten vermijden dat algemene vergaderingen ’s avonds plaatsvinden.

Paquay: Er is nood aan betere en duidelijkere wetgeving. Nu kan de AV wettelijk verplichte zaken nog wegstemmen. Dat zou niet meer mogen. De syndicus draagt daar in principe mee de verantwoordelijkheid voor. Het echte probleem ligt bij de mede-eigenaars. Een aantal onder hen maakt het leven in het gebouw en met de syndicus niet gemakkelijk.

“Ik ben ervan overtuigd dat binnen 5 jaar het gros van de AV's digitaal is”