8 minute read
“We bieden tijdelijk aan de grondprijzen opnieuw te berekenen, dat is uniek”
Wethouder Reinier van Dantzig over het Doorbouwakkoord:
“We bieden tijdelijk aan de grondprijzen opnieuw te berekenen, dat is uniek”
Koepelorganisaties van ontwikkelaars, woningcorporaties, beleggers en bouwers hebben met de gemeente Amsterdam een Doorbouwakkoord gesloten. Doel van de gemaakte afspraken is om in de economisch lastige omstandigheden van nu de bouwproductie niet te diep te laten wegzakken. Gemiddeld vijfenzeventighonderd nieuwe woningen per jaar is het streven. Met de maatregelen uit het akkoord steekt de gemeente ver haar nek uit, vindt wethouder Reinier van Dantzig. Hij roept het Rijk op een grotere financiële bijdrage te gaan leveren. “Volkshuisvesting kost geld.”
Onder het onlangs gesloten Doorbouwakkoord staan de handtekeningen van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, Bouwend Nederland, IVBN, NEPROM, Vastgoed Belang en Gemeente Amsterdam. “De inzet van dit Doorbouwakkoord is om op korte termijn te blijven doorbouwen en op de lange termijn structureel een bijdrage te leveren aan de toekomst van Amsterdam”, luidt het. Het langetermijnperspectief is: “het realiseren van een betaalbare, duurzame en inclusieve stad Amsterdam”, maar de urgentie ligt onmiskenbaar bij het zoveel mogelijk op peil houden van de woningproductie binnen de huidige conjunctuur.
“Vorig jaar zijn we met vereende krachten op rond de 8400 nieuwe woningen uitgekomen”, zegt Reinier van Dantzig, de Amsterdamse wethouder van Woningbouw, Grond en Ontwikkeling en Ruimtelijke Ordening. “Maar voor dit jaar prognosticeren we tussen de 4000 en als het meezit 4500 woningen. Daarmee is dus de helft van de bouwproductie weggevaagd. Door de stijgende rente en bouwkosten is het voor alle partijen heel ingewikkeld om in de buurt van het oude productieniveau te blijven. Dat geldt eens te meer voor woningen in het middensegment, waar de teruggang wordt versterkt door onduidelijkheid over de mate van de huurregulering die eraan komt. Met het streven in het Doorbouwakkoord de komende jaren toch gemiddeld 7500 woningen te realiseren, is de lat hoog gelegd. Tegelijk is dat ook nodig als je weet dat Amsterdam er per jaar tienduizend inwoners bij krijgt.”
Gewoon goed
Bij de gemeente was eerder al het besef ontstaan dat private ontwikkelaars en corporaties meer soelaas geboden moest worden om hun woningbouwprojecten financieel rond te krijgen, stelt Van Dantzig.
“In de vette jaren hadden wij de luxe om zo’n beetje alles te kunnen vragen qua stedenbouwkundige en bovenwettelijke eisen. Direct na mijn aantreden als wethouder heb ik echter gezegd: ‘De economische vooruitzichten zijn slecht, we hebben de oorlog in Oekraïne, dus we gaan versimpelen met onze eisen.’ Deze nieuwe aanpak noemen we Gewoon Goed. Dat betekent wél goede en goed betaalbare woningen, maar matiging van de bijkomende eisen. Bijvoorbeeld door de extreme plintruimtes die we gewend waren te vragen naar beneden te brengen en beter na te denken over hoeveel kavelruimte echt nodig is voor een gewoon goede betaalbare woning. Verder zijn we meer maatwerk gaan bieden, zoals het makkelijker kunnen omzetten van huurwoningen naar koopwoningen. Zoals we ook heel wat projecten met huurwoningen in het marktsegment hebben kunnen omzetten naar sociale huur en middenhuur. En ook wel juist de andere kant op, wanneer er in een gebied al veel sociale huur is. Alles om het doorbouwen te stimuleren.”
Wat vraagt het Doorbouwakkoord van de gemeente?
“De meest in het oog springende maatregel is het herijken van onze grondprijsafspraken in transformatiegebieden. De grondprijzen zijn daar vaak drie jaar geleden vastgelegd met ontwikkelaars maar inmiddels ziet de wereld er heel anders uit. We bieden tijdelijk aan om onder een aantal voorwaarden de prijzen opnieuw te berekenen, waarbij dan de laagste grondprijs gaat gelden. Dat is uniek, dat heeft Amsterdam nooit eerder gedaan. Daarnaast onderzoeken we of het transformatieprojecten kan helpen om de grondprijzen op een later moment vast te leggen.”
Hoe stelt Amsterdam de grondprijzen vast?
“Voor sociale huurwoningen en sociaalmaatschappelijke voorzieningen hebben we een vaste lage grondprijs en voor de rest doen we het residueel. Dat houdt in dat de grondprijs de resultante is van marktopbrengsten minus bouwkosten. Dat houdt in dat de grondprijs de resultante is van marktopbrengsten minus bouwkosten. Dat is de beste manier om te voorkomen van staatssteun beticht te kunnen worden. Overigens hebben we het wel over genormeerd residueel, want Amsterdam heeft zo’n grote bouwproductie dat het te tijdrovend is de grondprijs voor elk project uit te rekenen. Dan is het heel belangrijk om goed de marktsituatie te volgen. Dat doen we door met actuele marktopbrengsten te rekenen en de bouwkosten elk kwartaal te actualiseren. Verder is het zo dat we tot nu toe de grondprijsafspraken indexeren op basis van de CPI [de maandelijkse consumentenprijsindex van het CBS, red.]. Eerder hebben wij dat percentage al gemaximeerd op 5% per kalenderjaar.
In het Doorbouwakkoord is afgesproken om een andere indexering voor de grondprijzen te gaan verkennen, waar de bouwkostenontwikkeling en marktontwikkeling in zitten. Maar daarover moeten we wel tot een goede afspraak met de marktpartijen komen. Want de bedoeling is dat de grondprijzen in deze slechte tijd meebewegen, maar straks in betere tijden ook weer stijgen. De nieuwe indexering is for better or for worse. We gaan de systematiek over vijf jaar niet weer veranderen.”
Een van de punten in het Doorbouw-akkoord is een gezamenlijke lobby richting het Rijk. Wat zijn de wensen?
“Het Rijk moet financieel meer doen. De Startbouwimpuls is op zich een fantastisch instrument, alleen is er veel te weinig geld voor uitgetrokken. Alleen al in Amsterdam zijn er veel te veel aanvragen gedaan. Onze oproep aan de Tweede Kamer is dan ook: breidt de Startbouwsubsidie uit! Er is minimaal 1 miljard euro nodig in plaats van 250 miljoen, want er is momenteel landelijk al voor 4,3 miljard aangevraagd.”
Zijn Btw-verlaging op bouwen en een Doorbouwgarantie (het Rijk stelt zich daarbij garant voor 20% voorverkoop van woningen) ook goede maatregelen?
“Wat mij betreft begint het in politiek Den Haag met de bewustwording dat volkshuisvesting geld kost. Wonen is een van de hoekstenen van bestaanszekerheid: een dak boven je hoofd en geen absurde huur. Maar dat kunnen garanderen, kan niet gratis. Als een nieuw kabinet straks echt werk wil maken van volkshuisvesting, dan heb je deze en andere maatregelen allemaal nodig. Wat de Doorbouwgarantie betreft, vind ik wel dat dit alleen voor de komende twee jaar moet zijn. Uiteindelijk is het zaak dat ontwikkelaars overschakelen op een ander financieringsmodel voor koopwoningen. Dat je nu al betaalt voor een koopwoning waar je nog drie jaar op moet wachten, terwijl je intussen een huur van 1900 euro hebt, ik snap dat starters daar geen trek in hebben. Op dit moment is het beter dat alle beschikbare geld en energie gaan naar het uitbreiden van de Startbouwimpuls. Die regeling staat klaar en we weten allemaal hoe deze werkt, dus laten we het nu niet onnodig complexer maken.”
Welke andere keypoints zitten er wat u betreft nog meer in het Doorbouwakkoord?
“We bevestigen vooral de koerswijziging dat we marktpartijen en woningcorporaties nauw aan de borst willen sluiten om samen aan een prachtige, duurzame en betaalbare stad te bouwen. Met het actualiseren van de grondprijsafspraken als unieke crisismaatregel. Een belangrijke afspraak is ook om bij knelpunten, die zich bij binnenstedelijk bouwen nu eenmaal altijd voordoen, snel te escaleren. We gaan elkaar periodiek uitvragen over wat er meer nodig is om projecten op gang te helpen. De gemeente staat open voor elk goed idee. Als het maar werkbaar en uitvoerbaar is en de benodigde financiering erbij geleverd wordt. We richten het proces zo in dat dilemma’s waar de projectteams mee worstelen sneller op de bestuurlijke tafels terecht komen. We zijn bereid om woningen desnoods een voor een door de procedures te trekken.”
Ook in dit akkoord klinkt de bekende oproep om de stapeling van eisen te voorkomen. Wordt de ondergrens van kwaliteit voldoende bewaakt?
“We bouwen natuurlijk een stad voor de toekomst. Als mijn zoontje over twintig jaar door de stad fietst, moet hij wel kunnen zeggen dat er in de tijd van zijn vader aardig gebouwd werd. Woningbouw moet er gewoon goed uitzien, maar er zit wel rek in ontwerp en bouwtechniek. Er mag met name veel meer modulair gebouwd worden. Partijen mogen ons ook uitdagen met een beter idee als ze vinden dat de kavel niet klopt of als we eisen stellen die veel te duur uitpakken terwijl een andere oplossing ook gewoon goed is.”
“Met dit akkoord wordt doorbouwen niet meteen heel makkelijk. Waar we met elkaar voor willen zorgen, is dat als de markt weer aantrekt, we klaarstaan om de palen snel de grond in te krijgen. Onze huidige harde plancapaciteit is voldoende om tot 2026 vijfenzeventighonderd woningen per jaar te bouwen. Maar we denken ook aan voldoende plannen zodra de economie aantrekt. Daarom zijn met elkaar druk bezig om de planvoorraad verder uit te breiden.”
over het Doorbouwakkoord:
