6 minute read
Amsterdam Zuidoost wordt een complete stad voor iedereen
Ambtelijk opdrachtgever Ellen Nieuweboer:
“Amsterdam Zuidoost wordt een complete stad voor iedereen”
‘Hoe maken we van Zuidoost een complete stad waar ook de huidige bewoners zich thuis voelen? Ambtelijk opdrachtgever Ellen Nieuweboer staat aan het roer van de gebiedsontwikkelingen in stadsdeel Zuidoost en twee gebieden in Ouder-Amstel. “Tot 2040 komen er hier niet alleen 44.000 woningen bij, maar ook scholen, theaters, parken, sportvoorzieningen, gezondheidscentra en duizenden extra arbeidsplaatsen. Ik ben een stenenstapelaar maar wel een met gevoel voor menselijke verhoudingen.”
Ellen Nieuweboer is niet alleen Ambtelijk opdrachtgever gebiedsontwikkeling Amsterdam Zuidoost maar heeft ook OuderAmstel in haar portefeuille. “Weliswaar een andere gemeente maar de grond is van Amsterdam. We hebben er grote plannen met het gebied ‘De Nieuwe Kern’, een project bij de trainingsvelden van Ajax. Sportpark ‘De Toekomst’ blijft en wordt vergroot; op het asfalt van P2 komen meer trainingsvelden en Ajax bouwt er een kleiner nieuw stadion voor ongeveer 7.000 toeschouwers. In De Nieuwe Kern komt daarnaast ongeveer 500.000 vierkante meter wonen plus een park zo groot als het Vondelpark.”
Ze is vanwege de betaalbaarheid van de woningen nog in gesprek met de gemeente Ouder-Amstel over de grootte van de woningen. “Ouder-Amstel wil grote gezinswoningen van 100 vierkante meter, maar tegenwoordig noemen wij 70 vierkante meter een grote woning in Amsterdam. De hoge bouwkosten maken het steeds moeilijker om grote woningen te realiseren die ook nog betaalbaar zijn.”
Strategie
Toen Ellen zeven jaar geleden aantrad, gebeurde er qua woningbouw nog niet veel in Zuidoost vertelt ze. “Ik heb om te beginnen een overall plan gemaakt en een team opgebouwd. Ik kan hier al mijn creativiteit kwijt, maar het lukt niet zonder al die knappe koppen die ik om me heen heb verzameld. Er komt heel veel bij kijken. Mijn baan is: heel veel praten en een strategie bedenken zodat we onze plannen ook voor elkaar krijgen. We werken vanuit vijf deelgebieden: Werkstad Overamstel en De Nieuwe Kern, de Bijlmer, Gaasperdam, ArenAPoort en Amstel III. Ruim twee jaar geleden is daar het Masterplan Zuidoost bijgekomen. Dit plan heeft als doel de sociaal economische positie van Zuidoosters gelijk te krijgen met het gemiddelde Amsterdamse niveau. Ik ben toen naast opdrachtgever van de gebiedsontwikkeling en transformaties ook opdrachtgever van ambitie 2 van het Masterplan geworden: wonen & leefbaarheid. In het Masterplan Zuidoost willen de gemeente, het Rijk, de bewoners en de stakeholders Zuidoost naar een hoger plan tillen, vooral voor de jongeren van Zuidoost en bewoners in een achterstandspositie.” Dat gebeurt niet alleen door fysiek te bouwen. Ellen noemt wat voorbeelden: “We verleiden stakeholders om convenanten te sluiten. Het oude ABN AMRO-gebouw was bijvoorbeeld een fort met prikkeldraad om het terrein. Nu zij met hun hoofdkantoor naar Zuidoost komen, wordt het een forum met wandelpaden door de openbare ruimte en ook werkplekken voor iedereen. Ze bieden ook stage- en werkplekken voor jongeren uit Zuidoost. De ING heeft een ruimte beschikbaar gesteld in een van hun gebouwen voor het naschoolse studiehuis.” Met de grote jongens doet ze zaken, naar wensen van bewoners luistert ze. Ellen: “In de K-buurt hebben we samen met de bewoners een plan gemaakt. Het is een bijzondere samenwerking, dat vind ik heel gaaf. De K-buurt wordt een jongeren talent ontwikkel buurt. Er komen niet alleen 1250 nieuwe woningen maar we bouwen ook een levendig plein met verschillende voorzieningen. Het voelt alsof ik de hele dag SimCity speel. Ik ben heel trots op de komst van het OBA Lab in de K-buurt; een plek om de bibliotheek van de toekomst vorm te geven door te experimenteren. Wist je trouwens dat OBA Next naar Zuidoost komt? Het zou aanvankelijk naar de Zuidas gaan, maar het Amsterdamse bestuur heeft toch voor Zuidoost gekozen.”
‘Het grote probleem voor starters is de hoge huizenprijs.’
Daklozen
Stadsdeel Zuidoost telt op dit moment ongeveer 90.000 inwoners. Ellen: “In 2040 zijn dat er zo’n 187.000. Dit stadsdeel wordt zo groot als bijvoorbeeld de stad Nijmegen. We werken aan álle functies die in een stad thuishoren, ook aan functies die niemand graag wil. Zo komt er bij de JC ArenA een winterkoude voorziening waar kwetsbare daklozen een warm onderkomen kunnen vinden.”
Eigenlijk is Zuidoost al een stad in Amsterdam, vindt ze. “Het is hier zó mooi groen, er zijn veel fijne plekken om in alle rust te wonen. We hebben nu op het dak van de A9 het Brasapark aangelegd, ga er maar eens fietsen, het is prachtig.”
Natuurlijk vindt ze soms ook beren op de weg. Ellen: “Het grote probleem voor starters is de hoge huizenprijs. Ik was laatst op een bijeenkomst waar ik Klaas Knot, de directeur van de Nederlandsche Bank hoorde zeggen dat de rente nu niet zo hoog is. Natuurlijk, de hypotheekrente is in het verleden wel hoger geweest, maar toen kon je nog een huis kopen voor twee ton. Wij merken bij sommige projecten dat het lastig is om koopwoningen verkocht te krijgen. Vanwege de hogere rente en de eisen die banken stellen, krijgen veel mensen de financiering niet rond.”
De gemeente en ontwikkelaar AM willen het probleem oplossen met een ‘KoopStartregeling’ bij het Vreeswijkpad; het project Geins. “Dan financiert de koper een deel van de prijs. In de E-buurt komt ook een project met de KoopStart-woningen. Het grote probleem op dit moment zijn de hoge bouwprijzen en de hogere rente. Naast dat particulieren nu bijna geen nieuwbouw woningen kopen, laten de beleggers het ook veelal afweten. Dat komt onder andere ook door de nieuwe regelgeving over huurwoningen.”
We hebben in Zuidoost nu voor vijfduizend woningen bouwvergunningen liggen maar ja, als het niet verkocht wordt, wordt het niet gebouwd. Dat de beleggers afhaken, is echt jammer, de woningnood is erg groot. Elk nieuw huurcomplex dat nu klaar is, is in no time verhuurd.”
Hout
Tijden veranderen. Bij het project Switi wordt nu een appartementencomplex volledig van hout gebouwd, het is betaalbare koop. “Acht jaar geleden kwamen daar al eengezinswoningen in de jaren ’30 stijl. Ze konden toen haast niet voor twee ton worden verkocht, nu staan ze voor het dubbele bedrag op funda. Switi is prachtig geleden aan het nieuwe Brasapark. Via een voetpad wandel je zo het Brasapark of het Nelson Mandelapark in. Ook in de nieuwe Nelson Mandelabuurt worden 700 woningen van hout gebouwd. Het is een toplocatie! We bouwen er ook een school en andere voorzieningen. Dat project is al internationaal opgevallen.”
Wat Ellen nog graag zou willen zijn ouderenprojecten, niet alleen in Zuidoost maar in de hele stad; passende woningen voor senioren met een gezamenlijke ruimte voor gezellig contact. “Ik ben vorige week gaan praten met bewoners in Gein. Daar wonen veel ouderen in eengezinswoningen, vaak nog alleen. Ze willen graag in hun eigen wijk blijven wonen. Wij denken mee. Het zou mooi zijn als er veel meer ouderenwoningen komen zodat mensen kunnen doorstromen in hun eigen buurt, bij voorkeur zonder huurverhoging. Daarom probeer ik ook mijn collega’s in de andere stadsdelen te overtuigen van het belang van ouderenwoningen.”
‘Naast dat particulieren nu bijna geen nieuwbouw woningen kopen, laten de beleggers het ook veelal afweten.’
