7 minute read
Adriaan van Erk: De Pionier zet transformatie Sloterdijk I in gang
Harrie Doebe, Eelco Prins, Jeroen Eisen en Raimond Koert
Adriaan van Erk: De Pionier zet transformatie Sloterdijk I in gang
“Hier zit alles in”
Ontwikkelaar Adriaan van Erk heeft belangrijke stappen gezet met een plan voor een mixed-use complex op een bedrijvenpark binnen de grote gebiedsontwikkeling Haven-Stad Amsterdam. Op de plint met maatschappelijke en commerciële functies komt een woonvolume rondom een daktuin. De ontwikkelaar heeft vastgoedbelegger Altera bereid gevonden om in plan De Pionier te stappen. Met Woonstichting Lieven de Key is een intentieverklaring getekend.
De binnenstedelijke verdichting zal in Amsterdam voor een belangrijk deel zijn beslag krijgen in een omvangrijk gebied aan de westzijde van de stad. Het ontwikkelgebied onder de naam HavenStad is opgedeeld in twaalf deelgebieden waar alles bij elkaar plek is voor maximaal zeventigduizend woningen en bijbehorende voorzieningen. De herontwikkeling van een industrie- en bedrijvengebied naar een compleet nieuw stadsdeel dat wonen en werken combineert, gaat minstens twintig jaar vergen.
In deelgebied Sloterdijk I heeft ontwikkelaar Adriaan van Erk (onderdeel van de KlokGroep) belangrijke mijlpalen bereikt met het mixed-use plan De Pionier. De met hekwerk omgeven locatie (omsloten door de Transformatorweg, Turbinestraat, Magneetstraat en Contactweg) ligt al vrij van bebouwing. Op de kavel ernaast staat nog een oud kantoorpand waar Woonstichting Lieven de Key een tijd haar hoofdkwartier had. Volgens het plan wordt op deze kavel, na sloop van het pand, de zuidvleugel van het carrévormige complex gerealiseerd.
‘Het was bepaald geen hosanna tijd en wat er precies met de grond konden was nog niet duidelijk.’
De grote kavel werd jaren geleden door Adriaan van Erk verworven, vertelt commercieel directeur Harrie Doebe. “Het was bepaald geen hosannatijd en wat we precies met de grond konden was nog niet duidelijk. In november 2019 stelde de Amsterdamse raad de investeringsnota voor dit gebied vast. Vervolgens heeft de gemeente blokpaspoorten uitgegeven. Hieraan werden acht ambities gekoppeld op vlak van duurzaamheid, mobiliteit, gezondheid enzovoorts.” Doebe heeft heel veel energie gestoken in de benodigde ontwikkelvisie en het bij elkaar brengen van de juiste partijen voor deze mixeduse ontwikkeling. In een stedelijke omgeving krijg je met andere eisen en factoren te maken en zijn andere ontwikkelcompetenties vereist. Daar is heel wat doorzettingsvermogen voor nodig geweest. Maar het enthousiasme was groot.”
Integraal plan
Het aanhaken van Woonstichting Lieven de Key met haar naastgelegen plot versterkt de ontwikkeling enorm en biedt meerwaarde. “Met een separate ontwikkeling bereik je geen optimale invulling van beide kavels”, zegt Eelco Prins, gebiedsontwikkelaar bij de corporatie. “Een integraal plan is hier beter: de ruimte wordt beter benut en de samenhang is groter.” De gesprekken met Adriaan van Erk hebben geleid tot een intentieovereenkomst als opmaat naar een definitief plan en definitieve overeenkomst. De intentie is dat Lieven de Key tekent voor 132 sociale huurwoningen binnen het integrale plan.
Een recent gesloten overeenkomst tussen Adriaan van Erk Groep en vastgoedbelegger Altera Vastgoed N.V. is de tweede belangrijke pijler onder de ontwikkeling. Hiermee zijn 225 huurwoningen gemoeid: 175 middenhuur en 50 vrijesector woning. Het project past uitstekend in het (lage) risicoprofiel van Altera, zegt acquisitiemanager Jeroen Eisen. “We zitten nu in een zeer bijzondere periode. Er is een enorme schaarste aan duurzame, betaalbare woningen voor diverse doelgroepen in en rond grote steden, terwijl er momenteel onduidelijkheid bestaat over hoe de bouwkosten en de rente zich verder gaan ontwikkelen en welke nieuwe regulering voor de woningsector er precies uit de bus komt. De toekomstbestendigheid van de woningen waarin wij beleggen is enorm belangrijk en die zit onder meer in goede, logische, functionele plattegronden voor 1-, 2- en 3-persoonshuishoudens. Aan die eisen voldoet deze ontwikkeling.” De duurzaamheidsambitie van het plan De Pionier is een factor voor de stabiele toekomstwaarde die Altera verlangt.
‘Er is een enorme schaarste aan duurzame, betaalbare woningen voor diverse doelgroepen in en rond grote steden.’
Het woonprogramma omvat ten slotte ook koopwoningen die Adriaan van Erk zelf in de markt zet. Voor Doebe zijn Lieven de Key en Altera onontbeerlijk als aanvulling op de eigen expertise en die van ingeschakelde adviseurs. “In mijn optiek ontwikkel je dit soort grote en complexe projecten vooral samen met alle betrokken actoren. Lieven de Key en Altera denken veertig jaar vooruit, zij hebben een specifieke kijk op waar woningen aan moeten voldoen. Onze samenwerking is uitstekend en hetzelfde geldt voor de samenwerking met de gemeente Amsterdam.”
Groene oase
Naast het wonen gaat De Pionier circa 13.000 vierkante meter maatschappelijke en commerciële functies herbergen. Dit betreft onder meer een basisschool, kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang (IKC), sportzaal, kantoor- en bedrijfsruimte, winkels, horeca en supermarkt. Inbegrepen is verder een ondergrondse parkeergarage met opstalruimte voor auto’s, fietsen en een mobiliteitshub. Bovenop de plint strekt zich een grote daktuin uit.
Als een kenmerk van het plan noemt Raimond van Koert, ontwikkelmanager bij Adriaan van Erk, de zeer intensieve bebouwing. “De erfgrens is ook de bebouwingsgrens. Er is veel programma en dat geeft bouwkundig de nodige uitdagingen. In de supermarkt op de begane grond bijvoorbeeld moet je zo weinig mogelijk kolommen krijgen, terwijl we tegelijk behoorlijk de hoogte in gaan. Ook willen we vermijden dat het binnengebied een betonnen geheel wordt. Dat lossen we op met de daktuin. Aan de buitenkant zal het complex een stedelijke uitstraling hebben. Maar er komen veel openingen in. Binnenin zal het complex zich met begroeide gevels en daken als een groene oase laten beleven.
We kijken naar de mogelijkheid om hier een lichte horecafunctie in de sfeer van een koffietentje aan toe te voegen.” De ruime stadswoningen liggen allemaal direct aan de daktuin en hebben een voortuintje tot hun beschikking. Het merendeel van de huur- en koopappartementen is opgenomen in hoogbouwvolumen die op de vier zijden staan.
Binnenstraat
De sociale huurwoningen zijn voor het grootste deel bedoeld voor jongeren en starters, vertelt Prins. “Zij krijgen hier een kans om te starten op de voor hen weinig toegankelijke Amsterdamse woningmarkt.” Het betreft voornamelijk 1- en 2-kamerwoningen vanaf 25 vierkante meter. Een derde deel van de sociale huurwoningen is bestemd voor de bredere doelgroep van de corporatie: het gaat om vierenveertig 3- en 4-kamerwoningen. Daarbij wordt gekeken naar de optie om speciale rolstoelwoningen in te passen. Het volledige woonprogramma van Lieven de Key wordt als zuidvleugel van het complex gesitueerd op de huidige eigen kavel van de woningcorporatie. Dit bouwdeel komt te liggen aan een binnenstraat die ver het complex invoert. Aan de binnenstraat vestigen zich de basisschool en het kinderdagverblijf. Aan de overzijde van de binnenstraat liggen de stadswoningen, voorzien van voortuintjes.
Voor de sociale huurwoningen voegt de corporatie specifieke voorzieningen toe, vertelt Prins. “We willen een gemeenschappelijke ruimte als ontmoetingsplek realiseren en een wash & go is ook kansrijk.” Altera heeft voor haar plandeel ook de intentie om invulling te geven aan sociale voorzieningen, zegt Eisen. “Hierbij zoeken we de samenwerking met de corporatie.”
Mooi plan
“Met dit project steken wij onze nek uit”, stelt Harrie Doebe tot slot. “Het heeft heel veel zweet gekost om met elkaar zover te komen, maar ik merk heel veel positiviteit. Kwaliteit heeft steeds bovenaan gestaan.” Raimond van Koert: “Hier zit alles in aan ambities waar de gemeente en de omgeving om vraagt.” Jeroen van Eisen wijst op het brede woonprogramma, van sociaal tot (dure) koop, waarmee binnen het complex een hele wooncarrière mogelijk is. “Het stemt tevreden om in de huidige moeilijke tijd toch zo’n mooi plan te kunnen maken.” Ook voor Eelco Prins is dat de verdienste van het plan: “Er is niet met de kaasschaaf langsgegaan. Dat pleit voor de ontwikkelaar en het is mooi dat het Van Erk gelukt is Altera binnen te halen. Voor ons als woningcorporatie is het verhuurrisico nihil. De behoefte aan betaalbaar wonen is groot en zal niet gauw afnemen. Wat voor ons voorop staat, is een goed woonproduct dat lang mee kan. En dat zien wij binnen het project De Pionier ontstaan.” Het ontwerpteam staat klaar om aan de slag te gaan met het voorlopig ontwerp.
