6 minute read
Bouwen voor de brede welvaart is de oplossing voor de krapte op de woningmarkt
Ugur Pekdemir, directeur Rabobank MRA:
“Bouwen voor de brede welvaart is de oplossing voor de krapte op de woningmarkt”
De Metropoolregio Amsterdam (MRA) ziet al een aantal jaar jonge gezinnen en jongeren de regio verlaten vanwege ontevredenheid over de woonmogelijkheden op de woningmarkt. Voor een meer gebalanceerde ontwikkeling van de regio moet brede welvaart het uitgangspunt zijn en is de woningmarkt leidend, stelt Rabobank. Met concrete initiatieven in samenwerking met coalitiepartners draagt de coöperatieve bank bij aan oplossingen voor de woningmarkt.
“Economisch gaat het goed met de Metropoolregio Amsterdam, maar wat de brede welvaart betreft liggen er grote uitdagingen”, zegt Ugur Pekdemir, directeur Rabobank MRA, waarbij hij verwijst naar de conclusies uit het rapport van RaboResearch ‘MRA staat op een tweesprong’. Brede welvaart omvat veel meer dan economische groei, ook verduurzaming, gezondheid, veiligheid en woontevredenheid zijn er componenten van.
De MRA heeft meer dan elders in de Randstad vanaf 2017 te maken met een forse uittocht van de middeninkomens. In 2021 verlieten maar liefst 73.868 bewoners de hoofdstad. “Omdat er onvoldoende woningen zijn, gaat de prijs omhoog en zijn er te weinig betaalbare, geschikte woningen, met als gevolg dat we veel mensen met een middeninkomen zien vertrekken. Dan heb je het onder meer over de sleutelberoepen, zoals politiemensen, onderwijzers en verpleegkundigen. Verder is er sprake van toenemende vergrijzing. Tegelijkertijd komen veel expats binnen die de hoge woonkosten wel kunnen opbrengen. Daardoor groeit de bevolking per saldo nog altijd, al is het onevenwichtig. Wat weer een negatieve impact heeft op de sociale cohesie, maar ook op de arbeidsmarkt en de economie”, aldus Pekdemir.
‘Omdat er onvoldoende woningen zijn, gaat de prijs omhoog en zijn er te weinig betaalbare, geschikte woningen.’
Uit balans
De laatste tien jaar is de prijskwaliteitsverhouding flink uit balans geraakt, signaleert een tweede rapport van RaboResearch onder de titel ‘Woontevredenheid in de MRA’. Woontevredenheid wordt bepaald door drie factoren, luidt het in de analyse. De waardering van de fysieke woning (woonoppervlak, energetische kenmerken) telt het zwaarst, gevolgd door de ervaring van sociale cohesie en de waardering van andere buurtkenmerken (zoals (on) veiligheid). Voor de hierboven genoemde doelgroepen is de woontevredenheid te zeer verslechterd en de prijs voor een woning te hoog opgelopen om op te wegen tegen de voordelen die Amsterdam en de directe omgeving bieden.
Doorbraakcoalities
“Wat er nu in de MRA moet gebeuren, is bouwen voor de brede welvaart. Dat betekent onder meer verduurzamen en de toegang tot de woningmarkt vergroten voor de midden- en lage inkomens”, zegt Pekdemir. Allesbehalve een makkelijke opgave, weet hij. “We hebben daar de hele keten bij nodig: projectontwikkelaars, beleggers, banken, bouwers, gemeenten en provincie. Iedereen moet water bij de wijn doen om de toegang tot de woningmarkt te kunnen vergroten. En ja, dan heb je het concreet ook over het accepteren van minder rendement, of soms uitgesteld rendement. Het komt erop aan het zoet en zuur met elkaar te delen.”
De directeur van Rabobank MRA wijst erop dat het ‘Tweesprong’-rapport is gebaseerd op een brede consultatie van alle hiervoor genoemde stakeholders. Het rapport is vervolgens aangeboden aan alle colleges van B&W, de Commissaris van Koning van de provincie Noord-Holland en een groot aantal bedrijven en instanties die met de opgaven te maken hebben. “En steeds met de uitnodiging: ‘Doet u mee?’ Want alleen door effectief samen te werken en doorbraakcoalities te formeren, kunnen we het verschil maken.”
Rabobank levert een actieve bijdrage aan het woonvraagstuk en de verduurzaming door kennis, netwerken en de benodigde financieringsoplossingen te bieden. Op landelijk niveau neemt de bank voor tijdelijke woningbouw een substantieel stuk productie voor haar rekening: Rabo SmartBuilds bouwt in tien jaar tijd 12.000 modulaire middenhuurwoningen. Deze woningen zijn innovatief, duurzaam én na gebruik verplaatsbaar.
Unieke samenwerking
Ook ondersteunt de bank met kennis, ervaring, netwerk en financiering enkele nieuwe woonvormen die hoopgevend zijn als bijdrage aan het oplossen van de wooncrisis. Een woningbouwproject waar Rabobank een belangrijke rol in speelt, is wooncoöperatie de Nieuwe Meent in de wijk Watergraafsmeer. Het gaat om 40 woningen op basis van CCO: Collectief Coöperatief Opdrachtgeverschap. Hierbij rust het eigendom van alle woningen bij de coöperatie, met de bewoners als leden en ‘huurders’. “De financiering vergde een nieuwe aanpak”, legt Pekdemir uit. “Commercieel gezien is een CCO voor een bank een uitdaging. Niet alleen vanwege de risico’s die eraan vastzitten, maar ook door de bijbehorende wet- en regelgeving. Rabobank heeft zich vanuit de coöperatieve mentaliteit hard gemaakt voor de financiering van de Nieuwe Meent en zo als eerste Nederlandse bank een wooncoöperatie gefinancierd. De samenwerking met de gemeente Amsterdam daarbij was cruciaal. Allereerst heeft de gemeente een duidelijke visie op wooncoöperaties en hiervoor beleid gemaakt. Van daaruit heeft ze een bijdrage geleverd in de vorm van leningen en subsidies, waardoor dit project van de grond is gekomen. Het project heeft heel wat voeten in aarde gehad, maar nu de financiering rond is, hebben we gezamenlijk het pad geëffend voor soortgelijke oplossingen.”
Bereidheid tot experimenteren is daarom nodig om de wooncrisis binnen de MRA op te lossen. “Met alleen de gebaande wegen bewandelen, komen we er niet.”
“Durf te experimenteren”
Succesvolle projecten, zoals de Nieuwe Meent, kunnen een vliegwieleffect hebben. Bereidheid tot experimenteren is daarom nodig om de wooncrisis binnen de MRA op te lossen. “Met alleen de gebaande wegen bewandelen, komen we er niet. We moeten met elkaar in de keten ook de geitenpaadjes aandurven.”
Wat voor de keten geldt, geldt ook voor de individuele gemeenten van de metropoolregio. Pekdemir: “Grote maatschappelijke opgaven houden niet op bij de gemeentegrens. Denk aan een goede onderlinge verdeling bij de opgave voor sociale huur. Of een gemeente die bouwgrond over heeft en vervolgens een deel van de bouwopgave overneemt van een gemeente met een tekort aan grond. De welwillendheid binnen de MRA is er zeker, merk ik. De partijen waar wij mee praten en mee samenwerken, zien het belang van brede welvaart en een breed toegankelijke woningmarkt. Laten we de balans herstellen en zorgen dat er voldoende plek is voor starters op de woningmarkt, jonge gezinnen en mensen met cruciale beroepen. Voor een sterke, toekomstbestendige stad en regio moeten we met z’n allen onze schouders eronder zetten.”
De genoemde rapporten zijn te vinden via pub.rabobank.nl/Woontevredenheid-in-de-MRA/02.html
