B OSTAD
Ska jag köpa nytt eller gammalt? Vad är bäst – att köpa nyproduktion eller något som är byggt sedan tidigare? Vilka garantier finns? Vad är skillnaden i skatter och avgifter – varför är det dyrare att köpa en nyproduktion?
A
lla dessa frågor får vi ofta av skandinaver som söker bostad i solen! Vissa av frågorna har enkla svar – t-ex. skillnader i skatter, medan andra frågor har mer personliga svar, allt beroende på kundens smak
och behov. Skillnader i skatter vid köpHär finns skillnader beroende på var i Spanien man köper då vissa skatter, som t.ex. itp och ajd, styrs av de autonoma regionerna medan moms styrs av staten. Eftersom vi är baserade i Andalusien i södra Spanien så gäller denna artikel främst här, medan avvikelser förekommer i andra regioner. Skatter och avgifter kommer i tillägg till köppriset så köparen måste räkna med det när de börjar söka bostad. Vid nyproduktion betalar man IVA (moms) och AJD (”stämpelskatt”). IVA (moms) är 10% och styrs av staten medan AJD styrs av de autonoma regionerna och är 1,5% av köpeskillingen. Således blir det 11,5% för nyproduktion. När man köper ett återförsäljningsobjekt, d.v.s. en bostad som inte är direkt från den som byggt den, betalas ingen IVA (moms) utan istället en skatt som heter ITP. ITP ligger i Andalusien på 8% av köpeskillingen upp till 400 000 Euro, 9% för beloppet 400 000 – 700 000 Euro och 10% för beloppet som överskjuter 700 000 Euro. Så om man t.ex köper en bostad för 1 000 000
26
Euro så betalar man: 8% på de första 400 000 = 32 000 9% på resterande upp till 700 000 = 27 000 10% på det som överskjuter 700 000 = 30 000 Tänk på att om man är flera som köper betalas skatten personligt. Det vill säga om ett par köper en bostad (hälften var) för 800 000 Euro så blir skatten 8% eftersom det delas mellan dem. Om man är tre delas det på tre osv. Andra avgifter som ska betalas är notarien och registreringen av lagfarten i fastighetsregistret. Notariens avgift går enligt en lagstadgad skala men kan ha individuella avvikelser, medan fastighetsregistret tar en avgift på mellan 0,02- 0,175% beroende på pris. På vår hemsida finns länkar till de exakta skalorna. Skillnader i garantier När man köper en nyproduktion måste byggherren enligt lag ge en 10 års garanti på strukturen via en förbetald försäkring som heter “Seguro Decenal”. I tillägg ska bostaden levereras i perfekt skick (det sker aldrig!) och om det finns fel så har köparen som regel ett år på sig att rapportera dessa och de ska då åtgärdas. Vitvaror, airconditioning etc omfattas givetvis av fabrikantens garanti. Men ha tålamod när det gäller åtgärdande av eventuella fel i nyproduktion, i de allra flesta fall åtgärdas det men det tar ofta tid. Ibland så lång tid att de skandinaviska tålamodet testas till sin gräns, då det sätts mot det spanska mañana-tänkandet. Men så är det bara.
När man köper en begagnad bostad då? Vad gäller då? I stort sett köper man bostaden i befintligt skick, så det är bäst att kontrollera den ordentligt innan övertagandet. Här finns t.ex ingen garanti på gamla vitvaror och dylikt utan det är bäst att ha det i åtanke när man förhandlar om priset från början. Dock finns lagstiftning om dolda fel, men i princip gäller det bara större fel som t.ex sprickor i husgrunden etc, och det gäller när säljaren medvetet har undanhållit information om felen. Om man upptäcker något sådant och inte kommer överens med säljaren så får det tas till domstol vilket medför både kostnader samt tar tid! Det är dock ganska ovanligt att hitta större fel och erfarna mäklare tar oftast inte in “problemobjekt” såvida inte problemen avspeglar sig i ett lägre pris och köparen blir informerad. Skillnader i priser? Vad är bäst att investera i? När jag började att arbeta som mäklare på Costa del Sol år 2001 så var det faktiskt billigare att köpa på ritning än något som var byggt. Under 90-talet byggdes knappt någonting här och priserna skenade i höjden mellan 1999 och 2006. På senare år har det dock blivit tvärt om, speciellt sedan 2016 då nyproduktion blivit mycket populärt tack vare modernare lösningar och design. Så för tillfället är begagnade bostäder generellt sett billigare än nyproduktion. Då jag talar med kunder försöker jag komma
