Relatiebreuk

Het afsluiten van een hypotheek is voor velen een bijzonder moment in het leven. Naast de haalbaarheid en de betaalbaarheid van de hypotheek vertelt een adviseur over mogelijke scenario’s die zich kunnen voordoen in het leven en de gevolgen die dat kan hebben voor het woningbezit.

De kans op een relatiebeëindiging tijdens de looptijd van een hypotheek is groter dan het risico op overlijden en arbeidsongeschiktheid bij elkaar. Bovendien kan de financiële impact van een scheiding fors zijn. Denk bijvoorbeeld aan restschuldproblematiek en de uitdaging voor de vertrekkende partner om elders een financierbare woning te kopen.

Hoeveel huwelijken eindigen in echtscheiding?

Meer dan een derde van de huwelijken eindigt in een echtscheiding. Cijfermatig uitgedrukt: ■ 2000: 34% van de huwelijken eindigt in echtscheiding ■ 2010: 36% van de huwelijken eindigt in echtscheiding ■ 2018: 37% van de huwelijken eindigt in echtscheiding

De gemiddelde huwelijksduur bij echtscheiding is 15 jaar. Naast echtscheiding zijn er geregistreerde partnerschappen die ook in een scheiding kunnen eindigen. Dit aantal neemt toe, simpelweg omdat steeds meer stellen kiezen voor een geregistreerd partnerschap.

Onbesproken onderwerp

Ondanks deze cijfers wordt het thema ‘relatiebreuk’ in adviesgesprekken nog vaak overgeslagen. Het onderwerp gaat immers over commitment van klanten naar elkaar en dat voelt al snel ongemakkelijk.

Uit onderzoek van NHG onder gescheiden Nederlanders blijkt dat: ■ in 75% van de adviesgesprekken een mogelijke relatiebeëindiging niet aan de orde komt; ■ bij 11% het onderwerp is benoemd, maar dat de consequenties ervan niet zijn besproken; ■ slechts 13% zich in het adviestraject volledig geïnformeerd voelt over het risico van een relatiebreuk.

Risico’s van relatiebreuk

Naast een persoonlijk drama is er bij een scheiding vaak ook sprake van een financieel drama, niet zelden met gedwongen verkoop van het huis tot gevolg. Toch zijn er mogelijkheden om woningbehoud te realiseren. Zie het artikel ‘Explain: relatiebreuk’ op pagina 20.

In het adviesgesprek kan de adviseur klanten bewust maken van het grote aantal relaties (verbonden in huwelijk of samenlevingscontract) dat strandt en de risico’s bespreken die dat met zich meebrengt (restschuld, gedwongen verhuizing en dergelijke). De adviseur kan een grove inschatting maken van de maximale leencapaciteit op individuele basis en daaruit concluderen of een van beide partners in geval van een scheiding in de woning kan blijven.

Samengevat kan de adviseur de volgende onderwerpen rond relatiebeëindiging analyseren en bespreken: ■ Risico niet kunnen blijven wonen in het huis ■ Wat kunnen de partners individueel lenen? ■ Risico van gedwongen verkoop ■ Risico op restschuld ■ Afspreken wie in het huis mag blijven wonen

Vastlegging adviesdossier

Hoe leg je voortzetting van de bewoning na een scheiding zo goed mogelijk vast? Bijvoorbeeld: ■ Beschrijf dat de hoogte van de nieuwe hypotheek is gebaseerd op beide inkomens en dat bij relatiebeëindiging de huidige hypotheek niet mogelijk is op één inkomen. Bereken de maximale leencapaciteit van beide partners individueel en leg dat vast.

óf:

■ Leg vast dat de partners bij een relatiebreuk de woning op het eigen inkomen waarschijnlijk niet kunnen financieren en dus het risico lopen dat de woning moet worden verkocht.

én:

■ Vermeld dat dit risico niet op een afdoende manier is te verzekeren en adviseer om goede afspraken te maken over de situatie bij eventuele relatiebeëindiging.

R 3elevante Regelgeving

Overdrachtsbelasting

Sinds 1 januari 2021 is het algemene tarief van de overdrachtsbelasting (OVB) verhoogd tot 8%. Dit tarief geldt in elk geval voor: ■ Het verkrijgen van onroerend goed dat geen woning is; ■ Het verkrijgen van onroerend goed door een andere partij dan een natuurlijk persoon. Alleen woningcorporaties die in het kader van taakoverdracht woningen verkrijgen, zijn als niet-particuliere instantie vrijgesteld van de OVB.

Voor natuurlijke personen die een woning kopen kan een verlaagd tarief (2%) gelden of een vrijstelling. Of iemand daarvoor in aanmerking komt, is uit onderstaand schema af te leiden.

Gaat koper de woning duurzaam bewonen en verklaart hij dit schriftelijk?

JA

Is koper meerderjarig, maar jonger dan 35 jaar?

JA

Is de woningwaarde € 400.000 of minder?

JA

Eerste keer dat koper startersvrijstelling gebruikt?

NEE

OVB-tarief 8%

NEE

OVB-tarief 2%

NEE

JA

Is de overdracht vóór 1 april 2021?

JA

OVB vrijstelling

NEE

NEE

Aandachtspunten overdrachtsbelasting

Aan de vaststelling welk OVB-tarief in welke situatie van toepassing is, kleven diverse haken en ogen. We zetten hier puntsgewijs een aantal belangrijke aandachtspunten op een rij:

■ Nieuwbouwwoningen zijn belast met BTW en daarom vrijgesteld van OVB. ■ De passeerdatum van de woning is leidend, niet de datum van de koopakte.

■ De waarde van de woning is leidend voor het drempelbedrag van € 400.000, dus niet de verkrijging per persoon. Twee mensen die samen een woning kopen van € 410.000, zijn elk 2% verschuldigd over hun verkrijging van € 205.000 als ze de woning gaan bewonen. ■ Als de woning in de (beperkte) gemeenschap valt, is de verkrijger van de woning leidend voor vaststelling van het tarief. Een echtpaar (de een jonger dan 35 en de ander ouder dan 35) waarvan de woning in de gemeenschap valt, kan de woning laten kopen door degene die nog geen 35 is, waardoor die alleen op diens naam komt te staan.

De OVB-vrijstelling kan dan volledig gelden, hoewel de woning wel gewoon in de gemeenschap valt van degene die ouder is dan 35.

■ Het verlaagde tarief of de vrijstelling kunnen ook gelden voor rechten op woningen, zoals erfpacht, vruchtgebruik of appartementsrecht. ■ Bij overdracht van alléén het economische eigendom (en niet het juridische) is altijd 8% overdrachtsbelasting verschuldigd. ■ Bij aanschaf van aanhorigheden, geldt hetzelfde tarief als dat van de woning zelf, als deze aanhorigheid gelijktijdig wordt aangekocht. Wordt de aanhorigheid later aangeschaft, dan geldt als OVB-tarief 8%. ■ Niet alles wat als ‘eigen woning’ geldt voor de inkomstenbelasting, is een onroerend goed.

Denk hierbij aan een woonark. In beginsel is die roerend en daarom is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Koopt iemand een ligplaats of steiger (onroerend), dan is daarover 8% OVB verschuldigd, ook al wordt die gelijktijdig aangeschaft en is het een aanhorigheid in de zin van de inkomstenbelasting.

■ Voor het verlaagde tarief of de vrijstelling geldt dat de woning “anders dan tijdelijk” als hoofdverblijf moet dienen. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat die periode ten minste 6 maanden moet zijn. ■ Heeft iemand de verklaring getekend en verhuist hij toch binnen 6 maanden? Dan is een naheffing OVB (van 8%) mogelijk. Daarnaast kan een boete van 100% plus rente worden opgelegd. ■ Alleen als er door onvoorziene omstandigheden binnen 6 maanden wordt verhuisd, geldt de naheffing niet. Een onvoorziene omstandigheid is bijvoorbeeld: (echt)scheiding, overlijden, baanverlies, baanverandering, het tenietgaan van de woning.

Draagplichtovereenkomst

Op het moment dat partners schulden aangaan voor de aankoop van een eigen woning is het van belang ieders aandeel in de eigenwoningschuld vast te stellen. Niet zelden hebben partners een van elkaar afwijkend eigenwoningverleden. Toepassing van de wettelijke regeling leidt dan tot gemis aan fiscale renteaftrek. Nadelige fiscale en juridische gevolgen zijn te voorkomen. Dat kan door te kiezen voor een goedkeurend besluit van de Belastingdienst of door afspraken vast te leggen over de interne draagplicht van leningen voor de eigen woning.

Daan en Susan hebben drie opties: A. Niets doen. Dan vallen ze onder de wettelijke regeling; B. Via de belastingaangifte het eigenwoningverleden verdelen, conform het goedkeurend besluit; C.De lening naar eigen inzicht verdelen en vastleggen in een interne draagplichtovereenkomst.

Casus

Daan Doorstromer en Susan Starter gaan ongehuwd samenwonen. Ze kopen in de verhouding 50/50 een eigen woning van € 300.000. Ze financieren de aankoop. Hun eigenwoningverleden is: ■ Susan heeft nooit een eigen woning gehad en heeft ook geen eigen geld. ■ Daan heeft € 50.000 aan eigen middelen, dankzij verkoop (overwaarde) van zijn woning.

Dit is fiscaal een eigenwoningreserve. Daan had een bestaande eigenwoningschuld van € 200.000. Daan heeft reeds 10 jaar renteaftrek genoten. Het financieringsvoorstel is: aankoop € 300.000 minus eigen middelen € 50.000. De financieringsbehoefte is € 250.000, met twee leningdelen: 6 100.000 aflosvrij en 6 150.000 annuïtair

A. Wettelijke regeling

Daan en Susan leggen niets vast over ieders aandeel in de financiering van de woning en de inbreng van eigen middelen. Het gevolg is een ‘eenvoudige gemeenschap’: ■ Daans inbreng van € 50.000 (eigenwoningreserve) wordt verdeeld in € 25.000 aan eigen middelen namens Daan en € 25.000 namens Susan. Daan krijgt in box 3 een vordering op

Susan van € 25.000. Susan krijgt een schuld aan Daan van € 25.000 in box 3 (schulden aan de partner kwalificeren niet als eigenwoningschuld). ■ De financiering van € 250.000 wordt ook voor 50% verdeeld. Per persoon is er een schuldpositie van € 125.000: € 50.000 aflossingsvrij en € 75.000 annuïtair.

Fiscale positie Daan

Daan verkrijgt een eigen woning voor 50% x € 300.000 = € 150.000. Zijn eigenwoningreserve bedraagt € 50.000 en zijn maximaal toegestane eigenwoningschuld dus € 100.000. Daan financiert echter € 125.000. Hij gebruikt slechts de helft van zijn eigenwoningreserve. De andere helft (€ 25.000) is een lening in box 3 zonder renteaftrek.

Het grootste deel van zijn financiering (€ 100.000) zit in box 1, met 20 jaar renteaftrek. Daan heeft immers al een renteaftrekverleden van 10 jaar.

Fiscale positie Susan

Susan financiert eveneens € 125.000 met een aflossingsvrije hypotheek van € 50.000 en € 75.000 annuïtair. Omdat ze geen overgangsrecht heeft, gaat € 50.000 aan aflossingsvrije hypotheek naar box 3 zonder renteaftrek. Het restant van € 75.000 is een box 1-schuld met renteaftrek voor 30 jaar.

In totaal hebben Daan en Susan dus een lening van € 250.000, waarvan slechts € 175.000 in box 1 valt.

B. Goedkeurend besluit

Susan deelt in het eigenwoningverleden van Daan, te weten: renteaftrekverleden, toepassing overgangsrecht en de eigenwoningreserve. Dit regelen ze in hun belastingaangifte. ■ Daan en Susan financieren elk € 125.000 (correctie eigenwoningreserve € 25.000 per persoon); ■ Daan en Susan financieren in box 1 fiscaal per persoon € 50.000 aflossingsvrij en € 50.000 annuïtair met nog 20 jaar renteaftrek, en elk € 25.000 met 30 jaar renteaftrek.

Totaal € 100.000 aflosvrij en € 150.000 annuïtair; ■ Daan houdt een vergoedingsrecht van € 25.000 op Susan.

C. Interne draagplichtovereenkomst

Op basis van een interne draagplichtovereenkomst wordt € 100.000 gefinancierd gedurende 20 jaar en € 150.000 gedurende 30 jaar: ■ Daan financiert, na correctie van zijn eigenwoningreserve, € 100.000 aflossingsvrij met nog 20 jaar renteaftrek; ■ Susan financiert € 150.000 annuïtair met 30 jaar renteaftrek. ■ Er is geen onderling vergoedingsrecht meer. Susan heeft bij het eventueel verbreken van haar relatie met Daan geen last van diens eigenwoningverleden. Dit zal haar niet beperken bij een eventuele nieuwe financiering.

Samenvatting

Optie A Optie B Optie C Wettelijke regeling Goedkeurend besluit Interne draagplichtovk. Box 1 Box 3 Aftrek Box 1 Box 3 Aftrek Box 1 Box 3 Aftrek

Daan € 100.000 € 25.000 20 jaar € 125.000 0 20 jr € 100.000 € 100.000 0 20 jaar 30 jr € 25.000 Susan € 75.000 € 50.000 30 jaar € 125.000 0 20 jr € 100.000 € 150.000 0 30 jaar 30 jr € 25.000

Totaal € 175.000 € 75.000 € 250.000 0 € 250.000 0

Wat kunt u met een KEW?

KEW staat voor Kapitaalverzekering Eigen Woning. Met ‘KEW’ wordt in dit artikel ook bedoeld Spaarrekening Eigen Woning (SEW) of Beleggingsrekening Eigen Woning (BEW), tenzij anders vermeld.

KEW-vrijstelling

In 2021 is een KEW-uitkering per belastingplichtige tot € 171.000 vrijgesteld van belasting, op voorwaarde dat met de uitkering een eigenwoningschuld (ews) – of restschuld – wordt afgelost.

Sinds 1 april 2017 is de eis vervallen dat er ten minste 20 jaar premie moet zijn betaald om voor de hoge vrijstelling in aanmerking te komen. Hieronder zijn enkele specifieke situaties nader toegelicht.

Gebruik KEW Toegestaan? Eventuele gevolgen

Gedeeltelijke afkoop (gebruik vrijstelling 15 jaar Toegestaan, maar alleen als dit vóór 1-4-2017 is en 20 jaar); conform overeenkomst verzekeraar* overeengekomen op de polis. Beide uitkeringen moeten de ews of restschuld verlagen. Gedeeltelijke afkoop (gebruik vrijstelling 15 jaar Niet toegestaan. Het rentebestanddeel in de hele en 20 jaar); niet conform overeenkomst verzekeraar* (fictieve) uitkering is belast op het moment van de eerste uitkering. Dus ook over het deel dat nog niet is uitgekeerd. Overschrijding bandbreedte 1:10* Niet toegestaan. Het hele rentebestanddeel in de waarde is direct belast.

Uitzondering: Toegestaan als de wijziging van de premie buiten 1:10 het gevolg is van een nieuwe rentevaste periode Premievrijmaking na 15 jaar premiebetaling, Toegestaan. uitkering volgt later* Deel KEW-uitkering gebruiken ter aflossing van Niet toegestaan. Het rentebestanddeel in de hele een deel van de ews/restschuld. uitkering is belast. KEW-uitkering is groter dan de ews, waardoor maar Toegestaan. Het rentebestanddeel in het KEWeen deel van de KEW wordt gebruikt ter aflossing uitkeringsdeel dat de ews overstijgt is wel belast. van hele ews/restschuld. KEW-uitkering gebruiken ter aflossing van de Toegestaan. Het maakt niet uit welke ews wordt ews onder nieuw recht (na 1-1-2013). afgelost: bestaande ews of nieuwe ews is een keuzemogelijkheid.

* Geldt ook voor een kapitaalverzekering Brede Herwaardering (1-1-1992 tot 14-9-1999), alleen hoeft met die uitkering geen ews/restschuld te worden afgelost om voor vrijstelling in aanmerking te komen.

Berekening belast rentebestanddeel

Indien een KEW-uitkering hoger is dan de vrijstelling, wordt het belaste rentebestanddeel als volgt berekend: (U - V) U x (U- P) De U staat voor uitkering, de V voor vrijstelling en de P voor het totaal aan betaalde premies. Als niet is voldaan aan de voorwaarden, is de V gelijk aan nul. Het belaste rentebestanddeel is dan U – P.

KEW, SEW en BEW bij overlijden

Bij overlijden is er wel een verschil te zien tussen een KEW enerzijds en een SEW of BEW anderzijds. De KEW-vrijstelling geldt wel voor alle producten, onder de voorwaarde dat daarmee de ews zo veel als mogelijk wordt afgelost.

Situatie bij overlijden Mogelijkheden en gevolgen

KEW: verzekerde overlijdt KEW keert uit. Voortzetting niet mogelijk. KEW-vrijstelling overledene geldt. KEW-vrijstelling overledene wordt opgeteld bij vrijstelling van eventueel nog levende partner. SEW of BEW: rekeninghouder overlijdt Saldo valt in nalatenschap. Indien er partner overblijft, keuzerecht: 1)Alleen saldo overledene deblokkeren 2)Saldo overledene + eigen saldo deblokkeren 3)Saldo overledene + eigen saldo voortzetten →vrijstelling partner verhoogd met rest vrijstelling van overledene

Mogelijkheden KEW Gevolgen

Verdeling KEW Toegestaan in elke gewenste verhouding. Na verdeling pro rata voortzetting premie voor de bandbreedte-eis 1:10. Indien één der ex-partners geen eigen woning heeft: fictieve uitkering van diens deel (met vrijstelling). 100% voor in woning blijvende partner Toegestaan. Aandachtspunten: ■ Op te bouwen waarde hoger dan 1x KEWvrijstelling? ■ Op te bouwen waarde hoger dan aflossingsvrije ews na scheiding? ■ Uitkoopbedrag partner niet te financieren in box 1 100% voor vertrekkende partner Toegestaan. Aandachtspunten: ■ Aflossingsvrije ews blijvende partner te hoog? ■ Vergoeding uitkoop voor partner vrij besteedbaar Specifiek KEW Eventueel wijzigen verzekeringnemer en verzekerde(n). Bij verwijderen verzekerde, wordt premie lager. Als daardoor bandbreedte 1:10 wordt overschreven: KEW blijft in stand (geen fictieve uitkering).

KEW, SEW en BEW bij (echt)scheiding

Bij een echtscheiding of het ontbinden van het (fiscaal) partnerschap zijn er ook diverse aandachtspunten. Die zijn voor de KEW, SEW en BEW nagenoeg gelijk.