Explain: duurhuurder

Een koper is vaak goedkoper uit dan een huurder. Kan van dit gegeven gebruik worden gemaakt om een hogere hypotheek te krijgen?

Verschillen huren en kopen

Er bestaat geen uitgewerkte explain voor duurhuurders. De adviseur moet een aannemelijke en aantoonbare onderbouwing maken. Enkel de motivatie dat de huurlasten hoger zijn, of dat de huur jaarlijks stijgt is onvoldoende. Er moet inzicht worden gegeven in de financiële weerbaarheid van de aanvragers. Een koper heeft te maken met een vermogensrisico. Een huurder kan op korte termijn zijn huur opzeggen. Een woningbezitter moet eerst zijn woning verkopen (mogelijk met verlies). Daarnaast heeft een koper te maken met extra kosten ten opzichte van een huurder.

Extra kosten

Deze extra woonlasten hangen voornamelijk samen met de woningwaarde. Het Nibud maakt gebruik van onderstaande percentages, waarbij het werkelijke onderhoudspercentage sterk afhankelijk is van de staat van onderhoud van de woning. Gemiddeld bedragen de extra eigenaarslasten zo’n 1,35%.

Bijkomende woonlasten koopwoning t.o.v. huurwoning (o.b.v. woningwaarde)

Onderhoud per jaar Waterschapslasten per jaar

Bron: Nibud, Adviesfinancieringslastnormen 2021

1,069% OZB per jaar 0,0318% Opstalverzekering per jaar 0,1123% 0,129%

Voorbeeld onderbouwing

Camiel en Erik huren sinds drie jaar een woning voor € 1.280. Ze willen een woning kopen voor € 250.000. Camiel heeft een vast inkomen van € 28.500, Erik een flex-inkomen van € 21.000. Ze hebben geen schulden en kunnen de bijkomende kosten betalen uit spaargeld. Volgens de standaardnormen kunnen ze € 223.625 lenen.

De maandelijkse hypotheeklasten (rente 1,8%, 20 jaar vast) bedragen € 900. De bijkomende woonlasten € 281. Het kopen van de woning levert ze een financieel voordeel op van zo’n € 100 per maand.

Uit de verdere onderbouwing zal moeten blijken dat ze al ruim drie jaar de ‘hoge’ huur hebben betaald en dat ze in deze periode geen (nieuwe) schulden hebben gemaakt. Dit kan worden aangevuld met motivaties over de ontwikkeling van de woonlasten versus de huurlasten, mogelijke kansen in inkomensontwikkeling en of de staat van onderhoud van de woning.

Seniorenregeling bij naderend pensioen

Als een aanvrager binnen 10 jaar de AOW-leeftijd bereikt, moet voor de berekening van de maximale hypotheek rekening worden gehouden met het (verminderde) inkomen op pensioendatum. Het verschil in financieringslast tot AOW-datum kan worden gebruikt voor een extra lening met een looptijd tot aan AOW-datum.

Berekeningswijze

1. Bepaal de maximaal toegestane financieringslast op AOW-datum.

Gebruik hiervoor de AOW-financieringslasttabel en toetsrente bij aanvang.

2. Bereken hiermee de maximale lening op basis van het pensioeninkomen. (annuïtaire toets o.b.v. de looptijd van de hypotheek, meestal 30 jaar)

3. Bepaal de maximaal toegestane financieringslast op het huidige inkomen.

4. Bereken het verschil tussen beide toegestane financieringslasten (uitkomst 1 en 3).

5. Bepaal de resterende looptijd in maanden tot aan de AOW-datum.

6. Bereken op basis van het verschil in financieringslast (4) en de resterende looptijd (5) de maximale lening. Gebruik de annuïtaire toets en toetsrente 5%, tenzij de rente gelijk is aan de looptijd van het leningdeel.

7. De maximale hypotheek op het inkomen is de optelling van uitkomst 2 en 6, waarbij het bedrag berekend bij 6 in de resterende looptijd moet worden afgelost. De hypotheek bestaat (minimaal) uit twee delen.

Explain bij aankoop woning (seniorennorm)

Als bij de aankoop van een andere woning de financiering niet past op de hiervoor beschreven wijze, dan mag de financieringslast die van toepassing is vanaf de AOW-leeftijd, worden vastgesteld op basis van de werkelijke lasten. Het aflossingsvrije deel mag maximaal 50% van de marktwaarde bedragen.

Aanvullend geldt dat de bruto woonlast niet hoger mag zijn dan de bruto woonlast in de oude woning. Daarnaast moet worden gerekend met het reeds opgebouwde pensioen (incl. volledige AOW) en worden er eisen gesteld aan de looptijd van de rentevaste periode. Deze moet in beginsel minimaal 20 jaar vast zijn. Een kortere rentevastperiode is onder voorwaarden mogelijk. Deze zijn gelijk aan de seniorenregeling vanaf AOW-leeftijd (zie pagina 17).

Deze norm is ook mogelijk met NHG.

Seniorenregeling vanaf AOW-leeftijd

Consumenten die na hun AOW-gerechtigde leeftijd een andere woning kopen, kunnen – onder voorwaarden – gebruikmaken van de werkelijke lastentoets. Deze regeling is ook mogelijk met NHG.

Voorwaarden

1. De aanvrager moet een eigen woning hebben en een nieuwe woning aankopen.

Tijdelijke huur is toegestaan, in overeenstemming met fiscale regels voor behoud overgangsrecht. 2. De aanvrager moet de AOW-leeftijd hebben bereikt op datum uitbrengen bindend aanbod. 3. De nieuwe bruto maandlast moet gelijk of lager zijn dan de huidige maandlast.

Maandlast bestaat uit: rente, aflossing, erfpachtcanon en inleg opbouwproduct. 4. De rente moet minimaal 20 jaar worden vastgezet. 5. Een kortere rentevaste periode van minimaal 10 jaar is toegestaan, als: a) De leeftijd van de jongste partner op einddatum rentevaste periode minimaal 85 jaar is, of b)De lening bij einde rentevaste periode minder is dan 50% van de marktwaarde. 6. Een kortere rentevastperiode dan 20 jaar is toegestaan, als de lening aan het einde van die periode volledig is afgelost 7. Het aflossingsvrije deel mag maximaal 50% van de marktwaarde bedragen.

Voorbeeld

Meneer De Vries (alleenstaand, 70 jaar) wil een andere woning kopen. Zijn huidige woning verkoopt hij voor € 300.000. Hierop rust een aflossingsvrije hypotheek van € 220.000 tegen een rente van 4,6%. Na aftrek van kosten resteert een overwaarde van € 75.000. Zijn pensioeninkomen (incl. AOW) bedraagt € 23.000. Hij wil een nieuwe woning kopen van € 220.000. Zijn financieringsbehoefte bedraagt € 155.000. Hij kan de rente vastzetten voor 20 jaar tegen 1,60%. Volgens de standaardtoets kan meneer De Vries € 125.974 lenen.

Uitwerking seniorennorm

De toegestane financieringslast bedraagt 23%, oftewel € 440,83 per maand. De lasten van de nieuwe hypotheek zijn:

■ Aflossingsvrije hypotheek (€ 110.000 * 1,60% / 12 maanden): € 144,67 ■ Annuïteitenhypotheek (€ 45.000 o.b.v. 1,85% en 360 maanden): € 157,47 + ■ Totale bruto maandlast: € 302,14

De nieuwe last (€ 302,14) is daarnaast lager dan de huidige bruto maandlast (€ 843,33). Hiermee voldoet de lening aan de normen om gebruik te maken van deze verruiming.

Seniorenregeling inkomensarme periode

Wanneer een klant binnen 10 jaar de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt, óf hij heeft deze bereikt maar de gevraagde lening is niet haalbaar omdat de jongere partner op een later moment pensioen ontvangt, dan mag tijdens deze ‘inkomensarme periode’ worden getoetst op basis van de werkelijke lasten. Deze regeling is ook mogelijk met NHG.

Voorwaarden

1. De maximale hypotheek tot AOW-datum en vanaf AOW-datum jongste partner wordt berekend op basis van de annuïteitentoets. 2. Duur van toetsing op basis van werkelijke lasten bedraagt maximaal 120 maanden. 3. De rentevaste periode moet minimaal 10 jaar bedragen en minimaal tot de AOW-datum van de jongste aanvrager. Deze eis geldt overigens niet voor al bestaande leningdelen. 4. Een kortere rentevaste periode is toegestaan wanneer de lening aan het einde van de rentevaste periode minder dan 50% van de marktwaarde bedraagt of wanneer deze volledig is afgelost op einddatum van de renteperiode.

Voorbeeld

Meneer Jacobs (68 jaar) heeft een pensioeninkomen van € 30.000. Over 30 maanden bereikt zijn vrouw de AOW-gerechtigde leeftijd. Vanaf dat moment krijgt ze € 13.000 aan inkomen. De familie Jacobs wil een hypotheek afsluiten van € 190.000 (€ 100.000 aflossingsvrij en € 90.000 annuïtair). Rente 1,65% voor 15 jaar vast. ■ Maximale hypotheek op basis van het huidige inkomen: € 170.279 ■ Maximale hypotheek als beiden op AOW-leeftijd zijn: € 249.151 De maximaal toegestane financieringslast tot AOW-datum van mevrouw bedraagt € 600 (24%). De werkelijke bruto lasten van deze hypotheek bedragen € 454,63. Op basis hiervan is de hypotheek passend.

Verschillen: tijdelijk inkomenstekort en senioren verhuisregeling

Leeftijd aanvrager: Gezinssituatie: Toetsing: Tijdelijk inkomenstekort

Senioren verhuisregeling

Minder 10 jaar AOW-datum, of met pensioen Minder 10 jaar AOW-datum, of met pensioen Altijd 2 aanvragers Geen eisen Werkelijke lasten alleen gedurende periode Werkelijke lasten vanaf AOW-datum tijdelijk tekort

Type financiering:

Geen specifieke eisen: Specifieke eisen: ■ Aankoop (eerste woning) ■ Alleen bij aankoop nieuwe woning ■ Oversluiting ■ Verbouwing / verbetering Vergelijking huidige lasten: Geen vergelijking Moeten ≤ huidige lasten Max. duur inkomenstekort: 120 maanden N.v.t. Rentevaste periode: 120 maanden 240 maanden Zonder NHG mogelijk: Bij steeds meer aanbieders mogelijk Bij veel aanbieders mogelijk