Verhuurhypotheken

Steeds meer consumenten besluiten om een woning te kopen om die te verhuren. Verhuurhypotheken zijn adviesgevoelig en daardoor een interessante doelgroep voor hypotheekadviseurs. De normen wijken af van de normen voor woonhuisfinancieringen.

Particulier of professional?

Om te beginnen wordt onderscheid gemaakt tussen particuliere en professionele beleggers. Particulieren hebben recht op consumentenbescherming. De standaard hypotheeknormen zijn van toepassing, met dien verstande dat (toekomstige) huurinkomsten onderdeel uitmaken van het toetsinkomen (explain).

De rentes voor particuliere verhuurhypotheken zijn hoger dan bij woonhuisfinancieringen, maar weer lager dan bij professionele verhuurhypotheken. Omdat de lening onder de Wft valt, zal de adviseur een adviesrapport moeten opstellen.

Een verhuurhypotheek voor de professionele belegger valt niet onder de Wft. Toetsing vindt plaats op basis van de huurstroom (minimale ICR en DSCR). Hierdoor kan vaak meer worden geleend en is het proces eenvoudiger. Naast woonhuizen kunnen in dat geval bedrijfsmatige panden of panden voor kamerverhuur worden gefinancierd. Veelal wordt gewerkt met gespecialiseerde taxateurs.

De meeste aanbieders richten zich óf op de particuliere verhuurder óf op de professionele verhuurder. De onderlinge verschillen tussen de aanbieders zijn groot.

Grijs gebied

Er is geen vaste norm om te bepalen of iemand particulier of professioneel handelt. Het aantal panden dan iemand heeft of wil gaan krijgen (de ambitie) speelt hierin een rol. De eigen beeldvorming van de klant speelt eveneens een rol. Soms worden aanvullende eisen gesteld, zoals het afgeven van een expansieverklaring. De AFM houdt toezicht om te beoordelen of particulieren ten onrechte als professional worden aangemerkt.

ICR

› 1,25 Bruto huur -/- exploitatiekosten Rentelasten

DSCR

› 1,10 Bruto huur -/- exploitatiekosten Rentelasten + aflossing

Heb je ervaring met het verhuren van vastgoed?

Nee Ja

Heb je meer dan 5 panden?

Nee

Wil je doorgroeien naar meer dan 3 panden?

Nee Ja Zie je jezelf als professioneel verhuurder?

Nee Ja

Ja

Beoordeling als professioneel verhuurder

2Het Belang van Advies over

Bruto en netto woonlasten

In de wettelijke leennormen zijn regels vastgelegd over situaties waarin een lening op basis van inkomen verantwoord is. Deze leennormen gaan uit van bruto woonlasten. Bruto lasten zeggen de klant niet altijd voldoende. Wat betekent dit voor de klant persoonlijk?

Dagelijkse boodschappen, vaste maandelijkse uitgaven en grotere aankopen zijn allemaal netto, net als het inkomen. Bovendien is de netto impact van woonlasten erg belangrijk voor het maken van een goede afweging om iets aan een hypothecair krediet te veranderen.

Aandachtspunten (tarieven 2021)

Onderstaande aandachtspunten onderstrepen het belang van bruto/netto-berekeningen.

Voorbeeld ter illustratie

Totaal rentevoordeel 30-jarige annuïteitenhypotheek van € 200.000, tegen 1,5%, WOZ-waarde wordt vaak (te) hoog € 200.000. Eigenwoningforfait gelijkblijvend 0,5%.

ingeschat

Totale bruto lasten over 360 maanden: € 248.487, netto € 240.085. Totaal rentevoordeel: € 8.401 (bij tarief 37,1% - verschil € 1 door afronden)

Bruto last per maand € 690,24 Netto maandlast eerste jaar: € 629,53; de netto last stijgt tijdens de looptijd

Nooit 30 jaar aftrek bij Annuïteitenhypotheek 30 jaar, 1,5%, WOZ € 200.000, IB-tarief 37,1%: een annuïteiten- of na 21 jaar + 6 maanden geen renteaftrek meer lineaire hypotheek Bij eenzelfde lineaire hypotheek na 20 jaar geen renteaftrek meer.

Bij stijgende WOZ-waarde eindigt renteaftrek mogelijk sneller. Door een verder dalend eigenwoningforfait-tarief kan dit meevallen.

Hogere netto last door Aflossingsvrije hypotheek € 200.000, WOZ € 400.000, rente 2%, inkomen toekomstige IB-tarieven € 80.000. Uitgangspunt: hypotheek is eigenwoningschuld. Ewf-tarief daalt in en maximaal aftrektarief 2023 tot 0,45%. IB-tarief maximale aftrek in 2023 is 37,05%.

Bruto last € 333,33 verandert niet. Geen rekening met heffingskortingen. Netto maandlast in 2021: € 272,50 Netto maandlast in 2023: € 284,08

Hogere netto last na Huidig inkomen € 40.000, pensioeninkomen € 28.000. pensionering door Aftrektarief gaat bij pensionering van 37,1% naar 19,2%. een lager IB-tarief Bij een aflossingsvrije hypotheek stijgt de netto maandlast met maximaal 17,9%.

Bruto wordt netto Aflossingsvrije hypotheek € 250.000, 1,8% rente, WOZ € 400.000, IB-tarief door einde renteaftrek 37,1%. Eind renteaftrek in 2031 (IB-tarief dan: 37,03%).

en bijtelling ‘Hillen’

Bruto last blijft € 375 per maand. Netto last gaat van € 297,71 (2021) naar € 375 per maand (2031) per maand + € 24,07 vanwege afbouw Wet Hillen. Totale stijging: 34%. De stijging neemt toe bij hogere WOZ-waarde en verdere afbouw Wet Hillen

Effecten van wijzigingen

Daarnaast is er nog een aantal situaties waarbij de klant voornemens is diens hypothecaire krediet te wijzigen. Of de klant wordt hiertoe gedwongen, zoals aan het eind van de rentevaste periode. Deze wijzigingen kunnen op de bruto woonlasten een ander effect hebben dan op de netto lasten.

Voorbeeld ter illustratie

Impact (extra) aflossen Aflossingsvrije hypotheek, 2,4% (eigenwoningschuld). Tarief 37,1%. op netto last valt tegen; Extra aflossing van € 10.000 terugverdientijd is lang Impact op netto maandlast: € 12,58 Pas na afloop renteaftrek wordt impact netto € 20 per maand.

Terugverdientijd, uitgaand van een netto impact van € 20 per maand is 41 jaar + 8 maanden (€ 10.000/€ 20 = 500 maanden); Bij een netto impact van € 12,58 (zolang de rente aftrekbaar is) is de terugverdientijd nog veel langer.

Renteverlaging kan bij Spaarhypotheek € 400.000, rente 4,8%, WOZ-waarde € 500.000. Inleg spaarhypotheek negatief SEW: € 497 per maand. Na 20 jaar loopt de rentevastperiode af. uitvallen (netto). Nieuwe rente 2% voor resterende 10 jaar.

Bij annuïteiten valt het

netto effect van Bruto last vóór rentewijziging: € 2.097 per maand (rente + inleg) rentewijzigingen mee. Netto last vóór rentewijziging: € 1.581 per maand. Bruto last na rentewijziging: € 1.841 per maand (-/- € 256) Netto last na rentewijziging: € 1.671 per maand (plus € 90!)

Terugverdientijd boeterente duurt netto langer

Tarieven 2021, tenzij anders vermeld. Netto verhoging is vooral gevolg van inleg SEW (wordt € 1.174 per maand).

De AFM gaat er vanuit dat de terugverdientijd van boeterente moet worden berekend aan de hand van het verschil in bruto maandlast. Netto kan dit heel anders uitpakken, zeker bij een spaarhypotheek.