6 minute read
Consumptief krediet
Consumptief krediet als oplossing
De leenkracht bij een consumptieve lening is hoger dan bij een hypotheek. Een consumptief krediet is goed inpasbaar binnen het hypotheekadvies. Bestedingsdoelen zijn onder meer: ■ de kosten koper ■ verbouwingen boven de marktwaarde ■ restschuld op de oude woning ■ ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid ■ schenking ten behoeve van aanschaf woning kinderen ■ alternatief voor een betaalpauze ■ herfinancieren van lopende leningen
Advertisement
Deze laatste variant is bedoeld om lagere maandlasten te bewerkstelligen, waarmee de haalbaarheid van de gewenste hypotheek wordt vergoot. Dit kan bijvoorbeeld door een Doorlopend Krediet om te zetten naar een Persoonlijke Lening.
Aftrekbaarheid rente
De rente van een Persoonlijke Lening is aftrekbaar als deze wordt gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbetering van een eigen woning.
Alternatief voor betaalpauze
Verwacht een klant binnenkort betalingsproblemen, bijvoorbeeld als gevolg van de coronacrisis, dan kan een persoonlijke lening een beter alternatief zijn dan het inlassen van een betaalpauze. Weliswaar is de rente op een persoonlijke lening hoger dan wanneer de achterstand wordt omgezet in een extra hypotheek. Daar staat tegenover dat de consument zelf de termijn van uitstel en terugbetaling kan bepalen, indien gewenst zelfs over een langere looptijd. En mocht de fiscale ruling ophouden te bestaan, dan blijft op deze manier de hypotheekrenteaftrek behouden. Het belangrijkste voordeel is misschien wel dat de klant geen BKR HY-codering (zie pagina 43 over BKR) krijgt.
Voorbeeld
Coenraad heeft een annuïteitenhypotheek en betaalt maandelijks € 800 aan rente en aflossing. Hij verwacht dat zijn werkgever het moeilijk gaat krijgen. Als hij door een reorganisatie in de WW terecht zou komen, denkt hij zijn maandelijkse hypotheeklasten niet meer te kunnen betalen. Een betaalpauze kan hem dan tijdelijk helpen.
Coenraad kan ook een persoonlijke lening aanvragen van € 9.600 met een looptijd van 10 jaar. Voor de duur van 12 maanden kan hij hieruit de hypotheeklasten betalen. Aan de PL betaalt hij in het eerste jaar ongeveer € 100 per maand. Per saldo een besparing van € 700 per maand. Zo krijgt hij de tijd om een nieuwe baan te vinden met de nodige financiële rust, zonder HY-codering.
Hypothecair lenen in box 3
Begin 2021 staat de hypotheekrente historisch laag. Als gevolg van die lage rentestand biedt hypotheekrenteaftrek steeds minder voordeel. Daarom kiezen steeds meer mensen voor een lening die (deels) in box 3 valt. De meest voorkomende reden is dat de maandlast vaak lager is, omdat wordt gekozen voor aflossingsvrij lenen. Hypothecair lenen in box 3 voor de eigen woning heeft diverse aandachtspunten, die – afhankelijk van de situatie – zowel een voordeel als een nadeel kunnen zijn.
Aandachtspunten Toelichting lenen in box 3
Geen fiscaal keuzerecht Een schuld die aan de fiscale eisen voldoet van een ews*, kan niet ‘vrijwillig’ in box 3 worden geplaatst. Verplaatsen lening van Een bestaande ews (< 2013) kan alleen naar box 3 door deze af te lossen en na box 1 naar box 3 31 december van het volgende jaar weer op te nemen. Een nieuwe ews kan naar box 3 door niet meer aan het aflossingsschema te voldoen. Overleg altijd eerst met de geldverstrekker. Niet mogelijk met NHG Op grond van Norm 5.1.4 is een niet-fiscaal aflossingsvrij leningdeel niet toegestaan. Anders gezegd: een lening mag alleen aflossingsvrij zijn, voor zover het een bestaande ews is (box 1). Een NHG-leningdeel in box 3 is mogelijk, voor bijvoorbeeld restschuldfinanciering of het meefinancieren van boeterente. Maar die leningdelen mogen niet aflossingsvrij worden verstrekt.
Bij aflossingsvrij:
De rente voor aflossingsvrije leningen (zelfs als deze niet in box 3 vallen) is ■ hogere rente meestal hoger. Bereken of dit opweegt tegen de voordelen. ■ LTV-opslag vervalt niet Bij een aflossingsvrije lening vervallen LTV-opslagen niet vanzelf, terwijl dit bij leningen met aflossing vaak wel zo is. Bij aflossingsvrij: Aflossingsvrij lenen verhoogt de kans op een restschuld. Niet alleen bij verkoop, ■ risico restschuld maar ook aan het eind van de economische looptijd van het krediet. ■ betaalbaarheid Op lange termijn moeten de lasten betaalbaar blijven, zeker als er niets wordt lange termijn afgelost. Ook als de rente stijgt en/of de klant met pensioen gaat, of als zich een ander inkomensrisico voordoet. Lagere leencapaciteit box 3 Voorbeeld: inkomen van € 50.000 , toetsrente van 5%. Verschil leencapaciteit box 1 en box 3 = € 54.332. Bij toetsrente 2%: verschil LTI = € 15.523.
Maximaal 50%
Box 3 lenen gebeurt vaak aflossingsvrij. Volgens de Gedragscode Hypothecaire aflossingsvrij Financieringen is dat leningdeel maximaal 50% van de waarde van de woning. Impact bijleenregeling Financiering in box 3 van een woning verhoogt de eigenwoningreserve. Er is immers geen ews. Bij aankoop van een volgende woning, kan daardoor mogelijk een groter deel dan gewenst niet in box 1 worden gefinancierd.
Aandachtspunten Toelichting lenen in box 3
(Eerder) last van Voorbeeld: WOZ-waarde woning: € 500.000. bijtelling door afbouw Financiering van € 200.000 tegen 1,25%. Wet Hillen In box 1: geen bijtelling ewf, want rente ews > ewf. In box 3: wel bijtelling ewf, omdat er geen ews is. Die bijtelling wordt tot 2048 elk jaar hoger. Hoog inkomen: steeds Door de tariefmaatregel neemt het voordeel van renteaftrek voor inkomens in aantrekkelijker de hoogste belastingschijf verder af (voordeel lenen in box 3 neemt toe). Hoe hoger het vermogen, Een lening in box 3 kan worden gesaldeerd met vermogen (behalve de des te aantrekkelijker schuldendrempel). Vermogen (per persoon) > de vrijstelling is in box 3 belast tegen: ■ 0,59% voor vermogens tot € 50.000 boven de vrijstelling. ■ 1,40% voor hogere vermogens, tot € 1.000.000. ■ 1,76% voor iedereen met een vermogen > €1.000.000. Vergeleken met het voordeel van hypotheekrenteaftrek: ■ Stel rente is 1,6% en aftrek tegen 37,1%: voordeel van een box 1-lening is slechts 0,59%, zonder rekening te houden met de ewf-bijtelling of afnemend rentevoordeel door aflossing. Geen aftrek bijkomende Financieringskosten zijn aftrekbaar in box 1, maar alleen voor zover het kosten financiering van een ews betreft. Als een woning wordt gefinancierd met een box 3-lening, zijn de financieringskosten daarover niet aftrekbaar. In de praktijk wordt vaak deels in box 1 en deels in box 3 geleend. In dat geval zijn de financieringskosten pro rata aftrekbaar.
*ews = eigenwoningschuld; *ewf = eigenwoningforfait
Verhuur eigen woning
Tijdelijke verhuur van een eigen woning heeft fiscale gevolgen. Volgens de Wet inkomstenbelasting 2001 worden hypotheekrente en huurinkomsten als volgt behandeld.
Bij verhuur van een deel van de woning (anders dan voor korte duur) geldt de kamerverhuurvrijstelling, onder de voorwaarden, dat: ■ de huurinkomsten niet hoger zijn dan € 5.668 (2021) per jaar; ■ het verhuurde deel geen zelfstandige woning vormt; ■ de eigenaar en kamerhuurder de hele huurperiode bij de gemeente staan ingeschreven op het betreffende adres. Als aan deze drie voorwaarden wordt voldaan, blijft de gehele woning, inclusief verhuurde kamer, een eigen woning in box 1 met renteaftrek en onbelaste huur. Zo niet, dan verhuist het verhuurde deel fiscaal naar box 3. Rente over dit deel van de woning is niet aftrekbaar. De huur blijft onbelast.
Tijdelijke verhuur gehele woning
Bij tijdelijke verhuur van de gehele eigen woning – van een woning die niet te koop en leeg staat, maar bijvoorbeeld tijdens een vakantie of ander tijdelijk verblijf in het buitenland – blijft de woning met volledige fiscale renteaftrek in box 1. Van de huurinkomsten wordt 70% opgeteld bij het eigenwoningforfait.
Verhuisregeling
Een variant is tijdelijke verhuur van de gehele woning binnen de verhuisregeling. Bij een te koop staande, lege woning is er recht op renteaftrek tot maximaal 3 jaar na het kalenderjaar waarin de woning is verlaten. Bij verhuur van de woning in deze periode is de rente niet aftrekbaar en is er geen bijtelling van het eigenwoningforfait. In de verhuurperiode verhuist de woning fiscaal naar box 3.
Tijdelijk verhuur deel woning
Tijdelijke verhuur van een gedeelte van de woning is niet expliciet geregeld in de Wet Inkomstenbelasting 2001. De Hoge Raad heeft op 18 september 2020 bepaald dat het niet uitmaakt of sprake is van verhuur van een deel van de eigen woning of verhuur van de gehele eigen woning. De regeling voor tijdelijke verhuur van een gehele eigen woning is ook van toepassing op tijdelijke verhuur van een gedeelte van die eigen woning of een aanhorigheid bij die eigen woning.
