BKR-registratie

Een vast onderdeel binnen de hypotheekbeoordeling is een kredietwaardigheidscheck. Dit gebeurt via een BKR-toetsing. Bij de beoordeling van het resultaat wordt onderscheid gemaakt in: ■ positieve registraties: altijd vermeld bij aangaan lening, ■ negatieve registraties: alleen gemeld wanneer situatie ontstaat, en ■ coderingen: gemeld bij een achterstand of onregelmatigheid. Een BKR-registratie blijft zichtbaar tot 5 jaar na plaatsing praktische looptijd van de lening.

Positieve registratie

Code Lening

RK Revolverend krediet (doorlopend krediet, roodstandfaciliteit, creditcard, telefoonkrediet): het bedrag dat kan worden opgenomen. AK Aflopend krediet (persoonlijke lening): totaal te betalen bedragen gedurende de looptijd. OA Operationeel autoleaseovereenkomst: 65% van totaal te betalen bedragen gedurende de looptijd. HO Hypothecair krediet overige onroerende zaken: de hoogte van de lening. ZK Zakelijk krediet van meer dan € 1.000: er wordt geen bedrag vermeld.

Negatieve registraties

SR Schuldregeling HY Hypothecair krediet eigen woning RH Restschuld hypothecair krediet RN Restschuld hypothecair krediet met beroep op NHG RO Overige financiële verplichtingen ZO Overige zakelijke verplichtingen

Coderingen

A Er is sprake van een betalingsachterstand van meer dan 2 of 3 maanden H Betalingsachterstand is ingelopen, het krediet bestaat nog steeds 1 Er is een betalingsregeling getroffen 2 Het gehele kredietbedrag is opgeëist (meestal met inschakeling incassobureau) 3 Bedrag van meer dan € 250 is afgeboekt, krediet is nog niet afgemeld 3 Bedrag betaald tegen finale kwijting, krediet is afgemeld 4 Geldlener is niet bereikbaar/onvindbaar 5 Preventieve betalingsregeling voor een hypotheek. Als de regeling is afgelopen, wordt de code verwijderd. * Praktische (werkelijke) looptijd van de lening is langer dan de theoretische looptijd. Code komt voor bij AK.

De volgende kredieten staan niet bij BKR geregistreerd: ■ Studieleningen ■ Onderhandse leningen ■ Hypotheken afgesloten voor de eigen woning. Alleen wanneer er betalingsachterstanden zijn van meer dan 3 maandtermijnen wordt een hypotheek geregistreerd.

Online BKR-overzicht

Consumenten kunnen online hun BKR-overzicht opvragen. Het verschil met een BKR-inzage door een aanbieder is de vermelding van de geldgevende instantie en het contractnummer.

4Alternatieve Mogelijkheden

Overwaarde verzilveren door senioren

Veel senioren hebben een eigen woning met een hoge overwaarde. Of ze hebben zelfs al de hele hypotheek afgelost. Er zit dan veel potentieel geld ‘vast’ in de stenen. Hierna volgt een beknopt overzicht van mogelijkheden voor senioren met overwaarde en de voor- en nadelen van die opties.

1. Niet verhuizen en overwaarde benutten

Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) biedt twee mogelijkheden:

a. SVn-Blijverslening

Ouderen kunnen noodzakelijke woningaanpassingen doen tegen zeer beperkte kosten.

Zij kunnen zo langer zelfstandig in hun huis blijven wonen.

b. SVn-Verzilverlening

Dit is een ‘opeetconstructie’. De maandlasten zijn nihil, omdat de lening aflossingsvrij is.

De rente wordt bijgeschreven op de lening.

2.Niet verhuizen en overwaarde benutten

De opties a, b en c worden (soms in combinatie) door banken geboden. Optie d kan in familieverband:

a. Een (extra) aflossingsvrije hypotheek

Tot een deel van de (over)waarde van de woning wordt een nieuwe, aflossingsvrije hypotheek verstrekt. Voorwaarde is dat het inkomen hoog genoeg is. Het geld gaat direct naar de woningbezitter. Die betaalt rente: in box 3, dus niet aftrekbaar.

b. Een krediethypotheek

Bij een krediethypotheek is er een opnamemogelijkheid tot een bepaald bedrag (afhankelijk van de waarde van de woning).

c. Een opeetconstructie

Een opeetconstructie is een krediethypotheek waarbij de toekomstige rentelasten in mindering komen op het opnamebedrag. De maandelijkse rente wordt opgeteld bij het uitstaande kredietsaldo.

d. Lenen bij kinderen

Kinderen met vrij vermogen kunnen dit lenen aan de ouders, waardoor zij in de woning kunnen blijven wonen. De rente kan worden opgeteld bij de lening. Dit verlaagt de belaste nalatenschap.

3. Verkopen en verhuizen

De meest directe manier om overwaarde te verzilveren is het verkopen van de woning en verhuizen. Dit vergt een goede planning. De verkoper moet immers ergens anders gaan wonen.

4. Verkopen en niet verhuizen

Het is mogelijk te blijven wonen in de woning, terwijl de woning of grond wordt verkocht. Er zijn meerdere varianten:

a. Erfpachtconstructie

De eigenaar verkoopt de woning en vestigt er een erfpachtrecht op. De bewoner (erfpachter) is dan jaarlijkse erfpachtcanon verschuldigd aan de nieuwe eigenaar.

b. Vruchtgebruikconstructie

De volle eigendom wordt gesplitst in een bloot eigendom (dat wordt verkocht) en een vruchtgebruik (voor de huidige bewoner).

c. Sale & Leaseback-constructie

De volle eigendom wordt verkocht, tegen een gereduceerde prijs. De bewoner leaset (huurt) de woning vervolgens terug van de koper.

Voor- en nadelen van de opties

Verzilveroptie Mogelijke voordelen Mogelijke nadelen

SVn-Blijverslening Mogelijk een deel aflossingsvrij Alleen geschikt voor een bepaald Lage rente 10 of 20 jaar vast bestedingsdoel (Overige) beperkende voorwaarden gemeente SVn-Verzilverlening Maandlast nihil (rentebijschrijving) Alleen geschikt voor een bepaald Aflossingsvrij bestedingsdoel Lage rente, 40 jaar vast (Overige) beperkende voorwaarden Tot 80% WOZ-waarde of taxatie gemeente Aflossingsvrije Hele overwaarde tot bepaald maximum Lening in box 3 hypotheek direct beschikbaar Rentelast moet betaalbaar blijven Eigen keuze rentevaste periode Beperkende voorwaarden geldgever Krediethypotheek Opname deel overwaarde Kredietlimiet laag door variabele rente Lager leenbedrag = lagere maandlast (toetsrente = 5%) Variabele rente Variabele maandlast = onzekerheid Variabele rente is relatief hoog Opeethypotheek Krediethypotheek met bijtelling rente = Relatief klein deel van de overwaarde geen maandlast Langlevenrisico = gedwongen verkoop Lenen bij kinderen Wettelijke leennormen geen beletsel Goede vastlegging afspraken over lening Onderling renteafspraken maken en rente Rente laten bijschrijven, daardoor Problemen opeisbaarheid, als inkomen lagere erfenis kind terugvalt of bij relatiebreuk Verkopen en Direct naar toekomstbestendige Geen geschikte woning beschikbaar verhuizen (senioren)woning. Bij huur: indexering, waardoor vermogen Bij huur: betalen vanuit overwaarde verdampt Bij koop: geen of zeer lage woonlast bij Bij verzorgingshuis (etc) mogelijk (hoge) gebruik overwaarde eigen bijdrage Erfpachtconstructie Oude woning kan bewoond blijven Woning wordt veel minder courant Geen verhuisperikelen Canon niet aftrekbaar Financiering erfpacht erg moeilijk Vruchtgebruik- Geen maandlasten voor blijver Bezit bloot eigendom belast in box 3 constructie Bij ouder-kind: minder erfbelasting Constructie moeilijk financierbaar

Familielening eigen woning

Ouders kunnen geld aan hun kinderen lenen als fiscale eigenwoningschuld. Voor de ouders verandert er fiscaal niets. Of hun geld nu op een spaarrekening staat of wordt uitgeleend aan kinderen, het blijft vermogen in box 3. Vermogen dat meetelt voor de vermogensrendementsheffing. Echter, het rendement kan aantrekkelijker zijn.

Direct opeisbaar?

Binnen de familielening zijn er twee varianten: direct opeisbaar of niet-direct opeisbaar. Ze hebben verschillende fiscale gevolgen. Het omslagpunt ligt bij de opzegtermijn volgens de voorwaarden: korter dan één jaar (direct-opeisbaar) of vanaf één jaar (niet direct opeisbaar).

Bij een direct-opeisbare familielening geldt een fiscale normrente van 6%. Voor niet-direct opeisbare leningen geldt als normrente een in de markt vergelijkbare rente. Dit kan een rente zijn bij een geldvertrekker, met dezelfde rentevaste periode. Er is een marge mogelijk van plus of min 25%.

De lening renteloos verstrekken kan. Echter, dan belast de fiscus de niet-betaalde rente over de gehele looptijd als een schenking.

Tien aandachtspunten

1. Omschrijf de familielening in een schriftelijke leenovereenkomst. Een notariële akte met de juiste redactie voorkomt veel financiële narigheid.

2. Leg de essentiële onderdelen van de familielening vast, zoals: (a) bedrag van de lening, (b) de bestemming, (c) rentepercentage en duur rentevaste periode, (d) aflossingstijdstip, (e) looptijd, (f) rentebetalingsschema, (g) opeisbaarheid van de lening, (h) vervroegde aflossingsmogelijkheid, (i) zekerheden, (j) voorwaarden bij scheiding of overlijden, (k) reguliere opzeggingsgronden.

3. Adviseer de niet-direct opeisbare lening altijd rentedragend en niet renteloos.

Dit voorkomt schenkbelasting over het verschil tussen de nominale waarde van de lening en de contante waarde van de renteloze lening op einddatum.

4. Bij een niet-direct opeisbare lening moet het rentetarief gekoppeld zijn aan de zakelijke marktrente. Het gaat hier om gangbare hypotheektarieven. Leg rentetarieven met leningsvoorwaarden vast van vergelijkbare geldverstrekkers.

5. Het rentepercentage bij een niet-direct opeisbare familielening wordt mede bepaald door de (on)zekerheid over de terugbetaling. Is de familielening onderhands, dan is dit risico voor de schuldeiser groter dan bij een hypothecaire inschrijving van de lening. De rente kan dus hoger zijn bij een geldlening zonder hypothecaire inschrijving.

6. De zakelijk vergelijkbare rente (bij niet-direct opeisbare lening) mag binnen een marge van plus of min 25% afwijken, zonder schenkingsconsequenties.

Deze afwijking is afhankelijk van de financiële positie van het kind en van de ouders. Voor de ouders kan het interessant zijn om meer rendement te krijgen door een hogere (aftrekbare) rente te vragen. Maar let op: is de rente onzakelijk hoog, dan kan het bovenmatige deel als schenking (van kind aan ouder) worden aangemerkt. Gevolg is dat de lening dan fiscaal moet worden gesplitst.

7. Fiscaal maakt het niet uit of de lening wel of niet hypothecair is ingeschreven. Bepalend voor de fiscale aftrek van de rente is of de lening voldoet aan de voorwaarden van de eigenwoningschuld in de inkomstenbelasting.

8. Financieel maakt het onderscheid wel uit. Bij omvangrijke leningen heeft het de voorkeur om deze hypothecair in te schrijven. Dat maakt de financiële rechtspositie van de familie als schuldeiser sterker in de situatie waarin de schuldenaar is opgehouden te betalen, in surseance van betaling verkeert of failliet is verklaard.

9. ‘Terugschenken’ van de betaalde rente mag geen onderdeel zijn van de leenovereenkomst noch afdwingbaar. Er moet dus per definitie formele vrijheid zijn voor de ouders.

10. In Box 3 wijzigt voor de ouders niets, indien het vermogen is omgezet in een lening/ vordering op het kind.

Let wel: In een wetsvoorstel voor een nieuw box 3-stelsel vanaf 2022 staat dat ouders die geld lenen aan hun kind meer box 3-heffing gaan betalen dan nu. Als de lening bij het kind in box 1 valt, hebben de voorgestelde wijzigingen in box 3 voor het kind geen invloed.

Schenkingsvrijstelling

In 2021 bedraagt de schenkingsvrijstelling eigen woning € 105.302. De schenking kan worden aangewend voor: ■ verwerving of verbouwing van een eigen woning; ■ afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming eigen woning; ■ aflossing eigenwoningschuld; ■ aflossing restschuld ontstaan bij verkoop eigen woning. De ontvanger moet de schenking aangeven bij de Belastingdienst. Voor schenkingen in 2021 moet dat vóór 1 maart 2022.

Leeftijdsgrens 40 jaar

De schenkingsvrijstelling geldt voor personen van 18 jaar tot 40 jaar. De dag van de 40e verjaardag telt nog mee. Is de ontvanger ouder dan 40, dan kan eventueel de (fiscale) partner worden ‘gebruikt’, als die jonger is dan 40. Bij een ongehuwde partner moet deze al twee jaar partner zijn.

Schenkingen van derden

De verhoogde vrijstelling is niet beperkt tot schenkingen van ouders aan kinderen. Ook anderen kunnen schenken, bijvoorbeeld grootouders.

Spreiding over drie kalenderjaren

Het bedrag van de schenking mag gespreid worden betaald over drie opeenvolgende kalenderjaren. Voorwaarde is dat de ontvanger in alle kalenderjaren tussen de 18 en 40 jaar is.

Uitsluitingsclausule

Voor huwelijken vanaf 2018 vallen schenkingen buiten de goederengemeenschap. Echter, kinderen kunnen trouwen onder huwelijkse voorwaarden en daarin een ‘insluitingsclausule’ opnemen. Ze spreken dan af dat schenkingen toch gemeenschappelijk zijn. Die worden bij scheiding dus gedeeld. Als ouders dit niet willen, kunnen zij een uitsluitingsclausule plaatsen bij de schenking. De wens van ouders gaat boven de clausule van hun kinderen. Bij scheiding blijft de schenking privévermogen van het kind.

Kwijtschelding

Kwijtschelding van een eigenwoningschuld of een restschuld staat gelijk aan schenking van een bedrag ter aflossing van die schuld. Het is ook mogelijk de koopsom voor aankoop van een eigen woning geheel of gedeeltelijk kwijt te schelden.

Waarde economische verkeer

Als een woning wordt verkocht tegen een prijs die lager is dan de waarde in het economisch verkeer, kan sprake zijn van een schenking. Het verschil tussen de (lagere) koopprijs en WOZ-waarde kan onder de schenkingsvrijstelling vallen.